房地产估价习题集计算题和论述题-2
房地产估价试卷-答案
南京农业大学试题纸学年学期课程类型：选修试卷类型：鱼知水恩，乃幸福之源也。
鱼离不开水，人离不开亲人和朋友，当你处于逆境和灾难时，帮助你一臂之力，渡过难关的人，都是你的亲人和朋友。
吃水不忘挖井人，度过苦难，不能忘记援助过你的人。
知恩图报，善莫大焉。
一个人要想获得幸福，必须懂得感恩。
生活需要一颗感恩的心来创造，一颗感恩的心需要生活来滋养。
一饭之恩，当永世不忘。
顺境里给你帮助的人，不能全部称作朋友，但是能够在你逆境时依然愿意援助你，走出困境的人，一定是你要用一生去感谢和珍惜的人。
唐代李商隐的《晚晴》里有这样一句诗：天意怜幽草，人间重晚晴。
久遭雨潦之苦的幽草，忽遇晚晴，得以沾沐余辉而平添生意。
当一个人闯过难关的时候，一定要记住那些支撑你，陪你一起走过厄运的朋友和亲人，这个世界谁也不亏欠谁，帮你是情分，不帮你是本分。
如古人所说：淡看世事去如烟，铭记恩情存如血。
学会感恩父母养育之恩，学会感恩朋友的帮助之情，生活里做一个有情有义的人。
你要知道，父母，永远是你最亲近的人，是最爱你的人，不管他们的方法怎么错误？可是爱你的心，都是一样的。
千万不要因为自己一时的私心，而忘记感恩。
我们常常希望别人都对自己有情有义，可是想得到别人你真情，首先你必须先付出真情。
你帮助别人，不要记在心里，别人帮助你，你要懂得感恩和感动，而不是当做理所当然。
你要知道别人帮你是情分，不帮你是本分。
侍父母，要孝顺，对朋友，要真诚。
不管你生活的精彩或者混沌，孝顺父母，颐养天年。
一父养十子，十子养一父。
在这个美好的时代，中华很多的美德都在逐渐消失，做子孝为天，但是总有一些人，自己活在天堂，硬生生的把父母扔进地狱。
鱼知水恩，乃幸福之源也。
鱼离不开水，人离不开亲人和朋友，当你处于逆境和灾难时，帮助你一臂之力，渡过难关的人，都是你的亲人和朋友。
吃水不忘挖井人，度过苦难，不能忘记援助过你的人。
知恩图报，善莫大焉。
一个人要想获得幸福，必须懂得感恩。
生活需要一颗感恩的心来创造，一颗感恩的心需要生活来滋养。
房地产估价习题分析2
(1+12%)
0.75
= 1571.76
C = V × 3% = 0.03V D = A× 8% = 334.48
V=2208.45万元=1781.01元/㎡
房地产估价
第八章习题
06.9 1.5
08.3 0
1 A′ a 1.5 2
0
2 …… ……
46.5 2056.9
48.5
a 1 1 A= × 1− × = 4180.94 46.5 2 8% (1+ 8%) (1+12%)
房地产估价
第八章习题
宗地总价V=写字楼价格A-建造费用B-专业费C-利息D -销售费用E-销售税费F-利润G s=2000×2.5=5000㎡
A = 9000 × s = 4500 B = 3000 × s = 1500 C = B ×10% = 150 D = V × (1 + 7%) −1 + (B + C) × [(1+ 7%) −1] = 115.5 + 0.1449V E = A× 2.5% = 112.5
2
[
]
F = A× 6.5% = 292.5 G = (V + B + C) × 20% = 330 + 0.2V
V=1486.73万元，V单=7433.64元/㎡，V楼=2973.46元/ ㎡
房地产估价
第八章习题
12、某在建工程开工于2004年9月1日，总用地面积3000平 方米，规划总建筑面积12400平方米，用途为写字楼。土地使用 权年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面价 800元/平方米。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用（包括 前期费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300 元。至2008年3月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费 用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60%的建设费用。建成 后半年可租出，可出租面积的月租金为65元/平方米，可出租面 积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有 效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需交纳的税费为购买价 的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的8%。试利用上 述资料用现金流量折现法估算该在建工程2008年3月1日的正常 购买价格和按规划建筑面积折算的单价（还原利率为8%，折现 率为12%）。
房地产估价 模拟试题计算题答案
