房地产估价习题集
房地产估价练习题
房地产估价练习题----c8f6ae3e-6eb2-11ec-b6ed-7cb59b590d7d 房地产估价练习题(一)第一章房地产与房地产估价1．按房地产的（b）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
☆b.用途2.租赁或商业房地产的评估可采用：（b）☆ B.收入减少方法3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其估价对象为：（a）●a.已消失的房地产4.从经济学角度来看，土地利用选择的一般顺序是：（c）● C.商业、办公、住宅和工业5．娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（a）☆a.用途6.如果土地使用权被限定为40年，且已使用20年，且新房屋的耐久性为50年，则该房屋的所有权为（c）：c.20年7．房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产估价也要进行实地查勘，这是由房地产的（d）决定的d.独一无二性8．房地产的价值注重：（d）●d.实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：（c）●c.支付典价后房地产的使用者不付租金10.医院和学校属于什么样的房地产（c）☆ C.特殊用途第二章房地产价格1.最能说明地价水平的价格是：（c）● C.底价2．决定某一房地产价格水平高低的，主要是（d）的供求状况。
☆d．本地区本类房地产3．一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则：（d）★d．实际价格28.578万元，名义价格30万元4.通过比较法获得的价格通常被称为（b）● B.比较价格。
5.目前，各地区经济适用房价格应属于（b）● B.政府指导价6．在房地产销售过程中，（b）是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。
●b．标价7．下列价格阐述正确的是：（b）★b．市场价格＞征用价值＞抵押价值＞课税价值8.投资价值评估采用的折现率为：（b）★ B.最低回报率9。
房地产估价习题(重点)
第一章绪论一、单项选择题1、一种资产具备了（C ）等条件，才真正需要专业估价。
A、独一无二性和易受限制性B、独一无二性和难以变现性C、独一无二性和价值量较大D、难以变现性和价值量较大二、多项选择题1、房地产需要专业估价的理由有（ AC ）。
A、房地产具有独一无二性B、政府部门要求估价C、房地产的价值量较大D、估价人员要求估价2、房地产估价可在下列活动中发挥作用（ABCD ）。
A、房地产出租B、房地产保险C、房地产继承D、房地产拍卖3、我国大陆的房地产估价发展迅速，突出表现在（ ABC ）等方面。
A、确立房地产估价的法律地位B、实行房地产估价师执业资格考试制度C、制定“房地产估价规范”D、成立房地产估价师学会三、简答题1.什么事房地产估价？2.什么叫容积率？3.简述房地产估价活动的全过程和步骤。
4.什么是估价时点？5.什么是城市基准地价？6.土地的开发利用主要受哪些方面的限制？7.起价、标价、成交价格分别指什么?第二章房地产与房地产价格一、单项选择题1、（ B ）不属于他物权。
A、抵押权B、所有权C、地役权D、使用权2、房地产价格实质上是房地产（ D ）的价格。
A、开发成本B、权益C、物质实体D、B和C3、临时搭建的舞台（ C ）。
A、属于土地的组成部分B、属于建筑物的组成部分C、属于定着物的组成部分D、不属于房地产的组成部分4、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ D ）方面的制约。
A、建筑技术B、土地权利设置C、相邻关系D、土地使用管制5、生地价是指（ B ）。
A、城市中待拆迁土地之地价B、未开发农地、荒地之地价C、可供直接用于建设的土地之地价D、没有建筑物的土地之地价6、毛地的概念是（ D ）。
A、已做三通一平的土地B、已征用补偿但未做三通一平的土地C、城市空地D、未拆迁的城市土地7、尚不具备城市基础设施的土地，被称为（C ）。
A、农地B、毛地C、生地D、熟地8、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（ A ）。
房地产评估习题（附答案）
房地产评估一、单项选择题1、某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业建筑开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。
该宗土地的价值应评估为（）万元.A、500B、300C、280D、3602、在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为（）的价格。
A、评估时间B、评估基准日C、过去时点D、未来时点3、市场比较法中的个别因素修正目的在于将可比交易实例价格转化为（）价格。
A、评估基准日B、正常交易C、待估对象自身状况下D、类似地区4、有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）元/平方米。
A、1000B、1500C、2100D、2800楼面地价=土地价格/楼屋面积=土地单位价值*土地面积/楼房面积=土地单价/容积率=55、若反映宗地地价水平，（）指标更具说服力。
