天津“意式风情区三期”项目定位报告
意大利风情区
意式风情旅游精品线导游词（在博爱道与民族路交口）游客朋友们，欢迎您来到天津海河意式风情区游览。
这里是亚洲唯一的意大利历史风貌建筑群，也是意大利境外保存最完整的历史街区，很难得吧，估计大家都没想到。
天津与罗马之间的距离有11000多公里。
大家去意大利，要是嫌远，在这转转也一样，有的小洋楼连意大利都很难见到了。
大家站的这个位置，就是意式风情区的其中一个入口，博爱道与民族路交口。
现在的意式风情区，马路基本上能分成“三纵七横”，“ 三纵”：民族路是中间一条，左边有北安道，改名叫胜利路了。
右边不远叫民生路。
“七横”：从博爱道往北数，自由道、光复道、进步道、民主道、光明道、建国道。
大家看（随手指向博爱道沿街小洋楼），这些欧式风貌建筑风格各异，往里走还有很多更有意思的。
用天津话说，叫“倍儿好”。
关于意租界的来龙去脉我先跟大家说说意式风情区的来历吧。
1860年第二次鸦片战争后，帝国主义和西方列强先后在天津强行开辟了九国租界，有英、法、美、日、德、俄、意、奥、比，这在全国是最多的。
天津意租界是八国联军侵略中国后，1902年划定的。
当时，意大利军队占领了海河北岸，意大利政府要保护的是意大利人在商务及航运方面的利益，还要在天津开设领事馆。
意大利公使是连蒙带吓唬，还用武力要挟，声称要占用这里的盐坨地，扬言所有盐商的损失都不会得到赔偿，当然最后，盐商的利益也没有得到有效保证。
海河北岸，原来是大片的露天储盐场地，天津人叫盐坨，古代有诗描绘，叫“盐坨堆积崇如山”，“露积莹莹明照眼”、“冰山十丈高峨峨”，是非常壮观的场面。
那阵儿清政府软弱无能，正应了那句老话，叫强权之下，弱国无外交。
直隶总督兼北洋大臣李鸿章当时还试图要条件、顶着不办，但是到袁世凯上任后就顶不住了，很快就给办了。
由天津海关道唐绍仪出面与新任意大利公使签订了一个合同，叫《天津意国租界章程合同》，很屈辱，争议也很大。
意租界的面积跟天津各个租界比较起来，是最小的一个，只有700多亩，也就是50多万平方米。
天津意大利风情区景观调研报告
天津意大利风情区调研报告一调查地点天津意式风情区，意式风情区位于天津市河北区，风情区是原意大利租界，现存完整的原汁原味有百年历史的欧洲建筑近200余栋。
内含河北区进步道、河北区民族路、河北区民主道、河北区民生路、河北区自由道、河北区光复道、河北区光明道等多条道路。
是意大利本土以外最大的意式风格建筑群。
租界中心广场为“马可波罗”广场，以马可波罗广场为中心意大利风情区建造了完整的道路网及完备的公用设施，建造房屋要求以意式花园别墅为主，并严格规定沿街建筑不许雷同。
广场周围别墅房顶多为意式角亭，有园亭、方亭之别，圆柱和方柱之分，并分别用圆拱、平拱、尖拱、连拱、垂柱进行点缀。
这些角亭高低错落，构成优美的建筑空间，是亚洲仅存的一片原汁原味的地中海建筑群。
有"近代中国历史缩影"之称的天津，近年充分挖掘历史风貌建筑经济价值和历史文化价值，其精心打造的意式风情区，正在建设成为海河岸边历史文化传承和保护的样板，中外经济文化交流的桥梁。
历史上，天津意租界为高级住宅区。
1911年，天津意租界有251名意大利人和5348名中国居民。
意式风情区的建设、开发将充分利用该地区独特的历史文化资源，以体现浓郁的意大利风情为宗旨，将风情区建设成为以展现欧式风情为主题，集旅游、商贸、休闲、娱乐和文化博览为一体的综合性国际区域。
在意式风情区里可以观赏到意大利各个不同时期风格的建筑，这里至今仍保留有30余座名人故居。
几乎每一栋房子，每一条街道，都印刻着中国近代历史的岁月风云，蕴藏着数不尽的故事。
如意大利领事馆、意大利兵营、回力球场、汤玉麟故居等。
