估价技术报告材料
土地估价技术报告内容及规范格式要求.doc
土地估价技术报告内容及规范格式要求[一]封面封面内容和格式如下。
土地估价技术报告[封面标题]项目名称：[ 说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型(土地使用权或其他、等字样)。
估价项目全称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“×县×(市) ”字样]受托估价单位：[ 同“土地估价报告”文字式]土地估价报告编号：[ 同“土地估价报告”文字式]土地估价技术报告编号：[ 说明估价机构对该项目的技术编号，含有“地(名)估价机构简称(年度)(技)字第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度]提交估价报告日期：[同“土地估价报告”文字式]关键词：估价对象所在市、县全名[与项目名称中市、县全名一致] 估价目的：[应简要说明“企业收购、转让、破产、清产核资、合资、其他”等目的]估价机构：[说明估价机构全称]年度：[说明提交土地估价报告日期所在年度][二]正文正文内容和格式如下。
土地估价技术报告[正文标题]第一部分总述[ 分标题]一、估价项目名称[同土地估价技术报告封面][如一个项目涉及两个以上市县时，应分市县分别出具土地估价技术报告]二、委托估价方[ 同“土地估价报告”文字式]三、受托估价方[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书获得时间、估价资格有效期、资格证书编号、法人代表等]四、估价目的[同“土地估价报告”文字式]五、估价依据[同“土地估价报告”文字式]六、估价基准日[ 同“土地估价报告”文字式]七、估价日期[同“土地估价报告”文字式]八、地价定义[同“土地估价报告”文字式]九、需要特殊说明的事项[ 同“土地估价报告”文字式]十、土地估价师签字[ 同“土地估价报告”文字式]十一、土地估价机构[ 同“土地估价报告”文字式]估价机构负责人签字：(机构公章)××××年××月××日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析[ 分标题]一、估价对象描述1-土地登记状况[同“土地估价报告”文字式] 。
房地产估价技术报告
房地产估价技术报告房地产估价技术报告一、个别因素分析：估价对象位于自井区五星街石滩坝居委会同兴路3组团T3号房同兴苑底层，房屋结构为钢混结构，用途为营业用房，房屋建筑面积324.12平方米，房屋所占用土地为出让方式取得，土地使用权面积51.859平方米。
估价对象房屋位于同兴路3组团T3号房同兴苑的底层，长23.18米，宽约15.54米，该宗地座落在自井区五星街石滩坝居委会同兴路，属自贡市城区Ⅱ级用地。
该宗土地形状较规则，四至为东临力拓开发公司土地，南临道路，西临同心路，北临力拓开发公司土地，浅丘地形、宗地内场地较为平坦，地质构造较为稳定，无震灾历史。
基础设施为通供水、排水、供电、通讯、通路、、通气、场地平整，为“六通一平”。
大气符合国家Ⅱ类标准，水体符合Ⅲ类标准。
（二）估价对象权属状况估价对象为自贡市金华房地产开发有限公司所有。
自贡市金华房地产开发有限公司于2002年4月26日取得《房屋所有权证》，证号为自房权证市交字第00035671号，并于2002年4月26日取得《国有土地使用证》，证号为自国用（2002）第021481号，使用权类型为出让土地，用途为商住用地，使用权面积51.859m2，终止日期2048年11月29日。
二、区域因素分析：估价对象所在五星街同兴路区域为自贡市城市规划的自流井－大安主中心的城市核心地带，为市域政治、商贸、科技、文化、教育、旅游中心职能，是自贡集聚规模最大，城市功能最为齐全的综合区，在城市经济中占重要的经济地理位置和区域优势，规划居住人口34万人。
土地级别为Ⅱ级。
三、市场背景分析：自贡市位于四川南部，处于川南五市（自贡、乐山、宜宾、泸州、内江）中心位置。
全市幅员面积4373平方公里，辖四区两县，总人口320余万。
自贡市素以“千年盐都“饮誉古今，又因“恐龙奇观“名扬四海，亦由“南国灯城“蜚声中外，是国家历史文化名城、对外开放城市、省级风景名胜区、全国卫生城市、四川省文明城市。
农用地估价技术报告
