德州房地产城市解读
德州市房地产市场运行情况调研
（） ３ 房地产 开发贷款 比例 降低 ， 自筹 资金 比例 增加 ， 开发商抗御市场风险的能力较强。２０ ０５年房 地产开发贷款为 ７ ３亿元 ， 占同期房地产投资额 ． 仅 的 １％ ， ８ 同比下 降 １％ ； ０ 开发 商 自筹 资金 占 ４ ％， ４
同比增 长 １％ ； 他 资 金 占 ３ ％ ， 比下 降 ６ 。 ６ 其 ８ 同 ％ 这“ 降一 增 ” 数 字 一 方 面 显 示 了宏 观调 控 的 力 两 的
初 ， 州 市 的 ４类 用 地 （ 地 产 开 发 、 德 房 商业 、 品住 商
宅、 旅游 ） 实行公 开 出让 。２０ ０ ５年市 区 （ 包括德 城 区、 新城区、 经济开发 区和商贸开发 区） 地产开发 房 用地实际供应面积是 １６ ｍ ， ６ 万 住宅用地实 际供应
（ ） 手 房 交 易 趋 冷 。２ ０ ６二 ０ ４年 二 手 房 成 交 量 ４ ．３万 ｍ ，０５年成 交 量 ３ ．４万 ｍ ， ８５ ２０ ３６ 比上 年 下
降 ３％。 １
１ 房地产市场运行的基本态势
（） １ 房地产投资势头依然迅猛。２０ ０４年全市共
完 成 房 地 产 投 资 额 ３ ． ８亿 元 ， ２０ ５９ 比 ０３年 增 长 ４ ．７ ；０５ 年 为 ３ ． ３亿 元 ， ２０ 年 增 长 ４ ６ ％ ２０ ９５ 比 ０４
维普资讯
第２卷 ０ ２ 第１ 期
山 东 国土 资 源
２６ ０ ０ 年１月 ０
德 ｋ 市房 地 产 市场 运 行 情 况 调 研 ， ｌ ・ Ｉ
高 红
（ 州市 国土 资源局 ， 东 德 州 ２ ３ １ ） 德 山 ５０２
德州市空置房认定标准文件
德州市空置房认定标准文件一、空置房是什么空置房是房地产市场上的专用名词，严格概念上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子，通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。
根据国家建设部、[1]国家发改委、国家统计局最近发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知，从2003年统计年报开始，将以商品房空置时间作为标准进行划分。
空置时间在1年以内的为待销商品房；空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房；空置时间在3年以上的为积压商品房。
也称尾房，主要是指商品房的尾盘、长期积压在公司或个人手中的多套、长期无法变现的空置房产或“债权房”等，其中又以商品房的尾盘为主。
由于市场各方对于空置房的定义大不相同，因此很难统计出全国究竟有多少可供购买的空置房，据介绍，尽管建设部对空置房作出了官方定义，但实际上市场上对空置房存在多种定义。
二、申请空置房标准规定"热用户停止用热或者恢复用热，应在当年的3月15日至10月15日期间，向供热单位提出申请，办理手续并缴纳拆装等费用。
未实行按计量收费的空置房不用热的，在采取有效措施后，按应交纳热费总额的20%收取。
"三、相关知识空置率与空屋率有专家表示：“人们常说的空置率实际上是两个概念的混淆。
大家常说的已售但没有人住也没有出租的叫做‘空屋率’，这与国外的空置率的概念一样，既包括新建未出售住宅，也包括既售但无人居住的住宅。
”空房率。
即以一个国家或城市的实有住房总数为分母，以空房总数（一般指实际空置一年以上的住房，包括存量和新建住房）为分子，计算出空房率。
专家表示：“空置率是一个相对的、动态的数量。
如果当年的在施工面积增长，那么空置面积也会随之上涨。
在当前需求比供应增长快的情况下，空置水平总体应当呈下降趋势。
”。
德州渤海明珠国际广场商业地产投资分析51pPPT课件
三、商业地产投资分析篇
地产！地产！投资商业地产！
思考：
富人与穷人的区别
人员数量
财富占 有比例
获得财富方式
投资方式
富人
2%
50%
投资 拥有资产而富有 （股票、期货、商业
地产等）
பைடு நூலகம்
穷人 50%
2%
用劳力挣钱
储蓄、小本买卖
什么是投资？
狭义的投资则仅指投资于各种有价证券， 进行有价证券的买卖，也可称为证券投资
