房产估价技术报告
房地产估价报告范本
房地产估价报告范本目录1. 报告概述 (2)1.1 报告目的 (3)1.2 估价对象简介 (4)1.3 报告编制背景 (4)2. 估价范围及内容 (5)2.1 房地产范围 (6)2.2 估价内容 (6)3. 估价方法与技术路线 (7)3.1 估价方法选择 (9)3.2 技术路线确定 (11)3.3 评估流程 (12)4. 房地产估价结果 (14)4.1 总体估价结果 (14)4.2 细分估价结果 (16)4.3 估价结果分析 (17)5. 房地产基本情况介绍 (18)5.1 房地产位置及环境 (19)5.2 房地产权属情况 (20)5.3 房地产建筑及设施情况 (21)6. 房地产市场分析 (21)6.1 市场概况 (23)6.2 市场需求分析 (25)6.3 市场竞争情况分析 (26)7. 房地产估价结论与建议 (27)7.1 估价结论 (28)7.2 建议和注意事项 (28)1. 报告概述本报告是对某房地产项目进行深入评估的全面报告，经过充分的市场分析、实地考察和数据分析，本报告旨在提供一个全面、客观、准确的房地产估价结果。
本报告基于专业的评估方法和严谨的数据分析，旨在为相关机构、投资者、开发商及个人提供有价值的参考信息。
本报告概述部分将简要介绍估价背景、目的、范围及所采用的评估方法。
随着经济的持续发展和城市化进程的加快，房地产市场持续活跃，房地产市场估价的需求也日益增长。
本次估价的房地产项目位于城市核心区域，地理位置优越，周边配套成熟，具有极高的市场价值和投资潜力。
项目所属地块用途为住宅和商业用途，未来发展前景广阔。
在此背景下，我们接受了客户的委托，对该项目进行房地产估价。
本次房地产估价的主要目的在于提供一个准确、合理的价值评估结果，以供参考决策之用。
估价结果将作为项目投资者、开发商决策的重要依据，同时也为金融机构、政府部门等提供重要的参考数据。
本次估价还旨在分析房地产市场的趋势和未来发展前景，为相关人士提供决策支持。
房地产评估技术报告(收益法)
收益法估价技术报告估价对象为_____________的两处房产，房产证号为鲁_________。
用途为配载，建筑面积3036.99平方米。
根据委托人要求的估价目的本报告评估估价对象于二OO八年九月二十日的公开市场价格。
因此，需要对估价时点条件下，影响估价对象价格形成的各种因素进行分析。
针对估价对象的建设标准和功能特点，分析影响其价格形成的主要有以下方面。
一、物状况分析根据委托人提供的资料，估价对对象的实物状况如下：6＃、6A＃房产：混合结构，房屋总层数2层，马赛克外墙、瓷砖地面、内墙刮瓷，外装卷帘防盗门、塑钢窗；水电配套设施齐全；建成年代2006年。
二、位状况分析估价对象位于__________________。
距离火车站较近，交通状况较优，交通便利。
三、市场背景分析（1）土地市场概况近年来，________城市化进程加快，城区面貌大为改观。
组织实施了经营城市战略，建立了城市土地储备、招标拍卖和集中统管制度，放开了住房二级市场，房地产业购销两旺。
（2）房产交易状况房产交易市场日趋活跃。
全县区都已建成了具有一定规模和现代化水准的房地产有形市场，全面推行了“房地产交易与权属管理一体化”和“一门式”限时服务的工作机制，促进了房产交易的繁荣发展。
（3）地价政策党的十五大以来，______政府制定了一系列企业改革改制的优惠政策，加快了以国有企业为主体的各项产业开放搞活的步伐。
鼓励企业在改制过程中采取多种方式依法处置土地资产，切实盘活了土地资产，使企业在土地上的沉淀资金重新得到启动运转。
2001年，国家下发《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》后，_______县及时发布了《_____国有土地使用权招标拍卖办法》、《_________国有土地储备办法》等一系列深化土地使用制度改革的法规性文件，从而为_______县进一步加快土地使用制度改革步伐，规范、完善土地市场，促进城市建设、提高城市化水平营造了更为健康的社会环境。
