房地产估价报告
房地产估价报告
完全相同的新建筑物的正常价格。 • 6．综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率 • 一般情况下，土地资本化率＜综合资本化率＜建筑物资本化率 • 7．自然寿命与经济寿命
1.2 房地产估价报告的常见错误
• 1.2.1估价报告书中的内容不完整 • 1.2.2专业术语运用不当 • 1．估价作业日期与估价时点 • 2．单位地价与楼面地价 • 单位地价是指单位土地面积的土地价格； • 3．基准地价与标定地价 • 基准地价，政府对各级土地或均质区段及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估出的土地使用权平均价格； • 标定地价，一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。 • 4．建筑密度与容积率 • 建筑密度又称建筑覆盖率，通常是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例，即建筑密度＝建筑基地总面积／土地总面积； • 容积率是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值，即 • 容积率＝总建筑面积／土地总面积。 • 5．重置价格与重建价格 • 重置价格是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效
• 1.2.3词不达意，语义含糊 • 表达分寸的词语，比如范围、程度、条件等，在房地产估价报告中都会经常
使用，要有客观恰当的把握。不能使用“大概”、“可能”等字样，特别是 估价结论，不能模棱两可。
• 1.2.4容易混淆的词语 • 坐落（不是“座落” ） 、坐标（不是“座标” ） 、制定（不是“制订” ）、签订
• 2．客观收益和实际收益 • 实际收益是在现状下估价对象实际取得的收益，一般来说不能用于估价；
房地产估价报告范文
房地产估价报告范文（文章一）：房地产估价报告范本x x x私有房地产价格评估估价结果报告房地产估价报告项目名称：xx市洪山区珞瑜路272号光山高新大厦二层如家城市旅馆房地产评估. 委托方：ⅩⅩⅩⅩⅩ估价方：xx 估价人员：xx 估价作业日期：xx年12月15日估价报告编号：X房估字[xx]第xx号目录1致委托方函................................................................................................................ ........ 3 估价师声明................................................................................................................ ......... 3 估价的假设和限制条件 (5)房地产估价结果报告 (7)（一）、委托方................................................................................................................ .. (7)（二）、估价方................................................................................................................ .. (7)（三）、估价对象概况 (7)（四）、估价目的................................................................................................................ (8)（五）、估价时点................................................................................................................ . (8)（六）、价值定义................................................................................................................ (8)（七）、估价依据................................................................................................................ ............ 8 (八)、估价原则................................................................................................................ . (9)（九）、估价方法................................................................................................................ . (9)（十）、估价结果................................................................................................................ ........ 