伟业顾问-北京太阳宫G区营销策略方案103PPT-37M
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伟业北京融域房地产项目营销方案65页
14000起-19000元/㎡（3#） ➢优惠政策：买2#、3#送车位；一次性付款95折，其他无折扣
2、成交状况： ➢本周成交套数：三居3套 ➢本周成交面积：402㎡
伟业北京融域房地产项目营销方案65 页
世茂·奥临花园
3、项目动态： ➢1#、2#号楼已售出80% ➢5月底开3#，现排号已到50多号。 4、工程进展情况：1#、2#主体封顶，年底可交付使用。
新华联丽景
5、项目动态： ➢2006年4月10日开始发放金卡（已售出80张）
6、工程进展情况：未动工
伟业北京融域房地产项目营销方案65 页
华业·玫瑰东方
1、价格：
➢已成交均价：10196元/㎡ ➢在售均价：11000元/㎡ ➢交房标准：全部高档精装修
2、开盘时间：
华业玫瑰东方2005年8月27日开盘 枫林园、香榭园中间保留单元2005年10月15日开盘
2、成交状况： ➢本周成交套数：一居1套 ➢本周成交面积：72㎡
伟业北京融域房地产项目营销方案65 页
华源·冠军城
3、项目动态： ➢所剩房源：仅剩3套 4、工程进展情况：外立面基本完成，8月份应按时交付使用。
伟业北京融域房地产项目营销方案65 页
世茂·奥临花园
1、价格方面： ➢已成交均价： 12999.5元/㎡ ➢在售价格：15000-16000元/㎡（2#均价）
小结：
• 各项目的在售均价基本都高于已成交均价，说明价格普遍呈攀升态势。 • 其他区域的价格攀升态势普遍梯度较小，呈平稳上升态势。 • 奥运区域项目价格攀升梯度较大。
伟业北伟业北京融域房地产项目营销方案65 页
目前来访、认购情况
在4月7日-4月13日期 间认购数量明显较多， 其主要原因在于4月8 日有4#新房源推出。 可以看出，4月15日价 格上调至全盘均价 11000后，认购数量 明显呈下降趋势,但经 过调价后的客户积累 以及5.1期间相应促销 政策的推出,成交量略 有回升。
2、成交状况： ➢本周成交套数：三居3套 ➢本周成交面积：402㎡
伟业北京融域房地产项目营销方案65 页
世茂·奥临花园
3、项目动态： ➢1#、2#号楼已售出80% ➢5月底开3#，现排号已到50多号。 4、工程进展情况：1#、2#主体封顶，年底可交付使用。
新华联丽景
5、项目动态： ➢2006年4月10日开始发放金卡（已售出80张）
6、工程进展情况：未动工
伟业北京融域房地产项目营销方案65 页
华业·玫瑰东方
1、价格：
➢已成交均价：10196元/㎡ ➢在售均价：11000元/㎡ ➢交房标准：全部高档精装修
2、开盘时间：
华业玫瑰东方2005年8月27日开盘 枫林园、香榭园中间保留单元2005年10月15日开盘
2、成交状况： ➢本周成交套数：一居1套 ➢本周成交面积：72㎡
伟业北京融域房地产项目营销方案65 页
华源·冠军城
3、项目动态： ➢所剩房源：仅剩3套 4、工程进展情况：外立面基本完成，8月份应按时交付使用。
伟业北京融域房地产项目营销方案65 页
世茂·奥临花园
1、价格方面： ➢已成交均价： 12999.5元/㎡ ➢在售价格：15000-16000元/㎡（2#均价）
小结：
• 各项目的在售均价基本都高于已成交均价，说明价格普遍呈攀升态势。 • 其他区域的价格攀升态势普遍梯度较小，呈平稳上升态势。 • 奥运区域项目价格攀升梯度较大。
伟业北伟业北京融域房地产项目营销方案65 页
目前来访、认购情况
在4月7日-4月13日期 间认购数量明显较多， 其主要原因在于4月8 日有4#新房源推出。 可以看出，4月15日价 格上调至全盘均价 11000后，认购数量 明显呈下降趋势,但经 过调价后的客户积累 以及5.1期间相应促销 政策的推出,成交量略 有回升。
PPT精品-伟业_北京冠景新城房产项目营销策划提案_105页
物业类型：住宅，塔连板
会所：售楼处改—500㎡ 主力户型：90-140 ㎡两、三居
均
价： 塔楼4470元/ ㎡
(毛坯房) 板楼4600元/ ㎡ 开盘时间：2004年5月
销售情况：45%左右
御景山Ⅱ
项目地理位置：阜石路杨庄东路十字路口南100米
占地面积：40850㎡