房地产估价技术报告
房地产估价技术报告房地产估价技术报告一、个别因素分析：估价对象位于自井区五星街石滩坝居委会同兴路3组团T3号房同兴苑底层，房屋结构为钢混结构，用途为营业用房，房屋建筑面积324.12平方米，房屋所占用土地为出让方式取得，土地使用权面积51.859平方米。
估价对象房屋位于同兴路3组团T3号房同兴苑的底层，长23.18米，宽约15.54米，该宗地座落在自井区五星街石滩坝居委会同兴路，属自贡市城区Ⅱ级用地。
该宗土地形状较规则，四至为东临力拓开发公司土地，南临道路，西临同心路，北临力拓开发公司土地，浅丘地形、宗地内场地较为平坦，地质构造较为稳定，无震灾历史。
基础设施为通供水、排水、供电、通讯、通路、、通气、场地平整，为“六通一平”。
大气符合国家Ⅱ类标准，水体符合Ⅲ类标准。
（二）估价对象权属状况估价对象为自贡市金华房地产开发有限公司所有。
自贡市金华房地产开发有限公司于2002年4月26日取得《房屋所有权证》，证号为自房权证市交字第00035671号，并于2002年4月26日取得《国有土地使用证》，证号为自国用（2002）第021481号，使用权类型为出让土地，用途为商住用地，使用权面积51.859m2，终止日期2048年11月29日。
二、区域因素分析：估价对象所在五星街同兴路区域为自贡市城市规划的自流井－大安主中心的城市核心地带，为市域政治、商贸、科技、文化、教育、旅游中心职能，是自贡集聚规模最大，城市功能最为齐全的综合区，在城市经济中占重要的经济地理位置和区域优势，规划居住人口34万人。
土地级别为Ⅱ级。
三、市场背景分析：自贡市位于四川南部，处于川南五市（自贡、乐山、宜宾、泸州、内江）中心位置。
全市幅员面积4373平方公里，辖四区两县，总人口320余万。
自贡市素以“千年盐都“饮誉古今，又因“恐龙奇观“名扬四海，亦由“南国灯城“蜚声中外，是国家历史文化名城、对外开放城市、省级风景名胜区、全国卫生城市、四川省文明城市。
房地产评估技术报告
2、临沂市主城区写字楼房地产市场现状分析 写字楼是交通便利,基础设施完备,位于城市的 CBD,行政配套齐
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全，并具备相关经验的物业管理公司设施齐备,包括银行、邮局、商 务中心及餐饮等系列配套,且均以服务于大厦客户为主的一种收益性 物业，基本用于出租以收回投资和取得利润。 据临沂房产网发布数据显示，截止到 2013 年上半年，兰山区写 字楼成交 2975 套，成交面积 29.8 万平米，交易额 26.3 亿元；北城 新区成交 856 套，成交面积 9 万平米，交易额 7.7 亿元；河东区成交 65 套，成交面积 1 万平米，交易额 0.36 亿元；经济开发区成交 671 套，成交面积 6.3 万平米，交易额 2.1 亿元；罗庄区成交 767 套，成 交 2.4 万平米， 交易额 1.5 亿元； 高新区成交 82 套， 成交 1 万平米， 交易额 0.4 亿元；临港区成交 1 套，成交面积 0.02 万平米，交易额 0.01 亿元。 目前临沂写字楼市场总体供量偏小，呈供不应求趋势，可见临沂 写字楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力，此外，通过数据 发现临沂地区的写字楼市场呈现以下几大显著特点： 1）生活服务、房地产类企业占较大比例 据不完全统计，临沂写字楼已入驻写字楼企业主要为生活服务、 电子信息产业、机电家私以及房地产业企业，而目前临沂写字楼市场 最主要的租户为生活服务类、电子信息产业 、机电家私以及房地产 业类企业。 2）中小型企业占主体，整层半层需求旺盛 根据对临沂写字楼的调查发现，临沂市主城区写字楼租户中，租 赁面积在 200 平米以上的企业所占比例最大， 达 41.5%， 其次是 40-100
估 价 技 术 报 告
一、 估价对象的描述与分析 （一） 区位状况分析
房地产资产评估报告【最新6篇】
