霸州地产牤牛河地块策划方案
地块竞拍策划书3篇
地块竞拍策划书3篇篇一《地块竞拍策划书》一、策划背景随着城市的发展，土地资源变得越来越稀缺。
对于房地产开发商来说，获得优质地块是实现项目成功的关键。
因此，竞拍地块成为了获取土地的重要方式之一。
本策划书旨在为地块竞拍提供全面的策划和指导，确保竞拍过程的顺利进行，并提高成功获取地块的概率。
二、目标设定1. 获取目标地块，满足公司的发展需求。
2. 制定合理的竞拍策略，以最低成本获得地块。
3. 分析市场趋势和竞争对手，做出明智的决策。
4. 提高公司在房地产市场的知名度和竞争力。
三、地块分析1. 地理位置：对地块的位置、周边环境进行详细分析，包括交通、配套设施等。
2. 土地性质：了解地块的用途、规划条件等，确保符合公司的发展战略。
3. 市场价值：进行市场调研，评估地块的潜在价值和市场价格。
4. 竞争对手：分析潜在竞争对手，了解他们的竞拍意向和策略。
四、竞拍策略制定1. 底价评估：根据地块分析和市场情况，确定合理的底价。
2. 竞拍策略：制定灵活的竞拍策略，包括加价幅度、竞拍节奏等。
3. 团队组建：组建专业的竞拍团队，包括土地评估师、律师、财务顾问等。
4. 心理准备：做好应对各种情况的心理准备，保持冷静和决断。
五、竞拍执行1. 现场竞拍：在竞拍现场，密切关注竞争对手的动态，及时调整竞拍策略。
2. 资金准备：确保有足够的资金用于竞拍，做好资金安排和保障。
3. 法律文件：及时准备和签订相关法律文件，确保竞拍成功后的权益保障。
4. 沟通协调：与相关部门和合作伙伴保持密切沟通，协调各方资源。
六、风险控制1. 市场风险：关注市场动态，及时调整竞拍策略，降低市场风险。
2. 资金风险：合理安排资金，避免因资金不足导致竞拍失败。
3. 法律风险：聘请专业律师，对竞拍过程中的法律问题进行把关。
4. 竞争对手风险：密切关注竞争对手的行动，提前做好应对措施。
七、后续工作1. 合同签订：竞拍成功后，及时与相关方签订合同，确保权益落实。
河北省水利厅关于滏阳河牤牛河缓洪工程治理工程可行性研究报告的审查意见
河北省水利厅关于滏阳河牤牛河缓洪工程治理工程可行性研究报告的审查意见文章属性•【制定机关】河北省水利厅•【公布日期】2023.10.23•【字号】•【施行日期】2023.10.23•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】水利综合规定正文河北省水利厅关于滏阳河牤牛河缓洪工程治理工程可行性研究报告的审查意见邯郸市水利局:你局《关于报送需省级审批的灾后重建和防洪能力提升重点水利项目可研报告的请示》(邯水规计〔2023〕14号)收悉。
依据专家审查意见,经研究,对《滏阳河牤牛河缓洪工程治理工程》提出以下意见:一、工程建设的必要性在2008年国务院批复的《海河流域防洪规划》中,明确了邯郸市防洪工程布局的总体原则是“拒洪入市、导水外流”。
为进一步完善邯郸市防洪工程体系,确保南部区域的防洪安全,在已建滏阳河弯子节制闸的基础上通过开挖马头分洪道、新建马头缓洪工程等措施,将牤牛河、滏阳河的洪水,经缓洪错峰导入永年洼。
通过建设本工程,可提高南部区域防洪能力,完善防洪体系,保障人民群众生命财产安全,实施本工程是必要的。
二、工程任务和规模1.同意滏阳河至京港澳高速段马头分洪道采用50年一遇防洪标准,京港澳高速至团结西干渠段马头分洪道按59.2立方米每秒设计。
2.同意工程治理范围为马头分洪闸至团结渠,全长12.5公里。
