解析投资产权式酒店的法律问题
投资产权式酒店小心五大风险
投资产权式酒店小心五大风险Tags: 产权式酒店酒店管理公司开发商酒店公寓相对权鸿锦中国宁波网·宁波住房网来源：四川在线发布时间：11年08月09日17:29“成都一环内，超商铺收益，购买后委托知名酒店经营管理，租期十五年，年收益回报高达8%，享住宅70年产权。
面对这些问题，泰和泰律师事务所合伙人高玉林提醒购房者可能面临以下“如贼剪径”的风险：“成都一环内，超商铺收益，购买后委托知名酒店经营管理，租期十五年，年收益回报高达8%，享住宅70年产权。
”面对这样诱人的广告语，能不动心的投资者很少。
成都房地产市场上近期有多个项目均有产权式酒店公寓产品销售，包括名人国际公寓、索尔龙舟、鸿锦汇、都市领峰等。
一时间，产权式酒店公寓产品在成都楼市风生水起，关注颇高。
但是，产权式酒店公寓真的是一劳永逸的高回报率投资产品吗？答案显然是否定的。
产权式酒店公寓引发的各种纠纷时有发生，投资此类产品需要更加谨慎。
那么，在投资产权式酒店公寓时该如何来甄别和选择？该注意哪些风险，该如何来维权？针对这些问题，成都商报记者采访了专业人士与知名律师，希望能为购房者提供帮助。
高回报率很难保证在住宅市场低迷的当下，作为“边缘系”的产权式酒店公寓，与商铺、写字楼等商业物业的投资门槛相比相对较低，还有酒店公司对其承担保值、增值的经营职能，因此以产权式酒店公寓为代表的商业公寓等“边缘系”投资产品开始走俏。
其中，最为吸引购房者的是产权式酒店公寓开发商承诺的高收益率，但是高收益的兑现却存在疑问。
2004年轰动全国的北京金山假日酒店公寓纠纷案，起因就是开发商承诺的10%的回报率、每年上万的收益，最后兑现的却是每年几百的回报，因而引发了300多名业主集体对开发商与承租方提出诉讼。
那么，到底开发商承诺的高收益率在当下成都实现的可能性有多大，不妨来算一笔账。
位于成都北门大桥旁的某产权式酒店公寓，现在售价约为16000元/平方米，面积最小为50平方米。
产权式酒店法律纠纷案例(3篇)
第1篇一、案件背景随着我国旅游业的蓬勃发展，产权式酒店作为一种新型的旅游投资方式，逐渐受到投资者的青睐。
产权式酒店是指投资者购买酒店的部分产权，享有酒店的经营权和收益权，同时承担相应的风险。
然而，由于产权式酒店涉及的法律关系复杂，近年来，关于产权式酒店的法律纠纷案件也日益增多。
本文将通过对一起典型的产权式酒店法律纠纷案例进行分析，探讨相关法律问题。
二、案例简介（案例名称：某市某产权式酒店投资纠纷案）原告：张三（以下简称“张三”）被告：某市某房地产开发有限公司（以下简称“房地产开发公司”）第三人：某市某酒店管理有限公司（以下简称“酒店管理公司”）案件事实：2010年，张三通过某市某房地产交易市场，与房地产开发公司签订了一份《产权式酒店购买合同》，约定张三购买某市某产权式酒店的一间客房，购买价格为100万元，并约定张三享有该客房的经营权和收益权。
合同签订后，张三按照约定支付了购房款。
随后，酒店管理公司作为酒店的管理方，与张三签订了《客房租赁合同》，约定张三将客房出租给酒店管理公司，由酒店管理公司负责客房的经营和管理，租赁期限为20年。
然而，在租赁期间，酒店管理公司未能按照合同约定履行管理职责，导致客房的入住率持续下降，张三的收益权受到严重影响。
张三多次与酒店管理公司协商解决，但均未果。
无奈之下，张三将房地产开发公司和酒店管理公司诉至法院，要求解除《客房租赁合同》，并要求房地产开发公司返还购房款及利息。
三、争议焦点1. 产权式酒店的法律性质；2. 张三与酒店管理公司之间的《客房租赁合同》是否有效；3. 房地产开发公司是否应承担返还购房款及利息的责任。
四、法院判决1. 产权式酒店的法律性质：法院认为，产权式酒店是投资者购买酒店部分产权，享有经营权和收益权的一种投资方式，其法律性质属于投资合同，同时涉及物权和债权关系。
2. 张三与酒店管理公司之间的《客房租赁合同》是否有效：法院认为，张三与酒店管理公司签订的《客房租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同有效。
