房地产估价报告比较法
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以下是小编为大家整理的关于房地产估价市场分析法，一起来看看吧!房地产估价市场分析法篇1随着我国房地产市场的不断完善和物业税的开征，市场比较法显得日趋重要。
本文将从市场比较法估价的整个过程——即交易案例的选择，特征因素的确定，影响因素的量化处理和最终比准价格的确定，对市场比较法进行全方位的归纳讨论分析，进而减少每个过程的误差，从而达到提高房地产估价价格的准确性的目的!市场法概述市场法(marketcomparativemethod)，又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。
市场法估价需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易.因此在运用市场法的时候，需要房地产市场比较活跃.这样才能保证房地产交易的实例较多，容易搜集，同时在对比指标和技术参数上具有良好的替代性。
市场法估价的步骤：搜集交易实例;选取可比实例(3个或3个以上)对可比实例的成交价格做适当修正(包括交易情况、交易日期、房地产状况的修正);求取比准价格。
交易案例的收集市场法适合于有丰富交易实例的房地产估价因此寻找一定数量且合乎标准的参照物，是应用市场法的关键所在。
交易实例的信息资料的来源有两种，即直接来源和问接来源，两种渠道资料的获取都有其局限性。
第一，直接来源。
直接来源就是直接从交易双方获取交易实例的相关数据资料。
房地产市场是一个不完全的市场，房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而偏离正常的市场价格!例如，强迫出售或强迫购买的交易，利害关系人之间的关系，交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易!急于出售或急于购买的交易。
房地产估价三大基本方法
房地产估价三大基本方法一、市场比较法。
市场比较法呀，就像是给房子找“小伙伴”来对比定价呢。
想象一下，你要给你的房子估价，那就去找找周围差不多的房子呗。
这些房子就像是你房子的小伙伴，它们最近卖了多少钱，那可就很有参考价值啦。
比如说，同小区同户型的房子，装修也差不多，人家上个月卖了100万，那你的房子大概也在这个价位上下波动咯。
不过呢，这当中也有很多小细节要注意。
像房子的朝向呀，如果一个房子朝南阳光充足，另一个朝北有点阴暗，那价格肯定就会有差别啦。
还有楼层，中间楼层可能就比底层或者顶层更受欢迎，价格也会高一些。
这就像是在一群小伙伴里，虽然大家都差不多，但总有一些小特点会让这个比那个更值钱一点。
市场比较法就是这么个有趣的办法，通过比较周围类似房子的成交价格，来给你的房子定个合适的价。
二、成本法。
成本法就像是算一笔关于房子的大账。
你想啊，盖这个房子花了多少钱呢？从买地开始，那可是一大笔钱，就像给房子打基础的第一步。
然后是建筑材料，一砖一瓦都是成本呀，好的材料肯定花费就高。
还有人工成本，那些建筑工人辛辛苦苦把房子盖起来，他们的工钱也都要算进去呢。
就好比你做一个蛋糕，面粉、鸡蛋、糖这些材料都有成本，再加上你花费的时间精力，这就是整个蛋糕的成本价。
房子也是一样，把土地成本、建筑成本、加上一些合理的利润和税费，最后得出来的就是房子的价值啦。
不过成本法也有它的小缺点哦，有时候它可能会高估房子的价值，因为它没有完全考虑到市场的供求关系这些复杂的情况。
但总体来说，这也是一个很重要的估价方法呢。
三、收益法。
收益法就像是从房子的赚钱能力来判断它的价值。
如果你的房子是用来出租的，那它能给你带来多少收益就很关键啦。
比如说，一套房子每个月能租3000元，那按照一定的收益率计算，就可以算出这个房子大概值多少钱。
就像你投资一个小生意，你会根据这个生意每年能赚多少钱，然后按照一定的回报率算出这个生意值多少一样。
不过呢，这个方法也有点麻烦，要准确预估房子未来的收益可不容易。
房地产的估价方法
房地产的估价方法房地产的估价方法通常有多种，下面将介绍一些常见的估价方法。
1. 直接比较法：直接比较法是最常用的估价方法之一。
它通过比较某个房地产物件与其他类似物件的价格来估算其价值。
这需要对市场上类似房地产的价格进行调研，并考虑到衡量价值的因素，比如房地产的面积、位置、建筑结构、装修水平等。
通过比较价格和因素，就可以得出房地产的估价。
2. 收益法：收益法是应用于商业物业的一种估价方法。
它通过评估物业所能产生的未来收入来估计其价值。
这种方法通常适用于投资房地产，比如出租房屋或商业房产。