容积率：3 物业费：1.9元 物业类型：普通住宅，板楼 会 均 所：2400 ㎡ 价：4800元/㎡(毛坯房) 主力户型：130㎡三室两厅两卫 开盘时间：2003.8 销售情况：90%以上
以世纪城率先提出“造城”的口号，将众多购房者的目光吸引至
西四环四季青桥。
以湖光山舍率先提出 “第二居所度假别墅”的概念，成为北京
首家“私人码头滨湖别墅”。
· · · · · ·
值得信赖的操盘经验
诚品建筑——中关村天空下，讲究学问的建筑
位于四季青桥，板式小高层，总建筑面积14.8万平方米。 伟业提供投资顾问、营销策划、独家销售代理服务。
的高低，本区域绝大多数人群的消费心理难以接受此价位。
同价位项目情况
郦城
世纪城
乐府江南
亮丽园
乐府· 江南
项目地理位置：半壁店 占地面积：11万㎡ 容积率：2 物业费：2.5元 物业类型：普通住宅，板楼 会所：10000 ㎡ 主力户型：150-200 大三居-四居 均 价：6600元/ ㎡(精装修) 开盘时间：2004年3月25日 销售情况：60%左右 建筑面积：30万㎡ 绿化率：34.2% 楼层：9层
本项目状况
• 项目用地分析 • 项目售价
项目用地
东有生态五环 西有科技园区 北有西山景观 南有成熟配套
冠景新城，地处五 环路与田村路交叉路口 处。距香山公园6.5公 里，距八大处公园2.5 公里。
伟业顾问大盘开发和营销模式案例-精品文档
1、尊崇自然、保护自然、融合自然与人工环境。 充分保留和利用原地形地貌等自然资源，营造生态环境 2、采用人车分流、丁字交叉和结合地形布局道路和步行系统， 使得社区具有安全、 生态和舒适的生活环境 3、动态和弹性的发展布局，使城区的发展留有调整的空间， 基础建设适度超前，保持规划的适应性。如：天鹅湖、燕含山 4、将文化融入规划中，构筑人文生态环境。如：何香凝美术 馆、圣菲诺钟楼
世界之窗 汉唐大厦、华夏艺术中心
铜锣湾百货
欢乐谷
要素三：可持续发展与不断创新城市体验
1、保护并加大环境投入，增大水面和绿化覆盖率。华侨城规划有20万平米的水系，城区 绿地覆盖率达53%，居国际城市绿化领先水平。
2、适度超前和完善优质文教卫体配套、保证高尚生活品质。已经建成有何香凝 美术馆、华夏艺术中心、华侨城中小学、中央教科所附属学校、暨南大学深 圳旅游学院、暨南大学华侨城医院、体育中心、高尔夫俱乐部等配套设施。
3、深度挖掘主题内涵，不断创新城市体验。
华侨城医院
华夏艺术中心
华侨城狂欢节
要素四：资源系统的有效整合
1、调整交通布局，整合不同功能资源。整合不同阶段和不同社区的资源，实现生 活多样化。如：OCT免费巴士、深南大道地铁等。
2、以人行系统、休闲广场和商业场所，重构公共空间。通过人行系统、休闲广场 的再组织，搭建新平台来重构公共活动空间。建设的市民休闲广场：占地58万 平米欢乐海岸，一个开放共享的滨海社区。 3、策划社区活动，有效调动主题公园、酒店、商业等资源共享。一年一度的华侨 城 旅游狂欢节和波托菲诺意大利文化周等活动将整个社区的文化、旅游、商业 设施资源调动，并扩大到居住区。
天鹅湖、燕含山
何香凝美术馆
圣菲合性城区。华侨城以四大主题公园为中心，营造了典型的 旅游主题地产结合多种产业发展的综合性城区，各种生活形式、经济形式和业态并存， 不同于单一功能的住宅区。 2、规划旅游用地发展旅游主题公园群落。中国最大的主题公园群落：锦绣中华、民俗文 化村、世界之窗、欢乐谷、欢乐海岸。每年接待600万人次游客，旅游销售累计收入超 过100亿，带动华侨城乃至深圳相关产业链的增长。 3、结合产业群发展相关主题酒店和商业。拥有1300间四星级到五星级酒店客房。是目前 深圳最高档次商务及旅游度假酒店群之一，也是全国大酒店群之一。主题酒店群：威 尼斯酒店、深圳湾大酒店和海景酒店。主题商业圈：全球最大的零售商业沃尔玛，深 圳最大的MALL铜锣湾百货、最大的家电连锁机构顺电，相继在华侨城落户，与酒吧风 情街构成华侨城的商业中心。 4、利用产业资源和配套互动开发主题地产。先后开发了东方花园、海景花园、锦绣花园、 波托菲诺等主题住宅项目
世界之窗 汉唐大厦、华夏艺术中心
铜锣湾百货
欢乐谷
要素三：可持续发展与不断创新城市体验
1、保护并加大环境投入，增大水面和绿化覆盖率。华侨城规划有20万平米的水系，城区 绿地覆盖率达53%，居国际城市绿化领先水平。
2、适度超前和完善优质文教卫体配套、保证高尚生活品质。已经建成有何香凝 美术馆、华夏艺术中心、华侨城中小学、中央教科所附属学校、暨南大学深 圳旅游学院、暨南大学华侨城医院、体育中心、高尔夫俱乐部等配套设施。
