房地产估价市场法
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《房地产估价理论与方法》
内房容地提产要估：价方法—收益法
一、收益法基本原理 二、净收益及其估算 三、报酬率的确定 四、房地产收益价格的估算 五、收益法估价总结与应用实例
一、收益法基本原理
1、收益法的概念及其两种类型 2、收益法的理论依据与适用范围 3、收益法估价操作步骤 4、收益法计算公式
（一）收益法的概念及其两种类型
a
a
a
a
V (1 r) (1 r)2 (1 r)3 ... (1 r)n
a 1
VLeabharlann Baidu
r
1
(1 r)n
（1）有限年期的情形（净收益每年不变）
a a a aa a a a
01 V=？
2 3 4 5…… n-2 n-1
净收益每年不变有限年期现金流量图
（1）有限年期的情形（净收益每年不变）
[例1]某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，
a 1
V
r
1
1 rn
＝91.52（万元）
b.用于同一房地产不同期限的价格换算；
[例3]已知某收益性房地产50年的收益权利的价格为3000 元/平方米，报酬率10%，试求其30年收益权利的价格。
3000
1－
1
1＋10％30
／1－
1
1＋10％50
＝2852.38（元／平方米）
c.用于比较法中土地使用权年期修正
（四） 收益法的计算公式
根据收益法的基本原理，假设净收益和报酬率都 已知的条件下，我们来讨论收益法的各种计算公式。
根据资金的时间价值，我们将收益法的基本原理 公式化：
1、收益法基本公式
V a1
a2
a3
...
(1 r1) (1 r1)(1 r2) (1 r1)(1 r2)(1 r3)
an
(1 r1)(1 r2)(1 r3)...(1 rn)
收益法的使用并不限于估价对象房地产是否现在 有收益，只要其具有获取收益的能力即可。
如果房地产的收益或潜在收益难以量化，则收益 法不适用。如学校、公园、图书馆、政府办公楼等 公用或公益性房地产的估价一般不用收益法。
收益法估价操作（步骤三）收益法估价操作步骤
求取收益价格 选用适宜的收益法公式计算
求取报酬率
1、收益法的基本公式
（4）当上述公式中的ai每期不变或者按照一定规 律变动及n为有限期或无限期的情况下，可以导出后 面的各种公式。因此，后面的各种公式实际上是上述 公式的特例。
2、净收益每年不变的公式
净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益 期限为有限年，二是收益期限为无限年期。
（1）收益期限为有限年的公式
收益法的理论依据是预期收益原理：房地产的价 格是由房地产未来能给权利人带来的全部经济收益 的现值来决定的，而不是过去已获得的收益。
房地产的价格＝ 房地产的净收益 利率
收益法的适用范围
收益法的适用范围是有收益或潜在收益，且收益 和风险都能量化的房地产，如写字楼、公寓、餐馆 、游乐场、饭店、影剧院、农地等。
V—房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值。
ai—房地产未来净运营收益，通常简称净收益。 r—房地产的报酬率。
n—房地产自估价时点起至未来可获收益的时间，通常为收
益年限。
1、收益法基本公式
（1）在实际估价中，一般假设报酬率长期不变， 即 r1＝r2＝…＝rn＝r，则上述公式可简化为：
V
a1 (1 r)
累加法、市场提取法、投资报酬 率排序插入法
预测估价对象 的未来收益
如净收益
搜集并验证 如估价对象及其类似房地产收 有关数据资料 入、费用的数据资料;
收益法的特点
1、收益法具有严格的理论基础。 2、收益法以收益为出发点评估不动产的价格。 3、收益法评估结果的准确度取决于纯收益与报酬 率确定的准确度。
（3）净收益每年不变公式的作用
a.直接用于测算价格 [例2]某宗房地产是在有偿出让的土地上开发建设的，
当时获得的土地使用年限为50年，不可续期，至今已使用了 6年；预计该宗房地产正常情况下的每年净收益为8万元；该 类房地产的报酬率为8.5%，请计算该宗房地产的收益价格。 该宗房地产的收益价格计算如下：
a末=a初(1+r)
1、收益法的基本公式
（3）公式中a、r、n的时间单位是一致的，通常为 年，也可以为月、季、半年等。例如，房租通常按月 收取，基于月房租求取的是月净收益。在实际中，如 果a、r、n之间的时间单位不一致，则应对其进行相 应的调整。由于惯例上是采用年报酬率，所以一般是 将月或季、半年的净收益调整为年净收益。
该公式可用于比较法估价时进行有关土地使用年限或不同 收益年限的修正。在市场法中，可比实例房地产的土地使用期 限、收益期限等可能与估价对象房地产的土地使用期限、收益 期限等不同，从而需要对可比实例价格进行调整，使其成为与
估价对象相同的土地使用期限、收益期限等下的价格。
a2 (1 r)2
...
