房地产估价习题集
《房地产估价》习题集（一）
一、单项选择题（共 15小题，每小题 1分。每小题的备选答案中，只有一个答案最符合题意，请将其编号填入相应括号里）
1、楼面地价 =土地单价 / （）。
A、建筑层数；
B、建筑覆盖率；
C、绿地率；D建筑容积率。
2、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（）供求状况。
A、本地区房地产的；
B、全国房地产的； C本地区本类房地产的；D本类房地产的。
3、完好房的成新度一般为（）。
A、十成新；
B、九到十成新；C八到十成新；D七到十成新。
4、其他条件相同，期房价格一般（）现房价格。
A、高于；
B、低于；C等于；D不可比。
5、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、（）、个别因素修正。
A、环境因素；
B、质量因素；C区域因素；D新旧程度。
6、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用（）。
A、一般物价指数；
B、建筑材料价格指数；
C、房地产价格指数； D定额调整系数。
7、用成本法估价时，房屋现值等于（）。
A、房屋重置价格一折旧年限X尚可使用年限；B房屋重置价格一折旧年限X耐用年限；C、房
屋重置价格X成新度；D房屋重置价格一年折旧额。
8、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用 +（） +正常利税。
A、拆迁费用；
B、建造建筑物费用； C公共设施建设费用；D市政设施建设费用。
9、土地价格 =[ 房地纯收益 - （）]/ 土地还原利率
A、土地纯收益；
B、建筑物价格X建筑物还原利率；C建筑物总收益； D房地费用。
10、从理论上讲，获取纯收益的可靠性越低，选用的还原利率应（）。
A、越高；
B、越低；C不变；D越可靠。
11、某房地产正常年纯收益为 6000元，当前银行年利率为 10%，购买年为 8，估价应为（）元。
A、54000 ；
B、 32010 ；
C、 48000 ；
D、 60000 。
12、收益法公式成立的条件是（）。
A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零；
B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零；
C、a 每年变化、有限年期、 r 每年不变且大于零；
D、 a 每年不变、有限年期、 r 每年变化且大于零。
13、某临街深度 30.48 米（即 100英尺）的矩形宗地，总价为 100万元。根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为（）万元。
A、 50；
B、 70；
C、 30；
D、 40。
14、某房地产 1992年1月1日的价格为 1000元/平方米， 1992年到1995年年平均上涨 10%，用长期趋势法评估，该房地产 1996年1月1日的价格应为（）元 / 平方米。
A、1611；
B、1331；
C、1464；
D、1400。
15、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为（）。
A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房；B非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产
用房；C腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房；D非生产用房、腐蚀性生产用房、一
般生产用房。
二、多项选择题（共 10题，每题 2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请将其编号填入各题的相应括号内。错选或多选均不得分；少选但选择正确的，每个选项得 0.5 分）
1、估价上真实、客观、合理的价格是指（）。
A、交易双方均接受的价格；
B、对交易双方来说经济上合理的价格；C正常交易情况下形成的
价格；D政府规定或希望的价格。
2、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求（）。
A、与估价对象具有类似性；
B、交易日期与估价时点接近；C交易双方有经济关系；D成交价
格是单价。
3、房屋估价时，确定其面积的依据有（）。
A、房屋所有权证所载面积；
B、房屋现有实际面积（当实际面积大于房屋所有权证所载面积时）；
C、建筑竣工图所载面积（当房屋已竣工验收合格，尚未办理房屋所有权证时）；D房屋买卖合
同所载面积。
4、运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有（）。
A、估价人员所确认的房屋成新度的准确性；B会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性；
C、房屋结构类型确认的正确与否；D房屋重置价格的准确性。
5、运用收益法评估房地产价格时，影响估价结论准确性的因素有：（）
A、总收益的准确性；
B、费用及扣除项目的准确性；
C、基准地价的准确性；
D、还原利率的准确
性。
6、根据国家有关规定，房屋完损等级是根据房屋（）的完好、损坏程度来划分的。
A、结构；
B、设备；C设计；D装修。
7、对一宗房地产同时采用三种不同方法估价，计算出三个价格，（）。
A、这三个价格应是相等的；
B、最后评估价格可采用这三个价格的平均值；
C、可采用这三个价
格中的某一个作为最终评估价格；D、在这三个价格的基础上，估价人员根据自己的经验进行修
正，确定一个评估价格。
8、受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有：（）。
A、估价时点；
B、估价目的；C估价对象；D估价原则。
9、用路线价法估价时，遇有下列临街地，需进行加价或减价修正：（）。
A、路角地；
B、一面临街的长方形地；C梯形地；D、一面临街的三角型地。
10、以下说法是错误的：（）
A、只有经房地产所有权人要求，才能对房地产进行估价；
B、只有经房地产使用权人要求，才能
对该房地产进行估价；C只有经房地产抵押人要求，才能对该房地产进行估价；D、只要经房地
产抵押权人要求，就可以对该房地产进行估价。
三、判断题（共 10小题。每小题 1分。在相应的括号内填入判断结果。不答不得分，判断错误扣 1分，本题总分最多扣至零分）
1、房地产价格实质上是关于房地产权益的价格。（）
2、同一宗房地产，其房地价格 =土地价格 +建筑物价格。（）
3、同一宗房地产的价格与租金之间存在转换关系。（）
