惠阳项目可行性分析报告

惠阳新城市房地产开发项目可行性研究报告一、项目概况该地块位于惠阳市淡水镇中心新区泗水地段，深汕高速公路以北，紧靠著名的棕榈岛高尔夫球场，距离“中海壳牌”约18KM。

地块占地面积约100万平方米，用途为商住，出让期限70年，地价165元/平方米（包括出让金、搬迁安置及补偿费、青苗赔偿费等征地所涉及的费用），折合11万元/亩，总金额1.65亿元。

同时，惠阳市政府无偿提供与此相邻的约100万平方米土地，作为休闲、体育用地，要求由投资方建设为对公众开放的免费公园（经营性项目除外），但准许建设部份经营性商业配套设施。

惠阳市政府对项目建设中给予一定的政策优惠。

二、项目背景1、合作条件：由中建蛇口发展有限公司出资50%，南山公司出资50%，共同组成合资公司开发此项目。

中建公司拟建容积率在1.0~1.5之间的多层住宅。

2、合作方式：项目公司成立后，体育公园的投资建设和经营管理由南山公司单独负责，投资风险由南山实业承担，投资收益归南山公司所有；项目统一规划、统一方案设计，各自负责50%的土地的开发建设。

三、市场调研分析（一）惠阳总体经济发展状况惠阳位于珠江三角洲东南部，南抱大亚湾，与香港隔海相望，西连深圳，中部与惠州市相接。

惠阳于2003年6月10日撤市设区，现下辖淡水、秋长、新圩、镇隆、沙田、永湖、良井、平潭、澳头、霞涌10个镇和1个三和经济开发区，区政府位于其中心城镇-----淡水，距深圳58公里。

撤市设区后，惠阳的功能定位是：建设成为惠州市“现代数码石化名城”的重要组团、惠州滨海城市组团中的璀璨明珠和中海壳牌南海石化项目的后勤服务基地。

惠阳区总面积1262平方公里，人口50.77万。

2002年实现工业总产值131.75亿元，合同利用外资2.16亿美元，实际利用外资1.8亿美元。

原惠阳市2002年GDP 为126.48亿元，同比增长12%，地方财政收入3.34亿元，按可比口径增长20.69%。

目前大亚湾“中海壳牌”项目已于2002年11月正式开工建设。

中海壳牌是中国目前最大的中外合资项目，总投资43亿美元，预计2005年建成投产，年产值将达到17亿美元。

据有关部门预测，中海壳牌建成后，将带动50倍以上的下游产业链的形成，总体年产值可望达到6500亿人民币，相当于目前广东省工业总产值的二分之一，必将对惠州乃至整个广东的经济发展产生巨大而深远的影响。

（二）、惠阳房地产市场情况1、市场主体商品房供应及销售惠阳是与海南、北海齐名的国内三大烂尾楼盘“重灾区”之一，从93年至今，已经10年左右没有新开发项目，目前仅有位于区政府中心地段的2个项目开盘销售，均价在2200元/M2左右，但销售情况较好。

占市场交易主体的是存量房交易，年交易量在2000套左右，平均价格水平为800元/M2左右（均为前几年建成的二手楼盘）。

2、目前市场在售新楼盘备注：棕榈岛高尔夫是紧邻本项目的高档楼盘，由新世界地产开发，总占地面积为1.4平方公里，其中80%已建成27洞锦标级高尔夫球场，剩余20%用于房地产开发。

目前主要客户为壳牌外籍高级行政管理人员及技术专家，均采取1—6年的租约方式进住，租金水平在50—80元/M2，棕榈岛目前带租约的别墅售价为5500—9000元/M2（精装修），共推出约150套，8月份将推出自住型别墅30套，售价预计在10000元/M2。

3、目前进入惠阳地产市场的三家深圳企业振业--秋长镇项目：位于莲塘三和开发区，占地3000亩，地价在300元/M2左右，于2003年初签约，预计将先建星级酒店、大型购物商场及环境，由于目前振业董事会变动，项目具体开发进度待定。

