房地产评估技术报告
房地产估价报告范本
房地产估价报告范本目录1. 报告概述 (2)1.1 报告目的 (3)1.2 估价对象简介 (4)1.3 报告编制背景 (4)2. 估价范围及内容 (5)2.1 房地产范围 (6)2.2 估价内容 (6)3. 估价方法与技术路线 (7)3.1 估价方法选择 (9)3.2 技术路线确定 (11)3.3 评估流程 (12)4. 房地产估价结果 (14)4.1 总体估价结果 (14)4.2 细分估价结果 (16)4.3 估价结果分析 (17)5. 房地产基本情况介绍 (18)5.1 房地产位置及环境 (19)5.2 房地产权属情况 (20)5.3 房地产建筑及设施情况 (21)6. 房地产市场分析 (21)6.1 市场概况 (23)6.2 市场需求分析 (25)6.3 市场竞争情况分析 (26)7. 房地产估价结论与建议 (27)7.1 估价结论 (28)7.2 建议和注意事项 (28)1. 报告概述本报告是对某房地产项目进行深入评估的全面报告，经过充分的市场分析、实地考察和数据分析，本报告旨在提供一个全面、客观、准确的房地产估价结果。
本报告基于专业的评估方法和严谨的数据分析，旨在为相关机构、投资者、开发商及个人提供有价值的参考信息。
本报告概述部分将简要介绍估价背景、目的、范围及所采用的评估方法。
随着经济的持续发展和城市化进程的加快，房地产市场持续活跃，房地产市场估价的需求也日益增长。
本次估价的房地产项目位于城市核心区域，地理位置优越，周边配套成熟，具有极高的市场价值和投资潜力。
项目所属地块用途为住宅和商业用途，未来发展前景广阔。
在此背景下，我们接受了客户的委托，对该项目进行房地产估价。
本次房地产估价的主要目的在于提供一个准确、合理的价值评估结果，以供参考决策之用。
估价结果将作为项目投资者、开发商决策的重要依据，同时也为金融机构、政府部门等提供重要的参考数据。
本次估价还旨在分析房地产市场的趋势和未来发展前景，为相关人士提供决策支持。
房地产估价报告范本(两篇)2024
引言概述：房地产估价报告是根据市场需求和实际情况进行房产估价的一项重要工作。
本文旨在提供一个房地产估价报告范本，以帮助估价人员根据具体情况进行合理的估价工作。
该范本包括引言概述、正文内容、总结等部分。
在正文内容中，将详细阐述房地产估价的五个大点，并进一步细分为五至九个小点进行详细说明。
正文内容：一、市场背景分析1.当前经济形势分析：通过对国家和地区的经济状况、政策导向以及金融环境等方面的综合评估，分析房地产市场的发展趋势。
2.区域发展分析：通过对目标房地产项目所处地区的人口增长、基础设施建设、就业市场等方面的评估，分析该区域的房地产市场情况。
二、项目概况1.项目位置分析：对目标房地产项目所处地理位置的交通便利度、教育资源、医疗资源等方面进行评估，分析项目的地理位置优势。
2.建筑规模分析：评估目标房地产项目的总建筑面积、楼层数、户型结构等因素，从而确定项目的建筑规模。
3.用地情况分析：对目标房地产项目的用地面积、用地性质、用途规划等进行评估，分析项目的用地特点。
三、市场竞争力分析1.周边环境分析：通过对目标房地产项目周边商业设施、教育机构、医疗机构等方面的评估，分析项目的周边环境优势。
2.同类项目对比分析：通过对周边同类型房地产项目的销售情况、价格走势等进行比较，分析目标项目在市场竞争中的优势和劣势。
四、市场需求分析1.宏观经济环境对房地产需求的影响：通过对宏观经济环境的分析，评估目标项目所在区域的房地产需求趋势。
2.潜在购房人群分析：通过对目标项目所在区域人口结构、收入水平等的评估，确定潜在购房人群的数量和特点。
3.供需关系分析：通过对目标项目所在区域的供应和需求情况进行评估，分析市场上房地产的供需关系，帮助预测项目的销售情况。
五、估价结果与评估方法1.估价结果分析：通过综合考虑市场背景分析、项目概况、市场竞争力分析和市场需求分析等相关因素，给出对目标房地产项目的估价结果。
2.估价方法说明：详细介绍采用的估价方法，并解释为什么选择这种方法，以保证估价结果的准确性和可靠性。
房地产评估技术报告
房地产评估技术报告房地产评估技术报告是一份包括房地产物业技术分析、市场调查及评价、政策法规分析等内容的评估报告。
