成本法在房地产评估中的应用
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估是指对房地产资产进行价值估计和评估的过程，以确定房地产的市场价值，为相关行业提供决策和参考依据。
在房地产评估的多种方法中，成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将对房地产评估的成本法进行详细探讨，包括成本法的基本原理、适用范围、评估过程和优缺点等方面。
一、成本法的基本原理成本法是通过估算重建成本或取得成本来确定房地产资产价值的方法。
其基本原理是以取得和维持房地产所需的成本，作为评估房地产价值的依据。
成本法认为，一般来说，购买者愿意支付该资产能发挥的功能和效益所需的成本。
二、成本法的适用范围成本法适用于房地产资产具有独特性或无法直接通过市场交易确定价值的情况。
比如，自用房地产、特定用途房地产或无交易市场的房地产等，都可以使用成本法进行评估。
此外，对于全新建设的物业或者经历了翻新、重建等大规模维护的物业，成本法也是一种较为准确的评估方法。
三、成本法的评估过程1. 项目界定与房地产资料收集：首先，评估师需要对评估项目进行界定和范围确定，并收集房地产相关的基本信息和资料，包括建筑图纸、建设工程方案、建筑材料价格等。
2. 定义评估目的和价值基准日：评估师需要明确评估的目的，例如购买、租赁、融资等，并确定评估的价值基准日，即评估截止日期。
3. 预估重建成本：评估师需要根据收集到的建筑图纸、方案以及相关的市场价格，对重建成本进行预估，包括土地成本、建筑材料成本、人工成本、管理费用等。
4. 考虑物业的折旧和磨损：评估师需要考虑物业的折旧和磨损情况，并进行相应的调整。
折旧一般分为建筑物的功能折旧和经济折旧。
5. 计算资产的净值：评估师需要减去物业折旧和磨损后的净重建成本，得出房地产资产的净值。
6. 考虑其他因素：除了重建成本和折旧磨损，评估师还需要考虑其他因素对房地产价值的影响，比如地理位置、市场需求、政策环境等。
四、成本法的优缺点成本法作为一种房地产评估方法，具有以下的优点：1. 适用性广泛：成本法适用于无交易市场、独特性较强的房地产资产的评估。
注册资产评估师：成本法在房地产评估中的应用（2）
（⼆）计算⼟地开发费⼟地开发费主要包括1.基础设施配套费各地⽅规定不⼀，有的为“三通⼀平”，即通路、通⽔、通电，平整⼟地;有的为“七通⼀平”，即通路、通上⽔、通下⽔、通电、通讯、通⽓、通热，⼟地平整，应视具体情况确定。
2.公共事业建设配套费根据当地规定标准确定。
3.⼩区开发配套费应按⼩区内各种设施及点配套情况，或按当地规定确定。
（三）计算投资利息1.投资利息是⼟地建设中占⽤资⾦的时间价值。
2.主要包括两部分：⑴⼟地取得费利息：以整个⼟地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。
⑵⼟地开发费利息：如果⼟地开发费是均匀投⼊的，以整个⼟地开发费（或资⾦投⼊）为基数，计息期按⼟地开发期限的⼀半计算。
这⾥应该包含整个销售期的。
3.计算利息时要注意的问题：⑴不管⾃有资⾦还是借⼊资⾦，都要计算利息。
⑵利息的计算采⽤复利，⽽不是单利。
⑶关于开发期计息期确定。
计息的时间，要准确的把握垫付的资⾦所占⽤的时间。
①分清期初⼀次性投⼊、均匀投⼊、分段均匀投⼊。
②期初⼀次性投⼊：全期计息③均匀投⼊：计息期为开发期的⼀半④分段均匀投⼊（例如：第⼀年投⼊30%，第⼆年投⼊70%）：计息期为投⼊当年时间按照⼀半计算，附加剩余占⽤期间。
（四）计算投资利润和税费1.投资利润是投资开发商投资的回报2.投资利润计算：利润通常以⼟地取得费和⼟地开发费为基数【下⾯的例5-9就是】，也可以是开发后⼟地的地价，并通过合理的利润率计算，计算时，要注意所⽤的利润率的内涵。
3.税费取得⼟地和开发过程中所必须⽀付的税负和费⽤。
（五）计算⼟地增值收益1.⼟地增值收益主要是由于⼟地的⽤途改变或⼟地功能变化⽽引起的。
2.⼟地增值收益应该在⼟地所有者、⼟地投资者和⼟地使⽤者之间分配。
特别注意：2006年的教材给出了⼟地增值收益计算⽅法：前四项之和为成本价格乘以⼟地增值收益率，但是近4年的教材去掉了这⼏句话，但是教材例5-9任然保持了这种算法。
成本法在房地产评估中的应用
分别对房屋和土地进行评估后把房和地两个因素进行 综合分析 （四）区域及地段原则
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成本法在房地产评估中的应用
四.房地产评估的目的和价值类型
（一）房地产评估的目的 房地产评估的基本目的是为涉及房地产的业务或交易提