房地产资产评估报告【最新6篇】（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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房地产评估技术报告
房地产评估技术报告房地产评估技术报告是一份包括房地产物业技术分析、市场调查及评价、政策法规分析等内容的评估报告。
它是一项重要的房地产评估工作，旨在对不动产的价值进行准确定量化和评估。
下面将从技术报告的作用、流程和关键要素三方面对其进行分析。
一、技术报告的作用房地产评估技术报告对于房地产评估的过程具有非常重要的作用：1.提供详细的技术评估资料，可为评估过程中提供实质性的数据支持及补充信息，协助评估师进行评估。
2.客观评估房地产价值，为房地产的交易、投资、融资、担保等活动提供基础知识，避免因价格评估决策失误而造成经济损失。
3.评估报告的结果可作为政府对房地产市场的监管指导，为立法者提供关键数据。
二、技术报告的流程房地产评估技术报告的流程分成几个部分，包括收集资料、物业估价、市场调查及评价、政策法规制定、评估结果分析、以及评估报告和建议书的撰写等步骤。
具体如下：1.收集资料：通过对房地产处于的经济、政治、市场、社会和物业情况等因素进行系统性的调研和分析，了解评估对象的基本资料、历史价值及发展趋势等信息。
2.物业估价：通过收集物业开发商和业主的意见，及其物业管理方式、使用状况、建筑质量、用途、规划以及物业优缺点等相关资料，分析物业实际价值。
3.市场调查及评价：通过市场需求、竞争力、市场潜力及相关价格水平等数据，分析目标区域所处市场的规模、需求以及市场竞争格局，以便评估师更好地分析物业的市场价值。
4.政策法规制定：评估师需要深入了解房地产行业和市场监管政策、法规等常识，以便对房地产及相关产业的发展趋势作出分析和预测。
5.评估结果分析：在综合分析加工各类资料后，评估师进行结果分析，奠定价值评估的基础。
6.评估报告和建议书的撰写：对每一个关键步骤的分析、分配、研究和磋商，撰写出评估报告和建议书，为客户提供符合市场价格的评估结果和方案。
三、技术报告的关键要素1.技术分析：评估报告需要对物地产环境进行详细解读和分析，以了解地段、物业本身和未来可能的改进方案等方面。
房产估价技术报告
房产估价技术报告一、估价方法选用一、对房产评估选用的方法估价人员认真分析了所掌握的资料并进行了实地查看,根据估价对象的特点和实际情况,因此采用了如下方法进行评估：1、本次估价的估价目的是对房产进行抵押价值的估价,根据估价人员掌握的资料,估价人员考虑估价对象作为住宅的实际情况,所以选用市场法作为第一种估价方法;市场法：市场法是将估价对象与在估价时点有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法;2、估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查看后,根据估价对象的特点及实际情况,遵照国家标准房地产估价规范,经过反复研究,选取收益法作为本次评估的第二种方法;收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法;3、对上述两种方法所得结果进行综合,对两种方法的估价结果进行算术平均,确定最终的估价结果;二、估价测算过程一市场法分析测算过程1、比较案例选取估价人员在广泛搜集房产交易案例的基础上,遵循替代性原则,选取与估价对象相近地段、相同用途、交易情况类似,处于同一供求圈的交易实例A、B、C作为比较实例,求取估价对象房产比准价格;具体情况见表一表一2、编制比较因素指数表表二3、编制比较因素修正系数表取平均值,得估价对象一层房产平均比准单价：3455+3425+3445/3=3442元/m22、采用收益法测算估价对象价格1求取年有效毛收入根据目前安新县同类房产市场状况并结合估价对象具体情况,确定其租金水平均值为元/平方米·天,每年按360天计；空置期按10天、空置率按5%计;确定其年有效毛收入;2求取年运营费用a、管理费按照同类物业一般水平以