房地产估价之成本法.doc
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估是指对房地产资产进行价值估计和评估的过程，以确定房地产的市场价值，为相关行业提供决策和参考依据。
在房地产评估的多种方法中，成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将对房地产评估的成本法进行详细探讨，包括成本法的基本原理、适用范围、评估过程和优缺点等方面。
一、成本法的基本原理成本法是通过估算重建成本或取得成本来确定房地产资产价值的方法。
其基本原理是以取得和维持房地产所需的成本，作为评估房地产价值的依据。
成本法认为，一般来说，购买者愿意支付该资产能发挥的功能和效益所需的成本。
二、成本法的适用范围成本法适用于房地产资产具有独特性或无法直接通过市场交易确定价值的情况。
比如，自用房地产、特定用途房地产或无交易市场的房地产等，都可以使用成本法进行评估。
此外，对于全新建设的物业或者经历了翻新、重建等大规模维护的物业，成本法也是一种较为准确的评估方法。
三、成本法的评估过程1. 项目界定与房地产资料收集：首先，评估师需要对评估项目进行界定和范围确定，并收集房地产相关的基本信息和资料，包括建筑图纸、建设工程方案、建筑材料价格等。
2. 定义评估目的和价值基准日：评估师需要明确评估的目的，例如购买、租赁、融资等，并确定评估的价值基准日，即评估截止日期。
3. 预估重建成本：评估师需要根据收集到的建筑图纸、方案以及相关的市场价格，对重建成本进行预估，包括土地成本、建筑材料成本、人工成本、管理费用等。
4. 考虑物业的折旧和磨损：评估师需要考虑物业的折旧和磨损情况，并进行相应的调整。
折旧一般分为建筑物的功能折旧和经济折旧。
5. 计算资产的净值：评估师需要减去物业折旧和磨损后的净重建成本，得出房地产资产的净值。
6. 考虑其他因素：除了重建成本和折旧磨损，评估师还需要考虑其他因素对房地产价值的影响，比如地理位置、市场需求、政策环境等。
四、成本法的优缺点成本法作为一种房地产评估方法，具有以下的优点：1. 适用性广泛：成本法适用于无交易市场、独特性较强的房地产资产的评估。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估——成本法一、概述房地产评估是对房地产价值进行客观、全面、科学评估的过程。
成本法是一种常用的房地产评估方法，主要以所建房屋的成本为基础确定其价值。
本文将详细介绍房地产成本法的评估步骤及相关要点。
二、评估步骤1. 收集基本信息：收集被评估房地产的基本信息，包括建筑面积、土地面积、建筑材料、建筑年代等。
2. 确定建筑成本：根据所建房屋的结构类型、材料、建筑质量等，确定房屋的建筑成本。
可以参考行业指南或者咨询专业人士。
3. 考虑折旧因素：房屋在使用过程中会产生磨损和技术过时，需要考虑这些折旧因素对房屋价值的影响。
4. 考虑土地价值：除了房屋本身的价值，还需要考虑土地的价值。
可以通过市场研究或者与专业人士咨询来确定土地价值。
5. 考虑附属设施价值：房地产评估还需要考虑附属设施的价值，如园林、露台、停车场等。
6. 综合评估：根据以上步骤，综合考虑房屋本身价值、土地价值和附属设施的价值，确定房地产的最终评估价值。
三、评估要点1. 建筑成本计算：建筑成本包括直接成本和间接成本。
直接成本包括人工成本、材料成本和设备成本；间接成本包括管理费用、施工费用等。
需要注意对每个成本进行详细分类和计算，确保计算结果准确。
2. 折旧计算：折旧可以分为物理折旧和功能折旧。
物理折旧主要指由于时间和自然环境等因素引起的磨损；功能折旧主要指由于技术进步等因素引起的房屋技术过时。
需要根据实际情况合理确定折旧率。
3. 土地价值测算：土地价值可通过市场调研或者咨询专业人士来确定。
需要关注土地的位置、用途、规划条件等因素进行评估。
4. 附属设施评估：附属设施的价值可以通过类似的成本法计算确定。
附件：1. 评估报告示例2. 房地产调查表格3. 相关法规和政策文件法律名词及注释：1. 成本法：一种房地产评估方法，通过确定所建房屋的成本来确定其价值。
2. 折旧：指房屋在使用过程中由于时间和自然环境等因素引起的磨损和技术过时的损失。
《房地产估价》第7章 成本法
第二节 新开发土地的成本法估价
解：房地价格＝土地成本＋建安成本+管理费用＋利息 ＋销售税费＋开发利润
设：V总 = A+B+C+D+E+F A = 3000×20000 = 6000万元
B = 1800×50000 = 9000万元
C = B×3% = 270万元
D = A[(1+6%)2.25-1]+(B+C)×40%×[(1+6%)1.5-1]+
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第三节 新建房地产的成本法估价
练习：
某新建房地产，土地面积20000m2，建筑面积 50000m2。土地重新取得价格为3000元/m2。建 筑物建造的建安成本为1800元/m2 ，管理费用为 建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其 中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内 均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一 年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率 6%。销售税费为房地产价格的7%，销售利润率 为20%。试评估该房地产的总价和单价。
