房地产评估技术报告(收益法)
房地产评估技术报告(收益法)
收益法估价技术报告估价对象为_____________的两处房产，房产证号为鲁_________。
用途为配载，建筑面积3036.99平方米。
根据委托人要求的估价目的本报告评估估价对象于二OO八年九月二十日的公开市场价格。
因此，需要对估价时点条件下，影响估价对象价格形成的各种因素进行分析。
针对估价对象的建设标准和功能特点，分析影响其价格形成的主要有以下方面。
一、物状况分析根据委托人提供的资料，估价对对象的实物状况如下：6＃、6A＃房产：混合结构，房屋总层数2层，马赛克外墙、瓷砖地面、内墙刮瓷，外装卷帘防盗门、塑钢窗；水电配套设施齐全；建成年代2006年。
二、位状况分析估价对象位于__________________。
距离火车站较近，交通状况较优，交通便利。
三、市场背景分析（1）土地市场概况近年来，________城市化进程加快，城区面貌大为改观。
组织实施了经营城市战略，建立了城市土地储备、招标拍卖和集中统管制度，放开了住房二级市场，房地产业购销两旺。
（2）房产交易状况房产交易市场日趋活跃。
全县区都已建成了具有一定规模和现代化水准的房地产有形市场，全面推行了“房地产交易与权属管理一体化”和“一门式”限时服务的工作机制，促进了房产交易的繁荣发展。
（3）地价政策党的十五大以来，______政府制定了一系列企业改革改制的优惠政策，加快了以国有企业为主体的各项产业开放搞活的步伐。
鼓励企业在改制过程中采取多种方式依法处置土地资产，切实盘活了土地资产，使企业在土地上的沉淀资金重新得到启动运转。
2001年，国家下发《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》后，_______县及时发布了《_____国有土地使用权招标拍卖办法》、《_________国有土地储备办法》等一系列深化土地使用制度改革的法规性文件，从而为_______县进一步加快土地使用制度改革步伐，规范、完善土地市场，促进城市建设、提高城市化水平营造了更为健康的社会环境。
房地产收益法的公式
房地产收益法的公式房地产收益法是一种常用的房地产投资评估方法，通过计算房地产项目的收益来确定其价值。
在房地产领域中，了解房地产收益法的公式是非常重要的。
下面是关于房地产收益法的公式的详细说明。
总收益（Total Income）总收益是指房地产项目从各种来源获得的全部收益。
这些收益可能包括租金收入、销售收入等。
总收益可以通过以下公式计算：总收益 = 租金收入 + 销售收入 + 其他收入净收益（Net Income）净收益是指扣除了房地产项目运营成本后的收益。
运营成本可能包括物业管理费、维修费用、保险费用等。
净收益可以通过以下公式计算：净收益 = 总收益运营成本净现值（Net Present Value）净现值是指将收益以及成本折算到现在的价值。
净现值可以通过以下公式计算：净现值 = Σ (年收益 / (1 + 折现率)^年数) 初始投资其中，Σ表示累加，折现率表示将收益折算为现值所使用的折现率。
收益率（Rate of Return）收益率是指房地产项目的投资回报率。
收益率可以通过以下公式计算：收益率 = (年收益 / 初始投资) 100%税前收益（Pre-Tax Income）税前收益是指在计算税收前房地产项目的全部收入。
税前收益可以通过以下公式计算：税前收益 = 总收益税收税后收益（After-Tax Income）税后收益是指在计算税收后房地产项目的实际收入。
税后收益可以通过以下公式计算：税后收益 = 税前收益 (1 税率)其中，税率表示所适用的税收比例。
以上是房地产收益法的公式。
通过使用这些公式，可以对房地产项目进行评估和决策，以确定其预期收益和价值。
请注意，在实际应用时，可能需要根据具体情况进行调整和修正。
住宅收益法评估报告案例
住宅收益法评估报告案例作为一个住宅收益法评估报告案例，我们来看一个实际的房地产投资项目。
这个案例涉及到一座位于城市中心的公寓楼的评估。
首先，我们需要了解该公寓楼的基本信息。
该楼共有10层，每层有4个单元，每个单元有2个卧室和1个浴室。
该楼的总建筑面积为4000平方米。
根据市场数据，该地区的租金均价为每平方米20美元，每个单元的租金可以达到2000美元。
接下来，我们需要计算该公寓楼的年租金收入。
