房地产估价报告
房地产估价报告
完全相同的新建筑物的正常价格。 • 6．综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率 • 一般情况下，土地资本化率＜综合资本化率＜建筑物资本化率 • 7．自然寿命与经济寿命
1.2 房地产估价报告的常见错误
• 1.2.1估价报告书中的内容不完整 • 1.2.2专业术语运用不当 • 1．估价作业日期与估价时点 • 2．单位地价与楼面地价 • 单位地价是指单位土地面积的土地价格； • 3．基准地价与标定地价 • 基准地价，政府对各级土地或均质区段及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估出的土地使用权平均价格； • 标定地价，一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。 • 4．建筑密度与容积率 • 建筑密度又称建筑覆盖率，通常是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例，即建筑密度＝建筑基地总面积／土地总面积； • 容积率是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值，即 • 容积率＝总建筑面积／土地总面积。 • 5．重置价格与重建价格 • 重置价格是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效
• 1.2.3词不达意，语义含糊 • 表达分寸的词语，比如范围、程度、条件等，在房地产估价报告中都会经常
使用，要有客观恰当的把握。不能使用“大概”、“可能”等字样，特别是 估价结论，不能模棱两可。
• 1.2.4容易混淆的词语 • 坐落（不是“座落” ） 、坐标（不是“座标” ） 、制定（不是“制订” ）、签订
• 2．客观收益和实际收益 • 实际收益是在现状下估价对象实际取得的收益，一般来说不能用于估价；
房地产估价报告范文
房地产估价报告范文（文章一）：房地产估价报告范本x x x私有房地产价格评估估价结果报告房地产估价报告项目名称：xx市洪山区珞瑜路272号光山高新大厦二层如家城市旅馆房地产评估. 委托方：ⅩⅩⅩⅩⅩ估价方：xx 估价人员：xx 估价作业日期：xx年12月15日估价报告编号：X房估字[xx]第xx号目录1致委托方函................................................................................................................ ........ 3 估价师声明................................................................................................................ ......... 3 估价的假设和限制条件 (5)房地产估价结果报告 (7)（一）、委托方................................................................................................................ .. (7)（二）、估价方................................................................................................................ .. (7)（三）、估价对象概况 (7)（四）、估价目的................................................................................................................ (8)（五）、估价时点................................................................................................................ . (8)（六）、价值定义................................................................................................................ (8)（七）、估价依据................................................................................................................ ............ 8 (八)、估价原则................................................................................................................ . (9)（九）、估价方法................................................................................................................ . (9)（十）、估价结果................................................................................................................ ........ 