房地产估价习题集计算题和论述题 2
房地产估价试卷-答案
南京农业大学试题纸学年学期课程类型：选修试卷类型：鱼知水恩，乃幸福之源也。
鱼离不开水，人离不开亲人和朋友，当你处于逆境和灾难时，帮助你一臂之力，渡过难关的人，都是你的亲人和朋友。
吃水不忘挖井人，度过苦难，不能忘记援助过你的人。
知恩图报，善莫大焉。
一个人要想获得幸福，必须懂得感恩。
生活需要一颗感恩的心来创造，一颗感恩的心需要生活来滋养。
一饭之恩，当永世不忘。
顺境里给你帮助的人，不能全部称作朋友，但是能够在你逆境时依然愿意援助你，走出困境的人，一定是你要用一生去感谢和珍惜的人。
唐代李商隐的《晚晴》里有这样一句诗：天意怜幽草，人间重晚晴。
久遭雨潦之苦的幽草，忽遇晚晴，得以沾沐余辉而平添生意。
当一个人闯过难关的时候，一定要记住那些支撑你，陪你一起走过厄运的朋友和亲人，这个世界谁也不亏欠谁，帮你是情分，不帮你是本分。
如古人所说：淡看世事去如烟，铭记恩情存如血。
学会感恩父母养育之恩，学会感恩朋友的帮助之情，生活里做一个有情有义的人。
你要知道，父母，永远是你最亲近的人，是最爱你的人，不管他们的方法怎么错误？可是爱你的心，都是一样的。
千万不要因为自己一时的私心，而忘记感恩。
我们常常希望别人都对自己有情有义，可是想得到别人你真情，首先你必须先付出真情。
你帮助别人，不要记在心里，别人帮助你，你要懂得感恩和感动，而不是当做理所当然。
你要知道别人帮你是情分，不帮你是本分。
侍父母，要孝顺，对朋友，要真诚。
不管你生活的精彩或者混沌，孝顺父母，颐养天年。
一父养十子，十子养一父。
在这个美好的时代，中华很多的美德都在逐渐消失，做子孝为天，但是总有一些人，自己活在天堂，硬生生的把父母扔进地狱。
鱼知水恩，乃幸福之源也。
鱼离不开水，人离不开亲人和朋友，当你处于逆境和灾难时，帮助你一臂之力，渡过难关的人，都是你的亲人和朋友。
吃水不忘挖井人，度过苦难，不能忘记援助过你的人。
知恩图报，善莫大焉。
一个人要想获得幸福，必须懂得感恩。
生活需要一颗感恩的心来创造，一颗感恩的心需要生活来滋养。
房地产价格评估练习及答案
房地产价格评估练习及答案1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。
a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
房地产估价试题及答案
房地产估价试题及答案一、选择题（每题2分，共20分）1. 以下哪项不是房地产估价的基本原则？A. 独立性原则B. 客观性原则C. 可比性原则D. 合法性原则答案：C2. 房地产估价中，市场比较法的比较基础是：A. 土地面积B. 建筑面积C. 土地使用权年限D. 房地产的市场价格答案：D3. 房地产估价时，以下哪项不是估价师需要考虑的因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 建筑质量D. 估价师个人偏好答案：D4. 房地产估价报告中，以下哪项不是必须包含的内容？A. 估价目的B. 估价对象描述C. 估价方法D. 估价师的个人简历答案：D5. 以下哪种方法不适用于房地产估价？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法答案：D6. 房地产估价中，收益法的计算公式是：A. 收益/成本B. 收益/市场利率C. 成本/市场利率D. 收益×市场利率答案：B7. 房地产估价报告的有效期一般为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：B8. 房地产估价中，成本法主要适用于以下哪种情况？A. 土地交易B. 新建房地产C. 旧房地产D. 房地产租赁答案：B9. 以下哪项不是房地产估价报告的使用者？A. 银行B. 房地产开发商C. 政府D. 估价师个人答案：D10. 房地产估价中，市场比较法的比较对象应该是：A. 任何房地产B. 同一区域的类似房地产C. 不同区域的类似房地产D. 同一区域的不同类型房地产答案：B二、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，必须保证估价的独立性和客观性。
（对）2. 房地产估价报告可以随意修改，不需要遵循估价原则。
（错）3. 房地产估价时，估价师可以根据个人经验随意选择估价方法。
（错）4. 房地产估价报告的有效期通常为一年。
（错）5. 收益法适用于评估有稳定收益的房地产。
（对）6. 成本法适用于评估所有类型的房地产。
（错）7. 估价师在估价过程中不需要考虑房地产的地理位置。
房地产估价 模拟试题计算题答案
模拟11、解1、解(1)该宗房地产的现时价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧总额(2)求土地的重新取得价格V35，V35=V40*K35/K40=2000*2000*K35/K40=390.94(万元)(3)计算建筑物的重新购建价格：建安成本：600 (万元)管理费用：600*3%=18 (万元)销售税费：90万元投资利息＝(600+18)×40%×［(1+6%)1.5-1］+(600+18)×60%×［(1+6%)0.5-1］＝33.54(万元) 开发利润：120万元建筑物的重新购建价格：C=600+18+90+33.54＋120=861.54(万元)(4)计算建筑物的折旧总额：门窗、墙面等损坏的折旧额：8万元装修部分的折旧额：140÷5×3=84万元设备部分的折旧额：100÷10×3=30万元长寿命项目的折旧额：(861.54—8—140—100)÷38×3=48.44万元建筑物的折旧总额：E=8十84+30+48.44=170.44(万元)(5)该宗房地产的现时价格：V=390.94+861.54－170.44=1082.04(万元)答: 该宗房地产的现时价格V=1082.04万元2、解：(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y［1-1/（1+Y）^n］(2)各层建筑面积=4000×6／24=1000(㎡／层)(3)计算1层商铺收益价格年净收益=1000×(1-60％)×75％×90％×60×12=19．