深国商---晶岛国际广场项目策划方案_德思勤
德思勤深圳卓越皇岗福田中心区项目建筑设计指引
谨呈：卓越置业集团有限公司皇岗实业有限公司卓越·皇岗福田中心区项目建筑设计指引书德思勤置业（深圳）有限公司二〇〇六年十一月二十七日报告目录第一部分市场状况一、福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店的总体市场情况二、福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店细节概要第二部分发展趋势一、写字楼及综合体建筑国际最新发展趋势第三部分建筑规划设计指引相关建议一、总体定位指引二、建筑规划设计总体指导原则三、建筑规划方案的设计方向指引四、都市综合体各项功能细节参考建议五、产品创新点建议第一部分市场状况一、福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店的总体市场情况1、福田中心区的总体市场情况福田中心的商业区，位于深圳中心商务区，东起彩田路，西至新洲路，北临深南大道，南接滨河大道，总占地2.33平方公里。
该商业区正处于兴建中，商业总面积将达到50万平方米左右。
规划目标为规划期内将福田中心商业区建设成为具有深圳特色，商业设施新颖独特，满足消费者购物、餐饮、娱乐、休闲等多种需求的次市级商业区。
其功能定位为重点发展购物中心、百货店、专卖店等零售业态，提供与深圳商务中心和会展中心相匹配的零售、餐饮和娱乐服务。
深圳的商业地产项目今年供应量总供应量将超过2005年，达到150万平方米，而其中将近三分之一的份额被福田中心区内项目占据。
该区不仅有新商业项目COCOPark、怡景中心城、晶岛国际购物中心三大SHOPPINGMALL将于年内相继营业，还有大中华国际交易广场、金中环国际商务大厦、特美思大厦等项目的商业裙楼陆续投放市场。
深圳市政府对于深圳中心商务区的规划建设是这场商业运动的引擎。
根据规划，该商业区市场定位为提供高档商品、餐饮和娱乐服务，主要消费群体是国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等活动的深圳居民及福田区中高收入居民。
其规划导向为商业项目的建设要与中心区整体环境协调。
2)福田中心区写字楼情况：近两年，随着城市中心的西移，福田已经逐渐取代了罗湖的商务中心位置。
“晶珠商业广场”策划报告
“晶珠商业广场”策划报告前言随着商业竞争的日益激烈，开发商与顾客日趋成熟和理性。
平庸，同质且缺乏精心策划的项目将难以生存。
因此，我们在全面深入调研的基础上，经过对本项目进行深入分析后，做出此策划方案。
该方案是集建筑师，策划师和众多业界精英集体智慧于一体的智力成果。
相信它能为未来的“晶珠商业广场”提供一部优秀的策划、设计、开发和营销的全程蓝本，为“晶珠商业广场”设计的成功打下坚实的理论基础。
一项目用地现状分析1、地理位置及评价晶珠商业广场定位于湘南区域性城市中心区购物中心，中心服务城市为衡阳市，辐射服务城市为永州市与林阳市，服务城市人口可达150万人。
“晶珠商业广场”位于衡阳市南北向的主干道蒸湘北路与东西向主干道船山路交汇处西北角，基地东西临街长80m，南面临街长115m.处于市中心三个最大的居住区（太平小区，商业新村，立新开发区）及三个最大的商场（供销大厦、香江百货、百信仓行）的中心，既具老城商业区鼎盛的人气，又具有新区现代气息和发展空间。
晶珠商业广场将成为未来衡阳中央商务区（CBD）的标志性建筑。
2、结论（1）该地段地理位置极其优越，投资见效快。
（2）该地基较为规整，综合利用优势明显。
二商业建筑发展规律趋势及特点基于人们的行为趋向，心理需求的规律，商业建筑也随之发展变化。