二调查内容天津意式风情街1998年底，作为海河综合开发建设中的重要组成部分，启动了意大利风情区的开发建设，天津意式风情区目前规划分为14个区：3区、4区、11区、13区为餐饮娱乐区，1区、2区、12区为展览及配套服务区，5区、6区为精品酒店和旅游配套服务区，14区为精品百货和品牌旗舰店区。
《天津意式风情街》
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贰 商圈状况
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风情街的路口有一个以马克·波罗命名的广场。基座上部装饰了4个欧洲人物雕像，柱 顶为展翅飞翔的和平女神铜像，手拿一枝橄榄枝，象征着“友谊和平”这一永恒的主 题
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广场周边的别墅
这里完好的保存了意式风格的建筑，开办了许多意识餐厅和酒吧，已开发成为天津旅 游景点
天津意式风情区商圈报告
商业管理有限公司
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目录
壹 项目介绍
贰 商圈状况
叁 分析
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壹 项目介绍
天津海河意式风情区的原街区始建于1902年，占地28.45公顷，总建筑面积
40万平方米。在建设过程中，意式风情区移植了意大利城市建设思想，在区内建设了 大量地中海风格住宅以及用作领事馆、兵营、学校、医院、教堂、花园、球场、菜市 场和消防队等的建筑。街区风貌独特，是目前意大利本土之外、亚洲唯一、保存良好 的意大利风貌建筑群落。这些建筑一直保留着古罗马建筑稳定、平展、简洁的特色， 大量采用古罗马的高低拱券、穹顶、塔楼、柱石，使这些房屋独具魅力，试图刻画出 鲜明的建筑符号，也创造出了一种异域文化与中国城市结合的独特意境。天津意式风 情区，前身为意大利在境外唯一的租界，是天津市河北区的一处具有意大利风情的旅 游风景区，亦是亚洲唯一一处具有意大利风格的大型建筑群。在其作为商业地产项目 推广期间，被称作新·意街、意大利风情区或海河意式风情区。2011年，根据天津市规 划局编制公示的《天津市一宫花园历史文化街区保护规划》，正式定名为一宫花园历 史文化街区。
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pቤተ መጻሕፍቲ ባይዱt课件
别墅餐厅
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露天酒吧街区
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造型别致的标识牌
天津意大利风情区城市空间调研报告
调查对象：天津意式风情区主片区调查时间：2015年5月24日，2015年6月3日，2015年6月12日调查次数：3次一、调研前的准备意式风情区近年来已经成为天津的一个旅游休闲的吸引点，在我第一次来天津的时候就去游览过。
现在将它选作调研对象，时隔一年再次前往，心境和目的迥然不同，感受也不尽相同。
在去考察前，我先上网搜集了一些关于意式风情区的资料，了解了基本信息，并选定了这次调查研究的片区。
这次调研区域是由进步道、博爱道、胜利路、民族路围合的片区，同时还包括自由道及其两侧建筑的这一主轴线，城市界面相对比较规整清晰。
我还了解到天津意式风情区，前身为意大利在境外唯一的租界，是天津市河北区的一处具有意大利风情的旅游风景区，亦是亚洲唯一一处具有意大利风格的大型建筑群。
二、边界----片区与城市进行调查的当天，我从天大北门出发，乘坐8路车到百货大楼站下车，我刻意提前一站下车，想要步行过去。
沿路经过北安桥，一个右拐之后便进入了意大利风情区的范围。
