海南产权式酒店项目投资分析
产权式酒店公寓的投资策略分析
产权式酒店公寓的投资策略分析2023-11-10•产权式酒店公寓概述•产权式酒店公寓的投资要素•产权式酒店公寓的投资策略•产权式酒店公寓的投资风险及应对措施•产权式酒店公寓的投资前景及趋势目•案例分析：成功与失败案例的对比研究录CHAPTER产权式酒店公寓概述01产权式酒店公寓是一种房地产投资模式，投资者购买酒店公寓的产权份额，并享受酒店提供的住宿服务和管理收益。
与传统酒店不同的是，产权式酒店公寓的业主拥有酒店的部分产权，并可以获得租金收益。
产权式酒店公寓的定义产权式酒店公寓的特点投资门槛低产权式酒店公寓的业主可以获得稳定的租金收益，同时还可以享受酒店管理公司的专业管理和服务。
稳定的收益资产保值增值发展随着旅游业的发展和人们对房地产投资的认识提高，产权式酒店公寓逐渐成为一种流行的投资方式。
起源产权式酒店公寓起源于20世纪70年代的欧洲，最初是为了满足旅游者的需求而设计的。
中国市场近年来，随着国内旅游业的快速发展和房地产市场的繁荣，产权式酒店公寓在中国市场也逐渐受到投资者的青睐。
产权式酒店公寓的历史与发展CHAPTER产权式酒店公寓的投资要素02城市中心旅游热点新兴商业区地理位置开发商实力030201项目品质投资回报率CHAPTER产权式酒店公寓的投资策略03长期持有策略长期持有产权式酒店公寓是一种稳定的投资方式，适合有闲置资金且追求长期收益的投资者。
长期持有策略的优点包括稳定的租金收入、资产增值潜力以及长期现金流。
投资者可以通过精心选择地理位置、物业管理以及业态等因素，来提高投资回报率。
租赁策略租赁策略是产权式酒店公寓投资的主要收益来源之一，通过将公寓出租给租户获得租金收入。
投资者在选择租户时，需要考虑租户的信誉、支付能力以及租赁期限等因素。
租赁策略的优点是能够提供稳定的现金流，同时租金收入可以抵消部分购房成本。
短期持有策略短期持有策略的优点是能够快速变现资产，同时可以规避长期持有带来的风险。
投资者需要注意市场波动对资产价值的影响，以及交易成本和税费等成本因素。
海南产权酒店发展模式研究———以三亚为例
海南产权酒店发展模式研究———以三亚为例吴肖淮1，2，王颖凌2（1.天津大学管理与经济学部，天津300072；2.三亚航空旅游职业学院旅游与酒店管理系，海南三亚572000）摘要：随着中国旅游业的发展和海南国际旅游岛建设的推进，三亚产权式酒店也取得了飞速发展。
该项目对三亚市的产权酒店进行了深入细致的调查研究，根据调查结果分析现状，研究其发展模式，分析各模式的相似之处、风险、优势及劣势，为推进海南国际旅游岛建设，建立良好的产权酒店投资环境提供了依据。
关键词：产权酒店；发展模式；风险收稿日期：2011-01-15基金项目：2009年三亚市院校专项资金项目作者简介：吴肖淮（1972-），男，辽宁沈阳人，讲师，博士研究生，从事旅游管理研究；王颖凌（1982-），女，四川人，助教，硕士，从事旅游管理研究。
随着中国经济持续升温，旅游业有了长足的发展。
海南的旅游业也是步步升温。
2010年1月4日，国务院发布了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，并将国际旅游岛建设上升为国家战略。
之后，随着大量游客的涌入，三亚的旅游酒店业与房地产业迎来了销售的黄金时期。
作为国内最先引入产权式酒店模式的三亚市，产权式酒店如今已成为三亚市的重要税收来源。
产权酒店指分时度假产品的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其他时间的住宿权委托酒店管理方经营、自己获取红利的经营模式[1]。
据三亚市统计局数据显示，在2006—2009年这四年间，三亚市产权酒店累计建筑面积106.74万平方米，销售均价16046元/平方米，部分高端产品达到6—7万元。
课题组采集的数据显示，目前三亚市共有在建及投入运营的产权式酒店27家，其中已运营的四星级、五星级酒店分别为7家、11家，两者合计已占全市相同星级酒店总数的30%。
三亚湾还将规划建设国内最大产权式酒店群。