3、深度挖掘主题内涵，不断创新城市体验。
华侨城医院
华夏艺术中心
华侨城狂欢节
要素四：资源系统的有效整合
1、调整交通布局，整合不同功能资源。整合不同阶段和不同社区的资源，实现生 活多样化。如：OCT免费巴士、深南大道地铁等。
2、以人行系统、休闲广场和商业场所，重构公共空间。通过人行系统、休闲广场 的再组织，搭建新平台来重构公共活动空间。建设的市民休闲广场：占地58万 平米欢乐海岸，一个开放共享的滨海社区。 3、策划社区活动，有效调动主题公园、酒店、商业等资源共享。一年一度的华侨 城 旅游狂欢节和波托菲诺意大利文化周等活动将整个社区的文化、旅游、商业 设施资源调动，并扩大到居住区。
天鹅湖、燕含山
何香凝美术馆
圣菲合性城区。华侨城以四大主题公园为中心，营造了典型的 旅游主题地产结合多种产业发展的综合性城区，各种生活形式、经济形式和业态并存， 不同于单一功能的住宅区。 2、规划旅游用地发展旅游主题公园群落。中国最大的主题公园群落：锦绣中华、民俗文 化村、世界之窗、欢乐谷、欢乐海岸。每年接待600万人次游客，旅游销售累计收入超 过100亿，带动华侨城乃至深圳相关产业链的增长。 3、结合产业群发展相关主题酒店和商业。拥有1300间四星级到五星级酒店客房。是目前 深圳最高档次商务及旅游度假酒店群之一，也是全国大酒店群之一。主题酒店群：威 尼斯酒店、深圳湾大酒店和海景酒店。主题商业圈：全球最大的零售商业沃尔玛，深 圳最大的MALL铜锣湾百货、最大的家电连锁机构顺电，相继在华侨城落户，与酒吧风 情街构成华侨城的商业中心。 4、利用产业资源和配套互动开发主题地产。先后开发了东方花园、海景花园、锦绣花园、 波托菲诺等主题住宅项目
伟业_北京融域房地产项目营销方案_65页
5、项目动态： 2006年4月10日开始发放金卡（已售出80张）
Royal zone 融域
6、工程进展情况：未动工
Royal zone 融域
华业·玫瑰东方
1、价格：
已成交均价：10196元/㎡ 在售均价：11000元/㎡ 交房标准：全部高档精装修
2、开盘时间： 华业玫瑰东方2005年8月27日开盘 枫林园、香榭园中间保留单元2005年10月15日开盘 3、入住时间：2007年1月 4、项目位置：朝阳区延静里中街25号 5、建筑类型：由5栋11-18层板式小高层组成，2梯2户 6、工程进展情况：已全部封顶
21 调价为11000元/
平米 (120)
15
10
调价为10000元/
5
7
8
10 平米(150)
3
4
0
3
3.17- 3.24- 3.31-4.6 4.7-4.13 4.14- 4.21- 4.28-5.4 5.5-5.11
3.23 3.30
4.20 4.27
在一季度末期及二季度初期，本项目销售呈不断攀升的良好态势，尤其在4月8日新放4#后，
Royal zone 融域
华源·冠军城
3、项目动态： 所剩房源：仅剩3套
Royal zone 融域
4、工程进展情况：外立面基本完成，8月份应按时交付使用。
Royal zone 融域
世茂·奥临花园
1、价格方面： 已成交均价： 12999.5元/㎡ 在售价格：15000-16000元/㎡（2#均价）
51-55岁20%
签约客户年龄分布
31-35岁40%
36-40岁大本80%
4月15日调价后，签约客户年龄较此前无明显差异。调 价后，教育程度方面硕士比例较此前略有上升。
Royal zone 融域
6、工程进展情况：未动工
Royal zone 融域
华业·玫瑰东方
1、价格：
已成交均价：10196元/㎡ 在售均价：11000元/㎡ 交房标准：全部高档精装修
2、开盘时间： 华业玫瑰东方2005年8月27日开盘 枫林园、香榭园中间保留单元2005年10月15日开盘 3、入住时间：2007年1月 4、项目位置：朝阳区延静里中街25号 5、建筑类型：由5栋11-18层板式小高层组成，2梯2户 6、工程进展情况：已全部封顶
21 调价为11000元/
平米 (120)
15
10
调价为10000元/
5
7
8
10 平米(150)
3
4
0
3
3.17- 3.24- 3.31-4.6 4.7-4.13 4.14- 4.21- 4.28-5.4 5.5-5.11
3.23 3.30
4.20 4.27