模拟11、解1、解(1)该宗房地产的现时价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧总额(2)求土地的重新取得价格V35，V35=V40*K35/K40=2000*2000*K35/K40=390.94(万元)(3)计算建筑物的重新购建价格：建安成本：600 (万元)管理费用：600*3%=18 (万元)销售税费：90万元投资利息＝(600+18)×40%×［(1+6%)1.5-1］+(600+18)×60%×［(1+6%)0.5-1］＝33.54(万元) 开发利润：120万元建筑物的重新购建价格：C=600+18+90+33.54＋120=861.54(万元)(4)计算建筑物的折旧总额：门窗、墙面等损坏的折旧额：8万元装修部分的折旧额：140÷5×3=84万元设备部分的折旧额：100÷10×3=30万元长寿命项目的折旧额：(861.54—8—140—100)÷38×3=48.44万元建筑物的折旧总额：E=8十84+30+48.44=170.44(万元)(5)该宗房地产的现时价格：V=390.94+861.54－170.44=1082.04(万元)答: 该宗房地产的现时价格V=1082.04万元2、解：(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y［1-1/（1+Y）^n］(2)各层建筑面积=4000×6／24=1000(㎡／层)(3)计算1层商铺收益价格年净收益=1000×(1-60％)×75％×90％×60×12=19．44(万元)V1=19．44／10％×[1-1／(1+10％)50-3]=192．20(万元)(4)计算2-3层商场收益价格年净收益；1000×2×70％×600=84(万元)V2-3=84／10％×[1-1／(1+10％)50-3]= 830．48 (万元)(5)计算4层酒楼收益价格年净收益：1000×70％×50×12-80000=34(万元)V4=34／8％×[1-1／(1+8％)50-3]=413．59(万元)(6)计算5-10层办公楼收益价格年净收益：6×20×1800×12×80％×(1-10％)=186．62(万元) V5-10=186．62／7％×[1-1／(1+7％)50-3]=2555．13(万元)(7)计算11-24层住宅价格V11-24=1000×14×4000=5600(万元)(8)计算房地产价格V= V1+V2-3+V4+ V5-10+ V11-24=192．20+830．48+413．59+2555．13+5600=9591．40(万元)模拟21、解解：（1）计算办公楼现值①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1－35%）×12=159.12万元②收益年限=40－6=34年③办公楼现值为：V=A/Y[1－1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1－1/(1+ 10%)34]=1528.92万元（2）计算乙方的使用权价格①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1－35%）×12=106.08万元②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年③乙方使用权剩余收益年限价格为：V=A/Y[1－1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1－1/(1+ 10%)11]=689万元（3）甲方权益价格=办公楼现值－乙方使用权价格=1528.92－689=839.92万元2、解一、项目总建筑面积1.2×10 000×2.5=30 000（m2）其中，住宅楼总建筑面积15 000 m2，写字楼总建筑面积15 000m2二、房地产开发项目总价值及折现值（一）住宅楼价值：5000×15 000=7500（万元）住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值： 7500/（1+10%）3=5634.86（万元）（二）写字楼价值1．字楼年租金收入=120×15000×70%×（1-20%）×12=1209.6（万元）2．写字楼押金：1209.6×30%=362.88（万元）3．写字楼押金运用年收益：362.88×3%=10.89（万元）4．有关税费和经营管理费用:1209.6×30%=362.88（万元）5．租赁净收入:1209.6+10.89-362.88=857.61（万元）6．写字楼价值:V=]%)101(11[%1061.857])1(11[47+-⨯=+-⨯n R R A =8478.86（万元）7．写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/（1+10%）3=6370.29（万元）（三）项目总价值折现值:5634.86+6370.29=12 005.15（万元）三、项目开发成本、管理费用及其折现值1．