2012商业综合体之南京世界贸易中心研究
什么是商业综合体
大的私人所有的商业、娱乐中心。
商业综合体产生的背景（二）
在城市中的作用
随着城市的发展，商业综合体应运而生。它是
多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群， 其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工 作效率、发挥投资效益等。
提高土地利用率
产生机会收益
三维空间开发
降低投资风险
商业综合体
多功能空间组合 满足高效率
商业
• 打造欧式休闲 步行街，增强综 合体的休闲娱乐 氛围
综合配套
• 提升办公楼档 次，配套高档 会所及充足地 下停车等
高档住宅公寓
业态 •商圈目前目前 对于酒店公寓 需求量不大
量创新型产品
财富国际广场——产品形态
区域内，还有区域外
很多江浙地区的实力型
企业，都对“财富国际 广场”这一高端物业产 生了浓厚兴趣。超前的 配备，良好的生态环境， 还有豪华的建筑外立面 等成为他们对财富国际 广场不同的兴趣点。
苏州新天翔商业广场——建设规模
新天翔商业广场是一座集22层甲级智能化写字楼、大型SHOPPING MALL、精
装铂晶公寓，和2层地下停车场为一体的现代化商业中心。
技术指标
占地面积 19354m2 商铺 53527m2 地下超市 4700m2
总建筑面积
125801m2
写字楼
35400m2
地下车库
财富国际广场——市场定位（一）
项目背景分析
周边高校支撑
•
新江湾城成型
•
项目依托复旦、同济，财经等十余所名校科
原先的上海军用机场将被改建成大型高档居
研所的优越人才聚集效应，形成了知识型、 创业型企业的聚拢
零售行业研究报告2012
2012年零售行业研究报告2012年9月目录一、中国零售行业的总体变迁 (5)1、零售行业的发展历程 (5)（1）1980年-1990年：封闭期 (5)（2）1991年-2001年：转型期 (5)（3）2001年-2010年：纵横拓展高峰期 (6)2、影响零售业发展的宏观因素分析 (9)（1）CPI (9)（2）国内生产总值和居民消费水平持续高涨 (11)（3）零售政策逐步完善 (12)3、零售行业的整体发展轨迹 (14)（1）零售行业ROE历年来呈稳定上升趋势 (14)（2）零售整体外延模式分析：整体性跑马圈地或步入平稳期 (17)4、零售业的未来发展方向 (19)（1）综合体及专业业态 (19)（2）电子商务业态 (22)（3）跑马圈地外延向间接收购过渡 (27)二、百货 (28)1、百货业态发展历程 (28)2、百货行业的四维竞争力分析 (29)（1）商圈制胜的选址之道 (30)（2）类金融经营的盈利取向 (30)（3）轻重联动的外延路径 (31)（4）业态、盈利模式多元化 (31)3、百货ROE解析 (31)4、内涵因素分析 (32)（1）自营模式将卷土重来 (32)（2）上下游议价能力双轨齐驱 (34)5、外延因素分析 (35)6、三个现代化的未来发展模式 (36)（1）自营化 (36)（2）购物中心化 (37)（3）奥特莱斯业态的引进成为百货新的增长点 (38)（4）B2C线上线下结合的发展模式 (40)三、超市 (41)1、本土超市后来者居上 (41)（1）各细分业态百花齐放 (41)（2）超市CR5有望突破50% (43)2、超市ROE分析 (44)3、内涵因素分析 (46)（1）内生收入增长与CPI相辅相成 (46)（2）生鲜供应量的完善成为超市的主打星 (47)（3）战略转型：注重单店盈利能力的增长 (51)4、外延因素分析 (52)（1）适度外延扩张利大于弊 (52)5、超市未来发展模式 (54)（1）大卖场成为延续超市发展的新力量 (54)（2）超市向便利化，高端化转型过渡 (55)四、专业连锁 (56)1、可复制性与不可复制性并存的高成长业态 (56)2、连锁品牌决定盈利高度 (62)3、渠道形成路径引致多层次连锁模式 (65)4、资本驱动下的蓝海渗透趋势 (69)五、批发市场 (70)1、批发市场的发展历程 (70)2、批发市场四化特点下的四种模式 (74)（1）专业化 (74)（2）品牌化 (75)（3）国际化 (76)（4）盈利多元化 (76)3、外延主导收入，内涵主导杠杆的发展路径 (78)（1）外延 (79)（2）内涵 (80)4、服务型轻重联动成就批发市场华丽转身 (82)一、中国零售行业的总体变迁1、零售行业的发展历程（1）1980年-1990年：封闭期改革开放初期，中国处于计划经济时代，零售市场尚处于呈现单一业态形式的萌芽阶段。
浅谈商业综合体设计研究
Vol.40/No.20/Westleather 浅谈商业综合体设计研究鲍晨皓，张婷，孙佳佳（无锡太湖学院土木工程学院，江苏无锡214000）摘要：商业是城市最重要的功能之一。
在零售场所历史的初期，贸易活动发生在具有城市其他功能和活动的开放公共空间，如古希腊集市。
在中国历史上，军事国防建设“城市”和商业功能构建“市场”，最后形成了城市。
商业中心的繁荣程度是衡量城市经济活力的重要标准。
它是满足居民购物、消费等基本生活需求的重要场所，也是居民在社会中相互交往的重要空间。
此外，商业中心的建筑形态、空间环境和商业管理水平是城市形象的集中展示，在一定程度上代表了城市的文化和特色。
因为，商业综合体研究对城市发展有着重要意义。
关键词：城市；商业综合体；设计中图分类号：TU2文献标志码：A文章编号：1671-1602（2019）20-0001-01购物中心是当代商业中心零售空间的重要组成部分。
从西方国家购物场所的发展历史来看，购物场所的演变经历了漫长而复杂的过程，从希腊的集市逐渐演变为现代的购物中心。
（科尔曼，2006）同样在中国，购物中心的形成经历了一些重要的变革，其形态从商业街到购物中心，就像从水平空间到垂直空间的转变。
购物中心在当代转型城市中扮演着重要的角色。
其具体作用如下：1放开城市人口，推进新城建设购物中心已经成为推动新城发展的一种手段。
新城要成为一个相对独立又综合的城市区域，必须使其在商业贸易关系中占有一定的地位。
然而，新城往往缺乏商业基础设施。
通过合理布局购物中心，形成新的增长点和重点，进而吸引更多相关产业和人口，带动周边商业，提升新城吸引力，加快人口向新城转移。
购物中心在缓解主城区人口压力、促进城市空间结构调整、促进城镇化进一步发展等方面发挥了重要作用。
2完善当代城市结构商业服务过度依赖内城，容易造成市中心交通拥堵，环境恶化，缺少绿色空间。
随着住宅的郊区化和城市功能空间结构的转变，在内城核心区外围形成了规模可观的大型居住区，需要相应的商业配套设施来支撑。
现代建筑中的建筑功能与多样性
现代建筑中的建筑功能与多样性现代建筑在追求美观的同时，也注重建筑的功能性和多样性。
建筑的功能是指建筑物所具备的使用和服务的目的和需求，而多样性则指建筑物在设计风格、形态结构、空间布局等方面的多样化。
本文将从不同角度来探讨现代建筑中的建筑功能与多样性。
一、建筑功能的多样性现代建筑的发展使得建筑功能的多样性成为了可能。
建筑不再仅仅是提供住宿和办公的场所，而是能够满足人们多样化的需求。
例如，以大型商业综合体为例，其中既包含了购物中心、餐饮娱乐场所，还包括了办公楼、酒店以及公共设施等。
这使得人们可以在同一建筑内完成多种活动，提高了空间的利用效率。
此外，现代建筑还注重功能的合理配备和设计。
根据建筑的用途和需求，不同功能区域被合理地划分和布局，以提供更好的使用体验。
比如，医院建筑会根据科室功能进行划分，设置手术室、病房、门诊部等不同功能区域，以满足医疗服务的需求并提供舒适的就诊环境。