10 十（一）、估价人员................................................................................................................ .... 10 十（二）、估价作业日期............................................................................................................11 十（三）、估价报告应用有效期............................................................................................... 11 房地产估价技术报告. (12)（一）、个别因素分析...............................................................................................................12（二）、区域因素分析...............................................................................................................12（三）、市场背景分析...............................................................................................................12 ⑴地理位置和行政区划............................................................................................... 12 ⑵经济和社会发展状况............................................................................................... 13 ⑶房地产市场分析 (14)（四）、最高最佳使用分析 (14)（五）、估价方法选用...............................................................................................................14（六）、估价测算过程...............................................................................................................15（七）、估价结果确定...............................................................................................................19 附件. ....................................................................... 20 致委托方函ⅩⅩⅩⅩⅩ：受您的委托，我公司于2xxx年12月15日对于xx 市洪山区珞瑜路272号光谷高新大厦二层，建筑面积为571.58 m，《房屋所有权证》证号为鄂房权证字第ⅩⅩⅩ号的房地产进行价格评估，为确定房屋出售时该房屋的市场价值提供参考依据。
房地产估价报告撰写
➢内容
一份完整的估价报告通常由下列8个部分组成：①封 面；②目录；③致委托人函；④估价师声明；⑤估价的假 设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附 件。
(一)封面
封面的内容一般包括下列几项： 1．标题 这是指估价报告的名称，如“房地产估价报告” 。 2．估价项目名称 说明该估价项目的全称。 3．委托人 估价项目的委托人为单位的，为单位全称；为 个人的，为其姓名。 4．估价机构 说明受理该估价项目的估价机构的全称。 5. 估价师 说明负责该估价项目的估价师的姓名。 6．估价作女日期 说明该估价项目估价的起止年月日，即 正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。 7．估价报告编号 说明估价报告在估价机构内的编号。
(四)估价师声明 在估价报告中应包含一份由估价师签名、盖章的声明，
它告知委托人和估价报告使用者估价师是以客观无偏见的方 式进行估价的，同时对签名的估价师也是一种警示。
(五)估价的假设和限制条件 估价的假设和限制条件是说明估价的假设前提，未经调
查确认或无法调查确认的资料数在估价中未考虑的因素和一 些特殊处理及其可能的影响，估价报告使用的限制条件等。
(二)目录
(三)致委托人函 致委托人函是正式地将估价报告呈送给委托人的信函，