评估者需要考虑租金、租约期限、租赁利率等因素，并根据这些因素计算出未来产生的现金流，从而确定房地产的价值。
3. 成本法：成本法是一种基于物业重建或替代成本的估价方法。
按照这种方法，估价者需要确定重建或替代一个房地产物件所需的成本。
这些成本包括土地购买成本、建筑物建造成本、装修和设备成本等。
然后通过调整这些成本来考虑物业的磨损、损坏和折旧等因素。
最终，估价者将计算出物业的重建或替代成本，并以此来确定房地产的估价。
4. 市场回报法：市场回报法是一种基于市场上其他类似物件的投资回报率来估价的方法。
它要求估价者收集并分析市场上的投资数据，比如房地产物件的租金收入和售价。
然后通过计算投资回报率，并与其他类似物件的回报率进行比较，来确定房地产物件的价值。
以上仅仅是房地产估价方法的一些常见例子，实际上，估价的方法还有许多其他的变种和衍生方法，不同的估价目的和情境可能会需要不同的方法来进行估价。
此外，估价过程中还需要考虑一些因素的调整，比如市场趋势、地区性差异、经济环境等。
对于精确估价，需要综合运用多种方法进行评估，以确定最为合理的房地产估价。
房地产评估市场比较法
房地产评估市场比较法 The document was finally revised on 2021市场比较法Ⅰ、基本原理市场比较法的基本原理是，根据替代原则，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的。
其计算公式为：交易情况市场状况房地产状况修正修正修正比准价格＝可比实例价格×100/( ) ×( )/100 × 100/( )Ⅱ、测算过程在评估人员广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象属于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的正常交易案例作为可比实例，通过交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等一系列修正调整后，得到试算比准价格，对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。
具体评估过程如下：1、估价案例的选取选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。
2、比较修正（1）交易情况修正：可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需修正，交易情况修正系数均为100/100。
（2）市场状况修正：可比实例交易日期与估价时点相近，由于武汉市近期房地产市场行情波动不大，故无需修正，修正系数均为100/100。
（3）区域因素（也称房地产状况）修正：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、环境、景观等区域因素修正，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象区域因素进行打分比较。
（4）个别因素（也称房地产状况）修正：根据可比实例的具体情况，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象个别因素进行打分比较。
3、计算比准价格将以上修正后的系数代入公式计算，详见表3。
表1 可比实例资料（选取与估价对象房地产所处地区相近、用途相同的交易案例作为可比实例）表2 比较因素条件指数表表3 比较因素修正系数表（将以上修正后的系数代入公式计算）4、实例修正后的估价对象平均价格计算根据表3中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式可分别计算出估价对象的三个试算比准价格如下：利用实例一计算：比准价格为元/平方米;利用实例二计算: 比准价格为元/平方米;利用实例三计算: 比准价格为元/平方米;从测算结果来看，三个交易实例修正后的价格水平差别不大，故取它们的算术平均值作为市场比较法的比准价格，即估价对象平均单位面积比准价格为元/平方米。
房地产市场中的房屋估价方法
房地产市场中的房屋估价方法房地产市场一直是社会经济中的重要部分，房屋估价则是房地产交易中的关键环节。
准确地估价可以帮助卖方合理定价，也可以帮助买方做出明智决策。
在房地产市场中，房屋估价的方法多种多样，下面将介绍几种常见的房屋估价方法。
一、比较法估价比较法估价是最常见也是最直观的估价方法。