关于产权酒店项目的法律风险分析
关于产权酒店项目的法律风险分析
一、关于房产分割问题
由于北京以及全国一些大中城市已经出台政策，通过出让方式取得国有土地使用权的酒店类项目一律不得分层、分套（间）出售。
北京市住建委更是发布了《通知》，要求已建成的非住宅项目禁止擅自分割。
因此在进行产权酒店项目合作时，一定要到项目当地的规划部门、房产部门详细咨询该项目是否可以分割出售，小业主办理房产证是否有政策上的障碍。
而且办理产权酒店项目的预售许可证以及小业主房产证的责任应由原项目所有权人承担。
房产是否能分割出售是该产权酒店项目能否进行的前提。
二、关于贷款银行问题
在项目正式开始销售前，必须在当地寻找到至少两家银行为该项目买房人提供贷款，并与贷款银行签订合作协议。
三、关于售后包租问题
由于《商品房销售管理办法》禁止房地产开发企业在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房，因此通常的做法是开发商指定一家跟开发商不存在关联关系的企业进行售后包租，以规避法律风险。
四、关于房产税问题
国家税务总局不久前下发的《关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》规定，酒店产权式经营业主在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均
应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业－租赁业”征收营业税5%，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。
根据《房产税暂行条例》规定，业主对外出租房屋，房产税以租金收入为计税依据，税率为12%。
产权式酒店常见法律问题
产权式酒店常见法律问题[前言]产权式酒店由“时权酒店”演变而来。
它是指开发商(或者整个酒店的现有产权人)将酒店的客房分割成独立的产权单位出售给投资者，投资者再将客房交由专门设立的酒店管理公司以酒店的名义进行经营，投资者除按期从酒店管理公司取得客房经营收入的分红外，还可以取得一定期限的免费入住权，这样的酒店我们称之为产权式酒店。
20世纪70年代，欧美国家的国民经济取得了巨大的发展，中产阶级成为社会主流。
在旅游创新过程中，为满足这个阶层对旅游产品的需要，法国阿尔卑斯山脉地区出现了第一批产权式酒店，随后迅速向欧美、加勒比海地区以及太平洋地区发展。
上个世纪90年代中期，产权式酒店开始陆续在我国出现，至今已有十多年的发展历史。
产权式酒店己成为旅游经营业一种重要的创新模式，也成为倍受富裕家庭青睐的旅游投资方式。
业内曾普遍认为，时权酒店亦属于产权式酒店的类型之一。
其实不然，原因在于：产权式酒店虽然由时权酒店发展而来，但是进入中国市场后产权式酒店在性质已经与时权酒店有着根本区别。
对于时权酒店来说，其产权即所有权仍然属于酒店，而不属于个人投资者—确切地说是“消费者”。
消费者购买的是酒店在一个特定时段内的使用权，时权酒店销售的是时间和空间，是消费项目，是消费形式。
也就是说，时权酒店的实质是将酒店的每个单位分为一定的时间份，出售每一个时间份的使用权。
然而，产权式酒店的实质则是将酒店的客房分割成独立的产权单位出售给投资者，开发商销售的是酒店客房的独立产权，而不是使用权，投资者购买后将取得酒店客房的所有权而不是某个时间段内的使用权。
由于立法相对滞后和投资市场大环境变化的影响，使得投资产权式酒店面临着巨大的风险。
与此同时，全国各地关于产权式酒店的负面报道和涉诉案例也越来越多。
其实产权式酒店作为一种经济发展的客观现象和必然产品，其产生、初始阶段性的无序发展和逐渐规范都属必然，若欲将之作为一种成熟稳妥的投资渠道，则必须采取系统化的法律措施对其进行规范。
产权式酒店法律纠纷案例(3篇)
第1篇一、案例背景近年来，随着我国经济的快速发展，旅游业的繁荣，产权式酒店作为一种新型的旅游投资方式逐渐兴起。
然而，由于产权式酒店涉及到众多法律问题，纠纷也日益增多。
本文将以一起产权式酒店法律纠纷案例为切入点，对相关问题进行分析。