二、建筑多样性的体现现代建筑注重多样性的设计，通过不同的建筑形态和风格来满足人们对美的追求。
例如，摩天大楼作为现代城市的标志之一，每栋大楼都有其独特的形态和设计。
有的摩天大楼采用了流线型的外观和玻璃幕墙，呈现出现代感和科技感；而另一些摩天大楼则以更加传统的外观和建筑材料为特点，强调建筑的历史和文化内涵。
此外，建筑的多样性还可以从空间布局方面来体现。
许多建筑项目都会设计不同类型的空间，从开放的休闲区域到私密的工作空间，以便适应不同的活动和需求。
这样的设计使得建筑更加灵活多变，能够满足人们日常生活和工作中的不同要求。
三、兼顾功能与多样性的案例分析为了更好地兼顾建筑功能与多样性，一些现代建筑项目卓有成效地实现了这一目标。
例如，巴黎卢浮宫是世界著名的艺术博物馆，不仅提供了艺术品展览的功能，还兼顾了观众的参观体验。
博物馆内部的空间布局合理，丰富多样的展厅设置让人们可以欣赏到各种类型的艺术作品，而建筑外观的独特设计也是巴黎城市风景线的一部分。
中国50最著名商业综合体
7、项目名称：硬件设施最高端：银泰中心
8、项目名称：“体验性”最极致综合体：北京蓝色港湾
项目位置：位于北京国际化程度最高的朝阳区朝阳公园西北角，城市中心黄金边缘 项目规模：占地13万平米，建筑面积6万平米。 功能组成：购物、娱乐、休闲、旅游，文化 定位：蓝色的文化港湾，购物公园，一个位于亚洲最大的城市公园，欧式商业小镇 建设时间2008年投入运营 方案特色：环境和谐，功能和谐
12、项目名称：最受投资者青睐综合体 三里屯SOHO
12、项目名称：最受投资者青睐综合体 三里屯SOHO
12、项目名称：最受投资者青睐综合体 三里屯SOHO
13、项目名称：最适合复制的综合体：上海五角广场万达广场
项目规模：整个万达广场立体划分 三层,总建筑面积为81700多平方 米。 建设时间： 2006年12月24日开业 建设地点：项目坐落于上海黄浦江 畔五角场市级副中心商业区，是上 海市最大、人气最旺的商业项目之 一。
4、项目名称：最老资格综合体：北京国贸1期
4、项目名称：最老资格综合体：北京国贸1期
5、项目名称：写字楼租金最贵：国贸三期
项目位置：位于东三环与 建国门外大街立交桥的西 北角，地处北京商务中心 区的核心区域 项目规模：占地面积 16073㎡，建筑面积54 万㎡，高330米，80层。 功能组成：现代办公楼、 豪华五星级酒店、高档宴 会厅和精品商场 定位：今日全球最大的国 际贸易中心。 建设时间： 2005年开始 动工，2007年建成
方案特色：以中西合璧、新旧结 合的海派文化为基调，将上海特 有的传统石库门旧里弄与充满现 代感的新建筑群融为一体，创建 既具传统风貌，又具现代化功能 设施的聚会场所，提供餐饮、零 售、娱乐、文化及服务式公寓等 设施，露天茶座及酒吧、广场表 演和步行街等特色，令项目倍添 新意。上海新天地别具特色的建 筑风格获得广泛的赞赏。
从南京十大写字楼建筑看南京写字楼市场的发展前景
从南京十大写字楼建筑看南京写字楼市场的发展前景南京作为中国东部重要的经济中心城市，拥有发达的写字楼市场。
本文将从南京十大写字楼建筑的角度，探讨南京写字楼市场的发展前景。
一、南京十大写字楼建筑概述1. 南京国际金融中心：位于南京市中心地带，是一座现代化的综合性商务大厦，拥有高品质的写字楼空间和配套设施。
2. 南京紫峰大厦：作为南京市最高的建筑之一，紫峰大厦以其独特的外观和先进的设施受到广泛关注。
3. 南京中央大厦：坐落于南京市商业中心区域，是一座多功能商务大厦，拥有高档写字楼和商业空间。
4. 南京金鹰国际广场：作为南京市著名的商业综合体，金鹰国际广场拥有现代化的写字楼和商业配套设施。
5. 南京新城市广场：位于南京市新街口商业区，是一座集商务办公、购物、餐饮等功能于一体的综合性建筑。
6. 南京恒隆广场：作为南京市的地标性建筑，恒隆广场拥有高档写字楼和奢华购物中心，吸引了众多国际知名企业入驻。