三、管理费用 ➢ 新建房地价格评估：以（土地取得成本+开发成本+
建造成本）为计算基础 ➢ 新建建筑物价格评估：以建筑物建造成本为计算基
础 四、销售费用
指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广 告宣传费、销售代理费等，一般按照售价的一定比 率计算。
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第三节 新建房地产的成本法估价
五、投资利息
➢ 新建房地价格评估：以（土地取得成本+开发成 本+建造成本+管理费用+销售费用）为计算基础
公司经费、人员工资、差旅费、房地产税、土 地使用税、业务招待费等，一般为土地取得成本与 开发成本之和的一定比率。
房地产评估_成本法
房地产评估_成本法在房地产市场中，评估房产的价值是一项重要的任务。
评估的方法有多种，其中成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将重点探讨房地产评估中的成本法，并分析其优势、应用范围以及存在的局限性。
一、成本法概述成本法主要侧重于以建筑物所需要的成本作为评估的依据，其中包括土地购买成本、建筑物的建设成本以及相关的附属设施、设备、装修等费用。
成本法认为，一个房产的价值与其重建成本或替代成本有关。
二、成本法的优势1. 相对简单直观：成本法的计算相对简单，可以通过对土地价格、建筑材料价格以及建设成本的调研和计算得出评估结果，更容易被人们接受和理解。
2. 适用广泛：成本法适用于各类房产，包括住宅、商业物业以及工业场地等。
它不仅可以评估已存在的建筑物的价值，还可以用于评估拟建建筑物的潜在价值。
3. 建筑物的折旧考虑：成本法在评估中纳入了建筑物的折旧因素，考虑了建筑物的使用寿命以及物理和经济因素对建筑物价值的影响，使评估结果更加准确。
三、成本法的应用范围成本法可以应用于多种房地产评估场景，包括但不限于以下几种情况：1. 用于保险理赔：在房屋损坏或灾害事故后，保险公司可以使用成本法来评估损失，并进行理赔。
评估人员可以通过计算重建或修复所需的成本来确定理赔金额。
2. 用于资产评估：成本法可以帮助企业对其资产进行评估和核算，为企业的财务决策提供参考。
例如，在公司重组、资产购买或出售等场景中，成本法可以用于确定资产的公允价值。
3. 用于投资决策：成本法可以帮助投资者评估潜在投资项目的价值。
通过对建设成本、市场需求以及建筑物的预期寿命等因素进行综合考虑，投资者可以更好地决策是否进行房地产投资。
四、成本法的局限性1. 忽略市场需求和供求关系：成本法重点关注于建筑物的建设成本，忽略了市场需求和供求关系对房产价值的影响。
在供求失衡的情况下，成本法的评估结果可能与市场价值存在较大差距。
2. 忽略土地的特殊价值：成本法的计算一般假定土地是无限可用的，土地价值与建筑物的成本无关。
收益还原法和成本法房地产估价实例报告.doc
篇一:《房地产评估案例市场法+收益法+成本法》房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,27486平方米，地下为车库，建筑面积84408平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表比较因素条件表评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝03元人民币换算。
房地产评估——成本法
房地产评估
单位面积法是根据当地近期建成类似建筑物的单
位面积造价，对其做适当的修正和调整，然后乘
以估价对象建筑物的面积来估算估价对象建筑物
的重新构建价格。这种方法主要适用于造价与面
积关系较大的房屋，如住宅、办公楼等。 例题 ：某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用 途、建筑结构和档次的房屋的单位面积造价为 1200元/m2。试估算该房屋的重新构建价格。 解：该房屋的重新构建价格估算为：
(4)计算投资利润 投资利润=(120+200)×20%=64 (元/M2) (5)计算土地增值收益 土地增值收益=(120+200+43.36+64) )×20%=85.47 (元/M2) (6)计算土地价格 土地价格=土地取得费用+土地开发费用+利息+正常利润+土 地增值收益
=120+200+43.36+64+85.47=512.83 (元/M2) (7)以上求得的是土地无限年期的价格，则50年期的土地使用 权价格为：
2、条件：一是自由竞争，即可以自由进入市场
二是该种商品本身可以大量重复生产
3、范围：成本法特别适用于既无收益又很少发生交 易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、
行政办公楼、军队营房、公园等公益的房地产，以 及化工厂、钢铁厂、油田、码头等有独特设计或只 针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。
2、其他销售税费：应该由卖方承担的交易手续费 等。
七、开发利润
现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价） 减去各种成本、费用和税金后的余额。
估算开发利润应掌握以下几点：