它是一项重要的房地产评估工作，旨在对不动产的价值进行准确定量化和评估。
下面将从技术报告的作用、流程和关键要素三方面对其进行分析。
一、技术报告的作用房地产评估技术报告对于房地产评估的过程具有非常重要的作用：1.提供详细的技术评估资料，可为评估过程中提供实质性的数据支持及补充信息，协助评估师进行评估。
2.客观评估房地产价值，为房地产的交易、投资、融资、担保等活动提供基础知识，避免因价格评估决策失误而造成经济损失。
3.评估报告的结果可作为政府对房地产市场的监管指导，为立法者提供关键数据。
二、技术报告的流程房地产评估技术报告的流程分成几个部分，包括收集资料、物业估价、市场调查及评价、政策法规制定、评估结果分析、以及评估报告和建议书的撰写等步骤。
具体如下：1.收集资料：通过对房地产处于的经济、政治、市场、社会和物业情况等因素进行系统性的调研和分析，了解评估对象的基本资料、历史价值及发展趋势等信息。
2.物业估价：通过收集物业开发商和业主的意见，及其物业管理方式、使用状况、建筑质量、用途、规划以及物业优缺点等相关资料，分析物业实际价值。
3.市场调查及评价：通过市场需求、竞争力、市场潜力及相关价格水平等数据，分析目标区域所处市场的规模、需求以及市场竞争格局，以便评估师更好地分析物业的市场价值。
4.政策法规制定：评估师需要深入了解房地产行业和市场监管政策、法规等常识，以便对房地产及相关产业的发展趋势作出分析和预测。
5.评估结果分析：在综合分析加工各类资料后，评估师进行结果分析，奠定价值评估的基础。
6.评估报告和建议书的撰写：对每一个关键步骤的分析、分配、研究和磋商，撰写出评估报告和建议书，为客户提供符合市场价格的评估结果和方案。
三、技术报告的关键要素1.技术分析：评估报告需要对物地产环境进行详细解读和分析，以了解地段、物业本身和未来可能的改进方案等方面。
房产估价技术报告
房产估价技术报告一、估价方法选用一、对房产评估选用的方法估价人员认真分析了所掌握的资料并进行了实地查看,根据估价对象的特点和实际情况,因此采用了如下方法进行评估：1、本次估价的估价目的是对房产进行抵押价值的估价,根据估价人员掌握的资料,估价人员考虑估价对象作为住宅的实际情况,所以选用市场法作为第一种估价方法;市场法：市场法是将估价对象与在估价时点有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法;2、估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查看后,根据估价对象的特点及实际情况,遵照国家标准房地产估价规范,经过反复研究,选取收益法作为本次评估的第二种方法;收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法;3、对上述两种方法所得结果进行综合,对两种方法的估价结果进行算术平均,确定最终的估价结果;二、估价测算过程一市场法分析测算过程1、比较案例选取估价人员在广泛搜集房产交易案例的基础上,遵循替代性原则,选取与估价对象相近地段、相同用途、交易情况类似,处于同一供求圈的交易实例A、B、C作为比较实例,求取估价对象房产比准价格;具体情况见表一表一2、编制比较因素指数表表二3、编制比较因素修正系数表取平均值,得估价对象一层房产平均比准单价：3455+3425+3445/3=3442元/m22、采用收益法测算估价对象价格1求取年有效毛收入根据目前安新县同类房产市场状况并结合估价对象具体情况,确定其租金水平均值为元/平方米·天,每年按360天计；空置期按10天、空置率按5%计;确定其年有效毛收入;2求取年运营费用a、管理费按照同类物业一般水平以年毛收入的3%计算：b、维修费按市场一般惯例取重置价的%c、保险费按市场一般惯例为重置价的‰d、税费出租房税费：房产税按年租金收入的12%征收；营业税按租金收入的5%征收；城市建设维护税按营业税的1%征收；教育费附加按营业税的4%征收；其他税率为%；综合税费率为年租金收入的18%;年运营费用=a+b+c+d3求取年净收益年净收益=有效毛收入－年运营费用重置价的确定：重置价格参考安新县近期同类工程造价并结合估价对象的结构、装修、设备、设施综合确定估价对象的重置价格为2000元/㎡;4收益法求取估价对象房产价格评估对象建筑物建成于2002年,钢混构建筑物耐用年限剩65年,故其剩余经济寿命按65年计算;资本化率取7%以近期的一年期定期存款利率作为安全利率,加上一定的风险调值系数后综合确定,根据公式：arV