该方法通过对市场上类似房屋的成交价格进行对比，确定一个参考价值范围。
具体而言，比较法估价依赖于以下两个原则：1. 替代性原则：根据市场上成交的同类型房屋的价格，找到最接近的替代物，并通过比较它们的差异来判断要估价房屋的价值。
2. 就近性原则：选择距离要估价房屋相对近的房屋作为参考，因为地理位置通常是影响房屋价值的重要因素。
比较法估价的优点是简单易懂，但也存在诸多局限性，例如可能存在样本数量不足、市场环境波动等问题。
因此，在实际应用中，需要结合其他方法进行综合考量。
二、收益法估价收益法估价是一种从投资回报的角度来估价房屋的方法，主要适用于商业房地产。
根据该方法，房屋的价值等于其未来所产生的净现金流的折现值。
具体而言，我们需要考虑以下几个因素：1. 净年租金：房屋每年的净租金收入。
2. 预期增长率：预测未来净年租金的增长率。
3. 贴现率：用于将未来净现金流折现回现值。
4. 残值：在房屋租期结束后，根据其预计的残值（例如通过转售或再出租）来计算其价值。
收益法估价的优点是可以考虑到房屋的投资回报，能够给出一个较为全面的价值评估。
然而，该方法的有效性也取决于投资者对未来租金和贴现率的准确预测。
三、成本法估价成本法估价是基于重建或替代成本来确定房屋的价值。
该方法适用于市场中缺乏可比较的房屋或投资回报数据的情况。
成本法估价主要考虑以下几个要素：1. 土地价值：根据土地面积、地段等因素来估计。
2. 建筑成本：考虑到建筑材料、劳动力成本等因素，以确定重建该房屋所需的成本。
3. 折旧和残值：考虑房屋使用寿命和磨损程度，来计算折旧值和残值。
房地产评估市场比较法
第四章 市场比较法
三、区域因素与个别因素修正
（一）修正的内容
1、区域因素 交通、繁华程度、噪声、景观、城市规划……
2、个别因素 面积、建筑结构、形状、临街状态、位置、地势、 土地使用权年限……
第四章 市场比较法
三、区域因素与个别因素修正
第四章 市场比较法
举例
1年前某投资人以20万美元购买了一套房产， 假设当时汇率为1：8.0，合人民币160万元。
1年后该类房产以人民币为基准上涨了15％， 达到184万元，假设目前汇率为1:10.0，合美元 18.4万元。
如果以美元为基准，则该类房地产价格下跌8％
第四章 市场比较法
例4-6：
需要评估某房地产于2004年3月1日的价格，所选取的某 一可比实例成交于2003年5月1日，价格为1000美元/平方米。
价格
100
估价对象个别因素下的价格 可比实例个别因素下的价格
100
第四章 市场比较法
例题
4-8:有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例所处区域 的环境优于待估对象。经分析，可比实例在商服繁华、交通条件、基础设 施、规划条件、文体设施等方面综合起来比估价对象好2%，求经过区域因 素修正后的可比实例价格。
类似房地产——指在用途、建筑结构、所处 地区等方面，与估价对象房地产相同或相似的房 地产。
比准价格——用市场比较法估价求得的价格
第四章 市场比较法
二、理论依据
替代原理
第四章 市场比较法
（一）基本条件
三、应用条件
1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源 2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料
房地产估价报告
房地产估价报告一、概述。
房地产估价报告是对特定房地产进行评估和估价的文件，它是房地产估价工作的成果之一，也是房地产交易、融资、税收、法律及其他用途的重要依据。
本报告旨在对目标房地产进行全面、客观、公正的评估和估价，为相关各方提供准确、可靠的依据。
二、估价方法。
1. 直接比较法。
直接比较法是指通过对目标房地产与类似房地产进行比较，从而得出目标房地产的市场价值。
在进行直接比较时，需要考虑房地产的位置、规模、建筑年代、使用功能等因素，并结合市场行情和交易数据进行分析。
2. 收益法。
收益法是通过对房地产未来收益的估算来确定其价值。
通常采用净现值法或资本化收益法进行估值，需要对房地产的租金收益、增值潜力、折旧、维护费用等进行综合考虑，以确定其未来收益水平。
3. 成本法。
成本法是通过对房地产的重建成本或替代成本进行估算，从而确定其价值。
在进行成本法估价时，需要考虑房地产的建筑面积、结构类型、建筑材料、施工成本等因素，并结合市场情况进行调整。
三、估价报告内容。
1. 项目概况。
项目概况部分包括对目标房地产的基本情况进行介绍，包括位置、规模、土地性质、建筑年代、使用功能等信息。
2. 估价方法及依据。
