房地产估价报告旅馆收益法
探讨：酒店年净收益的分析估算
酒店作为综合经营性物业，因收益性明显，其价值评估的首选方法当推收益法。
不问可知，公道的估算酒店在其未来有效经营年期内各年净收益是相当重要的，这需要在对酒店前3～5年经审计的财务报表等能够反映其历史经营状态的资料进行深进研究，同时对同类酒店的现状及未来经营情况加以分析和猜测，并结合所选择的收益法计算公式模型对数据进行公道的简化。
在估价实务中估算酒店在未来有效经营年期内各年净收益，同确定资本化率一样具有相当难度；同时如何适当选择计算公式与公道简化数据，对终究估算结果也一样敏感。
我们还是先解析酒店收益的构成。
大堂、客房、酒吧、中西餐厅、夜总会、多功能厅、泳池、网球场、酒店管理办公室及洗衣房……等有形部份与酒店的“商誉”——无形部份，有机地构成了酒店整体；值得留意的是，“商誉”作为酒店所具有的无形资产所产生的无形收益，已通过由各有形的功能部份所产生的有形收益得到体现；换言之，酒店总收益中既包括有形收益又包括无形收益。
酒店的延续经营，除需要有酒店房地产提供必须的场所以外，酒店经营所必须的装备及活动资金等，均缺一不可，在正常情况下酒店只具有整体产权。
酒店房地产本身的价值很难从酒店整体资产的价值中剥离出来。
因此需要明确的是，本文所指酒店，如无特别说明，其内涵均包括酒店整体；我们估算的年净收益属于酒店整体，也即，我们终究评估的是酒店整体资产的价值。
进行酒店价值评估时估算年净收益与在一般房地产估价时有何不同？如何估算酒店在未来有效经营年期内各年净收益？如何确定可获收益的未来有效经营年期？……下面将就此展开探讨。
首先，一般房地产评估时，应用收益法时应采用该类房地产的客观收益而非该房地产的实际收益。
然而，酒店的价值评估却不能简单的一概而论。
(一) 在延续经营的条件下，酒店的年净收益实质上包括了有形收益和无形收益。
正是无形收益的产生来源——酒店本身的“商誉”，使得酒店的年净收益具有明显的个别性。
酒店的星级是国家旅游局依照严格的硬件(如酒店建筑、装潢、设施配备)、软件(如酒店的管理等)条件进行评定和管理的；正常情况下，不同星级的酒店之间的收益水平存在客观差异率，其收益水平与其星级基本呈正相干关系，也即五星级酒店的正常收益水平应比四星级酒店高，如此类推。
54房地产估价的收益法
第二篇资产评估实务第五章房地产评估第四节房地产估价的收益法1 基本思路及步骤收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法。
收集资料——计算潜在毛收入——计算有效毛收入——估算营运费——估算净收益——确定资本化率和折现率——求价格2 适用对象及条件收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。
条件：收益和风险都可以预期和量化。
3 各参数的估算3.1 净收益的估算实际纯收益是指在现状下被估房地产实际取得的纯收益，通常不能直接用于评估。
当房地产设定了抵押权、未处于最佳用途、收益权利人经营不善、土地处于待开发状态，无当前收益时实际收益不能用于评估。
客观收益剔除了特殊的、偶然的因素，在正常的市场条件下最佳用途的收益值。
客观收益用来评估。
净收益二潜在毛收入—空置等造成的损失—营运费用二有效毛收入—营运费用（P159下面）潜在毛收入一一无空置下的收入。
有效毛收入一一潜在毛收入扣除空置、拖欠租金后的收入。
营运费用一一维持房地产正常生产、经营、使用所必须支付的费用及归属其他资本或经营的收益。
净收益一一有效毛收益扣除营运费后归属房地产的收益。
3.2资本化率的估算3.2.1纯收益与售价比率法。
例题：在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表 1 （假设交易价格为无限年期）。
表1纯收益与售价交易实例对以上五个可以实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到产资本化率为:r=( 7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8% /5=7.32%3.2.2 安全利率加风险调整值法。
资本化率二无风险报酬率+风险调整值3.2.3 各种投资风险、收益率排序插入法。
评估人员搜集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项投资按收益率的大小排队，估计待估地产投资风险在哪个范围内，并把它插入其中，然后确定资本化率的大小。
3.3 收益期限的确定（已讲）3.4 收益法的派生方法（非重点）1）土地残余法思路：土地价格=（房地产收益-土地收益）/ 土地折现率2）建筑物残余法思路：建筑物价格=（房地产收益一土地收益）/建筑物折现率4 应用举例某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3 月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000 元，经济耐用年限为55 年，残值率为2%。