首先，我们将每个单元的租金乘以该公寓楼共有的单元数量（10层*4个单元/层=40个单元），得到每年的单元租金收入为80000美元。
然后，我们将该楼的自身利用率估计为80%，即只有80%的单元被出租。
因此，该公寓楼的年租金收入为80000美元*80%=64000美元。
在计算收益率时，我们还需要考虑该楼的运营成本。
根据市场调研，每个单元的年运营成本为2000美元，包括维护费用、管理费用等。
因此，该公寓楼的年运营成本为80000美元。
接下来，我们需要计算该公寓楼的净收益。
净收益等于年租金收入减去年运营成本，即64000美元-80000美元=-16000美元。
最后，我们需要计算该公寓楼的收益率。
收益率等于净收益除以购买价格，即-16000美元/购买价格。
假设购买价格为100万美元，那么收益率为-16000美元/100万美元=-1.6%。
通过这个案例，我们可以得出以下结论：1. 虽然该公寓楼的年租金收入相对较高，但因为运营成本较高，导致净收益为负值，即亏损。
这意味着该投资项目的收益率低于预期，并且可能会造成投资者的财务损失。
2. 收益率是评估该投资项目是否具有可行性的重要指标。
当收益率为负值时，投资者应谨慎考虑是否进行该投资。
3. 在住宅收益法评估报告中，除了考虑租金收入和运营成本外，还需要考虑其他因素，如潜在的房地产市场发展、投资回报期等。
这些因素对于评估一个住宅投资项目的可行性也非常重要。
需要注意的是，以上的案例仅是一个简单的示例，实际的住宅收益法评估报告可能会涉及更复杂的计算和更多的因素。
收益法评估房地产价值报告
收益法评估房地产价值报告
收益法是一种常用的评估房地产价值的方法，适用于商业地产和投资地产的评估，它根据房地产产生的现金流和资本增长来评估其价值。
收益法一般包括以下几个步骤：
1. 收集资料：收集有关房地产的物理特征、市场环境、租金和支出等方面的信息。
2. 估计总收益：通过市场调研和租金分析等方法，估计出投资物业的总收益。
总收益一般包括租金收入和其他可能的收入来源，如停车费、广告费等。
3. 估计总支出：通过对物业运营和维护的成本进行分析，估计出投资物业的总支出。
总支出一般包括物业管理费、采暖费、税费、保险费等。
4. 计算净收入：净收入等于总收益减去总支出。
5. 选择适当的折现率：根据投资物业的风险和市场情况，选择适当的折现率。
折现率反映了投资者对未来现金流的预期收益率。
6. 估算房地产的净现值：净现值等于净收入除以折现率。
净现值为正表示投资物业的价值超过投资成本，为负表示投资物业的价值低于投资成本。
7. 进行敏感性分析：通过改变一些关键变量的数值，如租金、支出和折现率等，分析这些变化对房地产价值的影响。
这有助于评估投资的风险和可行性。
最后，根据上述计算结果，撰写房地产的收益法评估报告，给出对该房地产的估值和评估意见。
房地产评估的收益法
房地产评估的收益法房地产评估是指对房地产进行估价、评估的过程。
评估的目标是确定房地产的市场价值，帮助买卖双方确定合理的交易价格。
房地产评估的方法有很多种，其中收益法是一种常用的评估方法之一。
收益法概述收益法是基于房地产的租金收益来评估房地产的价值。
它关注的是房地产所产生的未来收益，以此推算出其市场价值。
收益法适用于商业地产、出租住宅等租金收入可量化的房地产。
收益法的计算步骤收益法的计算可以分为以下几个步骤：1. 估算年净收入首先需要估算出房地产每年的净收入。
此处的净收入指每年从出租房地产获得的总收入减去各项费用，如管理费、维修费、税费等。
2. 决定资本化率资本化率是用来将未来收益转换成现在价值的一种指标。
它反映了投资回报的风险比例。
资本化率的决定涉及到市场的需求和供给状况、房地产的特点等因素。
3. 计算资本化值资本化值是房地产未来收益的现值。
它等于年净收入除以资本化率。
资本化值越高，意味着房地产的价值越高。
4. 判断房地产的市场价值最后，根据资本化值可以判断房地产的市场价值。
根据市场需求和供给，结合其他评估方法，可以得出房地产的合理市场价值。
收益法的优势和局限性收益法作为一种评估方法，具有以下优势和局限性：优势•收益法注重房地产的租金收益，对长期投资具有较好的衡量效果；•收益法可以处理更复杂的房地产特征，如多层商业综合体、办公楼等；•收益法可以提供对未来收益的预测和评估，帮助投资者做出合理决策。