7. 南京玄武国际金融中心：位于南京市玄武湖畔，是一座集商务办公、金融服务、高端酒店为一体的综合性建筑。
8. 南京德基广场：德基广场是南京市最大的购物中心之一，也拥有高品质的写字楼空间，是商务办公和购物的理想选择。
9. 南京万达广场：万达广场是一座集购物、娱乐、写字楼等功能于一体的综合性建筑，拥有现代化的设施和便捷的交通。
10. 南京金鹰世界中心：金鹰世界中心是南京市的地标性建筑之一，拥有高档写字楼和综合性商业空间。
二、南京写字楼市场的发展前景1. 城市发展的拉动：随着南京经济的快速发展，越来越多的企业选择在南京设立分支机构或总部，这将进一步推动南京写字楼市场的需求。
2. 产业结构的升级：南京正积极推进产业结构的升级，向高端制造业、科技创新等领域转型。
这将带动相关企业的发展，进而增加对写字楼的需求。
3. 政府政策的支持：南京市政府出台了一系列鼓励企业发展的政策，包括减税降费、优惠政策等，这将吸引更多企业入驻南京，推动写字楼市场的繁荣。
中国50个著名综合体项目一览
中国50个著名综合体项目一览：华贸中心、上海新天地每座城市都需要有带领步入国际化的商业综合体，中国地产发展至今，发展城市综合体已经代表了一种趋势，一种潮流，一种地产品牌持续发展与城市地产价值最大化的必需。
这种发展趋势不仅仅表现在一线城市，二三线城市也是如此，苏州有圆隔时代广场、深圳有万象城、北京有银泰中心、南京有水游城、武汉有世界城、重庆有龙湖时代天街……1.商铺租金最贵：东方广场之东方新天地东方新天地坐落在目前亚洲最大的综合性商业建筑群之一的东方广场内，面积12万平方米，连接着金街–王府井商业街和银街–东单商业街。
东方新天地现已成为不少知名品牌店的首选地点，也成为北京白领、国内外游客购物、就餐、娱乐、休闲的理想场所。
东方新天地商场包括6个主题购物区–缤纷新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地和天空大道。
6个主题购物区各有不同的商品定位，在装饰风格上也各有特色，适合更多的消费层。
另外有餐饮、娱乐、休闲等多种配套设施，使东方新天地在购物的基础上具有更多的功能。
2.入驻品牌最多综合体：华贸中心北京华贸中心坐落于长安街国贸桥以东800米处。
这座由三栋高达百余米写字楼、座酒店、商城、国际公寓、商务楼和公园组成的地标性百万平米超大规模商务建筑集群，已经成为高端、时尚、现代的国际级商圈。
它的出现使CBD 繁华地段东移，确立了CBD新的商务地标。
此外，华贸商圈还拥有两座堪称世界酒店业楚翘的丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店。
两座酒店可接待上千人的会议和活动，配有北京独一无二的"独立式婚礼小教堂",国际最顶级的俱乐部也在此落户。
华贸中心的整体设计由世界最著名的建筑设计师之一的美国KPF担纲，建筑设计纯净、简洁、明快、凌厉、极富纪念性和时代感，基于"建筑与城市人文结合、建筑与环境共生"的理念。
KPF的设计宗旨是创造一系列的由建筑综合体组成的城市空间，并使这些城市空间的产生与存在与周围环境形成一种必然的联系。
南京写字楼市场项目调研
2023-10-29•调研背景与目的•南京写字楼市场现状分析•竞争情况及重点企业分析•南京写字楼市场需求与趋势分析•南京写字楼市场投资风险与机会分析目•调研结论与建议录01调研背景与目的背景介绍南京作为江苏省的省会城市，近年来经济发展迅速，尤其是服务业和高端制造业的快速发展，带动了写字楼市场的需求增长。
同时，南京作为长江三角洲的重要城市之一，与上海等周边城市的联系日益紧密，这也为南京写字楼市场的发展提供了良好的外部环境。
然而，随着全国经济下行压力的加大，南京写字楼市场也面临着供给过剩、空置率上升等问题。
