商业综合体开发流程及规划要点说明
商业综合体开发流程与规划要点教程文件
商业综合体开发流程与规划要点曾经有个不是很恰当但却很形象的比喻说：“做住宅地产是小学生，做商业地产是大学生”，商业地产的开发与住宅地产的开发其实有很大的区别，从规划到建筑设计、从招商到销售和运营，商业地产的开发都比住宅地产复杂许多。
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商业综合体项目各阶段策划
商业综合体项目各阶段策划第一阶段：市场调研和可行性研究在商业综合体项目筹备阶段，需要进行市场调研和可行性研究。
策划人员要通过市场调研了解项目所在地区的商务环境、消费市场、竞争对手等情况，并评估项目是否能够满足市场需求以及是否有盈利能力。
这个阶段的策划重点包括：1.定义项目目标和定位：明确项目的核心业态和目标消费群体，确定项目的发展方向。
2.市场调研：了解项目所在地区的商业发展现状、市场规模、竞争对手、消费者需求等情况。
3.可行性研究：对项目进行财务、技术和社会可行性的评估，确定项目投资回报率、风险等指标。
4.市场定位和品牌策略：确定项目的市场定位和品牌策略，为后续阶段的策划提供依据。
第二阶段：项目规划和设计在市场调研和可行性研究的基础上，进行项目规划和设计。
这个阶段的策划重点包括：1.地址选址和用地规划：根据市场调研的结果和可行性研究的报告，选择合适的地址和用地，并进行用地规划和建筑设计。
2.商业业态和租赁策略：根据项目定位和市场需求，确定商业业态和租赁策略，吸引入驻品牌和租户，确保项目的商业运营效益。
3.建设和运营成本估算：对项目的建设和运营成本进行估算和规划，包括土地购置、建筑工程、设备采购、人力成本等。
4.环保和安全设计：根据法律法规和市场要求，进行项目的环保和安全设计，保障顾客和员工的健康和安全。
第三阶段：项目筹备和资金筹措在项目规划和设计阶段完成后，需要进行项目筹备和资金筹措。
这个阶段的策划重点包括：1.资金筹措方案：确定项目的资金筹措方案，包括银行贷款、政府资金支持、地方合作等方式。
2.合作伙伴招募和谈判：寻找合适的合作伙伴，与之进行谈判和合作协议签订。
3.监管审批和许可证申请：向相关部门申请项目建设所需要的许可证和审批文件。
4.项目运营机构选聘：选择合适的项目运营机构，进行合同签订和人员招聘。
第四阶段：项目实施和运营在项目筹备和资金筹措完成后，进入项目实施和运营阶段。
这个阶段的策划重点包括：1.建设和装修：根据项目规划和设计，进行建设和装修工程，确保项目按时完工，并符合相关标准和要求。
综合体购物中心、商场前期筹备工作要点
分散经营
各商户自主经营，商场提供物业管理服务，保持 一定的灵活性和个性化。
3
混合模式
结合统一运营和分散经营的优点，根据不同商户 需求和商场定位进行灵活调整。
管理制度制定
01
商户管理规定
制定商户入驻、经营、退出等环节的管理规定，明确双方权利义务。
线下活动推广
组织招商推介会、品牌展览等活动，与品牌商面对面交流，提高招 商效果。
合作伙伴关系建立
与行业协会、商业地产经纪人等建立合作关系，共同开展招商活动。
05 市场推广与营销
品牌形象塑造
品牌定位
明确购物中心、商场的品牌定位，根据目标客群 和市场需求进行差异化定位。
品牌理念
制定独特的品牌理念，体现企业文化和价值观， 增强消费者对品牌的认同感。
招商政策
制定具有吸引力的招商政策，如租金优惠、 装修补贴等，以吸引优质品牌入驻。
02 团队组建与培训
管理人员选拔与配置
01
选拔经验丰富、能力突出的管理人员，确保项目顺 利进行。
02
根据项目规模和特点，合理配置各部门管理人员， 明确职责与分工。
03
建立有效的沟通机制，加强各部门之间的协作与配 合。
视觉形象
统一购物中心、商场的视觉形象，包括LOGO、店 面设计、导视系统等，提升品牌辨识度。
市场宣传策略
媒体合作
与各类媒体建立合作关系，包括电视、报纸、网络等，扩大品牌知 名度和曝光率。
社交媒体营销
利用社交媒体平台进行内容营销，发布活动信息、优惠促销等，吸 引目标客户关注。
线下活动
组织各类线下活动，如开业庆典、主题活动等，吸引潜在客户到场体 验。
城市商业综合体开发流程
城市商业综合体开发流程城市商业综合体是一个庞大的系统工程。