当我开始认知一个片区的时候，我习惯于从它的边界入手。
因为“边界”是非常有趣的部分，通过边界的划定可以区分出这部分与其他部分的不同之处，因而边界常常是不同要素碰撞交汇的地方。
意式风情区的边界，东起河北区五经路，西至河北区胜利路，南起河北区博爱道，北至河北区建国道。
（见图1）但主要的活跃区域为北以进步道为界，南以博爱道为界，西以胜利路为界，东以民族路为界，同时还包括自由道及两遍建筑这一主轴线，具体如下图黄色区域所示。
为了想探究一个意式风情区与现代城市交界的，我以胜利路和博爱道的交口为起点，先后走访了意式风情区的南边界和西边界。
以胜利路为界的西边界整体风格较为统一，沿路走过去，左手边是奥式风情公园，为街道转角处的较为开阔的景观广场，右手边是天津城市规划展览馆，三层的层高，连续拱券的立面，米黄色的石材立面铺砖，使得规划馆与周边历史街区的氛围较为融合。
但由于整体建筑尺度与其他老建筑相差较大，因而展馆本身的存在感依旧很强。
天津市河北区意式风情区经济发展情况分析
天津市河北区意式风情区经济发展情况分析作者：薄舒敏来源：《大经贸·创业圈》2019年第08期【摘要】本文简要分析了河北区意式风情区发展现状，并就发展中存在的问题提出了相关建议。
【关键词】楼宇经济意式风情区总部经济河北区意式风情区紧邻天津站和海河，地理位置优越，海河对面坐落着古文化街风景区、滨江道商业街和环球金融中心。
按照市政府和区政府的规划，意式风情区自2005年修缮后开始招商引资，截止到目前，意风区商业板块日趋成熟，形成了独具特色的商业圈。
一、意式风情区经济发展现状根据河北区招商办提供的数据，目前，意式风情区内汇集了291家企业，盘活了可出租的楼宇资产。
另外，经过近10个月的洽谈，与华润天津医药公司就承租原意大利兵营签署租赁合同，并成为继中央商务区后意风区第二个亿元楼宇项目。
同时，该楼宇在承租模式上，开创了业主方、承租方和政府担保方三方新的合作模式，在确保公司整体收益的基础上，更多的享受政府给予的相关政策支持。
几年来，按照市委、市政府对意式风情区的整体业态规划，遵循餐饮娱乐、商务办公、特色酒店、文化旅游、精品零售五大板块，先后引进了布鲁达公司、玲珑小镇、巴伐利亚啤酒坊、天堂电影吧、意大利文化交流中心等一批餐饮娱乐及文化创意项目。
引进了包括渤海商品（期货）交易所和中国人寿财险天津市分公司（世界500强企业子公司）、华润医药天津公司在内的数十家行业领头型企业落户经营，并吸引渤海基金、天津海河地产等十数家企业在意风区注册。
成功举办了中国旅游文化产业节、夏季达沃斯文化晚宴、中国特色商业街年会、中国天津国际爵士音乐节等活动，已成为天津市对外展示城市形象新的窗口和名片，在全国有一定的知名度。
截至2018年底，意式风情区商务区一、二期已实现经营楼宇共18栋，经营面积31084.99平米，进驻企业19家，其中位列500强的知名公司有8家，“洋楼总部经济”聚集效应已初步显现。
2008年开街以来，意式风情区累计接待游客6000余万人次，截止到2018年6月底，意式风情区商务面积2.6万㎡，闲置面积0.66万㎡，在用商务面积1.94万㎡，单位每平米平均楼宇经济贡献率为4225元，每平米每天租金平均为4.5元。
天津万科某项目规划及定位分析
天津万科东丽湖规划与定位分析东丽湖温泉度假旅游区是天津市政府批准的十大旅游风景区之一和七大生态保护区之一，周边无工业工程，空气水体、土壤没有受到污染，并有大面积的植被和人工绿化。
东丽湖水域面积辽阔，湖岸周长12公里，面积达7.3平方公里，水质优良，盛产鱼虾，具备得天独厚的自然生态环境，该地区与北京、唐山、秦皇岛等周边地区的交通联系十分密切，距天津市中心车程30分钟，距开发区车程25分钟，正处于天津市区和滨海新区的中间位置。