住宅楼部分:1800⨯15000⨯（1+5%）=2835（万元）写字楼部分:2800⨯15000⨯（1+5%）=4410（万元）2．住宅楼开发成本及管理费折现值:2835⨯[0.5/5.0%)101(5.0++/（1+10%）1.5]=2580.13（万元）3．写字楼开发成本及管理费用折现值:4410⨯[0.5/（1+10%）1.5+0.5/（1+10%）2.5]=3648.76（万元）4．项目开发成本及管理费用折现值:2580.13+3648.76=6228.89（万元）四、住宅楼销售税费及折现值1．住宅楼销售税费:7500⨯6%=450（万元）2．住宅楼销售税费折现值:450/（1+10%）3=338.09（万元）五、所能支付的最高土地价格=（总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用）÷（1+3%）=（12005.15－338.09－6228.89）÷（1+3%）=5279.78（万元）。
房地产估价考试试题
房地产估价考试试题一、单项选择题（每题1分，共20分）1. 房地产估价中，市场比较法的核心是：A. 土地使用权年限B. 土地位置C. 可比性原则D. 土地开发程度2. 以下哪项不是房地产估价的基本原则？A. 合法性原则B. 客观性原则C. 随意性原则D. 一致性原则3. 房地产估价报告中，估价目的通常包括：A. 买卖B. 抵押C. 租赁D. 所有上述选项4. 估价时点是指：A. 估价报告完成的时间B. 估价报告提交的时间C. 估价结果所依据的市场条件的时间D. 估价委托的时间5. 以下哪个因素不属于影响房地产价格的外部因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 房屋结构D. 交通状况6. 土地使用权出让的最高年限，居住用地为：A. 40年B. 50年C. 70年D. 无年限限制7. 房地产估价中，收益法适用的条件是：A. 房地产有稳定的收益B. 房地产的收益可以预测C. 房地产的收益风险可以量化D. 所有上述选项8. 房地产估价报告的有效期通常为：A. 1个月B. 3个月C. 6个月D. 1年9. 房地产估价师在估价过程中，应遵循的职业道德包括：A. 保守估价对象的秘密B. 接受估价委托后，不得随意更改估价结果C. 估价结果应客观公正，不受外界影响D. 所有上述选项10. 以下哪种估价方法不适用于商业地产估价？A. 市场比较法B. 成本法C. 收益法D. 剩余法二、多项选择题（每题2分，共10分）11. 房地产估价的程序包括：A. 接受估价委托B. 收集估价所需资料C. 确定估价方法D. 编制估价报告12. 房地产估价中，收益法中收益的计算包括：A. 净租金收入B. 运营费用C. 资本化率D. 折旧费用13. 影响房地产价格的内部因素包括：A. 房屋的建筑面积B. 房屋的朝向C. 房屋的楼层D. 房屋的装修状况14. 房地产估价报告应包含以下哪些内容？A. 估价目的B. 估价对象的描述C. 估价方法和过程D. 估价结果15. 房地产估价师在估价过程中，应避免的不当行为包括：A. 接受不正当利益B. 泄露估价对象的商业秘密C. 故意低估或高估估价对象的价值D. 未经委托人同意，擅自公开估价结果三、简答题（每题5分，共20分）16. 简述房地产估价的目的和意义。
房地产估价期末考试复习题
房地产估价期末考试复习题一、选择题1. 房地产估价的基本方法有哪几种？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 所有以上2. 以下哪项不是房地产估价中考虑的因素？A. 位置B. 土地使用权C. 建筑物结构D. 个人偏好3. 房地产估价中的成本法主要考虑哪些成本？A. 土地成本B. 建筑成本C. 销售成本D. 所有以上4. 收益法估价中，收益的计算通常不包括以下哪项？A. 租金收入B. 投资回报率C. 运营成本D. 折旧费用5. 市场比较法估价时，选择比较对象应遵循的原则是什么？A. 相似性原则B. 可比性原则C. 可替代性原则D. 所有以上二、简答题1. 简述房地产估价的目的和意义。
2. 描述成本法估价的基本步骤。
3. 收益法估价中，如何确定房地产的净收益？4. 市场比较法估价时，如何选择合适的比较对象？5. 房地产估价中的风险因素有哪些？三、案例分析题案例：某市一块商业用地，面积为1000平方米，土地使用权为40年，目前剩余使用年限为20年。
该地块周边类似商业用地的市场价格为每平方米5000元。
假设该地块的建筑成本为每平方米2000元，土地成本为每平方米3000元。
请使用成本法对该地块进行估价，并给出估价结果。
四、论述题1. 论述房地产估价中市场比较法的优势和局限性。
2. 分析房地产估价在房地产开发过程中的作用和影响。
五、计算题假设某房地产的年租金收入为100000元，运营成本为20000元，资本化率为8%。
请使用收益法对该房地产进行估价。
六、综合应用题某房地产估价师在对一处住宅进行估价时，发现该住宅周边有一处正在建设的地铁线路。