因此，本次调研旨在深入了解南京写字楼市场的现状和未来发展趋势，为相关企业和投资者提供决策参考。
调研目的1. 了解南京写字楼市场的现状，包括供需情况、价格水平、空置率等；2. 分析南京写字楼市场的竞争格局和发展趋势；4. 为投资者和企业提供决策参考和建议。
3. 探索南京写字楼市场的发展策略和建议；本次调研的主要目的是02南京写字楼市场现状分析行业规模南京写字楼市场近年来发展迅速，目前拥有众多大型写字楼项目，总建筑面积超过千万平方米。
其中，核心商圈的甲级写字楼年租金水平位于全国前列。
分布情况南京的写字楼主要分布在河西新城、新街口、鼓楼等核心商圈，其中河西新城是近年来发展最快的区域，聚集了众多高端写字楼项目。
此外，南京的南部新城和江北新区也在逐步崛起，成为新的商业发展热点。
行业规模与分布主要区域与特点河西新城作为南京近年来重点发展的区域，河西新城拥有许多高端写字楼项目，如南京奥体中心、南京国际博览中心等。
这些项目以现代化建筑风格、完善的配套设施和高品质的服务吸引了众多知名企业和机构入驻。
新街口新街口是南京传统的商业中心，聚集了大量高端商业和写字楼项目。
这里的写字楼以历史建筑为特色，融合了传统与现代元素，具有很高的辨识度。
鼓楼鼓楼区的写字楼以科技和创意产业为主导，聚集了大量科技企业和创意设计机构。
这里的写字楼项目注重环保和智能化设计，吸引了众多科技和创新型企业入驻。
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项目研究
南京世界贸易中心 南京市新的城市中心，世界级具有环保功能的商业综合体
该项目是由美国富顿集团开发，占地面积约40000㎡，总建筑面积 约400000㎡综合体项目，分别由一座办公塔楼、一座酒店及酒店式公 寓塔楼、两座豪华公寓塔楼以及商业裙楼组成，最高的办公塔楼约 318m高。物业地址位于南京建邺区河西大街南侧，庐山路西侧，白龙 江东街北侧。值得一提的是该项目是由美国LEED认证以及中国三星级 的绿色建筑。整体开业时间大约在2014年底。目前该项目正处于销售 准备期。
项目资源 现代生活、工作、购物、娱乐中心
➢ 外部资源：南京河西CBD中央公园正对面 ➢ 配套：坐拥河西新城吃住玩乐购一切资源，奥体、中央公园、
购物商城等资源 ➢ 交通：地铁2号线上盖 ➢ 内部资源：将由富顿、摩根大通打造成中美之间的贸易平台
开发计划： 写字楼： 购物中心： 精品商务酒店 酒店公寓（酒店塔楼内） 豪华服务式公寓 WTC俱乐部（写字楼顶部）
购物中心
以主题和娱乐为主，一站式时尚生活商场,其中下沉式广场与对面新鸿基项目共 用，并连接2号线地铁站，互动性极强
甲A写字楼 将建为甲A标准、灵活的、超现代的办公空间
➢ 产品情况：将吸引领先的跨国公司、国有企业、政府机构、创业 公司入驻。63-64层设计为世贸中心豪华俱乐部。该俱乐部将成为 南京世界贸易中心各业态业主之间的互动与国际交流平台。
得房率
房型建筑面积 EFFICIENCY （
TOTAL AREA
%）
71.2
72.51%
80.3
72.51%
65.5
72.51%
65.5
72.51%
91.4
72.51%
102.9
72.51%
110.2
பைடு நூலகம்
72.51%
100.4
72.51%
102.9
72.51%
135.8
72.51%
154.2
72.51%
销售情况
细节展示
智能沙盘区 该沙盘为落地沙盘，沙盘前方以及两侧设有投影幕布，沙盘上方设有感应器以链接影音播放系统，当演讲人的手放在某一 栋楼的上方，对面即会播放该部分的影音动画，同时在沙盘的后侧设立一个约60寸触摸屏幕，主要来演示项目的合作团队 资料。
使用面积 USABLE AREA
51.6 58.2 47.5 47.5 66.3 74.6 79.9 72.8 74.6 98.5 111.8 107.9 99.6
