人民币升值对房地产的影响及应对策略
人民币升值对房地产的影响及应对策略摘要：今年来，人民币的持续升值对我国经济产生了重大影响，本文重点研究了人民币升值与房地产业发展的关系，并对人民币升值对房地产的影响从宏观和微观从面上做了不同分析，从其他国家发展过程可以看到一个国家的货币升值会推动股票和房地产市场资产价格上涨，以往在日本、泰国和台湾都经历过这样的过程。
上个世纪九十年代初，《广场协议》使日元大幅升值，并引发的日本的房地产泡沫破灭，是世界上迄今为止最大的一次房地产泡沫。
人民币一向被视为牵动亚洲货币走势的火车头，基于人民币未来汇率继续上升的预期，其他国家的国际资金争相涌入还将对国内经济产生更大的冲击，因此，关注人民币升值对我国房地产业的影响有着重大的意义并提出了在人民币持续升值的背景下，需要针对人民币升值对房地产市场的作用方式和渠道采取稳定升值预期，通过信贷、税收和加强对国际热钱的监管等手段调节房地产市场以避免经济大起大落和金融风险的发生。
关键词：人民币升值；房地产；影响；国际热线一、人民币升值问题与我国房地产现状（一）人民币升值问题自2005年7月21日，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币。
我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节的、有管理的浮动汇率制度。
人民币汇率不再盯住单一美元，形成更富弹性的人民币汇率机制。
我国在相当长的一段时期内，都将面临着人民币升值的压力。
一方面，美国作为世界主要的储备货币和流通货币国其财政赤字和贸易赤字过万亿，加之近来发生的次贷和次级债危机，对美国经济造成了巨大的打击，因此可以肯定的是，美元对世界主要货币的贬值趋势依然会持续下去；另一方面，巨额的外汇储备给国内经济运行造成承重压力。
中国人民银行公布的数据显示，2010年9月末，我国外汇储备余额为3.2万亿美元今年7、8月，外汇储备分别增加478、172亿美元。
外汇大量流入导致外汇占款不断增高，货币环境宽松、流动性充裕，给银行扩张信贷提供了资金条件，加大了金融宏观调控的难度。
九月份人民币贷款增加4700亿元。
九月末本外币贷款余额56.2万亿元，同比增长16%，月末人民币贷款余额52.91万亿元，同比增长15.9%,月末外币贷款余额5239亿美元，同比增长14.2%.至现在，存款准备金不断上调，但是国内的流动性依然未能缓解，使得通货膨胀高企，很大程度上是国际热钱的涌入导致外汇占款的增加使得货币政策的效果大打折扣。
在通胀高企的背景之下，人们为了避免通胀的损失，会倾向于抛出货币，转而投向保值增值能力较强的资产，使得过多的货币追逐过少的资产使得房地产泡沫的发生。
（二）我国房地产市场现状据中国房地产协会和国家统计局数据显示，2010年，由于流动性过剩、土地购买价格和开发建设成本上涨较快、对房价上涨的预期和房地产投资性比例提高及住房有效供应不足等原因，全国商品房价格普遍加速上扬。
1至4月，70个大中城市房屋销售价格同比涨幅还在5％至6％之间徘徊，进入5月，涨幅升到6％以上，6月涨幅突破7％，8月上涨8.2％，10月上涨9.5%，11和12月连续两个月涨幅高达10.5％。
虽然局部地区房价在年底出现一定的回调和振荡，房价环比涨幅开始下降，但整体上仍在高位运行。
从房价收入比来看，目前国际上公认发展中国家的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍，据统计，我国2007年房价收入比的平均水平高达7.7.已经远远超出了普通居民的购买能力，可以肯定的是，房地产市场的泡沫的形成绝非单纯满足自主性需求的结果。
其中，流动性过剩、物价上涨、通胀压力、负利率和人民币升值导致外资投机性需求可能是房地产价格居高不下的主要因素。
二、人民币升值对房地产的影响人民币持续升值对我国产生了重大影响，尤其在房地产市场产生了较大影响。