高档酒店，尤其是产权式酒店，对三亚市税收的贡献越来越大。
海南产权式酒店何去何从
海南产权式酒店何去何从●产权式酒店“不用愁管理与出租问题”，成为投资新亮点●产权式酒店预期回报高，法律空白风险大●海南产权式酒店需要加强宏观调控与监督海南产权式酒店——陷饼还是陷阱？1、产权式酒店的引入产权式酒店上世纪70年代产生于美国，90年代引入我国。
深圳在国内最早引进了产权式酒店概念，海南则在1999年底率先将五星级产权式度假酒店“南海传说”温泉疗养度假中心（后更名为海南皇冠假日滨海温泉酒店）推向了市场。
其后，这两年国内很多大城市产权式酒店如雨后春笋般出现。
甚至在不少城市里，许多停缓建多年的“半拉子”楼盘纷纷“变脸”为产权式度假酒店、酒店式产权公寓或超级大户型商住物业而普遍被盘活，成为房地产市场一大亮点。
(剖析主流资金真实目的，发现最佳获利机会！)如今，随着城市可供应土地资源和传统房地产开发机会的逐渐减少，以及住宅消费开始向舒适性转移，大量的传统房地产资金必然要开辟新的领域。
在休闲度假旅游已成为国际旅游重要部分和国民经济重要支柱的背景之下，尤其是重要旅游景区景观的不可再生性，使得不少企业欲捷足先登旅游房地产业，使得我国休闲度假旅游房地产发展势头强劲。
尤其在沿海地区和旅游资源较为发达的地区，如海南、上海、浙江、北京、广东、山东、天津等地，以产权式酒店为主要模式的旅游房地产市场行情十分看好，其售价远远超出同类地段普通商品房的价位，引起各方面普遍关注。
2、投资者的愿景毫无疑问，随着经济发展和人民生活水平的提高，人们不仅对文化与休闲产品的需求日趋增长，而且多元化投资意识也已觉醒。
这时候度假产品——分时度假酒店和产权式酒店出现就迅即成为了两个亮点。
一部分具有一定投资实力又喜欢追逐新潮、观念前卫人士，得休闲时代、休闲产业风气之先，积极介入分时度假酒店和产权式酒店投资方式，并期望“不用愁管理与出租经营问题”，就能从中得到实惠和极大好处。
一般说来，分时度假酒店也好，产权式酒店也好，“是一种将房地产业、酒店业、旅游业完美结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享”。
海南产权式酒店策划方案
海南产权式酒店策划方案一、产品理念随着酒店业的迅猛发展，产权式酒店在我国也渐渐开始发展，但相对于国外来说，我国的产权式酒店发展还不成熟，“产权式酒店”这个概念还不为中国人所接受，所以在制定产权式酒店策划方案之前我们对产权式酒店做了市场调研和分析。
1.什么是产权式酒店？产权式酒店由"时权酒店"(TIME SHARE)演变而来。
由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。
首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。
1976年,法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营,向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。
而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段,即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者一般并不在酒店居住,而是将客房委托给酒店经营分取投资回报,同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
2.产权式酒店的分类a.时权酒店:是将酒店的每个单位分为一定的时间份(如：一年产值51周，共51个时间份)，出售每一个时间份的使用权。
消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间(如一周)的居住权。
b.纯产权酒店:是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。
纯产权酒店又分为商务型及度假型。