主要建设内容:开挖马头分洪道,包括分洪闸、节制闸、倒虹吸、桥梁等;新建马头缓洪工程,包括进洪堰、退水闸、马头缓洪工程围堤等。
三、工程设计1.基本同意工程总体布局和设计方案。
马头分洪道、马头缓洪工程等工程布置基本可行。
下阶段进一步优化马头分洪道与京港澳高速桥等交叉位置堤防设计,确保工程安全。
2.应结合管理水平及管理需求,进一步优化信息化设计方案,并做好与省级相关平台对接设计。
四、建设征地与移民安置下阶段应进一步落实建设征地范围和实物调查成果;落实并优化专项设施恢复改建设计;复核临时用地复垦措施设计,复核征迁投资。
公园画册策划方案
“牤牛河历史文化公园”画册策划方案风格：厚重、唯美、内秀。
文字与画面简练优美，自然舒展。
架构：以“文化之脉-公园景观-二期展望”为主结构；其中第二部分是重点，又分“雄伟外观-内部装潢-古栈道之奇-自然风景”四小部分。
第三部分仅作为小结，可放效果图或素材背景即可。
制作工艺250mm*260mm工艺：封面300克铜版纸，内页200克铜版纸，封皮覆亚膜，胶订。
制作：数码打印（册数很少，无法印刷，无法完成特殊工艺）画册文案封面：千年文脉，万古传承——霸州牤牛河历史文化公园掠影封底：目录页第一部分脉——血脉之源第二部分观——霸气之观第三部分兴——韵之可兴第四部分奇——雄奇之道，地下长城第五部分境——怡然之境第六部分憬——憧憬未来扉页口号：打造国际化生活品质城市概述：牤牛河历史文化公园全长1640米，北临迎宾道，南至建设东道，东西均为规划的滨河路，规划用地面积33.92公顷，是东西城区连接的纽带。
目前已完成建设的工程全长650米，占地165亩，北楼山色、霸台朝阳、古战道、漫水桥及亲水平台均已建成。
牤牛河历史文化公园建成后将成为展示霸州悠久历史文化与对外形象的窗口、服务人民群众的公共空间。
内页脉——血脉之源这里曾经是宋辽时期的边关重镇，留存着杨六郎镇守三关的铁骨英风；这里曾经是“帝阙下临通万国”的“冀中机枢”，重要的贸易阙场，车马喧阗，繁华兴盛；这里是人文荟萃，名家辈出之地，一批批名人志士创造出一座座历史丰碑，影响着脚下广袤的土地。
霸州，右拥太行，左注渤海，北依燕山，南望岱岳。
在幅员辽阔的河北平原上成为“九河”所汇之地。
历史上是北方游牧文化和中原农耕文明的交汇点。
春秋征伐、宋辽对峙、燕王扫北，无不在此留下清晰的印记，燕赵、齐鲁、秦陇、中原文化在这里撞击聚合，形成了"超胜于人、崇文尚德、开放兼容、诚信和谐"的霸州精神。
一路走来，霸州挥毫所至，用数千年的文明抒写城市的繁衍，文化的流淌与积淀成为霸州发展的血脉之源。
霸州市牤牛河治理工程河道防渗方式比选 邵长乐
方案五：钢筋混凝土护砌、复合土工膜防渗方案。该方案优点包括：1、行洪河道内利用硬质护砌，抗冲效果较好；2、该种防渗方式类似工程中应用较多，技术较成熟；3、利用土工膜进行防渗，防渗效果好。其缺点包括：1、工程投资高；2、钢筋混凝土护砌完全阻隔了河底气体交换，工程完工蓄水后水体容易变质；3、钢筋混凝土护砌后水生植物将无法种植。
2、防渗方式初选
根据牤牛河设计条件下的流速、水深床砂粒径及河道平面布置中的水流角等条件，根据《堤防工程设计规范》（GB50286-2013）中公式（D.2.2-1）计算河道冲刷深度为0～0.6m。
方案一：深埋钠基膨润土防水毯防渗
防水毯埋于河道最大冲刷深度以下，根据河道计算冲刷深度0～0.6m，确定防水毯埋深为设计河底及边坡以下1.0m，防水毯上部回填素土，埋设范围为河底及河道治理完成后景观蓄水位以上0.5m范围内的河道两侧边坡。