人民币升值成为房地产价格上扬的发动机，并分别在宏观和微观房地产市场发挥了不同作用。
（一）人民币升值与房地产的关系尽管在现行政策下，由于资本的管制，国际旅游不能大规模的进入国内投机人民币升值，但他们正在以政策允许范围内的方式悄悄进入，这个突破口就是房地产行业，选择房地产，这也是由于房地产特殊性质决定的。
房地产是国民经济的重要组成部分，占有重要的地位，改革开放以来房地产占GDP得比重越来越大，从1997年的1.69%一路攀升到2010年的12%,许多地区更高，如上海所占比重高达40%房地产的贡献不仅体现在总量上，还体现在对经济增长的推动作用方面，除此之外，还通过对其他相关产业的作用间接拉动国民经济的发展，首先，房地产对金融市场存在严重的依赖。
房地产处实体经济范畴，但他不同于一般实业，与金融存在密切联系，无论是最初的开发建设还是最终的消费需求，都离不开金融，这种情况在我国房地产业更为严重后果，购买土地原材料的资金以及施工建筑的费用绝大部分来自银行贷款，而对房地产的最终需求也要依靠银行提供的住房抵押贷款。
其次房地产具有类似金融产品的保值增值特性。
商品房除了满足人们的基本使用需求外，还具有投资特性。
例如，商品房可以为投资者带来稳定的收益。
表现为房屋的租金收入。
同时由于土地的稀缺性和以及相反的巨大的住房需求，房地产有很大的升值空间，买卖差价形成了另外一个利润来源，而贴由于兼具实业产品的特性，房地产投资风险要想对比金融产品更小，也就是，在试产形势发生发生不利变化时，金融产品价值可能趋向于0而投资房地产由于投资者拥有实实在在的房产，损失可以大幅减小，最后，我国房地产迅速发展的主要原因在于住房分配制度的改革，随着住房商品化程度的深化，住房已经成为一种重要的投资产品。
同时住房升值预期也决定了房地产交易主体投资行为，也进一步推动了房地产价格上扬。
（二）人民币升值对房地产的影响人民币升值对房地产的影响是无庸置疑的，下面分别就宏观和微观两方面对人民币升值对房地产的影响作出分析。
1、人民币升值在宏观层面对房地产经济的影响下面从三个方面来阐述人民币升值在宏观层面对房地产的影响。
对房地产市场影响最强烈的是预期效应，其次是资金流动性效应，而财富效应在理论上和逻辑上是成立的，但对比来说，对宏观房地产市场的影响最弱。
（1）财富效应财富效应是由于货币政策实施引起的货币存量的增加或减少对社会公众手持财富的影响效果。
财富包括两种形式:金融资产和实物资产。
财富效应会直接带来商品需求的上升。
从日本韩国新加坡等国家的经验来看，伴随着货币的贬值，往往出现房地产价格的上升和股票市场的上涨。
这就主要得益于“财富效应“。
一国本币升值，意味着这个国家财富的增加，人民的国际购买能力的增强。
同样，对于我过而言，人民币升值意味着进口商品价格的下降，进而带动国内一般消费品价格的走低，多余的购买能力将大量进入资产领域，其中房地产由于国内投资渠道狭窄更将是成为货币进入的主要方面在货币可以自由兑换的情况下，本币大幅升值存在明显的财富效应，虽然，中国是一个有存在着外汇管制的国家。
资本项目尚不能自由兑换，因此，人民币升值带来的财富效应应该不会太明显，人民币的微升虽然会引来新的资金进入房地产市场，产生一定的刺激作用，但并不足以带来房价大幅度上涨但是，近期未登记的资本流入的上升，也就是反映在我国的国际收支品平衡表上误差和遗漏的上升的确值得关注。
而当前房地产市场价格大幅度上扬的现状也说明这种财富效应的影响之深。
（2）流动效应在学术上，流动效应又称为资产调整效应。
只货币供给增加会刺激对非货币金融资产即有价证券的需求及其价格上涨个利率下降的现象。