4、遵循房地产估价的合法原则，即估价机构或人员应具有合法的评估资格。（）
5、估价时点不一定是现在，也可以是过去或未来。（）
6、用市场比较法估价时，对比较实例为拍卖、招标的价格，需进行交易情况修正。（）
7、成本估价法又称重置成本法。（）
8、综合还原利率 =土地还原利率 +建筑物还原利率。（）
9、购买年不是预期可获得收益的年限。（）
10、高层建筑地价分摊是将高层建筑物的造价分摊所占土地上。（）
四、填空题（共 10空，每空 1分，请在空白处填上最恰当的内容）
1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（），供求原则；替代原则，（），公平原则。
2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（）。
3、市场比较法所依据的是（）原理。
4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（），立方法。
5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（）。
6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（）。
7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C为（），它通常随着估价时点的不同而（）。
8、在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价x（）x宗地面积。
五、问答题（共 1题， 10分）
试述成本法与收益法的区别。
六、计算题（共 3小题，第 1小题8分，第2小题12分，第3小题15分。）
1、有一房地产，土地总面积 1000平方米，为 10年前通过征用农地取得，当时每亩花费 16万元，现时重新取得该土地每平方米需 600元；地上建筑物总建筑面积 2000平方米，于8年前建成交付使用，当时建筑造价每平方米500元，现时造价同类建筑物每平方米需1000元，估计该建筑物尚可使用32年，残值率为5%。试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。
2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有 300张床位，平均每张床位每天向客人实收 50元，年平均空房率为 30%，该宾馆营业平均每月花费 14万元；当时同档次宾馆一般床价为每床每天 45元，
年平均空房率为 20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原利率为 10%。
试选用所给资料估计该宾馆的价格。
3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995 年9月的价格。获知该宗土地总面积 500平方米，
建筑容积率为 2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的建设期为2年，建筑费为每平方米 800元，专业费用为建筑费的 8%，第一年投入 60%的建筑费及专业费用，第二年投入 40%的建筑费及专业费用；贷款年利息率为10%；销售税费为未来楼价的6%；投资利润率（利息不计利润）为20%；该商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出时的价格平均每平方米 2500元。试利用所给资料用动态方式估计该宗土地在1995年9月的总价、单价及楼面地价（折
现率为 10%）。
《房地产估价》习题集（二）
一、单项选择题（共 20题，每题 1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请将其编号填入各题的相应括号内）
1、房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）。
A、上升；
B、下降；C不变；D升降难定
2、残余法是依据（）价格。
A、土地收益求取土地；
B、建筑物收益求取建筑物；
C、房地收益求取土地或建筑物；D房地收
益单独求取土地或建筑物
3、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取（）成本作为评估依据。
A、该宗房地产的实际；
B、类似房地产的客观； C类似房地产的最高； D类似房地产的最低。
4、对同一宗房地产而言，（）。
A、房地价格=土地价格+建筑物价格一建筑物的折旧；
B、建筑物价格=房地价格一土地价格； C 土地价格=房地价格一建筑物价格一建筑物的折旧； D房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧
5、有甲乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110 万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为（）。
A、 50万元；
B、 55万元；
C、 60万元；
D、 60万元以上
6、理论上“八项因素”构成的房租通常称为（）。
A、市场租金；
B、商品租金； C 理论租金； D成本租金。
7、用成本法评估新开发土地价格的基本公式为：新开发土地价格 =取得待开发土地费用 +（） +政常利税
A、拆迁安置补偿费；
B、基础设施建设费；
C、公共配套设施费； D开发土地所需费用
8、（）限制了估价报告书的用途。
A、估价方法；
B、估价目的；C估价原则；D估价日期。
9、在路线价法中，（）只需根据深度百分率即可计算地价，不必制定相应的修正率。
A、一面临街矩形地；
B、一面临街三角形地；
C、一面临街梯形地； D —面临街不规则形地
10、在评估期房价格时，（）。
A、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（现在）的状态；
B、估价对象状况为估价时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状况；
C、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状况；
D、估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点（现在）的状态
11、一般损坏房的成新度为（）。
A、4-6 成；
B、 5-7 成；
C、 4-5 成；
D、 5-6 成
12、一宗房地产交易能够达成的充分条件是（）。
A、买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格；