农用地估价技术报告项目名称：××开发投资有限公司位于××地号××宗地国有农用地使用权抵押价格评估受托估价单位：×××不产评估咨询有限公司委托估价方：××开发投资有限公司估价日期：二○○三年一月二十至二○○三年一月三十一日编号：[2003] ×××（JS）安第×××号关键词：××市；抵押；××××不动产评估咨询有限公司；2003年第一部分总述一、估价项目名称××开发投资有限公司位××地号38-21-1宗地国有农用地使用权抵押价格评估（××市）二、委托估价（略）三、受托估价单位（略）四、估价目的××开发投资有限公司为筹集建设资金拟以待估宗地国有划拨农用地使用权向银行进行融资抵押。
根据农用地估价的技术规程和原国家土地管理局发布的《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997年1月3日，原国家土地管理局[1997]国土[籍]字第2号）、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审办法的通知》（国土资发[2001]63号）等文件规定，委托方拟对其使用的农用地使用权进行价估。
即评估待估宗地在评估基准日二○○三年一月三十一日，设定待估宗地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。
登记用途为农用地，实际用途为养殖用地，设定使用年期为剩余使用年期49.48年，面积为51，316，330.82平方米的国有农用地使用权价格，为委托方显化资产并向银行进行土地抵押贷款提供客观、公正的土地价格标准。
五、估价期日二○○三年一月三十一日六、估价日期二○○三年一月二十日至二○○三年一月三十一日七、地价定义1．地价内涵本报告所评估的待估宗地地价是指在估价期日二○○三年一月三十一日，现状土地利用条件下，设定土地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。
房产估价技术报告
房产估价技术报告一、估价方法选用一、对房产评估选用的方法估价人员认真分析了所掌握的资料并进行了实地查看,根据估价对象的特点和实际情况,因此采用了如下方法进行评估：1、本次估价的估价目的是对房产进行抵押价值的估价,根据估价人员掌握的资料,估价人员考虑估价对象作为住宅的实际情况,所以选用市场法作为第一种估价方法;市场法：市场法是将估价对象与在估价时点有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法;2、估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查看后,根据估价对象的特点及实际情况,遵照国家标准房地产估价规范,经过反复研究,选取收益法作为本次评估的第二种方法;收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法;3、对上述两种方法所得结果进行综合,对两种方法的估价结果进行算术平均,确定最终的估价结果;二、估价测算过程一市场法分析测算过程1、比较案例选取估价人员在广泛搜集房产交易案例的基础上,遵循替代性原则,选取与估价对象相近地段、相同用途、交易情况类似,处于同一供求圈的交易实例A、B、C作为比较实例,求取估价对象房产比准价格;具体情况见表一表一2、编制比较因素指数表表二3、编制比较因素修正系数表取平均值,得估价对象一层房产平均比准单价：3455+3425+3445/3=3442元/m22、采用收益法测算估价对象价格1求取年有效毛收入根据目前安新县同类房产市场状况并结合估价对象具体情况,确定其租金水平均值为元/平方米·天,每年按360天计；空置期按10天、空置率按5%计;确定其年有效毛收入;2求取年运营费用a、管理费按照同类物业一般水平以年毛收入的3%计算：b、维修费按市场一般惯例取重置价的%c、保险费按市场一般惯例为重置价的‰d、税费出租房税费：房产税按年租金收入的12%征收；营业税按租金收入的5%征收；城市建设维护税按营业税的1%征收；教育费附加按营业税的4%征收；其他税率为%；综合税费率为年租金收入的18%;年运营费用=a+b+c+d3求取年净收益年净收益=有效毛收入－年运营费用重置价的确定：重置价格参考安新县近期同类工程造价并结合估价对象的结构、装修、设备、设施综合确定估价对象的重置价格为2000元/㎡;4收益法求取估价对象房产价格评估对象建筑物建成于2002年,钢混构建筑物耐用年限剩65年,故其剩余经济寿命按65年计算;资本化率取7%以近期的一年期定期存款利率作为安全利率,加上一定的风险调值系数后综合确定,根据公式：arV