流动效应主要反映在两个方面;一是升值预期中的资金流动，即市场预期人民币将要升值，大量的短期投机性资金将涌入中国，这些游资中相当一部分将流向房地产市场，从而推动房地产价格；二是人民币升值之后的流动性，人民币升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会多，而贴收益水平相对其他地区可观，从另外一个方面看，投资者预期货币将持续升值，则大量资金必通过各种渠道进入国内市场。
从投向来看，由于股票市场和房地产市场等流通性较好从而成为这些资金集中领域。
最终导致股市上涨，房地产价格上扬。
从国内投资渠道上看，国内投资渠道的有限使得大量银行存款流入房地产业。
统计数据显示，今年4月末银行机构存差达10.1万亿元，初步测算当前银行流动性约在2 .6万亿元左右。
目前，我国一年存贷利率差为，而美国仅为，这意味着与美国同业相比，我国银行业具备了谋取暴利的条件，除去20%的利息税和2%左右的CPI，民众的银行存款不但不能保值增值，甚至是贬值。
在高流动压力下，银行利率又不断下调，社会高收入人群积累的财富急于找到合适的投资保值渠道，商品投资作为相对风险较小、不用太多专业技术和管理能力的投资渠道受到投资者的青睐。
正是由于市场存在这种强劲的投资购买需求，使得地商们对高端市场的高额利润趋之若骛。
据房地产的统计数据显示（房地产网站），上海的投资性购房比例为16.6%，而单价在7000元以上的房屋，投资性购房比例为39%；一份南京民间调查机构的调查显示：2003年南京市投资比例为17.1%，而在这年的第四季度，这个数字上升至24%。
（3）预期效应如果投资者普遍预期人民币还将继续升值，这种预期对于流动性效应和财富效应还将产生明显的放大效果，从而进一步带动房地产市场的上涨。
从其他国家的经验来看，预期效应对房地产市场的影响是极大的，例如日本在接受了“广场协议”之后，1985-1990年间日元大幅度升值，同时大量资金涌入并进入房地产市场日本地产价格指数上涨了4倍多，最终导致房地产泡沫，使日本不动产整体跌副达到75%。
反之，如果投资者认为升值只是一步到位，则升值之前涌入的大量游资可能会选择获利了结退出，这种游资大规模的退出也可能导致房地产价格大副下跌。
从当前我国的情况来看，普遍认为人民币币值是被严重低估的，在人民币保持良好升值预期下，按照资本的逐利本性，大量的国际热线会进入中国的房地产市场，推动房价水涨船高。
尽管近日人民币对美元汇率中间价曾创下七点九八四五的历史新高，较一年前汇改前累计升值约三点五个百分点。
但人民币升值压力持续存在。
上半年9.9%的GDP增长率，六百一十四亿美元的贸易顺差，一千二百二十二亿美元的新增外汇储备，使得国际社会对人民币升值预期较之以往愈发强烈。
今年以来，进入中国热线呈逐月递增态势，而很大部分积聚到了房地产业。
来自香港中原（中国）物业顾问有限公司的最新研究数据显示，预计今年下半年，港商在内地投资的地产项目将达10350宗左右，较上半年上升约17%，预计投资总额将达到60亿元。
有专家认为，港商疯狂投资内地房地产项目，随着人民币的升值而使手中的项目加速升值，港资进入内地房地产市场带有炒作和投机的性质。
国外资本看好人民币，但如果只是将外汇简单换成人民币，目前人民币存款利率太低，加上物因素，实际上为负利率。
人民币升值对房地产市场的影响
(2005-04-21)
摘要：房地产市场是一个资金密集型的市场，一旦汇率发生一些预期性的改变，就会引起大规模短期资本的 流动。一般来说，经济的持续增长会带来货币的趋势性升值。如果人民币升值成为多数人的预期，就有可能引起 资本流动投机行为，从而破坏房地产市场的均衡，也会加剧金融风险。因此，当前和以后对汇率升值和房地产投 资市场的问题展开研究具有重大理论价值和现实意义。
一、经济发展与人民币升值趋势的判断
一直以来，人民币事实上钉住美元，汇率一直保持稳定，促进了经济的发展。那么，问题是“从经济增长的 长期来看，人民币是否有升值的趋势?”关于这个问题，理论界做了很多的研究。一个基本的结论是，当前的汇率 基本是合理的，但是考虑到劳动力的非无限供给(杨长江)，人民币确实存在升值的趋势。去年的人民币升值预期 问题正是这一结论的反映。