房地产评估 收益法
欢迎大家来到环球职业教育在线，下面由我给各位讲授《房地产估价理论与方法》2007年房地产估价师考前辅导精讲课程。
第16讲收益法(2)第三节净收益一、净收益测算的基本原理收益性房地产获得收益的方式，主要有两种：(1)出租；(2)营业。
因此，净收益测算的途径也可以分为两种：(1)基于租赁收入来测算净收益，它适用于可租赁的房地产。
例如：住宅、公寓、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等；(2)基于营业收入来测算净收益，它适用于有经营行为的房地产。
例如，旅馆、影剧院、娱乐场所，加油站、餐馆等。
当然有些房地产既可以租赁又可能存在经营行为，但无论如何分类，只要能够测算净收益就行。
(一)、基于租赁收入的测算净收益基于租赁收入的测算净收益公式为：净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失－运营费用＝有效毛收入－运营费用其中：净运营收益：是由有效毛收人扣除运营费用后得到归因于房地产的收益。
潜在毛收入：是房地产在充分利用、无空置状况下所能获得的归因于房地产的收入。
写字楼等出租型房地产的潜在毛收入，一般是潜在毛租金收入加其他收入。
潜在毛租金收入=全部可出租面积×最可能的租金水平其他收入=租赁人保证金或者押金的利息收入+其他营业外收入收租损失：是出租的面积因拖欠租金，包括延迟支付租金/少付租金或者不付租金所造成的损失。
有效毛收入：是从潜在毛收入扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。
运营费用：是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用。
运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，如不包含房地产抵押贷款偿还额、房地产折旧费额、房地产改扩建费用和所得税。
具体的原因见教材P285页。
运营费用率：是运营费用与有效毛收入之比，用OER表示。
其作用是：有些类型的房地产，其运营费用率有一个相对固定的范围，估价人员可在当地市场上找出其运营费用率，为在估算运营费用或净收益时使用。
净收益占有效毛收入的比率，称为净收益率，是运营费用率的补集，即：净收益率=1-运营费用率(二)、基于营业收入的测算净收益当业主自行经营时，该收益性房地产的净收益按营业收入来测算。
收益法评估
一、有收益性房地产的内涵总的来说，收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。
在实际评估中，估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价，而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。
我们认为，“有收益性”应体现在两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产，例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。
收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此，潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。
自有房地产也存在“有收益性”。
传统上认为自有房地产属于业主自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估价，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想，可把自有房地产当作出租性房地产看待，即业主的租金节省就相当于他的租金收入，从而它就产生了收益。
二、出租性房地产相关总收益的确定房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。
实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。
目前估价人员在运用收益法对出租性房地产估价时，普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益，但我们认为对于不同类型的出租性房地产，总收益的求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益。
客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。
实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况。
对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其房地产总收益。