10 十（一）、估价人员................................................................................................................ .... 10 十（二）、估价作业日期............................................................................................................11 十（三）、估价报告应用有效期............................................................................................... 11 房地产估价技术报告. (12)（一）、个别因素分析...............................................................................................................12（二）、区域因素分析...............................................................................................................12（三）、市场背景分析...............................................................................................................12 ⑴地理位置和行政区划............................................................................................... 12 ⑵经济和社会发展状况............................................................................................... 13 ⑶房地产市场分析 (14)（四）、最高最佳使用分析 (14)（五）、估价方法选用...............................................................................................................14（六）、估价测算过程...............................................................................................................15（七）、估价结果确定...............................................................................................................19 附件. ....................................................................... 20 致委托方函ⅩⅩⅩⅩⅩ：受您的委托，我公司于2xxx年12月15日对于xx 市洪山区珞瑜路272号光谷高新大厦二层，建筑面积为571.58 m，《房屋所有权证》证号为鄂房权证字第ⅩⅩⅩ号的房地产进行价格评估，为确定房屋出售时该房屋的市场价值提供参考依据。
房地产估价报告撰写
➢内容
一份完整的估价报告通常由下列8个部分组成：①封 面；②目录；③致委托人函；④估价师声明；⑤估价的假 设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附 件。
(一)封面
封面的内容一般包括下列几项： 1．标题 这是指估价报告的名称，如“房地产估价报告” 。 2．估价项目名称 说明该估价项目的全称。 3．委托人 估价项目的委托人为单位的，为单位全称；为 个人的，为其姓名。 4．估价机构 说明受理该估价项目的估价机构的全称。 5. 估价师 说明负责该估价项目的估价师的姓名。 6．估价作女日期 说明该估价项目估价的起止年月日，即 正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。 7．估价报告编号 说明估价报告在估价机构内的编号。
(四)估价师声明 在估价报告中应包含一份由估价师签名、盖章的声明，
它告知委托人和估价报告使用者估价师是以客观无偏见的方 式进行估价的，同时对签名的估价师也是一种警示。
(五)估价的假设和限制条件 估价的假设和限制条件是说明估价的假设前提，未经调
查确认或无法调查确认的资料数在估价中未考虑的因素和一 些特殊处理及其可能的影响，估价报告使用的限制条件等。
(二)目录
(三)致委托人函 致委托人函是正式地将估价报告呈送给委托人的信函，
