房地产估价之市场比较法
房地产估价市场比较法房地产估价市场分析法
竭诚为您提供优质的服务，优质的文档，谢谢阅读/双击去除房地产估价市场比较法 房地产估价市场分析法近年来,随着房地产业的发展和壮大,房地产业在国民经济中的重要作用得到充分的体现和发挥,并逐步成为国民经济的基础性和支柱性产业。
以下是小编为大家整理的关于房地产估价市场分析法，一起来看看吧!房地产估价市场分析法篇1随着我国房地产市场的不断完善和物业税的开征，市场比较法显得日趋重要。
本文将从市场比较法估价的整个过程——即交易案例的选择，特征因素的确定，影响因素的量化处理和最终比准价格的确定，对市场比较法进行全方位的归纳讨论分析，进而减少每个过程的误差，从而达到提高房地产估价价格的准确性的目的!市场法概述市场法(marketcomparativemethod)，又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。
市场法估价需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易.因此在运用市场法的时候，需要房地产市场比较活跃.这样才能保证房地产交易的实例较多，容易搜集，同时在对比指标和技术参数上具有良好的替代性。
市场法估价的步骤：搜集交易实例;选取可比实例(3个或3个以上)对可比实例的成交价格做适当修正(包括交易情况、交易日期、房地产状况的修正);求取比准价格。
交易案例的收集市场法适合于有丰富交易实例的房地产估价因此寻找一定数量且合乎标准的参照物，是应用市场法的关键所在。
交易实例的信息资料的来源有两种，即直接来源和问接来源，两种渠道资料的获取都有其局限性。
第一，直接来源。
直接来源就是直接从交易双方获取交易实例的相关数据资料。
房地产市场是一个不完全的市场，房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而偏离正常的市场价格!例如，强迫出售或强迫购买的交易，利害关系人之间的关系，交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易!急于出售或急于购买的交易。
房地产估价三大基本方法
房地产估价三大基本方法一、市场比较法。
市场比较法呀，就像是给房子找“小伙伴”来对比定价呢。
想象一下，你要给你的房子估价，那就去找找周围差不多的房子呗。
这些房子就像是你房子的小伙伴，它们最近卖了多少钱，那可就很有参考价值啦。
比如说，同小区同户型的房子，装修也差不多，人家上个月卖了100万，那你的房子大概也在这个价位上下波动咯。
不过呢，这当中也有很多小细节要注意。
像房子的朝向呀，如果一个房子朝南阳光充足，另一个朝北有点阴暗，那价格肯定就会有差别啦。
还有楼层，中间楼层可能就比底层或者顶层更受欢迎，价格也会高一些。
这就像是在一群小伙伴里，虽然大家都差不多，但总有一些小特点会让这个比那个更值钱一点。
市场比较法就是这么个有趣的办法，通过比较周围类似房子的成交价格，来给你的房子定个合适的价。
二、成本法。
成本法就像是算一笔关于房子的大账。
你想啊，盖这个房子花了多少钱呢？从买地开始，那可是一大笔钱，就像给房子打基础的第一步。
然后是建筑材料，一砖一瓦都是成本呀，好的材料肯定花费就高。
还有人工成本，那些建筑工人辛辛苦苦把房子盖起来，他们的工钱也都要算进去呢。
就好比你做一个蛋糕，面粉、鸡蛋、糖这些材料都有成本，再加上你花费的时间精力，这就是整个蛋糕的成本价。
房子也是一样，把土地成本、建筑成本、加上一些合理的利润和税费，最后得出来的就是房子的价值啦。
不过成本法也有它的小缺点哦，有时候它可能会高估房子的价值，因为它没有完全考虑到市场的供求关系这些复杂的情况。
但总体来说，这也是一个很重要的估价方法呢。
三、收益法。
收益法就像是从房子的赚钱能力来判断它的价值。
如果你的房子是用来出租的，那它能给你带来多少收益就很关键啦。
比如说，一套房子每个月能租3000元，那按照一定的收益率计算，就可以算出这个房子大概值多少钱。
就像你投资一个小生意，你会根据这个生意每年能赚多少钱，然后按照一定的回报率算出这个生意值多少一样。
不过呢，这个方法也有点麻烦，要准确预估房子未来的收益可不容易。
房地产评估市场比较法
房地产评估市场比较法引言房地产评估是指通过对房地产市场进行综合分析和研究，确定房地产的价值。
在房地产评估中，有多种方法可供选择，其中市场比较法是一种常用的方法。
本文将详细介绍房地产评估市场比较法的原理、应用以及优缺点。
原理市场比较法是基于市场上类似房产的交易数据进行评估的一种方法。
其基本原理是根据与被评估房产相类似的其他同类型物业的交易价格和条件来判断被评估房产的市场价值。
通过对比和分析大量的市场数据，评估师可以确定被评估房产的相对价值。