请分析这一因素如何影响住宅的估价，并给出你的估价建议。
七、开放性问题1. 房地产估价师在估价过程中应遵循哪些职业道德和规范？2. 在当前房地产市场环境下，你认为房地产估价师面临的最大挑战是什么？八、结束语通过本次复习题的练习，希望能够帮助同学们更好地掌握房地产估价的理论知识和实践技能，为期末考试做好充分的准备。
2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试备考题库附带答案2
2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试备考题库附带答案第1卷一.全考点押密题库(共60题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分)（）是求取房地价值时采用的资本化率。
A. 土地资本化率B. 建筑物资本化率C. 综合资本化率D. 房地产报酬率正确答案：C,2.(单项选择题)(每题 1.00 分) 土地的地基承载力和稳定性状况，属于土地实物因素中的（）。
A. 地质状况B. 地形状况C. 地势状况D. 土壤状况正确答案：A,3.(单项选择题)(每题 1.00 分) 下列选项中，不属于对房地产估价的需要的是（）。
A. 办理出国移民提供财产证明的需要B. 对被征收房屋价值有异议，从而要求复核评估C. 为房地产投资估算提供参考依据D. 对工程建设过程提供措施项目成本控制正确答案：D,4.(单项选择题)(每题 1.00 分) 运营费用率的计算公式是（）。
A. 运用费用/净收益B. 运营费用/有效毛收入C. 运营费用/潜在毛收入D. 运营费用/收租损失正确答案：B,5.(多项选择题)(每题 1.00 分)房地产供给形成的条件有（）。
A. 供给计划B. 供给决策C. 供给意愿D. 供给能力E. 供给行为正确答案：C,D,6.(单项选择题)(每题 1.00 分)某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2％和1％，该类房地产的报酬率为8％，该房地产的价格为（）万元。
A. 100B. 77C. 63D. 42正确答案：A,7.(单项选择题)(每题 1.00 分)某类商品房2011年至2015年的售价分别为6300元／m2.7100元／m2.7500元／m2.8200元／m2.8700元／m2，由于越接近预测的价格对应时间的增减量对预测越重要，故采用权重加权：0.1.0.1.0.2.0.6，利用加权平均增减量法，该类商品房2016年的价格为（）元／m2。
A. 8340B. 9100C. 9300D. 9900正确答案：B,8.(判断题)(每题 1.00 分)某房地产估价机构在交付估价报告时，由于负责评估的张估价师出差外地，所以估价报告中以其印章代替签字。
房地产估价习题集
习题集一、单项选择题（共15小题，每小题1分。
每小题的备选答案中，只有一个答案最符合题意，请将其编号填入相应括号里）1、楼面地价=土地单价/（）。
A、建筑层数；B、建筑覆盖率；C、绿地率；D、建筑容积率。
2、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（）供求状况。
A、本地区房地产的；B、全国房地产的；C、本地区本类房地产的；D、本类房地产的。
3、完好房的成新度一般为（）。
A、十成新；B、九到十成新；C、八到十成新；D、七到十成新。
4、其他条件相同，期房价格一般（）现房价格。
A、高于；B、低于；C、等于；D、不可比。
5、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、（）、个别因素修正。
A、环境因素；B、质量因素；C、区域因素；D、新旧程度。
6、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用（）。
A、一般物价指数；B、建筑材料价格指数；C、房地产价格指数；D、定额调整系数。
7、用成本法估价时，房屋现值等于（）。
A、房屋重置价格—折旧年限×尚可使用年限；B、房屋重置价格—折旧年限×耐用年限；C、房屋重置价格×成新度；D、房屋重置价格—年折旧额。
8、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用+（）+正常利税。
A、拆迁费用；B、建造建筑物费用；C、公共设施建设费用；D、市政设施建设费用。
9、土地价格=[房地纯收益-（）]/土地还原利率A、土地纯收益；B、建筑物价格×建筑物还原利率；C、建筑物总收益；D、房地费用。
10、从理论上讲，获取纯收益的可靠性越低，选用的还原利率应（）。
A、越高；B、越低；C、不变；D、越可靠。
11、某房地产正常年纯收益为6000元，当前银行年利率为10%，购买年为8，估价应为（）元。
A、54000；B、32010；C、48000；D、60000。
12、收益法公式])1(11[nrraV+-=成立的条件是（）。
房地产估价试题及答案自考