客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类房地产的租赁价格，然后对收集来的案例价格，根据待估房地产的实际情况进行因素修正。
房地产估价-收益法
房地产估价-收益法1. 简介房地产估价是指对房地产进行评估和估计其价值的过程。
其中，收益法是一种常用的房地产估价方法。
收益法通过分析房地产的收益能力来确定其价值，是一种较为客观和科学的估价方法。
本文将详细介绍房地产估价-收益法的原理、应用和计算方法。
2. 收益法的原理收益法是基于投资回报原理，即房地产的价值取决于其未来的现金流收益。
收益法的核心思想是通过预测房地产未来的租金收益，并将其折现为现值，从而确定其当前的价值。
该方法适用于投资性房地产（如出租房、商业物业等），较少适用于自住型房地产。
3. 收益法的应用收益法广泛应用于房地产估价领域，特别适用于以下情况：•商业物业估值：收益法可以通过分析商业物业的租金收益情况，确定其市场价值，是商业房地产买卖和租赁的重要依据；•出租房估值：对于出租房，通过分析租金收益情况，可以确定其出租价格和投资回报率，对投资者和租客都具有参考意义；•土地估值：对于待开发的土地，可通过分析未来的租金收益情况，确定其发展潜力和市场价值。
4. 收益法的计算方法收益法的基本计算公式如下：价值 = 总现值 / 折现率其中， - 总现值：房地产未来一段时间内的现金流收益的总和； - 折现率：代表投资者对未来收益的时间值的考虑，通常采用市场利率或资本化率。
收益法的计算过程包括以下几个步骤：1.预测未来的租金收益：根据市场情况和历史数据，预测房地产未来一段时间内的租金收益。
2.估计房地产的退休价值：根据房地产的使用寿命和市场情况，估计房地产在未来一段时间结束后的价值。
3.计算现金流收益：将未来的租金收益和房地产退休价值折现为现值，得到每年的现金流收益。
4.计算总现值：将每年的现金流收益加总，得到总现值。
5.计算房地产的价值：将总现值除以折现率，得到房地产的价值。
5. 收益法的局限性虽然收益法是一种常用的房地产估价方法，但也存在一些局限性：•预测不确定性：由于未来的租金收益受到市场和经济的影响，预测存在一定的不确定性。
房地产估价方法之收益法
房地产估价方法之收益法每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。
收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。
房地产估价其他方法还有假设开发法、长期趋势法等。
(一)收益法适用的估价对象收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店等。
(二)收益法估价的操作收益法的计算方式是将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，这被称为资本化。
根据将未来收益转化为价值的方法不同，或者说资本化类型不同，收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。
1.直接资本化法直接资本化法是将估价对象未来第一年的某种预期收益，除以适当的资本化率转换为价值的方法。
其公式为：或者，也可以用将未来第一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值，这称为收益乘数法。
利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：物业价值=年收益×收益乘数运用直接资本化法估价一般分为三个步骤：(1)预测未来第一年收益;(2)确定资本化率或收益乘数;(3)计算收益价值。
2.报酬资本化法报酬资本化法即现金流量折现法，也就是在考虑资金时间价值的前提下，认为物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和。
运用报酬资本化法估价一般分为四个步骤：(1)估计收益期或持有期;(2)预测估价对象的未来收益;(3)确定报酬率;(4)计算收益价值。
(三)物业收益的测算在进行收益法估价时，可选择其中某一个适用的值。
1.潜在毛租金收入物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入——未考虑空置、收租损失和其他收入2.有效毛收入从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入3.运营费用收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。
4.净运营收益净运营收益=有效毛收入-运营费用净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
浅析房地产估价中的收益法
浅析房地产估价中的收益法摘要：收益法是一种常用的估价方法，如何合理正确地使用收益法，关系到估价结果的准确性.本文就收益法的应用及存在问题作了简要分析，并接合估价实务提出了相应解决方案。