公共分摊面积 APPOR-
TIONMENT 19.6 22.1 18.0 18.0 25.1 28.3 30.3 27.6 28.3 37.3 42.4 40.9 37.8
销售研究
销售情况
初期接待
接待区 办公区
➢ 销售状况：目前该项目销售团队正 在组建中，但未作任何推广，所以 来访客户很少，主要接待政府领导， 目前的主要接待工作主要由市场部 负责。
➢ 销售现场：目前该项目利用公司在 新地中心31F自身的会所对外接待， 面积约500㎡，装修简约、现代， 富有艺术气息。项目介绍中运用大 量的新媒体技术，现代感较强。
销售情况
细节展示
入口景观 采用金属材质的竹子做成三道屏风，别具匠心，富有当代艺术气息。
销售情况
细节展示
客户洽谈区 陈设简约，可俯瞰项目现场，设备用品时尚、大气。同时陈设了秦风的价值100多万当代艺术作品，拔高了现场调性。
销售情况
细节展示
智能影音区 该智能影音区约长9米，宽2.5米，采用双投影技术、触点识别可控技术实现，投影可识别演讲人动作以切换画面。主要介 绍公司品牌、项目品牌。
甲A写字楼 区域及楼层概况
开发顾问团队 全球顶尖管理和运营顾问群，为其高端产品的诞生提供保证。
本项目借鉴点
： ➢项目整体形象现代、大气，具有较强的识别性； ➢项目整体业态布局合理，最大化的利用其自身的地块资源； ➢住宅部分的面积段比重合理，符合项目定位； ➢精装修风格一改国内豪宅的奢华路线，简约、时尚的新亚洲豪宅风更显高端； ➢俱乐部的形式值得借鉴，这将是项目一个比较大的加分项，同时为项目的入市提供突破口； ➢豪华的合作团队为高品质项目的诞生奠定基础。
151606㎡ 71739㎡ 19474㎡ 36343㎡ 56071㎡ 4000㎡
图片
豪华公寓
为当地和外籍人士提供“超值”服务，充分打造豪华而灵动的空间氛围,户型面 积段较大并提供酒店服务完全定位于高端路线。
户型配比
户型
面积区间
四室三厅三卫
332
三室三厅三卫 273.9
三室三厅六卫 643.9
六室三厅八卫 660.9
酒店式公寓 标准层分布情况
房型 UNIT TYPE 1房1卫1厨 1房1卫1厨 1房1卫1厨 1房1卫1厨 1房1卫1厨
1房1厅1卫1厨 1房1厅1卫1厨 1房1厅1卫1厨 1房1厅1卫1厨 2房2厅2卫1厨 2房2厅2卫1厨 2房2厅2卫1厨 2房2厅2卫1厨
标准层套数 NUNMBER
3 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1
148.8
72.51%
137.4
72.51%
酒店式公寓 标准层分布情况，每层16户，共计5部垂直电梯，另设物业服务区
酒店式公寓 公共空间的灯光设计,充满现代感，彰显时尚气息
通道透视图 通道顶视图
酒店式公寓 户型
酒店式公寓 户型
购物中心
以主题和娱乐为主，一站式时尚生活商场。
➢ 产品情况：购物中心的设计综合了街铺、裙房商业和地下广场， 人们可以来享受一整天。在此将结合包括国际旗舰店、综合娱乐 场所在内的不同国家、不同文化的商品与服务。
七室五厅九卫 1026.1
➢ 产品情况：服务式公寓的私人入口与购物中心分开，并将提供直接接入5楼空中大 堂的通道。空中大堂提供接待、会所通道、空中花园、室内游泳池和进攻业主居民 想用的其他专属设施。
➢ 立面材质及风格：纯玻璃幕墙 ➢ 景观及风格：空中花园 ➢ 物业管理与服务：待定
豪华公寓
户型-A
豪华公寓
户型-B
豪华公寓
户型-C
豪华公寓
户型-D
豪华公寓
户型-E
酒店式公寓 精装修酒店公寓
➢ 产品情况：358个单元，房间面积从41㎡-138㎡不等，酒店公寓享 受酒店设施服务的便利，配备有设施先进的游泳池、健身房、桑 拿浴室、水疗中心、餐厅、多功能厅等，享受酒店式的各种高端 服务，户型面积段跨度大，能吸引各个总价段的投资客。