农用地估价技术报告

农用地估价技术报告项目名称：××开发投资有限公司位于××地号××宗地国有农用地使用权抵押价格评估

受托估价单位：×××不产评估咨询有限公司

委托估价方：××开发投资有限公司

估价日期：二○○三年一月二十至二○○三年一月三十一日

编号：[2003] ×××（JS）安第×××号

关键词：××市；

抵押；

××××不动产评估咨询有限公司；

2003年

第一部分总述

一、估价项目名称

××开发投资有限公司位××地号38-21-1宗地国有农用地使用权抵押价格评估（××市）

二、委托估价（略）

三、受托估价单位（略）

四、估价目的

××开发投资有限公司为筹集建设资金拟以待估宗地国有划拨农用地使用权向银行进行融资抵押。根据农用地估价的技术规程和原国家土地管理局发布的《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997年1月3日，原国家土地管理局[1997]国土[籍]字第2号）、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审办法的通知》（国土资发[2001]63号）等文件规定，委托方拟对其使用的农用地使用权进行价估。即评估待估宗地在评估基准日二○○三年一月三十一日，设定待估宗地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。登记用途为农用地，实际用途为养殖用地，设定使用年期为剩余使用年期49.48年，面积为51，316，330.82平方米的国有农用地使用权价格，为委托方显化资产并向银行进行土地抵押贷款提供客观、公正的土地价格标准。

五、估价期日

二○○三年一月三十一日

六、估价日期

二○○三年一月二十日至二○○三年一月三十一日

七、地价定义

1．地价内涵

本报告所评估的待估宗地地价是指在估价期日二○○三年一月三十一日，现状土地利用条件下，设定土地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。剩余使用年期49.48年，设定土地权利为农用地使用权，设定养殖制度为一年养殖的养殖水面。

2．土地实际开发程度

在估价期日，待估宗地实际开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。

3．土价定义依据

（1）设定的开发程度。本次估价目的为抵押贷款，因此本次估价设定的开发程度为待估宗地实际开发程度，即宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。

（2）设定的用途、养殖制度与使用年期。经土地估价现场查验，待估宗地实际用途为养殖用地，与登记用途一致，养殖制度为一年养殖的养殖水面，土地使用权的终止日期为2052年7月17日。根据本次评估目的，遵循合法原则及估价期日的正常经营技术管理水平，设定用途为养殖用地，设定养殖制度为一年养殖期的养殖水面，设定农地使用权的使用年期为其剩余使用年期。

八、估价依据

（一）法律、法规和政策文件

1．《中华人民共和国土地管理法》（1998年8月29日第九届全国人民人表大会常务委员会第四次会议修订，1999年1月1日施行）

2．《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月24日国务院令第256号，1999年1月1日施行）

3．《××省土地管理条例》（2000年10月17日××省第九届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过，自2001年1月1日起施行）

4．国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（2001年2月13日，国土资发[2001]44号）

5．原国家土地管理局发布的《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997年1月3日，原国家土地管理局[1997]国土[籍]字第2号）

6．国土资源部《关于印发试行<土地分类>的通知》（2001年8月21日，国土资发[2001]255号）

7．关于建立土地估价报告务案制度的通知（×国土资发[2001]117号）

8．××省人民政府和××省国土资源厅、原××省国土管理局颁发的有关文件

9．××市人民政府和××市国地资源局颁发的有关文件

（二）技术规程

1．中华人民共和国国土资源行业标准（农用地估价规程）（TD/D1006-2003）

2．中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准（城镇土地估价规程）（GB/T18508-2001）

（三）其他

1．委托方提供的有关资料

（1）国有土地使用证复印件

（2）委托方提供的保价对象内的道路、通沟渠泵站灌排水、通电、通讯等方面基础设施的资料

（3）委托方提供的近年财务状况等基本情况资料

（4）委托方营业执照

（5）委托方提供的估价对象土地取得过程、土地利用与权属变更状况的资料

2．受托估价方掌握的有关资料

（1）估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料

（2）估价对象所在地统计资料

（3）估价对象所在地土地利用总体规划

（4）估价对象所在地农用基本情况资料

（5）估价对象所在农地出租、承包等方面的交易实例及有关方件

3．估价人员实际勘察、调查所获取的资料

（1）估价人员实施踏勘和调查收集的有关估价对象权属、基础设施、宗地条件方面的资料

（2）估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象土地利用资料

（3）估价人员实地拍摄的有关估价对象内的土地利用状况的照片以及区域景观照片

（4）估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地水利工程造价信息等方面的资料

九、估价结果

××开发投资有限公司委托评估的××市××闸东南宗地，国有土地使用证书编叼为大土（38）国用（2002）字第1344号，土地登记用途为农用地（90），评估设定用途为农用地，在估价期日二○○三年一月三十一日，使用年期设定为49.48年。设定土地权利为农地使用权，设定耕作制度为一年养殖期的养殖水面，设定开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平下，单位面积国有农地使用权价格为5.84元/平方米，即伍元捌角肆分每平方米；土地登记面积为51，316，330.82平方米，总地价为29，968.74万元，即人民币贰亿玖仟玖佰陆后捌万柒仟肆佰元整。扣除出让金后的国有划拨农地使用权价格3.50元/平方米，国有划拨农地使用权最高可抵押地价为17，960.72万元，即人民币壹亿柒仟玖佰陆拾万柒仟贰佰元整。详见表1《土地估价结果一览表》。