这种发展的动向有几个主要特点。
1、向“混合用型”群体发展（Mixed use），改善建筑功能学一性，增强互补性，这种“全方位”功能，适应的满足各种人群不同的活动和精神需要。
可以说这已不是过去意义上的“商业建筑”了。
2、注重环境空间的塑造，注意和城市的关系并丰富城市空间，跨越了室内外空间，城市环境空间关系，使之贯通并融合为一体。
3、刻意创造充满生机，活泼的平民活动场所，从封闭型向开放型和步行街型(walk) 变化。
三.项目规划设计意念设计不是“项目制造”（project making），而应是“场所制造”（place making）和“环境与空间”的制造(Environment & space making)。
aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考
平行思维的表现方式“六顶思考帽”
白帽：资料与信息 红帽: 直觉与感情 黑帽: 逻辑与批判 黄帽: 积极与乐观 绿帽: 创新与冒险 蓝帽: 系统与控制
每顶不同颜色的帽子所代表是需要在某个时间段内进行重点思考得一个 方面的问题。把问题分开设定，逐个考虑，环环推进，个个击破
4、项目研究过程和报告撰写思路
本项目应以商业为主体，定位思考 住宅价值： 应以商业经营定位为前提。
均价：6000元/㎡（目前宝安中心区的均价大大低于此价格） 建筑面积：66700㎡ 销售率按90%计算 住宅销售总收入：6000*66700*90%=3.60亿
二、项目开发模式的调整建议
目前商业操作模式：规划在先，招商为后。 操作模式弊端：由于是先前规划，商业规划往往 具有主观性，未能客观的从商家的需求出发，包 括规模、内部格局、交通走向、楼层功能设置需 求等因素，造成经营上的不便。 市场条件：中心区各项目大规模的商业面积开发
5、景观资源之高层海景、中心绿轴
学校 会展中心
地块的西南面和南面可 以看到海景资源。 在中心区开发的前期阶 段，根据规划项目的西南 面为学校，未来项目的高 层单位视野较宽阔。
景观资源之城市生活景观
都市---唯一的动态景观
6、配套资源齐全
书城
青少年宫
酒店 幼儿园
幼儿园
中学 小学
中学 医院
本项目周边规划的 商业、教育、文化、 休闲设施均十分齐全； 项目自身5.69万m² 的商业配套设施
新区域 新市场
大型商业与 住宅的结合
混乱的思考
寻求一种新的思维模式
平行思维—— 换一个角度做地产
3、平行思维的介绍
——平行思维（另译横向思维）由爱得华·德·波诺创立。它 强调的是每一位思考者只需在同一时间内都戴上同一种颜色 的帽子，集中思考一个方面的问题，继而就可以依次对问题 的不同侧面给予足够的重视和充分的考虑，它提供了“平行 思维”的工具。它将我们的思维从不同侧面和角度进行分解， 分别进行考虑，而不是同时考虑很多因素。
德思勤城市广场项目介绍
首先要有国际化的眼光 然后才有国际化的结果
• 用国际化的眼光定位，用国际化的思路规划。 • 只有这样才能为大型国际基金、大型国际商业 的进入创造条件。
邀请世界排前三的美国RTKL公司担纲德思 勤城市广场的总体规划设计；
项目运营后每年可为政府贡献税收约3.6亿元，创造2.5至3.6万个直接就业机会， 4.5至5.42万个间接就业机会，必将成为长株潭综合配套改革实验区标志性示范项目。
三、德思勤城市广场规划方案
总平面图
物业规划
购物中心
购物中心
国际五星级酒店
作为核心建筑，酒店和SHOPPING MALL通过地面广场和通廊相连，结合演艺中
2010年5月14日，张剑飞市长视察本项目时做了打通红星商圈地下交通系统的具 体指示。
作为城市中心的大型综合体项目，交通规划决定了项目的成败，从项目的可持续 运营出发，我们做了红星商圈十字路口的地下交通系统方案。