供价值参考；其特殊目的就是要考虑房地产业务的性质， 考虑不同性质的房地产业务对房地产评估的要求和制约。
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成本法在房地产评估中的应用
• 新开发的房地产价值
• = 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 销售费用+销售税费+投资利息+开发利润
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成本法在房地产评估中的应用
• ① 土地取得费=土地购置费+土地税
•
=(1+3%)×500=515万元
• ② 开发费=建筑费+专业费 • =800×500×2+800×500×2×8％ • =86.4万元
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成本法在房地产评估中的应用
二.房地产价格的种类
（一）按基本存在形态划分的房地产价格
（土地价格、建筑物价格和房地产价格）
1.土地价格
（1）基准地价：城镇大面积土地的平均地价 （2）标定地价：政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地
市场条件下于某一时点的土地使用权的价格 （3）出让底价：是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、
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成本法在房地产评估中的应用
• ③ 投资利息（资金成本）
• = 500×（1＋3％）[（1+10%）2-1] • +86.4×60%[(1+6%)1.5-1] • +86.4 ×40%[(1+10%)0.5-1]
房地产评估中成本法的应用(全文)
房地产评估中成本法的应用(全文)房地产评估中成本法的应用(全文)1、引言房地产评估是确定房地产价值的过程，其中成本法是评估中的一种重要方法。
本文将详细介绍在房地产评估中成本法的应用。
2、成本法概述成本法是一种根据房地产的重建成本来确定其价值的评估方法。
主要包括三个要素：土地价值、建筑物成本和折旧。
土地价值是指房地产不包括建筑物时的价值；建筑物成本是指房地产重建所需的成本；折旧是指房地产价值因使用年限和磨损程度而减少的部分。
3、成本法的步骤3.1. 确定土地价值确定土地价值是成本法评估的第一步。
可以采用比较法、收益法或折减法来确定土地的市场价值。
比较法是通过比较类似土地的交易价格来确定土地价值；收益法是通过房地产产生的收益来确定土地价值；折减法则是考虑土地使用权的时间价值来确定其价值。
3.2. 确定建筑物成本确定建筑物成本需要考虑多个因素，包括建筑物类型、建筑材料、建筑质量等。
常用的方法有直接成本法和间接成本法。
直接成本法是通过计算建筑材料和劳动力的成本来确定建筑物成本；间接成本法则是考虑与建筑物相连的土地、设备等因素来确定成本。
3.3. 计算折旧折旧是指房地产价值因使用年限和磨损程度而减少的部分。
常见的折旧方法包括直线法和递减法。
直线法是按照固定比例来计算折旧；递减法则是按照递减比例来计算折旧。
4、成本法的优缺点4.1. 优点成本法相对简单直观，在房地产评估中应用比较广泛。
它将重建成本作为评估的基础，更符合一般投资者和的认知。
4.2. 缺点成本法忽略了市场需求和供应等因素对房地产价值的影响。
它假定房地产的价值仅取决于重建成本，忽略了市场价格和需求波动对房地产价值的影响。
5、附件清单本文涉及的附件如下：- 附件1：房地产成本法评估报告样本- 附件2：成本法评估所需数据表格6、法律名词及注释本文涉及的法律名词及其注释如下：- 成本法：根据重建成本确定房地产价值的评估方法。
7、总结本文详细介绍了房地产评估中成本法的应用。
房地产评估_成本法
房地产评估_成本法在房地产市场中，评估房产的价值是一项重要的任务。
评估的方法有多种，其中成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将重点探讨房地产评估中的成本法，并分析其优势、应用范围以及存在的局限性。
一、成本法概述成本法主要侧重于以建筑物所需要的成本作为评估的依据，其中包括土地购买成本、建筑物的建设成本以及相关的附属设施、设备、装修等费用。
成本法认为，一个房产的价值与其重建成本或替代成本有关。
二、成本法的优势1. 相对简单直观：成本法的计算相对简单，可以通过对土地价格、建筑材料价格以及建设成本的调研和计算得出评估结果，更容易被人们接受和理解。