44(万元)V1=19．44／10％×[1-1／(1+10％)50-3]=192．20(万元)(4)计算2-3层商场收益价格年净收益；1000×2×70％×600=84(万元)V2-3=84／10％×[1-1／(1+10％)50-3]= 830．48 (万元)(5)计算4层酒楼收益价格年净收益：1000×70％×50×12-80000=34(万元)V4=34／8％×[1-1／(1+8％)50-3]=413．59(万元)(6)计算5-10层办公楼收益价格年净收益：6×20×1800×12×80％×(1-10％)=186．62(万元) V5-10=186．62／7％×[1-1／(1+7％)50-3]=2555．13(万元)(7)计算11-24层住宅价格V11-24=1000×14×4000=5600(万元)(8)计算房地产价格V= V1+V2-3+V4+ V5-10+ V11-24=192．20+830．48+413．59+2555．13+5600=9591．40(万元)模拟21、解解：（1）计算办公楼现值①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1－35%）×12=159.12万元②收益年限=40－6=34年③办公楼现值为：V=A/Y[1－1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1－1/(1+ 10%)34]=1528.92万元（2）计算乙方的使用权价格①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1－35%）×12=106.08万元②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年③乙方使用权剩余收益年限价格为：V=A/Y[1－1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1－1/(1+ 10%)11]=689万元（3）甲方权益价格=办公楼现值－乙方使用权价格=1528.92－689=839.92万元2、解一、项目总建筑面积1.2×10 000×2.5=30 000（m2）其中，住宅楼总建筑面积15 000 m2，写字楼总建筑面积15 000m2二、房地产开发项目总价值及折现值（一）住宅楼价值：5000×15 000=7500（万元）住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值： 7500/（1+10%）3=5634.86（万元）（二）写字楼价值1．字楼年租金收入=120×15000×70%×（1-20%）×12=1209.6（万元）2．写字楼押金：1209.6×30%=362.88（万元）3．写字楼押金运用年收益：362.88×3%=10.89（万元）4．有关税费和经营管理费用:1209.6×30%=362.88（万元）5．租赁净收入:1209.6+10.89-362.88=857.61（万元）6．写字楼价值:V=]%)101(11[%1061.857])1(11[47+-⨯=+-⨯n R R A =8478.86（万元）7．写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/（1+10%）3=6370.29（万元）（三）项目总价值折现值:5634.86+6370.29=12 005.15（万元）三、项目开发成本、管理费用及其折现值1．住宅楼部分:1800⨯15000⨯（1+5%）=2835（万元）写字楼部分:2800⨯15000⨯（1+5%）=4410（万元）2．住宅楼开发成本及管理费折现值:2835⨯[0.5/5.0%)101(5.0++/（1+10%）1.5]=2580.13（万元）3．写字楼开发成本及管理费用折现值:4410⨯[0.5/（1+10%）1.5+0.5/（1+10%）2.5]=3648.76（万元）4．项目开发成本及管理费用折现值:2580.13+3648.76=6228.89（万元）四、住宅楼销售税费及折现值1．住宅楼销售税费:7500⨯6%=450（万元）2．住宅楼销售税费折现值:450/（1+10%）3=338.09（万元）五、所能支付的最高土地价格=（总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用）÷（1+3%）=（12005.15－338.09－6228.89）÷（1+3%）=5279.78（万元）。
房地产估价期末考试复习题
房地产估价期末考试复习题一、选择题1. 房地产估价的基本方法有哪几种？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 所有以上2. 以下哪项不是房地产估价中考虑的因素？A. 位置B. 土地使用权C. 建筑物结构D. 个人偏好3. 房地产估价中的成本法主要考虑哪些成本？A. 土地成本B. 建筑成本C. 销售成本D. 所有以上4. 收益法估价中，收益的计算通常不包括以下哪项？A. 租金收入B. 投资回报率C. 运营成本D. 折旧费用5. 市场比较法估价时，选择比较对象应遵循的原则是什么？A. 相似性原则B. 可比性原则C. 可替代性原则D. 所有以上二、简答题1. 简述房地产估价的目的和意义。
2. 描述成本法估价的基本步骤。