在不遗漏必要事项的基础上应尽量简洁。其内容一般包括下 列几项： 1．致函对象 这是委托人的全称。 2. 致函正文 说明估价对象、估价目的、估价期日、估价结 果、估价报告的有效期 。 3．致函落款 为估价机构的全称，加盖估价机构公章，并由 法定代表人或估价师签名、盖章。 4．致函日期 这是指致函时的年月日。
(八)附件
第2节 估价报告常见错误分析
估价报告常见错误有： 一、技术路线错误（估价方法选择不当） 二、方法运用错误（各种估价方法的常见运用错误） 三、参数确定错误 四、报告格式错误 五、其他常见错误
房地产估价报告
房地产估价报告房地产估价报告⒈项目概述本报告是基于市场调研和专业估价方法对该房地产项目进行评估和估价的报告。
本报告旨在提供关于该房地产项目价值的客观和可靠的信息，以辅助决策者进行决策。
⒉市场分析⑴宏观经济环境对当地宏观经济环境进行详细分析，包括GDP增长率、利率水平、通货膨胀率等指标的趋势和预测。
⑵行业趋势对房地产行业进行详细分析，包括供需关系、销售价格和租金趋势、市场竞争等。
⑶区域分析对该房地产项目所在区域进行详细分析，包括土地政策、基础设施建设、人口结构等因素的影响。
⒊项目描述⑴项目概况对该房地产项目的基本信息进行描述，包括项目位置、建筑结构、土地面积等。
⑵建筑物描述对该房地产项目的具体建筑物进行描述，包括建筑物类型、建筑面积、房间数量等。
⑶项目规划对该房地产项目的规划进行描述，包括用途规划、绿化率、停车位配备等。
⒋项目估价方法⑴市场比较法通过对同类房地产项目的市场销售数据进行比较，确定该房地产项目的市场价值。
⑵收益法通过对该房地产项目未来现金流的预测和折现，确定其投资价值。
⑶成本法通过对该房地产项目重建成本的估计，确定其价值。
⒌项目估价结果根据采用的估价方法，给出该房地产项目的估价结果，并解释其计算过程和依据。
附件：本文档涉及附件本文档涉及的附件包括市场调研报告、销售数据、现金流预测表格等。
法律名词及注释：⒈土地政策：对土地使用、开发和转让等方面的法律、法规和政策。
⒉基础设施建设：城市公共设施，如道路、桥梁、供水、供电、污水处理等。
⒊绿化率：建筑用地中绿地面积在总用地面积中的比例。
⒋停车位配备：建筑物或小区内为汽车停放提供的停车位数量。
房地产估价报告范本(一)2024
房地产估价报告范本（一）引言概述：本文旨在提供一个房地产估价报告范本，以帮助读者理解如何编写一个完整的房地产估价报告。
估价报告是评估房地产价值、确定房地产市场价格以及提供买卖双方参考意见的重要文件。
本文将按照以下五个主要方面进行详细阐述：市场概况、估价方法、评估对象、数据分析和估价结论。
正文：一、市场概况：1. 区域概述：介绍所在地区的地理位置、发展潜力和环境特点。
2. 市场趋势：分析当前房地产市场的状况，包括供需关系、价格波动和销售情况等。
3. 临近设施：说明周边的交通、商业、教育和医疗设施，以及对房价和市场需求的影响。
4. 政府政策：列举相关的政府政策和法规，比如楼市调控政策和土地使用规划等。
5. 竞争分析：对周边类似物业的价格、销售情况和竞争力进行比较和评估。
二、估价方法：1. 市场比较法：介绍常用的市场比较法，通过对类似物业的销售价格进行对比，确定房屋的市场价值。
2. 收益法：说明收益法的基本原理，针对商业物业或产生租金收入的物业，通过估算未来的产生收入和投资回报，确定房产的现值。
3. 重置成本法：介绍重置成本法的原理，通过计算重建或替换房屋所需的成本，确定物业的价值。
4. 报废及盈余法：说明如何根据物业的寿命及未来现金流预期，计算物业目前的残值和潜在盈余。
5. 综合法：综合运用以上多种方法，根据实际情况和需求，确定最终的估价结论。
三、评估对象：1. 物业信息：提供被评估物业的基本信息，包括位置、用途、建筑类型、建造时间、土地面积和建筑面积等。
2. 报告目的：明确估价报告的编写目的，比如购房贷款、房产转让或保险索赔等。
3. 检查方法：说明评估师采取的检查方法和数据来源，例如市场调研、房屋内部检查和权威数据查询等。
4. 评估标准：根据国家或地方的评估准则和估价师的专业规范，确定评估的标准和方法。
5. 风险评估：对评估对象进行综合评估，包括风险和不确定性因素的考虑，以确保评估结果的准确性和可靠性。
房地产估价技术报告评审标准
房地产估价技术报告评审标准一、引言房地产估价技术报告评审是指对房地产估价报告进行审核、评估和监督的过程。
估价报告是房地产估价师对特定房地产进行估价的结果，是房地产估价师对市场、法律、财务等多方面知识的综合运用，是房地产估价师的专业成果。
因此，对估价报告进行评审是非常重要的，可以有效地保证估价报告的准确性和可靠性，保护估价师的权益，维护市场秩序。
本文将从估价报告的编制要求、报告内容、报告格式、报告质量等方面，提出房地产估价技术报告评审的标准。
二、估价报告的编制要求1. 依法合规：估价报告的编制必须遵循国家法律法规和相关规定，符合估价师的职业道德和行为规范。
2. 严谨科学：估价报告必须严谨科学，基于充分的市场调研和数据分析，以及合理的估价方法和技术手段。
3. 独立客观：估价报告必须独立客观，不受任何利益关系和外部压力的影响，对被估价物进行公正、客观、真实的评估。
三、估价报告的内容1. 估价标的：包括被估价物的基本情况、位置、用途、产权状况等信息。
2. 估价目的：明确估价的目的，如购买、出售、抵押、租赁等。
3. 估价方法：详细描述使用的估价方法和技术手段，包括市场比较法、收益法、成本法等。