B、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格；
C、买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格；
D、买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格。
13、某宗房地产，建筑层数 5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50%，楼面地价100元/ 平方米，则其土地单价为（）元 / 平方米。
14、某宗房地产的总价值 100万元，其中土地价值 30万元，通过抵押获得贷款 60万元。若投保火灾险，其投保价值为（）万元。
15、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑
物的成新率为（） %。
A、100；
B、 70 ；
C、 60；
D、 40
16、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方 297万元，应交纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）
万元。
A、323；
B、 275；
C、 273；
D、 258。
17、某宗房地产，纯收益每年 50万元，建筑物价值 200万元，建筑物资本化率 12%，土地资本化率 10%，则该宗房地产的总价值为（）万元。
18、某类房地产通常抵押贷款占 7成，抵押贷款的年利率 10%，购买者自有资本要求的年收益率 12%，则该类房地产的资本化率为（）%。
A、10.6 ；
B、 11.4 ；
C、 11.2 ；
D、 10.8 。
19、某宗房地产正常情况下年总收益 140万元，年总费用 40万元，资本化率 12%，出让时的土地使用权年限 50年，现已使用了 5年，则该宗房地产的现时总价为（）万元。
A、833． 33 ；
B、 830.45 ；
C、 828.25 ；
D、 827.64 。
20、某前后临街总深度 30米的矩形地，前街路线价 20000元/平方米，后街路线价 1000元/ 平方米，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为（）米。
A、10；
B、 15；
C、 20；
D、 30
二、多项选择题（共 10题，每题 2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请将其编号填入各题的相应括号内。错选或多选均不得分；少选但选择正确的，每个选项得 0.5 分）
14春学期《房地产估价》在线作业
14春学期《房地产估价》在线作业及答案 试卷总分：100 测试时间：-- 单选题多选题判断题 一、单选题（共30 道试题，共60 分。）V 1. 针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（B）。 A. 10.10% B. 7.90% C. 8.40% D. 11.90% 满分：2 分 2. （C）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。 A. 收益递增递减原理 B. 均衡原理 C. 适合原理 D. 供求原理 满分：2 分 3. 在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（A）范围之内 A. 0〃5～2〃0 B. 1〃5～2〃0 C. 0〃5～1〃5 D. 1〃0～1〃5 满分：2 分 4. 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（A）进行估价。 A. 保持现状前提 B. 装修改造前提 C. 转换用途前提 D. 重新利用前提 满分：2 分 5. 一般地说，增加房地产开发环节的税收〃会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（C）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（C） A. 下降，下降 B. 下降，上升
C. 上升，下降 D. 上升，上升 满分：2 分 6. 为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（B） A. 快速变现值价值 B. 谨慎价值 C. 在用价值 D. 残余价值 满分：2 分 7. 在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（B）估价。 A. 市场法 B. 成本法 C. 收益法 D. 假设开发法 满分：2 分 8. 某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（A）元/m2。 A. 4367 B. 4617 C. 4446 D. 4161 满分：2 分 9. 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A） A. 金融制度政策 B. 利率 C. 经济发展 D. 汇率 满分：2 分 10. 在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（B）估价方法 A. 一种或一种以上 B. 两种或两种以上 C. 三种或三种以上 D. 四种或四种以上 满分：2 分 11. 五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（A）等设施或条件以及场地平整
房地产估价师考试相关知识笔记整理
第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新
房地产估价师考试备考：五大复习方法
房地产估价师考试备考：五大复习方法 无论是考试还是复习都是非常的讲究方法的，那么房地产估价师考试有什么复习的方法呢？下面是小编整理的相关内容，一起看看吧! 一、明确复习目的 课上认真学习，课后踏实复习是所有考试的基础。房地产估价师考试复习经验是：着重巩固已学的知识，明确考试范围，加强记亿，并努力解决一些尚不很理解的难点，疑点。平时对很多内容知之甚解，单纯依靠复习，是不可能取得统考合格成绩的。 二、确定好复习方针 按房地产估价师考试大纲全面复习，突出重点，加强记亿。在复习过程中要结合历年考题，分析考试容易出题的重点章节，结合老师串讲内容，由点及面，逐一击破。 三、重点内容重点复习 所谓重点是指必须熟练掌握的内容，包括教材各章的基本概念、基本原理、基本方法、带有连惯性的章节的知识内容;重要的带普遍性的问题，也包括本次教材新增加的内容，实践中各种常见性错误等房地产估价师复习经验分享。 四、分类复习：方法(一) 基本概念、基本原理由教师在课堂上明确讲明，在教材上划线，并应说明其中关键，学员应加以概括，可摘录在纸上，以便集中内容