2. 适用广泛：成本法适用于各类房产，包括住宅、商业物业以及工业场地等。
它不仅可以评估已存在的建筑物的价值，还可以用于评估拟建建筑物的潜在价值。
3. 建筑物的折旧考虑：成本法在评估中纳入了建筑物的折旧因素，考虑了建筑物的使用寿命以及物理和经济因素对建筑物价值的影响，使评估结果更加准确。
三、成本法的应用范围成本法可以应用于多种房地产评估场景，包括但不限于以下几种情况：1. 用于保险理赔：在房屋损坏或灾害事故后，保险公司可以使用成本法来评估损失，并进行理赔。
评估人员可以通过计算重建或修复所需的成本来确定理赔金额。
2. 用于资产评估：成本法可以帮助企业对其资产进行评估和核算，为企业的财务决策提供参考。
例如，在公司重组、资产购买或出售等场景中，成本法可以用于确定资产的公允价值。
3. 用于投资决策：成本法可以帮助投资者评估潜在投资项目的价值。
通过对建设成本、市场需求以及建筑物的预期寿命等因素进行综合考虑，投资者可以更好地决策是否进行房地产投资。
四、成本法的局限性1. 忽略市场需求和供求关系：成本法重点关注于建筑物的建设成本，忽略了市场需求和供求关系对房产价值的影响。
在供求失衡的情况下，成本法的评估结果可能与市场价值存在较大差距。
2. 忽略土地的特殊价值：成本法的计算一般假定土地是无限可用的，土地价值与建筑物的成本无关。
成本法在不同房地产评估的应用解析
成本法在不同房地产评估的应用解析摘要：房地产评估方法主要有市场比较法、收益法、成本法和假设开发法等四种基本方法，成本法是其中常常被应用的一种。
在本文中，笔者首先对房地产评估中的成本法的原理、公式进行首先分析，之后对成本法在不同类型房地产估价中的应用进行了系统阐述，最后分析了房地产评估中存在的常见问题，以期与专业估价人员进行相互交流探讨。
关键词：成本法；房地产；估价一、成本法的基本原理成本法主要是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，而评估待估对象价格的方法。
该法主要是以生产要素价值论为基础，也就是说商品的价格是必须基于劳动生产成本来确定。
在现在的房地产评估来看，卖家所强调的生产成本的价值理论，说白了就是卖家权衡各方面利益之后所能做出的最大价格让步，通常情况下对买方而言，可以理解成为替代原则，就是指在买方的考虑下在合理的范围内可以支付的最高的价格，不能高于他原本预计的重新开发和建造该房地产时所需花费的总额的代价。
二、成本法的基本公式成本法的最基本的公式为：房地产的评估价值= 重新构建价格（- 建筑物折旧）重新构建价格可以说是假设有一种情况，在估价的时候重新建造或者重新取得一个全新状态下的房地产评估对象的必须支付的全部支出和适当利润。
需要注意：（1）房地产估价时点时的价格才是重新构建价格。
（2）重新构建价格并不是主观判断得来的、而是客观的。
（3）重新构建价格对于建筑物而言是个全新的概念，是并未扣除折旧的全新的状态。
建筑物折旧是指在如被评估房地产特别是建筑物类房地产是非全新状态时建筑物存在的损耗。
这个折旧不是会计上的折旧，本文所说的折旧是指估价时的折旧，是指建筑物价值的损失，其数值为建筑物在估价时的市场价值与其重新建筑价格之间的差额。
三、成本法在不同房地产评估中的应用（一）成本法在土地价格评估中的应用1. 基本思路利用成本法评估土地价格的基本思路的主要依据是以开发土地所耗费的各项费用之和。
房地产评估的成本法
房地产评估的成本法概述房地产评估是对房地产价值进行估算的过程，其中成本法是其中一种评估方法。
成本法是基于该房地产的重建成本来确定其价值。
本文将介绍房地产评估的成本法的基本原理、方法以及应用。
成本法的基本原理成本法是基于房地产的重建成本来确定其价值的评估方法。
根据该房地产的修建成本、土地成本以及其他相关费用，来计算其价值。
成本法的核心理念是，一个与被评估房地产属性相似的房地产的购买者，在未来，愿意用等值的货币购买具有相似功能和服务的房地产，该房地产的价值就等于其重建成本。
成本法的评估结果不仅取决于房地产的重建成本，还取决于市场环境、土地价值和其他因素的影响。
成本法的评估步骤成本法的评估步骤主要包括以下几个方面：1.确定土地价值：首先需要确定土地的市场价值。
这可以通过对类似土地的市场交易价格进行比较分析，或者借助专业人士的意见来进行估计。
2.计算重建成本：根据房地产的规划和设计，以及材料、劳动力和其他相关成本指标，计算重建所需的成本。
这一步需要综合考虑各种因素，如材料价格、施工费用、建筑工期等，以确保计算结果的准确性。