4. 数据来源：提供估价所需的数据来源，包括市场调研、土地登记、房屋登记、财务报表等。
5. 估价结果：给出估价师的估价结论和价值范围，以及对估价结果的说明和解释。
四、估价报告的格式1. 标题：明确估价报告的标题，包括被估价物的名称和估价目2. 页眉页脚：包括报告的编号、日期、页码等信息。
3. 目录：列出估价报告的各个部分和章节，方便查阅。
4. 正文：按照估价报告的内容要求，清晰、完整地呈现估价师的估价过程和结论。
5. 附录：包括估价报告的相关数据、图表、资料等，以及估价师的资质证明和签名等。
五、估价报告的质量1. 准确性：估价报告的数据来源准确、估价方法合理、估价结论准确。
2. 完整性：估价报告的内容完整、逻辑清晰、表述准确。
房地产抵押估价报告
房地产抵押估价报告尊敬的客户：根据您的委托，我们已完成对您的房地产进行抵押估价。
以下是我们的报告：1. 估价目的及背景本次抵押估价是为了确认您的房地产价值，以供您申请抵押贷款。
本次估价是基于市场条件和房地产的实际情况进行的。
2. 估价对象本次估价的对象是位于[地点]的[房屋类型]，面积约为[面积]平方米的房地产。
3. 估价方法及数据来源我们采用了比较法和收益法两种方法进行估价。
比较法是基于周边同类型房地产的市场交易价格进行对比，收益法是基于房地产租金及投资回报率进行估算。
我们还参考了市场调研数据、土地出让合同和其他相关公开信息等进行综合分析。
4. 房地产市场分析根据我们的市场调研，房地产市场在过去几年持续增长，当前市场供需平衡，尤其在[地点]这一区域，因地理位置和公共设施优势，吸引了许多购房和投资者。
由于稀缺性和供给不足，该地区的房地产价格持续上涨。
5.估价结论及建议根据我们的估价结果，该房地产的市场价值约为[金额]。
我们认为该房地产具备较高的投资潜力，除了作为您的抵押贷款担保物外，还可以考虑将其作为出租物业或将来出售获取更高的回报。
6. 相关风险提示在购买房地产或申请抵押贷款时，存在一定的风险。
市场价格受到各种因素的影响，如政策调整、经济变化、市场需求等，因此市场价值可能发生波动。
此外，房屋本身的状况和周边环境等也会对房地产价值产生影响。
在做出决策前，请您充分了解相关市场和风险因素。
希望这份房地产抵押估价报告对您有所帮助。
如有任何疑问或需要进一步了解，请随时与我们联系。
谢谢！此致XXX抵押评估机构尊敬的客户：感谢您的耐心等待。
在本报告的下一部分中，我们将进一步细化相关内容，包括房地产的详细描述、市场调研数据、估价结果的分析以及其他相关建议。
7. 房地产详细描述该房地产位于[地点]，房屋类型为[房屋类型]，面积约为[面积]平方米。
房屋是一栋[楼层数]层建筑，建于[建筑年份]年。
房屋配备了现代化设施和基础设施，拥有[房间数量]间卧室、[卫生间数量]间卫生间和[其他设施描述]。
房地产估价技术报告
房地产估价技术报告一、个别因素分析1.交通条件及周边配套小区临区域内主要道路有东五环路、京通快速、朝阳路等，小区附近有地铁八通线以及342路、364路、388路、488路、639路、731路、846路、855路等路公交车通过，交通十分便捷，小区环境较好。
小区基础设施状况达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。
小区周边有定福庄中学、大黄庄小学、中国传煤大学、北京第二外国语学院、平房森林公园、兴隆公园、黄渠公园等，生活配套设施相当完善。
2.建筑物基本情况本次估价对象为北京市朝阳区定福庄西街甲1号楼10门301号房地产，现状用途为住宅，证载用途为住宅。
根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供的《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，估价对象为砖混结构，屋面为平屋面。
建成于1994年，用途为普通住宅，地上共6层,估价对象位于地上3层，户型为两室一厅一卫一厨，朝向为南北向，建筑面积为54.84平方米，层高为2.8米。
于估价时点2008年12月31日，估价对象为中装修，装修情况详见建筑物装修状况表：3.估价对象的产权状况根据《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，证载房屋所有权人为苗琪，证载建筑面积为54.84平方米。
该房产为普通商品房，砖混结构。
估价人员未获估价对象土地年期情况，评估设定其土地使用权年限为居住用途法定最高土地使用权出让年限70年。
4.基础设施状况估价对象所在区域市政配套设施完善，达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。
二、区域因素分析1、区域概况朝阳区位于北京市主城区的东部和东北部，介于北纬39。
48'至40。
09'，东经116。
21'至116。
42'之间。
东与通州区接壤，西与海淀、西城、东城、崇文等区毗邻，南连丰台、大兴两区，北接顺义、昌平两区。
朝阳区是北京市面积最大的近郊区，南北长28 公里，东西宽17公里，土地总面积470.8 平方公里。