局限性•收益法依赖于对未来租金收益的准确预测，对市场情况变化敏感；•收益法难以应用于不可量化的特殊房地产类型，如文化遗产、地标建筑等；•收益法无法考虑非租金收入的影响，如房地产增值、税收等。
收益法的应用领域收益法广泛应用于房地产市场。
以下是一些常见的应用领域：商业地产评估商业地产评估通常使用收益法来确定其市场价值。
商业地产的租金收入较高且稳定，适合使用收益法进行评估。
出租住宅评估收益法也适用于出租住宅的评估。
房产估价技术报告
房产估价技术报告一、估价方法选用一、对房产评估选用的方法估价人员认真分析了所掌握的资料并进行了实地查看,根据估价对象的特点和实际情况,因此采用了如下方法进行评估：1、本次估价的估价目的是对房产进行抵押价值的估价,根据估价人员掌握的资料,估价人员考虑估价对象作为住宅的实际情况,所以选用市场法作为第一种估价方法;市场法：市场法是将估价对象与在估价时点有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法;2、估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查看后,根据估价对象的特点及实际情况,遵照国家标准房地产估价规范,经过反复研究,选取收益法作为本次评估的第二种方法;收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法;3、对上述两种方法所得结果进行综合,对两种方法的估价结果进行算术平均,确定最终的估价结果;二、估价测算过程一市场法分析测算过程1、比较案例选取估价人员在广泛搜集房产交易案例的基础上,遵循替代性原则,选取与估价对象相近地段、相同用途、交易情况类似,处于同一供求圈的交易实例A、B、C作为比较实例,求取估价对象房产比准价格;具体情况见表一表一2、编制比较因素指数表表二3、编制比较因素修正系数表取平均值,得估价对象一层房产平均比准单价：3455+3425+3445/3=3442元/m22、采用收益法测算估价对象价格1求取年有效毛收入根据目前安新县同类房产市场状况并结合估价对象具体情况,确定其租金水平均值为元/平方米·天,每年按360天计；空置期按10天、空置率按5%计;确定其年有效毛收入;2求取年运营费用a、管理费按照同类物业一般水平以年毛收入的3%计算：b、维修费按市场一般惯例取重置价的%c、保险费按市场一般惯例为重置价的‰d、税费出租房税费：房产税按年租金收入的12%征收；营业税按租金收入的5%征收；城市建设维护税按营业税的1%征收；教育费附加按营业税的4%征收；其他税率为%；综合税费率为年租金收入的18%;年运营费用=a+b+c+d3求取年净收益年净收益=有效毛收入－年运营费用重置价的确定：重置价格参考安新县近期同类工程造价并结合估价对象的结构、装修、设备、设施综合确定估价对象的重置价格为2000元/㎡;4收益法求取估价对象房产价格评估对象建筑物建成于2002年,钢混构建筑物耐用年限剩65年,故其剩余经济寿命按65年计算;资本化率取7%以近期的一年期定期存款利率作为安全利率,加上一定的风险调值系数后综合确定,根据公式：arV n+g-=g-+1/()r]1()/(n)[1式中：V——有限年期房产价格；a——未来第一年纯收益；r——资本化率,此处取7%；g——租金增长率,取2%n——估价对象剩余房产使用权年限;此公式的假设前提是：①收益年限为有限年n；②净收益未来第一年为a,此后按数额g逐年递增；③资本化率为r,r不等于零;评估测算表3、估价结果评估人员根据估价目的,本着公平、公正、客观的原则,按照评估工作程序,运用科学合理的评估方法,并在认真分析现有资料的基础上,经过周密准确的测算,并详细考虑了影响房产价格的各项因素,根据保定市同类房产的房价水平及评估人员的估价经验综合,认为将两种方法测算结果进行算数平均作为最终评估价格;房地产单价=3442+4008/2=3725元/m2;房地产总价=3725=万元大写金额取整：陆拾玖万壹仟肆佰元整币种：人民币;。
收益法评估房地产价值报告
收益法评估房地产价值报告收益法是评估房地产价值的常用方法之一，它主要通过对房地产物业未来收益的估计来确定其价值。
该方法适用于商业地产和投资物业的评估，对于计算房地产项目的净收益以及现金流量起到了关键作用。
以下是一份收益法评估房地产价值的报告，以对其中一商业地产进行评估。
报告标题：商业物业收益法评估报告一、概述本报告是针对其中一商业物业进行的价值评估报告。