an (1 r)n
n
i 1
ai 1 r i
1、收益法基本公式
（2）上述公式均是假设净收益相对于估价时点发 生在期末。实际估价中如果净收益发生的时间相对于 估价时点不是在期末，例如在期初或期中，则应对净 收益或者对公式做相应调整。假设净收益发生在年初 为a初，则将其转换为发生在年末的公式为：
收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用 报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求 取估价对象价值的方法。收益法从未来的角度评估 房地产价格。
采用收益法求出的价格，通常称为收益价格。
（一）收益法的概念及其两种类型
收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。 1）直接资本化法：是预测估价对象未来某一年的某种收
益，然后将其除以适当的报酬率或者乘以适当的收益乘数来 求取估价对象价值的方法。
2）报酬资本化：是一种现金流量折现法，即房地产价值等
于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来 各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点 后相加来求取估价对象价值的方法。
（二）收益法的理论依据与适用范围
土地出让年限为50年，现已使用了10年；该房地产正常情况
下的年净收益为20万元，报酬率为10%，则该房地产的收益
价格为：
V
a r
1
1
1 rn
20 10％
1
1
1
10％ 50－10
＝195.60（万元）
2、净收益每年不变的公式
（2）收益期限为无限年的公式
V a r
2.净收益每年不变公式
内房容地提产要估：价方法—收益法
一、收益法基本原理 二、净收益及其估算 三、报酬率的确定 四、房地产收益价格的估算 五、收益法估价总结与应用实例
一、收益法基本原理
1、收益法的概念及其两种类型 2、收益法的理论依据与适用范围 3、收益法估价操作步骤 4、收益法计算公式
（一）收益法的概念及其两种类型
a
a
a
a
V (1 r) (1 r)2 (1 r)3 ... (1 r)n
a 1
VLeabharlann Baidu
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(1 r)n
（1）有限年期的情形（净收益每年不变）
a a a aa a a a
01 V=？
2 3 4 5…… n-2 n-1
净收益每年不变有限年期现金流量图
（1）有限年期的情形（净收益每年不变）
[例1]某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，
a 1
V
r
1
1 rn
＝91.52（万元）
b.用于同一房地产不同期限的价格换算；
[例3]已知某收益性房地产50年的收益权利的价格为3000 元/平方米，报酬率10%，试求其30年收益权利的价格。
3000
1－
1
1＋10％30
／1－
1
1＋10％50
＝2852.38（元／平方米）
c.用于比较法中土地使用权年期修正
（四） 收益法的计算公式
根据收益法的基本原理，假设净收益和报酬率都 已知的条件下，我们来讨论收益法的各种计算公式。
根据资金的时间价值，我们将收益法的基本原理 公式化：
1、收益法基本公式
V a1
a2
a3
...