为消除客户顾虑，公司与客 户签署管理20年托管合同。
• 统一招商
• 统一形象
• 统一管理
• 统一运营
40%天中集团自持， 对外销售60%
共进共退，风险同担！
政府扶持
渤海明珠国际广场
（1）.凡入住渤海明珠.国际广场的商户，三年内免收行政事业性收费，第4-5 年减半收取。 （2）. 投资者及入住经营的商户，可以以该地址注册公司。五年内，所注册 公司缴纳的企业所得税地方留成部分全额用于扶持该公司发展，增值税地方 留成部分30%用于扶持该公司发展。 （3）.水电费按当地同行业最低标准收取。 （4）.各行政执法部门进入渤海明珠.国际广场检查的，必须到县优化发展环 境委员会备案，经批准后方可进入。 （5）.投资者及入住经营的企业、商户负责人可到庆云落户，子女可优先选 择就近入托、入学。
投资规划
渤海明珠国际广场
德州第一高楼，高度99.9米，地上 30层，地下2层
占地5.53公顷，总建筑面积13.2万 平方米，双子座造型
综合性商场（地下一层和地上五层） 5万平米，写字楼总面积4万余平米， 5A级酒店总面积4万余平米
高档住宅渤海明珠新城市花园建筑 面积36万平米
德州市人民政府关于加强市区房地产开发规划管理的通知
德州市人民政府关于加强市区房地产开发规划管理的通知文章属性•【制定机关】德州市人民政府•【公布日期】2006.11.29•【字号】德政字[2006]77号•【施行日期】2006.11.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文德州市人民政府关于加强市区房地产开发规划管理的通知（德政字〔2006〕77号）德城区人民政府，德州经济开发区、运河经济开发区管委会，新城办，市政府有关部门：为促进市区房地产业持续稳定健康发展，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见的通知》（国办发〔2006〕37号）、《山东省人民政府办公厅转发省建设厅关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见的通知》（鲁政办发〔2005〕39号）精神，现就加强市区房地产开发规划管理通知如下：一、充分认识落实房地产调控政策的必要性房地产业是国民经济支柱产业，关系经济社会的持续稳定健康发展。
加强市区房地产调控管理，是全面实施市委、市政府“两个东进”战略，进一步加快新城开发建设，确保新城早日成规模、见特色的重大举措；是科学调控开发建设规模，稳定住房价格，预防泡沫经济的前提；是提升老城形象，合理疏解人口，增强城市功能，改善人居环境的要求。
各级各有关部门要进一步提高认识，按照落实科学发展观的要求，立足当前，着眼长远，统筹“一城三区”（德城区、德州经济开发区、运河经济开发区与新城区）开发规划，促进城市健康协调可持续发展。
二、科学调控，优化住房布局结构（一）全面加快新城区住房开发。
要坚持高起点规划、高水平设计，加快实施新城区详细规划，积极引导住房开发建设，着力打造良好的人居环境。
对在新城区与老城区均已取得土地确定建设项目的开发建设单位，要优先保证新城区项目资金投入和开发建设。
（二）合理控制老城区住房建设。
本着“完善功能、提升环境、疏解人口”的原则，合理安排住宅开发，坚持总量控制，分批建设。
德州市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知-德政办发〔2017〕15号
德州市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------关于进一步加强房地产市场调控工作的通知德政办发〔2017〕15号各县（市、区）人民政府（管委会），市政府各部门、各单位，中央、省驻德有关部门：为进一步加强房地产市场调控，促进全市房地产市场持续健康平稳发展，根据省政府办公厅《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（鲁政办发〔2017〕59号）要求，经市政府同意，现将有关事项通知如下：一、统一认识，把握调控总基调全面贯彻落实党中央、国务院、省委、省政府关于房地产工作的决策部署，牢固树立以人民为中心的发展思想，切实把房地产市场调控作为一项重要的政治任务。