2004年著名的学者杰弗裹·弗兰科尔(Jeffrey Frankel)接受《国际经济评论》杂志采访说，他根据 118个经 济体的数据作了计量分析，发现人均实际收入提高1%，相对价格水平就会上升0.38%。与上述规律揭示的水平相
比，中国的价格偏低，这意味着人民币汇率低估。2000年，人民币实际汇率低估35%左右。应该说，巴拉萨一萨缪 尔森效应不是新东西，但用它可以得出有关人民币汇率合理水平的估计。
二、货币升值对房地产投资市场的影响
1.汇率、利率变动对国际短期资本流动的影响
在资本不具有充分流动性的情况下，抵补的和无抵补的利率平价不能准确描述资本流动的特点。本文引用蒙 代尔一弗莱明模型(The Mundell-Fleming Model)的利率平价表达式来解释此种情况下，利率、汇率变动对短期资 本流动的影响。
2.完善我国的房地产金融市场
人民币升值对我国经济的影响及对策论文
人民币升值对我国经济的影响及对策论文目录一、内容概述 (3)1.1 研究背景与意义 (4)1.2 文献综述 (5)1.3 研究方法与数据来源 (6)1.4 论文结构安排 (7)二、人民币升值的理论基础 (8)2.1 汇率决定理论 (9)2.2 货币替代理论 (11)2.3 经济增长理论 (12)三、人民币升值对我国经济的影响 (14)3.1 对进出口贸易的影响 (15)3.1.1 出口增长效应 (16)3.1.2 进口成本效应 (17)3.1.3 贸易结构优化效应 (18)3.2 对国内物价水平的影响 (19)3.2.1 通货膨胀压力 (21)3.2.2 价格传导机制 (22)3.2.3 货币政策调控效果 (23)3.3 对资本流动的影响 (24)3.3.1 外商直接投资 (25)3.3.2 证券投资 (26)3.3.3 房地产投资 (27)3.4 对就业市场的影响 (28)3.4.1 劳动力成本变化 (29)3.4.2 产业结构调整 (31)3.4.3 创业与就业机会 (32)四、我国应对人民币升值的策略选择 (34)4.1 货币政策调整 (35)4.1.1 适度调整汇率政策 (36)4.1.2 加强宏观审慎管理 (37)4.1.3 优化货币政策工具 (39)4.2 财政政策配合 (40)4.2.1 提高财政支出效率 (41)4.2.2 支持关键产业发展 (42)4.2.3 加强基础设施建设 (44)4.3 结构性改革深化 (45)4.3.1 优化产业结构布局 (46)4.3.2 提高创新能力 (47)4.3.3 深化金融体制改革 (48)4.4 社会保障体系完善 (50)4.4.1 建立健全失业保险制度 (51)4.4.2 提升社会保障水平 (51)4.4.3 加强职业培训和教育 (53)五、结论与展望 (54)5.1 研究结论总结 (55)5.2 政策建议实施效果预测 (56)5.3 研究局限与未来展望 (57)一、内容概述本文旨在探讨人民币升值对我国经济的影响，并提出相应的对策。
人民币汇率变动对我国房地产的影响
人民币汇率变动对我国房地产的影响作者：潘涛来源：《商场现代化》2008年第13期[摘要] 目前，我国人民币升值趋势明显，人民币升值使大量国际游资流入，进军我国房地产市场，使房地产价格持续大幅上涨，给我国房地产市场的稳定健康发展带来了隐患。
因此，我国有必要采取措施对外资流入进行监管，同时，完善房地产市场，促进经济稳定发展。
[关键词] 人民币汇率房地产国际游资一、人民币汇率和我国房地产市场概况1.人民币升值趋势从2005年7月21日起，我国放弃了盯住单一美元的做法，实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节和有管理的浮动汇率制度。
同时，人民币开始向上小幅升值。
根据国家外汇管理局公布的数据，2006年，人民币对美元汇率总体升值。