A、建筑总价格/土地总面积B、土地总价格/土地总面积C、房地总价格/土地总面积D、土地总价格/建筑总面积6、地产市场的不完全竞争性是由土地的（）决定的。
A、稀缺性B、用途多样性C、位置固定性D、价值增值性7、土地价格的地域性特征是由土地的（）决定的。
A、稀缺性B、效用永续性C、位置固定性D、不可再生性8、我国土地使用权出让的最高年限由（）确定并公布。
A、国土资源部B、建设部C、财政部D、国务院9、在法律法规及城市规划允许的范围内，土地的最佳用途是由（）决定的。
A、开发商B、评估人员假设C、委托方要求D、市场竞争10、如果房地产的售价p1+p2为5000万元，其中建筑物价格p2为3000万元，地价p1为2000万元，该房地产的年客观净收益A为450万元，建筑物的资本化率r2为10％，那么土地的资本化率r1最接近于( )。
A、9％B、 12.5％C、 7.5％D、 5％(450-3000*10%)/2000=11、已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格p2为1000万元，建筑物的资本化率r2为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。
房地产评估练习题
第一章1、下列叙述正确的是（ ）A.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利和利益；B.实物、权益和区位三者对房地产价值影响都很大；C.通行权为典型的他项权；D.国有土地使用权即为出让土地使用权。
2、由于房地产（ ），所以具有难以变现性。
A.价值量大；B.不可移动；C.独一无二性；D.易受限制性。
3、某宗地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ ）元/m 2。
A.100B.300C. 900D.6004、从本质上看，不动产的基本特征是（ ）。
A.耐久性；B.个别性；C.不可移动性；D.保值增值性。
5、房地产之所以有价格，其前提条件是（ ）。
A.有用性；B.稀缺性；C.有效供给；D.有效需求。
6、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等设施或条件以及场地平整。
A.排水、给水、电力、通讯；B.给水、排水、燃力、热力；C.排水、电力、通讯、燃力；D.排水、电力、通讯、热力。
7、楼面地价是（ ）之比。
A.土地总价与土地总面积；B.土地总价与建筑总面积；C.土地单价与建筑容积率；D.土地单价与建筑覆盖率。
8、一宗2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/ m 2。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为950元/ m 2，则理论上应该补地价（单价）为元/ m 2。
8．一套建筑面积为100m 2，单价为2000元/m 2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（ ）。
A ．实际单价为2000元/m 2，实际总价为30.16万元B ．实际单价为1950元/m 2，实际总价为20万元C ．实际单价为2000元/m 2，实际总价为20万元D ．实际单价为2000元/m 2，实际总价为30.16万元第二章本章思考题1、判断一名估价师的素质依据那些方面？2、如何理解房地产估价是科学性和艺术性的有机结合。
房地产估价习题集
《房地产估价》习题集（一）一、单项选择题(共15小题，每小题1分。
每小题的备选答案中，只有一个答案最符合题意，请将其编号填入相应括号里）1、楼面地价=土地单价/（）.A、建筑层数;B、建筑覆盖率；C、绿地率；D、建筑容积率。
2、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（）供求状况。
A、本地区房地产的；B、全国房地产的；C、本地区本类房地产的；D、本类房地产的。
3、完好房的成新度一般为(）。
A、十成新；B、九到十成新；C、八到十成新;D、七到十成新。
4、其他条件相同,期房价格一般（）现房价格.A、高于；B、低于；C、等于；D、不可比。
5、用市场比较法评估房地产价格时,通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、（）、个别因素修正。
A、环境因素；B、质量因素；C、区域因素；D、新旧程度。
6、对比较实例价格进行交易日期修正时,最适宜采用（）.A、一般物价指数；B、建筑材料价格指数;C、房地产价格指数；D、定额调整系数。
7、用成本法估价时，房屋现值等于（）。
A、房屋重置价格—折旧年限×尚可使用年限；B、房屋重置价格—折旧年限×耐用年限；C、房屋重置价格×成新度；D、房屋重置价格—年折旧额。
8、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用+（）+正常利税。
A、拆迁费用；B、建造建筑物费用;C、公共设施建设费用;D、市政设施建设费用。
9、土地价格=［房地纯收益-(）］/土地还原利率A、土地纯收益；B、建筑物价格×建筑物还原利率；C、建筑物总收益；D、房地费用。
10、从理论上讲，获取纯收益的可靠性越低，选用的还原利率应（）。
A、越高；B、越低；C、不变；D、越可靠。
11、某房地产正常年纯收益为6000元,当前银行年利率为10％,购买年为8,估价应为（)元。
A、54000；B、32010；C、48000；D、60000。
12、收益法公式成立的条件是（）。