方案三：河底深埋透气防渗砂、边坡深埋复合土工膜方案。其优点包括：1、投资相对较少；2、透气防渗砂不仅具有防渗性，还具有透气性，且其表层防护为素土，适宜水生植物生长，且不阻隔河底气体交换，工程完工蓄水后，水体不易变质。其缺点为：1、透气防渗砂是一种近几年才出现的新型材质，目前几处教成功的工程实例均为景观湖工程，存蓄水体不具流动性，而牤牛河为行洪河道，汛期行洪流量较大，该种情况下透气防渗砂的稳定性和功能性有待验证；2、由于砂就有流动性，所以只能应用于河底，河道边坡防渗需要采用复合土工膜，两种防渗材料的衔接后的防渗效果有待验证；3、由于透气防渗砂铺设厚度仅为1mm～2mm，且其具有流动性，所以其对铺撒基础层的平整度及压实度要求非常高，施工难度较大。
征地策划书与企划书3篇
征地策划书与企划书3篇篇一征地策划书与企划书一、项目背景随着城市建设的不断推进，需要进行一系列的征地工作，以满足城市发展的需要。
为了确保征地工作的顺利进行，特制定本策划书。
二、项目目标1. 顺利完成征地工作，确保项目建设用地的需求。
2. 与被征地农民或单位进行充分沟通，争取他们的理解和支持。
3. 合理补偿被征地农民或单位，维护社会稳定。
三、项目时间[具体时间]四、项目地点[具体地点]五、项目组织架构1. 成立征地工作领导小组，负责征地工作的组织、协调和实施。
2. 设立征地办公室，负责征地的具体事务。
3. 聘请专业的律师和评估师，为征地工作提供法律和评估支持。
六、项目进度安排1. 第一阶段：前期准备收集项目相关资料，包括项目规划、用地需求等。
进行现场勘查，了解征地范围内的情况。
与相关部门进行沟通，了解征地政策和程序。
2. 第二阶段：发布征地公告根据相关法律法规，制定征地补偿标准和安置方案。
在征地范围内发布征地公告，告知被征地农民或单位征地的范围、用途、补偿标准和安置方案等。
设立征地咨询点，解答被征地农民或单位的疑问。
3. 第三阶段：签订征地补偿协议与被征地农民或单位进行协商，签订征地补偿协议。
按照协议约定，及时支付征地补偿费用。
4. 第四阶段：实施征地在取得征地批文后，组织实施征地工作。
拆除地上附着物，清理场地。
5. 第五阶段：后期工作协助被征地农民或单位办理相关手续，如土地使用权证、房屋产权证等。
七、项目风险及应对措施1. 风险分析政策风险：征地政策的变化可能会影响征地工作的顺利进行。
法律风险：征地过程中可能会涉及到法律纠纷。
社会稳定风险：被征地农民或单位可能会对征地工作不满，导致社会不稳定。
2. 应对措施加强与相关部门的沟通，及时了解政策变化，调整征地工作方案。
聘请专业的律师，为征地工作提供法律支持，防范法律风险。
与被征地农民或单位进行充分沟通，了解他们的需求和意见，制定合理的补偿方案，维护社会稳定。
拿地策划方案
拿地策划方案拿地策划方案如下：一、地块分析1. 地理位置：地块位于市中心，交通便利，周边配套设施完善。
2. 地形地势：地块为平整土地，无明显地质缺陷。
3. 周边环境：地块周边居民区密集，商业氛围浓厚，适合商业开发。
二、市场调研1. 目标群体：面向城市中高端消费群体，定位为高端商业综合体。
2. 竞争分析：分析周边商业竞争格局，找到差异化竞争点。
3. 潜在需求：调研城市目标消费群体的潜在需求，确定产品特色和定位。
三、拿地策略1. 确定规划方向：根据市场需求确定商业综合体规划方向和功能布局。
2. 土地谈判：与土地所有者进行谈判，争取合理价格的土地收购。
3. 土地使用：确定土地使用权并审核相关手续。