（一）案情简介原告甲与被告乙于2016年6月签订了一份《产权式酒店购买合同》，约定甲购买乙开发的某产权式酒店一套，价格为100万元。
合同约定，甲在支付首付款后，乙应在一年内办理产权证，并将酒店交付给甲。
然而，在合同履行过程中，甲发现乙存在以下问题：1. 乙未按照合同约定在一年内办理产权证；2. 乙未按照合同约定将酒店交付给甲；3. 乙未按照合同约定支付房屋装修费用。
甲多次与乙协商解决，但乙均未予以理睬。
无奈之下，甲将乙诉至法院，请求判令乙履行合同，办理产权证，交付酒店，并支付房屋装修费用。
（二）法院审理法院审理过程中，双方对以下事实无异议：1. 双方签订了《产权式酒店购买合同》；2. 甲已支付首付款；3. 乙未按照合同约定办理产权证、交付酒店及支付房屋装修费用。
对于乙的辩称，法院认为：1. 乙作为开发商，有义务按照合同约定办理产权证、交付酒店及支付房屋装修费用；2. 乙未能履行合同约定，已构成违约；3. 甲要求乙履行合同，符合法律规定。
综上所述，法院判决如下：1. 乙在判决生效后十日内办理产权证，交付酒店给甲；2. 乙在判决生效后十日内支付房屋装修费用；3. 本案诉讼费用由乙承担。
二、案例分析本案涉及的主要法律问题如下：（一）合同效力问题本案中，双方签订了《产权式酒店购买合同》，合同内容符合法律规定，不存在无效情形。
因此，合同合法有效。
（二）违约责任问题根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”本案中，乙未能履行合同约定，已构成违约。
因此，乙应承担违约责任。
产权式酒店的法律方面
致力于打造高品质文档产权式酒店的法律方面产权式酒店的法律方面产权式酒店的法律方面产权式酒店的法律方面近年来,在中国国内旅游热、房地产投资热的推动下,原本起源于欧美的时权酒店“(Time Share)、产权酒店的消费及投资模式,在中国大陆方兴未艾。
比如,20XX年十一期间举行的”上海异地风景度假楼盘交易会“就吸引了众多眼球,而上海前沿控股集团先后推出的”海口索菲特产权式酒店“、”江苏溧阳天目湖慧谷“,也受到媒体的关注。
本文所讨论的产权式酒店,是指开发商将每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者购买并将客房委托给酒店管理公司经营,分取投资回报,同时可获得酒店一定期限的免费入住权。
其一般的运作模式如下:首先,投资者与开发商签订购房合同,投资者支付购房款,取得酒店房间的所有权。
其次,投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同或者委托经营合同,将房屋出租或委托给酒店管理公司经营,投资者收取租金或分享经营收入,或者获得一定时间的免费入住权作为报酬,等等。
不同的产权式酒店提供的回报方式不同,有些提供固定投资回报,另加部分酒店经营利润;有些则提供免费居住天数;有些只提供酒店经营利润,不提供其他回报。
再次,开发商为吸引投资,往往引入专业担保公司,为投资者的收益提供一定条件的担保,约定在担保期间,若回报低于承诺时,投资者有权要求担保人承担担保责任。
最后,有些开发商设计了退出机制,投资者购房后满一定年限的,可以以一定价格将所购房屋返售给开发商或酒店管理公司,开发商或酒店管理公司保证回购。
产权式酒店在中国大陆是一个新兴事物,其在市场运作中不可避免会涉及一些法律问题。
我们作为法律专业人士认为主要有以下几点:(一)房屋买卖合同法律关系开发商与投资者签订购房合同,双方都应了解对方的真实情况,开发商应了解投资者的资信情况,而投资者应了解开发商的主体资格、审查房屋预售许可证、规划许可证等文件,确定所购买的房屋是可分割出售,取得分户产权的产权式酒店(有些酒店只有一个独立的“大产证”,不允许分割出售)。
产权式酒店投资的利好与风险规避
产权式酒店投资的利好与风险规避近两年，伴随着一系列宏观调控对投资、投机型购房的抑制和打压，市场上部分投资类物业的问题开始日益显现。
产权式酒店作为投资类物业的主要产品形式之一，近期由于频频出现问题，而引起社会各界的广泛关注。