在一季度末期及二季度初期，本项目销售呈不断攀升的良好态势，尤其在4月8日新放4#后，
Royal zone 融域
华源·冠军城
3、项目动态： 所剩房源：仅剩3套
Royal zone 融域
4、工程进展情况：外立面基本完成，8月份应按时交付使用。
Royal zone 融域
世茂·奥临花园
1、价格方面： 已成交均价： 12999.5元/㎡ 在售价格：15000-16000元/㎡（2#均价）
51-55岁20%
签约客户年龄分布
31-35岁40%
36-40岁大本80%
4月15日调价后，签约客户年龄较此前无明显差异。调 价后，教育程度方面硕士比例较此前略有上升。
北京某房地产公司的营销策略计划书(ppt 41页)
谨呈：烟台园城实业有限公司新世界营销策略计划书一营销计划的主旨4二营销计划的原则5三新世界研读（SWOT分析）6S(优势)分析6 W（劣势）分析7O(机会点)分析8T(威胁点)分析8四策划宣传目标8五市场操作整合推广方案9新世界是什么样的产品？10项目简介10基本指标11产品定位12客户是谁？13客户分类13客户定位14客户来源区域分析14客户层次分析15客户的需求是什么？17实际需求17心理需求17怎样满足客户的需求？18针对客户群落的销售主张18依靠营销的系统工程19包装19创造卖点20遏制竞争20提升产品的品质附加值21怎样吸引客户？23节点型的推广方案23总体价格策略23个体定价策略24推广方案的包装策略24怎样解决客户的顾虑？31展示31承诺31服务32内部管理32怎样促进成交？33销售技巧33服务意识34如何保障销售过程的顺利进行？34整个市场流程控制34销售管理主要内容——行政制度35销售管理主要内容——奖励制度35销售管理主要内容——现场管理制度36销售管理的主要内容——过程管理37六阶段性营销策略38内部认购期38时间段38营销目标38营销策略39价格策略39宣传推广策略39开盘销售期41时间段41营销目标41营销策略42价格策略42宣传推广策略42旺销期43时间段44营销目标44营销策略44价格策略44宣传推广策略44平稳销售期46时间段46营销目标46营销策略46价格策略46宣传推广策略47一营销计划的主旨本计划书主旨在于通过烟台整体住宅市场及项目所处之区域市场的分析，同时通过对项目本身优劣势的研读，提出对项目后续发展的主体思路以及具体实施方案和策略，以便使项目能在整体的运作中能够按照市场化操作的原则进入良性化发展的轨道。
二营销计划的原则本计划书所有的策划思路都符合以下原则1、发展商销售利润最大化的原则2、本项目销售速度最大化的原则3、树立一个具有市场号召力的发展商品牌形象的原则三新世界研读（SWOT分析）S(优势)分析区域优势本项目所在区域属于烟台历史最为悠久的老城区芝罘区，位于烟台市芝罘区幸福河东地区。
伟业顾问北京永定河孔雀城叠拼类产品营销方案
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线下渠道
与开发商、中介机构、房产展销会等合作，拓展线下销售渠道，提高产品曝光 度和销售业绩。
促销策略
优惠活动
推出限时优惠、团购、折扣等促销活 动，吸引潜在客户购买。同时，可根 据客户需求提供个性化定制服务，提 高客户满意度。
增值服务
提供免费看房、专车接送、装修方案 设计等增值服务，提升客户体验和口 碑传播。同时，可与其他品牌或机构 合作，提供跨界合作和资源共享，扩 大品牌影响力。
品牌竞争可能导致消费者选择其他品牌，对项目 销售产生不利影响。
政策风险
政策调控
政策调控可能导致项目成本增加或销售困难，对项目利润产生不 利影响。
法律法规
法律法规变化可能导致项目不符合规定，对项目销售产生不利影响 。
环保要求
环保要求提高可能导致项目成本增加或不符合规定，对项目销售产 生不利影响。
07
随着国家对房地产市场调控的加强，购房政策和贷款政策将更加严格，市场将更 加规范和透明。同时，政府将加大对租赁市场的扶持力度，未来租赁市场将更加 活跃。
市场趋势
随着城市化进程的加速和人口流动性的增加，购房需求将继续保持增长。同时， 随着人们生活水平的提高和居住观念的转变，对居住品质和环境的要求将越来越 高。因此，高品质、舒适度高的叠拼类产品将受到更多客户的青睐。
项目占地面积广阔，拥有优美的 自然景观和丰富的社区配套设施
。
叠拼类产品是该项目的一种特色 房型，通过设计创新，实现了房 屋功能的多样性和空间的舒适性
