房地产估价成本法练习题
房地产估价理论与方法：成本法及其运用考试答案模拟考试练习.doc
房地产估价理论与方法：成本法及其运用考试答案模拟考试练习 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、判断题 成本法中房地产价格构成中的销售税费既包括由买方缴纳的契税等税费，也包括由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。
（ ） 本题答案： 2、问答题 某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。
其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修得重置价格为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。
残值率假设均为零。
请计算该建筑物的物质折旧额。
本题答案： 3、判断题 房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和估算折旧的重要依据。
（ ） 本题答案： 4、单项选择题 销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用，及应（ ）的税费。
A.由卖方和买方双方缴纳的 B.由卖方独立承担和缴纳的姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------C.由买方缴纳的D.由土地开发和房产开发所缴纳本题答案：5、多项选择题物质折旧可以归纳为以下几个方面（）。
A.设备、设施陈旧B.正常使用的磨损C.意外的破坏损毁D.延迟维修的损坏残存E.墙体坍塌本题答案：6、单项选择题建筑物的年龄有实际经过年龄和有效经过年数，它们之间的关系为（）。
A.有效经过年龄等于实际经过年龄B.有效经过年龄短于实际经过年龄C.有效经过年龄长于实际经过年龄D.有效经过年龄可能短于或长于实际经过年龄本题答案：7、多项选择题房屋结构组成分为（）。
房地产价格评估练习及答案
房地产价格评估练习及答案1、术语解释2、单项选择题（1） 最佳使用是（）必须考虑的评估前提。
a. 地产b. 房屋建筑物c. 企业资产d. 资产 （2） 基准地价系数修正法所要修正的因素是（）。
a. 地理位置和交通条件b.个别因素和市场转让条件 c. 容积率和覆盖率 d. 特别利害关系和特殊动机（3） 假设开发法属于一种（）。
a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4） 某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10%, 其评估价值最有可能为（）元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5） 计算建筑期利息的工期应按（）计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6） 待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指 数为100%,从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是 11.7 %、17%、 30.5 %、6.9 %、4.8 %，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 （） 丿元。
a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7） 待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地 300平方米，建筑面积200平方 米，月租金3 000元，土地还原利率为7%.建筑物还原利率为8%,评估时，建 筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另 用市场法求得土地使用权价格每平方米 1 000元，运用建筑物残余估价法所得到 建筑物的价值最有可能是（） 元。
a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8） 残余估价法属于（） 中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9） 有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7， 容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）元/平方米。
房地产估计-第八章成本法练习题参考答案
房地产估计-第八章成本法练习题参考答案成本法练习题一、单项选择题1、成本法概念中的•成本”，并不是通常意义上的成本，而是（A ）。
A、价格B、生产费用C、劳动价值D、成本加利润2、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（B）oA、替代原理B、生产费用价值论C、预期收益原理D、价格构成原理3、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（A ）, 即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。
A、替代原理B、生产费用价值论C、预期收益原理D、价格构成原理4、只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用（C ）估价。
A、比较法B、收益法C、成本法D、假设开发法5、成本法特别适用于（D ）的房地产的估价。
A、有收益交易少B、无收益交易多C、有收益交易多D、无收益交易少6、单纯建筑物的估算通常采用（C ）。
A、比较法B、收益法C、成本法D、假设开发法7、在房地产保险（包折投保和理赔）及其他损害赔偿中，通常是米用（A ）。
A、成木法估价B、收益法估价C、比较法估价D、假设开发法估价8、在现实中，房地产的价格直接取决于其（B ），而非花费的成本，成本的增减一定要对（）有所作用才能形成价格。
A、市场成交价格B、效用C、开发成本D、交换价值9、运用成本法估价，需要懂得（C ）。