坚持住房的居住属性，坚持适度、精准的调控原则，严厉打击投机炒房，积极支持刚性需求，遏制房价过快上涨，防止出现大起大落，努力实现房地产市场持续健康平稳发展。
二、健全房地产工作有关制度根据省有关要求，建立健全房地产市场调控联席会议制度，市房地产市场调控联席会议已确定由范宇新副市长任召集人，住建、国土、物价、工商、公积金管理、人民银行、银监、房管等部门参与，各县市区也要尽快建立健全。
并建立完善监测分析制度、警示督导制度、约谈问责制度；加快建立统一规范、准确及时的房地产市场信息定期发布机制，稳定市场预期；完善机制，压实责任，确保完成房地产调控目标。
三、加强住宅用地供应管理依据经济社会发展状况、城市规划及人口等因素，做好本地房地产市场需求预测，合理确定房地产市场土地供应规模；尽快编制住宅用地供应年度计划、中期规划和三年滚动计划；加快土地供应，及时公开土地供应信息和征地批准文件，规范发布土地供应计划、出让公告、成交公示和供应结果信息，按季度公布房地产用地供应数据，稳定市场预期。
山东省德州市的空间结构分析
山东省德州市的空间结构分析山东省德州市位于中国东部沿海地区，是山东省辖地级市，是中国重要的工业基地和交通枢纽。
德州市的空间结构分析主要包括城市布局、城市规模、城市功能、交通网络等方面。
德州市的城市布局呈现出明显的中心城区和周边新城区的结构特点。
中心城区位于德州市的中心地带，拥有完善的市政设施和商业中心。
周边新城区是近年来随着德州市经济的快速发展而兴起的，主要以工业园区和居住区为主。
这一城市布局的特点表明德州市正朝着中心中心化和城市扩张的方向发展。
德州市的城市规模不断扩大。
随着经济的发展和人口的增加，德州市的城市规模逐渐扩大。
根据统计数据，德州市的城市面积已从原来的几十平方公里扩大到现在的几百平方公里，人口数量也从几十万增加到目前的数百万人。
城市规模的扩大对德州市的空间结构产生了重要的影响，促进了城市功能的多元化和交通网络的建设。
德州市的城市功能逐渐完善。
德州市作为山东省的工业基地，拥有发达的制造业和加工业。
近年来，德州市正在加大对服务业和高新技术产业的发展力度，提升城市功能。
德州市还加强了公共设施建设，拥有完善的教育、医疗和文化等基础设施，使城市的功能更加综合和完善。
德州市的交通网络较为发达。
德州市位于山东省的交通枢纽地带，拥有发达的公路、铁路和航空交通网络。
市内有多条高速公路和国道，方便了各地之间的交通往来。
德州市还拥有火车站和机场，可以方便地到达国内外的其他城市。
交通网络的完善为德州市的经济发展和空间结构的优化提供了有力支撑。
山东省德州市的空间结构分析表明，其城市布局呈现出中心城区和周边新城区结构，城市规模不断扩大，城市功能逐渐完善，交通网络较为发达。
这一空间结构为德州市的经济发展和城市形象提供了良好的条件。
希望通过进一步的规划和建设，德州市可以进一步优化空间结构，提升城市的竞争力和吸引力。
-德州市二套房房贷政策
-德州市二套房房贷政策20XX-20XX年德州市二套房房贷政策如下针对房地产市场下行压力大、公积金使用率不高等情况，今年山东将采取控制房地产开发总量、放宽公积金贷款条件、加大住房保障力度等措施，记者从山东省住建厅了解到，目前山东已放宽二套房公积金贷款限制，有条件的地市公积金贷款可“认贷不认房”。
放开公积金贷款购房呼声一直很高20XX年9月份，央行、银监会发布文件，明确对拥有首套房的并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
同时文件还明确，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。
新政策出台后，各大商业银行相继出台了调整细则，然而公积金贷款政策却迟迟没有相应调整，仍然是“认房不认贷”，这也令很多购房者特别是年轻购房者大呼失望。
当时业内人士纷纷表示，商业贷款即使放开限制，但利率仍然相对较高，会使购房者望而却步，只有公积金政策跟进调整，才能真正改善市民住房条件、促进房地产市场复苏。