3. 收益法估价中，如何确定房地产的净收益？4. 市场比较法估价时，如何选择合适的比较对象？5. 房地产估价中的风险因素有哪些？三、案例分析题案例：某市一块商业用地，面积为1000平方米，土地使用权为40年，目前剩余使用年限为20年。
该地块周边类似商业用地的市场价格为每平方米5000元。
假设该地块的建筑成本为每平方米2000元，土地成本为每平方米3000元。
请使用成本法对该地块进行估价，并给出估价结果。
四、论述题1. 论述房地产估价中市场比较法的优势和局限性。
2. 分析房地产估价在房地产开发过程中的作用和影响。
五、计算题假设某房地产的年租金收入为100000元，运营成本为20000元，资本化率为8%。
请使用收益法对该房地产进行估价。
六、综合应用题某房地产估价师在对一处住宅进行估价时，发现该住宅周边有一处正在建设的地铁线路。
请分析这一因素如何影响住宅的估价，并给出你的估价建议。
七、开放性问题1. 房地产估价师在估价过程中应遵循哪些职业道德和规范？2. 在当前房地产市场环境下，你认为房地产估价师面临的最大挑战是什么？八、结束语通过本次复习题的练习，希望能够帮助同学们更好地掌握房地产估价的理论知识和实践技能，为期末考试做好充分的准备。
房地产估价习题集计算题和论述题2
1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（最高最佳使用原则），供求原则；替代原则，（估价时点原则），公平原则。
2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（估价报告书）。
3、市场比较法所依据的是（替代）原理。
4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法），立方法。
5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（越低）。
6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本）。
7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C为（重新建造成本），它通常随着估价时点的不同而（不同）。
8、在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价×（深度百分率）×宗地面积。
试述成本法与收益法的区别。
1．理论依据不同或估价的立足点不同：(成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力)；2．计算公式不同(成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础)；3．所需资料不同；4．适用对象不同(成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施及工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等)。
1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600 （1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60万（2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*【1-（1-R）*t/t+n】=2000*1000【1-（1-5%）*8/8+32】=1620000=162万（3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万（4）房地产现时单价=2220000/2000=11002、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。
全国房地产评估师考试试题含答案
全国房地产评估师考试试题含答案读书破万卷下笔如有神__________________________________全国房地产评估师考试试题含答案（1）第一部分选择题一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）在每小题列岀的四个选项中只有一选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。
1. 供人们生活起居的建筑是（）A. 公共建筑B.居住建筑C.工业建筑D.商业建筑2. 建筑地段地租的基础是由真正的（）A. 生产成本规定的B.农业地租规定的C. 生产价格决定的D.垄断利润决定的3. 城市化初期，产业结构以第一、二产业为主，则（）A. 房地产价格较高B.房地产价格不变C. 房地产价格有变化D.房地产价格较低4. 商业中心往往位于地价高昂的（）A. 黄金地段B.边缘地段C.落后地段D. 一般地段5. 容积率是指地块上的建筑面积与（）A. 总面积之比B.地块面积之比C.地下面积之比D.绿化面积之比6. 商业标准宗地的位置应是（）A. 街角地B.多面临街地C. 一面临街地D.畸零地7. 因素成对比较中，若A与B同等重要，则给A赋值（）A.10B.50C.0.5D.58. 从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格（）A.最终会基本趋于一致B.最终会扩大差别C.可能趋于一致，也可能扩大差别D.由有关部门确定9. 运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定（）各有关修正系数B. 土地还原利率A.读书破万卷下笔如有神----------------------------------C.如何计算容积率修正D.