赛格---群星广场项目：位于区政府旁，占地7.8万平方米，总建筑面积24.5万M2，小高层结构，销售价格为1880—2360元/M2。

赛格集团下属一家公司准备投资合作开发该项目。

中建南山---惠阳淡水镇项目（本项目）。

4、消费层面目前惠阳的新楼盘价格在2000~2500元/M2左右。

（三）、惠阳土地市场1、土地现状惠阳由于受90年代初期“炒地”的影响，造成政府对土地市场的失控，当时土地价格均在1000~1500元/M2以上（折60~100万元/亩），资金来源绝大部分是银行贷款。

目前大量土地主要在企业、私人手中，沉淀了大量资金。

而政府手里却没有土地，据土地交易中心许所长介绍，近两年政府开始采取措施盘整土地，计划以区政府为中心，逐步向四周推进，去年共计盘整约100万平方米的土地，但土地储备中心至今尚未正常运作，总体成效不大。

2、土地价格惠阳目前政府公布的基准地价略高于市场交易价格，在惠阳区范围内，土地价格在500—2000元/M2之间（折合33—133万元/亩），一般来说，城镇中心区域小块土地价格在1500—2000元/M2（折合100—133万元/亩）左右，周边大面积土地在500元/M2（折合33万元/亩）左右。

因此，对比本项目地块以165元/M2（折11万元/亩）的低价取得，即使目前暂不开发建设，其本身的升值潜力也极为可观。

3、交易方式凡经营性开发用地，政府均已采取公开出让方式（招标、拍卖、挂牌）。

（四）、大亚湾开发区房地产市场1、土地价格：500—650元/M2（折合33—43万元/亩），略高于惠阳区。

2、土地现状：同惠阳类似，零散分布在各企业、私人手中。

3、房产价格：1800--2200元/M2。

4、消费市场特征：由于外企管理人员的大量涌入，在住房消费方式上外企一般都只租不买，致使大亚湾新商品房出现完全的租方市场，月租金高达50—80元/M2，以平均销售价格2000元/M2计算，若投资住房，年资金回报率高达30%左右。

5、整体规划：大亚湾整体规划中发展重点为“一港两区”，“一港”为惠州港（10KM2），“两区”为石化工业区（27.8KM2）和西部工业区（9.98KM2），其中，西部工业区又划分为响水河工业区、电子、汽车工业区和西区，但在开发区管委会周边，仍预留了一部分的商住用地。

东部的霞涌整体规划作为旅游开发区。

（五）、惠城区、惠阳区、大亚湾开发区之间的规划协调关系按照惠州市政府规划，沿惠澳大道一线，在未来5年内将形成新的经济带，该经济带所带动的由北向南方向分布着惠城区、惠阳区和大亚湾开发区。

惠阳区政府将惠阳定位为大亚湾经济开发区的后花园，主要为其提供后勤生活服务基地。

为更好地改善环境和市政建设，区政府已确定投入3个亿的资金全部用做城市绿化环境改造；而大亚湾管委会在重点抓好“一港两区”的建设外，也在规划中充分考虑了自身的综合配套，预留了部分的商住用地。

但据惠阳规划局朱益明局长介绍，在大亚湾区域内，如果南海炼油项目、华德石化增建油库和LNG惠州电厂项目都按计划顺利实施，大亚湾实际上已经再没有更多的土地用于开发建设，其生活配套必然要落在惠阳地区。

四、项目SWOT分析一）地块的主要优劣势优势：a 位置好：处于惠阳中心地区新区规划范围内；b 规模大：整体规模为2平方公里；c 价格低：低于土地市场正常价格，有较强的竞争优势和升值空间；d 周边环境优美：棕榈岛高尔夫的优良环境在当地消费者心目中已得到普遍认同；e 地块现状目前基本平整, 地上无大量待拆迁建筑；f 紧临深汕高速惠阳出口，符合大型TOWNHOSE项目条件。