后记亿。 五、分类复习：方法(二) 基本实务和计算，由教师根据考纲，另出实务复习卷，或在习题集中指定若干实务题，逐题讲解解题公式及方法，特别要注意解题时如何运用已知资料问题，以便能举一反三。 六、总结好的记忆方法 记忆的基础是理解，理解后记忆效果最佳。科学的记忆方法非常重要，经验人士总结如下： (一)分章背记。考试时对某一命题一时记不起来，可先记这是哪一章的内容，逐步回忆。 (二)概括记忆。对概念、原理应概括后记忆，不要原文整段记背，答题时适当延伸。 (三)在每天最佳记忆时段背记。一般清晨或晚上七点～九点是记忆的最佳时刻，此时学员可背记较难内容。最佳记忆时段依照个人情况而定。 四)最佳姿式。不要边走边记，而要半躺在沙发或座椅上，使全身处于完全放松的姿势下背记。 (五)记忆顺序。对于应记忆内容平时按章顺序记背，考前1～2天重背记难记忆的内容。
房地产估价》考试试题及答案
期末考试《房地产估价》（A 卷）参考答案及评分标 准 说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内填入判 断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（×） 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为 居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） 8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分） 1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。 A. 收 益 能 够 量 化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx 中，x 表示（ D ）。 A.价格 B.常数 C.价格
变动率 D.时间 5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格 C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格 6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体 D.B和C。 7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8．市场法的理论依据是( B )。 A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理 9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 A.100 B.70 C.60 D.40 10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该房地 产于1999年的价格为（ B ）元/平方米。 A. 2390 B. 2410 C. 2430 D. 2450 三、简答题（每题5分，共15分） 1．城市基准地价评估步骤一般包括哪些？ 答：①确定基准地价评估的区域范 围。②明确基准地价的内涵、构成、 表达方式、基准日期等。（1分） ③划分地价区段。④抽查评估标准宗 地的价格。（1分） ⑤计算区段地价。（1分） ⑥确定基准地价。（1分） ⑦提出基准地价应用的建议和技术。 （1分） 2．选取的可比实例应符合哪些方面的要 求？ 答：选取的可比实例应符合4个方面 的要求： ①区位、权益和实物状况均与估价对 象的相同或相近，即为估价对象的类 似房地产；（2分）
房地产估价师历年考试真题下载
房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%
C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。
房地产估价报告的组成与内容
房地产估价报告的组成与内容 ●一份完整的房地产估价报告由以下组成： ★房地产估价报告书（共8项内容） 一. 封面 二. 目录 三. 致委托方函 四. 估价师声明 五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里 六. 估价结果报告 1、委托人； 2、估价机构； 3、估价目的； 4、估价对象； 5、价值时点； 6、价值定义； 7、估价原则； 8、估价依据； 9、估价方法； 10、估价结果； 11、注册估价师； 12、估价人员； 13、实地查勘期 14、估价作业时期； 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示 七. 估价技术报告 1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析 2、市场背景描述与分析； 3、最高最佳使用分析； 4、估价方法适用性分析； 5、估价测算过程； 6、估价结果确定。 八.附件（重要部份小心遗留） ①房地产估价委托书 ②估价对象的位置图； ③估价对象外观和内部照片 ④估价对象周围环境和景观照片 ⑤估价对象权属证书复印件； ⑥估价机构营业执照的复印件 ⑦估价机构资质证书复印件 ⑧ 抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录 第一部分报告书的组成与内容 一、封面(一般不会考) 1、估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。 2、估价报告的封面内容一般包括如下： ①标题：（房地产估价报告名称） ②估价项目名称：（说明本估价项目的全称） ③委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） ④估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）