A、房地产成本构成B、房地产供求关系C、房地产价格构成D、房地产重置价格构成10、在完善的市场经济下，土地取得成木一般由购置土地的价款和购置时由（D ）构成。
A、买卖双方同时缴纳的税费B、卖方缴纳的税费C、买卖双方各自缴纳的税费D、买方缴纳的税费11＞从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获的（A ）分开，不能算做（）。
A、利润B、利息C、收入D、收益12、开发利润是正常条件下开发商所能获得的（B ）。
1A、实际利润B、平均利润C、超额利润D、正常利润13、在估算开发利润时要注意（B ）与利润率的对应。
房地产估价师成本法及其运用(三)
成本法及其运用(三)(总分：82.00，做题时间：90分钟)一、(一)多项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意)(总题数：20，分数：40.00) 1.成本法中的“开发利润”是指{{U}} {{/U}}。
∙ A.开发商所期望获得的利润∙ B.开发商所能获得的最终利润∙ C.开发商所能获得的平均利润∙ D.开发商所能获得的税后利润∙ E.开发商所能获得的税前利润（分数：2.00）A.B.C. √D.E. √解析：2.成本法测算出的价值一般是房地产所有权的价值，在我国可视为{{U}} {{/U}}的价值。
∙ A.房屋所有权∙ B.房屋使用权∙ C.在估价时点剩余使用期限的土地使用权∙ D.土地使用权∙ E.土地所有权（分数：2.00）A. √B.C. √D.E.解析：3.成本法中房地产价格构成中的销售税费不包括{{U}} {{/U}}。
∙ A.营业税∙ B.应由买方缴纳的契税等税费∙ C.应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税∙ D.城市维护建设税∙ E.教育费附加（分数：2.00）A.B. √C. √D.E.解析：4.在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括{{U}} {{/U}}。
∙ A.土地取得成本∙ B.建设成本∙ C.管理费用∙ D.销售费用∙ E.销售税费（分数：2.00）A. √B. √C.D.E.解析：5.在求取土地的重新购建价格时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用{{U}} {{/U}}等求取该土地的重新购置价格。
∙ A.市场法∙ B.成本法∙ C.假设开发法∙ D.基准地价修正法∙ E.长期趋势法（分数：2.00）A. √B. √C.D. √E.解析：6.成本法中的投资利息的计算基数包括{{U}} {{/U}}。
∙ A.土地取得成本∙ B.建设成本∙ C.管理费用∙ D.销售费用∙ E.销售税费（分数：2.00）A. √B. √C. √D. √E.解析：7.下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有{{U}} {{/U}}。
房地产估价试题及答案自考
房地产估价试题及答案自考一、单项选择题（每题1分，共10分）1. 房地产估价中，成本法的计算公式不包括以下哪一项？A. 土地成本B. 建筑成本C. 销售价格D. 开发利润答案：C2. 在房地产估价中，市场比较法的基本原理是？A. 替代原理B. 预期收益原理C. 风险与收益平衡原理D. 供求关系原理答案：A3. 下列哪项不是影响房地产价格的因素？A. 地理位置B. 产权年限C. 建筑风格D. 国际政治形势答案：D4. 房地产估价报告中，估价目的通常包括哪些？A. 买卖C. 租赁D. 所有以上答案：D5. 房地产估价中的收益法，主要用于评估哪种类型的房地产？A. 住宅B. 商业C. 工业D. 农业答案：B6. 土地使用权出让合同中，土地使用权的出让年限通常是多少年？A. 40年B. 50年C. 70年D. 100年答案：C7. 房地产估价中的剩余法适用于评估以下哪种情况的房地产？A. 单独的建筑物B. 土地和建筑物的组合C. 土地上的附着物D. 土地和建筑物的分离答案：B8. 在房地产估价中，哪种方法可以用于评估房地产的未来价值？B. 市场比较法C. 收益法D. 假设开发法答案：D9. 房地产估价报告的有效期限通常为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：C10. 房地产估价师在进行估价时，需要遵循以下哪项原则？A. 客观公正B. 客户利益最大化C. 估价机构利益最大化D. 估价师个人利益最大化答案：A二、多项选择题（每题2分，共10分）11. 房地产估价中，市场比较法需要考虑的因素包括哪些？A. 位置B. 面积C. 建筑结构D. 交易情况答案：A, B, C, D12. 下列哪些因素会影响房地产的收益法估价？A. 房地产的年收益B. 资本化率C. 土地使用权年限D. 估价师的个人偏好答案：A, B, C13. 房地产估价报告应该包括哪些内容？A. 估价目的B. 估价依据C. 估价方法D. 估价结果答案：A, B, C, D14. 房地产估价中的成本法估价通常包括哪些步骤？A. 土地成本估算B. 建筑成本估算C. 开发利润和税费估算D. 市场调研答案：A, B, C15. 房地产估价中，哪些因素可能影响土地使用权的评估价值？A. 土地的位置B. 土地的使用年限C. 土地的规划用途D. 土地的所有权形式答案：A, B, C三、判断题（每题1分，共5分）16. 房地产估价报告可以由非专业人士编写。
《房地产估价》习题课课件(成本法)
（10）功能折旧： （30-90+400+60）万元=400万元。 （11）估价对象估价结果：
总价=（8218.1-534.8-400）万元=7283.3万元； 单价=7283.3万元／20000m2=3641.65元／m2。
1 6% -1 54.90万元；
0.5
800 24万元 60% 1 6% - 1 800 24万元 40%
1.5
④建筑物的重置价格=（800+24+54.90+50+120）万元=1048.9 万元。 （2）计算建筑物的折旧额： ①墙、地面等损坏的折旧额=18万元； ②装修部分的折旧额=200万元×1／5×2=80万元； ③设备部分的折旧额=110万元×1／10×8=88万元； ④长寿命项目的折旧额=（1048.9-18-200-110）万元×1／ 50×8=115.34万元； 该建筑物的折旧总额=（18+80+88+115.34）万元=301.34万元。