东丽湖温泉度假旅游区处于山岭子地热带的中心区域，地热资源十分丰富，水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰弱等症状具有良好的药用价值，还有美容、理疗等功能。
天津万科东丽湖工程位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅工程，总占地面积4095亩(273公顷)，总建筑面积88万平方M，其中住宅建筑面积80万平方M，公建建筑面积8万平方M。
工程容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。
分期开发红色为第一期绿色为第二期黄色为第三期橘色为第四期紫色为第五期规划主题——世外桃源环境优雅，提供健康的生活方式，远离嘈杂拥挤的街道。
自然环境受到保护，人们与鸟类及自然景观和谐相处，并从中受益。
人们可以到此周末休闲或远足郊游，远离城市尘嚣。
工程地块的简况座落于天津市东丽区东丽湖温泉度假旅游区内，位于东丽湖北岸。
总面积4095亩(273公顷)，容积率约0.36，总建筑面积88万平方M四至：南临东丽湖，北至东丽之光大道，西临湖堤路，占据了东丽湖几乎整个北岸。
功能分区A主要公路B工作或生活混合使用的码头C区域中心地带D高科技产业花园E商业园或绿化带F商业园或高密度住宅G商用社交码头H健康中心J区域性的中心规划细节及渲染图片规划细节1.广义规划设计要素地域特征——现状水面基地现状被各种小湖淹没，以用于农业目的。
关于天津佛罗伦萨小镇的调研报告
关于天津佛罗伦萨小镇的调研报告牛倩芸摘要：天津佛罗伦萨小镇-京津名品奥特莱斯是中国首座纯意大利风格的大型高端名品折扣中心和休闲文化中心，占地面积18万平方米，建筑面积6万平方米，可租用面积42,000平米，设有奢侈品、国际名品、运动和户外以及休闲四大特色购物主题体验区，建筑面积6万平方米，可租用面积42,000㎡，将引进近200家意大利顶级奢侈品牌和世界时尚名牌，力求满足消费者的多层次购物需求。
（摘自百度百科）一．调查地点、时间：二零一一年十二月二十七日上午，抵达天津佛罗伦萨小镇进行景观调研。
二．调查内容：1．交通：小镇位于京津之间的天津武清区，距北京五环路60公里，天津市中心38公里，附近有多高速路及国道通过，从北京和天津自驾车经京津唐高速和京津高速均可便捷到达，从高速路杨村出口到小镇入口只需5分钟。
小镇的主要入口距武清高铁站仅100米。
2．建筑风格：、为了在中国完成一个颠覆性的奥特莱斯设计，佛罗伦萨小镇的设计团队和建筑专家们特别重视空间的合理运用和高品质建筑材料的使用，无论是环境设计、店面门面还是公共娱乐区域都保持意大利传统小镇的设计风格，力求做到尽善尽美。
为了重现16世纪意大利小镇的生活场景，不管是外观还是步行小径，甚至廊柱和门廊的每一处建筑和装修细节都独具匠心。
所选用的材料也是意大利古典风格的体现。
3.铺装：这是一个马赛克瓷砖进行的铺装的小鹿，位于一个小广场的中央。
瓷砖的颜色有暗红、棕绿和米黄，与周围石砖的颜色相呼应，小鹿的图案也与意大利风格相呼应。
也为小广场增加了点缀。
这里是用白色的鹅卵石进行的一小块的地面铺装，先由普通的硬质石砖作为过渡，然后再进入到鹅卵石的铺地，层次感丰富。
该铺装与喷泉相嵌，当喷泉关闭之后，这一空间便可作为道路供游客行走，观光。
4.特色小品方形井盖，上面印有佛罗伦萨小镇的字样，很有代表性。
同时井盖上印有“弱电”的字样，起到了一定的提醒作用。
上面的图文组合成方块形，协调统一。
天津意式风情区行程旅游攻略
天津意式风情区行程旅游攻略天津，作为中国的直辖市之一，以其悠久的历史和多元的文化著称。
在这座城市的西南部，有一个独特的地方被称为“天津意式风情区”，它保留了许多意大利风格的建筑和文化元素。