十字路口地下交通系统方案
五、德思勤城市广场建设计划
项目分期开发示意图
项目一期由A、B两个地块构成，除了六层的购物中心外，其它部分均在年内 全部动工，购物中心明年下半年动工，并于2012年底整个一期同步同时入伙。
➢ 2010年1月开始省直管县财政，使省府商务圈的金融中 心的需求也急速提升；
➢ 我们为区域银行、产业基金、区域基金、国外投行、证 劵业、基金管理服务业等金融服务机构搭建一个平台；
上海金融中心
产业基金、区域发展基金等金融资本已成为城市发展的先导要素
2009 年12月25日湖南金融博览会在长沙红星国际会展中心隆重开幕。是湖南省60 年来金融业发展成就的一次集中展示。省委副书记、省长周强，副省长韩永文，省 政协副主席龚建明等出席开幕式，表现出对金融发展的重视。
德思勤个案分析1212
绿化率 物业费 物业公司
30.7% 2.88元/月/㎡ CBRE世邦魏理仕
建筑结构 开发商 销售代理
框架结构 湖南德思勤投资有限 公司 深圳市德思勤置业有 限公司
规划布局
4个大型购物中心（包括湖南最大的20万平米四季汇购物中心） 、2家国际超五星级酒店（包括全球TOP10美国凯悦）、14栋 甲级写字楼、三大主题商业街（包括规划长沙最长的900米苹 果时尚步行街）、卫视直播中心、4D及IMAX影院、长沙首 座顶级城市会所、国际学校等诸多业态，规划有44万平米近 10000个停车位。
•
• •
商业管理：第一太平戴维斯、世邦魏理仕
商业引进国内外一线品牌及世界五百强的商业品牌 建筑上以国际节能及环保标准指导项目建设
•
国际学校、进口食品超市、万国美食街、国际精品步行街
以国际化的视角和思路，将项目打造成为长株潭综合配套改革试验区样板项目和国家
级低碳示范区项目。
项目解读—“高” 大长沙城市形象名片
2012/5/27
A1#宝格丽公 寓
98
92
93.88%
150
52平米一房
20天
9400
2012/7/28
A3#商务会馆
225
180
80.00%
110
47-61平米小面积商务 会馆
7.82 3.2万㎡ 15.3万方
项目解读—产品篇
• SOHO办公以及公寓类产品严格控制面积，降低总价门槛，吸引投资客户； • 为保持SOHO办公纯粹性，开发商与业主签协议，由开发商统一招租管理；
B5 B6
A8
A5
A2
A1
B4 A3
分期
楼栋 宝格丽 公寓
德思勤深圳皇都广场定位推广方案
广
推广主题
推广主题阶段实施：
第一阶段：导入期
谁将选择深圳经济未来？
（城市CBD、地铁经济、会展经济）
推
广
推广主题
推广主题阶段实施：
第二阶段：成长期
会展e时代，特色个性商务平台，放眼世界财富
（深圳CBD商务综合性价比NO.1）
推
广
推广主题
推广主题阶段实施：
第三阶段：成熟期
会展e时代，三自经济，创业百年
位
定位依据
让我们一起解读一些数字
定
位
定位依据
4000
2800
定
——每年世界上定期大型展览会与博览会数量
亿美元——去年世界会展业直接经济效益总产值
1： 9
——会展业的行业带动系数
位
250000
平方米——深圳会展中心的建筑面积
1706.56
亿元——深圳市2002年参展商现场成交额
定位依据
会展业
将会是：
商务服务
服务商务
广
户外广告——中心区水晶岛
形象包装
推
广
户外广告——中心区水晶岛
形象包装
推
广
形象包装
现场围墙
推
广
形象包装
现场围墙
推
广
汇报完毕，谢谢！
定
位
“新经济”下的“新奶 酪”
定位依据
深圳会展中心
一定会成为：
定
新商业机会的“缔造者”
位
定位依据
皇都广场
致力打造成：
定
位
无限商机的“经营平 台”
定位结论
定位方向 项目定位
户型/功能定位
定 配套服务