在不遗漏必要事项的基础上应尽量简洁。其内容一般包括下 列几项： 1．致函对象 这是委托人的全称。 2. 致函正文 说明估价对象、估价目的、估价期日、估价结 果、估价报告的有效期 。 3．致函落款 为估价机构的全称，加盖估价机构公章，并由 法定代表人或估价师签名、盖章。 4．致函日期 这是指致函时的年月日。
(八)附件
第2节 估价报告常见错误分析
估价报告常见错误有： 一、技术路线错误（估价方法选择不当） 二、方法运用错误（各种估价方法的常见运用错误） 三、参数确定错误 四、报告格式错误 五、其他常见错误
房地产估价报告
房地产估价报告房地产估价报告⒈项目概述本报告是基于市场调研和专业估价方法对该房地产项目进行评估和估价的报告。
本报告旨在提供关于该房地产项目价值的客观和可靠的信息，以辅助决策者进行决策。
⒉市场分析⑴宏观经济环境对当地宏观经济环境进行详细分析，包括GDP增长率、利率水平、通货膨胀率等指标的趋势和预测。
⑵行业趋势对房地产行业进行详细分析，包括供需关系、销售价格和租金趋势、市场竞争等。
⑶区域分析对该房地产项目所在区域进行详细分析，包括土地政策、基础设施建设、人口结构等因素的影响。
⒊项目描述⑴项目概况对该房地产项目的基本信息进行描述，包括项目位置、建筑结构、土地面积等。
⑵建筑物描述对该房地产项目的具体建筑物进行描述，包括建筑物类型、建筑面积、房间数量等。
⑶项目规划对该房地产项目的规划进行描述，包括用途规划、绿化率、停车位配备等。
⒋项目估价方法⑴市场比较法通过对同类房地产项目的市场销售数据进行比较，确定该房地产项目的市场价值。
⑵收益法通过对该房地产项目未来现金流的预测和折现，确定其投资价值。
⑶成本法通过对该房地产项目重建成本的估计，确定其价值。
⒌项目估价结果根据采用的估价方法，给出该房地产项目的估价结果，并解释其计算过程和依据。
附件：本文档涉及附件本文档涉及的附件包括市场调研报告、销售数据、现金流预测表格等。
法律名词及注释：⒈土地政策：对土地使用、开发和转让等方面的法律、法规和政策。
⒉基础设施建设：城市公共设施，如道路、桥梁、供水、供电、污水处理等。
⒊绿化率：建筑用地中绿地面积在总用地面积中的比例。
⒋停车位配备：建筑物或小区内为汽车停放提供的停车位数量。
房地产估价报告范本(一)2024
房地产估价报告范本（一）引言概述：本文旨在提供一个房地产估价报告范本，以帮助读者理解如何编写一个完整的房地产估价报告。
估价报告是评估房地产价值、确定房地产市场价格以及提供买卖双方参考意见的重要文件。
本文将按照以下五个主要方面进行详细阐述：市场概况、估价方法、评估对象、数据分析和估价结论。
正文：一、市场概况：1. 区域概述：介绍所在地区的地理位置、发展潜力和环境特点。
2. 市场趋势：分析当前房地产市场的状况，包括供需关系、价格波动和销售情况等。
3. 临近设施：说明周边的交通、商业、教育和医疗设施，以及对房价和市场需求的影响。
4. 政府政策：列举相关的政府政策和法规，比如楼市调控政策和土地使用规划等。
5. 竞争分析：对周边类似物业的价格、销售情况和竞争力进行比较和评估。
二、估价方法：1. 市场比较法：介绍常用的市场比较法，通过对类似物业的销售价格进行对比，确定房屋的市场价值。
2. 收益法：说明收益法的基本原理，针对商业物业或产生租金收入的物业，通过估算未来的产生收入和投资回报，确定房产的现值。
3. 重置成本法：介绍重置成本法的原理，通过计算重建或替换房屋所需的成本，确定物业的价值。
4. 报废及盈余法：说明如何根据物业的寿命及未来现金流预期，计算物业目前的残值和潜在盈余。
5. 综合法：综合运用以上多种方法，根据实际情况和需求，确定最终的估价结论。
三、评估对象：1. 物业信息：提供被评估物业的基本信息，包括位置、用途、建筑类型、建造时间、土地面积和建筑面积等。
2. 报告目的：明确估价报告的编写目的，比如购房贷款、房产转让或保险索赔等。
3. 检查方法：说明评估师采取的检查方法和数据来源，例如市场调研、房屋内部检查和权威数据查询等。
4. 评估标准：根据国家或地方的评估准则和估价师的专业规范，确定评估的标准和方法。
5. 风险评估：对评估对象进行综合评估，包括风险和不确定性因素的考虑，以确保评估结果的准确性和可靠性。
房地产估价技术报告评审标准
房地产估价技术报告评审标准一、引言房地产估价技术报告评审是指对房地产估价报告进行审核、评估和监督的过程。
估价报告是房地产估价师对特定房地产进行估价的结果，是房地产估价师对市场、法律、财务等多方面知识的综合运用，是房地产估价师的专业成果。
因此，对估价报告进行评审是非常重要的，可以有效地保证估价报告的准确性和可靠性，保护估价师的权益，维护市场秩序。
本文将从估价报告的编制要求、报告内容、报告格式、报告质量等方面，提出房地产估价技术报告评审的标准。
二、估价报告的编制要求1. 依法合规：估价报告的编制必须遵循国家法律法规和相关规定，符合估价师的职业道德和行为规范。
2. 严谨科学：估价报告必须严谨科学，基于充分的市场调研和数据分析，以及合理的估价方法和技术手段。
3. 独立客观：估价报告必须独立客观，不受任何利益关系和外部压力的影响，对被估价物进行公正、客观、真实的评估。
三、估价报告的内容1. 估价标的：包括被估价物的基本情况、位置、用途、产权状况等信息。
2. 估价目的：明确估价的目的，如购买、出售、抵押、租赁等。
3. 估价方法：详细描述使用的估价方法和技术手段，包括市场比较法、收益法、成本法等。
4. 数据来源：提供估价所需的数据来源，包括市场调研、土地登记、房屋登记、财务报表等。