今天，我将为您提供一份天津意式风情区的行程旅游攻略。
第一天：探索意式风情区的起点早上，您可以选择在酒店享用丰盛的早餐后，前往天津意式风情区的起点——义园。
义园是一个建于1928年的意大利风格花园，被视为天津意式风情区的象征。
您可以在这里漫步，欣赏迷人的花卉和独特的建筑风格。
随后，您可以前往意式风情区中最受欢迎的地标之一——意式风情街。
这是一个以意大利文化为主题的商业街区，有许多意式风格的餐馆和咖啡馆。
您可以在这里品尝正宗的意大利美食，感受异国情调。
在下午，您可以参观天津意式风情区的博物馆。
艺术博物馆、历史博物馆等展示了意大利文化和历史的珍贵藏品。
您可以深入了解意大利人在天津的生活和他们对城市的贡献。
在傍晚时分，您可以选择在附近的意式酒吧或酒店的露台上，欣赏天津意式风情区的美丽夜景。
通过品尝当地葡萄酒或鸡尾酒，您可以享受一个浪漫而宜人的夜晚。
第二天：探索意式风情区的文化在这一天，您可以更深入地了解天津意式风情区的文化和艺术。
早上，您可以参观当地的艺术画廊和工作室，欣赏意大利艺术家的作品，了解他们在天津的创作经历。
您可以选择购买一些艺术品作为纪念品，以便将来回顾这次旅行。
随后，您可以参观一些具有意大利建筑特色的教堂和教育机构。
这些建筑往往是天津意式风情区的亮点之一，展示了意大利建筑师的优雅和精湛工艺。
在下午，您可以参加一些文化活动，比如学习意大利语或参与传统手工艺制作。
这将是一个互动和有趣的方式，让您更好地了解意大利文化。
在晚上，您可以参加一场意式音乐或戏剧表演。
天津意式风情区经常有各种文化活动和演出，您可以通过这些演出更加深入地感受意大利艺术和音乐。
第三天：探索意式风情区的美食和购物这一天将是您品尝意大利美食和购物的机会。
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创意产业的发展： 1998年由英国首相布莱尔提出，10余年的演变，使得创意产业的发展和繁荣对于 提高一个国家或城市的综合竞争力具有特别重要的意义。
创意产业园三大主要症结及解决办法： 产业定位不清，管理能力不足—明确管理部门职能，加强监管力度； 中小企业生存难，客群不稳定—选择正确园区导向，加强扶植力度及宣传力度； 商业比例过高，喧宾夺主—控制配套商业的比例及业态组成；
本项目可根据创意产业集聚原则，以意式街区为基础，结合创意产业特点、产业转 型升级、旧区改造和历史建筑风貌保护，从完善创意产业链和优化资源配置出发， 对本区域进行统一规划和整合，以导入规划艺术设计业、各类典藏博物馆聚集区、 名人工作室展示集聚区、设计师工作室及文化传媒业集聚区等创意产业为发展重点， 探索建立功能定位合理、具有明显特色、可持续发展的创意产业集聚区。
目
概
况
分
析
• 总建筑面积 : 20800平方米
• 地上建筑面积:14768.57平方米
• 地下建筑面积：6031.43平方米
• 地下停车位：90个
项
楼层 总数
目
概
地上建筑面积
况
分
析
面积（㎡） 序号 项目名称 地下一层 建筑面积 414.48 439.57 0 0 196.68 58.65 0 843.75 222.92 212.87
意风区定位零售业态，其物业条件无法满足客户的普遍要求，一期、二期目前以餐饮 为主，在充分利用该区域特有的文化底蕴基础上，将其定位为人文艺术类创业产业园 区，通过吸引个性化的零售店铺（前店后厂型）、个人工作室、画廊、摄影工作室、 雕塑艺术类、文化传媒、广告咨询策划等类型客户，以此发挥该区域得天独厚的优势， 随后辅助配套简单餐饮或水吧，满足该区域办公人群及消费、旅游人群最基本的需求。 一期、二期的餐饮功能及三期办公功能相结合，互为补充，通过合理分配，使整个意 风区不再单调，更有吸引力及内涵，增加消费人群驻留意风区的时间，增加其消费几 率。