为了使广大投资人士日后在选择投资此类物业时能做到心中有数，本文将结合一正一反两个案例，给出相应的风险提示与投资建议。
【讲评要点】1.产权式酒店投资具有哪些优势？2.产权式酒店投资三大主要风险：市场风险、法律风险、诚信风险。
3.规避风险三刃利剑，一是明确权属，二是看担保机制是否健全，三是看是否具有完善的退出机制。
【反面案例】金色假日酒店位于北京延庆，于2002年7月封顶，2003年1月开始试营业。
占地16亩，高15层。
当时在很多媒体上大打广告，广告语这样写道，“金色假日酒店位于八达岭国际旅游会展经济区，是延庆县重点工程，也是北京市首家产权式酒店，酒店正在热卖中。
”广告介绍，产权酒店是一种新型的房产投资和消费模式，其特征是，业主投资买房，统一由酒店管理公司来经营，业主购买后即可坐收利润。
金色假日酒店因其种种资源优势，投资回报丰厚，除了100%的物业产权外，还有10%～30%的纯利回报给业主。
买了这种产权式酒店的房子，“就像搬回家一台提款机”，“安全可靠”，可以“边玩边赚”。
2004年1月，300多名业主接到酒店物业管理有限责任公司的“通知函”，公司欲支付业主2003年1月1日～12月31日的房产经营收益。
然而，一套30多万元的客房，一年投资回报只有数百元。
而按照物业管理公司的承诺，投资回报应该是上万元。
由于无法兑现当初的承诺，很多业主停止了银行还贷，并且，不断有业主申请仲裁或向法院提起诉讼。
截至目前，金色假日300多名业主被套牢的问题仍然没有得到解决。
【正面案例】由“中信国安集团”投资30亿历时13年建造的“第一城”位于河北省香河，占地3600亩，总建筑面积40多万平方米。
始建于1992年，于2001年全面投入使用。
产权式酒店经营现状问题探讨
产权式酒店经营现状问题探讨在旅游业蓬勃发展的今天，产权式酒店作为一种新兴的投资与消费模式，逐渐走进了人们的视野。
产权式酒店是指投资者购买酒店的某一间客房的产权后，自己并不居住，而是委托给酒店管理公司经营以获取投资回报。
然而，在其发展过程中，也暴露出了一系列的问题。
产权式酒店经营的优势显而易见。
对于投资者来说，它提供了一种相对稳定的投资渠道。
相较于传统的投资方式，如股票、基金等，产权式酒店的投资风险相对较低。
因为酒店通常有较为稳定的客源和现金流，投资者可以在一定程度上预测和保障自己的收益。
而且，投资者还可以在特定的时间段内享受酒店的免费住宿权益，实现投资与消费的双重目的。
对于酒店管理公司来说，产权式酒店的模式能够快速筹集资金，用于酒店的建设和扩张。
同时，通过统一的管理和运营，可以降低成本，提高效率，提升酒店的整体品质和服务水平。
对于消费者来说，产权式酒店提供了更多样化的住宿选择。
在旅游旺季，当传统酒店一房难求时，产权式酒店的业主可以凭借自己的产权优先入住，避免了无处可住的尴尬。
然而，产权式酒店的经营现状并非一片坦途，存在着诸多问题。
首先，产权界定不清是一个突出的问题。
在实际操作中，投资者购买的客房产权往往与酒店的公共区域产权划分不明确，这可能导致在后期的经营和管理中出现纠纷。
比如，对于酒店大堂、餐厅、健身房等公共区域的使用和维护责任，常常存在争议。
其次，收益分配机制不合理。
很多投资者在购买产权时，被承诺了较高的投资回报率，但在实际经营中，由于市场变化、经营成本增加等因素，往往无法达到预期的收益。
而且，收益的计算方式也常常不透明，投资者难以清楚地了解自己的收益来源和构成。
再者，酒店管理水平参差不齐。
一些产权式酒店为了降低成本，聘请的管理团队经验不足、专业素养不高，导致服务质量下降，影响了酒店的声誉和客源。
此外，由于业主众多，意见难以统一，在酒店管理决策上也容易出现分歧和矛盾。
法律监管的缺失也是产权式酒店面临的一个重要问题。
产权式酒店交易法律问题分析
产权式酒店交易法律问题分析作者：上海市协力律师事务所周兰萍律师龙文杰律师一、产权式酒店的概述1.1 产权式酒店的渊源“产权酒店”是上个世纪70年代兴起的产物，在欧美发达国家和地区，中产家庭逐渐成为社会主流，旅游业方兴未艾，在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店（Timeshare Hotel）”的概念，“Timeshare”即“时空共享”，酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以转售、转让或者交换。