应用市场比较法常用于以下情况：1.二手房交易：市场比较法在二手房交易中应用广泛。
评估师会收集该地区同类型房产的交易数据，比较其面积、地理位置、装修程度等因素，来确定被评估房产的市场价值。
2.商业地产评估：市场比较法在商业地产评估中也很常见。
评估师会对比同类型的商业地产项目，比如购物中心、写字楼等，来确定被评估商业地产的市场价值。
3.土地评估：在土地评估中，市场比较法主要应用于对同类型土地的成交价格进行比较。
通过分析同类型土地的交易数据，评估师可以确定被评估土地的市场价值。
优缺点市场比较法作为房地产评估的一种常用方法，有其优点和缺点。
优点： - 相对简单：市场比较法的计算相对简单，只需要收集和分析市场交易数据即可。
- 直观可靠：通过对比真实市场的交易数据，市场比较法可以提供相对客观的房地产市场价值。
- 适用范围广：市场比较法适用于各种不同类型的房地产评估，包括住宅、商业地产和土地等。
缺点： - 数据局限性：市场比较法的有效性依赖于可用的市场交易数据的质量和数量。
如果某个地区特定类型的房产交易量较少，或者数据不完整，市场比较法的准确性可能会受到影响。
- 特殊情况处理困难：市场比较法在面对特殊情况时（如被评估房产具有特殊历史价值或独特性），可能无法提供准确的评估结果。
- 市场波动风险：市场比较法的结果受到房地产市场的波动影响。
如果市场状况发生变化，市场比较法的结果可能不再准确。
房地产评估市场比较法
房地产评估市场比较法 The document was finally revised on 2021市场比较法Ⅰ、基本原理市场比较法的基本原理是，根据替代原则，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的。
其计算公式为：交易情况市场状况房地产状况修正修正修正比准价格＝可比实例价格×100/( ) ×( )/100 × 100/( )Ⅱ、测算过程在评估人员广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象属于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的正常交易案例作为可比实例，通过交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等一系列修正调整后，得到试算比准价格，对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。
具体评估过程如下：1、估价案例的选取选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。
2、比较修正（1）交易情况修正：可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需修正，交易情况修正系数均为100/100。
（2）市场状况修正：可比实例交易日期与估价时点相近，由于武汉市近期房地产市场行情波动不大，故无需修正，修正系数均为100/100。
（3）区域因素（也称房地产状况）修正：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、环境、景观等区域因素修正，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象区域因素进行打分比较。
（4）个别因素（也称房地产状况）修正：根据可比实例的具体情况，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象个别因素进行打分比较。
3、计算比准价格将以上修正后的系数代入公式计算，详见表3。
表1 可比实例资料（选取与估价对象房地产所处地区相近、用途相同的交易案例作为可比实例）表2 比较因素条件指数表表3 比较因素修正系数表（将以上修正后的系数代入公式计算）4、实例修正后的估价对象平均价格计算根据表3中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式可分别计算出估价对象的三个试算比准价格如下：利用实例一计算：比准价格为元/平方米;利用实例二计算: 比准价格为元/平方米;利用实例三计算: 比准价格为元/平方米;从测算结果来看，三个交易实例修正后的价格水平差别不大，故取它们的算术平均值作为市场比较法的比准价格，即估价对象平均单位面积比准价格为元/平方米。
房地产估价中的市场比较法
房地产估价中的市场比较法，就是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法（见《房地产估价规范》（GB/T50291-1999））。
