房地产评估报告(市场法收益法成本法)
资产评估：成本法、市场法和收益法的比较
市场法，成本法，收益法的区别一、含义市场法，也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
成本法，是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。
收益法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。
比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。
运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。
而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。
收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。
二、基本原理市场法，是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化，以调整后的价格作为资产评估价值。
成本法：被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值收益法，是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。
三、资产计价尺度市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。
成本法，是以重置成本作为资产评估的计价尺度。
收益法，是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。
四、前提条件市场法：1、需要有一个充分发育活跃的资产市场；2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。
参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。
3、参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代成本法：1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；2、应当具备可利用的历史资料。
成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集；3、形成资产价值的各种损耗是必要的；4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。
收益还原法和成本法房地产估价实例报告.doc
篇一:《房地产评估案例市场法+收益法+成本法》房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,27486平方米，地下为车库，建筑面积84408平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表比较因素条件表评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝03元人民币换算。
房地产评估报告市场法收益法成本法)
编号：xx(估)字2014第0697号陕西xxx房地产评估有限公司房地产抵押估价报告委托估价方：xxx估价对象：西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。
估价人员：xxx xxx估价作业日期：2014.11.27—2014.11.30陕西xx房地产评估有限公司电话：xxxxxxx 地址：西安市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx邮编：710000目录致委托方函 (3)估价师声明 (4)第一部分房地产估价结果报告 (5)第二部分假设和限定条件 (10)第三部分房地产估价技术报告 (11)第四部分附件 (28)致委托方函xxx(先生/女士)：承蒙您的委托，我公司对坐落于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，(建筑面积56486平方米)进行了估价，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点为2014年11月28日。
我们依据房地产估价的相关法律、法规、技术规程及操作规范，遵循公平、公正、公开的估价原则，于2014年11月27日开始评估作业，现已完成评估工作并提交房地产估价报告，估价对象抵押价值为693591594元(大写：人民币陆亿玖仟叁佰伍拾玖万壹仟伍佰玖拾肆元整)，单价12279元/平方米，具体估价结果及过程详见房地产估价报告正文。
此致陕西xxxx房地产评估有限公司二O一四年十一月二十七日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。
房地产资产评估报告完整版
房地产资产评估报告完整版房地产资产评估报告完整版一、报告目的本报告旨在对XX房地产项目进行资产评估，全面分析项目的市场价值和潜在风险，为相关方提供科学决策依据。
二、背景介绍XX房地产项目位于某市新开发区，总占地面积约100万平方米。