n+g-=g-+1/()r]1()/(n)[1式中：V——有限年期房产价格；a——未来第一年纯收益；r——资本化率,此处取7%；g——租金增长率,取2%n——估价对象剩余房产使用权年限;此公式的假设前提是：①收益年限为有限年n；②净收益未来第一年为a,此后按数额g逐年递增；③资本化率为r,r不等于零;评估测算表3、估价结果评估人员根据估价目的,本着公平、公正、客观的原则,按照评估工作程序,运用科学合理的评估方法,并在认真分析现有资料的基础上,经过周密准确的测算,并详细考虑了影响房产价格的各项因素,根据保定市同类房产的房价水平及评估人员的估价经验综合,认为将两种方法测算结果进行算数平均作为最终评估价格;房地产单价=3442+4008/2=3725元/m2;房地产总价=3725=万元大写金额取整：陆拾玖万壹仟肆佰元整币种：人民币;。
土地估价技术报告范文
土地估价技术报告范文一、引言土地估价是指对土地的价值进行评估和确定的过程，是土地经营、出让、转让和抵押等过程中必不可少的环节。
土地的价值不仅受到自然因素的影响，还受到政策、市场和社会因素的综合影响。
本报告将结合实际情况，通过对土地的位置、用途、市场需求等因素的分析，运用先进的土地估价技术和方法，对目标土地的价值进行评估和确定，以期为土地相关交易提供客观的参考依据。
二、土地估价技术及方法1. 土地估价技术（1）GIS技术：地理信息系统（GIS）技术是一种能够将地理空间信息与非空间属性信息相结合的信息系统。
通过利用GIS技术，可以对土地的位置、周边环境、交通、市场需求等因素进行综合分析，为土地估价提供科学依据。
（2）遥感技术：遥感技术是指通过卫星、飞机等远距离的传感器获取地球表面特征信息的技术。
利用遥感技术，可以获取大范围的土地信息，为土地估价提供大数据支持。
（3）模型分析：运用经济、数学和统计学模型，对土地的经济、社会和市场因素进行分析和预测，以判断目标土地的价值。
2. 土地估价方法（1）比较法：根据市场上相似土地的成交价格和特征，对目标土地进行比较估价，确定目标土地的价值。
（2）收益法：通过对土地的潜在收益进行分析，包括土地的开发潜力、租金收益等，来确定土地的价值。
（3）成本法：根据土地的开发成本、复垦成本等来确定土地的价值，主要适用于农业用地和未开发地块。
三、土地估价步骤1. 数据搜集：收集目标土地的位置、面积、地形、土质、用途、周边环境、社会经济条件等相关信息。
2. 土地调查：实地调查目标土地的情况，包括地形地貌、土壤状况、植被分布、自然资源等因素。
3. 分析评估：通过土地估价技术和方法，对目标土地进行分析评估，确定其市场价值。
4. 报告编制：将分析结果整理成形成一份完整的土地估价报告，包括土地信息、估价依据、估价方法和结论等内容。
四、案例分析以某市某地块为例，该地块位于市中心区域，地理位置优越，交通便利，周边配套设施齐全。
2024年土地估价师土地估价案例与报告资料土地估价技术报告
土地估价是指通过对土地及其相关要素进行定量分析和评估，确定土地的市场价格或价值的过程。
下面是一份关于土地估价的技术报告，包括案例研究和相关资料。
一、项目背景和目的本次土地估价案例研究的目的是对位于城市商业中心区的一块土地进行估价，并确定其市场价格。
该土地原为一座老旧的建筑物，拆除后作为商用土地用途待开发。
本次研究旨在为土地所有者提供一个准确、可靠的市场估价，以便拆除后的土地能够得到合理的开发和利用。
二、项目范围和数据采集本次估价研究涉及的土地面积为2000平方米，位于城市商业中心的黄金地段，周边商业设施齐全，交通便利。
为了进行估价分析，我们收集了以下数据：1.周边类似地块的估价数据：对周边已售或已租赁的商业土地进行市场价格调研，包括面积、用途、出租或售价、租金等信息。
2.土地市场调研：对该城市商业地块的市场需求、租金价格、市场前景等进行调查。
3.土地特征调查：对该土地的地理位置、周边环境、道路交通情况等进行实地调查，以确保所得数据准确。
三、估价方法和分析在本次土地估价中，我们采用了市场比较法、收益法和成本法等综合方法进行分析。
1.市场比较法：通过对周边类似地块的市场价格进行比较，得出该土地的市场价格参考。