A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零；B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零；C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零；D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零。
房地产估价师练习题(附答案)
房地产估价师练习题（附答案）一、单选题（共70题，每题1分，共70分）1、在房地产区位状况描述中,下列不属于对周围环境的描述的是( )。
A、景观B、自然环境C、人文环境D、施工环境正确答案：D2、某宗房地产交易中,合同约定成交价格为2500 元/m2,交易税费均由卖方负担。
已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )元/m2。
A、2427B、2500C、2575D、2632正确答案：A答案解析：由于合同约定的成交价格是由买方承担的,所以用买方的公式,正常成交价格=买方实际得到的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500元/m2/(1-5%)=2631.58元/m2。
3、某幢建筑物由于发生了地震,估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额,这种折旧属于( )。
A、设备折旧B、功能折旧C、物质折旧(因为是属于材料受损)D、经济折旧正确答案：C4、在选取可比实例时,主要在于精而不是多,一般来说可以选取( )个可比实例。
A、3~5B、5~6C、1~2D、2~3正确答案：A5、房地产市场上没有大量相同的房地产供给,不同的房地产之间不能完全替代,房地产市场不是完全竞争的市场,房地产价格千差万别。
这体现的房地产的特性是 ( )。
A、易受限制B、不可移动C、相互影响D、独一无二正确答案：D6、在人流量很小的地方建造商场,无论谁来建造该商场,都需要花费很多成本,但该商场却不会有那么高的价值,这说明了( )。
A、应在实际成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整B、应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整C、应结合估价委托人的要求,对成本法估价进行调整D、应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整正确答案：B7、下列有关假设开发法中,后续开发的必要支出,描述错误的是( )。
A、以房地产为主的整体资产,后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出B、投资利息只有在动态分析法中才需要测算(应是静态)C、一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点,终点通常是建设期的终点D、销售税费一般不计算利息正确答案：B8、甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100 万元,银行为甲提供80 万元贷款担保。
估价习题集教学文案
房地产估价习题集单选题（1）房地产是指土地、建筑物以及其他地上定着物，包括物质实体和依附于物质实体上的权益，是实物、权益、（）三者的综合体。
A. 土地B.区位C地上定着物D建筑物（2）下列（）属于建筑物。
A. 道路B桥梁C教室 D.烟囱（3）建造在地上的假山属于下列哪一种类？A. 建筑物B构筑物C地上定着物D. 土地（4）一般来说，凡是自行能够移动或者用外力能够推动，且又不改变其性质和价值的财产属于不动产；不可移动的财产属于（）。
A.房屋B建筑物C 土地 D.不动产（5）通常所说的“三通一平” 、“五通一平”或“七通一平”是指（）A.基础设施B. 土地承载力C地质条件 D.公共配套设施（6）房地产价格水平及其变动是有房地产的（）这两种力量共同作用的结果。
A.供需与价格B.需求与价格C供给与价格 D.供给与需求（7）时间的推移而减少的是（）A.原始价值B.账面C市场价值 D.投资价值（8）现有甲、乙、丙 3 块地，土地单价分别是：甲为1000元/平方米；乙为800 元/平方米；丙为500 元/平方米，其容积率分别为6、4、2。
如此 3 块地其他条件完全相同，则明智的买者会买哪块土地？A.甲 B 乙C丙 D.无法确定（9）某房地产的（）指能满足类似需要、可代替它的其他房地产。
A.替代品B.互补品C.附属品D配套品（10）由于房地产的不可移动性及变更用途的困难性，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是（）。
A.全国房地产总的供求状况B.全国本类房地产供求状况C本地区本类房地产的供求状况 D.本地区房地产的供求状况（11）成交价格围绕着（）上下波动。
A.评估价格B理论价格 C.市场价格 D.交换价格（12）.把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来估价，违背了房地产估价的（）原则。