人民币对美元汇率年末收于7.8087元/美元，较2005年末下降2615点，升值3.35％。
汇改至2006年末，人民币对美元累计升幅达6%，到2007 年11月16 日人民币与美元的比价已达到7.4336元/美元。
2.我国房地产市场概况我国房地产市场发展起步较晚。
住房制度改革以前我国房地产市场具有福利性、非商品性和供给性的特征，房地产业并不活跃。
1998年以来，我国房地产市场才开始了结束旧体制的全面改革。
1998年取消福利分房制度后，许多的居民通过购买产权拥有了自己的住房。
然而，近年来，我国的房地产市场并不平静，房地产价格持续走高，其程度超出了老百姓的购买能力，严重影响了中国房地产市场的稳定与人民生活的安定。
同时，对房地产泡沫问题的讨论也甚嚣尘上。
二、人民币升值对我国房地产市场的影响1.从短期看人民币升值将推动房地产价格上涨（1）资金流入效应2007年一季度,我国外汇储备增加1357亿美元, 相当于2006年全年外汇储备增加额2474亿美元的一半多。
特别是同期外汇储备增加额远超过贸易顺差(464亿美元)与实际利用外商直接投资(159亿美元)之和,其缺口达到734亿美元,是大量国际热钱涌入的结果。
论人民币升值负面影响
论人民币升值的负面影响摘要：随着我国经济的快速发展，在国际上对于人民币升值的问题也有诸多的争议。
对于中国而言人民币的升值确实是两难的选择随着中国经济进一步融入世界，人民币所面临的升值压力也越来越大。
因为人民币汇率升值是把双刃剑，它对我国的经济的发展有利有弊，本文主要分析了人民币升值对于我国经济的负面影响并提出相关的建议与解决方法。
关键词：人民币；升值；负面影响2005年7月，中国开始实行以市场供求为基础、参考一揽子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。
从实施汇改这一年多来，人民币汇率屡创新高，如今已升至7.73，升幅近5%。
人民币升值的强劲势头继续引起各界的关注，同时面临来自各方的压力。
人民币升值的原因包括来自中国经济体系内部的强劲动力、良好的发展前景预期以及外部的舆论压力。
内部影响因素主要反应在中国近十年的经济发展境况上，包括对外贸易、外汇储备的高额双顺差，较高的gdp增长水平及低通货膨胀率等。
一、人民币升值的原因分析1.内部原因（1）进入21世纪以来，全球经济整体相对低迷、萧条，许多西方国家面临着通货紧缩的巨大压力。
与一些发达国家相比，中国经济则持续高速增长，从上世纪gdp两位数的增长，到如今已连续20多年依然保持全球最具活力的经济体。
即使在全球金融危机的强烈冲击下，我国的经济发展也保持了良好的势头。
但不可否认，中国经济结构中，出口与政府大量的固定资产投资占有很大的比重，我国的经济增长也确实过分依赖于投资和出口。
这使得中国的贸易顺差大幅度增加，外汇储备也成为世界之最。
而贸易顺差的持续扩大，外汇储备的不断增长，是人民币升值的根本动力。
此外，中国经济实力和综合国力的不断提高以及投资环境的不断改善，使外国投资者十分看好投资中国的前景，不断追加投资，引起了资本项目的顺差，也使得我国外汇储备大量增加。
同时，越来越多的国际投资者看好中国市场，为了获取高额利润，他们把资本投资在获利快且收益高的房地产等行业，大量热钱涌入中国，引发了投资过热的现象，从而导致人民币升值2.外部原因日本、美国、欧盟等不断对中国施压，要求人民币升值。
我国人民币升值对房地产经济的影响及对策
关键 词 ： 人 民币 房地产经济 影响
中图分类号： Ｆ ８ ３ ２
文献标识码 ： Ａ
文章编号： ２ ０ ９ ６ － ０ ２ ９ ８ （ ２ ０ １ ５ ） ０ ４ （ ｃ ） － １ ５ ６ － ０ ２ 司进 入中国房地产产业时， 由于已成功地在中国实行了本土
造 成 的 影 响 以及 其有 效 策 略是 广大 房地 产 产业 所关 注 的发