“时权酒店”构成产权式酒店的最初形态模式。
经过长期的发展，产权式酒店又逐渐演化出两种类型：“退休住宅”及“有限自用的投资型酒店公寓”。
“退休住宅”，是一种所谓留后路的退休住房投资方式。
投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获租金回报。
到退休的时候作为颐养天年的住所。
这种类型的酒店在美国比较多见。
“有限自用的投资型酒店”，开发商将酒店的每间客房分割为独立权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。
“时权酒店”、“退休住宅”、“有限自用的投资型酒店”三者的共同点是都秉承“时空共享（Timeshare）”的理念，投资者均享有一定期限免费入住的权利。
1.2 产权式酒店在我国的发展情况随着我国经济的不断发展，人民生活水平不断提高，消费能力和理财观念逐步转变，在近年来的旅游热、房地产投资热的推动下，产权酒店投资方兴未艾。
第一种“时权酒店”模式在我国最早出现，这种模式之下因投资人不拥有客房的所有权，故不能称其为真正意义上的“产权式酒店”，因国情差异，其发展在我国产生了“水土不服”的现象。
“时权酒店”主要是依靠契约和信用机制保障投资者的权益，而由于目前中国的物权和信用机制不完善，开发商携款潜逃的事件屡有所闻，因此单凭契约保障很难取得投资者的信任，这就需要表明产权关系，产生了赋予投资者酒店所有权的必要性。
产权式酒店存在的法律问题
产权式酒店起源于国外!上世纪!"年代中期在我国开始陆续出现"所谓产权式酒店!是指开发商#或者整个酒店的现有产权人$将酒店的客房分割成独立的产权单位出售给投资者!投资者再将客房交由专门设立的酒店管理公司以酒店的名义进行经营!投资者除按期从酒店管理公司取得客房经营收入的分红外!还可以取得一定期限的免费入住权%一般而言!业主只需投入为数不多的首期付款!然后用客房经营收入的分红来进行分期付款!无需投入后续资金!一定期限后取得房屋的所有权"产权式酒店是一种新兴的经营模式!也是一种新型的融资方式!开发商希望通过出售客房产权及时回笼资金!扩大经营规模!分散经营风险&投资者希望以较小的投资获取中长期的’相对稳定的收益"由于我国产权式酒店的发展尚远未成熟!因此目前投资产权式酒店面临诸多的法律问题"#’法律地位不明确由于缺少专门的法律’法规进行调整和具体规范!产权式酒店的法律地位以及酒店客房所有者与酒店经营者之间的法律关系仍不确定!也无具体政策可依"各地房屋权属登记管理部门对此态度不尽一致!基本处于探索阶段"有一个特别值得注意的现象是!有些地方出台相应的规范性文件明确禁止宾馆’旅馆的分割出售!这使得投资产权式酒店有相当的法律风险"$’固定投资回报承诺可能无法兑现购房者的投资回报率取决于客房的入住率!而入住率是直接与城市旅游市场的发达程度和酒店地理位置’硬件设施’服务质量等等小环境直接相关"换言之!产权式酒店的投资回报率的高低并不是开发商或原酒店所有权人能完全预见和控制的!开发商和购房者在合同中约定的每年固定回报可能因上述因素变化而导致实际难以履行"%’投资者难以取得(房屋所有权证)酒店应为具有综合服务功能的经营实体!除了客房以外!还有餐饮’娱乐’健身’商务等配套服务设施!因此!从功能上说!产权式酒店客房并不具备住宅或酒店的独立使用功能%产权式酒店的共用部位所有权归属也很难明确!客房出售后酒店上述服务配套设施的所有权归属是为购房者共有!还是单独为开发商或原酒店所有人所有并不清楚%此外!购房者与酒店经营者在客房上的法律关系因合同约定不同!性质各有差异!既可能为租赁法律关系!也可能为委托代理法律关系!还可能为信托法律关系!不能一概而论%酒店客房分割销售后!还可能会导致一系列后遗症!