。
产品特点
01
02
03
04
叠拼类产品采用上下叠加的方 式，充分利用空间，增加了房
屋的使用面积。
每个叠拼单位都拥有独立的入 户门和私人电梯，确保了居住
线下渠道
与开发商、中介机构、房产展销会等合作，拓展线下销售渠道，提高产品曝光 度和销售业绩。
促销策略
优惠活动
推出限时优惠、团购、折扣等促销活 动，吸引潜在客户购买。同时，可根 据客户需求提供个性化定制服务，提 高客户满意度。
增值服务
提供免费看房、专车接送、装修方案 设计等增值服务，提升客户体验和口 碑传播。同时，可与其他品牌或机构 合作，提供跨界合作和资源共享，扩 大品牌影响力。
品牌竞争可能导致消费者选择其他品牌，对项目 销售产生不利影响。
政策风险
政策调控
政策调控可能导致项目成本增加或销售困难，对项目利润产生不 利影响。
法律法规
法律法规变化可能导致项目不符合规定，对项目销售产生不利影响 。
环保要求
环保要求提高可能导致项目成本增加或不符合规定，对项目销售产 生不利影响。
07
随着国家对房地产市场调控的加强，购房政策和贷款政策将更加严格，市场将更 加规范和透明。同时，政府将加大对租赁市场的扶持力度，未来租赁市场将更加 活跃。
市场趋势
随着城市化进程的加速和人口流动性的增加，购房需求将继续保持增长。同时， 随着人们生活水平的提高和居住观念的转变，对居住品质和环境的要求将越来越 高。因此，高品质、舒适度高的叠拼类产品将受到更多客户的青睐。
项目占地面积广阔，拥有优美的 自然景观和丰富的社区配套设施
。
叠拼类产品是该项目的一种特色 房型，通过设计创新，实现了房 屋功能的多样性和空间的舒适性
。
产品特点
01
02
03
04
叠拼类产品采用上下叠加的方 式，充分利用空间，增加了房
屋的使用面积。
每个叠拼单位都拥有独立的入 户门和私人电梯，确保了居住
北京银泰中心综合物业案例分析伟业顾问
PPT文档演模板
北京银泰中心综合物业案例分析伟业 顾问
•银泰大厦——柏悦府
•56-58F 869.43平 米
•产品特征：
•50-55F 640.52平 米
•50-55F 549.17平 米
➢建筑面积：17410平米
➢标准层：1700平米，标准层2-3户
•柏悦
府
➢户型面积
56-58F：869.43平米户型，共6套，标准层２户
会所： 地上6层，游泳、健身
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• •
•
银 泰 大 厦
写 字 楼
写 字 楼
•商业配套
北京银泰中心综合物业案例分析伟业 顾问
•平面布 置
•中心入口
•写字楼
•5F\6F会所，俱乐部
•B1-3F商业配 套
•银泰大厦 •写字楼
•中心入口
PPT文档演模板
•写字楼 •独立入口
•写字楼 •独立入口
北京银泰中心综合物业案例分析伟业 顾问
北京银泰中心综合物业 案例分析-伟业顾问
PPT文档演模板
2020/11/12
北京银泰中心综合物业案例分析伟业 顾问
•项目基本情 况
地理位置 北京朝阳建外大街2号
项目概况 •用地面积：31305平方米 •总建筑面积：350000平方米 •中央主楼地上63层，高249.9米 •东西两栋配楼地上42层，高186米 •裙楼4层，高24米 •地下3层
•标准层平面图
•柏悦 居
•产品特征：
➢建筑面积：39212平米
➢标准层：一梯9户，
➢户型面积（仅两类）
133平米，一居45%
240平米，两居55%
➢设计风格：简洁的酒店
伟业XXX年10月北京太阳公元项目操盘营销解密
2)置业卡客户优惠：1个点 3)内部认购惊喜折扣：凡于2009年5月1日晚12点之前签约完毕，
并付清首付款的客户，可额外享受3个点的 优惠。 4)内部认购首付更多惊喜：凡于2009年5月1日前签约完毕，并付 清首付款的客户，可根据户型及首付比例享受如下优惠： （1）6#：5万定金抵10万房款； （2）5#：一居室：首付＞60%的，5万定金抵6.8万房款； 首付≤60%的，5万定金抵6万房款； （3）5#：二居室、三居室：首付＞60%的，5万定金抵10万房款；
洞悉全局的能力-客户
特定的人物技能·优良的团队能力
洞悉全局的能力-客户
➢ 产品定位期： ➢ 通过大量、精细、全面的市场调研，精准分