2.收益法：该土地拆除后可用于商业开发，因此我们采用了收益法进行估价。
根据现有市场需求和位置优势，预测该土地商业开发后的租金收入，并以此为基础计算出土地的市场价格。
3.成本法：该土地原有建筑物需要拆除，所以我们还考虑了拆除成本和土地开发成本等因素。
综合以上三种方法的结果，并考虑其他因素（如市场需求和风险等），得出了土地的估价结果。
四、估价报告和建议根据我们的估价分析，该商业中心区的土地估价为X万元。
以下是我们的建议：1.开发建议：拆除原有建筑后，该土地适合开发商业用途。
可以考虑建造一座现代化商业大厦，以满足当地商业需求并获得长期租金收入。
2.风险提示：尽管该土地位于商业中心，但市场风险和竞争压力较大。
资产评估报告估价技术报告范文
资产评估报告估价技术报告范文资产评估报告估价技术报告 1一、委托方、资产持有方及评估报告其他使用方1、委托方、资产持有方:某某汽车制造厂，主营业务:汽车制造，该制造厂属于本行业同类产品的中型骨干企业，目前经营状况良好。
2、评估报告其他使用方:企业合资经营相对应的出资公证机构及法律、法规另有规定的使用方。
二、评估目的为委托方合资项目出资公证这一经济行为提供资产价值参考依据。
三、评估对象及评估范围本次评估对象为委托方委托评估的以企业持续经营价值反映的企业股东全部权益价值。
本次评估的范围为委托方拟进行合资的汽车制造厂整体持续经营价值，具体包含企业近3年来的各项收入支出现金流，以及对未来5年的净现金流量的测算。
四、价值类型及定义本次评估所使用的价值类型为持续经营价值。
持续经营价值是指被评估企业按照评估基准日时的用途、经营方式、管理模式等持续经营下去所能实现的预期收益或现金流量的折现值。
五、评估基准日本项目评估基准日定为20某某年1月1日，这样与实际现场勘察、评估信息资料分析以及评估目的的实现日期较为接近，有利于评估目的的实现。
评估中所采用的价值标准是评估基准日有效的持续经营价值标准。
六、评估依据1、法律法规依据(1)中华人民共和国国务院令第91号(1991年)《国有资产评估管理办法》;(2)原国家国有资产管理局国资发[1992]第36号《国有资产评估管理办法施行细则》;(3)国务院国有资产监督管理委员会第12号令(2023年)《企业国有资产评估管理暂行办法》;(4)其他与本项评估有关的法律法规。
2、评估准则依据(1)财政部发布的《资产评估准则-基本准则》、《资产评估职业道德准则-基本准则》、《资产评估准则-评估报告》、《资产评估准则-评估程序》、《资产评估准则-工作底稿》、《资产评估价值类型指导意见》;(2)财政部发布的《企业会计准则》、《企业会计制度》;(3)中评协发布的《资产评估操作规范意见(试行)》、《企业价值评估指导意见(试行)》、《企业国有资产评估报告指南》;(4)中注协发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》;(5)其他与本项评估有关的评估准则、规范。
估价技术报告范本
估价技术报告一、估价对象及范围：1、估价对象状况：估价对象位于某某市某某小区，小区位某某镇，某路西。
小区内道路硬化，绿化、物业管理较好，开发程度达到（通给水、通排水、通电、通路、通讯、燃气和场地平整）六通一平，小区公交车通达市内，交通比较便利。
综合评价小区环境较好。
2、权益状况如下：①估价对象所有权人为XXXX房地产开发有限公司；②土地使用权证：XXXX号，用途为住宅，使用权类型为出让；③房屋所有权证：XXXX；④估价对象均为混合结构，多层。
水、电、暖配套齐全，共计23套，面积2076.35平方米。
二、估价目的：为确定货币安置补偿价格提供参考。
三、价值定义：公开市场价值标准。
四、估价时点及其确定理由：二〇一六年六月十八日，以实地查勘之日确定估价时点。
五、评估思路及方法：根据调查，估计对象为多层混合结构，均为一般装修现房，小区正常对外出售，周围房产成交案例比例比较丰富，故我们采用成本法与市场比较法结合。
六、测算过程：A、成本法公式采用：重置成本=建造成本+管理费用+投资利息+税费+开发利润评估单价=楼面地价+重置成本1、楼面地价：依据XXXX市2014年6月XXXX政发[2014]12号文公布的土地基础地价标准，二级区位土地开发程度达到“六通一平”的70年出让期住宅用地的基准地价为53.9万/亩，越合808元/平方米。