c.养老型酒店:是指投资人(往往是最终消费者)，购买用于退休后养老的物业。
在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。
委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。
一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有。
d.高尔夫，登山，滑雪圣地的度假村:指在高尔夫，登山，滑雪等运动圣地开发的度假别墅项目。
e.时值度假型酒店：指消费者购买一定数量的"分数"，这些"分数"就成为他们选购产品的货币。
他们可以使用这些"分数"在不同时间，地点，档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。
产权式酒店行业分析及投资研究报告
产权式酒店行业分析及投资研究报告产权式酒店是指由投资者持有地产所有权，并将其租赁给运营商经营的酒店业态。
这类酒店常见于商业综合体、旅游景区等地方，以其投资稳定、管理灵活等特点备受投资者的青睐。
本文将对产权式酒店行业进行分析，并提供投资研究报告。
一、行业概况产权式酒店行业自20世纪80年代开始兴起，迅速发展。
与传统酒店不同，产权式酒店将地产和经营进行分离，由专业的酒店运营商负责经营管理，投资者则通过持有地产获得租金收益。
随着旅游业的兴盛和商业地产的快速发展，产权式酒店行业逐渐成为投资者的热门选择。
二、市场规模据统计，目前全球产权式酒店市场规模约为1.5万亿元人民币，预计未来几年将保持10%左右的年均增长率。
同时，中国是全球最大的产权式酒店市场，占据全球市场份额的近30%。
中国的旅游业蓬勃发展，给产权式酒店提供了巨大的发展机遇。
三、投资机会1. 运营商选择：投资者在选择产权式酒店时，应重点考察运营商的品牌影响力、管理能力和市场拓展能力。
知名的酒店品牌有助于提升项目的知名度和吸引力，且专业的运营团队可以提供高品质的服务。
2. 地理位置：地理位置是产权式酒店投资的重要因素。
优越的地理位置可以带来更多的客流量和高租金收益。
投资者应关注城市中心、商业区、旅游景区等热门地段。
3. 项目规模：项目规模决定了投资者的风险和回报水平。
大型酒店项目通常需要更高的投资额，但同时也具备更高的盈利潜力。
投资者需要根据自身资金实力和风险承受能力选择适合的项目规模。
四、风险分析1. 法律风险：产权式酒店的经营可能受到法律法规的限制，如土地使用权的限制等。
投资者应在投资前进行充分的法律尽调，确保项目合法合规。
2. 市场风险：旅游市场的波动和竞争加剧可能导致产权式酒店的收益下降。
投资者应基于对市场趋势的准确判断，选择具备竞争优势的项目。
3. 租赁风险：产权式酒店的经营依赖于租赁协议的稳定性，如果租赁方出现经营风险或提前解约，可能对投资者造成不利影响。
三亚产权式酒店专题研究
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国内产权酒店发展及现状
产权式酒店问题
3市场风险 如发生经济危机,酒店等非生活必须类产品受冲击更大,收益将会明显减少.而由于其法律 变更难度较大、建筑改造成本较高也令所有者难以转变产品类型. 4销售抉择问题 提高销售吸引力的最佳方式为提高业主投资回报率,但业主投资回报率直接与销售价格 与未来收益相关.降低销售价格虽可业主投资回报率,但直接影响开发商项目收益.而如未来收 益较高,则开发商更应持有该物业而不是将其变现. 5售后风险 在与业主签订商品房买卖合同时后,开发商往往会指定或委托家酒店管理公司与投资者 签订委托管理合同,以酒店管理公司的名义对投资回报作出承诺.这样,开发商在名义上将风险 地转嫁到投资者身上,日后在委托管理中出现的问题看似对开发商没有关系. 但在中国稳定压倒切的的政策目标下,在未来运营管理或回报率与预期不符等方面出现 问题后,开发商仍将会被联系.
其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报.到退休的时候作为颐养天年的住所.这种类型的
酒店在美国比较多见.