年毛收入的3%计算：b、维修费按市场一般惯例取重置价的%c、保险费按市场一般惯例为重置价的‰d、税费出租房税费：房产税按年租金收入的12%征收；营业税按租金收入的5%征收；城市建设维护税按营业税的1%征收；教育费附加按营业税的4%征收；其他税率为%；综合税费率为年租金收入的18%;年运营费用=a+b+c+d3求取年净收益年净收益=有效毛收入－年运营费用重置价的确定：重置价格参考安新县近期同类工程造价并结合估价对象的结构、装修、设备、设施综合确定估价对象的重置价格为2000元/㎡;4收益法求取估价对象房产价格评估对象建筑物建成于2002年,钢混构建筑物耐用年限剩65年,故其剩余经济寿命按65年计算;资本化率取7%以近期的一年期定期存款利率作为安全利率,加上一定的风险调值系数后综合确定,根据公式：arV n+g-=g-+1/()r]1()/(n)[1式中：V——有限年期房产价格；a——未来第一年纯收益；r——资本化率,此处取7%；g——租金增长率,取2%n——估价对象剩余房产使用权年限;此公式的假设前提是：①收益年限为有限年n；②净收益未来第一年为a,此后按数额g逐年递增；③资本化率为r,r不等于零;评估测算表3、估价结果评估人员根据估价目的,本着公平、公正、客观的原则,按照评估工作程序,运用科学合理的评估方法,并在认真分析现有资料的基础上,经过周密准确的测算,并详细考虑了影响房产价格的各项因素,根据保定市同类房产的房价水平及评估人员的估价经验综合,认为将两种方法测算结果进行算数平均作为最终评估价格;房地产单价=3442+4008/2=3725元/m2;房地产总价=3725=万元大写金额取整：陆拾玖万壹仟肆佰元整币种：人民币;。
估价技术报告范本
估价技术报告一、估价对象及范围：1、估价对象状况：估价对象位于某某市某某小区，小区位某某镇，某路西。
小区内道路硬化，绿化、物业管理较好，开发程度达到（通给水、通排水、通电、通路、通讯、燃气和场地平整）六通一平，小区公交车通达市内，交通比较便利。
综合评价小区环境较好。
2、权益状况如下：①估价对象所有权人为XXXX房地产开发有限公司；②土地使用权证：XXXX号，用途为住宅，使用权类型为出让；③房屋所有权证：XXXX；④估价对象均为混合结构，多层。
水、电、暖配套齐全，共计23套，面积2076.35平方米。
二、估价目的：为确定货币安置补偿价格提供参考。
三、价值定义：公开市场价值标准。
四、估价时点及其确定理由：二〇一六年六月十八日，以实地查勘之日确定估价时点。
五、评估思路及方法：根据调查，估计对象为多层混合结构，均为一般装修现房，小区正常对外出售，周围房产成交案例比例比较丰富，故我们采用成本法与市场比较法结合。
六、测算过程：A、成本法公式采用：重置成本=建造成本+管理费用+投资利息+税费+开发利润评估单价=楼面地价+重置成本1、楼面地价：依据XXXX市2014年6月XXXX政发[2014]12号文公布的土地基础地价标准，二级区位土地开发程度达到“六通一平”的70年出让期住宅用地的基准地价为53.9万/亩，越合808元/平方米。
依据小区规划图该住宅小区用地容积率为1.35，则估价对象的楼面地价为：808÷1.35=598.52（元/平方米）2、建造成本：建造成本是指在取得的建设用地上进行基础设施和房屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括下列几项：（1）房屋建筑安装工程费，包括建筑房屋所发生的土建工程费用、安装工程费用等。
估价对象为多层混合结构，根据乳山市类似建安工程费用估算，多层混合为1100元/平方米。
（2）前期各项专业费用（包括城市基础设施配套费、规划、设计、勘察、地质勘探、质监、招标、保险等费用），依据各项取费标准估算为610.3元/平方米。
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房产估价技术报告
一、估价方法选用
（一）、对房产评估选用的方法
估价人员认真分析了所掌握的资料并进行了实地查看，根据估价对象的特点和实际情况，因此采用了如下方法进行评估：