n+g-=g-+1/()r]1()/(n)[1式中：V——有限年期房产价格；a——未来第一年纯收益；r——资本化率,此处取7%；g——租金增长率,取2%n——估价对象剩余房产使用权年限;此公式的假设前提是：①收益年限为有限年n；②净收益未来第一年为a,此后按数额g逐年递增；③资本化率为r,r不等于零;评估测算表3、估价结果评估人员根据估价目的,本着公平、公正、客观的原则,按照评估工作程序,运用科学合理的评估方法,并在认真分析现有资料的基础上,经过周密准确的测算,并详细考虑了影响房产价格的各项因素,根据保定市同类房产的房价水平及评估人员的估价经验综合,认为将两种方法测算结果进行算数平均作为最终评估价格;房地产单价=3442+4008/2=3725元/m2;房地产总价=3725=万元大写金额取整：陆拾玖万壹仟肆佰元整币种：人民币;。
成本法+基准地价房地产估价技术报告
成本法+基准地价房地产估价技术报告房地产估价技术报告⼀、个别因素分析1.交通条件估价对象坐落于天津市宝坻区⽼城区西北侧，东临北街、南临西街、西临近西城路、北临近北城路，交通便捷度⾼，道路通达能⼒较强。
2.基础设施条件估价对象的宗地红线外基础设施达到“五通”，红线内“五通⼀平”（给⽔、排⽔、通电、通讯、通路和场地平整）。
3.环境状况估价对象属于宝坻区中⼼城区⼆级住宅⽤地，三级商业⽤地，南距宝坻区⼀级商业中⼼—东街约400⽶，附近有宝坻百货⼤楼、富达商城、春起国美电器、永基伟业电器商城等⼤型商业⽹络。
⼆、区域因素分析宝坻地处京、津、唐三⾓的中⼼腹地，北倚燕⼭，西靠⾸都，东临渤海。
城区西北距北京70公⾥，东距唐⼭80公⾥，东南距中国北⽅重要的国际港⼝天津新港90公⾥，东距秦皇岛港200公⾥，以宝坻为圆⼼百公⾥半径范围内有3700万⼈⼝，占京津冀北地区总⼈⼝的60%。
从宝坻出发5⼩时车程范围内，可覆盖华北、东北、西北、中原的47个⼤中型城市，辐射3亿⼈⼝，市场空间⼗分⼴阔。
宝坻拥有⾼密度的⽴体交通⽹络，毗邻⾸都和天津两⼤国际机场和天津新港、秦皇岛港、京唐港三⼤港⼝；京沈、津蓟两条⾼速公路⼗字交汇，纵横穿越宝坻全境，并留有6个出⼝；宝坻境内及周边另有京唐、津围等12条国家级⼲道；境内铁路与全国铁路⽹相连；穿越宝坻的蓟塘⾼速公路即将开始建设，京沪津蓟⾼速联络线正在规划中；规划中的“北京--宝坻--天津城际快轨”贯穿宝坻全境，宝坻京津通衢的地位⽇益巩固。
宝坻现有⼯业企业5000余家，逐步形成了轻纺服装、⾷品、⽂体、建材、地毯、家具六⼤⽀柱产业，机械、塑料、汽车、电⼦、⽣物制药等⾏业正在迅速崛起。
⾹港合⽣创展集团、中国飞跃集团、⼤连实德集团、⽇本根来株式会社等⼀⼤批国内外知名企业先后投资宝坻，显⽰出宝坻巨⼤的“磁⽯”效应。
以宝坻为圆⼼5⼩时车程范围内拥有各类企业65万家，可提供电⼦信息、汽车、冶⾦、化⼯、⽣物技术与现代医药、新能源及环保等产业所需要的丰富的配套资源。
房地产估价报告范本(一)2024
房地产估价报告范本（一）引言概述：本文旨在提供一个房地产估价报告范本，以帮助读者理解如何编写一个完整的房地产估价报告。
估价报告是评估房地产价值、确定房地产市场价格以及提供买卖双方参考意见的重要文件。
本文将按照以下五个主要方面进行详细阐述：市场概况、估价方法、评估对象、数据分析和估价结论。
正文：一、市场概况：1. 区域概述：介绍所在地区的地理位置、发展潜力和环境特点。
2. 市场趋势：分析当前房地产市场的状况，包括供需关系、价格波动和销售情况等。
3. 临近设施：说明周边的交通、商业、教育和医疗设施，以及对房价和市场需求的影响。
4. 政府政策：列举相关的政府政策和法规，比如楼市调控政策和土地使用规划等。
5. 竞争分析：对周边类似物业的价格、销售情况和竞争力进行比较和评估。