比如今后的抵押’查封问题&消防安全的问题&物业管理问题&酒店分割可能导致的所有权’经营权’相邻关系的处理问题&可能对酒店用房的整体规划’设计及使用功能产生负面影响等等%上述这些不确定的’多样性的法律因素的客观存在!不但对产权式酒店的日常经营影响甚大!也给政府颁发权属证书带来了法律困难%因此!各地政府部门对产权式酒店客房办理(房屋所有权证)多持谨慎态度%这样!虽然各地以产权式酒店为卖点的项目很多!但是购房者能够真正取得(房屋所有权证)的少之又少%购房者难以取得(房屋所有权证)将有什么样的房地产与法律产权式酒店存在的法律问题后果呢!一般而言!投资者与酒店有两种性质完全不同的法律关系"一是与酒店原所有权人之间的客房买卖关系#二是与酒店客房经营者之间的法律关系$后者由于不涉及物权的设立或转移!因此通过现有的%合同法&完全可以调整$前者涉及到客房所有权转移的物权行为以及酒店与投资者之间就客房转让的价格’数量’违约责任等等达成一致的债权行为$理论界关于物权行为与债权行为相互间关系的主流意见是两者可以相互分离!彼此独立存在!物权行为不因债权行为无效而无效(%物权法&草案亦采用此观点)$ "#$$年最高人民法院%关于适用%中华人民共和国合同法&若干问题的解释(一)&第$条第一次明确规定债权行为和物权行为可以相互分离’独立$由于房屋等不动产所有权的转移必须登记!不登记不发生物权转移的法律效力!也就是说!如果购房者不能到房屋权属登记部门进行登记并取得%房屋所有权证&的话!购房者并不能真正从法律上取得酒店客房的所有权!其与酒店原所有者的法律关系只能通过%合同法&来调整$由于物权效力优先于债权效力!法律对投资者与酒店之间这种*买卖客房+的债权行为的保护力度远没有对购房者与开发商之间经登记而生效的物权行为的保护力度大$换言之!在*一房二卖+的情形下(开发商将产权式酒店的客房出售给投资者后!由于政策的限制!投资者不能取得%房屋所有权&!开发商仍是客房法律上的所有权人!所以开发商还可以将酒店所有权整体出售其他人!其他人取得%房屋所有权&证并无任何法律障碍)!只有经登记的一方才能取得房屋所有权!而不论谁先买谁后买$这对不能取得产权式酒店%房屋所有权证&的投资者而言!将是潜在的巨大危险$’’投资者转移风险的能力较弱开发商与购房者签订的关于回报的合同总是有一定期限的!比如(年或")年!合同履行完毕后!如果开发商不继续签订合同!一个酒店的数百位独立的客房所有权人统一起来自己经营或者交给其他酒店管理公司经营的成本也是十分高的$一旦产权式酒店经营失败!如果购房者没有取得房屋所有权证!就不能将客房所有权转让给其他人!只能将自己在合同中享有的相关债权转让给他人!由于债权和物权相比的天生劣势!所以投资者转移风险的渠道不畅#即使投资者取得了房屋所有权证!由于客房本身的属性,,,不适宜以居家为目的的长期居住!同样也不适宜办公’商业等为目的的长期使用!这就决定了投资价值的大幅缩水$此外!按%物权法&草案的规定!建筑物区分所有权人转让其专用部分所有权的!其对共有部分享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利!视为一并转让!这无疑增加了产权式酒店客房所有权再次转让的难度$(’委托者虚位产权式酒店的产权分散!所有权人为数众多且彼此独立!一起联合起来对酒店的日常经营进行监督!或者会因监督成本过高显得不经济#或者会因信息不对称难以真正将监督落到实处#或者会因投资者天生具有的投机心理并不十分关注酒店本身的日常经营而不主动去实施监督$所以说!所有权人对酒店的经营者的监督是十分有限的!从而会产生委托者虚位的问题(即经济学意义上的*委托代理成本+问题)$这样!一方面酒店经营者可能侵害所有者的利益#另一方面大的投资者(拥有酒店客房数量比较多的所有者)可能会侵害中小投资者的利益$*’具有规避房地产开发企业资质管理制度的可能性据资料统计!产权式酒店的销售价格一般是相同地段商品房销售价格的"+(倍到,倍(甚至更高)!所以开发商有做产权式酒店的内在动力$开发商将客房出售给投资者后!由于在出售酒店客房所有权的过程中已经收回或基本收回成本!所以可以选择自己退出而将酒店委托给另外成立的经营管理公司经营!也可以自己继续经营酒店$而一旦酒店经营不善!开发商或酒店管理公司都可以再退出!