析各种客户群，准确把脉客户需求，提高产 品功能性、舒适性及性价比； ➢ 伟业内部客户资源平台； ➢ 对开发商高层领导的太太们进行超级访问， 通过“太太团”对产品需求的描摹，进行深刻 的产品专题研究，精准绘制大户型豪宅产品 。
）最多达4个/月（09年5月）
要做好前期工作，进 行充分调研。详尽考察 市场，缜密分析竞品 ，深度了解客户需求 ，总揽全局，综合考 量，最终完成清晰的 市场定位。
未雨绸缪 总揽全局
特定的人物技能·优良的团队能力
诸葛观星
特定的人物技能·优良的团队能力
洞悉全局的能力-市场
➢ 依托政策导向，提高改善型产品特征，提高产品抗 风险性；
销售之中，摸清客户心理动态，时刻满足其心理需求是最终销售火爆诀窍。。。 。
特定的人物技能·优良的团队能力
运筹帷幄的能力-产品定制
精准的需求判断保证了产品的高度认可
产品赏析
二居：88平米 • 南北通透 • 270度三重采 • 观景飘窗 • 明厨明卫 • 主客卧分开，
并付清首付款的客户，可额外享受3个点的 优惠。 4)内部认购首付更多惊喜：凡于2009年5月1日前签约完毕，并付 清首付款的客户，可根据户型及首付比例享受如下优惠： （1）6#：5万定金抵10万房款； （2）5#：一居室：首付＞60%的，5万定金抵6.8万房款； 首付≤60%的，5万定金抵6万房款； （3）5#：二居室、三居室：首付＞60%的，5万定金抵10万房款；
洞悉全局的能力-客户
特定的人物技能·优良的团队能力
洞悉全局的能力-客户
➢ 产品定位期： ➢ 通过大量、精细、全面的市场调研，精准分
析各种客户群，准确把脉客户需求，提高产 品功能性、舒适性及性价比； ➢ 伟业内部客户资源平台； ➢ 对开发商高层领导的太太们进行超级访问， 通过“太太团”对产品需求的描摹，进行深刻 的产品专题研究，精准绘制大户型豪宅产品 。
）最多达4个/月（09年5月）
要做好前期工作，进 行充分调研。详尽考察 市场，缜密分析竞品 ，深度了解客户需求 ，总揽全局，综合考 量，最终完成清晰的 市场定位。
未雨绸缪 总揽全局
特定的人物技能·优良的团队能力
诸葛观星
特定的人物技能·优良的团队能力
洞悉全局的能力-市场
➢ 依托政策导向，提高改善型产品特征，提高产品抗 风险性；
销售之中，摸清客户心理动态，时刻满足其心理需求是最终销售火爆诀窍。。。 。
特定的人物技能·优良的团队能力
运筹帷幄的能力-产品定制
精准的需求判断保证了产品的高度认可
产品赏析
二居：88平米 • 南北通透 • 270度三重采 • 观景飘窗 • 明厨明卫 • 主客卧分开，
伟业-北京CBD高尔夫球场别墅项目全程营销策略-80PPT
5、外卖场 （1）首选场地
鸿华国际高尔夫球会
外卖场设置在华堂商场一层，10 平米左右的面积，现场进行整体 包装。 租：8000元/月 华堂商场(亚运村店) 地址：北四环东路8号 ，距离鸿华国际高尔夫球会本项目比较近， 拦截亚运村及鸿华国际高尔夫球会区域周边的人群。
5、外卖场的设置 （2）二选场地
主题：“鸿华高尔夫，答谢会员，送大礼” 目的：老会员推广 时间：9月份，销售前
老会员联动策略2：
2、会员联谊，鸡尾酒会
以会员联谊鸡尾酒会的方式，在酒会中，将CBD高尔夫球场别墅项目进行推广，以 达到直接宣传的目的。
主题：“鸿华高尔夫鸡尾酒会” 目的：老会员推广 时间：9月份，销售前 地点：CBD高尔夫球会 人群：老会员，老会员同时可以带上周围的朋友
北部地区 1欧陆经典 2阳光新干线 3北辰绿色家园 4康斯丹郡 5上元 6万科星园 7欧陆经典-万兴苑 8慧忠北里 9卧龙花园 10融域 11西奥中心
西北部地区 1 中成大厦 2 倚霞园 3 清枫华景园 4 锦秋知春 5企图ATT 6立方庭 7领秀硅谷 8诚品建筑
4
5
8
2 5
3
1
4
7
6 9
3
6 3
优势： 1、地理优越性：项目坐拥CBD商圈，位置优越，交通便利； 2、产品优势性：档次高，且均为现房，园林景观配套齐全； 3、稀缺性：CBD商圈稀缺的高品质高尔夫别墅； 4、唯一性：拥有135公顷亚洲唯一城市TPC职业锦标赛标准的18洞果岭高尔夫球场。
劣势： 1、非商品房项目，而是球场的配套； 2、项目目前只取得球场配套大产权； 3、项目无销售许可证； 4、销售现场包装欠缺，样板间装修粗糙； 5、营销推广渠道少，缺少针对性推广。
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高端产品价值特点
精细的产品及服务的附加价值