二、估价方法：1. 市场比较法：介绍常用的市场比较法，通过对类似物业的销售价格进行对比，确定房屋的市场价值。
2. 收益法：说明收益法的基本原理，针对商业物业或产生租金收入的物业，通过估算未来的产生收入和投资回报，确定房产的现值。
3. 重置成本法：介绍重置成本法的原理，通过计算重建或替换房屋所需的成本，确定物业的价值。
4. 报废及盈余法：说明如何根据物业的寿命及未来现金流预期，计算物业目前的残值和潜在盈余。
5. 综合法：综合运用以上多种方法，根据实际情况和需求，确定最终的估价结论。
三、评估对象：1. 物业信息：提供被评估物业的基本信息，包括位置、用途、建筑类型、建造时间、土地面积和建筑面积等。
2. 报告目的：明确估价报告的编写目的，比如购房贷款、房产转让或保险索赔等。
3. 检查方法：说明评估师采取的检查方法和数据来源，例如市场调研、房屋内部检查和权威数据查询等。
4. 评估标准：根据国家或地方的评估准则和估价师的专业规范，确定评估的标准和方法。
5. 风险评估：对评估对象进行综合评估，包括风险和不确定性因素的考虑，以确保评估结果的准确性和可靠性。
房地产评估实验报告
房地产评估实验报告引言房地产评估是一个重要的过程，它确定了房产的价值和潜在风险。
在这个实验报告中，我们将介绍一种基于数据分析的房地产评估方法。
该方法结合了经济因素和市场趋势，以提供准确的房产估值。
在实验中，我们使用了一组房产数据，并应用了该方法进行评估。
数据收集首先，我们需要收集房产数据，这些数据包括房屋的面积、位置、年龄、房间数量等。
我们还可以收集其他相关数据，如当地的经济指标和房产市场的趋势。
这些数据将帮助我们更准确地评估房产价值。
数据清洗在收集到数据后，我们需要进行数据清洗。
这包括处理缺失值、异常值和重复值。
我们还可以进行数据转换，例如将文本数据转换为数字数据。
清洗后的数据将为我们后续的分析提供可靠的基础。
特征选择在评估房产价值时，我们需要选择合适的特征。
这些特征应该与房产价值有相关性，并且能够提供足够的信息用于评估。
我们可以使用统计方法或机器学习算法来选择最相关的特征。
数据分析接下来，我们可以进行数据分析来评估房产价值。
我们可以使用线性回归模型等方法来建立房产估值模型。
该模型将基于选定的特征和相关数据，以预测房产的价值。
模型评估完成模型建立后，我们需要对其进行评估。
我们可以使用各种评估指标来衡量模型的准确性和性能。
常见的评估指标包括均方误差、决定系数等。
结果解释最后，我们需要解释模型的结果。
我们可以根据模型的系数来解释每个特征对房产价值的影响程度。
这将帮助我们理解房产市场的特点，并为房地产评估提供更多见解。
结论通过本次实验，我们成功地应用了一种基于数据分析的房地产评估方法。
该方法结合了经济因素和市场趋势，以提供准确的房产估值。
通过选择合适的特征和建立准确的模型，我们能够在房地产市场中做出更明智的决策。
这个方法可以在实际的房地产评估中得到广泛应用，为投资者和开发商提供重要的参考依据。
房地产估价报告(二)2024
房地产估价报告（二）引言概述：房地产估价报告（二）旨在对特定房产进行全面评估，以确定其合理的市场价值。
此报告将通过以下五个大点对房地产进行分析和评估，包括：市场状况分析、物理状况评估、可比销售分析、收益法评估和总结结论。
正文：一、市场状况分析1. 研究当地的经济趋势和发展规划，包括就业市场和商业环境。
2. 调查当地的房地产市场供求情况，特别关注同类型房产的销售和出租情况。
3. 分析房屋市场价格波动趋势，结合历史数据和未来预测，评估该房产价值的潜在增长空间。
4. 研究当地政府政策对房产市场的影响，评估潜在的政策风险和机遇。
5. 汇总市场状况分析结果，为后续评估提供基础数据。
二、物理状况评估1. 对房屋的整体结构进行评估，包括建筑质量、外部环境和周边设施。
2. 检查房屋的维护状况，评估是否存在损坏或需要维修的问题。
3. 检查房屋的内部空间布局和功能性，评估其符合市场需求的程度。
4. 检查房屋的安全设施和建筑材料，评估其对住户安全和长期价值的影响。
5. 汇总物理状况评估结果，为后续估价提供可靠的数据依据。
三、可比销售分析1. 对市场上相似房产的售价进行调查和研究，查看近期交易记录。