关键词：房地产估价收益法一、收益法概述（一）收益法的含义收益法又称收益还原法、收益资本化法，是预测估价对象的未来收益,然后通过资本化率或者乘以适当的收益乘数折现到估价时点来求取估价对象价值的方法。
这里的资本化率是指将房地产的未来预期净收益折算成现值的比率,也称报酬率、折现率、还原利率。
收益乘数是指未来预期净收益与资产价格的比例关系，通俗来讲就是价格的收益系数。
在我们日常估价实务中，主要运用报酬资本化法来求取估价对象的价值。
报酬资本化法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和,具体是预测估价对象未来各期的净收益，采用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法.收益法的理论依据是预期原理,房地产价值基于市场未来所能带来的收益。
如同一笔资金存于银行，银行按期支付利息,在未来一定期限内，本金与利息之和即为该笔资金的时间价值.如果将收益性房地产出租，在未来一定期限内，每年均可按约定获得一定数量的租金收益，若干年后的总收益现值等同于出售同类型物业的价格，可理解总收益现值即为房地产目前的价格。
用等式可表述为:房地产价格＝房地产净收益/收益率（二）报酬资本化法的公式在实际估价中,一般假定报酬率长期维持不变,简化公式为：其中:V：房地产在估价时点的收益价格；A：房地产的未来净收益，假设净收益发生在期末；Y：房地产的报酬率，Y不等于0；n:房地产的收益期限，n为有限年。
如果房地产每年净收益相同，公式可简化为：在实际估价中,我们还可能遇到未来收益每年变化一次或隔几年变化一次的情况，还有的物业在出租若干年后变卖折现的情况等，但基本原理是一样的，都要将收益或变卖价值折为现值再求和。
（三）收益法应用的范围收益法适用于有收益性的房地产的评估,如商场、酒店、办公楼、公寓、旅馆等，也可用于出租型都市工业园价值评估。
旅馆适用市场法评估
旅馆适用市场法评估1.市场比较法通过市场比较法评估旅馆时，需要从交易价格中推导出房间价格，这一过程必须谨慎进行。
因为交易价格不仅包含土地和建筑物价值，而且包含企业和家具价值，而后一部分价值是不应当包含在房地产的市场价值中的。
旅馆房地产扣除企业和家具价值之后，平均房间价格将减少到原房间价格的6左右，也就是说企业和家具价值占房地产总价值的40左右。
因为高星级宾馆规模大、价值高，投资者追求宾馆的个性化设计和建造，因此，很难应用市场法直接评估高星级的宾馆。
但位于同一地区的同档次宾馆的每个房间的市场价值还是可以用来比较的。
2.成本法应用成本法评估旅馆房地产需要具备每平方米建筑面积的重置成本参数。
这个参数与建筑装修度密切相关，从平均装修到高档装修，每平方米建筑成本的差别很大。
而该参数的高低并不一定能够代表建筑和装修质量的好坏。
对于旅馆房地产而言，最大的建筑成本因素是扩建和房间技术成本。
一般旅馆中每个房间（房间加门厅、卫生间、盥洗室）经粗略计算所得的建筑成本为4万元10万元，而豪华旅馆每个房间的建筑成本可能会超过15万元。
因此，根据每个房间的建筑成本来估算平均房间重置成本是不可行的。
旅馆从根本上看是收益性房地产，它的价值主要取决于其收益能力。
因此，将成本法作为评估旅馆房地产的主要方法是不妥当的，其成本价值通常被作为间接价值来应用，并作为收益法评估结果的检核。
3.收益法酒店类房地产具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、可分割转让性较差，因此市场整体转让成交的实例较少，而且其有经营收益，因此对酒店房地产进行估价时，一般选用收益法。
收益法是旅馆房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。
在具体操作过程中要根据不同类型、档次、功能而区别对待。
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房地产估价报告项目名称：武汉市洪山区珞瑜路272号光山高新大厦二层如家城市旅馆房产评估.委托方：ⅩⅩⅩⅩⅩ估价方：估价人员：估价作业日期：2009年12月15日至2009年12月22日估价报告编号：X房估字[XX]第XX号目录1.致委托方函 (3)2.估价师声明 (4)3.估价的假设和限制条件 (5)4.房地产估价结果报告 (6)一、委托方 (6)二、估价方 (7)三、估价对象概况 (7)四、估价目的 (7)五、估价时点 (8)六、价值定义 (8)七、估价依据 (8)八、估价原则 (8)九、估价方法 (9)十、估价结果 (9)十一、估价作业日期 (9)十二、估价报告应用的有效期 (9)十三、估价人员签字 (9)5房地产估价技术报告 (10)一、个别因素分析 (10)二、区域因素分析 (10)三、市场背景分析 (10)⑴地理位置和行政区划 (10)⑵经济和社会发展状况 (10)⑶房地产市场分析 (11)四、最高最佳使用分析 (12)五、估价方法选用 (12)六、估价测算过程 (12)七、估价结果确定 (13)6附件 (14)致委托方函ⅩⅩⅩⅩⅩ：受您的委托，我公司于2009年12月15日对于武汉市洪山区珞瑜路272号光谷高新大厦二层，建筑面积为571.58 m2，《房屋所有权证》证号为鄂房权证字第ⅩⅩⅩ号的房地产进行价格评估，为确定房屋出售时该房屋的市场价值提供参考依据。