在城市商业综合体的开发过程中，受城市商业综合体的开发规模大、投资大，而且涉及专业众多的影响，对城市商业综合体的开发经营较普通项目要求更高。
因此其开发与经营过程中也与一般房地产项目开发迥然不同。
一、城市商业综合体定位定位是项目开发中最重要的环节，尤其是城市综合体专案，它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平，为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据。
城市商业综合体的定位与单体项目不同，主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分。
1．项目的整体定位项目的整体定位是一项系统工程，涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素，其结果与项目团队整体管理运作水平密切相关。
在城市商业综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念，独特的主题理念是城市商业综合体项目的灵魂。
在信息化社会，消费者的消费方式发生了很大变化，尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内，个性化与情感化的倾向越来越明显。
因此，根据不同物业消费者的不同需要、消费心理特点、区域文化及不同功能物业的发展趋势，还需要为城市商业综合体确定一个整体主题形象定位。
在统一的形象定位中，在空间处理、环境塑造、形象定位、与城市商业综合体内外的有机联系方式等方面对城市商业综合体进行一致性表现，使其真正起到都市文化中心的作用。
2．城市商业综合体分项定位在城市商业综合体分项定位中最重要的是体量（规模）研究与商业研究。
1）城市商业综合体的定量研究城市商业综合体的定量研究主要是研究不同物业的体量与规模。
其主要物业通常包括：商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和用地面积。
城市商业综合体开发从规划到完成一般需要5-10年，甚至更长。
因此，城市商业综合体中各物业的规模是动态的。
以下以写字楼与商业定量为例说明：---商务物业（写字楼）定量，主要是通过市场调研、结合理论研究方法。
综合体商业计划书
综合体商业计划书一、工作目标1. 建立品牌影响力我们的目标是通过高质量的编辑内容和精准的市场定位，在读者心中建立一个强大的品牌影响力。
为此，我们将致力于深入了解目标受众的需求，为他们提供有深度、有价值、有趣味的内容，以此吸引并留住他们。
我们还将通过线上线下活动、社交媒体推广等方式，扩大我们品牌的影响力，让更多的人了解并认可我们的价值。
2. 提升内容质量内容是编辑的核心，我们将不断追求内容的深度和质量。
我们会定期对编辑团队进行培训，提升他们的专业技能和知识储备，确保他们能够提供最优质的内容。
同时，我们还将建立严格的质量控制流程，确保每一篇发布的内容都经过严格的审核和筛选，只有那些真正有价值、有深度的内容才能呈现在读者面前。
3. 增加用户粘性用户粘性是衡量一个编辑工作成功与否的重要指标。
我们将通过多种方式来增加用户的粘性。
首先，我们会定期与用户互动，了解他们的需求和反馈，以此改进我们的工作。
其次，我们会通过精准的内容推荐，使用户在我们的平台上找到他们感兴趣的内容，从而增加他们的停留时间。
最后，我们还会通过各种活动和服务，增加用户对我们的忠诚度。
二、工作任务1. 内容策划内容策划是我们的核心工作之一。
我们需要根据市场趋势和用户需求，制定合适的内容策略。
这包括确定内容的主题、风格、格式等，以及制定内容的发布计划和推广策略。
我们需要确保我们的内容能够吸引用户的注意力，让他们在我们的平台上停留更长时间。
2. 编辑加工编辑加工是我们的另一项重要工作。
我们需要对收到的稿件进行审核、修改和完善，确保它们的质量符合我们的标准。
这包括检查稿件的逻辑结构、语言表达、信息准确性等，以及提出改进意见和建议。
我们需要确保每一篇发布的内容都是经过精心编辑和打磨的，让读者能够享受到最好的阅读体验。
3. 用户互动用户互动是我们的最后一项重要工作。
我们需要通过各种方式与用户保持紧密联系，了解他们的需求和反馈，为他们提供更好的服务。