设区市可据当地情况放宽条件昨日，记者从住建厅了解到，山东省已经制定下发了相关文件，放宽了公积金贷款条件，表明设区市可根据当地实际情况，研究制定首套房和改善型自住住房公积金贷款认定标准。
“通俗了说，就是公积金贷款也可参照央行、住建部相关文件执行，首套房利息还清后，购置第二套房时，首付款比例和利率适当下调。
各地市是否调整，还要看当地的房价、资金和住房市场需求等情况。
”住建厅公积金处负责人告诉记者。
德州东营等已作出前期调整记者了解到，目前有些城市已根据新文件作出前期调整，如德州市就规定，使用公积金贷款购买第二套改善型普通自住住房的，首付款比例由50%调整为30%;东营也将第二套房贷款首付款比例由60%调整为40%。
“肯定是住房市场需求量较小、公积金余额使用率低的城市率先尝试，像济南、青岛这种市场比较火热、公积金供不应求的城市，短时间内实行的可能性不大。
山东省德州市的空间结构分析
山东省德州市的空间结构分析
山东省德州市是山东省下辖的一个地级市，位于山东中部，是山东省的重要的工业基地和交通枢纽之一。
德州市的空间结构主要表现为城市核心区和周边的中心城镇、城乡结合区、农村区域等几个主要组成部分。
德州市的城市核心区位于市区中心，是市政府和经济、商业、文化、教育等各种社会功能的集中地。
城市核心区的道路网密集，交通便利，商业设施齐全，人口集中，是城市的中心和象征，也是城市的经济发展和文化交流的主要场所。
德州市的周边地区有几个中心城镇，如乐陵、禹城、陵城等。
这些中心城镇在地理位置上相对离市区较远，但是它们都是有一定规模的城市，拥有完善的基础设施和较发达的经济体系。
这些中心城镇在德州市的空间结构中起着辐射和引导的作用，为周边地区提供了就业机会和服务，同时也承担了一部分市区的功能下沉。
德州市还有一些城乡结合区，这些区域位于城市核心区和农村区之间，既有城市化的特点，又保留了农村地区的特色。
这些区域的房地产开发较为活跃，建设有大量的住宅小区和商业中心，人口密度相对较高，经济发展相对较快。
德州市的农村区域主要位于市区的外围以及山区和丘陵地带。
农村区域地广人稀，农业是主要的经济活动，人口分散，交通不便，基础设施和公共服务相对滞后。
但是随着城市化的进程加速和农民收入水平的提高，农村地区也出现了一些新兴的产业和服务业，农民的生活水平也在逐渐提高。
德州市的空间结构主要由城市核心区、周边中心城镇、城乡结合区和农村区域构成。
这些区域在经济、社会和文化方面各有特点和分工，相互联系和依存，共同推动着德州市的发展。
随着城市化和农村改革的推进，德州市的空间结构也在不断变化和优化。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2
市场/调控政策
取得预售证、完成银行准入
有
优惠
工程建设进度达到以上节点时，商
品房预售监管资金留存比例分别为
60%、35%、15%和监管终止
目前周边备案限价 调控政策趋势展望
无限价 现任书记主导优化开发环境，取证周期有缩短趋势
3
市场/城市
➢ 城市周期性较弱，供地量保持低位、价格平稳上涨；19年绿地城际空站项目（德州东站旁）当年产能2300套； ➢ 20年1-8月供应187万方，成交108万方，截至8月广义存量约317万方，去化周期18个月（以近3年月均为基础） ；狭义存量110万方
以上主体建成层数达到 主体结构（规划总层数） 的三分之一，且不低于6 层 2、特殊：装配式建筑无
按1分 半8照0别 、0合工元为 主格程/建 体平、建成 结方竣设层 构米工进数 封。综度达 顶品合分到 、房验为规 单预收4划体个售备总竣控资案层工制金。数验节监一收点管，五有资本证资质金齐金以50全，上0，二，0万级注30以开册%上发资自
最高不能超过5%。 2、绿色建筑：首次绿色二星级以上项目、实施 全装修的新建商品房项目，同比价格涨幅不超 过10%。首次申请装配式建筑项目，预售均价
同比涨幅不超过15%。
限备案
土拍新政
1、无限备案政策，但对于撤 销备案有明确政策。 2、严格控制网签合同备案撤 销管理。1年内暂停网签合同 备案撤销业务；因特殊原因 确需撤销的，严格按照规定 办理。
去化周期7个月（以近6月月均为基础） 。
300 250 200 150 100
50 0
住宅用地成交可建建面（万方） 住宅供应（万方） 住宅成交（万方） 均价（元/㎡） 宅地成交楼面地价（元/㎡）