5. 估价结果：给出估价师的估价结论和价值范围，以及对估价结果的说明和解释。
四、估价报告的格式1. 标题：明确估价报告的标题，包括被估价物的名称和估价目2. 页眉页脚：包括报告的编号、日期、页码等信息。
3. 目录：列出估价报告的各个部分和章节，方便查阅。
4. 正文：按照估价报告的内容要求，清晰、完整地呈现估价师的估价过程和结论。
5. 附录：包括估价报告的相关数据、图表、资料等，以及估价师的资质证明和签名等。
五、估价报告的质量1. 准确性：估价报告的数据来源准确、估价方法合理、估价结论准确。
2. 完整性：估价报告的内容完整、逻辑清晰、表述准确。
房地产抵押估价报告
房地产抵押估价报告尊敬的客户：根据您的委托，我们已完成对您的房地产进行抵押估价。
以下是我们的报告：1. 估价目的及背景本次抵押估价是为了确认您的房地产价值，以供您申请抵押贷款。
本次估价是基于市场条件和房地产的实际情况进行的。
2. 估价对象本次估价的对象是位于[地点]的[房屋类型]，面积约为[面积]平方米的房地产。
3. 估价方法及数据来源我们采用了比较法和收益法两种方法进行估价。
比较法是基于周边同类型房地产的市场交易价格进行对比，收益法是基于房地产租金及投资回报率进行估算。
我们还参考了市场调研数据、土地出让合同和其他相关公开信息等进行综合分析。
4. 房地产市场分析根据我们的市场调研，房地产市场在过去几年持续增长，当前市场供需平衡，尤其在[地点]这一区域，因地理位置和公共设施优势，吸引了许多购房和投资者。
由于稀缺性和供给不足，该地区的房地产价格持续上涨。
5.估价结论及建议根据我们的估价结果，该房地产的市场价值约为[金额]。
我们认为该房地产具备较高的投资潜力，除了作为您的抵押贷款担保物外，还可以考虑将其作为出租物业或将来出售获取更高的回报。
6. 相关风险提示在购买房地产或申请抵押贷款时，存在一定的风险。
市场价格受到各种因素的影响，如政策调整、经济变化、市场需求等，因此市场价值可能发生波动。
此外，房屋本身的状况和周边环境等也会对房地产价值产生影响。
在做出决策前，请您充分了解相关市场和风险因素。
希望这份房地产抵押估价报告对您有所帮助。
如有任何疑问或需要进一步了解，请随时与我们联系。
谢谢！此致XXX抵押评估机构尊敬的客户：感谢您的耐心等待。
在本报告的下一部分中，我们将进一步细化相关内容，包括房地产的详细描述、市场调研数据、估价结果的分析以及其他相关建议。
7. 房地产详细描述该房地产位于[地点]，房屋类型为[房屋类型]，面积约为[面积]平方米。
房屋是一栋[楼层数]层建筑，建于[建筑年份]年。
房屋配备了现代化设施和基础设施，拥有[房间数量]间卧室、[卫生间数量]间卫生间和[其他设施描述]。
房地产估价结果报告
房地产估价结果报告房地产估价结果报告是一份非常重要的文档，它是根据专业的估价标准对房地产进行评估的结果。
房地产估价结果报告作为一种客观，权威的记录方式，通常是由房地产估价师或其他专业人员编制的。
那么，房地产估价结果报告应该包括哪些内容呢？一、报告简介房地产估价结果报告应该以简介的方式开篇，简要介绍报告的目的、适用性、范围和限制。
同时，该部分还应该包括房地产估价师的资格和背景介绍，以增加报告的可信度。
二、描述被估计房地产的基础信息在报告的第二部分，应该描述被估计房地产的基础信息，例如：被估价的房产具体位置、面积、建筑结构、使用状况等等，这些信息是帮助估价师进行精确估价的关键性数据。
三、市场分析市场分析是估价报告的核心部分之一。
该部分应该包括对市场的详细分析，包括市场流动性、供需关系以及房产市场的价格趋势等信息。
而且，市场分析应该涉及到比较分析，该方法会使用其他类似房地产的销售收益数据来分析被评估房产的价格。
四、评估方法评估方法是房地产估价结果报告中的另一个非常重要的部分。
估价方法通常涉及到三种类型：比较法、收益法和成本法。
每种方法对于评估特定类型的房产都有其优点和劣势。
因此，在编写房地产估价结果报告时，应该对这些方法进行清晰而全面的说明。
五、估值结果在评估过程结束之后，你的房地产估价师会提供一份价格估值报告，以上传达被评估房产的理论市场价值。
该部分所描述的数据应该尽量准确地反映出被评估房产的市场范围。
六、附件房地产估价报告通常包括大量的图像、表格、计算和曲线图。
因此，附件可以在最后一个部分中分别列举这些资料，以便读者更好地理解估价报告。
附录还包括其他相关文件，如地图和合同等。
七、总结房地产估价结果报告的结束部分需要进行总结，重新概述估价结果，特别是关于报告得出的最终结果。
如果存在重要限制或假设，即需要在总结中指出。
综上所述，房地产估价结果报告是房地产交易中不可或缺的一个组成部分。
如何准确地编写这种估价报告，正是每个房地产估价师所必须掌握的核心技能。
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房地产估价报告项目名称：益阳市赫山区建筑路景湖春天住宅楼委托方：叶女士估价方：梓桐房地产评估有限公司估价人员：张xx指导老师：薛xx编写日期：2015.1.12—2015.1.22目录一、摘要 (2)二、致委托方函 (3)三、估价师声明 (4)四、估价的假设和限制条件 (5)五、估价结果报告 (6)六、估价技术报告 (9)七、附件 (14)报告摘要本次估价对象为益阳市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室，建筑面积85㎡。
用途为转让住宅房，该对象为框剪结构，精装修。