A.合法B.公平C替代 D.最高最佳使用（13）.如果与估价对象有利害关系，估价人员应当回避，这是遵循（）原则A.合法B公平C估价时点 D.最高最佳使用（14） . 在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价中，估价时点通常为（）A.现在B.过去C未来D难以把握（15） .城市规划规定某块土地的用途可为商业、居住、办公、工业、，根据最高最佳使用原则，该土地的用途为（）A.居住B.工业C商业D办公(16) 比准价格是一种( )A.公平价格B理论价格C评估价格D.市场价格(17) 市场比较发达地区的经济性交易的房地产价格的评估适用( )A.市场比较法B.收益法C成本法 D.假设开发法(18) 下列哪一种情况会导致房地产价格偏高( )A.卖方不了解行情B.政府协议出让土地C设立抵押的房地产 D.购买相邻房地产(19) 运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，该案例发生的区域与待估宗地所处区域相比( )A. 土地质量相同或相似B.相邻地区C同一供需圈D用途相同(20) 市场比较法要求比较案例最长不超过( )年A.1B.2C.3D.5(21) 假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于( )的调整。
房地产估价习题及答案
第一章一、单选1、有关专业估价，下列说法正确的是( ABC )。
A、由取得相关资格的专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不用承担法律责任2、有关专业估价下列说法不正确的是 ( B )。
A、由取得相关资格的专业人员完成B、任何人都可以做出C、具有社会公信力D、是一种专业意见3、房地产估价专指 ( A )。
A、对房地产价值进行评估B、对房屋工程质量进行评估C、对房屋使用功能进行评估D、房屋完损等级进行评估4、某宗房地产初次抵押评估价值为100万元，并为80万元贷款担保。
问：最多还可以为( D )万元的贷款提供抵押担保。
A、100B、80C、30D、20二、多项选择题1、专业估价的特点为( ABCE )。
A、由专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不具有社会公信力E、承担法律责任2、房地产估价中的“分析”包括对( ABCD )的分析。
A、估价对象本身B、人口、制度政策C、经济、社会D、国际因素E、仅仅对估价对象本身3、下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是( ACD )。
A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买B、买者和卖者的人有限C、买者和卖者都有进出市场的自由D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格E、销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化4、委托人的义务包括( ABCDE )。
A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果5、估价报告使用者可能是( ABCDE )。
A、估价对象权利人B、债权人C、投资者D、受让人E、政府及其有关部门和社会公众等6、下列可以作为估价对象有( ABCDE )。
A、在建房地产B、正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产C、已经灭失的房地产D、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分E、以房地产为主的整体资产7、不同的估价目的将影响估价结果是因为( CDE)。
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《房地产估价》习题集（一）一、单项选择题（共 15小题，每小题 1分。
每小题的备选答案中，只有一个答案最符合题意，请将其编号填入相应括号里）1、楼面地价 =土地单价 / （）。
A、建筑层数；B、建筑覆盖率；C、绿地率；D建筑容积率。
2、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（）供求状况。
A、本地区房地产的；B、全国房地产的； C本地区本类房地产的；D本类房地产的。
3、完好房的成新度一般为（）。
A、十成新；B、九到十成新；C八到十成新；D七到十成新。
4、其他条件相同，期房价格一般（）现房价格。
A、高于；B、低于；C等于；D不可比。
5、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、（）、个别因素修正。
A、环境因素；B、质量因素；C区域因素；D新旧程度。
6、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用（）。
A、一般物价指数；B、建筑材料价格指数；C、房地产价格指数； D定额调整系数。
7、用成本法估价时，房屋现值等于（）。
A、房屋重置价格一折旧年限X尚可使用年限；B房屋重置价格一折旧年限X耐用年限；C、房屋重置价格X成新度；D房屋重置价格一年折旧额。
8、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用 +（） +正常利税。
A、拆迁费用；B、建造建筑物费用； C公共设施建设费用；D市政设施建设费用。
9、土地价格 =[ 房地纯收益 - （）]/ 土地还原利率A、土地纯收益；B、建筑物价格X建筑物还原利率；C建筑物总收益； D房地费用。
10、从理论上讲，获取纯收益的可靠性越低，选用的还原利率应（）。
A、越高；B、越低；C不变；D越可靠。
11、某房地产正常年纯收益为 6000元，当前银行年利率为 10%，购买年为 8，估价应为（）元。