依据小区规划图该住宅小区用地容积率为1.35，则估价对象的楼面地价为：808÷1.35=598.52（元/平方米）2、建造成本：建造成本是指在取得的建设用地上进行基础设施和房屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括下列几项：（1）房屋建筑安装工程费，包括建筑房屋所发生的土建工程费用、安装工程费用等。
估价对象为多层混合结构，根据乳山市类似建安工程费用估算，多层混合为1100元/平方米。
（2）前期各项专业费用（包括城市基础设施配套费、规划、设计、勘察、地质勘探、质监、招标、保险等费用），依据各项取费标准估算为610.3元/平方米。
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估价技术报告1、一般因素分析A、基本要素市位于省中南部，1957年建市，因市区建在“山顶平坦如削”的下而得名，地处京广、焦枝两大铁路干线之间，并有漯宝铁路与两大干线相连。
现辖汝州、舞钢两个市，叶县、鲁山、宝丰、郏县四个县，新华、卫东、湛河、石龙四个区，总面积7882平方公里，总人口490.4万。
市区面积70多平方公里，人口92.4万。
以其优越的自然环境、丰富的矿产资源、雄厚的工业基础以及悠久灿烂的历史文化，备受中外瞩目。
自然环境优越。
属暖温带大陆性季风气候，四季分明，气候温和，雨量充沛，有沙河、汝河、澧河、甘江河等31条河流，大中型水库175座，库容28亿立方米。
境丛林叠嶂，山峦起伏，国家4A级石人山风景旅游区、石漫滩国家森林公园、白龟山风景旅游区、昭平湖风景旅游区，山明水秀，交相辉映，堪称一方胜景。
矿产资源丰富。
已探明各类矿藏57种，其中原煤储量103亿吨，是中南地区最大的煤田，素有“中原煤仓”之称；盐储量2300亿吨，居省第一位，是我国第二大井盐产地；铁矿石保有储量9.73亿吨，占省储量的76.3%，是全国十大铁矿之一。
城建学院坐落在省市新城区白龟湖畔，是省唯一一所以工科为主，以“城建”为特色的省属本科高校。
学校占地面积1730亩；校舍总建筑面积63.23万平方米，其中教学行政用房总面积为29.96万平方米，学生宿舍总面积18.12万平方米；现有教职工1128人，专任教师840名，其中正高职称75人、副高职称238人，硕士学位以上教师608人，高职比37.1%，高学历比72.3 %；固定资产总值8.81亿元，其中教学科研仪器设备总值1.29亿元，教学实验室（中心）82个；藏书总量185.62万册（含电子图书45.81万册），各类中外文文献数据库21个；各类运动场和体育馆面积10.86万平方米。
学校设有土木与材料工程系（土木系）、环境与市政工程系（环政系）、城市规划与建筑系（规建系）、建筑环境与能源工程系（建能系）、建筑工程管理系（建管系）、测绘与城市空间信息系（测绘系）、交通工程系（交通系）、计算机科学与工程系（计算机系）、电气与电子工程系（电气系）、化学与化学工程系（化工系）、生物工程系（生物系）、工商管理系（工商系）、数理系、外国语系（外语系）、法律系（思想政治教学部）、艺术系、体育教学部、继续教育学院、国际教育学院和软件工程学院等20个系（部、院）。
设有42个本科专业、8个专科专业，涵盖工学、管理学、理学、文学、法学、经济学等六大学科门类，目前全日制本专科在校生18031人，面向全国30个省、直辖市、自治区招生。
建校以来，共为国家培养5万多名各级各类专业技术人才。
B、产业政策一是严格调查。
通过与工商行政管理部门建立信息交换制度，认真查验，及时掌握辖区下岗失业人员优惠证件和再就业的情况；同时要求税管员深入纳税户严格调查申请报批事项，查验其真实性和合法性，收集整理有关资料并形成调查报告。
二是严格审批。
对申请减免税的报批容、方法和报批程序严格按相关文件规定进行资格审查，防止弄虚作假。
三是严肃纪律。
要求审批调查人员自觉遵守廉政纪律，严禁利用减免税审批调查谋取个人私利，调查必须做到程序合法、文书齐全。
对各基层局的再就业优惠政策落实情况进行单项监督考核，对相关企业、个体户进行定期抽查、走访，对违规审批者进行责任追究。
四是严格跟踪管理。
把享受下岗再就业税收优惠政策的个体户在各办税服务大厅公示，以接受社会和纳税人的监督。
五是优化纳税服务。
将下岗失业人员再就业税收优惠政策汇编成册，发放到企业和个体工商户，并通过举办税收优惠政策现场咨询、提供纳税辅导等方式，全方位宣传下岗再就业税收优惠政策。