3.考虑折旧与损耗：房地产的价值通常会因为折旧和损耗而降低。
折旧是指物理老化或功能降低所带来的价值损失，而损耗是指在维护、管理和使用过程中产生的价值损失。
在成本法中，折旧与损耗需要考虑到计算中，并减去相应的金额。
4.考虑市场环境因素：除了重建成本和折旧损耗，还需要考虑市场环境因素对房地产价值的影响。
例如，供需关系、经济状况、政策法规等都可能对房地产的价值产生影响。
评估人员需要综合考虑这些因素，并进行相应的调整。
5.评估价值：根据以上步骤得出的结果，计算出房地产的评估价值。
评估价值通常以货币单位表示，可以用于参考房地产的购买、出售、租赁等交易活动。
成本法的应用成本法在房地产领域广泛应用，特别适用于新建房地产或者翻新工程的评估。
以下是成本法在房地产业中常见的应用场景：1.评估新建房地产的价值：当一栋新建房屋或者商业建筑需要进行评估时，成本法可作为一种常用的评估方法。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对不动产的价值进行估算和评价的过程。
其中，成本法是一种常用的房地产评估方法。
成本法基于房地产的建设成本，通过考虑建筑物的折旧和物业的附加价值等因素，来确定房地产的价值。
本文将从五个大点来详细阐述房地产评估-成本法的内容。
正文内容：1. 概述房地产评估-成本法1.1 什么是成本法成本法是一种房地产评估方法，它基于房地产的建设成本来确定其价值。
该方法认为，房地产的价值应该等于其建设成本减去折旧，并考虑到物业的附加价值。
1.2 成本法的应用领域成本法广泛应用于房地产行业，特别是在评估新建房屋、商业物业和工业物业等方面。
它可以用于确定房地产的市场价值、租金、贷款抵押价值等。
1.3 成本法的优点和缺点成本法的优点是可以提供一个相对准确的评估结果，特别是在新建房屋和物业评估中。
然而，成本法的缺点是没有考虑市场需求和供求关系等因素，可能导致评估结果与实际价值存在偏差。
2. 成本法的评估过程2.1 收集建设成本数据在进行成本法评估时，首先需要收集相关的建设成本数据，包括土地购买费用、建筑材料成本、人工成本等。
2.2 计算建筑物的折旧建筑物的折旧是成本法评估的关键因素之一。
通过考虑建筑物的使用寿命和折旧率，可以计算出建筑物的折旧值。
2.3 考虑物业的附加价值除了建设成本和折旧，成本法还需要考虑物业的附加价值。
例如，如果房地产位于繁华地段，拥有良好的交通和配套设施，那么它的附加价值可能会比较高。
3. 成本法的应用案例3.1 新建房屋评估成本法可以用于评估新建房屋的价值。
通过考虑建设成本和折旧等因素，可以确定新建房屋的市场价值。
3.2 商业物业评估商业物业评估通常需要考虑租金收入和物业增值等因素。
成本法可以提供一个相对准确的商业物业评估结果。
3.3 工业物业评估对于工业物业评估，成本法可以考虑建设成本和物业的特殊用途等因素，来确定其价值。
总结：综上所述，房地产评估-成本法是一种基于房地产的建设成本来确定其价值的评估方法。
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2. 建筑物价格（纯建筑物部分的价格） 3. 房地产价格（土地价格和房产价格的统称）
（二）按总价格、单位价格和楼面地价
1. 总价格 2. 单位价格 3. 楼面地价
（楼面地价=土地总价/建筑总面积or楼面地价=土地单价/容积率）
（三）按所有权价格、使用权价格和其他权益价格
（四）按市场交易价格和评估价格
一、兰州市房地产市场分析
• 从成交均价层面来看，兰州市房地产市场 总体成交均价一直平稳，呈现稳步上升态 势。与2009年成交均价相比，2010年初价 格涨幅较为明显，之后因为楼市新政的影 响，成交均价上涨势头有所压制，进入缓 涨阶段。目前的兰州房地产市场，成交量 大幅下滑开发商资金压力增大，但仍无降 价迹象，买卖双方观望情绪浓厚。通过对 2010年9月全国35个大中城市二类地段（城
（一）房地产评估的目的 房地产评估的基本目的是为涉及房地产的业务或交易提 供价值参考；其特殊目的就是要考虑房地产业务的性质， 考虑不同性质的房地产业务对房地产评估的要求和制约。 （二）房地产评估的价值类型 一般情况下需要评估房地产的市场价值，但也会涉及非 市场价值的评估。
五.房地产评估的程序
（一）接受委托，明确评估的基本事项 1.明确评估对象 2.明确评估目的 3.明确评估基准日 4.明确评估报告提交日期 （二）制定评估作业计划和技术方案 作业计划：合理安排评估的日程进度 技术方案：选择和确定评估的基本技术思路和方法 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算 给出评估结果并填写评估报告