房地产估价试题及答案自考一、单项选择题（每题1分，共10分）1. 房地产估价中，成本法的计算公式不包括以下哪一项？A. 土地成本B. 建筑成本C. 销售价格D. 开发利润答案：C2. 在房地产估价中，市场比较法的基本原理是？A. 替代原理B. 预期收益原理C. 风险与收益平衡原理D. 供求关系原理答案：A3. 下列哪项不是影响房地产价格的因素？A. 地理位置B. 产权年限C. 建筑风格D. 国际政治形势答案：D4. 房地产估价报告中，估价目的通常包括哪些？A. 买卖C. 租赁D. 所有以上答案：D5. 房地产估价中的收益法，主要用于评估哪种类型的房地产？A. 住宅B. 商业C. 工业D. 农业答案：B6. 土地使用权出让合同中，土地使用权的出让年限通常是多少年？A. 40年B. 50年C. 70年D. 100年答案：C7. 房地产估价中的剩余法适用于评估以下哪种情况的房地产？A. 单独的建筑物B. 土地和建筑物的组合C. 土地上的附着物D. 土地和建筑物的分离答案：B8. 在房地产估价中，哪种方法可以用于评估房地产的未来价值？B. 市场比较法C. 收益法D. 假设开发法答案：D9. 房地产估价报告的有效期限通常为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：C10. 房地产估价师在进行估价时，需要遵循以下哪项原则？A. 客观公正B. 客户利益最大化C. 估价机构利益最大化D. 估价师个人利益最大化答案：A二、多项选择题（每题2分，共10分）11. 房地产估价中，市场比较法需要考虑的因素包括哪些？A. 位置B. 面积C. 建筑结构D. 交易情况答案：A, B, C, D12. 下列哪些因素会影响房地产的收益法估价？A. 房地产的年收益B. 资本化率C. 土地使用权年限D. 估价师的个人偏好答案：A, B, C13. 房地产估价报告应该包括哪些内容？A. 估价目的B. 估价依据C. 估价方法D. 估价结果答案：A, B, C, D14. 房地产估价中的成本法估价通常包括哪些步骤？A. 土地成本估算B. 建筑成本估算C. 开发利润和税费估算D. 市场调研答案：A, B, C15. 房地产估价中，哪些因素可能影响土地使用权的评估价值？A. 土地的位置B. 土地的使用年限C. 土地的规划用途D. 土地的所有权形式答案：A, B, C三、判断题（每题1分，共5分）16. 房地产估价报告可以由非专业人士编写。
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1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（最高最佳使用原则），供求原则；替代原则，（估价时点原则），公平原则。
2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（估价报告书）。
3、市场比较法所依据的是（替代）原理。
4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法），立方法。
5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（越低）。
6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本）。
7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C 为（重新建造成本），它通常随着估价时点的不同而（不同）。
8在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价X（深度百分率）X宗地面积。
试述成本法与收益法的区别。
1．理论依据不同或估价的立足点不同：（成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力）；2．计算公式不同（成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础）；3 ．所需资料不同；4．适用对象不同（成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施及工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等）。