市场比较法又称市价法，它是一种最简单、有效的方法，是因为估价过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产进行估价。
因此，在《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）第5.14条指出：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。
可见，市场比较法在房地产估价方法中的重要性，同时，也是运用最多的估价方法之一。
当然，选用市场比较法，必须的前提条件是：1 、需要一个充分发育活跃的房地产市场。
房地产市场上，房地产交易越频繁，与估价对象相类似房地产的价格越容易获得；2 、参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。
运用市场比较法估算估价对象的价格或价值，重要是能够找到与估价对象相同或相似的参照物。
与估价对象完全相同的参照物是不可能找到的，这就要求对类似房地产参照物进行修正调整，其修正调整的指标、参数等资料的获取和准确性，是决定市场比较法运用与否的关键。
随着我国房地产业的发展，房地产市场日趋活跃，交易非常频繁，为市场比较法运用奠定了基础。
但是，由于市场信息的不对称而造成的相对阻塞，估价人员直接、及时获取最新成交案例的机会相对较难；交易情况、交易内幕的不透明，这二种情况制约了市场比较法估算估价对象的价格或价值的股价精度。
因此，如果估价人员的经验不足，选择的参照案例不能全面反映对价格或价值的影响、对房地产市场的发展趋势判断不准、对同类房地产市场的特征把握不全面而不分修正因素的主次、不按照《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）对市场比较法的技术规范操作等，就会影响估价精度而造成股价结果的偏离。
为了准确反映估价对象的价格或价值，提高估价结果的精度，我认为应：一、提高估价人员的规范意识、全面理解和把握《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）精神。
房地产估价-市场比较法
一、概 念
所谓市场比较法，就是将估价对象 与近期内已经发生交易的类似房地产进 行比较，对这些类似房地产的成交价格 进行适当的修正，以此作为估价对象在 估价时点的客观合理价格的估价方法。
这里的“类似房地产”，是指在所 处地区、用途、建筑结构等方面，与估 价对象相似的房地产。
• 估价对象价格=可比实例价格×交易情况 修正系数×交易日期修正系数×区域因 素修正系数×个别因素修正系数
四、适用范围及特点
(一)特点： 1、具有现实性，有较强的说服力； 2、在非正常情况下，比准价格往往偏离收益价
格；
3、要求估价人员具有较高的素质 (二)适用范围：
从地区来看，市场比较法主要用于房地产市 场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地 区。从估价对象来看，主要适用于交易性房地 产。
本章思考题 比较法理论依据是什么？ 比较法适用的对象是什么？ 比较法的操作步骤。 搜集交易实例 的途径主要有哪些？ 搜集交易实例时应搜集哪些内容？ 选取的比准实例应符合哪些要求？ 同一宗房地产在不同时间的价格变化有哪几种可能？ 房地产状况修正包括哪些方面？ 区位状况修正包括哪些内容？ 权益状况修正包括哪些内容？ 实物状况修正包括哪些内容？ 比较法的综合修正计算公式及其含义是什么？ 如何将多个比准价格综合成一个最终比准价格？ 市场比较法中的有关概念
建筑面积下的价格=使用面积下的价格× 使用面积/建筑面积
使用面积下的价格=建筑面积下的价格× 建筑面积/使用面积
4、统一面积单位 5、统一采用单价
(四)、进行交易情况修正
排除交易行为中的一些特殊因 素所造成的可比实例成交价格的偏 差，将其成交价格修正为正常价格。
非正常交易情况的类型：
房地产市场的房地产估价方法与技巧
房地产市场的房地产估价方法与技巧在房地产市场中，房地产估价是一项至关重要的任务，它用于确定房产的价值，为买卖、投融资以及其他房地产相关交易提供依据。
本文将介绍几种常用的房地产估价方法和技巧，以帮助读者更好地了解房地产估价的过程和要点。
一、市场比较法市场比较法是一种常见的房地产估价方法，它基于类似物件之间的比较来确定房产的价值。
该方法通常适用于相对成熟的市场，其中存在足够多的类似物件供作比较。
在市场比较法中，估价人员会调查和分析已售出的类似物件，并根据它们与待估价房产的特征进行比较。
要注意的是，比较物件应尽可能接近待估价房产，如地理位置、建筑结构、土地面积等。
通过分析这些比较物件的交易价格、市场需求和供应情况等信息，估价人员可以得出一个相对准确的市场价值范围。