如何计算土地使用年期修正10. 市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中（）A.其中分母小于100B.其中分母大于100C.其中分母等于10011. 通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是（）A. 土地的估价期日B. 土地的使用期限不同C. 土地在不同时期的基准地价不同D. 土地在不同时期的路线价不同12. 新开发区内可岀售土地的平均售价（）A. 不包含整个开发区的所有开发成本B. 应当是把整个开发区的所有开发成本分摊到可岀售土地面积上C. 包含开发区内的基础设施建设费，但不含服务设施建设费D. 包含开发区的服务设施建设费，但不含基础设施建设费13. 房屋的商品租金构成因素是（）A. 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费B. 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租C. 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润D. 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润14. 房屋重新建造成本中应包括（）A.利息、利润B.利息、利润、税费C.利润、税费D.利息、税费15. 剩余法在评估待开发土地中运用得（）A.最少B.最为广泛C.最难D.最一般16. 剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在（）A.区域范围B.规定范围D.期望范围17. 剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的（）A.性质B.工业状况C.生活状况D.设施状况（）路线价估价法是一种评估大量土地的18.读书破万卷下笔如有神__________________________________A.迅速估价方法B.较慢估价法C. 简易法D.延迟法19. 标准深度是指标准宗地的（）A.街道宽度B.临街深度C.街道长度D.街道曲度20. 基准地价的估算中，通过资料的收集、整理、修正，数据应具有（）A.可比性B.可替性C.可分性D.可换性二、双项选择题（本大题共18小题，每小题1分，共18分）在每小题列出的五个选项中有二个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。
房地产估价综合练习题
《房地产估价》综合练习题一、单项选择题1．在房地产估价方法中，最重要、最常用、最成熟，具有说服力，适用范围广的估价方法是（）A、剩余法B、市场比较法C、趋势法D、收益法2．收益法的计算原理是运用适当的（），将房地产的未来纯年收益额通过折现计算进行还原，从而确定房地产价格。
A、宅地化率B、实质利率C、还原利率D、综合还原利率3．路线价法的理论依据是（）的决定理论。
A、土地价值B、房地产价值C、房屋价值D、房地产价格4．（），是房地产投资有别于其他投资的根本特点，也是投资者热衷于房地产投资的主要原因。
A、房地产升值B、房地产利润C、房地产的特性5．成本估价法的理论依据可从（）和（）来看。
A、卖方角度B、买方角度C、买方市场D、卖方市场E、生产成本F、产品价格二、判断题（你认为下列命题是否正确，对正确的打“√”；错误的打“×”）1．房地产之所以有价格，前提条件有下列3个：(1 )房地产的有用性；(2)房地产的稀缺性；(3)房地产的有效需求。
2．成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。
故成交价格是正常的。
3．最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律许可范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。
4．如果估价对象是出让土地使用权的房地产，交易实例则既可以选择出让土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。
5．供小于求时，就会使价格上升，价格上升就会使利润减少，从而影响重新吸引投资。
6．将估价时点视为现在，那么，在现在购买有一定年限收益的房地产，预示着在其未来的年限内可以源源不断地获取净收益，如果现在某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则这一货币就是该房地产的价格。
7．长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测、判断，如用于假设开发法中预测本来开发完成后的房地产价值。
8．深度价格修正率是基于深度价格递减率，即临街土地中各部分的价值远离道路而有递减现象或者说距街道深度愈深、可及性愈差、价值也就愈高。
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1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（最高最佳使用原则），供求原则；替代原则，（估价时点原则），公平原则。
2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（估价报告书）。
3、市场比较法所依据的是（替代）原理。
4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法），立方法。
5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（越低）。