根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、分析计算，并与估价时点武汉市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点2009年12月15日的价格及单价为：工程管理0702班法定代表人：ⅩⅩⅩ2009年12月15日估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
估价员晏祎对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
六、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。
七、本估价报告得出的估价结果，仅供委托方拟抵押估价对象提供价格参考，不得用于验资证明、拆迁补偿、房地产交易等其他用途。
未经估价机构和估价人员的同意，估价报告不得向委托方及上级机关以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，评估机构和估价人员不承担相应责任。
八、本公司和签字估价师保留对本评估报告的最终修改和解释权。
九、本报告应用有效期为报告出具之日起一年，如果使用本估价报告的时间超过了报告应用的有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。
在已说明的评估假设和限制条件之外，引用本评估结果而引起的法律后果，不属于本公司和签字估价师的责任范围。
注册房地产估价师：晏祎注册证号：U200715511二00九年十二月十五日估价的假设和限制条件一、本项估价的假设条件1、本报告基于公开市场假设，即：（1）市场为公开的市场，卖方愿意出售并有合理的时间让买卖双方协商议价；（2）议价期间房地产市场基本保持稳定；（3）买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价格。
2、本报告以委托方提供的房屋权属证书等资料真实合法有效，估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，出让土地使用权符合法定的转让条件等为假设前提，即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让为假设前提。
3.本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。
4.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。
二、本项估价的限制条件1.本次评估的产权依据和估价对象的建筑面积均由委托方提供。
委托方对所提供的资料真实性、合法性负责。
如提供资料不真实而造成评估值失实，评估机构和评估人员不承担相应的责任。
2.本评估报告结果是为委托方提供的专业化估价意见，这个意见本身无强制执行的效力，估价师只对结果本身合乎规范要求负责，而不对资产转让定价的决策负责。
3本次评估结论为估价时点的抵押价值。
估价时点后，随着时间的推移及房地产市场情况发生变化，本结论须做相应调整；且在估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。
4．本次评估未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇到自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
5.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。
6.本报告中的建筑面积按《房屋所有权证存根》所载数据计。
7.本评估报告结果仅为本次评估目的提供价值参考，不得用于其他目的。
未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。
8.房地产估价报告备查编号：X房地估X字[XX]第X号。
房地产估价结果报告一、委托方单位名称：ⅩⅩⅩⅩⅩ法定代表人：ⅩⅩⅩ单位住址：ⅩⅩⅩⅩⅩ联系电话：ⅩⅩⅩⅩⅩ机构名称：工程管理0702班单位住址：武汉市珞瑜路1037号紫松七栋314法定代表人：ⅩⅩⅩ估价资格：ⅩⅩⅩⅩⅩ联系电话：87485311三、估价对象1.建筑物状况⑴委估建筑物于二零零零年建成，维护保养情况较好，建筑面积为ⅩⅩⅩⅩ，其中含公摊面积ⅩⅩⅩⅩ。
⑵武汉市洪山区珞瑜路关山高新大厦位于武汉市洪山区珞瑜路，钢筋混凝土结构一等，高14层，委估对象属第二层，地面铺红色方格地砖，中档装修。
2.委估对象利用现状委估房地产现作旅馆，公共配套设施好。