二、收益法收益法是另一种常用的房地产估价方法，它适用于投资性房产，如商业物业和租赁房产。
该方法基于预期收益来确定房产的价值，考虑到租金收入、资本增值和投资产生的其他收益。
在收益法中，估价人员首先需要计算待估价房产的潜在租金收入，这可以通过市场租金水平和物业可租面积来估算。
接下来，需要考虑资本增值，即房产价值随时间的增长。
最后，通过将租金收入和资本增值相加，再考虑其他收益和费用，可以得出一个近似的房产价值。
三、成本法成本法是一种用于确定新建或重建房地产价值的方法，它基于房产的建造成本和维护费用来进行估算。
在成本法中，估价人员首先需要计算待估价房产的建造成本，这包括土地购买、建筑材料、劳动力和其他相关成本。
接下来，需要考虑房产的维护费用、折旧和功能降低等因素。
最后，通过将建造成本和维护费用相加，并做适当的调整，可以得出一个合理的房产价值。
四、专家判断法专家判断法是一种基于专业经验和专家意见的房地产估价方法，它适用于无法使用其他估价方法的情况。
在专家判断法中，估价人员会请教业内专家，他们通常具有丰富的行业知识和经验。
专家可以根据自己的专业判断和对市场趋势的了解，提供一个房产的估价范围。
市场比较法(房地产案例)
确定区域因素修正系数。
实例B、C、D都为估价对象土地所在地区的区域因素进行比较的结果，如下表所示。
实例A与估价对象土地处于同一地区，无需作区域因素修正；
区域因素
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
可比实例D
繁华程度 道路通达度 公交便捷度 对外交通 环境质量 景观 城市基础设施 社会公共设施 规划限制 治安状况
1%
0
-2%
形状
0
3%
0
5%
-4%
其他
0
-3%
-3%
0
-2%
对区域因素和个别因素对地价的影响，待估地块条块优于成交地块，数字大小表示优劣的幅度。又知该城市地价指数在2003年1月为100，以后每月上涨一个百分比。容积率修正率修正系数如表下表
202X
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房地产估价方法之一
市场比较法
汇报日期
2
1
——其类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产
——房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法
——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产
——其前提：交易市场已经形成——比准价格
请按以上条件，估算该住宅用地在2004年10月的单位地价。
容积率
1
2
3
4
5
修正系数
1
1.8
2.4
3.0
3.5
请按以上条件，估算该住宅用地在2004年10月的单位地价。
地价 指数
100
101
103
109
111
112
119
121
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2、交易情况修正方法 交易情况修正需估价的人员具有丰富的经验，对
市场行情有充分了解，具体程序为： （1）剔除非正常的交易案例； （2）测定各种特殊因素对正常价格的影响程度； （3）交易情况修正。
修正方法主要有百分率法和差额法 第一，百分率法修正公式
比准实例正常交易价格＝比准实例成交价格×交易情况修正系数
我们把在效用上能够相互替代的产品称 为替代品，在一个完全竞争的市场上，两 个以上具有同等效用的替代品同时存在时 ，该类商品的价格就会由于替代关系而通 过相互竞争，最终促使其价格趋于一致。
替代原理同样适用于房地产市场。从理 论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞 争，其价格最终会基本趋于一致。
三、市场比较法的适用条件
（5）付款方式，如一次性付款、分期付款、贷 款方式付款；
（6）交易情况，如交易目的，交易方式，交易 税费的负担方式，有无厉害关系人之间的交易 、急卖急买、人为哄抬等特殊交易情况。
二、选取比准实例
1、选取比准实例的质量要求 （1）物质的同一性或类似性
物质的同一性和类似性体现在：a.与估价对象房地产的 用途相同；b.与估价对象房地产的价格类型相同；c.与 估价对象房地产的交易类型和估价目的相吻合。 （2）地点的同一性和类似性 地点的同一性和类似性是为了消除区位因素对房地产效 用及价格的影响。 （3）时间的接近性 通常，比准实例的交易日期与待估对象房地产的交易日 期相差不宜超过5年。 （4）交易情况正常性 收集的交易实例必须为正常的交易或可修正为正常的交 易。
第一节 市场比较法的基本原理