C、市场背景分析近几年，市的经济运行态势良好，城市建设方面更是成绩显著.同时作为城市建设主力的房地产业也得到了迅速发展.国家有关部门相继出台了一系列有关房地产业的政策措施,对普通居住房地产市场的利好影响显著,而普通居住房地产市场的势必刺激地区的整体经济发展.。
2010年9月房地产市场分析报告2010年9月份，市城区商品房上市面积1.96万平方米，上市量同比增长46.5%，环比减少88.5%；月末累计可售面积44.59万平方米，同比增长21.3%，环比减少15.1%。
其中：商品住房上市面积1.90万平方米，同比增长41.9%，环比减少87.4%；月末累计可售面积35.41万平方米，同比增长15.9%，环比减少17.9%。
9月份，城区商品房销售面积9.91万平方米，成交量同比增长42.8%，环比增长12.4%；销售金额2.99亿元，成交额同比增长58.4%，环比增长9.2%；销售均价3026元/平方米，同比上涨10.9%，环比下降2.8%。
其中：商品住房销售940套，同比增长91.1%，环比增长13.7%；销售面积9.64万平方米，同比增长49.8%，环比增长12.9%；销售金额2.81亿元，同比增长85.3%，环比增长22.5%；销售均价2910元/平方米，同比上涨23.7%，环比上涨8.5%。
............ 2、个别因素分析土地使用总面积：3200平方米用途为商业建筑总面积：5903平方米土地使用年限：40年剩余32年宗地形状：矩形层数：4层坡度：平整建筑覆盖率：54%结构类型：钢筋混凝土结构建成年月：2005年建筑物状况：结构质量良好，房屋维护保养状况好，市政条件完善，所需上下供水、供电、通讯条件好。
一、区域因素分析估价对象位于市城建学院生活区，紧邻教职工餐厅，二餐厅，一餐厅，山顶小操场，校医院，交通便利人流量大，是校学生们休闲娱乐，闲暇消遣的最佳场所。
１、基础设施完备程度估价对象所在区域基本设施完善。
供水、排水、供电，对外交通设施完备。
区域地质条件上乘。
２、交通状况估价对象面临同心路，该道路是城建学院的主要道路之一，途径服务楼、山顶小操场、图书馆、教师公寓，二号服务楼南侧的女贞路直通教学区，交通便利。
３、繁华程度估价对象坐落于城建学院生活区，是校的繁华区域。
位于大多数学生吃饭购物的必经之路，交通便捷度较高４、土地等级及基准地估价对象所在区域为市三级地段，其住宅用地基准地价市市区土地基准地价表（更新）更新时间：2010-01-27备注：1、本基准地价表适用于市市区（含新城区）围的国有土地。
2、市市区（含新城区）基准地价的涵为：正常市场条件下，各土地级别区域，在七通一平（通路、通上水、通下水、通电、通迅、通气、通暖、土地平整）土地开发程度条件、商服用地容积率为2.0、交通运输用地容积率为1.2、工矿仓储用地容积率为1.0、住宅用地容积率为1.8、公共管理与公共服务用地容积率为1.4、特殊用地容积率为1.2、水域有水利设施容积率为1.0的条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。
3、用途按商业、住宅、工矿仓储等7个用途区分，年期均为法定最高出让年限，即商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年、公共管理与公共服务用地50年、交通运输用地50年、水利设施用地50年、特殊用地50年。
二、市场背景分析近数年来，宏观经济持续高速健康发展，国民经济持续增长。
估价对象所在地段客流量大。
配套设施齐全，商业繁华程度高，区域位置相对比较优越。
作为商业用地应有较为乐观的市场前景。
随着估价对象所在区域基础设施的完善和房地产市场的日渐发育，房地产市场价格有上涨的趋势，受本次评估的估价目的估价时点的制约未考虑该因素的影响。
三、最高最佳使用分析所谓房地产的最高最佳使用是在遵循合法原则的前提下能使该房地产获得最大经济利益的使用方式。
按规划限定估价对象为商业用途。
据估价人员现场勘察了解的估价对象的平面布局和实物状况分析以及对周边环境和房地产市场的调查研究，我们判定该房地产目前的商业用途已符合最高最佳使用的原则，并以此作为本报告的估价前提。
四、估价方法的选用根据估价对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区市场状况的调查和对评估对象的实地勘察，并遵循房地产市场价格评估的确定原则。