东方之子
东方之子
降板式浴缸
空中花园
万国城MOMA
天棚柔和辐射冷暖 系统、置换式新风系统、 可调式外遮阳系统、中 央吸尘系统等科技系统， 恒温又恒湿，完全舒适
享受。
精细的产品及服务的附加价值
诚品建筑/讲究学问的建筑
通用时代国际中心
精细的产品及服务的附加价值 小汤山别墅
正如我们的产品——虽然没有金碧辉煌的华贵外表，却
体现出其高贵气质与文化内涵，不仅具有简洁明快的现代主义 特征，还包含多样变化和细致处理，而景观幻变和生态科技的 应用更体现出建筑生命的生生不息、价值永恒。
项目的价值内核：完整空间+生态景观+技术产品+概念包装
项目的核心理念：进取与奢华
定位：科技与生态的新奢华主义建筑
具有国际化、时尚化、价值 化、品质化高度综合趋势
高端产品价值特点
充分刺激世俗的浅表神经 超常尺度
挖掘区位价值
研究现状的升级
国际品牌和国际化标准
精细的产品及服务的附加价值
高端产品价值特点
充分刺激世俗的浅表神经
北京贡院六号
威尼斯吹金粉水晶灯、66张牛皮墙纸、17遍的烤漆工艺
充分刺激世俗的浅表神经
顺景园
客群描述——享受与品位
具备以下四个情感层面：
1、时尚调养：修复心灵，在辛劳一天后，让精疲力尽的身体重拾青
春、抚慰骚动的情绪。
2、经典呵护：为重要的人创造舒适祥和的生活环境，与他们建立、
维护并深化亲情。
3、科技教化：寻找具有学习型和挑战性的经验，扩展生命视野，界
报广投放量（单位：万元）
250.00 200.00
236.28
151.41 150.00 100.00 50.00 0.00 45.36 68.36 77.72 77.72 99.68 83.64 49.84 51.16 71.80
凤凰城二期
从上表可以看出推广策略和广告投放对销 售量的提升起到正向促进作用。
公园大道
中国第一商城
CBD
万元以上的项目多，区域竞争十分源自烈 商业氛围浓厚，综合性项目多 纯居住概念项目为数不多，适居性略逊
和乔丽致
温莱特中心 北京万达广场 蓝堡 华贸中心
东方瑞景
通用时代
建外SOHO
金地国际公寓
万豪君天下
从销售看需求
1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 其它 复式房型 四室两厅 四室一厅 三室两厅 三室一厅 两室两厅 两室一厅 一室一厅
有言在先
伟业顾问为太阳宫G区项目所做的基础功课…
与投资顾问团队共同分析项目各方面条件 由总经理、营销策划中心和销售代理团队进行 项目定位合议与讨论 解读项目-与北京城市发展战略及三元桥地区升 级的互动关系 进行市场和项目所在区域市场分析及竞争分析 确立项目目标消费群以及其投资动机与驱动力 实施项目定位、客群定位和营销等基础面整合 作业 确定可提供的服务内容和合作模式 对可能签约的后续工作团队作出安排
技术价值
概念价值
景观价值
生活价值
项目的价值内核：完整空间+生态景观+技术产品+概念包装
产品定位——进取与奢华
代表活跃进取的江诗丹顿0verseas
Overseas标志着江诗丹顿的活跃、进取精神，它以钢与纯白金 等高科技的素材营造出鲜明的时代感，博得了现代人的钟爱 。 内部集传统工艺和现代科技于一体，反应出其不断进化的优良传 统和无限的活力。
地处
国门要道
连接
东北繁华
国际化便利交通纽带
区域价值解读
关键词：繁华、生态、活力、涉外、发展 延展：高消费、高收入、国际化、时尚化、居住享受
具国际化、时尚化高尚 生活质素的发展区
高端市场分析
高端市场各区域特点
从销售看需求
从销售看推广 从销售看客群
高端市场各区域特点
燕莎
受使馆区影响，项目有较强的涉外性 商住项目居多，投资客户比例较大 商务氛围与居住环境较好
Threats威胁分析 （1）区域内项目竞争威胁 （2）区域外个高端市场竞争 （3）太阳星城等中端产品拉 低地域价格 （4）金融加息促使成本增加、 购买门槛抬高
产品特点梳理
中等规模适于 居住科技的展现
整体包合式规划 适于外立面包装
户户观景和城市 城市罕见低容积率 15—19米板楼进深 绿带适于生态概念 适于享受型居住 适于舒放大户型
关于伟业
• 伟业顾问简介
区域价值解读
高端市场分析
高端产品价值特点
区域价值解读
宏观与发展
区域位臵 区域环境 区域交通
亚奥经济圈和CBD经济圈领衔 城市经济不均衡发展。 经济战略带动房地产市场重心 的北移和东扩。
宏观与发展
G