6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本）。
7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C为（重新建造成本），它通常随着估价时点的不同而（不同）。
8、在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价×（深度百分率）×宗地面积。
试述成本法与收益法的区别。
1．理论依据不同或估价的立足点不同：(成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力)；2．计算公式不同(成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础)；3．所需资料不同；4．适用对象不同(成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施及工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等)。
1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600 （1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60万（2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*【1-（1-R）*t/t+n】=2000*1000【1-（1-5%）*8/8+32】=1620000=162万（3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万（4）房地产现时单价=2220000/2000=11002、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。
（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。
3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。
获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，(折现率为10%）。
[解]设该宗土地的总价为V：开发完成后的总价值＝2000×5000×2/（1+12%）2＝1594.39（万元）建筑安装工程费等的总额＝800×（1+12％）×5000×2×[60％/（1+12%）0.5＋40%/（1+12%）1.5]＝810.36（万元）建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。
销售费用和销售税费总额＝1594.39×（2％+6％）＝127.55（万元）购买该宗土地的税费总额＝V×3％＝0.03V（万元）V＝1594.39－810.36－127.55－0.03V V=637.36（万元）故：土地总价＝637.36（万元）土地单价＝1274.72（元／m2）楼面地价＝637.36（元／m2）1、房地产价格是客观存在的，估价实质是模拟（市场）的价格形成过程将房地产价格显现出来。
2、房屋完损等级是根据房屋的结构、（ 装修 ）、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的。
3、认清房地产的单位价格，主要是认清其货币单位、（ 面积单位 ）、面积含义。
4、一名合格的房地产估价人员应符合下列三方面要求：（1）有扎实的估价理论知识；（2）有丰富的估价实践经验；（3）（有良好的职业道德 ）。
5、在房地产价格评估中，重新建造成本是假设在（ 估价时点）重新建造或购置全新状态的旧有房地产时所必要的成本或价格。
6、资本化率=（ 安全利率 ）+风险调整值。
7、某商店营业面积为建筑面积的55%，单位营业面积的年租金720元/平方米，则该商店单位建筑面积的年租金为（ 396 ）。
8、将某成片荒地开发成“五通一平”熟地的各项必要费用及正常利税为300元/平方米，可转让土地面积的比率为60%，则可转让土地的成本价为（ 500 ）元/平方米。
9、某宗土地面积250平方米，其上附有建筑面积为200平方米的建筑物，该建筑物的外观及设备均已过时，需拆除重建，估计每建筑平方米拆迁费300元、残值50元，则该土地的减价修正额为（ 5 ）。
10、某类商品房平均售价1994年初为2500元/平方米，1996年初涨至3025元/平方米，则其价格的年平均上涨幅度为（ 10 ）%。
1、某建筑物总建筑面积500平方米，现时重置价格每建筑平方米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。
解：C=1000×500，R=5%，N=50，n=30建筑物现时总价=()()万元元31310000503050%511500100011==⎥⎦⎤⎢⎣⎡-⨯--⨯⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡-•--•N n N R C 建筑物现时单价=310000/500=620元/m 22、某公寓共有3层，每层建筑面积均为1000平方米，其房地产单价平均为1100元/平方米，底层的单价比第二层的单价低150元（1） 该公寓房地产总价值V=1100×1000×3=3300000（元）=330（万元）（2） 设第二层单价为x 元/㎡，则： (150)(150)3x x x -++-=1100 解得x=1200（元/㎡） （3） 第二层房地总价值为: 1200×1000=1200000（元）=120（万元） （4） 第二层土地占有份额为：120330×100%=36.36%=36% 3、某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需支出总费用30万元。