2. 比较房产的位置、面积、房间数等关键特征，找出与该房产最接近的可比房源。
3. 分析可比房产的销售价格和交易流程，评估其中的影响因素，如交易周期和市场需求。
4. 根据可比房产的数据，计算出估价范围，并结合市场状况分析的数据进行进一步调整。
5. 汇总可比销售分析结果，为房屋估价提供参考依据。
四、收益法评估1. 研究房地产租赁市场，分析当地租金水平和租赁需求。
2. 评估该房产的租金收益潜力，包括长期租金收入和短期租赁回报。
3. 考虑未来的房产增值空间和可能的资本利得，结合租金收入进行综合评估。
4. 根据租金流量和资本增值预测，计算出房产的未来现值。
5. 汇总收益法评估结果，为总结结论提供参考信息。
总结：根据对市场状况、物理状况、可比销售和收益法进行综合分析，对房地产进行了全面评估。
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房地产估价技术报告项目名称：柳州市建德房地产投资有限公司位于柳州市柳南区飞鹅二路23 号荣兴大厦 1 栋 6 层、 1 栋3-2 、3 栋2-1 非住宅房地产抵押贷款价值评估报告委托方：柳州市建德房地产投资有限公司估价方：广西中实房地产评估顾问有限公司估价人员：宗白白徐彤估价作业日期：二0 一一年三月二十日至二0 一一年三月二十一日估价报告编号：中实柳估字[2011] 第364 号估价技术报告、价对象个别因素分析（一）评估对象范围本次估价范围为柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、3栋2-1非住宅房地产，房屋用途为非住宅（二）实物及权益状况（1）房屋登记状况：（2）土地登记状况:3）他项权利状况：根据委托方提供的资料，估价对象在估价时点设立抵押权，本次评估不考虑他项权利状况对房地产价格的影响。
（4）根据委托方提供的《房屋所有权证》，估价对象为房屋所有人柳州市建德房地产投资有限公司自建，2011年权利人更名。
1 栋 6 层、1栋3-2 ：建筑物地下 1 层，地上 6 层。
3栋2-1 ：设计用途为商业用房。
二、区域因素分析土地级别及区位：估价对象位于柳州市柳南区飞鹅二路23 号荣兴大厦 1 栋 6 层、1栋3-2、3栋2-1 ，属柳州市城区一级商业土地。
商业繁华度：估价对象距0.8 公里，位于区域商业中心；附近有汽车总站及谷埠街国际商城、温州商贸城、华丰商住楼等住宅小区，还有银行、南城百货超市及谷埠街农贸市场等，所在区域商业繁华程度较高。
交通便捷程度：估价对象距离火车站约 1.5 公里，距离汽车总站约0.5 公里，周边道路有飞鹅路、飞鹅二路、鱼峰路、谷埠路，区域内交通便利度较高；公交设施完备度较高，2、5、6、10、25 路公交车从估价对象附近经过。
公共设施及基础配套设施：区域内基础设施开发程度为“五通一平”（通路、通电、通讯、通供水、通排水及场地平整），基础配套设施完备度较高，医院、学校、银行、宾馆、文体、生活等服务设施完备程度较高。
环境与景观：估价对象位于柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、3栋2-1 ，周围多为商业、住宅房地产，环境条件较优。
三、市场背景分析进入“十二五”期间，柳州市国内生产总值、财政收入年均增长分别达12.61%和20.7%。
未来几年内，柳州的工业总产值将达到1000亿元，GDP达600-700亿元，城市经济的快速发展，将成为长期支撑柳州房地产业发展的利好因素。
随着中国－东盟自由贸易区的建立，以及"强市富民"方针的实施，柳州市经济发展迅猛，国民生产总值呈快速上升趋势，城市发展平稳，尤其是市政府加大城市建设力度进行较大规模的旧城改造，极大的推动了市房地产市场的发展。
“十二五”期间，柳州市商品房价格水平呈逐年上涨趋势，年均涨幅为 6.7%，低于7.57%的人均收入增长率，说明房价还有上涨的空间；房价收入比合理，年平均值为7.21 ，符合柳州市民的市场购买力。
因此，从整体上看，柳州房地产业正处于快速增长期，并且借助国家宏观调控的东风使得柳州市房地产开发更加稳健。