该商业物业位于市中心主要商业区，是一栋多层商业大楼。
本报告将通过派息模型和现金流折现模型来评估该物业的价值，并提供详细的分析和结论。
二、房地产概况1.物业基本信息商业物业总占地面积为X平方米，建筑面积为Y平方米，共有Z个单位，包括商铺和写字楼。
2.房源租赁情况当前商铺和写字楼的租赁率为A%，合同租期为B年。
详细列举不同单位的每月租金。
三、派息模型评估1.租金收入根据当前租金情况，计算每年的租金收入总额，并考虑租金逐年上涨的情况。
2.支出成本列出每年的运营成本，包括物业管理费、修缮费用和保险费用等。
3.净收益计算净收益等于租金收入减去支出成本。
按照相应的比率计算净收益增长。
4.加权平均成本资本(WACC)根据市场情况和风险评估，计算加权平均成本资本。
5.派息模型计算和估值根据派息模型的计算公式，计算每年的派息金额。
利用WACC计算出未来各年的现金流折现值，并求得房地产的总现值。
四、现金流折现模型评估1.净现金流计算根据租金收入和支出成本计算每年的净现金流量，并根据净现金流的增长率预测未来几年的现金流。
2.贴现率确定根据市场情况和物业风险，确定适当的贴现率。
3.现金流折现计算和估值利用贴现率计算各年净现金流的现值，并求出房地产的总现值。
五、分析与结论1.派息模型和现金流折现模型的比较对派息模型和现金流折现模型的计算结果进行比较和分析，提供各自的优势和劣势。
2.投资回报率评估计算和分析投资回报率，包括内部回报率(IRR)和净现值(NPV)。
评估项目是否具有投资价值和回报潜力。
房地产估价-收益法(ppt54张)
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
报酬率与投资风险应该成正比。 所选用的报酬率，应等同于与估价对象产生的 净收益具有同等风险的投资资本的报酬率。 报酬率是一个变量，它的高低由投资风险的高 低来决定。
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
◆ 报酬率求取的基本方法主要有三种 1）累加法。
第2节 净收益及其估算
【2】净收益与客观总收益
净收益：仅由房地产这一生产要素而产生的业主可以自 由支配的收益，由其他生产要素，如资金、管理、经营 等发挥作用而产生的收益以及收益中不能由业主自由支 配的部分（如需要交纳的税等）不属于净收益。
客观净收益：房地产在良好市场意识和正常经营管理情 况下所产生的规则而持续的收益，这种收益将生产经营 过程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。
第3 2节 房地产价格构成 净收益及其估算
房地净收益估算的一般算法
例5-1 某写字楼建筑面积为10000平方米，其空置率为 15%，月毛租金为100元/平方米，租金损失为毛租金收 入的3%，合理运营费用为有效租金收入的3%。
第2节 净收益及其估算
【2】利用利润法估算房地产净收益的方法 ①利润法：
第4节 房地产收益价格的估算
报酬资本化法的计算公式与收益价格估算
根据收益法基本原理公式，可以推导出在不同 情况下，进行实际估价操作的各种公式： 1.净收益每年不变的情况 2.净收益在前若干年有变化的情况 3.净收益前若干年和差级数递增或递减的情况 5.净收益按一定比率递增或递减的情况 6.预知未来若干年后的房地产价格的情况
【1】收益法的理论依据 是预期收益原理：房地产的价格是由房地产未来能 给权利人带来的全部经济收益的现值来决定的，而不是 过去已获得的收益。
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收益法估价技术报告
估价对象为_____________的两处房产，房产证号为鲁_________。
用途为配载，建筑面积3036.99平方米。
根据委托人要求的估价目的本报告评估估价对象于二OO八年九月二十日的公开市场价格。
因此，需要对估价时点条件下，影响估价对象价格形成的各种因素进行分析。
针对估价对象的建设标准和功能特点，分析影响其价格形成的主要有以下方面。
一、物状况分析
根据委托人提供的资料，估价对对象的实物状况如下：6＃、6A＃房产：混合结构，房屋总层数2层，马赛克外墙、瓷砖地面、内墙刮瓷，外装卷帘防盗门、塑钢窗；水电配套设施齐全；建成年代2006年。
二、位状况分析
估价对象位于__________________。