其结果只能是开发商成功地把房子卖了!自己收回投资’取得利润!购房者却只能*独守空房+!投资回报无法实现$按照建设部第--号令的规定!我国实行房地产开发企业资质管理!房地产开发企业有四级资质!未取得房地产开发资质等级证书的企业!不得从事房地产开发经营业务#各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务!不得越级承担业务$如果允许大规模的产权式酒店模式的推广!无论将客房作为商品房分割出售还是作为存量房分割出售!都可能涉及酒店企业变相进行房地产开发经营的问题!极易规避我国实行的房地产开发企业资质管理制度$与产权式酒店类似的还有产权式商铺’产权式摊位’产权式商场等等!这些都和产权式酒店面临着同样的问题!政府主管部门必须加强管理$马志刚.责任编辑房地产与法律。
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位于文三路108号的“西溪数码港”就有点类似与该种模式，开发商将整个商场分割销售给众多投资者，同时
签订将所购商铺统一返租给品牌数码企业经营数码市场的租赁协议，约定租期、租金等条款，房产开发与商业
筹划一起进行，在商圈定位、市场分析、业态组合上达到比较好的效果。产权式酒店有些类似于该种经营模式。
始“齐”了，能进行综合考虑、整体布局。
三、售后返租
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“分割出售”模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分割。为了弥补该模式的不足，解决商业地产
经营中可能出现的问题，开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营，这就是所谓的“售后返租”
模式。售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，宗旨是“以先销售后返租，
分割销售给众多投资者，再从各位业主手中将商铺统一租回，开业之初委托了杭州大厦输出品牌经营管理，西
湖时代广场对投资者承诺的年回报率为9％，返租期为8年。
四、建设与经营同期进行的“地产开发与商业运作同步并存模式”
“地产开发与商业运作并存”的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式，房地产商在开发商业地产之
年6月宣布停业，营业时间不足10个月。2002年7月“广州白马”相中涌金广场，由于业主签约率低，8月
31日退出涌金广场的租赁经营。由于投资者各有各的想法，经营管理公司很难进行统一管、统一经营的局面。
目前，据一些媒体消息，涌金广场又要复出办一个时尚的服装市场，实行市场化运作、商场化管理，已进入招
商阶段，预计不出意外在国庆前可开业。涌金广场能够有望复出，其中重要的一个因素是近300名业主的心开
资者的投资面临的风险很大，纠纷将会不断产生。
二、分割出售
“分割出售”作为商业地产开发经营的一种模式，在让开发商快速回笼资金、减轻开发公司财务压力的同时，
如果缺乏整体的规划、有效的管理，往往会为日后的经营种下了“不治之症”。商业地产一旦被分割出售，就意
味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割，失去了它的整体性，这就会给日后的商业经营埋
后又以返租方式招商经营的情况。开发商与投资者之间建立的是租赁关系，以有委托经营或回租关系。
在我们代理的实际案件中，位于杭州市火车东站的杭州“东方商城”在开发初期采用的就采用将商城分割进行
长期出租、一次性支付租金的模式回收资金，但该市场一直没有兴旺，开发商引进美家居开办家居市场后，虽
有所改善，但与新时代市场、佳好佳市场等的火爆程度相比，仍无法相比。如果开发商无收益、资金缺少，投
定期限的免费入住权，是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式。作为一种房产投资模式，正确面对产