在房地产市场价格保持总体稳定上升的同时，投资商品房住宅建设将作为柳州市当前房地产开发的重点目标，同时引导投资于办公楼和商业营用房在整个房地产业发展中保持合理的比例，全市开发资金的投资方向和投资结构日趋合理。
四、最高最佳使用分析最高最佳使用是指在法津上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象房地产价值达到最大的一种最可能的使用。
根据估价对象的具体情况，设想各种潜在的用途，综合分析相关的因素，确定估价对象房地产保持现状、继续作为非住宅使用最为有利，符合最高最佳使用原则。
五、估价方法选用估价人员通过实地查看，并对委托方提供的资料认真分析，根据估价时点委估房地产用途、估价目的、资料状况和房地产市场实际情况，采用收益法进行评估。
收益还原法：即求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法估价步骤：（1）收集有关房地产收入和费用的资料；（2）估算潜在毛收入；（3）估算有效毛收入；（4）估算运营费用；（5）估算净收益；（6）选用适当的资本化率或折现率；（7）选用适宜的计算公式求取收益价格。
计算公式：V=a/r x [1-1/（1+r）n]六、评估测算过程收益法：即求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
采用的计算公式为：V= a/（r-g）*[1-（1+g）?（1+r） ?式中：V——收益价格a ——未来净收益r ——报酬率g ——净收益逐年递增比率n ——未来可获收益的年限（一）1栋6层1、计算年总收益调查估价对象所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地总收益的平均费用，确定1栋6层房屋出租的客观月租金为35元/平方米。
根据委托方提供的资料及估价人员实地查看、调查资料，1栋6层的建筑面积1708.19平方米，有效出租面积比率为100%，房屋出租率为100%，则：年租金收入=月租金X 12X建筑面积X有效出租面积比率X出租率=35X 12 X 1708.19X 100%< 100%=717439.80 元（2）年押金利息收入出租押金一般按两个月租金交纳，估价基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率 3.00%，无利息税，则：年押金利息收入=月租金X2X建筑面积X利率=35X2X1708.19X 3.00%=3587.20 元（3）年总收益=年租金收入+年押金利息收入=717439.80 +3587.20=721027.00 元2、计算年总费用（ 1 ）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。
按年租金收入的3%计取，则：管理费=年租金X 3%=717439.8X 3%=21523.19元（2）维修费：是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，行业惯例按建筑物重置价格的2%计取。
1 栋 6 层为2004年建，建筑结构为框架结构，根据估价人员实地查勘和对当地建筑工程造价调查、咨询获取的信息资料，确定其房屋重置价格为1000 元/ 平方米，则：维修费=房屋重置价格X 2%=100X 1708.19X 2%=34163.80元（3）保险费：是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置价格乘以保险费率0.2%计算，则保险费=房屋重置价格X 0.2%=1OOOX17O8.19X 0.2% =3416.38 元(4)税费：是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。
依据税法及当地税务部门资料，房屋出租应纳营业税、教育附加、城市建设维护税、防洪保安费，税费总计为 5.65％。