选取收益法、成本法作为本次评估的基本方法。
收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常净收益折算到估价时点上的现值求其之和得出估价对象房地产价格的一种方法。
成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必须费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金的出估价对象房地产价格的一种估价方法。
五、估算测算过程(一) 利用成本法求取估价对象的价格成本法的理论依据可以从卖方的角度或买方的角度来考虑。
从卖方的角度考虑，成本法的理论依据是生产费用价值论。
从买方的角度考虑，成本法的理论依据是替代原理。
已知条件:宗地面积3200㎡,可出租面积1717㎡,土地取得费20万/亩,土地开发成本320元/㎡，土地还原率5%，银行贷款利息率6.65%，总投资利润率20%，土地增值收益率20%。
计算步骤：1、计算土地取得费土地取得费=20万/亩=300元/㎡2、计算土地开发成本土地开发成本=320元/㎡3、计算投资利息（计息期为一年）投资利息=300*6.65%+320*6.65%=41.23元/㎡4、计算开发利润开发利润=（300+320）*20%=124元㎡5、计算土地增值收益土地增值收益=（300+320+41.23+124）*20%=157.046元/㎡6、计算土地价格土地价格=土地取得费+土地开发成本+投资利息+开发利润+土地增值收益=300+320+41.23+124+157.=942.276元/㎡7、进行可出让土地比率修正开发区可出让土地比率=开发区可出让土地面积/开发区土地总面积*100%=1717/3200*100%=53.656%可出让土地的平均单价=942.276/53.656%=1756.143元/㎡8、进行土地使用权年期修正商业用地出让（40年）价格=1756.143*[1-1/(1+0.05)^40]=1514.412元/㎡9、计算该宗地土地总价格该宗土地价格=1514.412*3200=4846120元10、计算土地单价土地单价=土地总价格/宗地总面积=4846120/3200=1514.41（元）(二)收益法土地重置价格中采用的是基准地价，应对其进行地价的修正采用收益法求取估价对象的价格1、收益法的理论依据是经济学中的预期原理，房地产的价格是基于市场参与者对其未来所能获取的预期收益或得到的满足的程度，而不是基于其历史价格，即生产它所投入的成本或过去的市场状况。
２、计算公式：V=a/r[1-1/(1+r)^n]３、确定资本化率资本化率=抵押贷款占不动产价格的比例*抵押贷款利息率+自有资金占有不动产的比例*自有资金收益率=0%*5%+100%*8%=8%4、计算收益价格（假设每年有20%的房子能出售）（1）房地总收益=年租金=73.7*1717*77%+12*752*75%=1220102.1（元）a管理费=年总收益*3%=1220102.1*3%=36603.1（元）b年维修费＝房屋重置价格*2%=1000*5903*2%=118120（元）c年保险费＝房屋重置价格*1.5‰=1000*5903*1.5‰=8854.5（元）d年税金＝建筑面积*32=5903*32=352473.6（元）e年折旧费＝C(1-R)/N=1000*5903/39=151359.0（元）（2）年房地总费用=a+b+c+d=151359（元）建筑物现值=建筑物重置价格*建筑面积-年折旧费*已使用年限=1000*5903-151359*6=4994846（元）（3）V=a/r[1-1/(1+r)^n]=4994846*8%/(1-1/(1+8%)^32=436812.9（元）因此，建筑物年净收益价格=436812.9（元）（4）土地年净收益=总收益-总费用- 建筑物年净收益=1220102.9-352473.6-436812.9=6806886.6（元）因此土地单价=土地年净收益/宗地总面积=6806886.6/3200=2127.2（元）（一）估价对象最终价格确定成本法测算的房地产价格是指重新建造估价对象所必须的费用和开发应得的正常利润；收益法的理论依据为预期原理，三者从不同的角度体现了估价对象的客观合理价格。