1.某建筑物为钢筋混凝土结果，经济寿命为50年，有效经 过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑 物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建 造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用 为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发 利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复 费用为18万元，装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年， 已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年， 已使用8年。假设残值率均为0，试计算（1）该建筑物的重置 价格；（2）该建筑物的折旧总额。 解：（1）计算建筑物的重置价格： ①建造成本=800万元； ②管理费用=800万元×3%=24万元； ③投资利息
房地产估价方法---成本法
房地产估价方法---成本法一、成本法一）房地产价格房地产价格构成（7项）：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。
例1、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。
该地块可转让土地的应计成本是（）元/ m2.A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77『正确答案』C『答案解析』开发成本、管理费用、销售费用3亿投资利息3*【（1+7.2%）0.5-1】=1061.23万元总成本=31061.23万元单位成本为310.61可转让地块单位成本=310.61/65%=477.87成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。
A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.销售费用E.销售税费『正确答案』ABCD例2、某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。
这块地的面积是10000平方米。
采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/m2。
A.55.20B.103.22C.109.63D.114.82『正确答案』B『答案解析』540×（1.082-1）+90×（1.081.5-1）+60×（1.080.5-1）=89.86+11.01+2.35=103.22二）开发利润开发利润指房地产开发商的利润而非建筑承包商利润。
开发利润指土地增值税、企业所得税前利润。
开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利率，而不是个别开发商最终实际获得的利润，也不是个别开发商期望获得的利率。
根据不同的基数，有不同的利润率指标。
（利润率一般是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的）直接成本利润率投资利润率成本利润率销售利润率直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3 000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1 000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。
房地产估价理论与方法：成本法及其运用测考试题(最新版)_0.doc
房地产估价理论与方法：成本法及其运用测考试题（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、多项选择题 在具体估算建筑物重新购建价格的方法中，单位比较法实质上是一种比较法，单位比较法主要有（ ）。
A.分部分项法 B.工料测量法 C.年限法 D.单位面积法 E.单位体积法 本题答案：D, E 本题解析：暂无解析 2、单项选择题 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。
建筑物经济寿命为50年。
假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（ ）。
A.2.00％ B.2.13％ C.2.22％ D.2.50％ 本题答案：C 本题解析：对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。
50－5－40＝5（年），50－5＝45（年），1÷45＝2.22％。
3、判断题估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是折旧，是”减价修正”。
（）本题答案：对本题解析：暂无解析4、问答题成本法的概念本题答案：以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方本题解析：以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法。
5、判断题成本法中，”售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的。
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•A •B •C •D
、土地取得成本 + 开发成本 . 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 、土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 销售费用 、开发完成后的房地产价值
10、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有 （ ）。