3.周围环境估价对象位于武汉市洪山区珞瑜路，北面正对华中科技大学光谷南二门、珞瑜路，南有长动医院，西与中建三局第二建设工程有限责任公司相接，东临中百仓储光谷购物广场，旁边为关山口车站，西行500米为光谷步行街，环境好，地段好，繁华程度高，交通方便，人流量大。
区位价值有很大潜力。
㈡权益状况估价对象位于武汉市洪山区珞瑜路剑桥.金时代10-04号，《房屋所有权证》证号为鄂房权证字第ⅩⅩⅩ号，权属ⅩⅩⅩⅩⅩ所有。
由于资料方面的原因，他项权利是否受限无法核实。
四、估价目的为确定房屋出售时该房屋的市场价值提供价格参考依据。
2008年12月20日六、价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、武汉市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。
所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。
委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商铺门面，土地性质为出让形式。
七、估价依据㈠行为依据《委托评估函》。
㈡法律法规依据1.《中华人民共和国土地管理法》。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
3.《房地产估价规范》（GB／T 50291－1999）。
4.《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)。
㈢产权依据《房屋所有权证存根》鄂房权证字第ⅩⅩⅩ号．八、估价原则㈠合法原则。
㈡最高最佳使用原则。
㈢替代原则㈣估价时点原则估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和武汉市房地产市场的实际情况，决定采用收益法来测算委估房地产的价格。
十、估价结果十一、估价人员估价师签名资格证书号估价师签名晏祎U200715511 晏祎十二、估价作业日期2009年12月15日十三、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年，即从2009年12月15日至2010年12月14日。
工程管理0702班法定代表人：ⅩⅩⅩ2009年12月15日武汉市洪山区珞瑜路272号关山高新大厦二层房地产估价技术报告一、个别因素分析1.建筑物状况⑴委估建筑物于二零零零年建成，维护保养情况较好，建筑面积为ⅩⅩⅩⅩ，其中含公摊面积ⅩⅩⅩⅩ。
⑵武汉市洪山区珞瑜路关山高新大厦位于武汉市洪山区珞瑜路，钢筋混凝土结构一等，高15层，委估对象位于关山高新大厦二层，地面铺大理石，中档装修。
2.委估对象利用现状委估房地产现作旅馆，公共配套设施好。
二、区域因素分析估价对象为武汉市洪山区珞瑜路272号关山高新大厦二层，北面正对华中科技大学南二门、珞瑜路，南靠剑桥春天高档小区，西与华工科技产业大厦相接，东临中百仓储光谷购物广场，旁边为关山口车站，西行500米为光谷步行街，环境好，地段好，繁华程度高，交通方便，人流量大，区位价值有很大潜力。
三、市场背景分析影响土地价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。
⑴地理位置和行政区划武汉由武昌、汉口、汉阳三镇组合而得名，素有“九省通衢”之称，位于江汉平原东部，长江中游与长江、汉水交汇处，是我国的历史文化名城，现为湖北省省会。
光谷又称东湖高新技术开发区，位于武汉市城区东部，北临东湖，南接江夏，西承武昌中心城区，东连武黄公路、沪蓉高速，通达全国。
光谷是武汉的东大门，有省道、国道辐射周边市县黄石、鄂州、黄冈和黄梅，在武汉市1+8城市圈发展战略中占据着重要的地位。
现在是武汉市最有发展潜力的地段之一。
⑵经济和社会发展状况估价对象邻近的“中国光谷”是武汉东湖国家高新区的简称。
2001年国家将这个高新区批准为国家光电子信息产业基地，“武汉。
中国光谷”由此诞生。
目前，中国光谷形成了以光电子信息产业为主导、生物工程与新医药、能源环保、新材料、机电一体化和高科技农业竞相发展的产业格局。
其中光电子信息企业700多家，占全区产业规模的50％，拥有国内最大的光纤光缆和光电器件生产基地、最大的光通信技术研发基地、最大的激光产业基地。
光纤光缆年产量居全国第一，占国内市场一半份额，国际市场的占有率达12％。
中国光谷不仅产业特色明显，在“十五”时期，这里的经济发展以年均30％的速度快速增长。
2005年的技工贸总收入达到725亿，占武汉GDP的10％。
在短短几年，中国光谷得到了超常规发展，而且后劲十足，主要得益于这里有良好的创新创业环境。
区内已有15家公司在境内外上市，带动资金200多亿元，并在中国证券市场上形成了颇有影响的“光谷版块”。
估价对象北面的华中科技大学国家教育部直属的全国重点大学，是涵盖理、工、医、文、管等多学科的综合性大学，是目前国内规模最大、水平一流的高等学府之一，是首批列入国家"211工程"重点建设的大学。