二层建 筑面积 399.72 394.13 245.67 343.12 289.1 162.07 371.08 821.39 189.19 239.49
三层建 筑面积 399.72 0 197.46 0 241.1 83.59 388.23 456.76 0 0
四层建 筑面积 0 0 0 0 0 0 328.59 0 0 0
类
租金及优惠政策
• • • • • 2004年一期租金报价：3元/天/平米 2006年二期租金报价: 4.5元/天/平米 2010年租金报价: 6-7元/天/平米 物业管理费：20元/月/平米
比
项
目
分
析
优惠政策：入驻企业注册在本区可享受税收优惠政策； 属于本项目主题定位之行业内著名企业，可享受租赁价格优惠。
类
项目特点
比
项
目
分
析
• 木质走廊
在连接３号楼、２号楼与１ 号楼的室外、半室外走廊上，设计师选用了 未经处理的木条铺设成地板及装饰外墙。暖 色的原木为室外环境增加了无限温暖的感觉 ，同时亦在视觉上赋予了这个区域强烈的个 性特征。
•公共区域
在８号桥，除１号楼大厅 外的所有室外、半室外空间都可供租户免费 使用。在这些环境中，可以添设咖啡茶座、 进行作品展示、时装走秀、举办大型综合活 动，是人们最好的交流平台。
目
录
1 2 3
项目概况分析 项目定位分析 类比项目分析
项目操盘思路
4
类
上海8号桥
• • • •
比
项
目
分
析
[地址] 上海市卢湾区建国中路8-10号 [业态] 建筑设计、设计咨询、影业制作、时尚商铺、休闲餐饮 [面积] 12000余平方米 [知名商户] S.O.M B+H 8号桥其前身是上海汽车制动器厂15000平方米的旧工业厂 房。经过精心改造，原来那些厚重的砖墙、林立的管道、斑驳 的地面被保留了下来，使整个空间充满了工业文明时代的沧桑 韵味；同时，从大门口法国艺术家创作的大型雕塑《绿门》， 到灰砖外墙上鲜亮的玫红色块，以及内部歌剧院般的层叠式休 闲吧等，无不体现出创意风。 项目集中体现了建筑价值、历史价值、艺术价值和经济价 值、并运用新的设计和模式改造，为历史的留存注入时尚、创 意的元素，使保留的旧厂房成为现代城市景观的新景象。其中 80%为办公楼用于出租，20%为餐饮、咖啡吧等配套服务设施。 目前满租。8号桥创意园区周围道路环绕，配套合理，是理想的 全智能化高档办公大厦。
项
发展方向
目
定
位
分
析
意风区14号地隶属于意风区历史风貌建筑一部分，其特有的建筑特色及历史文化背 景已为打造创意文化产业奠定了良好的基础。项目周边一期二期即意式风情街已逐 渐发展成熟，并可作为本项目配套产业，随着产业园内企业的入驻，亦会带来更多 的消费人群。并且意式风情街本身作为旅游创意产业，已有一定知名度。创意产业 园的发展，将进一步推动旅游业的发展。
项
目
概
况
分
析
项目占地面积为 14270.3平方米， 建筑面积20800 平方米。整个区 域由14座独立洋 楼组成，外围沿 街中拥有多个历 史名人故居，如： 华世奎旧居、梁 启超饮冰室、程 克旧居、阎家琦 旧居等。区域中 心为4栋现代风 格建筑。
图中红色区域为 可出租位置
项
项目基本数据：
• 总占地面积 : 14270.3平方米
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
进步道34号 进步道36-40号 进步道42-46号 胜利路413-419号 胜利路403号 胜利路401号 胜利路399号 胜利路389-397号 民主道21-29号 民族路24号 民族路18-22号
4 3 3 2 4 4 4 4 3 3
11
进步道405-411号
类
项目特点
比
项
目
分
析
• 桥