劣势：a 地块离目前惠阳的经济中心稍远；b 目前周边配套设施还不够完善；c项目的开发进度、销售主要依托中海壳牌及其相关产业链所带来的客户资源，当地市场容量有限，但目前中海壳牌尚处于建设初期，相关配套产业也尚未兴建，因此销售对象特征有待进一步明确。

d 地块的地势较低，目前的交通条件一般。

二）未来市政配套设施利好城区内环路从棕榈岛高尔夫北侧北环路交点至大亚湾交界处的西一路，道路红线宽80米，双向六车道，线路长4.5公里，目前已作为近期重点改造路段纳入政府工作日程；同时淡水河整治工程目前也已进入施工图设计阶段：一期工程从坑梓交界处至河背山子顶垃圾处理厂，全长约12公里，整治标准为：行洪河面宽度为100米，在两侧50米防洪控制带内修建宽度为16米的沿河路；二期工程从河背山子顶垃圾处理厂至永湖陂，全长约14公里，裁弯取直现有的淡水河鼓山径、牛郎径两处瓶颈地带，拆除淡水河现有的淡水水陂、乌边水陂、水围水陂和角塘水陂。

该淡水河整治方案已经省专家评审通过。

三）土地性价比很高根据实地调研走访的情况来看，本项目以1.65亿元（折合165元/M2，11万元/亩）的价格拿到的100万平方米的商住开发土地，在惠阳乃至大亚湾地区，是享受了政府给予相当大的优惠的，土地的性价比很高。

该价位低于正常市场价格，更远低于政府公布的基准地价。

具有明显的竞竞争优势和升值空间。

四）相关政府官员对项目地块的评价惠阳区大项目协调办主任郑炳旺认为，本项目地块是目前进军惠阳的深圳三家企业中最好的地块，也是未来惠阳地区最具发展前景的大项目；惠阳规划局局长朱益明更是认为地块的价格是政府给到的最低限度。

五）风险分析1、地块本身地势较低，易受洪涝灾害的影响，如果人工加高地势，需要的土石方量很大，会增加一定的建安成本。

2、由于惠阳当地消费市场容量有限，项目主要依托中海壳牌及其相关产业链所带来的客户资源，因此中海壳牌的建设尤其是中下游产业链形成的时间、速度对项目影响较大。

3、公园（高尔夫球场）我们没有经营和管理经验，所以在经营模式方面，将有待于进一步的探讨。

五、项目定位与目标市场该项目拥有远处的山景和近处的淡水河水景等优美的自然环境资源，又与140万M2的棕榈岛高尔夫、100万M2的体育公园相临，完全具备定位于中高档精品住宅项目的客观条件，项目公司取名为“新城市”，就是要在惠阳区政府将惠阳定位于中海壳牌项目的后花园的大背景下，将项目建成惠阳的顶极精品项目，引导一种新的生活方式和生活理念，提升惠阳人的生活品质，真正成为惠阳及周边成功人士的理想家园。

一）项目定位：通过实地调研发现，地理位置适中、环境幽雅、价位在3000—5000元/M2的综合质素较高的楼盘，是惠阳房地产市场的一个空白点。

而随着中海壳牌的建成投产，将有大量的下游配套产业链出现，其管理阶层及壳牌企业本身的中方白领阶层对此类住宅将会产生很大的市场需求，因此，项目定位为中高档的精品住宅。

二）产品定位：容积率在0.7左右，环境优美、有山有水、毗邻大型体育公园的大型低密度花园社区。

三）物业品种：TOWNHOUSE 建筑面积在180—250M2左右;多层低密度洋房: 建筑面积在120---200M2左右；少量的独立别墅: 建筑面积在300--500M2左右。

四）价格定位：住宅销售均价为2880---4300元/M2。

其中可大致分为：第一期均价为2880元/M2（方案一）第二期均价为3100元/M2第三期均价为3400元/M2第四期均价为3700元/M2第五期均价为4000元/M2第一期均价为2880元/M2（方案二）第二期均价为3100元/M2第三期均价为3300元/M2第四期均价为3600元/M2第五期均价为3800元/M2第六期均价为4000元/M2第七期均价为4300元/M2商业销售均价为5000元/M2五）目标客户：中海壳牌产业链各企业的中高层管理人员；中海壳牌的中方白领阶层；惠阳区政府官员（现大多居住在惠州市内）；私营企业主及当地富裕阶层；与惠阳、大亚湾开发区有紧密经济联系的香港、深圳、东莞、粤东等地区客户。