[2020年](定价策略)深圳市德思勤置业有限公司定价方式精编
（定价策略）深圳市德思勤置业有限公司定价方式目录目录11.前言42.市场背景53.定价方法54.定价思路55.核心均价的初步合成65.1.可比楼盘的选择65.2.相关资料收集分析75.3.可比楼盘比较打分75.4.核心均价的初步合成75.5.核心均价讨论、实收均价确定8 5.6.确定项目实收均价96.均价分解117.项目内部调差127.1.水平调差127.2.垂直调差147.3.特别因素调整158.核心均价的讨论与价格表调整169.对外表价制作179.1.付款方式与平均折扣率179.2.价格表表价合成1810.价格对比1811.推售策略1811.1.推售策略1811.2.销控方案建议2011.3.不同时机的提价策略201. 前言(具体内容参见销售执行报告要求)谨呈××××公司:深圳市德思勤置业有限公司年月日2. 市场背景3. 定价方法4. 定价思路5. 核心均价的初步合成5.1. 可比楼盘的选择5.2.见附表5.3.1-9》5.4.下对××个现售比较楼盘权重分配进行说明：（简单说明权重分配的理由）参照可比楼盘比较得分、可比楼盘的市场实收均价与可比楼盘的权重设定进行加权平均，得到本楼盘初步的核心均价值为××××元/平方米。
见附表3《核心均价打分表》（加权平均值）5.5. 核心均价讨论、实收均价确定在初步核心均价形成后，需确定实收均价范围。
5.6. 确定项目实收均价5.6.1. 实收均价范围讨论按照前述分析，（以下讨论根据需要组合）a.通过市场竞争比较法，确定本项目初步核心均价为××××元/平方米b.通过市场供求情况，产品稀缺性分析确定本项目的均价范围××××元/平方米——××××元/平方米c.通过客户需求情况，确定本项目的均价范围××××元/平方米——××××元/平方米d.通过区域内相似楼盘的历史价格走势（三级市场租金表现），或价值兑现推导出项目均价范围××××元/平方米——××××元/平方米。
德思勤城市广场个案分析
2012/7/2 8
A3#商务会 馆
225
180
80.00%
110
47-61平米小面 积商务会 馆
45天
9600平米
HOW?
德思勤广场——四宗最 办卡门槛高：公寓、商务楼交5万办理VIP，商业交20万/5万 开盘频率高：五月四次开盘，商业、公寓、商务公馆四次开盘 成交率高：4次开盘成交率在80%以上，公寓基本告罄 来访量最多：日均来访20批；
酒店公寓、公馆、商业 国际学校 酒店、写 字楼、金融 购物中心
宝格丽公寓
购物中心 豪宅 写 商业中心 字 楼 五星级
酒店
规模宏大
商务商业综合：99万平方米 产业金融中心、商业、文化娱乐中心 纯商业面积：60万平方米 全业态、全业种、全客层商业娱乐中心 酒店：6万平方米五星级商务酒店； 金融：40万平方米金融服务中心； 住宅：60万平方米高尚社区； 教育：九年制国际学校、幼儿园； 娱乐：五星级酒店休闲会所、主题酒吧街、星光大道……
区域：省府中心位置，红星核心商圈
红星建材市场
省府CBD
德思勤城市广场
花园酒店
步步高商业 湘府路 红星商业广场
通程高业广场 湘府百货 红星市场
会展中心
红星美凯龙家居广场
项目基本情况：156万平城市综合体
位置：雨花韶山南路与湘府东路交汇处 占地面积: 373476平方米 总建面：156万平方米 容积率：5.00 建筑栋数：50栋（写字楼14栋） 停车位：约1万个 物业公司：世邦魏理仕 物业类型：豪宅、高档公寓、写字楼、商业（步行街、购物中心） 业态： 大型购物中心、国际五星级酒店、甲级写字楼、淘宝城、主题商业街、电视直播大厅、环球 影视城、国际学校、高档公寓等诸多类型，集高档购物、时尚淘宝、商务办公、金融、政务、会务、 餐饮、娱乐、教育、居住等十大功能于一体。 已定商家：凯悦酒店、韩国的CJ娱乐集团 、湖南卫视、第一财经