【政策利弊】销售环境宽松，政府有优化营商环境、缩短取证周期的趋势。 【其他政策影响】暂无。
限购 无限购
限贷
首套：2-3成（利率上浮5%） 二套：4成（利率上浮10-20%）
限售
无限售
城市房地产政策调控明细 限价（预售报备价格限制）
1、成本+利润：综合考虑房地产开发项目前期 网签备案均价、楼面地价、建安造价、相关税 费及利润等因素，预售申请备案均价涨幅同比
0 青岛 烟台 济南 潍坊 临沂 济宁 淄博 泰安 威海 德州 东营 聊城 滨州 枣庄 日照 菏泽
城市
人均可支配收入（元）
增长率%
青岛
42019
8.40
济南
39944
8.33
东营
37586
7.91
威海
36626
8.40
烟台
34901
8.06
淄博
34730
8.40
潍坊
30049
8.00
泰安
27389
8.50
滨州
26371
7.41
济宁
25902
8.62
临沂
25545
8.57
日照
25377
8.98
枣庄
24334
8.54
德州
20761
8.79
聊城
19855
9.20
1
菏泽
18858
9.50
城市格局分析
【规划】德州城市已形成老城、河东新城、高铁新区并立的三大组团，发展城区“一带三心三城”的水绿天然分隔、组团发展的城市空间结 构。即沿东风路形成城市发展带，从西向东依次串联老城、河东新城、高铁新区，并远景延展至陵县；围绕新湖风景区形成老城区商贸中心、 围绕行政中心形成河东新城公共服务中心、围绕高铁站场形成高铁新区商务中心。
行政区划：下辖德城区、经开区、运河开发区、陵城区4个区，禹城市、乐陵市2个市，庆云县、武城县、 宁津县、夏津县、平原县、齐河县、临邑县7个县；
城市名片：“中国太阳城”、“九达天衢、神京门户”、“济南都市圈、京津冀经济圈”；
中国太阳城
济南都市圈、京津冀经济圈
九达天衢、神京门户
德州光照资源丰富，日照时数长， 光照强度大。年平均日照时数 2592小时，日照率为60%，太阳 总辐射量为124.8千卡/平方厘米， 获称中国太阳城
部分土地限最高价格，达到限价后 竞商业自持面积，达到100%自持 后，进行抽签，且一旦到达最高限 价，竞得者须现房销售，土地款一
次性付清。
预售条件
预售资金监管
开发贷条件
按揭放款条件
有无冬施期
其他特殊政策
6层（含）及以下建筑： 900元/平方
1、多层主体封顶，七层
米；6层以上至11层（含）建筑： 1500元/平方米；11层以上建筑：
青岛 济南 淄博 潍坊 淄博 济宁 临沂 东营 泰安 威海 德州 聊城 菏泽 滨州 枣庄 日照
青岛 济南 东营 威海 烟台 淄博 潍坊 泰安 滨州 济宁 临沂 日照 枣庄 德州 聊城 菏泽
9000
省内各市固定资产投资排行（亿元）
8000
7000
6000
5000
4000 3000
2641
2000
1000
德州为济南都市圈重要城市，是 京津冀经济圈城市德州经济技术 开发区项目东区，更名为德州市 京津冀协同发展产业合作区
德州自古就有“九达天衢”“神 京门户”之称，是全国重要的交 通枢纽。历史上德州是京杭大运 河的一个重要码头，是南北文化 交流、交通之要地。
0
城市解读
【宏观，位居山东第11位，固定资产投资2641亿元，位居山东10位；人均可支配收入居山东第14位，增速位居山东第4 位，城市经济起点低但增速可观。
城市解读
【城市概况】中国太阳城，京津冀、济南都市圈叠加区
德州位于山东西北部，是山东的西北大门，地处京津冀经济圈、以及济南都市圈叠加区，是中国太阳城、中国优秀旅游城市；德城区为德州城 市核心，为全市政治、经济、文化中心。
经济地理区位：德州位于山东西北部，是山东的西北大门，地处京津冀经济圈、以及济南都市圈叠加区， 是中国太阳城、中国优秀旅游城市；
14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
省内各市GDP（亿元）
3380.0
50000 40000 30000 20000 10000
0
省内各市人均可支配收入及增速
8.79
10.00 9.00 8.00 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00