整个８号桥由7栋房子构成，在房子的 二层，设计师以桥作为连接，连通了每一栋房 子，也使得人与人之间的沟通有了一个最好的 平台。整个园区一共有四座桥，每座桥的造型 均不同。有着绿色“门”字造型的天桥，是一 个放大版的８号桥的logo，非常现代。
•外墙
极富特色的外墙最能体现建筑上新旧 结合的设计思路。设计师摒弃了原厂房的白粉涂墙， 拿来从旧房子上拆下来的青砖重新组合，并进行一 番艺术处理，以凹凸相间的砌造方式突现了墙面的 纹理。
项
目
概
况
分
析
项目与天津最繁华的商业中心区（和平路）、解放北路金融城、CBD、 天津古文化街隔河相望，地理位置及商业价值显著。
古文化街 奥风区 天津东站 （城际快车） 古文化街 奥风区 天津东站 （城际快车）
和平路（商业中心）
金融城CBD
和平路（商业中心）
金融城CBD
原租界范围 （红+绿）
北至京山铁路 南至海河 东至五经路 西至北安道
项目风险（T） •前期大量的资金投入，必须在使用年限内回笼资金并盈利，这是创意产业园区运营 的瓶颈所在。而到底是先树立自身的品牌效应，还是先求整体的出租率以达到效益最 大化，然后再进行后期调整，这是整个项目的风险所在。过高设置门槛，难以招入理 想企业，会使项目闲置；而门槛较低，则会使品牌良莠不齐，降低品牌号召力，阻碍 项目良性发展。
项
目
定
位
分
析
项目机会（O） •2009年，中国文化创意产业逆势突破，继续保持较快发展的良好势头。新兴的创意 产业以其顺应经济发展潮流的特有规律，强势进入我国的经济体系之中。在短短的几 年里，迅速成为带动经济增长的新引擎之一。由天津市发改委组织编制的《天津市现 代服务业布局规划（2008—2020年）》，把“文化与创意产业”作为重要内容。《规 划》的目标是：将天津建成中国北方的文化创意之都。创意产业在天津还处于发展阶 段，将有很大发展前景。
天津“意式风情区三期”项目 定位报告
北京迈驰博文商业管理有限公司提供
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录
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项目概况分析 项目定位分析 类比项目分析
项目操盘思路
4
项
目
概
况
分
析
意大利风貌区位于天津中心城区的中心地带，距离滨海新区约50公里，距离 天津国际机场约14公里，距离京津高速约8公里，紧临北京天津之间的33分 钟城际快车站。地铁、高速公路、轻轨、火车等交通设施便捷。
项
SWOT分析
目
定
位
分
析
项目优势（S） •项目文化底蕴丰厚（名人故居、意式风貌建筑群），属于天津市意式风情街知名街区， 作为意大利本土之外唯一保存完整的意大利风貌建筑群，有着难以比拟的自身特色。 •地铁2号线途径本案，距天津站仅1公里，距天津机场14公里，公交线路四通八达。 •周边多个高档住宅（君临天下、恒隆广场、津门津塔、仁恒海河广场、海河大道等） 项目劣势（W） •本项目区域内单行线较多（行车不便利），停车位较少（无法满足较多客户需求） •工程条件欠缺（无天然气管道、电量不足），楼体结构复杂，造成分租困难，对招租 业态有一定限制。 •目前14号地与意风街有进步道隔离，难以与一期、二期形成互动。
开发范围 （红色区域）
北至建国道 南至博爱道 东至五经路 西至北安道
项
目
概
况
分
析
本案
意大利风情旅游区，作为意大利 本土之外唯一保存完整的意大利 风貌建筑群，历史上，一批中、 意政界和文化界名人曾居住和活 动于此，并产生了广泛的影响。 整修后的意大利风情旅游区不但 可以比较完整地再现其历史文化 内涵，还将融入文化艺术与商业 元素，集餐饮娱乐、休闲购物、 创意产业为一体，成为蕴涵浓郁 风情与深厚文化底蕴的高档休闲 商业街区。 意式风情区三期项目，位于意式 风情区内，北邻民主道、南邻进 步道、东至民族路、西至胜利路。