1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600（1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60 万（2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*【1- （1-R）*t/t+n 】=2000*1000【1- （1-5%）*8/8+32 】=1620000=162万（3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万（4）房地产现时单价=2220000/2000=11002、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%解：（1）计算该宾馆年总收益=300X50X365X（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月X 12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25 万元-168 万元=215.25 万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300X45X365X（1-20%）=3942000元=394.2 万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2X30%=118.26 万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益- 年总费用=394.2X 70%=275.94 万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45 元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。
（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。
3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。
获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，（折现率为10%）。
[解]设该宗土地的总价为V :开发完成后的总价值=2000 >5000 >2/ （1+12% ）2 = 1594.39 （万元）建筑安装工程费等的总额= 800X （1+12%）X5000X2X[60 %/ （1+12%）0.5 + 40%/ （1+12%） 1.5] = 810.36 （万元）建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。
销售费用和销售税费总额=1594.39 X（2% +6%）= 127.55 （万元）购买该宗土地的税费总额=V X3%= 0.03V （万元）V = 1594.39 - 810.36 - 127.55 - 0.03V V=637.36 （万元）故：土地总价=637.36 （万元）土地单价=1274.72 （元/ m2）楼面地价=637.36 （元/ m2）1、房地产价格是客观存在的，估价实质是模拟（市场）的价格形成过程将房地产价格显现出来。
2、 房屋完损等级是根据房屋的结构、 （装修）、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的。
3、 认清房地产的单位价格，主要是认清其货币单位、 （面积单位）、面积含义。
4、 一名合格的房地产估价人员应符合下列三方面要求： （1）有扎实的估价理论知识；（2）有丰富的估价实践经验；（3）（有良好的 职业道德 ）。
5、 在房地产价格评估中，重新建造成本是假设在（ 估价时点）重新建造或购置全新状态的旧有房地产时所必要的成本或价格。
6、 资本化率=（安全利率 ）+风险调整值。
7、 某商店营业面积为建筑面积的 55%单位营业面积的年租金 720元/平方米，则该商店单位建筑面积的年租金为（ 396） 8将某成片荒地开发成“五通一平”熟地的各项必要费用及正常利税为 300元/平方米，可转让土地面积的比率为60%则可转让土地的成本价为（500 ）元/平方米。
9、 某宗土地面积250平方米，其上附有建筑面积为 200平方米的建筑物，该建筑物的外观及设备均已过时，需拆除重建，估计每建筑 平方米拆迁费300元、残值50元，则该土地的减价修正额为（5）。
10、 某类商品房平均售价1994年初为2500元/平方米，1996年初涨至3025元/平方米，则其价格的年平均上涨幅度为（ 10 ）%1、某建筑物总建筑面积500平方米，现时重置价格每建筑平方米1000元，耐用年限50年，残值率5%尚可使用30年。
解：C=100（X 500, R=5% N=50, n=301000 5001 1 5%50―30310000 元 31 万元50建筑物现时单价=310000/500=620元/m 2(1)该公寓房地产总价值 V=1100X 1000 X 3=3300000 (元)=330 (万元)（2） 设第二层单价为x 元/就，则:（3） 第二层房地总价值为：1200 X 1000=1200000 （元）=120 （万元）120（4） 第二层土地占有份额为： X 100%=36.36%=36%3303、某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需支出总费用30万元。