估价方法及依据部分对采用的估价方法进行说明，并提供相关的市场调研数据、交易记录、租金收益情况等依据。
3. 估价结果。
估价结果部分对目标房地产的市场价值进行详细说明，包括采用的估价方法、数据依据、价值计算过程等内容。
4. 评估意见。
评估意见部分是对估价结果的总结和评价，提出对目标房地产的价值认定和未来发展趋势的分析。
四、报告编制注意事项。
1. 报告应客观、公正，数据来源应真实可靠，分析过程应合理科学。
2. 报告应符合相关法律法规和估价规范的要求，确保报告的合法性和有效性。
3. 报告应具备较强的可读性和易懂性，避免使用专业术语和复杂的数据分析方法。
4. 报告应注重文字表达和排版规范，确保报告的整体质量和美观度。
五、结语。
房地产估价报告是房地产交易和管理中的重要文件，它直接关系到房地产的交易价格和价值认定。
房地产估价之市场比较法
房地产估价之市场比较法引言房地产估价是指通过对房地产市场的分析和评估，确定房屋的价值。
其中，市场比较法是常用的房地产估价方法之一，它通过比较类似房产的市场交易价格，来确定目标房产的价值。
本文将详细介绍房地产估价中的市场比较法。
1. 市场比较法的基本原理市场比较法是一种根据类似房地产交易的市场数据进行估价的方法。
其基本原理是将目标房产与已成交的类似房产进行比较，通过分析这些类似房产的成交价格，得出目标房产的合理估价。
2. 市场比较法的步骤市场比较法的具体步骤如下： - 首先，确定目标房产的基本特征，包括面积、地理位置、建筑结构等。
- 然后，搜集类似房产的市场交易数据，包括成交价格、成交时间、基本特征等。
- 接下来，对比目标房产与类似房产的差异和相似性，确定适用于目标房产的比较因子。
- 然后，计算目标房产的相对价值指数，即根据比较因子对目标房产进行打分。
- 最后，根据相对价值指数，计算出目标房产的估价区间，确定其合理的市场价值。
3. 市场比较法的优点和局限性市场比较法有着以下优点： - 相对简单：市场比较法的数据来源相对容易获取，不需要进行复杂的模型计算。
- 适用性广泛：市场比较法适用于不同类型的房地产，包括住宅、商业、工业等。
- 可靠性高：市场比较法的估价结果直接基于市场交易数据，具有较高的可信度。
然而，市场比较法也存在一些局限性： - 数据不准确：市场比较法要求比较的数据是真实的市场交易数据，但实际中存在数据不准确或缺失的情况。
- 相似性判断困难：确定适用于目标房产的比较因子和类似房产存在一定的主观性，不同估价人员可能得出不同的结果。
- 市场波动性：市场比较法的估价结果容易受到市场波动的影响，市场行情不稳定时，可能会导致估价的不准确性。
4. 如何提高市场比较法的准确性为了提高市场比较法的准确性，可以采取以下措施： - 加强数据搜集：确保比较数据的准确性和完整性，可以通过房地产市场报告、交易记录等渠道获取更多可靠的数据。
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目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、房地产估价结果报告（一）委托方（二）估价方（四）估价目的（三）估价对象（五）估价时点（六）价值定义（七）估价依据（八）估价原则（九）估价方法与过程（十）估价结果（十一）估价人员（十二）估价作业日期（十三）估价报告应用的有效期五、房地产估价技术报告（一）个别因素分析（二）区域因素分析（三）市场背景分析（四）最高最佳使用分析（五）估价方法的选用（六）估价测算过程（七）估价结果确定六、附件（复印件）（一）估价对象现状照片；（二）委托方提供的相关权属资料复印件；（三）估价人员资格证书复印件；（四）估价机构资格证书复印件；（五）估价机构营业执照复印件。
致委托方函***：**************************受贵方委托，对贵方所有的位于************************的房地产，即《中华人民共和国房屋所有权证》（***************************）以及《国有土地使用证》【**********************】所列的房地产（房屋总建筑面积为87.32平方米），建筑结构为钢混；土地使用权分摊面积为11.64平方米，土地用途为商住综合用地，使用权类型出让）进行价格评估, 目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