1、开发利润是所得税前的，即开发利润=开发完成后 的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资 利息-销售费用-销售税费
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法
房地产评估中的成本法是一种评估方法，根据该方法，房地产的价值取决于其建筑成本和土地价值之和。
成本法主要用于评估新建房地产项目或者进行重建的房地产项目。
它根据建筑物的重建成本，加上土地的市场价值，来确定房地产的总价值。
成本法的核心思想是，建筑物的价值应该等于其重建成本减去建筑物的折旧值，再加上土地的市场价值。
具体的评估步骤如下：
1. 确定建筑物的重建成本：这包括建筑材料、劳动力和其他建筑相关费用。
这个成本应该是根据当前的市场价格确定的。
2. 确定建筑物的折旧值：折旧是指建筑物随着时间的推移而价值的减少。
折旧可以根据建筑物的使用寿命和当前的状况来估算。
常用的折旧方法有直线法和余额递减法。
3. 确定土地的市场价值：土地价值通常是根据市场需求和供应以及土地所在位置来确定的。
可以使用市场比较法或收益法来确定土地的价值。
4. 计算房地产的总价值：将建筑物的重建成本减去折旧值，再加上土地的市场价值，即可得到房地产的总价值。
需要注意的是，成本法在一些情况下可能会低估房地产的价值，特别是对于已经存在一段时间的建筑物而言。
因此，在房地产评估中，通常会结合其他评估方法来综合考虑房地产的价值。
房地产估价方法之成本法
房地产估价方法之成本法房地产估价的三种基本方法是：比较法、成本法和收益法。
成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法，下面我们一起来详细了解一下!(一)成本法适用的估价对象成本法是先分别求取估价对象在价值时点时的重置成本或重建成本和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
成本法也可以说是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法。
因此，成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。
只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。
成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆等。
(二)成本法估价的操作步骤运用成本法估价一般分为四个步骤：(1)选择具体估价路径;(2)测算重新购建价格;(3)测算折旧;(4)计算成本价值。
1.选择具体估价路径把物业作为一个整体采用成本法估价最基本的公式为：物业价格=重新购建价格一折旧以“房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，物业价格通常由如下7大项构成：(1)土地取得成本;(2)开发成本;(3)管理费用;(4)投资利息;(5)销售费用;(6)销售税费;(7)开发利润。
2.测算重新购建价格重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出。
重新购建价格是客观的价格。
建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是价值时点状况下的价格。
建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的`不同，分为重置价格和重建价格。
3.测算折旧估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在价值时点时的市场价值与重新购建价格的差额，即：建筑物折旧一建筑物重新购建价格一建筑物市场价值根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。
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精选第六章成本法教学时数： 6 课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握成本法的基本原理，掌握成本法的基本公式，掌握建筑物的重新构造成本与折旧，掌握建筑物减价修正额的估算方法教学重点：建筑物减价修正额的估算方法教学难点：建筑物的重新构造成本与折旧方法教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。
教学内容：第一节基本原理一、成本法的称呼原价法、承包商法、成本逼近法、旧房评估方面称重置成本法、重建成本法二、概念成本法是指以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法，积算价格。
三、理论依据从买方的角度看，是替代原理；从卖方的角度看，生产费用价值论。
四、适用条件与对象——特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。