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产权式酒店概念
产权式酒店相关税收政策
由于酒店物业属于经营性物业,根据国家税收法律规定此类物业应缴纳的税费有以下五项： 按租金收入征收计算： 1、营业税： 商业类物业为5% 产权式酒店为商业类物业 2、城市建设维护税：营业税的7% 3、教育费附加、地方教育费附加：营业税的4% 4、房产税： 4% 5、个人所得税：10%
天津中原地产投资顾问部 2015.01
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告Co的pyr任ight何Ce部ntal分ine都Gro不up,可201被0 擅自引用、复制和传播。
三亚卓达产权式酒店可行性研究报告
三亚卓达产权式酒店可行性研究报告摘要：本报告对三亚市发展产权式酒店的可行性进行研究。
通过分析三亚市旅游业的发展现状及趋势，揭示卓达产权式酒店在三亚市的发展潜力。
同时，报告还考察了三亚市酒店市场供需状况、同类产权酒店的成功经验以及卓达产权式酒店在国内外的典型案例。
报告最后给出了卓达产权式酒店在三亚市发展中的建议和可行性分析。
一、引言三亚市是中国最热门的旅游目的地之一，吸引了大量国内外游客。
然而，目前三亚市的酒店供应不足，需求量远远超过供应量。
因此，发展新型的酒店模式势在必行。
卓达产权式酒店作为一种新兴的酒店模式，是否适合在三亚市发展，是本研究的重要问题。
二、三亚旅游业发展现状及趋势三亚市被赋予了国际旅游岛的称号，以其风光旖旎的自然景观和丰富多样的旅游资源而闻名。
随着国内人民生活水平的提高和人们旅游消费观念的改变，三亚市的旅游业呈现出蓬勃发展的势头。
未来几年，三亚市的旅游业将保持强劲的增长。
三、三亚市酒店市场供需状况分析目前，三亚市的酒店供应无法满足不断增长的需求。
市中心的高星级酒店常常供不应求，导致价格上涨。
与此同时，三亚市的经济型酒店供过于求，竞争激烈。
在这种情况下，引入卓达产权式酒店将有助于解决酒店供需不平衡的问题。
四、卓达产权式酒店的成功经验及案例分析国内外的卓达产权式酒店案例表明，该模式具有很高的可行性和盈利潜力。
卓达产权式酒店通过购买酒店房产权，得到了长期的收益，同时享有酒店的服务和设施。
酒店管理公司则获得了房间租金和管理费用。
这种模式既满足了游客对酒店服务的需求，又为投资者提供了稳定的投资回报。
五、三亚市卓达产权式酒店的建议和可行性分析考虑到三亚市的旅游业快速增长和酒店市场供需矛盾的现状，发展卓达产权式酒店是一个良好的选择。
建议吸引国内外知名酒店管理公司来管理卓达产权式酒店，提高酒店的服务品质和管理水平。
此外，需要积极与当地政府合作，推动相关政策的出台，为卓达产权式酒店的发展提供支持。
海南产权式酒店项目投资分析
海南产权式酒店项目投资分析投资海南产权式酒店项目是当前热门的投资方向之一、海南岛具有得天独厚的自然环境和丰富的旅游资源，因此在全国范围内吸引了大量的游客。
接下来，本文将从需求分析、市场前景、投资回报等方面进行分析，以帮助投资者更好地理解海南产权式酒店项目的投资潜力。
首先，对于海南产权式酒店项目的投资需求进行分析。
随着人民生活水平的提高，人们对旅游度假的需求也日益增加。
而海南作为中国的“天涯海角”，以其独特的气候和美丽的风景，成为了国内外游客的首选之地。
尤其是在冬季，海南岛成为了温暖度假的避寒胜地。
因此，海南产权式酒店项目具有广阔的投资市场和巨大的需求。
其次，市场前景也是投资海南产权式酒店项目的重要考虑因素之一、近年来，海南省政府提出了“国际旅游岛”战略，旨在将海南岛打造成为国际一流的旅游目的地。