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房地产估价报告估价报告编号：GD2018-96-SF58估价项目名称：北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号房地产市场价值评估估价委托人：北京市房山区人民法院房地产估价机构：北京国地房地产土地评估有限公司注册房地产估价师：尚磊（注册号1120140007）徐宏彦（注册号1120030037）估价报告出具日期：2018年7月20日致估价委托人函北京市房山区人民法院：受贵院委托，我公司对贵院在执行2018京0111执1622号刘凯与董永红、邓桂荣民间借贷纠纷一案中涉及的位于北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号房地产在现状条件下的市场价值进行了客观、公正的评估。
本次估价目的是为估价委托人核实资产价值，为案件执行提供房地产市场价值参考。
本次估价对象为位于房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号的房地产。
根据估价委托人提供的《房屋所有权证》[京房权证房私字第0507218号]，房屋所有权人为邓桂荣，房屋坐落为房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号,房屋性质为商品房，规划用途为住宅，幢号为30号楼，房屋总层数为4层，估价对象位于第3-4层，估价对象为叠拼别墅，混合结构，建筑面积为279.52平方米，建成年代为2003年。
在分析现有资料的基础上，遵循独立、客观、公正原则，合法原则、价值时点原则、替代原则和最高最佳利用原则，选用比较法和成本法，确定估价对象在现状条件下于价值时点2018年6月12日的房地产市场价值为（币种：人民币）:房地产总价：840.80万元大写金额：捌佰肆拾万零捌仟元整房地产单价：30080元/平方米估价过程及有关说明详见《估价的假设和限制条件》、《房地产估价结果报告》及《房地产估价技术报告》，本次提交正式报告一式肆份。
北京国地房地产土地评估有限公司法定代表人：2018年7月20日目录第一部分估价师声明 (1)第二部分估价的假设和限制条件 (2)一、一般假设 (2)二、未定事项假设 (2)三、背离事实假设 (3)四、不相一致假设 (3)五、依据不足假设 (3)六、估价报告使用限制 (4)第三部分房地产估价结果报告 (5)一、估价委托人 (5)二、房地产估价机构 (5)三、估价目的 (5)四、估价对象 (5)五、价值时点 (7)六、价值类型 (7)七、估价原则 (8)八、估价依据 (9)九、估价方法 (10)十、估价结果 (10)十一、注册房地产估价师 (11)十二、实地查勘期 (11)十三、估价作业期 (11)第四部分附件 (12)第一部分估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
4.我们是按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）和《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）的规定进行估价工作，撰写估价报告。
5.我公司注册房地产估价师尚磊已于2018年6月12日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6.没有本公司以外的人员对本估价报告提供重要专业帮助。
第二部分估价的假设和限制条件一、一般假设1.本次估价结果为估价对象现状条件下的公开市场价值，为建（构）筑物及其分摊土地使用权的整体价值，不包含可移动设备设施的价值。
2.本次估价中所称市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
3.本次估价中假设估价对象处于公开公平的交易市场中，未来市场短期波动、短期变现和强制处分等因素对其价值会有一定的影响，在此我们在确定房地产价值时未考虑上述因素影响。
4.本估价报告中依据的估价对象的权属、面积和用途等资料均由估价委托人提供，上述资料均为复印件，该文件资料的合法性、真实性、准确性和完整性由估价委托人负责。
5.估价对象的质量状况、房屋安全及环境污染等因素是影响其房地产价值的重大因素，本次估价是基于估价对象不存在上述问题为前提进行的，如该项假设与相应专业机构的鉴定意见存在不一致之处，则须重新进行价值评估。
6.我们对估价对象未来收益的预测、未来投资的预测等技术操作依据估价委托人及估价利害关系人提供的有关资料进行，如这些资料的真实性或估价对象未来利用方向及利用程度改变，可能导致估价对象价值的改变，应重新进行价值评估。
7.估价对象在实际交易过程中可能发生额外的交易税费、手续费和其他费用，本次估价以有关法律法规规定的正常税费负担条件为前提。
8.本次估价中在确定报酬率等折现率时均假设其每年保持不变。
二、未定事项假设未定事项假设是说明对估价必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。
1.关于容积率的确定：依据估价人员的调查，估价对象所处项目的容积率约为1.0，故本次估价设定估价对象容积率为1.0。
2.关于用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况和权属清晰情况的设定：估价对象已设定抵押权，抵押权人为新华信托股份有限公司，抵押金额为490万元，抵押期限为2017年10月31日至2018年4月30日。