税金=年租金X 税率=717439.80 X 5.65%=40535.35 元(5)年总费用=管理费+维修费+保险费+税费=21523.19 +34163.80 +3416.38 +40535.35=99638.72 元3、计算房地产年纯收益房地产年纯收益=年总收益- 年总费用=721027.00 -99638.72=621388.28 元4、计算房地产总价值(1)确定收益年限：估价对象房屋剩余使用年限为43 年，土地剩余年限为37.8 年，故确定估价的收益年限为37.8 年。
(2)确定报酬率：报酬率是使用收益法评估的一个重要因素，本次估价采用安全利率加风险调整法确定报酬率。
按于估价时点中国人民银行公布的一年期存款利率，安全利率确定为 3.00%；并根据影响估价对象房地产的社会经济环境等因素确定风险高速值范围大小，最终确定报酬率为6%。
(3)确定收益逐年递增比率：通过对同类物业用房的租赁市场调查，在未来的收益年限内，市场租赁价格仍有上涨空间，本次确定估价对象的客观收益逐年递增比率为0.5%。
则：房地产总价值= a/(r-g)*[1-(1+g) ?/(1+r) ?]37.8 37.8=621388.28 /(6%-0.5%) X[1-(1+0.5%) 37.8/(1+6%)37.8]=9790265.74 元5、计算房地产单价房地产单价二房地产总价值十建筑面积=9790265.74 /1708.19=5731 元/ 平方米(二)1 栋3-21、计算年总收益调查估价对象所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地总收益的平均费用，确定1栋3-2 房屋出租的客观月租金为50元/平方米。
根据委托方提供的资料及估价人员实地查看、调查资料，1栋3-2 的建筑面积1165.83平方米，有效出租面积比率为100%，房屋出租率为100%，则：年租金收入=月租金X 12X建筑面积X有效出租面积比率X出租率=50X 12 X 1165.83X 100%< 100%=699498.00 元（2）年押金利息收入出租押金一般按两个月租金交纳，估价基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率 3.00%，无利息税，则：年押金利息收入=月租金X2X建筑面积X利率=50X 2X 1165.83X 3.00%=3497.49 元（3）年总收益=年租金收入+年押金利息收入=699498.00 +3497.49=702995.49 元2、计算年总费用（ 1 ）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。
按年租金收入的3%计取，则：管理费=年租金X 3%=699498.00X 3%=20984.94元（2）维修费：是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，行业惯例按建筑物重置价格的2%计取。
估价对象为2004 年建，建筑结构为框架结构，根据估价人员实地查勘和对当地建筑工程造价调查、咨询获取的信息资料，确定其房屋重置价格为1000 元/ 平方米，则：维修费=房屋重置价格X 2%=100X 1165.83X 2%=23316.60元（3）保险费：是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置价格乘以保险费率0.2%计算，则保险费=房屋重置价格X 0.2%=1000X 1165.83X 0.2%=2331.66 元(4)税费：是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。
依据税法及当地税务部门资料，房屋出租应纳营业税、教育附加、城市建设维护税、防洪保安费，税费总计为 5.65 ％。
税金=年租金X 税率=699498.00 X 5.65%=39521.64元(5)年总费用=管理费+维修费+保险费+税费=20984.94 +23316.60 +2331.66 +39521.64=86154.84 元3、计算房地产年纯收益房地产年纯收益=年总收益- 年总费用=702995.49 -86154.84=616840.65 元4、计算房地产总价值(1)确定收益年限：估价对象房屋剩余使用年限为43年，土地剩余年限为37.8 年，故确定估价的收益年限为37.8 年。