金融理财案例分析 (2)

B
换房规划：拟定三个换房方案， 分别为尽量少用贷款、五年内 还清贷款、尽量多用贷款，分 析其可行性。（考虑与不考虑 收支成长率）
6 6
编制家庭资产负债表
资产
存款 股票基金 公积金账户
金额（元）
50,000 100,000 47,000
负债与净值
负债
金额（元）合计
50,000


小李60岁退休，配偶55岁退休。退休后生活费为 退休前的75%，退休生活计算到85岁。
4 4
理财决策案例
－其它假设条件
薪资所得免税额为每 人每月3,500元 房价成长率4% 房屋折旧率2%
贷款利率：
一般贷款利率：7% 公积金贷款利率：5% 贷款期限：最长20年 贷款成数：最多七成 其他规定： 5年期贷款利率下浮0.5% 住房公积金贷款上限为30万元
计算方式
一般只设定一个通货膨胀率来代 表收入、支出、学费、房价的成 长率，计算时折现率I=(1+投资 成长率设定 报酬率)/(1+通货膨胀率)-1 以投资报酬率作敏感度分析 敏感度分析
2121
2.1 案例背景资料－林天赐先生
基本资料
– 姓名：林天赐 – 年龄：45岁 – 职业：独资企业负责人




CF0=150,000元（期初可运用生息资产，不包括住房公积金 账户余额） CF1=52,812元（年储蓄额） CF2=-865,280（两年后房价）+311,501（卖旧房净收入） +184,029（最低贷款额）+ 52,812（年储蓄额）+84,941（ 住房公积金余额与前两年提缴额累计）=-231,997元 CF3=52,812（年储蓄额）+17,280（住房公积金年提缴额）30,000（多养三口人增加的支出）-14,767（公积金贷款年 供额）=25,325元，N3=20 I=8%，NPV=213,173元。
2
1717
净现值决策法：方案三

方案三：尽量多用贷款的净现值 CF0=150,000元 CF1=52,812元 CF2=-865,280（两年后房价）+311,501（卖旧房净收入） +605,696（最高贷款额）+ 52,812（年储蓄额）+ 84,941（住 房公积金余额与前两年提缴额累计）=189,670元 CF3= 52,812（年储蓄额）+ 17,280（住房公积金年提缴额）30,000（多养三口人增加的支出）- 24,073（公积金贷款年供 额）- 28,856（商业贷款年供额）= -12,837元，N3=20 I=8%，NPV=253,456元 经比较，方案三的净现值最高，应选择方案三，尽量多用贷款。
3 3
金额 5,000 4,000 各一个月工资 金额 300 2,000 400 200 200 200 300 存款 股票基金 住房公积金账户余额 个人养老金账户余额 现有住房市价
家庭资产负债资料
单位：元
50,000 100,000 47,000 50,000 300,000
保险状况
负债状况
有社保，无商保


3
1818
例题


李先生看中了一套房子，房主可租可售，租的 话每月租金5000元，押金一个月。购的话总价 200万元，首付4成，利率7%，。该放的物业 费每月400元，维护成本一年3000元，折旧率 为2%，新房房价未来一年预期未来涨幅为5% ，假设押金和首付款的机会成本为4%，请问 李先生如何决策 使用年成本法和净现值法计算



应有的投资报酬率3.04%，不但低于资产平均投资报酬率8% ，也低于存款利率4%。因此，若考虑到理财收入，则七成 贷款方案可行。
3
1515
1.2.2 净现值决策法：方案一
净现值决策法：不考虑收支成长率，设定一个确定的投资报酬率 ，以净现值高低来考量的决策方法。
方案一：尽量少用贷款的净现值（假设投资报酬率：8%）
2
1313
换房规划方案三：尽量多用贷款
考虑投资报酬率8%高于贷款利率5%-7%，可尽量多用贷款。
贷款金额为房价七成：




贷款金额为865,280×70%=605,696元，房贷年供能力为40,092 元 公积金贷款上限300,000元，年供额=PMT(5%,20,300000)=24,073元 商业贷款金额605,696-300,000=305,696元，年供额 =PMT(7%,20,305696)=-28,856元 年供额合计24,073+28,856=52,929元>房贷年供能力40,092元 只考虑到工作储蓄与公积金提缴额，七成贷款现金流流量不足， 方案不可行。
8 8
编制家庭现金流量表
项目 税后收入 物业费 衣食费 金额（元） 96,012 3,600 24,000 百分比 100.00% 3.75% 25.00%
交通费
通讯费 娱乐费 医疗费 其它杂支 支出合计 净现金流量
9 9
4,800
2,400 2,400 2,400 3,600 43,200 52,812
1
11 11
换房规划方案一：尽量少用贷款