晶岛国际广场市场分析竞标报告
2 空置面积
深圳市历年商业用房现楼空置面积
60
55
50
45
40
35
30
空置面积 空置率
1997 48.66 13.81%
1998 52.99 15.04%
1999 57.02 16.18%
2000 46.65 13.24%
2001 53.77 15.26%
2002 46.81 13.28%
2003 46.49 13.19%
需要10平方米以下小商铺的占55% 需要10—50平方米中小商铺的占25% 需要50平方米以上大面积商铺的占20%
大量管理资料下载
Chapter 3 微观市场分析
大量管理资料下载
中心区竞争商业市场分析
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大量管理资料下载
性别结构
2 客户分析
42%
58%
男性
女性
男女投资者比例相当
大量管理资料下载
3 客户分析
年龄结构
60% 50% 40% 38% 30% 20% 10%
0% 25岁以下
48%
25-35岁
6%
35-45岁
8%
45岁以上
2005年2月 732
建筑面积 46.35万m2 43.98万m2
65.01万m2 9.2万m2 3.52万m2
金 额 均价(建筑面积)
57.3亿 13028.68元 81.04亿 12463.21元 15.26亿 16577.92元 5.299亿 15016.75元
大量管理资料下载
大量管理资料下载
接受总价
6 客户分析
60% 50%
50%
40%Leabharlann 35.70%30% 14.30%
长沙德思勤项目现场观摩会策划书
德思勤城市广场A-1地块现场观摩会策划书一、工程介绍德思勤城市广场项目位于湖南省CPD中央政务区、长株潭三市融合的核心区，占地面积450亩，总建筑面积约145万㎡，项目定位于长株潭千万级城市群商业、文化娱乐及金融中心。
A-1地块工程是整个项目的第一期工程，位于长沙市韶山与湘府路交汇处西北角，由2层地下室和4栋商住楼组成，总建筑面积约8万㎡。
本工程责任主体单位为：建设单位：湖南德思勤投资有限公司施工单位：中建二局第二建筑工程有限公司监理单位：湖南天鉴工程项目管理有限公司勘察单位：化工部长沙设计研究院设计单位：广州翰华建筑设计有限公司二、观摩会部署本次现场观摩会由长沙市住建委组织，长沙市二级及二级以上建筑企业参加，规模约300人。
为了最大程度的体现观摩效果，项目部计划在完成裙楼主体结构并拆除模板后组织此次观摩会活动，使大家能够看到地下室车库一次成型地坪和裙楼、地下室的准清水混凝土主体结构的施工效果，同时也可在作业层看到钢筋、模板工艺的具体操作。
观摩会拟计划在2011年11月26日上午9点30分正式开始，11点结束。
三、观摩会流程安排1、2011年11月26日上午9点30分观摩会正式开始。
2、建设单位主持人讲话，介绍参加会议的领导、嘉宾，介绍清水混凝土和地坪一次成型优点，以及在国内的应用前景。
（5分钟）3、由施工单位发言，介绍施工方法。
（8分钟）4、由监理单位发言，介绍监理要点。
（5分钟）5、领导讲话。
（5分钟）6、与会人员列队观摩施工工艺和成品效果。
（60分钟）（1）地下室一次成型地坪；（2）A3栋墙柱等实体结构；7、上午11点现场观摩会结束，组织各单位有序离场。
四、观摩路线1、到达现场，有组织进入工地现场。
2、领取安全帽，进入地下室-2层地坪展示区，召开简短开幕式。
3、参观一次成型地坪。
4、经地下室楼梯，上至A3号楼转换层，参观准清水混凝土施工。
5、自由参观活动。
6、经楼梯、施工通道下至现场东侧道路，步行走出现场。