中国的房地产企业影响并没有预期那么大， 但是， 对于外籍
企 业还 有大 量 建 筑 公司没有流 入 中国房 地产 产业 ， 因此在 将 建 材 公司之 间 的竞争力， 也可为他们 提供 更多 的市场 机会 。 若
Ｆ ｏ ｒ ｕ ｍ ｌ 学术论坛
我国人 民币升值 对房地产经济 的影响及 对策
青海民族 大学 马睿
摘 要： 中国经济的发展 直接 影响着中国各个产业市场 的发展状况 。 其中 ， 房地产经济的重要影响来 源是 资本化 率， 而资本 化 率所 受影响来 自 于汇率 ， 这 是资本化率 受到影响 的重要外 因。 对此 ， 本 文以我国人 民币 升值状况 为出发点 ， 阐述人 民币
１解析我国人民币升值 对房地产经济带来 的影响
随 着近 几年 我 国外汇储 备不 断地 增 长 ， 许 多海 外游 资通
过各种途径打入了中国的房地产产业。 从目 前汇率市场来看我 规 模 形成 后 ， 我 国建 筑 企业 与建 筑设 计企 业市场 将 会受 到严 国的外汇储备已到达６ ５ Ｏ Ｏ ￣ Ｌ 美元左右， 在２ ０ ０ ４ 年我国的国际
为掩 护对象 以便于更加 顺利地流 入中国 。 目前 ， 我 国的 证 券市场 还 处 于 制 度不 完善 的阶 段 ， 其银 行 中的利 率 处 于 偏 低 现 象 ， 根 据 这 两个 市场 的发 展状 况进
人名币升值对房地产的影响
人民币升值对房地产的影响摘要人民币出其不意地小幅升值后,房地产市场并没有如预想反响强烈,但大量国际游资豪赌人民币进一步升值的风险仍然存在。
为保障民族房地产业的健康发展,我们应推进汇率制度的稳步改革、加强外资监管和引导合理预期。
2005年7月21日19时,美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币,我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。
至此,争论不休的人民币升值问题终于以人民币的出其不意的升值暂且告一段落,但业界关于房价会因此大起大落甚至引发楼市泡沫的担忧却丝毫不减。
如今,汇制改革已过大半年,人民币升值也已逼近0.3%的上限,房地产市场反应相对平稳。
究竟人民币升值会给房地产业带来什么影响,本组认为应该放在宏观经济环境中来考虑。
关键词：人民币升值；房地产；影响1.调查目的通过调查中国加入WTO后十年来人民币汇率变动对我国房地产行业的影响，研究人民币升值如何影响房地产行业整体发展模式和方向，针对调查报告作出分析并对房地产行业的发展提出对策和建议。
1.1人民币升值环境下中国房地产发展现状20多年来，中国的外汇储备一直在增长。
自2005年7月，我国对人民币汇率形成机制进行改革以来，人民币兑美元累计升值已经接近5％，人民币升值将足预期趋势。
不断增长的国内投资资金和不断涌人的境外投资资金，在人民币升值预期下纷纷挤向房地产市场。
这些投资资金比重平均已超过40％，成为推动房地产发展的重要因素。
境外资金通过直接购买房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济罔和长江三角洲等区域。
同时在国内，一些大巾城市也相继出现一批炒房族，有人购买多套住房，从中进行炒作。
1.2人民币升值环境下面临的突出问题1. 境外、境内资金参与房地产炒作，房地产价格就会增长过快。
在中国经济快速增长、国内房价上涨、人民币升值等预期背景下，一些境外资金被大规模吸引进入到国内热点地区的房地产领域。
人民币汇率上升对我国经济的影响及应对策略