四、发展规划1. 商业定位：以高端商业为核心，结合文化创意和休闲娱乐等多元化业态。
2. 开发策略：根据市场需求和竞争情况，制定合理的开发策略和时间表。
3. 运营规划：组织专业团队进行综合规划，包括物业管理、市场营销等。
五、风险控制1. 市场风险：定期进行市场调研，及时调整经营策略以降低市场风险。
2. 合规风险：严格遵守土地使用规定、人才政策等相关法律法规，降低合规风险。
3. 投资风险：制定合理的资金运作计划，降低投资风险。
六、经营规划1. 品牌打造：结合商业定位，打造独特品牌形象，提升商业知名度。
2. 营销策略：根据产品特色和目标消费群体，制定合理营销策略，吸引客流。
3. 客户服务：提供优质的客户服务，吸引并保留忠诚客户。
七、总结与展望通过以上拿地策划方案，我们将目标定位于打造高端商业综合体，通过市场调研和发展规划，实现商业价值最大化。
在风险控制和经营规划方面，我们将持续优化运营策略，以确保项目的持续、稳定发展。
介绍霸州牤牛河的作文
介绍霸州牤牛河的作文
牤牛河的清晨。
哎，说到牤牛河啊，那清晨可是美得让人心醉。
雾蒙蒙的，就
跟披上了轻纱一样。
阳光刚升起来，河水就像镜子似的，闪着金光，太迷人了！柳树在河边轻轻摆啊摆，好像在讲着啥秘密故事。
牤牛河的夏日。
一到夏天，牤牛河就热闹了。
水清得能看见小鱼游来游去，孩
子们都爱来这儿玩水。
扑通扑通地跳进水里，跟小鸭子似的，欢笑
声一片，大人们就在边上看着，悠哉悠哉地钓鱼或者乘凉。
牤牛河的传说。
你们听过牤牛河的故事没？说是古时候这儿有头大力牛，帮村
民们耕地。
后来洪水来了，那牛为了救人就把自己变成了河，一直
守在这儿。
每次听到这个，我都觉得特感动。
牤牛河的夜晚。
牤牛河晚上静悄悄的，美得像个仙境。
月光洒在河上，整个河面都亮晶晶的。
风一吹，水就波光粼粼的，还有蛙叫声，整个晚上都充满了神秘感。
牤牛河与四季。
牤牛河啊，它可是见证了四季的变换。
春天一到，河边那些花儿都开了，五颜六色的，看得人眼花缭乱。
每个季节都有它独特的美，真是让人看不够啊！。
介绍霸州牤牛河的作文
介绍霸州牤牛河的作文“哎呀，姥姥，咱今天去哪儿玩呀？”我拉着姥姥的手晃呀晃。
“哈哈，宝贝呀，咱今儿个去牤牛河那转转咋样？”姥姥笑着说。
“好呀好呀！”我兴奋地跳了起来。
于是，我和姥姥还有姥爷一起出发去了霸州牤牛河。
一到那儿，我就被眼前的景色吸引住了。
河水波光粼粼的，就像撒了好多好多的宝石在上面。
河边的小草绿油油的，随着微风轻轻摆动，好像在和我们打招呼呢。
“哇，这里真美呀！”我忍不住惊叹道。
“是呀，这牤牛河可是咱霸州的一道风景呢。
”姥爷笑着说。
我沿着河边跑呀跑，开心极了。
突然，我看到河里有好多小鱼游来游去。
“姥姥，快看，有小鱼！”我指着河里喊道。
“哈哈，是呢，这河里的鱼可多啦。
”姥姥说。
“我好想抓几条呀。
”我有点小贪心。
“那可不行，小鱼在河里自由自在的多好呀，咱可不能去打扰它们。
”姥爷认真地说。
“哦，好吧。
”我有点不情愿，但还是听了姥爷的话。
我们沿着河边继续走，我看到有的人在河边钓鱼，有的人在散步，还有的小朋友在放风筝呢。
“姥姥，我也想放风筝。
”我对姥姥说。
“行呀，等下次咱也带个风筝来放。
”姥姥摸摸我的头。
走着走着，我们来到了一座小桥上，我趴在桥栏上，看着河水从桥下流过。
“这河水一直流一直流，它要流到哪里去呀？”我好奇地问。
“它呀，要流到很远很远的地方呢。
”姥爷说。
“就像我以后也会去很远很远的地方一样吗？”我看着姥爷。
“哈哈，对呀，等你长大了，就会去好多好多地方。