在附近选取了（1） 计算估价房地产年净收益 =55-30=25 （万元）252294（2） 计算购买年 A 房地产购买年==8.4（年）B 房地产购买年==8.4（年）3035238166C 房地产购买年==8.5（年）D 房地产购买年==8.3（年）28208 4 8 48 5 8 3 估价房地产的购买年 ==8 4（年）4（3） 计算估价房地产总价=25 X 8.4=210（万元）4、需要评估某商品住宅在 1996年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了建筑物现时总价=c? 1 2、某公寓共有3层，每层建筑面积均为1000平方米，其房地产单价平均为110 0元/平方米，底层的单价比第二层的单价低150元(x 150) x (x 150)=1100解得 x=1200 (元 / tf)A B 、C D 四宗类似房地产A 、B 、C 三宗已成交的类似商品住宅作为可比解：（1）对可比实例A的单价修正二5000 8.5（2）对可比实例B的单价修正=5601（3）对可比实例B的单价修正=530 1151********11%9910210010 1001001001%8.31001031016 1001001001%8.3102100984158.36 4040.73 4143.2328.3 4158.36人民币元/m4040.73人民币元/m224143.23人民币元/m24114.11 4114人民币元/m3、某商场的土地使用权年限为 40年，从1994年5月 31 日起计。
该商场两层，每层建筑面积为 2000平方米，可出租面积占建筑面积的 60%解：(1)计算各层可出租的面积2000X 60%=1200nm(2) 计算租期内年净收益 180X 1200X 12X( 1-20%) =2073600 元=207.36 万元 (3)计算第一层在租期满后的年净收益 200X 1200X 12X( 1-20%) =2304000元=230.4万元(4 )计算第一层的正常价格(7) 计算在建工程的正常总价格： 56122026.74-17169481.92-1716948.19-3539283.75-4601068.88=29095244(元)=2909.5(万元) 2、某宾馆总建筑面积10000平方米；一层建筑面积 2000平方米，其中500平方米为宾馆大堂，1500平方米出租用于餐厅和咖啡厅 3、 (1)计算一层餐厅和咖啡厅的价格： 1500 X1500= 225 (万元) ⑵计算酒店客房年总收益： 200X190X 365X 1- 30%)=970.9 (万元)⑶计算酒店会议室年总收益： 500 x20 x2 x12 =24 (万元)⑷计算酒店年总费用：970.9 X 0%=388.36 (万元)(5) 计算酒店自营部分年净收益： 970.9 +24 -388.36 =606.54(万元) (6) 计算酒店自营部分的价格(含大堂、客房、会议室、办公室)：606.54/8%=7581.75 (万元)1、某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益保持这一水平， 2004年10月转售时的价格比2001年10月上800解：⑴计算建筑物的重置价格：①建造成本=800万元②管理费用=800X 3%=24 万元③投资利息V 18%1 8%8%11 8% 332640.27万 元(5) 计算第二层的年净收益120X 1200X 12X1-20%) =1382400 元=138.24 万元(6) 计算第二层的正常价格V 2138.24 8%1619.78 万元(7) 计算第一层与第二层的正常总价格V=V1+V2=2640.27+1619.78=4260.05万元4、某在建工程开工于 1997年11月31日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积3000平方米，土地使用权年限 50年，从开工起(1)此题的计算公式应为：在建工程价格 =预期建成后的价值-需投入的建筑费-需投入的专业费-销售税费-投资利润(2) 计算预期建成后的价值:80 2400 0.75 12 0.85 (125%)5000 10000i-s ——(1 8.5%). 1 1[1(1 8%)48](1 8.5%)1.544241046.92 11880979.82 56122026.74(元)8%(3) 计算建筑费：2300X 12400X 64%< 2300 12400 64%117169481.92(元)(1 8.5%).(4)计算专业费:17169481.92X 10%=1716948.19(元)(5)计算销售税费: 44241046.92 X 8%=3539283.75(元(6) 计算投资利润:4601068'8(元)a解：计算公式：V300 , 1 V19%19%1 V ttt1 r 1 rV 110 % 16%~319%计算结果：V=3767.85 (万元)50年，有效经过年限为 8年。