一.市场比较法的概念 二.市场比较法的基本原理 三.市场比较法的适用范围和条件
一、市场比较法的含义
市场比较法（market comparison approach ），将估价对象与在估价时点近期有过交易的类 似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价 格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理 价格或价值的方法。市场比较法的本质是以房地 产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。
（7）道听途说的行情பைடு நூலகம்要收集。
2、搜集内容的完整性和真实性
（1）交易实例房地产的状况，如名称、坐落 、面积、四至、用途、产权、土地形状、 建筑物建成年月、周围环境、景观等；
（2）交易双方，如卖方和买方的名称、相互 关系；
（3）成交日期；
（4）成交价格，包括计价方式（如按建筑面积 计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价 、按使用面积计价、按套计价）和价款；
2、选取比准实例的数量要求
选取的比准实例数量从理论上讲越多越 好，但是如果要求选取的数量过多，可能 由于交易实例的数量有限而难以实现，另 外，后续进行修正、调整的工作量大。因 此一般选取3－10个比准实例即可。
三、建立价格比较修正的基础
选取了比准实例后，应先对这些比准实例的成 交价格进行换算处理，成交价格之间的口径一致 、相互可比，为进行后续的比较修正建立共同的 基础。
第四章 市场比较法
第四章 市场比较法
第一节、市场比较法的基本原理 第二节、市场比较法的估价步骤 第三节、市场比较法的应用举例
学习目标
• 理解市场比较法的基本概念、基本原理和 相关概念，了解市场比较法的适用条件；
• 掌握市场比较法的计算公式和评估程序； • 熟练运用市场比较法的原理和方法评估房
地产价格。
出售、出租的广告、信息等资料。 （3）同开发商、代理商直接接触了解房地产
用途、结构、布局、价格等。
（4）参加年度房地产交易会，索取房地产的 各种行情方面的资料。
（5）同行之间的信息共享。估价机构或估价 人员之间可以约定相互交换所搜集的交易 实例及经手的估价案例资料。
（6）向当事人、潜在购买者、经纪人、房地 产登记代理人、金融机构、司法机关等调 查了解。
在房地产市场比较发达的情况下，在同一地区或同一供 需圈内，与待估房地产类似的房地产交易较多时，市场比 较法才是有效的评估方法。
具体来说，市场比较法的适用条件如下： 1、要有足够数量的比较案例 2、交易案例资料与待估房地产具有相关性和替代性 3、交易资料的可靠性 4、交易资料的正常性 5、交易资料的合法性 市场比较法的原理和技术，除可直接用于评估房地产的 价格为，也可以用于评估房地产租金，以及用于其他估价 方法种的有关参数的求取，如经营收入、成本费用等
市场比较法又叫市场法、交易实例比较法、买 卖实例比较法、市场资料比较法、市价比较法、 现行市价法等，它是房地产估价方法中最常用的 基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的经典 估价方法。
二、 市场比较法的基本原理
市场比较法的理论依据是房地产价格形 成中的替代原理。根据替代原理，在市场 上任何经济主体都谋求以最小的代价取得 最大利润或效用，所以在他们在选择商品 是会选择效用大而价格低的商品。当效用 与价格相比，效用太小或者价格太高时， 购买者就会放弃购买，因此效用均等的物 品或者服务在其价格上应该相等
第二节 市场比较法的估价步骤
一. 收集交易实例 二. 选取比准实例 三. 建立价格比较修正的基础 四. 交易情况修正 五. 交易日期修正 六. 房地产状况修正 七. 综合求取比准价格
一. 收集交易实例
1、搜集交易资料及相关参考资料的途径 （1）查阅政府有关部门的关于房地产交易的
资料。 （2）从报刊、杂志、网络上获取有关房地产
建立价格可比基础具体包括下列四个方面： 1、统一的付款方法 2、统一采用单价 3、统一货币种类和货币单位 4、统一面积内涵与单位
四、交易情况修正
进行交易情况修正是为了排除交易行为中的一些特殊因 素所造成的交易价格偏差。 1、造成成交价格偏差的原因
房地产成交机构往往容易受交易中的一些特殊因素的影 响，从而使其偏离正常的市场价格。造成成交价格偏差的 原因主要有以下七个： （1）有利害关系的人们互相之间的交易； （2）急于脱售或购买的依据不了解市场行情的交易； （3）交易双方或一方有特别动机或偏好的交易； （4）受债权债务关系影响的交易； （5）相邻房地产的合并交易； （6）交易税费非正常负担的交易； （7）特殊交易方式的交易。