项目计划建设住宅、商业综合体、写字楼和公共设施，具有良好的土地环境和便捷的交通条件。
三、评估方法本次资产评估采用了综合评估法，包括市场法、收益法和成本法。
通过分析市场供需状况、项目收益潜力和建设成本等多个指标，综合得出项目的估值。
四、市场分析1. 地理位置和交通状况该房地产项目位于市中心与新城区交汇处，周边交通便利，有多条主干道和公共交通线路。
距离主要商业区、政府机关、医疗机构和教育资源等配套设施均在可接受范围内。
2. 市场需求和竞争市场需求总体较大，随着城市发展和人口增长，对住宅、商业和写字楼的需求稳步增长。
然而，该区域已存在多个类似的房地产项目，竞争较为激烈。
3. 政策环境和规划在政策环境方面，该市近年来加大对房地产市场的调控力度，限制了投资购房政策和房贷政策。
但该项目获得了市政府的支持，有望在政策方面获得较大的优势。
规划方面，该区域被划定为未来城市发展的核心区之一，未来发展潜力巨大。
五、收益分析1. 项目规划和分配该项目规划有多栋住宅楼、商业中心和写字楼，同时也包括了公园、停车场和小区配套设施等。
住宅的户型和面积多样化，满足不同层次人群的需求。
2. 成本估计和物业管理费根据项目规划和当地市场价格，对项目建设所需的资金进行成本估算。
同时，预计设置合理的物业管理费用，确保项目正常运营。
3. 预测收益和投资回报率结合市场需求和竞争情况，对项目的预测收益进行评估。
并用投资回报率指标来衡量投资者的投资效益。
六、资产评估结果根据综合评估法，对XX房地产项目进行资产估值，得出如下结果：1. 总市场价值：根据市场法、收益法和成本法的综合评估，该项目总市场价值约为X亿元。
2. 风险评估：通过对市场供需、政策环境和项目竞争等因素的分析，发现项目存在以下风险：市场竞争激烈、政策调控变化、预售款风险、品质把控风险等。
房产的资产评估报告
房产的资产评估报告资产评估报告是关于项目评估过程及其结果等基本情况的具有公证性的工作报告，关于房地产的资产评估报告怎么写?请看下面的房产资产评估报告房产的资产评估报告一、评估对象概况评估对象xxx简介基本信息行政区域：xxx 项目位置：xxx建筑类型：多层、高层、超高层物业类别：住宅、别墅开发商：招商地产物业公司：招商物业开盘时间：20XX年10月入住时间：2014年06月基本参数户型面积：四居 137-145平米装修状况：毛坯占地面积：91244.242平方米总建筑面积：225200平方米容积率：1.5 饮用水：市政供水产权年限：70年周边配套：购物中心： xxx学校：xxx幼儿园： xxx医院： xxx银行： xxx二、评估目的对xxx项目房地产价格进行评估，根据结果判断其定价是否合理。
三、评估基准日评估基准日为20XX年8月1日四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用市场法进行评估。
1、选择三个可比实例，具体情况如下表所示2、确定修正系数(1) 交易情况修正。
根据可比实例楼盘和评估对象的交易情况，以评估对象为100，则A楼盘为85，B楼盘为80，C楼盘为91。
(2) 交易日期修正。
根据数据统计，xxx房地产近年来呈持续上涨趋势，年涨幅75%。
所以以评估对象为100，则A楼盘为104，B楼盘为101，C楼盘为96。
(3) 容积率修正。
根据可比实例楼盘和评估对象的容积率，以评估对象为100，则A楼盘为107，B楼盘为190，C楼盘为150。
(4) 区域因素修正。
根据楼盘所处区域的繁华程度，以评估对象为100，则A楼盘为105，B楼盘为92，C楼盘为90。
(5) 个别因素修正。
根据可比实例和评估对象的个别特征，以估价对象为100，则A楼盘为105，B楼盘为93，C楼盘为92。
3、利用市场法进行评估，贴现率为8%(1)以A为参照物时，P=14000×(85÷100)×(104÷100)×(107÷100)×(105÷100)×(105÷100)=12945.03元/米²(2)以B为参照物时，P=12000×(80÷100)×(101÷100)×(190÷100)×(92÷100)×(93÷100)=15762.21元/米²(3)以 C 为参照物时，P=11500×(91÷100)×(96÷100)×(150÷100)×(90÷100)×(92÷100)=12477.63元/米²(4)以A、B、C楼盘的评估值进行简单平均，可得出评估对象的单位楼盘价格为：(12945.03+15762.21+12477.63)÷3=13728.29元/米²五、评估结论在对xxx房地产进行了解和评估后，在评估基准日20XX 年8月1日评估结果如下：xxx房地产单位楼盘价格为13728.29元/米²，房地产价值为3091610908元。
《房地产案例与分析》四大估价方法的相关内容(容易出问答题)
四大估价方法的相关内容（容易出问答题)一、四大估价方法的适用对象和条件1。
比较法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第六章）（1）适用对象:具有交易性的房地产.即经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用市场（比较）法估价.（2)适用条件：同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易.有健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。