兰州房地产市场的特点
1、外地开发商来兰开发投资
正因为看到兰州市房地产市场巨大的发展后劲和潜力，加之一线城市市场竞争愈加激烈，外地实力开发企业纷 沓而至，在兰州是开发投资，其资金实力使得其已当仁不让地成为主角，本土开发企业面临巨大压力。加之兰州市 的地形决定市场土地供应异常的匮乏，很多开发公司处于无地可开发状态，在土地招、拍、挂机制的助推下，近几
• 旧建筑物价格=建筑物的重新构建价格-建 筑物贬值。
• ③ 投资利息（资金成本）
• = 500×（1＋3％）[（1+10%）2-1] • +86.4×60%[(1+6%)1.5-1] • +86.4 ×40%[(1+10%)0.5-1]
• =15.26万元
• ④ 销售税费=土地市场价值×6%
• ⑤ 利润=（土地取得费+开发费）×20% • =[500×（1+3%）+86.4]×20% • =120.28万元
二、适用范围
1.一般适用于：
无收益（不能使用收益法），房地产市场发育不 成熟，成交实例不多（不能使用市场法），无法 利用收益法、市场法等方法进行评估的情况。
2.成本法在土地评估中应用范围受到一定限制： 由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非 仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地 成本的增加并不一定会增加它的使用价值。
第三节 成本法在房地产评估中的应用
• 一、基本思路
• 成本法是房地产估价的基本方法之一
• 成本法是以假设重新复制被评估房地产所需要的成本 为依据而评估房地产价值的一种方法。即以重置一宗 与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入 的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税 金来确定被估房地产价值。
第五章 房地产评估
• 第一节
• 第二节 • 第三节
房地产评估概述
房地产价格及其影响因素 成本法在房地产评估中的应用
第一节 房地产评估概述
一. 房地产的概念
房地产是指土地、建筑物及其地上定着物。
※房地产可以分为两个方面：
1.权益 权益是指一切与房地产有关的权利、利益和收益的总称，包 括所有权、使用权、租赁权、抵押权和典权①等。 2.物质实体 物质实体是权益的实体。
评估该一宗七通一平的代建土地 在2009年9月1日的价格
• 该宗土地的总面积500平方米，建筑容积率为2， 土地购置费为500万元，土地用途是住宅，预计取 得该土地后建造该类商品住宅的建设期为2年，建 筑费为800元/平方米，专业费用为建筑费的8%， 利润为20%，第一年投入60%的建筑费及专业费用， 第二年投入40%的建筑费及专业费用，贷款年利率 为10%，销售税费为未来楼价的6%，购买土地需要 交纳交易价格3%的契税，该商品住宅在建成后半 年一次全部售出。
• 市场价格= 土地取得+费开发费+投资利息+ 销售税费+利润 • V =515+86.4+15.26+6%V+120.28 • V=783.98万元
新建房地产评估
• 新建房地产价格=土地取得成本+土地开发 成本+建筑物建造成本+管理费用+资金成本 +销售税费+正常利润
• 新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费 用+资金成本+销售税费+开发利润
（三）个别因素
指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的 个别因素与影响建筑物的个别因素。ຫໍສະໝຸດ 1.影响土地价格的个别因素
（1）位置、面积、地势、地质 （2）形状、宽度、深度 （3）临街状况 （4）规划用途、容积率、使用年限 （5）生熟程度
2.影响建筑物价格的个别因素
（1）面积、结构（构造）、材料 （2）设计、设备 （3）施工质量 （4）楼层、朝向 （5）新旧程度
• 新开发的房地产价值
• = 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 销售费用+销售税费+投资利息+开发利润
• ① 土地取得费=土地购置费+土地税 • =(1+3%)×500=515万元 • ② 开发费=建筑费+专业费 • =800×500×2+800×500×2×8％ • =86.4万元
案例分析二 旧房地产评估