根据本次估价的目的，依据贵方提供的有关资料以及我国有关法律、法规、制度的规定，在了解和分析估价对象实际情况的基础上，本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，遵循必要的估价程序，结合估价人员的经验和对影响房产价值因素的分析、计算，确认估价对象在估价时点2015年8月3日的市场价格为：人民币肆拾贰万元整（42.00万元）。
特此函告**************************法定代表人:******报告日期：2015年8月3日估价师声明对本报告我们特作如下郑重声明：1、我们所提供的估价服务是依据中华人民共和国《房地产估价规范》进行的，估价报告中陈述事实是真实的和准确的，请仔细阅读本估价报告及有关附件；2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见；4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告；5、我们自接受估价委托之后，于2015年8月3日，派出评估人员对估价报告中的估价对象进行了实地查勘，取得了委托房地产目前的真实状况资料，并以此作为估价的重要依据；6、没有人对本估价报告提供过重要专业帮助；7、本估价报告依据了委托方提供的有关资料,委估方应对其所提供的资料的真实性负责;8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用不得用于其他用途；9、未经本公司同意,本评估报告的全部或任何一部分内容不得使用于其他与本次项目无关的任何公开文件、报告或通告中；10、本估价报告与委估对象的权属证书原件配合使用方有效。
注册房地产估价师：估价的假设条件和限制条件(一) 估价假设条件:1、本次估价对象以估价时点的权属实物存量——包括权属证书记载范围内的土地、建筑物及附着为其提供配套服务的全部资产和附带的各项权益为前提，本报告所称“估价结果”是指对估价对象在现有用途、状态不变并持续经营，在2015年8月3日的外部经济环境前提下为本报告书所列明的目的和假设限制条件下的现行公开市场价值的估计值；2、基于本次估价时点条件下的估价目的，估价对象能够按合理的方式和期间可就物业的性质、权益推出市场，且有足够多的卖方和买方；3、不考虑特殊买家或关联方交易，也不考虑估价对象合并、分割等特殊交易；交易双方所获信息是平等或对称的，并谨慎对待出售房地产及相关权益；4、委托方合法取得估价对象相关权益并支付有关税费，任何有关估价对象的运作方式、程序完全符合国家和地方的有关法律法规和建设规划、使用条件规定，建筑工程质量合格，不附带任何影响其价值的限制条件；5、本报告以委托方提供的资料真实可靠，委估房地产的权益没有争议、未拖欠承包人的建筑工程款、无抵押担保的债权、无其他法定优先受偿款、无连带负债及评估范围以外的法律问题为假设前提。
6、在本估价报告书有效期内估价对象存量及相关影响因素、评估所遵循的合法、最高最佳使用原则等不发生变化，估价时点房地产市场为公开公平的均衡市场；7、我们对房屋仅进行了一般性察看，对超出估价师专业范围之外的其他专业问题未作任何结论和说明，现场工作人员对因遮盖、未暴露、预埋设施及其它人为阻碍难于触及到的部分未进行检验，亦未进行结构测试，因此不能确定房屋有无缺损，评估时假设房屋结构和设施质量合格；8、估价结果的有效性有赖于本次估价的前提、假设限制以及遵循的经济原则，这些条件是由本公司估价人员根据估价对象实际情况并结合估价相关规定综合提出的，具有客观性和合理性，以上条件若不成立，本估价结果无效。
(二) 估价限制条件:1、本评估报告在市场没有较大波动情况下的有效期为壹年(2015年8月3日～2016年8月2日),若超过此期限或市场发生较大波动时，需委托房地产评估机构重新评估；2、本估价报告及相关部分的解释权属**************************，未经本公司书面同意，有关本估价报告的全部或部分内容不得传阅给除使用人以及估价行业管理部门以外的第三者，亦不可公布于任何公开媒体，我们将遵守保密原则，除法律、法规另有规定外，未经许可，拒绝对外提供执业过程中获知的商业秘密和业务资料；3、本估价报告书一式贰份，其中本公司存档壹份，壹份交于委托方办理相关手续，他用无效；本估价报告书，涂改、换页、复印均无效。
4、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇到自然力和其他不可抗力对估价结果的影响；5、本次评估结果中未扣除委估房地产因转让而可能产生的各种税费；6、委估房地产的权属、范围、面积等情况，仅以委托方提供的《中华人民共和国房屋所有权证》、《国有土地使用证》为依据，估价人员并未从相关管理发证部门核实其真性。