距离火车站较近，交通状况较优，交通便利。
三、市场背景分析
（1）土地市场概况
近年来，________城市化进程加快，城区面貌大为改观。
组织实施了经营城市战略，建立了城市土地储备、招标拍卖和集中统管制度，放开了住房二级市场，房地产业购销两旺。
（2）房产交易状况
房产交易市场日趋活跃。
全县区都已建成了具有一定规模和现代化水准的房地产有形市场，全面推行了“房地产交易与权属管理一体化”和“一门式”限时服务的工作机制，
促进了房产交易的繁荣发展。
（3）地价政策
党的十五大以来，______政府制定了一系列企业改革改制的优惠政策，加快了以国有企业为主体的各项产业开放搞活的步伐。
鼓励企业在改制过程中采取多种方式依法处置土地资产，切实盘活了土地资产，使企业在土地上的沉淀资金重新得到启动运转。
2001年，国家下发《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》后，_______县及时发布了《_____国有土地使用权招标拍卖办法》、《_________国有土地储备办法》等一系列深化土地使用制度改革的法规性文件，从而为_______县进一步加快土地使用制度改革步伐，规范、完善土地市场，促进城市建设、提高城市化水平营造了更为健康的社会环境。
随着经济的不断发展，_______基础设施条件的不断完美和土地使用制度改革不断深入，必将带动房地产市场的进一步发展，刺激______房地产市场的发育，土地资产在社会经济活动中的重要地位将日趋明显。
（4）产业政策
近年来，______产业结构调整突出科技进步和信息化的推动作用，一、二、三次产业在融合渗透中共同发展。
_____第三产业内部各行业呈现出多元化均衡发展。
以金融保险业、商业、办公、住宅、交通邮电运输业、房地产业和咨询服务业为支柱的第三产业持续发展。
近年来，第三产业占国内生产总值的比例逐年升高且第三产业内部结构的进一步优化，增强了______城市的综合服务功能。
（5）城市规划与发展目标
________ "十一五"国民经济和社会发展规划确定：根据县域地理区位、资源环境、经济功能特点和城市化发展的客观规律，打破行政区划界线和城乡分割体制，促进要素自由流动，实现资源优化配置，提升区域经济整体竞争力。
四、最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。
最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
根据估价对象所处的地理位置、规模以及其设计方案，根据最高最佳使用，本估价报告中估价对象作为工业厂房为最高最佳使用。
五、估价方法选用
根据委托人的估价目的和要求，并根据估价对象为配载这一特点，本报告采用收益法进行评估。
六、估价测算过程
_____________________6﹟房产：
(一)收益法求取1号房产价值
①房地产年总收益：通过周边地区同样条件下的房地产的租金市场调查，根据调查情况并考虑一定的空置率，综合考虑各种因素，确定估价对象平均租金为419.75元/m2.年。
②房地产年总费用：包括人员工资、相关税费等，取年总收益的20%，为419.75×20%=83.95元/m2.年。
③房地产年净收益：年净收益=年总收益－年总费用＝419.75-83.95=335.80元/m2.年。
④资本化率的确定：根据安全利率加风险调整值的方法确定,考虑到估价对象的地理位置及用途，资本化率取8%。
⑤收益年期确定：根据房屋的建成年代及维护使用状况及国有土地使用权的剩余使用年限，取该土地使用权的剩余使用年限35.93年。
⑥用有限年期收益法
计算公式测算房地产的收益价格（单价）为：V=a/r[1-1/(1+r)n]=335.80/8%[1-1/(1+8%)35.93]=3933元/m2
⑦扣除楼面地价:估价对象坐落于_________基准地价Ι级范围内,该范围内商业用地基准价格为2066元/m2.根据实际测算,该用地容积率为2.76,则1号房产的楼面地价为2066/2.76=749元/m2,
则1号房产的评估单价为3933-749=3184元/m2
1号房产的评估价值为3184×11152.75=35510356元
七、估价结果
综上所述，估价对象在估价基准日2008年9月20日公开市场价值为人民币575.37万元，大写金额伍佰柒拾伍万叁仟柒佰元整。