”姥爷笑着说。
在牤牛河边待了好久，我都舍不得离开。
这里就像是一个神奇的地方，有美丽的风景，还有我和姥姥姥爷的快乐时光。
我在心里想，以后我一定要经常来这里玩。
这霸州牤牛河呀，可真是让我喜欢得不得了！我觉得霸州牤牛河就像是一条纽带，把我们大家都连在了一起，让我们感受到了生活的美好和快乐。
难道不是吗？。
征地拆迁项目策划书3篇
征地拆迁项目策划书3篇篇一《征地拆迁项目策划书》一、项目背景随着城市建设的不断推进，征地拆迁已成为城市发展中不可或缺的一部分。
为了确保征地拆迁工作的顺利进行，提高项目的实施效率和质量，特制定本策划书。
二、项目目标1. 确保征地拆迁工作依法依规进行，维护被征地拆迁人的合法权益。
2. 合理安排征地拆迁进度，保障项目建设的顺利进行。
3. 有效降低征地拆迁成本，提高项目的经济效益。
三、项目实施步骤1. 前期准备阶段成立征地拆迁工作领导小组，负责项目的统筹规划和协调推进。
开展征地拆迁政策宣传和解释工作，提高被征地拆迁人的知晓度和配合度。
进行征地拆迁调查摸底，了解被征地拆迁人的情况和需求。
2. 方案制定阶段根据调查摸底情况，制定详细的征地拆迁方案，包括征地范围、拆迁范围、补偿标准等。
组织专家对征地拆迁方案进行论证，确保方案的合法性和可行性。
征求相关部门和被征地拆迁人的意见，对方案进行修改完善。
3. 实施阶段按照征地拆迁方案，组织实施征地拆迁工作。
严格执行补偿标准，确保被征地拆迁人的合法权益得到保障。
加强与相关部门的沟通协调，及时解决征地拆迁过程中出现的问题。
4. 后期管理阶段对征地拆迁后的土地进行管理和利用，确保土地的合理开发和利用。
对被征地拆迁人进行跟踪服务，了解其生活和就业情况，帮助解决实际困难。
四、项目保障措施1. 加强组织领导，建立健全工作机制，确保项目的顺利实施。
2. 加强宣传教育，提高被征地拆迁人的法律意识和参与度。
3. 加强监督检查，确保征地拆迁工作的公正、公平、公开。
4. 加强风险评估，制定应急预案，有效应对突发事件。
五、项目效益分析1. 经济效益：通过合理的征地拆迁方案，降低项目成本，提高项目经济效益。
2. 社会效益：保障被征地拆迁人的合法权益，维护社会稳定，促进社会和谐发展。
3. 环境效益：合理利用土地资源，减少对环境的影响，保护生态环境。
六、结论通过本策划书的实施，有望实现征地拆迁工作的顺利进行，保障项目建设的顺利推进，同时也将为城市发展和社会进步做出积极贡献。
我的家乡霸州牤牛河作文
我的家乡霸州牤牛河作文哎呀，说起咱霸州那牤牛河，我心里头那个亲切劲儿就甭提了，简直就像跟老朋友摆龙门阵一样，有说不完的话儿。
你晓得不，牤牛河，那名字听起来就透着股子野性和力量，就像咱们四川话里说的“犟牛儿”一样，认准了道儿就一股劲儿地往前冲。
河水悠悠，从咱家乡流过，它不光滋养了这片土地，也滋养了咱们这些在外头奔波，心里头总惦记着家乡的人。
春天的时候，你走在河边，那才叫一个舒坦。
河两岸的柳树儿抽出了嫩条儿，风一吹，跟小姑娘的头发似的，轻轻柔柔地摆啊摆。
河面上偶尔漂过几朵野花，不知道是哪儿来的风，把它们带到了这儿，又轻轻放下，好像在告诉我们，春天真的来了。
这时候，你要是心情不好，往河边一坐，看着那水，听着那声儿，心里头那点子烦恼，早就不知不觉给河水带走了。
到了夏天，牤牛河就更热闹了。
傍晚时分，太阳还没完全落山，河边就聚满了人。
大人们带着孩子来游泳，小娃娃们光着屁股，在水里扑腾，笑声、叫声连成一片，比夏日的蝉鸣还要响亮。