政府出台一系列优惠政策，吸引了大量的投资者涌入海南。
同时，海南作为国内的自由贸易试验区，为外资企业提供了更多的便利。
这些政策的出台为海南产权式酒店项目的发展提供了良好的市场环境和发展机遇。
其三，投资回报是投资者关注的核心问题。
海南产权式酒店项目通常采取“买断式”交易模式，即游客一次性购买未来几年或几十年的度假权益，并享受相应的度假服务。
这种模式可以更好地吸引投资者，提高项目的投资回报率。
根据统计数据显示，海南产权式酒店项目的回报率通常在10%以上，相对较高。
而且随着海南旅游市场的进一步发展和游客的增加，投资回报率还有望进一步提高。
最后，投资海南产权式酒店项目也存在一定的风险和挑战。
首先是市场风险，随着海南旅游业的迅猛发展，市场竞争也日益激烈，投资者需要在市场营销、服务质量等方面做好差异化经营，以保持竞争优势。
其次是政策风险，政府优惠政策的调整可能对项目的投资回报率产生一定的影响，投资者需要密切关注政策变化并及时调整投资策略。
此外，运营管理风险、自然灾害等也需要投资者充分考虑。
综上所述，海南产权式酒店项目具有广阔的投资市场和巨大的需求，投资者可以通过投资这一项目获得可观的投资回报。
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2、第一个五年是8%、第二个五年是9%，第三个五年是10%，第四个五年就是11%的年回报。
3大部分户型在收益到第12年的时候已经完全回收所有的投资成本；之后的38年全部是纯利益了。
4、然后，最后一个要提出来的价值点是即买即享受、即收益，年免费15天入住
5、购房一次性返回报3年，直费入住五星级酒店18~21天，业主将酒店客房委托酒店管理公司对外经营，获取投资收益。业主每年有2周的免费入住时间，可在海航酒店集团旗下的所有连锁酒店实现交换入住。
海航产权酒店的投资业主，机票5折优惠，康乐园国际高尔夫果岭费4折优惠，连锁酒店餐饮、娱乐消费8折优惠等多种体现业主尊贵身份的优惠待遇。
四星级
明光海航大酒店
海口市南海大道9号
钢混48层面积58平方
15000元
海南师范大学
未来轻轨总站
龙昆南路与南海大道交汇处
一、产权酒店，均价15000元，年回报总房款8%（税后）每年免费住20元，可与三亚、兴隆的海航酒店交换入住，面积58平方左右，套房116平方。
二、酒店公寓，均价13500元，年回报5。5万（税后），一次性付款可打9折，免费住20元，按揭10元，送7万元消费券（其中客房5万，其它2万）
琼海产权式酒店项目
项目名称
位置
价格
房型
周边环境
投资回报
酒店星级
碧海一家银海酒店式公寓
海南省琼海市银海路
起价4800元/m2
一房 一房一厅 面积38.94-62.18
碧海一家银海酒店式公寓位于琼海景观大道—银海路，紧邻万泉河与通往博鳌的万泉河景观大道，集著名人文景观与现代化绿色休闲运动广场于一体。通往市区和机场、车站的交通便利，2010年将建成的轻轨和博鳌机场让出行更加便利快捷。商业圈有包括市政机关、商场、酒巴、大型超市、农贸市场、学校、医院……生活配套一应俱全，应有尽有。
可由物业代租管，坐享回报。投资回报高（每年按购房款的6%固定回报给业主，业主不承担亏损，共计6年。同时每年享受30天免费自用的权利，投资风险较低（公寓的房屋所有权证办理出来的第5年后，由开发商对出售给业主的房产进行回购，业主在上述5年后计时起的 3个月的期限内，可以行使是否回购的选择权），而且更具投资经营的便捷性和居住的舒适性。