东北三环的土地稀缺性使太阳 宫地区成为唯一可发展的地产 蓝筹股。
高端市场分析
20 04 年
9月
2002年
2003年2月
2003年头半年
2003年3月
2003年6月
2003年7月
2003年4月
2003年8月
2003年5月
2003年9月
2003年6月
2003年10月
2003年7月
2003年11月
2003年8月
2003年12月
2004年1月
2003年9月
2004年2月
月销售面积（单位：平米）
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
20 03 年 11 月
10392 5779 2623 2890 2876 1635
6月
7月
8月
20 04 年 5月
20 04 年
20 04 年
20 04 年
20 03 年
12 月
—
报广投放量（单位：万元）
70 60 50 40 30 20 10 0 0 2004年4月 2004年5月 2004年6月 2004年7月 2004年8月 2004年9月 2004年10月 17.88 17.88 17.88 35.76 35.76 58.4
MOMA
已售 未售
棕榈泉
已售 未售
凤凰城
已售 未售
公园大道
已售 未售
阳光上东
已售 未售
从上表可以看出，销售较好的户型集中在 三室两厅、两室两厅、四室两厅，面积180 米到400米之间，滞销户型多由于舒适度与 面积关系、设计、位置等问题。
高端市场分析
从销售看推广
棕榈泉销售面积（单位：平米）
40000 33390 35000 30000 25000 20584 13493 20000 10132 13145 15000 11500 12246 8859 8782 10000 7482 6171 5788 6261 4252 4223 3894 4773 3506 5000 0
高端产品价值特点
超常尺度
碧水庄园
高端产品价值特点
挖掘区位价值
北京银泰中心
挖掘区位价值
世贸国际公寓
高端产品价值特点
深入研究现状的升级
慧谷根园
深入研究现状的升级
万城华府
高端产品价值特点
国际品牌和国际化的标准
公园大道
国际品牌和国际化的标准
季景沁园
国际品牌和国际化的标准
上元
生活在台地 坡景之上
三面一体营销方略——结构图
市场面
产品面
营销面
市场面
• 区域价值解读 • 高端市场分析 • 高端产品价值特点
营销面
• • • • • • • 总体原则 营销策略 推广策略 执行策略 销售目标 伟业顾问后续服务内容 伟业顾问的销售团队
产品面
• • • • • • 项目基本技术指标 SWOT分析 产品定位 客户定位 价格定位 产品价值内核的建议
伟业顾问作为销售代理服务商，要提
供的是如何成功达成销售目标的答案和 营销路径。
我们相信，作为一个好的营销策划方案 必然具备以下素质： 符合产品 符合市场 符合发展商 符合代理商 基于此，伟业顾问充分发挥自身的房地 产业系统综合服务优势，制订出科学的、 客观的、差异的和切实可行的营销策划 方案，以指引正确的销售行为，达成市 场效果。 我们希望，通过伟业顾问整合营销的系 统化作业，实效推进项目销售并与发展 商达成效益双赢。
顺景园 UHN国际村
太平洋城 阳光上东
本案
凤凰城
时间国际
第三置业 本项目所在区域：
国际性较强，商住两用型项目较多 远洋新干线 属发展区域，具有高端潜质 当前均价相对略低，投资型客户较多
Moma 福景苑 瑞城中心
朝阳公园
地处中央公园区，环境优美，基本为纯居住类 均价高，形象好，对高端人群的吸引力较大 大户型公寓市场表现突出
高端产品价值特点的借鉴
充分刺激世俗的浅表神经 超常尺度 挖掘区位价值 研究现状的升级 国际品牌和国际化标准 精细的产品及服务的附加价值 本项目可借鉴特点
提高产品价值， 产生市场竞争力
项目基本技术指标 SWOT分析 产品定位 客户定位 价格定位 产品价值内核的建议
本项目基本技术指标
总用地面积：75348.9平方米 规划建设用地：49200平方米 规划总建筑面积：159973平方米 其中 地上：123000平方米，地下36973平方米 住宅建筑面积（地上）：96534平方米 住宅部分地下面积：7405平方米 配套公建建筑面积：24742平方米 其中 地上：18572平方米，地下12720平方米 总居住户数：544户 容积率：2.5 绿化率：30%