估价对象所在小区南接秀峰公园，美景尽收眼底，往北纵享2000米沿江风光带美景，位置临街，处于相对繁华地段，交通比较便捷，人流量较大。
本次估价目的为房地产进行市场转让提供价值依据，估价时点为2015年1月22日，估价方法采用市场比较法、收益法和成本法。
最终估价结果为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地单价为3163元/平方米。
致委托方函房屋所有权人叶女士：承蒙委托，我们公司对坐落于益阳市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室（建筑面积85平方米）的房地产进行市场价格评估，估价时点为二○一五年一月二十二日，估价目的为核定资产提供价值参考意见以备其进行转让的需要。
根据您提供的有关资料，我们公司估价人员严格按照国务院、建设部、原国家土地管理局、国土资源部，湖南省和益阳市政府等有关部门颁发的有关法律、法规和文件、技术规程等操作规范，遵循独立，客观，公正的原则，经过周密准确的测算，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下：该房地产在估价时点的正常市场价格为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地单价为3163元/平方米。
梓桐房地产评估有限公司法定代表人：张xx2015年1月22日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的、准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。
但受到本3、估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
6、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地的查勘。
7、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要的专业帮助。
8、未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。
估价师：张xx2015年1月22日估价的假设和限制条件本次估价以估价对象为合法房地产，即已依法取得房屋所有权和土地使用权，且未设定他项权利为假设前提。
1、本次估价参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，但考虑其他因素的影响，其拍卖底价可能会与其市场价值稍有偏差。
2、估价对象所占土地使用权类别为划拨，估价中是以出让方式获得（即已向政府补交了土地出让金）为假设前提。
3、本次估价是以估价对象现状和转让后用途不确定，但受当地政府对本地段城市规划政策的限制为前提。
4、本次估价是以委托方提供的全部资料和数据是真实有效的为假设前提。
5、本次估价结果为估价对象在估价时点上的本地区社会正常交易的市场价格，是以市场上存在着自愿购买者为假设前提。
估价对象具体交易额在市场相对稳定即价格不会发生较大变动的一定时间内交易时，由转让双方依据本结果协商确定。
6、本估价报告仅为估价目的之用，不得他用。
未经本所许可，本报告不得公开发表。
估价结果报告一、委托方法人代表：叶女士地址：湖南省益阳市赫山区建筑路146号景湖春天小区二、估价方单位名称：梓桐房地产评估有限公司法人代表：刘梓桐地址：湖南省益阳市赫山区湖南城市学院新校区三、估价对象（1）估价对象范围界定本次估价对象为益阳市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室，建筑面积85㎡。
（2）土地状况估价对象所在土地用途为商业用地，地势平坦，地质对建筑物无不良影响。
（3）建筑物状况估价对象为框剪结构、外墙采用瓷砖装饰、内墙涂料简易装饰。
房屋设备使用正常，无暖通设备，十成新。
（4）地理位置估价对象坐落于益阳市赫山区建筑路146号。
按益阳市基准地价标准，估价对象土地利用级别为一级。
（5）交通便捷程度估价对象所处位置交通便捷，3、5、7、26、28路公交均可直接到达。
（6）公建配套设施学校：西流湾小学、一师附小、市一中、市中心幼儿园综合商场：沃尔玛、步步高医院：市中心医院银行：工、农、中国银行其他：桥南综合批发市场、桥南农贸市场、秀峰公园、沿江风光带、中心广场，架空层花园（7）环境质量估价对象接秀峰公园，美景尽收眼底，往北纵享2000米沿江风光带美景，环境质量好。
四、估价目的委托方拟将估价对象进行市场转让。
评估其市场现值，以便委托方确定市场交易价格提供参考依据。
五、估价时点2015年1月22日六、价值定义估价房地产的市场转让价值，采用公开市场价值标准。
七、估价原则1、合法原则2、替代原则3、最高最佳使用原则4、估价时点原则5、客观、公正、公平原则八、估价依据1、国家标准《房地产估价规范》；2、房地产估价委托书；3、房地产估价合同书；4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息；5、委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。
九、估价方法根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场比较法、成本法和收益法进行本次估价。