• 某建筑物为钢混结构，经济寿命50年，有 效经过年限为8年。经调查测算，现在重新 建造全新状态的该建筑物的建造成本为800 万元（建设期为2年，假定第一年投入建造 成本的60％，第二年投入40％，均为均匀 投入），管理费用为建造成本的3％，年利 率为6％，销售税费为50万元，开发利润为 120万元。又知其中该建筑物的门窗、墙面 等损坏的修复费用为18万元；装修的重置 价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2 年；设备的重置价格为110万元，平均寿命 为10年，已使用8年；假设残值均为零。试 计算该建筑物的折旧总额。
3.房地产评估使用成本法主要对象 政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营 房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土 地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选 择成本法。
三、基本公式
（一）土地评估： 土地价值=待开发土地取得费+土地开发费+利息 +利润+税费+土地增值收益 （二）新建房地产评估： 新建房地产价值=土地取得费用+开发成本 +管理费用+利息+销售税费+利润 （三）旧建筑物评估： 建筑物价值=重置成本－年贬值额×已使用年限
案例分析一 新开发土地评估
资产评估的十项基本要素
• 1、评估主体：巨信房地产评估有限公司 • 2、评估客体：兰州市城关区北面滩莱茵小镇工程项目——新港城B区X 号4楼X单元402室（商品住宅） • 3、评估依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房 地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》及政府有关政策、法 规 • 4、评估目的：确定该商品住宅在2009年7月1日的市场价格 • 5、评估原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原 则、谨慎性原则 • 6、评估程序：弄清楚估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料；测 算重新构建价格；求取计算价格。 • 7、价值类型：市场价值 • 8、评估方法：成本法
3、区域市场发展不平衡
对比兰州市的房地产市场发展的现状，很明显各个版块之间的发展很不平衡。从经济排名看，城关核心版块、
• 二、最高最佳使用分析
• 最高最佳使用原则是房地产估价要以房地 产的最高最佳使用为前提。所谓的最高最 佳使用，是估价对象的一种最可能的使用， 这种最可能的使用是法律上允许、技术上 可能、经济上可行，经过充分合理的论证， 对估价对象能带来最高价值的使用。最高 最佳使用分析真正体现了估价的客观性。 从估价对象所处区域因素和个别因素分析， 作为住宅用房其持续使用，便遵循了最高
二. 房地产的特征 （一） 土地特性：
1.土地的自然特性
（1）数量的有限性 （不可再生性）供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性（价格具上升趋势） （4）效用的差异性（不可替代性）
2.土地的人文特性
（1）用途的广泛性 （2）供给的稀缺性 （3）社会经济位置的可变性 （4）可垄断性
三.房地产评估的原则
（一）合法原则 合法取得、合法使用、合法交流、合法处分 （二）最高最佳使用原则 法律上允许、技术上经济上可行、能给被评估对象带 来最高价的使用 （三）房地综合考虑原则 分别对房屋和土地进行评估后把房和地两个因素进行 综合分析 （四）区域及地段原则
四.房地产评估的目的和价值类型
（土地价格、建筑物价格和房地产价格）
1.土地价格
（1）基准地价：城镇大面积土地的平均地价 （2）标定地价：政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地 市场条件下于某一时点的土地使用权的价格 （3）出让底价：是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、 地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价 （4）转让价格：土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁的价格 （5）其他价格
年土地价格上涨势头异常迅猛，这两方面作用于兰州房地产市场，在推高地价的同时也助推了房价的快速上涨。
2、保障性住房冲击兰州房价