权式酒店的利弊、谨慎投资、规避风险是最重要的。以下，我们简单分析投资产权式酒店的一些相关法律问题，
以供广大投资者在投资类似的项目时进行分析参考。
第一部分：商业地产模式、法律关系及实例
商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，有能力全额购买商业地产的投资者
实在少而甚少；即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使
得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面，一难是开发的商业地产用于整体出售时难找到买家，开发资
金无法回笼；二难是自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入
其他项目的开发，影响整体运作。开发商为了吸引投资者投资、将所开发的商业房地产顺利销售出去，便在开
发经营模式上有所创新，“分割出售”、“售后返租”、“地产开发与商业运作同步并存”等开发经营模式应运而生。
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一、分割出租
开发商将商业房地产作统一规划，将商业地产分割，以长期出租方式招租。因为缺少统一的规、商业地产无商业利润产生的风险，最后将变为开发商将商业地产出租
有关商业地产投资法律分析
投资产权式酒店的法律问题
作者
（盛军华律师）
一、商业地产经营模式、法律关系及实例
二、产权式酒店涉及的法律关系
三、投资风险及防范
四、结尾
产权式酒店，起源于上世纪70年代的欧美国家，开发商将将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资
者像购买住房一样投资置业，将客房委托给专门酒店管理公司经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一
五、专业担保公司介入投资性房产领域
对酒店经营模式不甚了解的投资者在产权式酒店投资过程中，前期不调查酒店开发商是否真的具有经营和担保
实力，后期也不调查酒店的管理集团是否真的具有管理能力，只要看到高回报就匆匆购买，已经出现了一些投
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资风险的实例。产权式酒店的投资风险，让越来越多的投资者开始意识到产权式酒店并非只赚不赔的“黄金屋”，
前，就先与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并
与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些商业企业参与相关的工作，最终使
整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。
与先建设后招商的传统模式相比，这种模式具有多种优点，即能吸引投资者的关注和购买信心，又能较大程度
同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。同时，因为售后返租必须附着于租赁行为，所以一般出现
在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。
据相关媒体报道，杭州的西湖时代广场是采用“售后返租”这种商业地产开发经营模式的。西湖时代广场位于
西子湖畔，总建筑面积2万平方米，由开发公司采用“售后返租”模式开发经营。开发商在销售时将整个商场
为此，出现了产权式酒店为房产投资人加上一道“保险”——引入专业担保的这种销售模式，专业担保公司介
下隐患。一个不具有整体性或经营格局紊乱的商场是不会有好的效益的，会酿成主力店不进，品牌店不跟，最
后成为街头“大排档”的结局，实际回报与预期收益相差甚远。开发商与投资者是房屋买卖关系，往往会产生
租赁或委托经营的关系。
“分割出售”模式开发经营的一个典型案例就是涌金广场。2001年9月16日，涌金广场购物中心开业，2002