A、54000 ；B、 32010 ；C、 48000 ；D、 60000 。
12、收益法公式成立的条件是（）。
A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零；B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零；C、a 每年变化、有限年期、 r 每年不变且大于零；D、 a 每年不变、有限年期、 r 每年变化且大于零。
13、某临街深度 30.48 米（即 100英尺）的矩形宗地，总价为 100万元。
根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为（）万元。
A、 50；B、 70；C、 30；D、 40。
14、某房地产 1992年1月1日的价格为 1000元/平方米， 1992年到1995年年平均上涨 10%，用长期趋势法评估，该房地产 1996年1月1日的价格应为（）元 / 平方米。
A、1611；B、1331；C、1464；D、1400。
15、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为（）。
A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房；B非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房；C腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房；D非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房。
二、多项选择题（共 10题，每题 2分。
每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请将其编号填入各题的相应括号内。
错选或多选均不得分；少选但选择正确的，每个选项得 0.5 分）1、估价上真实、客观、合理的价格是指（）。
A、交易双方均接受的价格；B、对交易双方来说经济上合理的价格；C正常交易情况下形成的价格；D政府规定或希望的价格。
2、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求（）。
A、与估价对象具有类似性；B、交易日期与估价时点接近；C交易双方有经济关系；D成交价格是单价。
3、房屋估价时，确定其面积的依据有（）。
A、房屋所有权证所载面积；B、房屋现有实际面积（当实际面积大于房屋所有权证所载面积时）；C、建筑竣工图所载面积（当房屋已竣工验收合格，尚未办理房屋所有权证时）；D房屋买卖合同所载面积。
4、运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有（）。
A、估价人员所确认的房屋成新度的准确性；B会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性；C、房屋结构类型确认的正确与否；D房屋重置价格的准确性。
5、运用收益法评估房地产价格时，影响估价结论准确性的因素有：（）A、总收益的准确性；B、费用及扣除项目的准确性；C、基准地价的准确性；D、还原利率的准确性。
6、根据国家有关规定，房屋完损等级是根据房屋（）的完好、损坏程度来划分的。
A、结构；B、设备；C设计；D装修。
7、对一宗房地产同时采用三种不同方法估价，计算出三个价格，（）。
A、这三个价格应是相等的；B、最后评估价格可采用这三个价格的平均值；C、可采用这三个价格中的某一个作为最终评估价格；D、在这三个价格的基础上，估价人员根据自己的经验进行修正，确定一个评估价格。
8、受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有：（）。
A、估价时点；B、估价目的；C估价对象；D估价原则。
9、用路线价法估价时，遇有下列临街地，需进行加价或减价修正：（）。
A、路角地；B、一面临街的长方形地；C梯形地；D、一面临街的三角型地。
10、以下说法是错误的：（）A、只有经房地产所有权人要求，才能对房地产进行估价；B、只有经房地产使用权人要求，才能对该房地产进行估价；C只有经房地产抵押人要求，才能对该房地产进行估价；D、只要经房地产抵押权人要求，就可以对该房地产进行估价。
三、判断题（共 10小题。
每小题 1分。
在相应的括号内填入判断结果。
不答不得分，判断错误扣 1分，本题总分最多扣至零分）1、房地产价格实质上是关于房地产权益的价格。
（）2、同一宗房地产，其房地价格 =土地价格 +建筑物价格。
（）3、同一宗房地产的价格与租金之间存在转换关系。
（）4、遵循房地产估价的合法原则，即估价机构或人员应具有合法的评估资格。
（）5、估价时点不一定是现在，也可以是过去或未来。
（）6、用市场比较法估价时，对比较实例为拍卖、招标的价格，需进行交易情况修正。
（）7、成本估价法又称重置成本法。
（）8、综合还原利率 =土地还原利率 +建筑物还原利率。
（）9、购买年不是预期可获得收益的年限。
（）10、高层建筑地价分摊是将高层建筑物的造价分摊所占土地上。
（）四、填空题（共 10空，每空 1分，请在空白处填上最恰当的内容）1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（），供求原则；替代原则，（），公平原则。
2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（）。