⑤注册估价师：（说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号） ⑥估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日） ⑦估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号，要与估价结果报告中的编号一致） 二、目录(一般不会考) 三、致委托人函(会考★★★) 1、 2、致委托人函一般包括以下内容 （标题：）致委托人函 ①致委托方函致函对象（为委托方的全称） ②致函正文（说明估价目的、估价对象（名称坐落范围规模用途权属）、价值时点、价值类 型、估价结果、估价报告应用的有效期） ③致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章） ④致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期） 四、估价师声明(可能会考★) 1 2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。 五、估价的假设和限制条件(一般不会考) 1 的情况下，对其合法、准确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。 2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设 3、背离事实假设：因估价目的的特殊需要，所做的与实际情况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。 4、不相一致假设 5、依据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设 6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项，使用期限原则上不超过一年，表述为自年月日至年月日等。 六、估价结果报告（必考★★★★★）——注意漏项 A.0.6，估价结果报告应记载下列事项： 标题：房地产估价结果报告 1、委托方（委托人）： ①如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所； ②如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。 2、估价方（估价机构）： 必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意：房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。
2020-2021房地产估价师评估师基础知识试题库 (9)
2020年房地产估价师考试专用 房地产估价师（评估师）考试题库 注意事项： 1．试卷中所有试题均来自历年真题，均含有答案与详细解析 2．本试卷适宜于2019年-2020年房地产估价师考前冲刺使用。 第I卷（选择题） 一、单项选择题 1．新设立房地产估价机构资质等级应当核定为( )。 A.三级资质，设1年的暂定期 B.二级资质，设1年的暂定期 C.一级资质，设1年的暂定期 D.临时资格资质，设1年的暂定期 答案：A 2．A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为( )万元。 A.260 B.300 C.360 D.600 答案：C 3．按照规定，建设单位建设工程开工前，应当向工程所在地的( )申请领取《施工许可证》。 A.县级以上人民政府土地行政主管部门 B.县级以上人民政府建设行政主管部门 C.县级以上人民政府房产管理部门
D.县级以上人民政府发展和改革部门 答案：B 4．根据房地产开发企业资质管理规定，房地产开发企业申报二级资质，要求其近3年房屋建筑面积累计竣工不低于( )万m。。 A.0 B.5 C.15 D.30 答案：C 5．某商品房售价为8000元/m2，买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房实测面积是96m2，预测面积是100m2，如买受人不退房，则购房人实际支付该房的价款是( )万元。 A 76.00 B.76.80 C 77.60 D.80.00 答案：A 6．无须办理房屋所有权转移登记的是( )。 A.房屋租赁 B.受遗赠房屋 C.以房屋作价入股 D.房屋分割导致所有权发生转移 答案：A 7．目前在我国实行的商品房买卖合同示范文本是指( )。 A.《商品房购销合同示范文奉》 B.《商品房转让合同示范文本》 C.《商品房购买合同示范文本》 D.《商品房买卖合同示范文本》 答案：D 8．城市房屋拆迁的裁决应当由( )做出。
房地产估价试卷多选题
第一章绪论 二、多项选择题 1、房地产估价可在下列活动中发挥作用（ ABCDE ）。 A、房地产出租 B、房地产保险 C、房地产继承 D、房地产拍卖 E、房地产税收 第二章房地产与房地产价格 二、多项选择题 1、房地产的三种存在形态是（ ABD ）。 A、土地 B、房地 C、权益 D、建筑物 E、其他 2、估价上真实、客观、合理的价格是指：（ ABC ） A、交易双方均接受的价格 B、对交易双方来说经济上合理的价格 C、正常交易情况下形成的价格 D、政府规定或希望的价格 E、房地产估价人员认为的价格 第三章影响房地产价格的因素 二、多项选择题 1、房地产投机对房地产价格的影响可能引起（ ABD ）。 A、房地产价格上涨 B、房地产价格下跌 C、房地产需求增加 D、房地产价格平抑 E、难以判断 2、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（ ABDE ）。 A、常常遭受洪水威胁 B、在写字楼旁新建大型游乐场 C、在住宅区道路禁止货车通行 D、在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路 E、在商业区道路禁止货车通行 第四章房地产估价概述 二、多项选择题 1、一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面要具有（ACD）。 A、扎实的理论知识 B、广泛的人际关系 C、丰富的实践经验 D、良好的职业道德 E、广泛的估价视野 2、房地产的合法权益包括（ABCD）。 A、合法产权 B、合法使用 C、合法补偿 D、合法处分 E、合理使用 3、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（ACDE）。 A、法律上允许 B、程序上合理 C、技术上可能 D、财务上可行 E、价值是否最大 第五章市场比较法 二、多项选择题 1、搜集交易实例时应搜集交易实例的（ACDE ）。 A、成交价格 B、议价时间 C、成交日期 D、付款方式 E、房地产状况 2、房地产交易中的特殊交易情形包括（ BCDE ）。 A、交易双方曾经有过业务联系 B、购买相邻房地产 C、交易税费由买方承担
房地产估价师考试-真题+答案
2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿
7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
《房地产估价》课程教学大纲
一、 《房地产估价》课程教学大纲 《房地产估价》课程教学大纲 总学时数：54 周学时： 3 适用专业：工程管理专业与房地产经营与估价 课程教学目标 通过本课程的学习，使学生了解房地产价格形成机理，熟悉房地产估价的原则与程序，掌握房地产估价的主要方法，为今后从事物业管理、房地产开发投资、房地产经营、房地产估价等工作奠定基础。 二、课程的性质、目的和任务 课程性质:房地产估价是工程管理专业与房地产经营与估价的一门专业课程，它是集经济学和工程技术知识于一体的一门专业课程，具有较强的理论性和应用性。作为公选课程，它旨在让学生了解房地产估价的基本理论与基本方法，拓宽学生的知识面，以适应新世纪国际化复合型人才的需求。 课程任务：1、介绍房地产的基本概念以及房地产价格的特征; 2、介绍影响房地产价格的内部、外部因素; 3、介绍房地产估价的基本原则和程序; 4、介绍房地产估价的几种方法及其应用. 课程目的：本课程的目的是通过本课程的学习，了解中外房地产评估行业发展的现状，熟悉房地产估价的程序，掌握从事房地产估价工作所必备的理论基础和基本知识，掌握并熟练运用房地产估价中的成本法、市场比较法、收益法等基本估价技术，熟悉不同房地产类型、不同评估目的条件下进行房地产估价的特点。初步具备从事房地产评估工作的能力。 三、程教学的基本要求 1、了解房地产的基本概念以及房地产价格的特征及其影响因素; 2、掌握房地产估价的几种基本方法; 3、了解国内外的房地产估价制度。 四、课程教学基本内容
第一章：概述(4学时) 教学基本要求：理解房地产估价的基本涵义； 了解房地产估价的特点以及房地产市场对房地产估价的要 求，掌握房地产估价的内容以及房地产估价的基本要素。要求掌握的教学内容：1、房地产概说 2、房地产估价的基本问题 3、房地产估价的势在必行 教学重点和难点： 1、重点：房地产估价的概念、房地产估价的必要性、有关房地产的相关术 语的解释。 1、难点：房地产的特性及房地产的类型。 第二章：房地产价格(4学时) 教学基本要求：理解房地产价格的概念； 了解房地产价格形成的原因，房地产价格的基本特点；掌 握房地产价格的影响因素：一般因素、自然因素、区域因素 及个别因素。 要掌握的教学内容：1、房地产价格的概念与特点 2、房地产价格的形成与形成 3、房地产价格的影响因素分析 教学重点和难点： 1、重点：房地产各种价格的概念、房地产价格的特征、土地生熟程度的区 分及生熟程度的种类。 2、难点：房地产的需求弹性和供给弹性、房地产的均衡价格。 第三章：房地产估价原则与程序(4学时) 教学基本要求：理解房地产估价的经济学原理：稀缺性原理、供求原理、替代原理以及预期原理； 熟悉房地产估价的主要原则； 掌握房地产估价的基本程序。 要掌握的教学内容：1、房地产估价的经济学原理 2、房地产估价的主要原则
房地产估价考试试题及答案
房地产估价考试试题及 答案 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
期末考试《房地产估价》（A 卷）参 考 答 案及 评 分标 准 说明：考试时可带不具备记忆功 能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内 填入判断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业 的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） 8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。（×） 9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（×） 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题分，共15分）
1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的 （ D ）。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx中，x表 示（ D ）。 A.价格 B.常数 C.价格变动率 D.时间 5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格 C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体和C。 7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8．市场法的理论依据是( B )。A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减
2019年房地产估价师理论与方法考试真题
2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的
D估计目的限制了估价新报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值
房地产估价师相关知识
第八章房地产开发项目可行性研究 1、对于房地产开发项目，属于投资者各方现金流量表的是（经营资金出资额）。 2、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（项目投资现金流量表）。 3、对于房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（借款本金偿还 4、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（投资计划与资金筹措表） 5、在房地产开发项目投资估算中，下列属于房屋开发费的是（基础设施建设费 6、单独设立销售机构的销售机构的费用计入（销售费用）。 7、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（10% ）左右。 8、（基础设施建设费）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 9、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（概算指标法）。 10、在经济评价的基础参数中，不包括（资金类参数）。 11、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（2～4 ）个基本评价方案。 