估价委托人没有提供担保、租赁等资料，也没有提供其他关于用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况和权属清晰情况等方面有关资料，本次估价假设估价对象产权清晰无纠纷，评估结果不考虑其影响。
三、背离事实假设背离事实假设是说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。
本次估价设定的估价对象状况与估价对象的实际状况一致，故本次估价无背离事实假设。
四、不相一致假设不相一致假设是说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。
五、依据不足假设依据不足假设是说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。
1.土地剩余使用年限的确定：权属文件已明确了土地使用权终止日期或使用年限的商品房，据实计算土地剩余使用年限；权属文件未明确土地使用权终止日期的商品房，以法定最高出让年限扣除出让后房屋已使用年限（考虑建设周期）来估算剩余使用年限；已购公有住房和经济适用住房等按照法定最高出让年限70年计算土地剩余使用年限。
根据物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
因未出台自动续期的实施细则，本次估价暂不考虑该项因素。
六、估价报告使用限制1.本次估价报告出具日期为2018年7月20日，报告使用有效期是自报告出具之日起壹年。
随着时间的推移，该房地产的价值应作相应调整，甚至重估。
2.本估价报告仅供估价委托人为本报告所列明的估价目的使用，不得挪作他用，其内容对第三者不负任何责任。
3.未经房地产估价机构书面同意，本估价报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。
4.本估价报告经注册房地产估价师签字并加盖估价机构公章后方可使用，其必须完整使用方为有效，我公司不承担因报告使用不当造成的任何损失。
第三部分房地产估价结果报告一、估价委托人单位名称：北京市房山区人民法院二、房地产估价机构机构名称：北京国地房地产土地评估有限公司法定代表人：蔡苏文住所：北京市海淀区中关村南大街17号韦伯时代中心3号楼1401室统一社会信用代码：91110108633728210U备案等级：一级证书编号：京建房估备字［2013］001号有效期限：2016年11月24日至2019年11月23日三、估价目的本次估价目的是为估价委托人核实估价对象资产价值，为案件执行提供房地产市场价值参考。
四、估价对象1.估价对象范围本次估价对象为位于房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号的房地产。
房屋所有权人为邓桂荣，房屋坐落为房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号，房屋性质为商品房，规划用途为住宅，幢号为30号楼，房屋总层数为4层，估价对象位于第3-4层，估价对象为叠拼别墅，混合结构，建筑面积为279.52平方米，建成年代为2003年。
2.估价对象实物状况估价对象所处物业名称为龙华苑，位于房山区良乡地区，小区四至为东至北京开放大学房山学院、南至吴店村、西至行宫东街、北至广阳西路。
龙华苑小区位于房山区良乡地区，由北京宏翔房地产开发有限公司开发的项目，地理位置较好。
本次估价对象为位于房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号的房地产，建筑面积为279.52平方米，估价对象所处楼幢房屋总层数为4层，估价对象位于第3-4层，混合结构，建成年代为2003年。
估价对象实物状况3.估价对象权益状况估价对象未取得单独的国有土地使用证，未进行分割测绘，无具体分摊土地使用权面积，估价对象所处物业宗地呈不规则多边形。
本次估价对象为位于房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号的房地产。
根据估价委托人提供的《房屋所有权证》[京房权证房私字第0507218号]，房屋所有权人为邓桂荣，房屋坐落为房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号,房屋性质为商品房，规划用途为住宅，幢号为30号楼，房屋总层数为4层，估价对象位于第3-4层，估价对象为叠拼别墅，混合结构，建筑面积为279.52平方米，建成年代为2003年。
关于用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况和权属清晰情况的设定：估价对象已设定抵押权，抵押权人为新华信托股份有限公司，抵押金额为490万元，抵押期限为2017年10月31日至2018年4月30日。
估价委托人没有提供担保、租赁等资料，也没有提供其他关于用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况和权属清晰情况等方面有关资料，本次估价假设估价对象产权清晰无纠纷，评估结果不考虑其影响。
估价对象权益状况4.估价对象区位状况估价对象所处物业名称为龙华苑，位于房山区良乡地区，所处物业二面临路，所处楼幢不临路。
周边有黄辛庄东里、吴店东里、吴店西里、行宫园、首创伊林东苑、翠林漫步南区等小区，居住社区成熟度较好。
小区所处位置交通较便捷，有房33、房38、环城2路等多路公交车。