咱们这些大人，就坐在岸边的石头上，聊聊天，抽抽烟，偶尔也下河凉快凉快，那感觉，简直比吃了冰镇西瓜还解暑。
秋天和冬天，牤牛河也有它独特的味道。
秋天，河水似乎变得格外清澈，倒映着两岸金黄的树叶，美得让人心醉。
而到了冬天，虽然河水会结冰，但咱们这儿不常有大雪，所以河面上更多的是一层薄薄的霜，远远看去，像是给牤牛河披上了一层银纱。
这时候，虽然冷，但总有几个不怕冻的小伙儿，在河面上溜冰，那份儿勇气和乐趣，也是咱家乡独有的风景。
总之啊，牤牛河就像咱家乡的一条血脉，流淌着咱们的记忆，也流淌着咱们的情感。
不管走到哪儿，只要一提起它，心里头那个暖洋洋的感觉就油然而生。
这就是咱霸州的牤牛河，简单、朴实，却又充满了无尽的魅力。
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3 迎宾山水
4 宏瑞御景
5
左岸
6 上东风景
7 尚都花苑
8 提香小镇
9 澜湖国际
10 阿尔卡迪亚
市场供应量分析
霸州市区高层小高层物业类型住宅供应量明显下降，其原 因在于大部分楼盘已于2010年底进入尾盘销售，就目前来 看2011年上半年，整个市场新盘入市较少。
项目名称
迎宾山水 宏瑞御景 水岸尚城
金域湾 澜湖国际
年的住房转让，全额征收营业税。
2011/1/27
重庆房产税将于1月28日正式启动。上 国务院同意房产税 海市政府发布通知，将于1月28日起征 国务院 改革试点，沪渝28 收房产税，房产税暂按应税住房市场交
日起正式征收 易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定 为0.6%。
2011年宏观经济政策基 本定调，调控思路浮现
“精品路线”是提升物业价格的手段， 但不是唯一的手段，也未必是最好的手段
精品：“叫好又叫座”
领先的产品品质——项目面临部分产品竞争，要做到市场领先，就要打造具有一定特色
的知名楼盘，例如：智能、运动、养生等；
领先的销售绩效——如何突破市场现有高层产品的价格，以及如何分解项目销售的压力
，重点在于项目的精准定位，合理配置产品线。
四、客户研究分析
（一）、霸州置业客户构成 （二）、客户置业关注特征 （三）、客户产品需求特征
霸州的客户都是些什么人？ 什么样的物业能吸引他们的眼球？ 他们都有哪些特征和价值取向？
霸州置业客户形成三个阶层架构
代表项目： 左岸
海润印象 提香小镇 澜湖国际
代表项目： 圣泰骏景 迎宾山水 宏瑞御景
宏观经济环境
2010年房地产开发投资本年资金来源 72494.34亿元，同比增长25.4%，较1-11月 下滑5.8个百分点。由于前11月银行贷款已接 近全年信贷目标，12月收紧贷款，导致房地产 投资来源于国内贷款部分增速明显下滑。
2010年12月房地产开发综合景气指数为 101.79，较上月下降1.41点，降幅较为明 显。自4月开始实施一系列地产调控政策以 来，房地产开发综合景气指数一路下行，只 在10月出现过小幅的反弹，之后继续维持 下行趋势。
目标解读
发展 目标
1.通过本项目的打造，完成公司自身产品线的建立； 2.将本项目建设成为霸州市的标志性项目； 3.要求项目有一定的突破，希望建设霸州市场“真正”的居所； 4.建立精品项目的同时保证项目消化速度，实现现金流
一、保证项目的开发质量与 开发速度，确保项目与市场 需求的吻合！
二、梳理企业开发项目，建 设自身品牌产品线！
（二）、 目标解读
企业目标、发展限制
企业 目标