• A 、估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别 B .建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面 价值的差额 C 、建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失 D 、建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购 建价格与市场价值之间的差额 E 、建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折 旧
4、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（） A.土地取得成本 B.开发成本 C管理费用 D销售费用 5、建筑物的物质折旧包括（） A功能衰退 B、正常使用的磨损
C环境恶化
D、意外的破坏损毁
6、建筑物的重新构建价格是（）的价格。
A扣除折旧后 B估价时点 C客观 D、建筑物全新状态
19、某建筑物为钢筋砼结构，经济寿命为50年，有效经 过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该 建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一 年投入建造成本的60％，第2年投入40%,均为均匀投入）， 管理费用为建造成本的3%,年利息率为6％，销售税费为 50万元，开发利润为120万元。又知道其中该建筑物的墙、 地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200 万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为 110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值率均 为零，试计算该建筑物的折旧总额及现值。 注：写出详细步骤。
第七章 成本法 作业
1、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的 长短关系是（ ）
2、一厂房建成后8年被改造为超级市场，有效经过年数 为6年，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让 年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算建筑物 折旧的经济寿命为（）
3、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数， 它们之间的关系为（）
(1)假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土 地取得费用为1000元每平米。新建一个与上述项 目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为 2500元每平米，销售费用为200万元，管理费用 为开发成本的3％，开发建设期为2.5年，开发成 本、管理费用、销售费用在第一年投入30％，第二 年投入50％，最后半年投入20％，各年内均匀投 入，贷款年利率为7.02％，销售税金及附加为售 价的5.53％，投资利润率为12％。
17、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的 房地产估价，这类房地产主要包括（ ）等。 A、图书馆B.钢铁厂 C.空置的写字楼 D.单纯的建筑 物 E.加油站
18、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏，落后或 者过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折 旧的主要原因有（ ）等。 A.意外破坏的损毁 B.市场供给过量 C、 建筑设计的 缺陷 D、人们消费观念的改变 E.周围环境条件恶化
(2)经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购 置费和安装工程费分别为400万元和60万元，而 已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分 别为200万元和40万元。对原项目排污系统进行 改造，发生抵除费用30万元，拆除后的排污系统设 备可回收90万元。
www.பைடு நூலகம்
20、某公司于2005年3月1日在某城市水源地附 近取得一宗士地使用权，建设休闲度假村。该项目 总用地面积10000平米，土地使用期限40年，建 筑总面积为20000平米，并于2007年9月1日完 成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环 保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的 排污系统进行改造。请根据下列资料采用成本法评 估该项目于2007年9月1目的正常市场价格。
3)原项目预计于2008年1月1日正常营业，当年 可获得净收益500万元。由于排污系统改造，项目 营业开始时间将推迟到2009年1月1日，为获得与 2008年1月1且开始营业时可获得的相同的年净收 益，该公司当年需额外支付运营费用100万元，之 后将保持预计的盈利水平。 (4)该类度假村项目的报酬率为8％。
11、某综合办公楼建设期为 3 年，有效经过年数为 10 年， 现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 50 年，建筑物剩余经济寿命为 35 年，则计算该建筑物折旧 的经济寿命应为（ ）。 • A 35 年 B 、 45 年 C 48 年 D 50 年 12、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（） A交通拥挤 B、建筑技术进步 C城市规划改变 D自然环境 恶化
7、某商业房地产，在取得 40 年土地使用权的当年开始建造， 建造期 3 年，建筑物经济寿命 60 年（土地收回时不补偿） 则该商业房地产的折旧年限是（ ）年。 • A 、37 B 40 C 60 D 63 8、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起 的减价，属于（ ）。 • A 自然折旧B 物质折旧C 、功能折旧 D 经济折旧 9、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（ ）。