——单纯建筑物——独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产估价时须用客观成本，不能用实际成本五、一般步骤：1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料 2 、估算重置价格或重建价格3、估算折旧4、求出积算价格第二节房地产价格构成房地产价格的一般构成（采用成本法）1、土地取得费用——征地费和“房屋折迁安置补偿费”——土地使用权出让金或地价款——有关土地取得的手续费及税金2、开发成本——勘察设计和前期工程费——基础设施建设费——安装工程费——公共配套设施建设费——开发过程中的税费3、管理费用主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等4、投资利息5、销售税费——销售费用：广告费、代理费——销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加——其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费6、开发利润第三节基本公式一、基本公式：房地产价格＝重新构建价格－折旧二、新开发土地：新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润三、新建房地产：新建房地价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润新建建筑物价格＝建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润四、旧房地产：旧房地价格＝房地的重新构建价格－建筑物的折旧＝土地的重新构建价格＋建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧旧建筑物价格＝建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧第四节重新购建价格一、定义：假设在估价时点重新建筑或购置全新状态的旧有房地产时，所必要的适当成本或价格。
二、房地产重新构建的求取1、方法：先求取土地的重新取得成本，再加上建筑物的重新建造成本。
2、土地成本的求取若土地是在既成的城市建成区内，难以把握其重新开发成本时，则通常是采用市场比较法或收益法等其他估价方法，求取假设地上建筑物不存在时的实地价格。
3、建筑物重新建造成本求取方法：A．建筑费 + 其他费用 + 正常利润B．承包商的建筑费+ 发包的负担的附带费类型：——重建成本：以原有的建筑材料、建筑技术与工艺、建筑式样等，在估价时点重新建筑与旧有建筑物完全相同的新建筑物的成本。
——重置成本：以估价时点当时的建筑材料、建筑技术与工艺等，重新建造与旧有建筑物具有相同效用的新建筑物的成本。
一般地，特殊有保护价值的建筑物采用重建成本较为适宜；普通建筑物适用重置成本；因年代久远，已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑材料式样、建筑技术等变迁，也往往采用重置成本。
理论：直接法、间接法实际操作中，不同直接、间接法，具体估算建筑物重新建造成的方法有：①单位面积法 ②单位体积法③分部分项法④工料测量法 ⑤指数调整法第五节 建筑物折旧一、建筑物折旧定义：各种原因带来的价值上的损失，包括有有形损耗和无形损耗。
实际估价中，它可分为3 种折旧：①物质折旧——自然经过的老——正常使用的磨损——意外的破坏损毁——延迟维修的损坏残存②功能折旧：功能上的折旧的减价③经济折旧：建筑物本身以外的各种不利因素带来的减价二、成本法中折旧的求取方法（一）直线折旧法：在建筑物的耐用年限期间每年的折旧额相等。
每年的折旧额D iC S C(1 R) DNN其中： Di ：第 i 年的折旧额； C ：建筑物的重新建造成本；S ：预计的建筑物的净残值（残值） ； N ：建筑物的耐用年限；R ：建筑物的残值率RS折旧率CdD C S 1 R C N C Nt 年末的累计的折旧额为：E tD t(C S)tC (1 R)tNN建筑物的估价时点价值为：VC E t C (C S)tC[1 (1 R) t]NN或V C (1 d t)这是最常用的方法。
（二）其他折旧法①实际观察法估价人员亲临现场，直接观察、估算估价对象建筑物在物质方面，功能方面及经济方面的减价因素所造成的减价额，或判定其成新率。
②成新折旧法根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新折旧程度，直接求取建筑物的估价时点价值。
建筑物估价时点价值= 建筑物的重新建造成本×建筑物的成新率实际中，成新率的求取可以采用“先定量再定性再定量”的方式，步骤：——用耐用年限法计算成新率——初步修正——调整修正③混合法求取折旧应注意的事项：——估价上的折旧与会计上的折旧的区别——建筑物的寿命有自然寿命与经济寿命之分——个别折旧加总法、分类折旧加总法和综合折旧法——采用尚可使用年数第六节成本法涉及的有关规定一、现行房屋折旧制度1、年折旧额 = 原价×(1 －残值率 )÷耐用年限2、经租房产根据房屋结构分为 4 类 7 等①钢筋混凝土结构②砖混结构一等③砖混结构二等④砖木结构一等⑤砖木结构二等⑥砖木结构三等⑦简易结构3、房屋耐用年限①钢筋混凝土结构：50 年（生产）， 25 年（受保留生产），60 年（非生产）②砖混一等： 40 年， 30 年， 30 年③砖混一等： 40 年， 30 年， 30 年④砖瓦一等： 30 年， 20 年， 40 年⑤砖瓦一等： 30 年， 20 年， 40 年⑥砖瓦一等： 30 年， 20 年， 40 年⑦简易结构： 10 年4、房屋残值率：①钢混： 0 ②砖混一等：2%③砖混一等：2%④砖瓦一等：6% ⑤砖瓦一等： 4% ⑥砖瓦一等：3%⑦简易结构：0二、观测房屋完损等级的评定标准1、根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好，损坏程序来划分的，分为五类：①完好房②基本完好房③一般损坏房④严重坏房⑤危险房2、结构、装修、设备的各个项目组成：3、完损等级的判定依据：4、房屋新旧程度的判定标准①完好房：十、九、八成②基本完好房：七、六成③一般完好房：五、四成④严重损坏房危险房：三成以下第七节成本法总结和运用举例应用实例 1 ：某开发区征用土地总面积 5 km 2，现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地 1.5k m 2。