1、估价基本思路：分别按照上述三种方法对估价对象的价值进行估算，然后对三种方法分别求取的估价结果进行加权平均，求得最终评估值。
2、市场法的技术思路是：搜集多个市场上类似房地产交易实例，选取可比实例与评估对象进行比较，对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格，求取估价对象的评估值。
3、成本法的技术思路是：假设在估价对象所处地段上，使用社会现行的建筑材料、施工工艺及有关费用标准，测算在估价时点建造与估价对象相同结构、建筑风格、装修标准和同等效用的全新状态建筑物所需的各项社会必要成本费用，扣除折旧，测算其积算价格，求取估价对象的现行价值。
其基本公式：评估值=取得土地费用+建筑物建造成本－折旧4、收益法的技术思路：在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值，并求取现值之和来确定房地产价格的方法。
其中收益价格公式为：V=a×[1-1÷(1+r) n]÷r 式中： V————房地产的价格a————房地产的净收益r————房地产的资本化率n————房地产的使用年限与剩余收益年限十、估价结果经以上估价测算，确定益阳市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室居民住宅，建筑面积85平方米，在估价时点2015年1月22日的房地产市场价评估总值为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地单价为3163元/平方米。
十一、估价人员项目负责人（房地产估价员）：张静领导审签（房地产估价师）：刘梓桐十二、估价作业日期2015年1月12日至2015年1月22日十三、估价报告有效期本估价报告有效期为一年，即自2015年1月22日至2016年1月22日止。
在有效期内若房地产价格发生较大变动或或受到不可抗力的影响，该价格应作相应调整。
估价技术报告一、个别因素分析土地使用总面积：85㎡用途为住宅出租土地使用年限：70年剩余68年宗地形状：矩形层数：小高层3楼结构类型：框架剪力墙结构建成年月：2013年10月建筑物状况：结构质量良好，房屋维护保养状况好，市政条件完善，所需上下供水、供电、通讯条件好，精致装修，有家电。
二、区域因素分析估价对象位于益阳市赫山区建筑路，各项区域因素如下：1、基础设施完备程度估价对象所在区域基本设施完善。
供水、排水、供电，对外交通设施完备。
区域地质条件上乘。
2、交通状况估价对象所处位置交通便捷，3、5、7、26、28路公交均可直接到达。
3、繁华程度估价对象周边商业配套设施齐全。
附近有沃尔玛、步步高、女人街、大型医院、学校、秀峰公园等，人流量大，商业繁华程度较高。
4、土地等级及基准地价估价对象所在区域为市一级地段，其商业用地基准地价为1092元/平方米三、市场背景分析近数年来，益阳市宏观经济持续高速健康发展，国民经济持续增长。
估价对象所在地段客流量大。
配套设施齐全，商业繁华程度较高，区域位置相对比较优越。
作为商业用地应有较为乐观的市场前景。
随着估价对象所在区域基础设施的完善和房地产市场的日渐发育，房地产市场价格有上涨的趋势，受本次评估的估价目的估价时点的制约未考虑该因素的影响。
四、最高最佳使用分析所谓房地产的最高最佳使用是在遵循合法原则的前提下能使该房地产获得最大经济利益的使用方式。
按规划限定估价对象为商业用途。
据估价人员现场勘察了解的估价对象的平面布局和实物状况分析以及对周边环境和房地产市场的调查研究，我们判定该房地产目前的商业用途已符合最高最佳使用的原则，并以此作为本报告的估价前提。
五、估价方法的选用根据估价对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区市场状况的调查和对评估对象的实地勘察，并遵循房地产市场价格评估的确定原则。
选取市场比较法、收益法作为本次评估的基本方法，辅助以成本法。
六、估价测算过程1、市场比较法（1）选取可比实例（见下表）（2）确定修正系数①交易情况修正:②交易日期修正：根据益阳市的房地产市场状况可比实例成交日期至估价时点房地产市场交易价格较为平缓，故不须修正。
③区域因素修正：（3）因素综合修正：（4）计算估价结果估价对象土地的单价=（2984+3039+3108）÷3 =3044元/㎡估价对象土地的总价= 3044元/㎡×85㎡=258740元2、成本法(1)计算公式:积算价格＝土地重置价格+建筑物重置价格-建筑物累积折旧(2)建筑物重置价格：本估价报告中的估价对象是钢筋混凝土结构，建筑物的重置价格为1700元/平方米，故此估价对象的重置造价为1700×85=144500元(3)土地重置价格中采用的是基准地价，应对其进行地价的修正说明：采用环比指数进行土地基准价格修正,2010年益阳政府发布的5号文件商业一级用地价格为1092元/㎡土地重置价格＝1092×1×1.01×1.03×1.02×1.01=1170（元/平方米）土地重新取得价格=1170×85=99477元(4)建筑物折旧评估对象为住宅用房，按国家商业用地70年规定，其折旧年限最长不能超过70年，该房地产已使用2年，残值率为0%，假设估价对象转让扩建改造后不损坏其一般综合营业的经济寿命情况下，采用年限折旧法评估折旧=144500×(1-0%)×2/70=4129元(5)计算积算价格积算价格=144500+99477-4129=239848元3、收益法：经调查，估价对象周围同等相似商品房出租价格为2000元/月。