1、本次估价的估价目的是对房产进行抵押价值的估价，根据估价人员掌握的资料，估价人员考虑估价对象作为住宅的实际情况，所以选用市场法作为第一种估价方法。
市场法：市场法是将估价对象与在估价时点有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2、估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查看后，根据估价对象的特点及实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，经过反复研究，选取收益法作为本次评估的第二种方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
3、对上述两种方法所得结果进行综合，对两种方法的估价结果进行算术平均，确定最终的估价结果。
二、估价测算过程
1、比较案例选取
估价人员在广泛搜集房产交易案例的基础上，遵循替代性原则，选取与估价对象相近地段、相同用途、交易情况类似，处于同一供求圈的交易实例A、B、C作为比较实例，求取估价对象房产比准价格。
（具体情况见表一）
表一
2、编制比较因素指数表
表二
3、编制比较因素修正系数表
取平均值，得估价对象一层房产平均比准单价：
（3455+3425+3445）/3=3442（元/m2）
2、采用收益法测算估价对象价格
（1）求取年有效毛收入
根据目前安新县同类房产市场状况并结合估价对象具体情况，确定其租金水平均值为0.8404元/平方米·天，每年按360天计；空置期按10天、空置率按5%计。
确定其年有效毛收入。
（2）求取年运营费用
a、管理费
按照同类物业一般水平以年毛收入的3%计算：
b、维修费
按市场一般惯例取重置价的0.5%
c、保险费
按市场一般惯例为重置价的0.5‰
d、税费
出租房税费：房产税按年租金收入的12%征收；营业税按租金收入的5%征收；城市建设维护税按营业税的1%征收；教育费附加按营业税的4%征收；其他税率为0.75%；综合税费率为年租金收入的18%。
年运营费用=a+b+c+d
（3）求取年净收益
年净收益=有效毛收入－年运营费用
重置价的确定：
重置价格参考安新县近期同类工程造价并结合估价对象的结构、装修、设备、设施综合确定估价对象的重置价格为2000元/㎡。
（4）收益法求取估价对象房产价格
评估对象建筑物建成于2002年，钢混构建筑物耐用年限剩65年，故其剩余经济寿命按65年计算。
资本化率取7%（以近期的一年期定期存款利率作为安全利率，加上一定的风险调值系数后综合确定），根据公式：
a
r
V n+
g
=
g
-
-
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r
1/(
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1(
)
/(n
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1
式中：
V——有限年期房产价格；
a ——未来第一年纯收益；
r——资本化率，此处取7%；
g——租金增长率，取2%
n——估价对象剩余房产使用权年限。
此公式的假设前提是：
①收益年限为有限年n；②净收益未来第一年为a，此后按数额
g逐年递增；③资本化率为r，r不等于零。
3、估价结果
评估人员根据估价目的，本着公平、公正、客观的原则，按照评估工作程序，运用科学合理的评估方法，并在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房产价格的各项因素，根据保定市同类房产的房价水平及评估人员的估价经验综合,认为将两种方法测算结果进行算数平均作为最终评估价格。
房地产单价=(3442+4008)/2=3725（元/m2）。
房地产总价=3725*185.6=69.14（万元）
大写金额取整：陆拾玖万壹仟肆佰元整（币种：人民币）。