一般来说，合适的交易实例要选取3个以上才能满足要求。
如果交易实例太少，可能引起较大偏差。
另外，房地产交易资料也要完整、真实，这是提高估价精确度的基本保证.2.收益法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第七章)（1)适用对象：收益法适用的对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产,如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库(用于出租的)、农地等。
它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
例如,估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多,因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或租赁收入、运营费用等，再利用收益法来估价.但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。
（2)适用条件：收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。
对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础.3.成本法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第八章)（1）适用对象:成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。
房地产估价报告
房地产估价报告房地产估价报告1. 引言本文档是针对某房地产项目的估价报告，旨在通过综合分析和评估来确定该项目的市场价值。
本报告将包括项目背景、市场分析、估价方法及结果等内容，为投资者或相关利益相关方提供决策依据。
2. 项目背景2.1 项目概述该房地产项目位于某城市的市中心区域，总占地面积约为万平方米，由多栋住宅楼和商业综合体组成。
该项目紧邻公共交通枢纽和主要商业中心，具有便利的交通、配套设施和市场吸引力。
2.2 市场需求和消费趋势通过对市场需求和消费趋势的研究，我们发现该城市的房地产市场受到多个因素的影响。
这些因素包括人口增长、就业情况、经济发展、政府政策等。
目前市场对中高档住宅和商业用途的需求较为旺盛，而且近年来由于城市发展和土地紧缺，房地产价格有上涨趋势。
3. 市场分析3.1 竞争对手分析通过对市场上类似项目的竞争对手的分析，我们了解到该区域存在一些竞争项目，这些项目与本项目在位置、规模、品质等方面存在一定的竞争关系。
然而，由于本项目独特的地理位置和开发理念，它具有较好的市场竞争力。
3.2 市场前景根据市场调研和分析，我们认为该房地产项目具有较好的市场前景。
首先，该城市持续发展，人口增长和经济繁荣为房地产市场提供了良好的支撑。
其次，该项目的地理位置优越，交通便利和配套设施完善，满足了市场需求。
最后，该项目独特的设计和高品质的建筑将为购买者带来独特的居住体验和投资价值。
4. 估价方法及结果4.1 估价方法介绍我们采用了一系列常用的估价方法来确定该房地产项目的市场价值。
这些方法包括比较市场法、收益法和成本法。
4.1.1 比较市场法比较市场法是根据市场上类似物业的成交价格和特征来确定估价对象的市场价值。
我们对附近类似项目的成交记录进行分析并结合本项目的特征来进行估价。
4.1.2 收益法收益法是通过估计该项目的未来现金流入来确定其市场价值。
我们将基于项目的租金收入和未来增值潜力等因素来计算该项目的预期收益，并据此进行估价。
房地产评估方法比较
2、核心问题 、核心问题:
怎么比？
一、 市 场 法
3、操作步骤 、操作步骤:
资料收集
选取可比实例 可比实例因素修正 确定价值
交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正
利用差额法或系数法综合修正
4、关键词 、关键词:
市场实例 比较 具备发育完善的房地产市场，并且在市场上能够收集， 具备发育完善的房地产市场，并且在市场上能够收集， 5、适用范围 、适用范围: 相类似的市场交易实例资料。 到大量的与被评估房地产 相类似的市场交易实例资料。 针对交易性房地产效果良好，如商品住宅、高档公寓、 针对交易性房地产效果良好，如商品住宅、高档公寓、 别墅、标准工业房。 别墅、标准工业房。
4、收益法 PK 假设开发法 收益法 使用前提：
① 房地产市场稳定发展。 ② 预期收益及风险能预测和量化。 ③ 房地产收益年限能够明确。
假设开发法 使用前提：
① 稳定透明的房地产政策。 ② 统一完善的房地产法律体系。 ③ 完整公开的房地产信息库。
适用范围：
主要适用于收益性的房地产评估。如 商场，酒店等。 局限性： 在充满风险的市场条件下，预测和量 化收益及风险比较困难。
1、市场法 PK 成本法 市场法 使用前提：
① 发育完善的房地产市场。 ② 市场上存在大量的交易实例资料。
成本法 使用前提：
① 房地产业发展初期。 ② 市场上交易量小。
适用范围：
交易性的房地产评估。如商品住宅等。 使用最为广泛普遍。 局限性： ① 房产市场的成熟度。 ② 市场交易量的大小。 ③ 交易实例数据的获取难易度。
适用范围：