(1 r1) (1 r1)(1 r2) (1 r1)(1 r2)(1 r3)
an
(1 r1)(1 r2)(1 r3)...(1 rn)
收益法的使用并不限于估价对象房地产是否现在 有收益，只要其具有获取收益的能力即可。
如果房地产的收益或潜在收益难以量化，则收益 法不适用。如学校、公园、图书馆、政府办公楼等 公用或公益性房地产的估价一般不用收益法。
收益法估价操作（步骤三）收益法估价操作步骤
求取收益价格 选用适宜的收益法公式计算
求取报酬率
1、收益法的基本公式
（4）当上述公式中的ai每期不变或者按照一定规 律变动及n为有限期或无限期的情况下，可以导出后 面的各种公式。因此，后面的各种公式实际上是上述 公式的特例。
2、净收益每年不变的公式
净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益 期限为有限年，二是收益期限为无限年期。
（1）收益期限为有限年的公式
收益法的理论依据是预期收益原理：房地产的价 格是由房地产未来能给权利人带来的全部经济收益 的现值来决定的，而不是过去已获得的收益。
房地产的价格＝ 房地产的净收益 利率
收益法的适用范围
收益法的适用范围是有收益或潜在收益，且收益 和风险都能量化的房地产，如写字楼、公寓、餐馆 、游乐场、饭店、影剧院、农地等。
V—房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值。
ai—房地产未来净运营收益，通常简称净收益。 r—房地产的报酬率。
n—房地产自估价时点起至未来可获收益的时间，通常为收
益年限。
1、收益法基本公式
（1）在实际估价中，一般假设报酬率长期不变， 即 r1＝r2＝…＝rn＝r，则上述公式可简化为：
V
a1 (1 r)
累加法、市场提取法、投资报酬 率排序插入法
预测估价对象 的未来收益
如净收益
搜集并验证 如估价对象及其类似房地产收 有关数据资料 入、费用的数据资料;
收益法的特点
1、收益法具有严格的理论基础。 2、收益法以收益为出发点评估不动产的价格。 3、收益法评估结果的准确度取决于纯收益与报酬 率确定的准确度。
（3）净收益每年不变公式的作用
a.直接用于测算价格 [例2]某宗房地产是在有偿出让的土地上开发建设的，
当时获得的土地使用年限为50年，不可续期，至今已使用了 6年；预计该宗房地产正常情况下的每年净收益为8万元；该 类房地产的报酬率为8.5%，请计算该宗房地产的收益价格。 该宗房地产的收益价格计算如下：
a末=a初(1+r)
1、收益法的基本公式
（3）公式中a、r、n的时间单位是一致的，通常为 年，也可以为月、季、半年等。例如，房租通常按月 收取，基于月房租求取的是月净收益。在实际中，如 果a、r、n之间的时间单位不一致，则应对其进行相 应的调整。由于惯例上是采用年报酬率，所以一般是 将月或季、半年的净收益调整为年净收益。
该公式可用于比较法估价时进行有关土地使用年限或不同 收益年限的修正。在市场法中，可比实例房地产的土地使用期 限、收益期限等可能与估价对象房地产的土地使用期限、收益 期限等不同，从而需要对可比实例价格进行调整，使其成为与
估价对象相同的土地使用期限、收益期限等下的价格。
a2 (1 r)2
...
an (1 r)n
n
i 1
ai 1 r i
1、收益法基本公式
（2）上述公式均是假设净收益相对于估价时点发 生在期末。实际估价中如果净收益发生的时间相对于 估价时点不是在期末，例如在期初或期中，则应对净 收益或者对公式做相应调整。假设净收益发生在年初 为a初，则将其转换为发生在年末的公式为：
收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用 报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求 取估价对象价值的方法。收益法从未来的角度评估 房地产价格。
采用收益法求出的价格，通常称为收益价格。
（一）收益法的概念及其两种类型
收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。 1）直接资本化法：是预测估价对象未来某一年的某种收
益，然后将其除以适当的报酬率或者乘以适当的收益乘数来 求取估价对象价值的方法。
2）报酬资本化：是一种现金流量折现法，即房地产价值等
于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来 各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点 后相加来求取估价对象价值的方法。
（二）收益法的理论依据与适用范围
土地出让年限为50年，现已使用了10年；该房地产正常情况
下的年净收益为20万元，报酬率为10%，则该房地产的收益
价格为：
V
a r
1
1
1 rn
20 10％
1
1
1
10％ 50－10
＝195.60（万元）
2、净收益每年不变的公式
（2）收益期限为无限年的公式
V a r
2.净收益每年不变公式