值 的强 烈预期 下 ， 际热 钱对 中 国市 场 虎视 眈 眈 ， 纷 以各 国 纷 种 合法 和非法 渠道进 入 中 国 ， 我 国 的房 地 产 人 民币 升 值 双重 获 利 。 而 在人 民币实 现全 面升值 ， 吸引力 消退后 ， 出 中 国市场 ， 撤 带 来 房地 产 、 市等 市场 和 人 民币 汇 率 的剧 烈 波 动 ， 洲金 融 股 亚 危 机就是 很好 的前 车之鉴 。 （ 对我 国物价 整体水 平 的影 响 三） 相对 低 ， 一定 程度 上 与 日本 一样 ， 国多 年持 续 的经 济 我 增 长依赖 出 口的强劲 增长 和汇率 的相对 固定 化 ， 成 国际收 造 支严 重失 衡 ， 汇 储 备 不 断 增 加 。我 国 的外 汇 储 备 于 ２ ０ 外 ０１ 年 底跨过 ２ ０ 亿 美元 的 门槛 ，０ ６年 ２月底 ， 国外 汇储备 ００ ２０ 我
一
国际 收支上 表现 为我 国的 贸易和非 贸易 收入 的减少 ， 贸易 和 非 贸易 支 出 的增 加 。２ ０ ０ ７年 我 国 的进 出 口总 额 达 到 ２ １ ．７ 万亿 美元 ， 长 了 ２ ． ， 中出 口总 额为 １ ２万亿 美元 ， 增 ３５ 其 ． 增 幅为 ２ ． ， 比下 降 了近 ２ 百分 点 ； 口总额 为 ０ ９ ５７ 同 个 进 ． ７万 亿 美元 ， 幅 为 ２ ， 比增 长 了近 １ 增 １ 同 个百 分点 。 （ ） 二 对我 国资 本流 出 、 流入 的影响 资 本在 国际 间流动 的 主要 原 因 是逃 避 资 本 的风 险 和追 求 更高 的资本 收益 。资本 永远 改变不 了其逐 利 的本性 ， 汇率 的变动 对短期 资本 的 流动 会 产 生重 要 的影 响 。在 人 民币 升
直采 用直接 标 价 法 ， 就 是 以一 定单 位 的外 国货 币 为 基 也
人民币升值对房地产的影响及应对策略
人民币升值对房地产的影响及应对策略摘要：今年来，人民币的持续升值对我国经济产生了重大影响，本文重点研究了人民币升值与房地产业发展的关系，并对人民币升值对房地产的影响从宏观和微观从面上做了不同分析，从其他国家发展过程可以看到一个国家的货币升值会推动股票和房地产市场资产价格上涨，以往在日本、泰国和台湾都经历过这样的过程。
上个世纪九十年代初，《广场协议》使日元大幅升值，并引发的日本的房地产泡沫破灭，是世界上迄今为止最大的一次房地产泡沫。
人民币一向被视为牵动亚洲货币走势的火车头，基于人民币未来汇率继续上升的预期，其他国家的国际资金争相涌入还将对国内经济产生更大的冲击，因此，关注人民币升值对我国房地产业的影响有着重大的意义并提出了在人民币持续升值的背景下，需要针对人民币升值对房地产市场的作用方式和渠道采取稳定升值预期，通过信贷、税收和加强对国际热钱的监管等手段调节房地产市场以避免经济大起大落和金融风险的发生。
关键词：人民币升值；房地产；影响；国际热线一、人民币升值问题与我国房地产现状（一）人民币升值问题自2005年7月21日，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币。
我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节的、有管理的浮动汇率制度。
人民币汇率不再盯住单一美元，形成更富弹性的人民币汇率机制。
我国在相当长的一段时期内，都将面临着人民币升值的压力。
一方面，美国作为世界主要的储备货币和流通货币国其财政赤字和贸易赤字过万亿，加之近来发生的次贷和次级债危机，对美国经济造成了巨大的打击，因此可以肯定的是，美元对世界主要货币的贬值趋势依然会持续下去；另一方面，巨额的外汇储备给国内经济运行造成承重压力。
中国人民银行公布的数据显示，2010年9月末，我国外汇储备余额为3.2万亿美元今年7、8月，外汇储备分别增加478、172亿美元。
外汇大量流入导致外汇占款不断增高，货币环境宽松、流动性充裕，给银行扩张信贷提供了资金条件，加大了金融宏观调控的难度。
我国人民币升值的原因、影响及应对措施