在附近选取了A 、B 、C 、D 四宗类似房地产（1） 计算估价房地产年净收益=55-30=25（万元）（2） 计算购买年A 房地产购买年= 25230=8.4(年) B 房地产购买年= 29435=8.4(年) C 房地产购买年= 23828=8.5(年) D 房地产购买年= 16620=8.3(年) 估价房地产的购买年 = 8.48.48.58.34+++=8.4(年) （3） 计算估价房地产总价=25×8.4=210(万元)4、需要评估某商品住宅在1996年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A 、B 、C 三宗已成交的类似商品住宅作为可比实解：（1）对可比实例A 的单价修正=()215/36.41583.810010010210099100%115.85000m 人民币元=⨯⨯⨯⨯-⨯ （2）对可比实例B 的单价修正=()210/73.40403.8101100103100100100%11560m 人民币元=⨯⨯⨯⨯-⨯ （3）对可比实例B 的单价修正=()26/23.41433.898100100100102100%11530m 人民币元=⨯⨯⨯⨯-⨯ （4）计算计算估价房地产某商品住宅单价=2/411411.4114323.414373.404036.4158m 人民币元≈=++3、某商场的土地使用权年限为40年，从1994年5月31日起计。
该商场两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。
解：（1）计算各层可出租的面积2000×60%=1200m 2（2）计算租期内年净收益180×1200×12×（1-20%）=2073600元=207.36万元（3）计算第一层在租期满后的年净收益200×1200×12×（1-20%）=2304000元=230.4万元（4）计算第一层的正常价格 ()()万元27.2640%8111%84.230%8111%836.2073331=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯+⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=V （5）计算第二层的年净收益120×1200×12×（1-20%）=1382400元=138.24万元 （6）计算第二层的正常价格()万元78.1619%8111%824.138362=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=V （7）计算第一层与第二层的正常总价格V=V1+V2=2640.27+1619.78=4260.05万元4、某在建工程开工于1997年11月31日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积3000平方米，土地使用权年限50年，从开工起计(1)此题的计算公式应为：在建工程价格=预期建成后的价值-需投入的建筑费-需投入的专业费-销售税费-投资利润(2)计算预期建成后的价值： )(74.5612202682.1188097992.44241046%)5.81(1]%)81(11[%8%)251(85.01275.0240080%)5.81(11000050005.1485.1元=+=+⨯+-⨯-⨯⨯⨯⨯⨯++⨯⨯ (3)计算建筑费： 2300×12400×64%×)(92.17169481%)5.81(1%6412400230075.0元=+⨯⨯⨯ (4)计算专业费： 17169481.92×10%=1716948.19(元)(5)计算销售税费： 44241046.92×8%=3539283.75(元)(6)计算投资利润： )(88.4601068%)5.81(52000005.1元=+ (7)计算在建工程的正常总价格：56122026.74-17169481.92-1716948.19-3539283.75-4601068.88=29095244(元)=2909.5(万元)2、某宾馆总建筑面积10000平方米；一层建筑面积2000平方米，其中500平方米为宾馆大堂，1500平方米出租用于餐厅和咖啡厅3、 (1)计算一层餐厅和咖啡厅的价格：1500×1500= 225（万元）(2)计算酒店客房年总收益：200×190×365×(1- 30%)=970.9（万元）(3)计算酒店会议室年总收益：500 x20 x2 x12 =24（万元）(4)计算酒店年总费用：970.9×40%=388.36（万元）(5)计算酒店自营部分年净收益：970.9 +24 -388.36 =606.54(万元)(6)计算酒店自营部分的价格（含大堂、客房、会议室、办公室）：606.54/8%=7581.75（万元）1、某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益保持这一水平，2004年10月转售时的价格比2001年10月上 解：计算公式：()()t t t r V r r a V ++⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=1111()()()()33%91%61%101%9111%9300+-++⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=V V 计算结果： V=3767.85（万元） 2、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年限为8年。