12、通过基本报表就可以对象进行财务盈利能力、清偿能力及（资金平衡）分析。 13、初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（20%）。 14、对投资项目或投资方向提出建议，是（投资机会研究）阶段的主要任务。 二、 1、前期开发计划包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。 2、投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。 3、3、土地费用主要有：划拨或征收土地的征地拆迁费、出让土地的出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。 4、房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。 5、在编制项目可行性研究报告的过程中，项目策划、构造可供评价比较的开发经营方案、选择相关基础参数，是可行性研究中定量分析的基础。 6、收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。 7、项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。 8、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（土地出让价款、土地购置税费）。 9、集体土地征收费用主要包括（土地补偿费安置补助费地上附着物青苗补偿费 11、租售方案必须明确的问题包括（出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系 、、在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量）。 12、 勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 13、
房地产估价习题集
《房地产估价》习题集（一） 一、单项选择题（共 15小题，每小题 1分。每小题的备选答案中，只有一个答案最符合题意，请将其编号填入相应括号里） 1、楼面地价 =土地单价 / （）。 A、建筑层数； B、建筑覆盖率； C、绿地率；D建筑容积率。 2、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（）供求状况。 A、本地区房地产的； B、全国房地产的； C本地区本类房地产的；D本类房地产的。 3、完好房的成新度一般为（）。 A、十成新； B、九到十成新；C八到十成新；D七到十成新。 4、其他条件相同，期房价格一般（）现房价格。 A、高于； B、低于；C等于；D不可比。 5、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、（）、个别因素修正。 A、环境因素； B、质量因素；C区域因素；D新旧程度。 6、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用（）。 A、一般物价指数； B、建筑材料价格指数； C、房地产价格指数； D定额调整系数。 7、用成本法估价时，房屋现值等于（）。 A、房屋重置价格一折旧年限X尚可使用年限；B房屋重置价格一折旧年限X耐用年限；C、房 屋重置价格X成新度；D房屋重置价格一年折旧额。 8、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用 +（） +正常利税。 A、拆迁费用； B、建造建筑物费用； C公共设施建设费用；D市政设施建设费用。 9、土地价格 =[ 房地纯收益 - （）]/ 土地还原利率 A、土地纯收益； B、建筑物价格X建筑物还原利率；C建筑物总收益； D房地费用。 10、从理论上讲，获取纯收益的可靠性越低，选用的还原利率应（）。 A、越高； B、越低；C不变；D越可靠。 11、某房地产正常年纯收益为 6000元，当前银行年利率为 10%，购买年为 8，估价应为（）元。 A、54000 ； B、 32010 ； C、 48000 ； D、 60000 。 12、收益法公式成立的条件是（）。 A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零； B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零； C、a 每年变化、有限年期、 r 每年不变且大于零； D、 a 每年不变、有限年期、 r 每年变化且大于零。 13、某临街深度 30.48 米（即 100英尺）的矩形宗地，总价为 100万元。根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为（）万元。 A、 50； B、 70； C、 30； D、 40。
房地产估价练习题及其答案(精)
房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 ;其评估 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业
C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 50年 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权
C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 D.本地区本类房地产 3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:( A.实际价格28.5万元,名义价格30万元
B.实际价格29.28万元,名义价格30万元 C.实际价格30万元,名义价格不存在 D.实际价格28.578万元,名义价格30万元 4.采用比较法求得的价格通常称为( A.路线价 D.均价 7.下列价格阐述正确的是:( A.市场价格>抵押价值>征用价值>课税价值 B.市场价格>征用价值>抵押价值>课税价值
C.市场价格>课税价值>征用价值>抵押价值 D.市场价格>征用价值>课税价值>抵押价值 8.投资价值评估时所采用的折现率为:( A.根据市场现状 B.最低收益率 2.D, 3.D, 4.B, 5.B,
房地产估价基本术语标准(含条文说明)