这包括定期发布问卷调查，收集用户对内容的评价和建议；定期举办线上活动，增加用户的参与度和粘性；以及建立用户社群，让用户可以互相交流和分享。
商业综合体开发流程
商业综合体开发流程一、前期调研阶段。
这个阶段就像是在黑暗中摸索宝藏的地图一样。
得先去看看打算开发的那块地周围是啥情况。
是在热闹的市中心呢，还是在稍微偏一点但有潜力的郊区？周围的居民多不多，他们的消费水平咋样，年龄层次大概是啥样的，是年轻人居多还是家庭型的居多呢？这就好比你要开一家饭店，你得先知道周围的人爱不爱下馆子，爱吃啥口味的。
然后呢，还得看看竞争对手。
周围有没有已经存在的商业综合体啦，它们都有啥特色，是主打购物还是娱乐更多一些。
要是人家已经有个超大型的购物中心，那咱可能就得想点别的招儿，不能硬碰硬。
市场的需求也很关键。
现在流行啥呀？是那种超级大的仓储式购物，还是精致的小而美商业体验？这可关系到咱们商业综合体以后的定位呢。
二、规划设计。
规划设计就像是给这个商业综合体搭骨架。
咱得想清楚，这里面要有些啥功能区域。
是要有个超级大的超市来吸引人气呢，还是多搞点特色小店？电影院肯定要有吧，但是要放几个厅，是普通的厅还是要搞个IMAX巨幕厅？餐饮区也不能马虎，是要集中在一块呢，还是分散在各个角落，让大家逛着逛着就能闻到美食的香味。
建筑的外观也很重要哦。
是要走高大上的现代风格，玻璃幕墙闪闪发亮，还是搞个古色古香的风格，让人感觉像是穿越到了古代的商业街。
这可关系到这个商业综合体在外面看起来是不是吸引人，就像人穿衣服一样，第一印象很关键。
内部的交通流线也得规划好。
可不能让顾客在里面像走迷宫一样，到处找不着北。
从停车场到商场入口，从一楼到顶楼，每一层的通道都要设计得合理，让大家逛起来轻松又愉快。
三、招商阶段。
这个阶段就像是组建一个超级战队一样。
得去到处寻找合适的商家。
那些知名的大品牌当然是很有吸引力啦，就像超级英雄一样，能带来很多粉丝。
但是也不能光有大品牌，一些有特色的小品牌也很重要，它们就像是奇兵，能给整个商业综合体带来不一样的活力。
要跟商家谈条件呢。
租金怎么算，是按照固定的金额，还是按照营业额的比例来抽成？装修补贴有没有，物业的服务又包括哪些内容？这些都得好好商量，毕竟是要长期合作的伙伴。
商业综合体运营方案
商业综合体运营方案一、前言随着城市化进程的加快和经济发展的不断壮大，商业综合体作为一种新型的商业运营模式，已经在中国各大城市得到了广泛的应用。
商业综合体集购物、娱乐、餐饮、办公、住宅等多种功能于一体，为消费者提供了更加便捷、多样化的消费体验，也为业主提供了更多的商业机会和发展空间。
因此，对商业综合体的运营管理提出了更高的要求。
本文将就商业综合体的运营管理方案进行详细的论述，试图为相关从业者提供一些可行的运营管理思路，并从开发、运营、服务、市场、管理等多个方面进行综合分析与论证，希望对商业综合体的运营管理提供一定的指导意义。
二、商业综合体的开发策略1.定位明确商业综合体的定位是其成功运营的关键。
定位不清晰会导致商业综合体在市场上缺乏竞争力，无法吸引到目标消费者，从而影响其经营业绩。
因此，在商业综合体的开发过程中，首先需要对其定位进行明确，包括所服务的人群、所提供的产品与服务、定价策略等方面进行细致的规划和分析。
只有明确了商业综合体的定位，才能更好地进行后续的运营管理工作。
2.合理规划商业综合体的规划应该要结合当地的市场需求和实际情况，切忌盲目追求规模和面积，而忽略了对市场的深入了解。
针对不同的地域和消费群体，可以进行不同的规划策略，以满足不同人群的需求。
同时，也要注重商业综合体内各功能区域的合理划分和空间布局，保证整体的协调性和有序性。
3.品牌合作商业综合体的开发过程中，可以考虑与一些知名品牌合作，引进其旗舰店或者特许经营店。
这样一方面可以提高商业综合体的知名度和吸引力，另一方面也能够提升商业综合体整体的形象和品质。
与此同时，品牌合作也可以带来更多的商业机会和发展空间，为商业综合体的后续运营管理提供更多的保障。
三、商业综合体的运营管理策略1.引进优质商家商业综合体的运营管理过程中，需要注重引进一些优质的商家和品牌。
这样一方面可以提升商业综合体的整体形象和品质，另一方面也能够为消费者提供更多的选择和便利。
商业综合体总体规划
商业综合体总体规划一选址、规捌布局与外部交置1. 商业综合体的选址合适的地段是商业综合体开发取得成功的先决条件，要综合考虑各种因素如周围地区的人口及其购买力、交通条件和地形特点，在规划布局上要选用适当的平面形态，并合理组织场地周围的交通。