既无收益又很少交易实例的房地产评 估。如学校教学楼、医院等。可以用 于任何房地产的评估。 局限性： 土地取得成本和开发成本加上利税并 不一定客观反应房地产的市场价值。
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编号：xx(估)字2014第0697号陕西xxx房地产评估有限公司房地产抵押估价报告委托估价方：xxx估价对象：西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。
估价人员：xxx xxx估价作业日期：2014.11.27—2014.11.30陕西xx房地产评估有限公司电话：xxxxxxx地址：西安市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx邮编：710000目录致委托方函 (3)估价师声明 (4)第一部分房地产估价结果报告 (5)第二部分假设和限定条件 (10)第三部分房地产估价技术报告 (11)第四部分附件 (28)致委托方函xxx(先生/女士)：承蒙您的委托，我公司对坐落于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，(建筑面积56486平方米)进行了估价，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点为2014年11月28日。
我们依据房地产估价的相关法律、法规、技术规程及操作规范，遵循公平、公正、公开的估价原则，于2014年11月27日开始评估作业，现已完成评估工作并提交房地产估价报告，估价对象抵押价值为693591594元 (大写：人民币陆亿玖仟叁佰伍拾玖万壹仟伍佰玖拾肆元整)，单价12279元/平方米，具体估价结果及过程详见房地产估价报告正文。
此致陕西xxxx房地产评估有限公司二O一四年十一月二十七日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。
6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、本估价对象为位于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。
报告编号兴业(估)字2014第0697号，估价时点为2014年11月28日，房地产抵押评估价值为693591594元。
估价师签章：第一部分房地产估价结果报告一、委托估价方：xxxx二、评估方：陕西兴业房地产评估有限公司三、估价人员：xxxxx四、复核人员：xxxxx五、估价时点：2014.11.28六、估价作业日期：2014.11.27—2014.11.30七、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值八、估价对象：西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米.九、估价依据1.《中华人民共和国城市房地产管理法》；2.《中华人民共和国土地管理法》；3.《中华人民共和国担保法》；4.《城市房地产抵押管理办法》5.《房地产估价规范》国家标准GB/T50291-1999；6.《房地产抵押估价指导意见》7.中华人民共和国房屋所有权证[西安市房权证曲江新区字第1150102021-21-18-21302~1号]；8.估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料十、估价对象房地产概况1.位置坐落及环境概况曲江国际金融中心是位于曲江会展商务板块的首席5A甲级写字楼，占据着西安中轴进入曲江的门户位置，位于曲江CBD会展板块显赫区位，紧邻曲江国际会展中心与会议中心，领驭城市繁华和交通动脉。
1分钟车程到达南三环、绕城高速，5分钟车程到达南二环，10分钟到西高新，15分钟到达钟楼，40分钟直达机场，紧邻地铁2号线，出入城市方便快捷。
曲江国际金融中心以繁华的生活坐标和立体交通网，构筑贯通曲江的10分钟生活圈，这里有曲江国际会展中心，曲江国际会议中心等会展配套，这里有影响世界的风景，影响世界的企业文化，这里有顶级星级酒店，奢享商务高度，这里有大唐不夜城，曲江音乐厅，曲江美术馆，太平洋影城，大雁塔北广场，曲江海洋馆等国际级文化配套，精彩无处不在。
2.房地产状况曲江国际金融中心整体29层（地上27层，地下2层），1-3层为商铺，4-27层为写字楼。
占地面积5460㎡，总建筑面积56486㎡，标准层面积1745㎡，开间面积300-1775平方米，电梯配置客梯8部、货梯2部，建筑结构使用框架核心筒设计，并且核心筒采用目前国际领先的背向设计技术，大大提高办公空间使用率与内部昭示性；标准层采用无柱无次梁设计，使办公空间更加宽敞开扬并且可以自由分割自由组合，同时立面采用荷兰飞利浦公司倾情打造的泛光照明系统绿化设施完善；物业管理为长城物业管理有限公司，物业管理较好，绿化率率较高，办公环境优良，建成于2014年。
曲江国际金融中心拥有西安市写字楼绝无仅有的600平米、10米挑高精装双大堂设计，从入口处即体现企业家尊贵的身份，10+2部国际一线品牌-瑞士迅达电梯、并且两部专供总裁独立使用。
每层特设4个总裁独立盥洗室，提高私密性和安全性，顶楼总裁专属俱乐部，彰显高贵身份。
西安首创可开启式恒温天幕泳池，私享特权，让商务办公更加精彩。
同时项目引进奥运金牌物管-长城物业，倾力打造西安商用物业服务新标准。
曲江国际金融中心外立面采用Low-E玻璃加高档石材，具备绝佳的保温、隔热、防噪特性。