海口市位于中国最著名的热带岛屿，号称度假天堂的海南岛。海口三面环海，阳光灿烂、海水清澈、沙滩平缓，全年平均气温23.8℃，长夏无冬。城市绿化覆盖率42%，人均公共绿地面积8.6平方米，造就了一个世界级的天然城市大氧吧。联合国环境署调查，全球城市空气质量海口排名第五。海口环境优美，是“国家园林城市”、“国家环境保护模范城市”、“全国环境综合整治十佳城市”、“全国卫生城市”，因此海口被“世界卫生组织”选定为中国第一个世界城市健康试点城市。得天独厚的条件造就了中国最理想的第二家园安置地。
五星级
海口产权式酒店投资分析
海口市位于中国最著名的热带岛屿，号称度假天堂的海南岛。海口三面环海，阳光灿烂、海水清澈、沙滩平缓，全年平均气温23.8℃，长夏无冬。城市绿化覆盖率42%，人均公共绿地面积8.6平方米，造就了一个世界级的天然城市大氧吧。联合国环境署调查，全球城市空气质量海口排名第五。海口环境优美，是“国家园林城市”、“国家环境保护模范城市”、“全国环境综合整治十佳城市”、“全国卫生城市”，因此海口被“世界卫生组织”选定为中国第一个世界城市健康试点城市。得天独厚的条件造就了中国最理想的第二家园安置地。
海南产权式酒店项目投资分析
海口产权式酒店项目
项目名称
位置
价格
房型
周边环境
投资回报
酒店星级
宝发国际大厦
海口市玉沙路28号宝发国际大厦
9200元/㎡起价
标准双人房，标准单间，海景套房
毗邻世纪大桥、万绿园。周边有生生百货、上邦百汇城、家乐福超市、大润发超市、宜欣百货、银龙电影院、交通银行、建设银行、深发展银行、中国银行、中国邮政、中国电信、中国移动、金龙路美食一条街等各种生活配套。
五星级
项目名称
位置
价格
房型
周边环境
投资回报
酒店星级
金色阳光温泉度假酒店
海口市西海岸热带海洋世界公园西侧
9200元/㎡起价
标准双人房，标准单间，海景套房
金色阳光温泉度假酒店公寓位于海口市西海岸，占地面积38.5亩，距海边不足100米，属海景一线地。 西海岸属海口富人区，全长22公里的海岸线与金色、柔软的沙滩相互交应、海天一色；十大主题景区及高尚海景别墅、高尔夫球场（27洞）、海上休闲运动中心、娱乐中心、五星级酒店坐拥其中；一流的生态景观、一流的建筑景观和一流的功能配套，汇成了海口最高尚、最迷人的风景线，是全国不可多得的滨海生态住宅区。
三星
海南康乐园海航产权度假酒店
万宁市兴隆镇
10000元/m2
酒店客房标间58平/建筑面积
经营中酒店现有575间风格迥异的豪华客房点缀于500亩的热带植物花园中,为这一风景如画的仙游圣地平铺了靓丽的天然底色。酒店拥有亚洲独一无二的双球道设计的18洞专业高尔夫球场、九洞高尔夫练习场,在度假的天堂里尽情挥洒您的个性；三个大型户外温泉游泳池、户外温泉按摩池、池畔水吧让您尽享水的乐趣；网球场、保龄球馆、豪华游艇、KTV、SPA、葛氏中医保健,一流的娱乐设施将伴您在康乐园海航度假酒店度过美好的时光。幼儿园、金龙路小学、海南医科大学等多所院校，同时海南医科大学附属医院也位于该区域。
按套计价：40万-70万
38平米—68平米
新标榜休闲度假酒店周边拥有大型商场“宜欣购物公园”、“上邦百汇城”、“广百百货”、“生生百货”、“国美电器城”、“金龙路美食一条街”、“ 玉沙亚洲休闲娱乐中心”等，还拥有海口最多的银行、金融证券、保险公司；许多企业都选择在这里设立办事机构和公司；市公安局、国土局也座落于该区域；设有华侨中学、金龙路幼儿园、金龙路小学、海南医科大学等多所院校，同时海南医科大学附属医院也位于该区域。
五星级酒店标准、国际品牌商场、
中餐厅、西餐厅、咖啡厅、风味餐
厅、KTV、康体、娱乐、健身房等应
有尽有，使您工作生活挥洒自如
五星级设施、五星级服务打造五星级办公区，彰显企业实力，更是您运筹帷幄的平台
五星级的管理，税后10％的收益率，给您无限的升值空间
五星级
海南新标榜产权式酒店
海口市国贸三横路8号（海口经济中心）