该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50 年，土地面积为10000 m2。
根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为 4.5 亿元，征地中发生的其他费用为 1.5 亿元；征地后，土地“七通一平” 的费用为 2 亿元 / m 2，开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40% ，总投资回报率为20% ，当年银行贷款利息率为10% ，土地还原率确定为7% 。
试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。
根据题意，采用成本法进行评估，步骤如下。
计算土地取得费(4.5+1.5)×108÷(5×106)=120(元/m2)计算土地开发费(2.0×108)÷(1×106)=200(元/m2)计算投资利息120 ×[(1+0.1)2－1]+200×40%×[(1+0.1)1.5－1]+200× 60%×[(1+0.1)0.5－1]=25.20+12.30+5.86=43.36(元 /m 2)计算投资利润(120+200)×20%=64(元/m2)计算土地增值收益(120+200+43.36+64)×20%=85.47(元/m2)计算土地价格土地取得费用+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益=120+200+43.36+64+85.47=512.83(元 /m 2 )进行可出让土地比率修正由于开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地是无法出让的，因此这些土地的价格要分摊到可出让土地的价格中去，计算方法如下：开发区可出让土地比率 = （开发区总面积－不可出让土地面积）/ 开发区土地总面积×100%= （ 5 － 1.5 ） /5 ×100%=70%则可出让土地的平均单价 =512.83/70%=732.61( 元 /m 2 )进行土地使用权年期修正732.61 ×[1 － 1/(1+0.07)50]=707.74( 元/m 2 )计算土地总价格707.74 ×10000=7077400( 元 )因此，采用成本法估算出的该宗工业用地的单位面积价格为 707.74 元 / m 2,总价格为7077400 元。
应用实例 2 ：估价对象概况本估价对象是一座专用仓库， 坐落在某城市建成区内； 土地总面积 2500m2 ，土地权利性质为出让土地使用权；总建筑面积8500 m 2，建筑物建成于是 1981 年 7月 30 日，建筑结构为钢筋混凝土结构。
需要评估该专用仓库于 2001年 7 月 30 日的价值。
估价过程选择估价方法。
本估价对象为专用仓库，很少出现买卖，故选用成本法进行估价。
选择计算公式。
该宗房地产估价属于成本法中的旧房地产估价， 需要评估的价值包括土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：旧房地产价格 = 土地的重新取得价格或重新开发成本 + 建筑物的重新购建价格建筑物的折旧求取土地的重新取得价格。
由于该土地坐落在城市建成区内， 直接求取其重新开发成本很难，所以采用比较法， 利用当地类似土地使用权的转让价格来求取该土地的重新取得价格。
现选取了 A 、B 、 C 三宗可比实例，其基本情况及比较情况如下：可比实例 A ：土地面积 2300 m2 ，成交日期 2000 年 5 月 30 日，成交价格 605 元/ m 2 ， 比较修正如下：实例土地 交易情况交易日期 个别因素成交价格 修正 修正 修正100107100650 ×100×100×95=681.4( 元 / m 2 )可比实例 B ：土地面积 3000 m 2，成交日期 2000 年 12 月 30 日，成交价格 710 元 / m 2 ， 比较修正如下：实例土地 交易情况 交易日期 个别因素成交价格 修正 修正 修正100103100710 ×100×100×106=689.9( 元 / m2)可比实例 C ：土地面积 2500 m2 ，成交日期 2001 年 5 月 30 日，成交价格 633 元 / m 2 ， 比较修正如下：实例土地 交易情况交易日期 个别因素成交价格 修正 修正 修正100101100633×95×100×99=679.8(元/ m2)因此，土地的重新取得单价为：（ 681.4+689.9+679.8）/3=684（元/ m2）土地的重新取得总价为：684 ×2500=1719（万元）求取建筑物的重新购建价格。