房地产估价习题集

第一二章作业一．选择、填空题1、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。

2、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。

A 建筑技术 B土地权利设置 C相邻关系 D土地使用管制3、建筑物的所有权可以分为独有、共有和（）三种。

A区分共有 B区分所有 C公有 D私有4、房地产需要专业估价的理由有5、某土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共20层，且建筑密度为60％，则容积率为（）6、房地产按开发程度来划分，可以分为（）几类。

二．判断题1.土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变（）2.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同，而如果权益相同，则价值不可能有很大的不同（）3.同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似（）三．问答题1、房地产的实物、权益、区位的概念分别是什么2、中国目前有那些房地产权利，其概念是什么3、从房地产估价角度看，对一宗土地的认识包括那些方面4、从房地产估价角度看，描述第4教学楼5、从房地产估价的角度，描述西华大学的区位5、什么是房地产估价的概念6、房地产的特性有那些7、什么是价值时点、估价对象、估价目的、估价方法8、土地利用时要受到那些限制9、对房地产估价来说，房地产的分类有几种，各包含哪些第三章作业一．选择、填空题1、不是导致商品住宅供给变化的主要因素是（）A开发成本的变化 B、消费者收入的变化 C价格的变化 D开发商对未来的预期2、甲土地的楼面地价2000元/㎡，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/㎡，容积率为7，若两块土地的面积等其他情况相同，其总价相比有（）。

3、现货房地产与期货房地产估价的不同点是（）。

A、估价时点不同B、交易日期不同C、估价目的不同D 估价对象的状况不同4、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（）5、( )是随着时间的推移而减少。

A原始价值 B帐面价值 C市场价值 D投资价值二．判断题1、房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者没有内在关系。

（）2、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为、5、，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择甲土地。

3、某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格，则说明该成交价格是公平合理的。

（）4、交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。

（）5、理论价格并不是现实价格，评估价格才是现实价格。

（）三．计算题1、某期房尚有年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 6000 元 / ㎡，出租的年末净收益为 1000元 / ㎡。

假设折现率为 10% ，风险补偿估计为现房价格的 4% ，试计算该期房目前的价格。

2、某宗土地总面积 4000 ㎡，容积率为 2 ，对应的土地单价为 1200 元 / ㎡，现允许将容积率增加到，楼面地价不变，试计算理论上应补地价的数额。

市场比较法作业题一、选择题1、市场法的理论依据是( B )A、适合原理B、替代原理C、最高最佳使用原则 D、均衡原理2、比准价格是一种（ D ）A、公平市价B、评估价格C、市场价格D、理论价格3、市场比较法中的交易情况修正是对( B )价格本身是否正常的修正.A、交易实例B、可比实例C、估价对象 D、标准化实例4、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ D ）调整。

A、权益状况B、区位状况C、实物状况D、年限状况5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。

A、 B、C、D、6、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。

已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。

A、 B、 C、D、7、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98，则其依据为( )。

A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为％D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为％8、下列（）情况会导致房地产价格偏高。

A、卖方不了解行情B、政府协议出让C、购买相邻地产D、设立抵押的房地产9、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格（）A、高B、低C、相等D、无法确定10、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常比较高，其原因主要在于（）A、繁华程度高B、集聚规模大C、交通条件D、公共配套设施状况好11、市场比较法的间接比较法是以（）为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。

A、标准宗地B、待估宗地C、类似宗地D、比较宗地以下为多选13、在市场比较法中进行因素修正时，下列说法正确的有（）A、宗地的面积与土地利用效果无关B、宗地的形状影响其利用效果C、商业用地的利用效果一般与其临街的深度呈递减变化规律D、对居住用地而言，位于商服繁华区域的地块价格肯定高于其他区域的地块价格。

14、区位状况比较修正的内容包括（）修正。

A、繁华程度B、临街状况C、容积率D、使用年限E、周围环境15、运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（）。

A、使用性质相同B、地点相近C、价格相同D、交易日期与估价时点相近16、类似房地产是指在（）等方面，与估价对象房地产相同或类似。

A、用途B、所处区域C、使用年限D、建筑结构17、关于市场比较法，下列说法正确的是（）A、具有较强的现实性和说服力B、以替代关系为基础C、计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低D、正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。

二、计算题（严格按格式撰写）1、为评估某房地产价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价对象劣。

2012年6月1日至2013年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月价格上涨%。

以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2013年10月1日的正常价格。

2、为评估某房地产价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：项目可比实例A可比实例B可比实例C建筑面积平方米平方米平方尺成交价格万人民币600美元/m2万人民币成交日期交易情况-5%0%+2%区域因素+2%0%+2%个别因素-2%+2%+2%A为分期付款，即：于成交日首付15万元，时隔半年再付15万元，余款于1年后付清，利率以5%计；B为一次性付款，即于成交日一次性付清全款；C为抵押贷款，即：于成交日首付30%，余款向银行申请15年期的抵押贷款，抵押贷款利率为%。

该类房地产以人民币为基准的市场价格2014年上半年间逐月上涨%；下半年以来逐月上涨%。

美元与人民币的市场汇价2014年4月1日为1：；2014年2月1日为1：；2014年8月1日为1：，2014年10月30日为1：。

评估某房地产于2014年10月30日的价格。

3、为评估某写字楼 2015 年 10 月 1 日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了 A 、B 、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：⑴ 可比实例的成交价格和成交日期，见表1交易情况的分析判断结果，见表2。

表2中交易情况的分析判断是以正常价格为基准，正值表示可比实例成交价格高于其正常市场价格的幅度，负值表示低于其正常市场价格的幅度。

⑶调查获知该类写字楼的价格，2014年11月1日到2015年6月1日平均每月比上月上涨％，2015年6月1日至2015年10月1日平均价格每月比上月上涨％。

⑷房地产状况的比较判断结果，见表3。

三个因素对价格的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的倍。

房地产状况各因素的正（负）值表示可比实例的状况优于（差）估价对象状况的幅度。

试利用上述资料测算该写字楼 2015年10月1日的正常市场价格。

三、改错题：请指出下列计算过程的错误（至少三处），并写出正确的步骤和结果（之前错误的不算错）1、可比实例的选取估价人员通过市场调查，按时用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表（房地产状况中的区域因素，个别因素详细情况比较略）。

可比实例基本情况调查表（元/m2）2、比较修正过程（1）交易情况修正由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100、100/102、100/101。

（2）交易日期修正根据估价人员分析得知，从2003年12月以来，该类房地产的价格自2003年12月起平均每月上涨%，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为105/100、104/100、103/100。

（3）区域因素修正估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100。

（4）个别因素修正估价经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%，实例B的个别因素状况比估价对象好1%，实例C的个别因素状况比估价对象差1%。

（具体分析判断过程略）。

实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。

3、求取比准价格实例A：6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（100/98）＝6818元/m2实例B：6750×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（100/98）＝6747元/m2实例C：6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）＝6963元/m2由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格：单位比准价格＝（6818＋6747＋6963）/3＝6843元/m2故运用市场法的估价结果为：比准价格＝6843×3000＝万元第六章收益法作业一．选择题1、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（）。

A. 资本化率应较高，价值较低B、资本化率应较低，价值较高C、资本化率应较高，价值较高D、资本化率应较低，价值较低2、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。