3、市场比较法所依据的是（）原理。
4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（），立方法。
5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（）。
6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（）。
7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C为（），它通常随着估价时点的不同而（）。
8、在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价x（）x宗地面积。
五、问答题（共 1题， 10分）试述成本法与收益法的区别。
六、计算题（共 3小题，第 1小题8分，第2小题12分，第3小题15分。
）1、有一房地产，土地总面积 1000平方米，为 10年前通过征用农地取得，当时每亩花费 16万元，现时重新取得该土地每平方米需 600元；地上建筑物总建筑面积 2000平方米，于8年前建成交付使用，当时建筑造价每平方米500元，现时造价同类建筑物每平方米需1000元，估计该建筑物尚可使用32年，残值率为5%。
试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。
2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有 300张床位，平均每张床位每天向客人实收 50元，年平均空房率为 30%，该宾馆营业平均每月花费 14万元；当时同档次宾馆一般床价为每床每天 45元，年平均空房率为 20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原利率为 10%。
试选用所给资料估计该宾馆的价格。
3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995 年9月的价格。
获知该宗土地总面积 500平方米，建筑容积率为 2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的建设期为2年，建筑费为每平方米 800元，专业费用为建筑费的 8%，第一年投入 60%的建筑费及专业费用，第二年投入 40%的建筑费及专业费用；贷款年利息率为10%；销售税费为未来楼价的6%；投资利润率（利息不计利润）为20%；该商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出时的价格平均每平方米 2500元。
试利用所给资料用动态方式估计该宗土地在1995年9月的总价、单价及楼面地价（折现率为 10%）。
《房地产估价》习题集（二）一、单项选择题（共 20题，每题 1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请将其编号填入各题的相应括号内）1、房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）。
A、上升；B、下降；C不变；D升降难定2、残余法是依据（）价格。
A、土地收益求取土地；B、建筑物收益求取建筑物；C、房地收益求取土地或建筑物；D房地收益单独求取土地或建筑物3、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取（）成本作为评估依据。
A、该宗房地产的实际；B、类似房地产的客观； C类似房地产的最高； D类似房地产的最低。
4、对同一宗房地产而言，（）。
A、房地价格=土地价格+建筑物价格一建筑物的折旧；B、建筑物价格=房地价格一土地价格； C 土地价格=房地价格一建筑物价格一建筑物的折旧； D房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧5、有甲乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110 万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为（）。
A、 50万元；B、 55万元；C、 60万元；D、 60万元以上6、理论上“八项因素”构成的房租通常称为（）。
A、市场租金；B、商品租金； C 理论租金； D成本租金。
7、用成本法评估新开发土地价格的基本公式为：新开发土地价格 =取得待开发土地费用 +（） +政常利税A、拆迁安置补偿费；B、基础设施建设费；C、公共配套设施费； D开发土地所需费用8、（）限制了估价报告书的用途。
A、估价方法；B、估价目的；C估价原则；D估价日期。
9、在路线价法中，（）只需根据深度百分率即可计算地价，不必制定相应的修正率。
A、一面临街矩形地；B、一面临街三角形地；C、一面临街梯形地； D —面临街不规则形地10、在评估期房价格时，（）。
A、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（现在）的状态；B、估价对象状况为估价时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状况；C、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状况；D、估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点（现在）的状态11、一般损坏房的成新度为（）。