1.通过本项目的打造，完成企业自身产品线的建立； 2.将本项目建设成为霸州市的标志性项目； 3.要求项目有一定的突破，希望建设霸州市场“真正”的居所； 4.建立精品项目的同时保证项目消化速度，实现现金流；
发展 限制
1.项目规模：400亩，规划限制条件为2.5左右容积率； 2.规划限高要求：多层限高21米，中高层限高35米，高层限高70米； 3.道路：项目周边规划路网建设日期及完工日期没有确定 4.其他：2号地块内有低压线及个体养鸡场；
代表项目：荣瑞御景、迎 宾山水；
旅游休闲： 高端物业集中 区域，以低密度产品为主
代表项目：玫瑰庄园、日 月潭、昌黎会馆等；
商业板块： 以明珠商场为 中心
代表项目：宏泰项目；
地块态势
项 目 本 案
成为公认的“处女地”
该项目所处地块位于霸州市东北 方向，裕华西道横贯整个区域， 未来规划路有迎宾道东沿，东城 路、温泉东道等。
该地块包括北杨庄、范家坊、大 小魏家营、西沙里等自然村。
该区域未来主要以商品住宅为主 ，以及大型商业综合体，周边配 套医疗、教育（中小学、幼儿园 等）、市政公共服务设施以及临 河带状公园等。
小结
当前宏观经济政策基本定调，项目开发正值 经济调整周期，整个调控思路逐步浮现出来 ； 本地房地产市场较为稳定，整体市场价格涨 幅较小； 本市东部区域未来发展、规划偏重令项目具 有良好的发展禀赋； 区域市场竞争力较弱，主要竞争来自于同板 块内部。
高端住宅：
因对稀缺资源的占有欲 驱使，在高端物业集中 的区域，占据资源景观 优势的项目销售保持盘 内高温，价格敏感度不 高。
经济开发区
河东 新区
老城区
河东新区： 城市边缘新 区，待开发程度较大。 周边无开发项目，区域 可塑性较强，区域周边 具有一定的自然环境优 势具有较强的溢价性。
经开区： 城市市政新区 ，“优惠促销”
GDP值 （亿元 83 ）
95 113 131 160.3 206 216 240
增长率 （%）
12.9 12.5 13.5 19.5 19.5 10.2 11.4
竞争态势
低端住宅：
以自住为置业目的的刚 性需求，一定降价优惠 刺激，将立即反应在销 售速度上。 中端住宅：
客户观望情绪较浓，对 市场有着较强“下行” 预期，且容易对物业短 暂价格波动敏感。
左岸 尚都花苑 圣泰骏景 海润印象 提香温泉小镇
代表项目： 阿尔卡迪亚
尚都花苑 上东风景
1 海润印象
1
2 圣泰骏景
2 34
3 迎宾山水
4 宏瑞御景
5
左岸
6 10
6 上东风景
7 5 7 尚都花苑
8 提香小镇
8
9 澜湖国际
9
10 阿尔卡迪亚
霸州置业客户构成
目前霸州家庭结构主要 以成熟家庭为主 主要关注政府区域项目 （迎宾山水） 目前调查对象主要集中 在市中心 目前有接近50%客户考 虑一年内购房
预警指数：2010年12月份，在预警指数的10个构成指标（经季节调 整去除季节因素的影响）中，经最新数据修订有9个指标——工业增加 值、固定资产投资、海关进出口总额、企业利润、城镇居民可支配收 入、各项贷款、货币供应M2、财政收入和居民消费价格指数——处于 绿灯区；1个指标——消费品零售总额——处于黄灯区。综合各项指标 的变动情况，预警指数为104点，与上月持平，目前处于绿灯区中心 线以上。
从2010年12月26日起，五年期以下(含 五年)及五年期以上个人住房公积金贷款 利率均上调0.25个百分点。五年期以下( 含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期
以上从4.05%调整为4.30%。
2011/1/26 国务院
新国八条