周围的道路状况对商业综合体的发展起着制约的作用．在道路变通不方便的地区丌店是吸引不了多少顾客的。
因此应当在交通可达性好的地点选址，所谓可达性．是指人们从住所到商业设施的方便程度。
山于居民购买的于货物本身的价格加上往返的交通费。
因此交通可达性最佳的实质是使购物者的交通时间总和为最少，从而把交通费用降到最低。
在实际操作中一般根据所需时间绘制出“等时间距离图”．以判定商圈范围所覆盖的人口和交通的便利程度货物和服务的价格等。
2.总体规划布局商业综合体功能的综合性导致其流线众多，交通关系复杂，在总图枷。
划阶段就应处理好这些关系，合理布置各功能分区．组织顺畅的交通。
应将步行者的安全便利放在优先地位．使步行者接触商业店面或公共活动宅问的机会尽可能大．而停车场则应放在地段环境差、周围干扰大、不适宜步行者活动的区域。
规划布局应有地区性的整体观念，要防止对周围环境的不利影响如汽车流对居民区的干扰、昼夜营业带来的声、光污染等。
停车场是商业综合体中一个重要的功能区。
在城市郊外，一般在主体建筑周围布置大面积停车场，在城市中心采用这种形式很不经济．所以多将停车场设在地下车库或多层停车楼内，也可以在低层建筑的屋顶上布置停车场。
合理确定停车场的出入口位置十分重要，出入口应与城市道路有直接联系，具有易达性和较好的可识别性。
对于郊区型商业综合体，因其占地面积大，多在水平方向上组织不同功能空间。
城市中·Ii,区由于用地紧张．较多采用立体型混合式的功能分区，有水平方向的划分，但更多的是垂直方向的叠加。
国外的很多商业综合体运用了这种分区方式，如日本福冈博多水城就以低层运河街、多层娱乐衡相配合区分了购物、旅馆、办公、影院等不同功能。
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商业综合体开发浹程与規刘要虑
一、商业項目优化的开发潼程
K 开发定也 2s 体量規划 3、 物业配
比
4、 业态配
比
5、 功嵐分
区 &平面布局
7、设计任务
书
仁总体规划 2. 建筑设计
3. 外立面设
计
4. 空间设计
5. 交通设计
6. 景观设计
7. 照明设计 8. 装饰设计 1、 成本控
制
2、 材料及
设备 招标采购
3、 进度控
制
4、 工程质
廈
5、 资金
计划 仁招商计划 2、 租金制定
3、 招商策略
4、 招商策划
项目选址
◊工程建设
lj ＞招商运营
1＞城市区
位 2、 交通条件 3、 经济发展
4、 城市规划
5s 人口分布
曾经有个不是很恰当但即很形象的比喻说:"做住宅地产是小学生，錶商业地产是大学生", 商业地产的开发与住宅地严的开发其实有很大的区别，从规划到建说设计、U 招商到舗售和运 t,商业地产的开发那比住宅地产复杂
5、团从组建
6、统一管理
7、统一信息系统
商业地产开发全程I
监线：薛业策划和招商线
红线:规划设计和建筑线
紫线：运营伶理线
报批报建线
国际国内经济环境形势 初步币场调研：城巾、区位.环境、开发指标 等，确定I 丈域商业价值利商业机公分析。
J
隔业地产幵发韦耍成本：lx I. 地成木仃也价軟及市政如住费 等》2、政府行政爭业性收费3、 建安成本:建筑和安装4、物业 启动及招商费用5、管理龙用6、 财务费用7、税金及附加.
动项冃
腦业公詞组 织及人力资 源规划
决策过稈：尼否厂;
介初发展战略々憐金怙呪
城巾政笫风険和也休规创
项目经济测算和可行性研究
建筑形态及总卩规划
规划世议功能分区及布同规划环境和杲或观创建议
融姦方式，m 行先款、自有资金基金、伫托贷忍承it ift举资. 市场总体形彖规划
顶II初步经济测球和业运营模式建议
JB忖公司设立、工项、坏境评估、厉地产开发赛质
顶目整体开发目标
顶目整体开发战略
项II幵发节凭的控制项日总依战略逹位分析顼II整体竟争5®略考虑顶II核心堯争促势的构协项II年股发展征咯
删定不価工作整 体计划及预氛
确定丽业公司商 业经背模式
用地规划地形图. ・市政条 件,地帧水文,ft! 关规划文件和竦划 报吿中规划建议
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建筑：平面.鷹积划 分.柱网.立面风格. 园林將少卑松茨实.