（三）特别事项说明(1)估价对象已取得权属证书，应当属于完整的产权，在进行转让交易时，应当符合城市房地产转让方面的相关规定；(2)估价对象由于建筑年代关系，其建筑维护、管理等费用将会逐年增高，经营收入与支出比例合理性逐年降低，剩余经济寿命、耐用年限（建议聘请专业技术人员测定）等情况需要加强投资测算分析，以期获得合理的经营收益；(3)由于本次估价目的为抵押评估，估价对象自身价值可能会因其为抵押拍卖而造成投资者心理价值下降。
**************************2015年8月3日房地产估价结果报告一、委托方：***二、估价方：**************************单位地址：**********************法定代表人：******资格等级：二级证书编号：*************三、估价对象概况1、估价对象范围根据委托方委托要求及其所提供的本次估价有关基础资料，经估价人员现场勘查和初步核对，本次委托方指定的估价范围为：估价对象坐落于************************，房屋总建筑面积为87.32 M2，建筑结构为钢混，委估对象所处房屋总层数为16层，估价对象位于第11层，建筑年代为2008年，土地使用权类型出让。
2、权属状况：委估方向本公司提供了《中华人民共和国房屋所有权证》（***************************）以及《国有土地使用证》【**********************】，根据上述权利证书载明,估价对象权利人为***。
截止估价时点，未见估价对象存在他项权利，我们在估价过程中未考虑他项权利对评估价值的影响。
3、估价对象实体状况经本机构人员的实地踏勘和委托方提供的资料，估价对象实体状况如下：估价对象坐落在************************，建筑年代为2008年，房屋总建筑面积为87.32 M2，其中公共分摊面积为15.23平方米，建筑结构为钢混，委估对象所处房屋总层数为16层，估价对象位于第11层，住宅坐北朝南，设计规划用途为住宅，利用现状为住宅，外墙贴瓷砖，外观较好，维护保养较好，公用设施配套：水、电、通讯，土地使用权类型为出让，土地使用权面积为11.64平方米，土地使用权终止日期为2056年10月10日。
4、地理位置及周围环境、景观：******************************************************************** ************************************************************************************************************************************************ ****************************************************。
四、估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点2015年8月3日六、价值定义本估价报告出具的价值，是指估价对象满足全部假设和限制条件目前状况下于估价时点在正常交易所能实现的公平市价。
七、估价依据1、《中华人民共和国土地管理法》；2、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；3、《中华人民共和国城市房地产管理法》；4、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》；5、委托方提供的《中华人民共和国房屋所有权证》、《国有土地使用证》等有关材料；6、评估人员现场勘查和掌握的有关资料。
八、估价原则我们按照《房地产估价规范》的规定，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的估价工作原则，本次估价中我们亦遵循了以下估价经济原则：合法原则：估价对象在本次估价时以估价对象的合法使用、合法处分为前提。
最高最佳使用原则：能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，本次估价中以其按现状使用为最高最佳使用。
替代原则：根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。
房地产价格也同样遵循替代规律，某个房地产的价格，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。
换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。