最低贷款金额 两年后房价=800,000×1.042=865,280元 最低贷款额=865,280-681,251=184,029元 贷款结构安排 公积金贷款上限=300,000元 可全部使用公积金贷款184,029元 可行性分析 公积金贷款年供额=PMT(5%,20,184029)=-14,767元 购房后年储蓄额=52,812（年净现金流）+17,280（年缴公积金） -30,000（多养三口人增加的支出）=40,092元，40,092元 >14,767元，在可负担范围之内，此方案可行。
理财决策考虑依据，比较不同方案
现金流量决策
收支结余能否支应该方案所需的额外支出。
净现值决策
只考虑该决策所涉及的现金流量，还原为净现值，净现值高者 优先考虑。
内部报酬率决策
把所有的理财目标涉及的现金流量一并考虑，内部报酬率低者 ，表示要达成所有理财目标需要的投资报酬率较低，达成的可 能性较高，应优先考虑。
1
1212
换房规划方案二： 五年内或尽早把房贷还清
利用方案一的贷款安排，最低贷款额为184,029元，房贷年供能力 为40,092元。

考虑五年内还清房贷的可行性

若五年还清，公积金贷款利率为4.5%


公积金贷款年供额=PMT(4.5%,5,184029)=-41,920元
41,920元>40,092元，每年需要的还款金额略高于年供款能 力，要在5年内还清房贷的话，年储蓄额必须增加1,828元 。
1010
1.2.1 现金流量分析法 换房规划方案一：尽量少用贷款
不考虑收支成长率，两年后可累积的首付由三部分组成：




出售旧房可得净值 出售旧房可得净值=300,000×1.042 ×(1-2%×2)=311,501元 可投资资产累积额 目前可投资资产=150,000元，可运用储蓄=52,812元 资产平均投资报酬率 =(50,000×4%+100,000×10%)/150,000=8% 两年后累积额=FV(8%,2,-52812,-150000)=284,809元 住房公积金账户积累额 公积金余额47,000元 夫妻年缴公积金合计=9,000×16%×12=17,280元，两年后累积 额=FV(3%,2,-17280,-47000)=84,941元 可准备首付款总额 前三项相加= 311,501+284,809+84,941=681,251元
5.00%
2.50% 2.50% 2.50% 3.75% 44.99% 55.01%
任务A：财务诊断
——指出需改进之处
无负债，财务稳健，可适度利用财务杠杆加速资产 成长。 家庭收入中上，支出一般，因此储蓄率高达55%， 理财规划弹性大。 现有存款高于年支出，保持高流动性。 没有商业保费支出，夫妻只有社保，未投保商业险 ，保障不足。 投资性资产（股票基金）占可运用资金三分之二， 比重适当。
退休支出调整率75% 养老金替代率25%
基本假设
投资报酬率：
存款4% 股票10% 住房公积金3%
社保缴费比率：
住房公积金：8% 医疗：2% 养老：8% 失业：1%
5 5
理财决策案例－任务
请帮小李夫妻制作家庭理财规划报告书，报告书中必须回答下述问题：
A 财务诊断：编制家庭 资产负债表与现金流 量表，指出需要改进 之处。
1 1
1.2 理财决策案例
－案例背景
家庭成员背景资料

小李夫妻两人年龄均为29 岁，结婚3年，两人都是 金融从业人员。
男方父母：均为56岁，原来在 乡下务农，过去积蓄用于 给小李夫妻购房，无退休 金。
2 2
理财决策案例
－案例背景
家庭收支资料
单位：元
家庭月收入（税前） 小李 妻子 年终奖金 家庭月支出 物业费 衣食费 交通费 通讯费 医疗费 娱乐费 其他杂支
无负债
理财决策案例
－理财目标
预计两年内将生育一子女，培养子女到大学毕业 ，大学学费每年现值10,000元。同时男方父母将 两年后由外地迁入本市居住，帮忙带小孩。并负 担两老的生活费用。每增加一个家庭成员，预计 增加10,000元的年开销现值，到子女大学毕业或 父母85岁为止。 两年后换买一套现值800,000元的房屋，供届时一 家五口居住。
1
1616
净现值决策法：方案二

方案二：五年还清房贷的净现值