其意图即是实行“ 弱势美元” 政策 ， 通过美元贬值让其他国家 持有的美元资产缩水 。 １２ 汇储备 过量 ．外 我国的外汇储备在 ２ ０ 年到 ２０ 年期间呈高速增长 ０１ ０８ 状态。外汇储备的迅速增长 ， 也进一步助长人 民币升值。虽 然从 ２０ 年 ７ ２ 起 ， 国就 实 行 了 浮动 汇率 制 度 ， ０５ 月 １日 我 声 称不再盯住单一美元 ， 但是因为其浮动范围过小 ， 在本质上， 与 固定汇率 制度 毫无差 别 。因此 ， 民币面临 两难 选择 ：钉 人 “ 住美元” 与美元一起贬值 ， 反之选择升值。毫无疑问 ， 目前 在 相对“ 钉住美元” 的浮动汇率制下 ， 人民币只有继续“ 钉住美 元” 才不会遭受损失 。否则 ， 美元贬值而人民币升值 ， 中国持 有的美元资产必将遭受贬值损失， 这就等于中国用真金实银 去换美国的名义上等价实际上又贬值危险的纸币， 而中国的 损失全部被美 国捞走。因此， 对外要保持人民币汇率基本稳 定 。而为了稳定汇率 ， 人民银行不得不大量吸纳外汇， 国 使 内货 币量被动 增加 ， 汇储 备 剧 增 ， 而 在 增强 人 民币汇 率 外 从 稳定性的同时， 间接地增大了民币汇率升值的压力 。
近几年 ， 人民币汇率升值的趋势不断加快。２０ ０７年 １ 月１ １日， 民币兑换美元汇率突破了 ７ ８ 人 ． Ｏ比 ｌ的心理价 位， 创出汇率改革以来的新 高。与此 同时 ， 民币兑换港币 人 的汇 率也 突破 了 １ １的心 理 价 位 ， 是 人 民 币汇 率 ｌ 年 比 这 ３
来首次超过港币。人民币汇率有如此强势的表现出乎许多 人 的预料 。人 民 币对 美元 ２０ 、０ ６２０ 年 和 ２０ 年 年 ０ ５ ２０ 、０ ７ ０８ 初至 ６ １ 分别升值约 ２６ 、． 、． 、． ， 月 ３日 ． ３４ ６９ ５８ 尽管 市场已经对人 民币升值形成共识， 但升值速度如此之快也着
人民币升值对我国房地产市场的影响
人民币升值对我国房地产市场的影响当前人民币升值与房地产市场发展过热已经成为困扰中国经济健康发展的重要问题，人民币升值对国内房地产市场的发展存在着正、反两方面的作用，本文对此问题进行了深入的分析与探讨，并据此提出了相应对策。
标签人民币升值；房地产市场；对策1 研究背景自2005年汇率改革以来，我国人民币开始实行以市场供求为基础的、参考一揽子货币进行调节的、有管理的浮动汇率制度。
升值成为人民币近期和未来一段时间内的主导趋势。
以2005年7月21日汇率改革确定的1美元兑8.11人民币为起点，当年即升值0.32%，2006年底升至1美元兑782.38人民币，2007年底升至1美元兑736.76，到2008年5月人民币汇率突破700关口，升至1美元兑697.24，至2011年2月，人民幣已经累计升值18.75%。
今后一段时期，人民币将会继续保持升值的趋势，而这必将对我国经济以及房地产市场的发展产生影响与冲击。
据统计数据显示，2005至2007年，我国商品房销售面积统计累计增长了81.7%，商品房销售价格累计上涨了34.3%；2008年全国商品房销售量出现了小幅下降，但是2009年，商品房销售量以及商品房销售均价出现了激增，分别同比增长了50.9%和20.75%，创下了历史新高[1]。
人民币汇率的变动对我国宏观经济运行以及微观经济主体行为存在着巨大的影响，在这种背景与形势下，关系到国计民生的房地产业以及房地产市场也受到了较大的冲击，成为国内外关注的问题。
2 人民币升值对我国房地产市场发展的影响人民币升值对于我国房地产市场的发展而言，是一把双刃剑。
人民币升值既能对房地产市场发展产生积极的推动作用，也会带来诸多问题，影响到房地产市场健康的、持续的发展。
2.1 人民币升值对房地产市场发展的积极影响首先，人民币升值将会降低房地产业的成本，从而促进我国房地产市场的发展。
从汇率理论的角度来看，某一种货币升值将会引起进口商品的价格相对上升，而出口商品的价格相对下降，从而导致该国出现进口增加以及出口减少的状况。