对第二套房的首付，将提高至六成；对 楼价升幅过快的城市，从严制定买楼的 政策，实施差别化住房信贷政策；未满5
三、开发背景分析
（一）、宏观经济环境 （二）、区域发展态势 （三）、竞争态势分析 （四）、地块态势分析
宏观经济环境
2010年国内生产总值[2]397983亿元，比上年增长10.3%。 其中，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值 186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长 9.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.2%，第二产业 增加值比重为46.8%，第三产业增加值比重为43.0%。
霸州市位于廊坊市中南部，京津保三大城市“金 三角”中心，北距北京90公里，东距天津74公里，西 距保定90公里。未来霸州四通八达的交通网络将更加 完善，将处于京津1-1.5小时城市圈的范围内。
霸州市各项经济指数平稳增长
霸州2003年——2010年ＧＤＰ及增长率
年份 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
竞争 问题
如何在产品上超越自身及其他优势品牌项目？ 面对成熟开发企业，如何寻找差异化竞争？
资源 利用
借区域发展的契机，如何更好的利用市政利好？ 如何利用自然景观、人文景观（仿古建筑）优势？
项目发展核心问题思考
项目利润最大化
1.优化物业配比 2.提成物业价格
通过市场研判，确定基本的物业类型 通过经济测算，选择最合理的配比方案
三、项目在区域市场中能够 突出，建立本地品牌的标杆
项目发展定位与本地产业品牌发展定位结合： 以企业品牌发展指导项目发展定位 ！ 以项目发展带动企业品牌打造！
二、核心问题分析
（一）、定位问题 （二）、竞争问题 （三）、资源利用 （四）、利润问题
明确项目发展定位中核心问题
定位 问题
采用何种物业配比？ 如何确定各物业的配比？
宏瑞御景：从去年5 月至今价格增长明显， 目前市场价格为4600 元/平米均价。
老城区： 城市普通住宅 聚集区，价格趋势变化 不大
左岸：从去年5月至 今价格没有明显增长， 持续3700元/平米均价 。
竞争态势
旅游休闲
教育 文化
东部住宅新区
商业板块 商业板块
待开发板块： 以牤牛河居 住区为核心
代表项目：牤牛河回迁楼 科教板块： 以市政府、霸 州市一中、三中及文化馆 、益津书院为中心
核心问题与限制条件
核心问题与限制 问题的结合思考
R≈2.5 限高70米 (部分21米)
纯小高层社区 多层+小高层物业 高层+中低密度物业
判定项 目容积 率问题
需要解决的问题：
中低密度的市场占有率问题？应该建立何种价值体系？何种中低密度 物业具有更高的市场价值与实现度？ 高层有没有市场支撑？是否可能突破市场现有的价格瓶颈？ 如果做满容积率，小高层与中低密度的产品配比问题？中低密度物业 是否可能拉升整体档次进而提升高层价格？ 如果不做满容积率，开发强度应为多少？容积率的取舍是否会损失项 目的价值？开发强度的分布情况如何？开发节奏是怎么样的？
1、货币政策近四年来首度转 向“稳健”，是今年调控政 策的重要看点之一； 2、当前国内外经济环境还有 不确定因素，继续实施积极 地财政政策有助于稳定经济 增长水平； 3、中央提出继续加强房地产 调控，并加快保障性住房建 设，这表明未来一段时间内 房地产业发展的政策环境基 调仍将延续；