房地产估价基本术语标准 1 总则 1.0.1 为统一和规范房地产估价的术语并有利于国内外的交流和合作，制定本标准。 1.0.2 本标准适用于房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。 1.0.3 使用房地产估价术语时，除应符合本标准的规定外，尚应符合国家现行有关标准的规定。 2 通用术语 2.0.1房地产估价real estate appraisal;property valuation 房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。 2.0.2房地产估价机构real estate appraisal company 依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。 2.0.3房地产估价师real estate appraisal;property valuer 通过全国房地产估价师职业资格考试或资格认定、资格互认，取得房地产估价师职业资格的人员。 2.0.4注册房地产估价师incensed real estate appraisal;certified property valuer 经过执业注册，从事房地产估价活动的房地产估价师。
2.0.5估价委托人client 委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。 2.0.6 估价当事人parties involved in appraisal 与房地产估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人 2.0.7估价利害关系人interested parties 估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人。 2.0.8估价项目appraisal project appraisal assignment 估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务的某项特定任务。 2.0.9估价目的appraisal purpose;purpose of valuation 估价委托人对估价报告的预期用途。 2.0.10估价对象subject property 所估价的房地产等财产或相关权益。 2.0.11价值时点date of value 所评估的估价对象价值或价格对应某一特定的时间。 2.0.12 价值类型type of value 所评估的估价对象价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。 2.0.13估价原则appraisal principles;valuation principles 估价活动所以距的法则或标准。 2.0.14估价程序appraisal process; valuation process 完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。 2.0.15 估价依据appraisal support documentation; valuation evidence
房地产基础知识版房地产估价师入门必备
房地产基础知识（房地产估价师必备) 房地产基础知识及常用名词 1、房地产: 是指土地、建筑物及其他地上定着物的统称,包括物质实体和依托于物质实体上的权益,房地产与建筑物密不可分。 上述定义中的地上定着物,是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性,地上定着物包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山,为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。 2、土地的所有权种类: 国有土地，集体土地。 ３、土地使用权的获取方式: 征用、划拨、出让。 其中,以出让方式获取土地使用权,目前已经实行“招拍挂”的方式进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。 4、生地与熟地: 熟地是指已经拆迁完毕,达到“三通一平”施工条件的土地。 生地则是相对应熟地而言的,是指尚未具备上述施工条件的土地。 三通一平:水通、电通、路通，场地平整。 七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通,场地平整。 5、房地产按用途划分的类型: a.居住房地产(普通住宅，高级公寓,别墅等）； b.商业房地产（写字楼,旅馆，商店，影剧院等) ｃ.旅游房地产（公园，风景名胜，历史古迹,沙滩等) d.工业房地产（厂房，仓库，） e.农业房地产（农场，林场,牧场,果园) f．特殊房地产(学校,教堂,政府机关办公楼等) 6、土地使用权出让的使用年限: 居住用地70年； 工业用地５0年； 教育,科技,文化卫生,体育用地50年； 商业,旅游,娱乐用地40年; 综合或其他用地50年;
7、拆迁补偿的方式： 货币补偿、实物补偿(回迁、搬迁)。 目前较多采用货币补偿方式。 8、在什么情况下,国家可以收回有限制出让的土地使用权: a.土地使用届满（如果在土地使用权届满以后，再重新交纳规定金额的土地出让金，出让金视该地段标的收取,就可以继续使用) b.根据社会公共利益的需要依照法律程序提前收回 c.因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回 9、土地出让金: 指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。 1０、产权及房产种类： 房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。 房屋产权: 指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。 房地产权利人: 指依法享有土地使用权、房屋所有权的自然人、法人和其他组织。 产权证书: 指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 大产权证: 即开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明,这只能由开发商来办理。小产权证： 即每个购房者拿到的产权证,由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。 商品房: 是指房屋开发建设中专门用作商品销售的住宅房屋或商业物业。 公房： 也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。 使用权房: 由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅,政府以规定的租金标准出租给居民的公房。集资房：