42房地产评估收益法

(2)直接经营型房地产
直接经营型房地产通常是指房地产所有 者同时又是经营者,房地产租金与房地产经 营者利润没有分开。直接经营型房地产的正 常收益实际上就是该房地产纯租金。
正常收益=销售收入-销售成本-销售费用-销售 税金及其附加-管理费用-财务费用-经营利润
(3)自用或尚未使用房地产
可以参照同一市场上有收益的类似房地产 的有关资料计算。
1、估算年有效毛收入 年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%） ＝9,855,000元
2、估算年营运费用 （1）年管理费＝9,855,000×3.5%＝344,925元 （2）年维修费＝4,800×12,000×1.5%＝864,000元 （3）年保险费＝4,800×12,000×0.2%＝115,200元 （4）年税金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元
（二）资本化率
• 资本化率的大小与投资风险的大小成正相关 的关系。
• 投资风险越大，资本化率越高，在净收益不 变的情况下，房地产价值越低。
资本化率确定方法：
1.净收益与售价比率法 ： 收集市场上近期交易的与被评估地产相同或 相近似的房地产的净收益和价格等资料，计 算各个交易实例的净收益与售价比率法，视 作资本化率。
2.由房地产收益评估土地价值
（1）方法一（建筑物价值扣除法）
• 土地价值=房地产价值-建筑物现值 • 建筑物现值=建筑物重置价－年贬值额×已使用
年数 • 年贬值额=（建筑物重置成本-残值）/耐用年限
（2）方法二（建筑物收益扣除法）
• 土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益）/ 土地资本化率
• 建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率
解析：（L+B）×r= L×r1+B×r2 所以：（600+1400）×8.5%= 600×r1+1400×10%，从而有r1=5%
（三）房地产收益期限的测定 (1)单独的土地或建筑物的收益年限,应分别根据 土地使用权年限和建筑物经济寿命确定。 (2)土地与建筑物合二为一的房地产的收益年限, 如果建筑物经济寿命长于或等于土地使用权年限的情况， 应以土地使用权年限为准。 (3)土地与建筑物合二为一的房地产的收益年限,如 果建筑物经济寿命短于土地使用权年限的情况，先根据 建筑物经济寿命确定未来可获收益年限，然后再单独计 算土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年 限。
三、计算公式
以下公式假设土地使用年期为无限年期 （一）评估房地合在一起的房地产价值 房地产价值=房地产净收益/综合资本化率 房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用 房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金
（二）单独评估土地的价值
1.由土地收益评估土地价值（空地出租） 土地价值=土地净收益/土地资本化率 土地净收益=土地总收益-土地总费用 土地总费用=管理费+维护费+税金
非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总 费用来获取。 •实际净收益：可能有特殊、偶然因素的影响。 •客观净收益：房地产在正常的市场条件下用于法律 上允许的最佳利用方向上的收益值，考虑未来收益 和风险。
客观净收益=客观总收益-客观总费用
• 客观总收益：被估房地产在一年内所得到 的所有收益。该房地产处于最佳利用方向 和最佳利用程度。
r=(10%+12%+11%+11、5%+10、6%)÷5=11%
2.安全利率加风险调整值法 资本化率=无风险利率+ 风险报酬率
该方法简便易行，对市场要求不高，但 有一定主观性。
3.各种投资收益率排序插入法。
资本化率的种类
例：某房地产土地价值600万元，建筑物 价值1400万元，综合资本化率为 8.5%， 建筑物资本化率为10%，则土地资本化 率最可能为？
• 客观总费用：为创造总收益所必须投入的 正常支出，通常包含：管理费、维修费、 保险费、税金等，不包括折旧费 和土地取 得费用的摊销。
净收益的估算： (1)出租型房地产
净收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-房 地产税-租赁代理费
租赁收入具体包括有效毛租金和租 赁保证金、押金等的利息收入。 承租方承担费用是否扣除需要注意。
•
有限期：
P a r
1
1
(1
r)n
a－年净收益
r－折现率
首先求取净收益（总收益-总费用），然后确定资 本化率，最后选用适当的公式求得待估房地产的 价值。
二、收益法中各参数的估算 （一）净收益 （二）资本化率（折现率） （三）房地产收益期限
二、收益法中各参数的估算
（一）净收益 除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而
• 要求：房地产市场发育充分，交易案例多。
净收益与售价交易实例
可比实例 净收益(元/年·平方米)价格(元/平方米) 资本化率(%)
1
1000
10000
10
2
1800
15000
12
3
990
9000
11
4
2990
26000
11、5
5
1696
16000
10、6
对以上5个可比实例的资本化率进行简单 算术平均就可以得到资本化率为:
（三）单独评估建筑物的价值
• 建筑物价值=房地产价值-土地价值 • 建筑物价值=（房地产净收益-土地净收益）
/ 建筑物资本化率
四、收益法应用举例
• [例1]某房地产公司于2005年5月取得一块土地50年 使用权，并于2007年5月在此地块上建成一座钢混结 构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐 用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每 平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方 米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的 租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右， 每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修 费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%， 其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的 0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该 写字楼在2010年5月的价格。
第四节 房地产评估的收益法
一、基本思路及适用范围 二、收益法中各参数的估算 三、计算公式 四、收益法应用举例
一、基本思路及适用范围
收益法适用于有收益的房地产价值评估， 如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政 府机关、学校、公园等公用、公益性房地 产的价值评估大多不适用。
计算公式：
• 无限期：房地产价格＝净收益/资本化率