每户配有VRV分户变频中央空调、做到分户控制分户计量，市政地辐热供暖。
全面降低企业能耗，实现经济办公。
电梯分流设计，候梯时间大大缩短。
曲江国际金融中心以世界者的姿态，倾力打造曲江商务顶级标准。
3权属状况根据委托方提供的有关资料《房屋所有权证》，确认委托方为此次评估物业权利人，权属来源：购买商品房；用途：写字楼十一、价值定义房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
十二、估价原则本估价报告在坚持公平、公正、公开的工作原则的基础上，遵循以下原则:1、合法原则；2、最高最佳使用原则；3、替代原则；4、估价时点原则等。
十三、估价方法根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同的估价方法。
估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法三种。
估价对象所在区域住宅类房地产交易实例较多，可比实例易于选择，因而采用市场比较法评估为最佳方法。
十四、房地产变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
房地产的变现能力与宏观经济环境、该房地产的区域房地产价格走势、房地产自身特性以及变现方式等有密切的关系。
本次抵押的房地产用途为商业服务，根据估价人员市场调查分析，目前该区域对写字楼类房地产需求较为稳定，价格波动不大，未来价格下降可能性不大，根据估价对象的地理位置、使用用途、周边自然人文环境状况、建筑面积等情况，确定估价对象房地产的变现能力较好。
十五、房地产抵押估价报告使用提示(一)、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。
(二)、对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注:估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。
(三)、估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。
十六、估价结论经评估人员综合分析，结合估价目的，房地产最终抵押价值可以确定为693591594元 (大写：人民币陆亿玖仟叁佰伍拾玖万壹仟伍佰玖拾肆元整)陕西xx房地产评估有限公司二O一四年十一月三十日第二部分假设和限定条件一、估价报告结论成立的假设前提：1、委托方提供资料属实。
2、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
3、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。
二、估价报告使用的限制条件：1、估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。
2、本估价报告按照既定目的提供给委托方使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要修正甚至重新估价。
3、本估价报告自出具之日起有效期限为一年，若有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。
4、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表第三部分房地产估价技术报告一区位因素分析1.地理位置曲江国际金融中心写字楼位于西安市曲江新区汇新路与会展东路东北角，紧邻曲江国际会展中心与会议中心，领驭城市繁华和交通动脉，商服设施齐全。
2．交通便捷度：待估对象位于曲江新区，交通便捷度较高。
1分钟车程到达南三环、绕城高速，5分钟车程到达南二环，10分钟到西高新，15分钟到达钟楼，40分钟直达机场，紧邻地铁2号线，出入城市方便快捷。
3．周边环境及商业繁华度：估价对象位于正在开发建设中的西安曲江新区，该区域为集娱乐、休闲、旅游、商务、居住为一体的大型度假区，附近有多所著名的大学院校及大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江海洋世界等及人文景观，国美电器、小寨商业中心，距小寨商业圈仅1.5公里左右。
各类物业相辅相成，互为推动，形成规模效应。
4．基础设施条件：区域内基础设施条件达到“七通一平”，包括通路、供水、排水、通电、通讯、供暖、供气及土地平整.二个别因素曲江国际金融中心是位于曲江会展商务板块的首席5A甲级写字楼，占据着西安中轴进入曲江的门户位置，位于曲江CBD会展板块显赫区位，紧邻曲江国际会展中心与会议中心，领驭城市繁华和交通动脉。
1分钟车程到达南三环、绕城高速，5分钟车程到达南二环，10分钟到西高新，15分钟到达钟楼，40分钟直达机场，紧邻地铁2号线，出入城市方便快捷。
曲江国际金融中心以繁华的生活坐标和立体交通网，构筑贯通曲江的10分钟生活圈，这里有曲江国际会展中心，曲江国际会议中心等会展配套，这里有影响世界的风景，影响世界的企业文化，这里有顶级星级酒店，奢享商务高度，这里有大唐不夜城，曲江音乐厅，曲江美术馆，太平洋影城，大雁塔北广场，曲江海洋馆等国际级文化配套，精彩无处不在。
曲江国际金融中心拥有西安市写字楼绝无仅有的600平米、10米挑高精装双大堂设计，从入口处即体现企业家尊贵的身份，10+2部国际一线品牌-瑞士迅达电梯、并且两部专供总裁独立使用。