政第肉太：1.規划撚 度•布尚.体型.纤缄 送让• 2、消防：总圈 布环嗽点/难点部位, 3.人防：人防兴型和 沏枳.4.交通:JBA m 配冊•比例” 5、环 w ：磴点问題。
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总平面中査阶段
胡业部门根据业态规划协助设计部门制 宦建筑,结构.机电，硕燃气.给排 水等各•顶设讣任务卜
报曲"愀纽建及培训
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折商策咯钊定 解决何購的思跖真 外冊设计团队构il 利 管理。
2、内容设计臂 理能力的构建号强化。
3、设计达度计划滋 程控制
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水许可证
建设工程 鋭划许可 证
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余泥排放 许叭现音 州放许叭 夜何连续 施工许可. 节鲫 逬.ffil 图审盘•
次主力店和品牌客户招商 1
招商推广计划制定及预弊 消防和人 Vfi E 顶审 杳
交通：交通流线和牟 位布置丛木落实。
給构,結梅休系及选 举.
瑙从板冷本落实. 琲点
做力条比较。
机电；机电系经.机 纟戈卅巾N 木箔实
结构设讣颐问 机电设讣顾闷 莊墙设讣顾问
最观园林设计顾问 标示乐◎殳计顾问
脱片设计顾问
施I ：图段计
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I广告楼和场地|系统
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开业活动养
备
建设阶仪
规划、消防.人防、
管线、质量邹匕顼
酚收・浚匸祭收
祈猱：
| 正丈开业
二、商业規刘对gtfQg的管控
主体工程施I：
飛修阶段施工
出训给REITs
装让给私ggg
山省给I：帘公4
装i吆BI他;F发矗
出训给保险公司
IK英
三、商业规刘嬰点
1、商业规戈IJ 原则
交通优先：
1） 根据城市路网合理规划二级路网和建筑布同，将商业助能优化布局在交通最优位置； 2） 人车分逍、外车人、下车上人即在地面以人，场地部只有人行，车逍和货说全部11场地周边
进入建規地下。
助能分区：
1 ）按业态彼此之间的助能对应关系布置;
2） 根儘81售比和财务要求布置和取舍各劝能业态； 3） i flO 筑设廿的基本规律。
突岀商业:
1） 両业在城市综合U 中占据主导位置；
2） 在规划布局和城市形象中突岀商业，U 现可iiftfl 可视11； 3） 订单氏的地严开发，进行主力业态的预招商。
公共空间：
1 ）室外:商业广场、集中绿地ffi«水系； 2）室：收放有度、躡落有致、逍輔通透。
施工图设计
初步设计
方案设计
H
1、 芾場闊
硏： 2、 可行性报 告; 3、 项目走 位； 3、 主力商户 预招商： 4、 设论壬务 提交功能布 局：涉及业种 分布、商业动 线.广告位 曽・乃主力店 和恃业連筑要 求・
1. 商户落
位：标示零 售.餐饮.娱 乐功能布周和 品牌落位.
2、 商铺交场
劉牛。
亠
设计确定； 2、 卿供主力 业杏及钧业房 产技术条件； 3、 方案设 计： 4、 亍总宀三 蘆见签批.提 並
参与图纸会 审
•重点确认 商户落位情 况.复核交场 条件■审核方 案是否满足。
r
2、商业#MIJ要点
1 ) I#能布局
住宅、商业要动禅分区：
住宅对集中，形成社区并与商业进行分离；
持有商业要相对集中并与可售商业形成区禍，有利干后期经营管理。
星级酒店和甲级亦公（若规则）尽量沿城市壬干道显1 fiift立设置，体现II目整体档次和形象。
公禹（若规则）:
作力商业主U上部的高层建筑辞出现，应尽量沿商业壬体的ii粲布同。
2）建荻形态
外立面（JJiiSM ）
It现时閒、现代、潮逍、档次的商业菽围，强调给合当地文化、历史进行设廿；
廿岀迪特的立面造里，并將啊朝中心的S^g图案标志进行展现，以突出企业形象。
人口：
啊物中心主人口为一级人口，起到貌領全局作用，幣目并有迎容功能，要亜点设it；百货壬力店出人口为二级，应車点体现业态特点；三级人口力贷寓、办贷、酒店。
（JiiiSM ） fi显立而及换景照明，沿主立面尽量不做返琶，以突出时尚、表，活趺商业菽围作为主要原H。
涉及三个层而：王人口方形广场、沿王立而帝形广场、室外折景规，营危好水景、厳塑、树阵、
灯箱、导视系鋭、角售、坐凳、高杆灯、LOGO flo
JJii外立面
JJfil 人口。