上海佘山项目商业租赁方案
佘山一号地块商品住宅施工组织设计(奔禹)
佘山一号地块商品住宅工程施工组织设计上海市奔禹建设工程发展有限公司二00四年八月二十日目录第一章工程概况第二章现场施工总布置一、施工现场条件二、施工总平面布置1、围墙设置2、施工便道设置3、生活设施布置4、机械设备布置5、施工用电布置6、施工用水布置7、施工排水布置8、施工消防布置9、文明施工规划附图：施工总平面布置图第三章施工总进度目录一、施工总进度目录附表1：施工总进度计划表二、施工进度控制措施三、流水施工区段划分第四章施工技术方案一、基础施工方案（一）基础工程施工部署（二）施工测量（三）桩基验收（四）挖土施工（五）砼垫层施工（六）条型基础工程（七）基础柱工程和地梁、地圈梁工程（八）基础砖墙工程（九）架空板工程（十）回填土工程二、上部结构施工方案（一）施工流程及施工部署（二）施工测量（三）脚手架工程（四）砖石工程（五）柱、梁、板工程（六）屋面现浇板砼工程（七）沉降观测三、装饰工程施工方案（一）屋面卷材防水施工（二）砼屋面瓦施工（三）外墙面粉刷（四）外墙饰面砖（五）内墙粉刷（六）室内平顶粉刷（七）内墙涂料施工（八）水泥砂浆地面（九）地砖施工（十）塑钢门窗（十一）室内地漏工程四、安装工程施工方案（一）施工前准备（二）管道分部（给排水、洁具）施工（三）电气分部施工（四）防雷接地及保护接地系统（五）试验与调试第五章主要机械设备的选用第六章保证质量目标的技术措施一、工程质量目标二、建立质量目标管理网络三、确保优良工程的质量保证体系及保证措施四、确保优良工程的质量检验方法及检测仪器配备第七章安全生产目标及保证措施一、安全生产目标二、安全及消防保证体系三、施工现场安全生产措施第八章文明施工目标及保证措施一、文明标化目标二、文明标准化施工保证体系三、文明标化施工措施第九章施工组织管理机构一、施工组织管理机构二、主要项目管理人员名单三、项目经理部主要人员职责第一章工程概况本工程位于松江区佘山镇桥西村沈家湾队千新公路西侧，工程名称：佘山一号地铁商品住宅工程，建设单位：上海迅立房地产开发有限公司，设计单位：上海华东建设发展设计有限公司。
上海华润·佘山九里项目运营规划
金地徐泾项目和赵巷项目，预计与 本案同期入市，竞争直接、激烈； 赵巷项目受地价限制，对比本案无 明显优势，但徐泾项目从板块形象、 区位和土地成本方面都较本案有明 显优势
目前西区外环外无此类产品， 价格预判主要依据未来竞品， 单价预计在25000以上，可以 保证项目盈利
类独栋&双拼别墅
需同时规划小 高层来满足容 积率和密度要 求
目录
一、项目概况 二、项目总体目标 三、项目整体定位 四、项目关键成功因素 五、项目关键节点计划 六、项目风险控制
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二、项目总体目标
项目的战略使命：
1. 通过佘山九里项目的高品质呈现和对高端客户的理解及积累，为华润置地（上海）有限公司跻身地产品牌第一 军团而努力。
项目图片
占地面积 规划用途 容积率 计容建面 建筑限高
建筑密度、绿化率
机动车位配比
121719.2 平方米 住宅
1.0 121719.2平方米
40 米 建筑密度≤30％，绿化率≥45％，集中绿地率
≥10％ 地下车库面积待定
出让年限
住宅70年
基地内西侧、沿古楼路须布置用地面积约4900平方米的块状公用绿地； 基地内东侧、沿古楼路须布置用地面积约4900平方米的商业金融等公建配套设施。且该区域高度不得高于20米，退让古楼
是 否 看情况
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三、项目整体定位
土地/市场逻辑
报告逻辑
产品线初判
客户测试
产品线之争
定位思路
商业地产项目招商运营方案
商业地产项目招商运营方案第一章：项目概述 (3)1.1 项目背景 (3)1.2 项目定位 (3)1.3 项目目标 (3)第二章：市场分析 (4)2.1 市场环境分析 (4)2.1.1 宏观环境分析 (4)2.1.2 行业环境分析 (4)2.1.3 地域环境分析 (4)2.2 竞争对手分析 (4)2.2.1 竞争对手概况 (4)2.2.2 竞争对手优劣势分析 (4)2.2.3 竞争对手市场占有率分析 (4)2.3 市场需求分析 (5)2.3.1 消费者需求分析 (5)2.3.2 市场容量分析 (5)2.3.3 市场潜力分析 (5)第三章：招商策略 (5)3.1 招商定位 (5)3.1.1 项目定位 (5)3.1.2 招商目标 (5)3.1.3 招商定位原则 (5)3.2 招商渠道 (5)3.2.1 传统渠道 (6)3.2.2 网络渠道 (6)3.2.3 产业链渠道 (6)3.3 招商优惠政策 (6)3.3.1 租金优惠政策 (6)3.3.2 装修优惠政策 (6)3.3.3 营销优惠政策 (6)3.3.4 人才引进政策 (6)第四章：运营模式 (7)4.1 运营目标 (7)4.2 运营策略 (7)4.3 运营管理 (7)第五章：营销推广 (7)5.1 营销策划 (7)5.2 推广渠道 (8)5.3 品牌建设 (8)第六章：物业管理 (9)6.1 物业服务内容 (9)6.1.2 服务内容 (9)6.2 物业收费标准 (9)6.2.1 收费原则 (9)6.2.2 收费标准 (9)6.3 物业管理团队 (10)6.3.1 团队架构 (10)6.3.2 人员配置 (10)6.3.3 培训与发展 (10)6.3.4 服务承诺 (10)第七章：财务预算 (10)7.1 成本预算 (10)7.1.1 项目概述 (10)7.1.2 土地成本 (10)7.1.3 建筑成本 (10)7.1.4 装修成本 (11)7.1.5 设备采购成本 (11)7.1.6 人力资源成本 (11)7.1.7 营销推广费用 (11)7.1.8 日常运营成本 (11)7.2 收益预测 (11)7.2.1 项目概述 (11)7.2.2 租金收入 (11)7.2.3 销售回款 (11)7.2.4 其他业务收入 (11)7.3 资金筹措 (11)7.3.1 项目概述 (11)7.3.2 资金来源 (12)7.3.3 资金筹措方案 (12)7.3.4 资金使用计划 (12)第八章：项目进度 (12)8.1 项目建设进度 (12)8.1.1 项目启动阶段 (12)8.1.2 项目施工阶段 (12)8.1.3 项目验收阶段 (12)8.2 项目招商进度 (12)8.2.1 招商策划阶段 (12)8.2.2 招商实施阶段 (13)8.2.3 招商收尾阶段 (13)8.3 项目运营进度 (13)8.3.1 运营筹备阶段 (13)8.3.2 运营启动阶段 (13)8.3.3 运营成熟阶段 (13)第九章：风险控制 (13)9.1.1 市场竞争风险 (13)9.1.2 市场需求风险 (13)9.2 运营风险 (14)9.2.1 运营管理风险 (14)9.2.2 财务风险 (14)9.3 政策风险 (14)9.3.1 政策变动风险 (14)9.3.2 政策限制风险 (14)第十章：后期评估与调整 (14)10.1 评估指标 (15)10.2 评估方法 (15)10.3 调整策略 (15)第一章：项目概述1.1 项目背景我国经济的快速发展，商业地产市场日益繁荣，商业地产项目招商运营成为推动地区经济发展、提升城市商业氛围的重要手段。
同策2011佘山湾商业中心策划报告91p
佘山镇商业
佘山被喻为大上海的后花园、上海著名市郊风景区，
9号线泗泾站
区域内豪宅级别墅项目林立，商业档次却仌然偏低，
当前商业极成主要聚集于镇中心-桃园路一带。
9号线佘山站
1
2
序号 1 2
项目名称
佘山新天地商业广场
桃园路
桃园路商业形态以中低端沿街底商为主，业态较杂。位于桃园路上的佘山新天地商业广场是区域内唯一的一站
10
1 4
2 5
6 7
8
3 4 5 6 7
大型经适房规划用地 菲诗艾伦 佘山银湖别墅 公寓 独栋别墅
如图所示，项目周边同时汇集高端别墅业主、普通公寓业主及经适房 业主，然而本案的目标客群定位显然无法将其兼顾！
8 9 10
月湖山庄、佘山高尔夫等 顶级别墅及度假村片区
目标客群界定
项目名称 项目类型
动迁房 经适房 经适房 独栋别墅/公寓 独栋别墅 独栋别墅
同策 观点
月湖山庄、佘山高尔夫等 顶级别墅及度假村片区
人口专题
A类客群人口统计 项目名称
新凯家园现有配套商业
业态 古浪路沿街底商 新家园路沿街底商 新凯家园一期步行街 新凯家园二期步行街 新凯家园三期步行街 （在建） 餐饮、超市、中介、药房等 餐饮、桌球、超市 理发店、杂货店、水果店、超市 水果店，超市， 家电维修，蔬菜店 / 租金 1.5~2元/m²/日 0.5元/m²/日（1~3层均价） 1.6元/m²/日左右 1.8元/m²/日左右 / 主力面积 40~100m² 110~250m² 40~120m² 40~120m² /
式大型商业中心！
佘山新天地商业广场
开发商：上海鎏元置业有限公司 物业公司：上海轻工国际集团有限公司 项目地址：桃园路、外青松路交叉口 商业总建面积：64000平方米 容积率：1.8 入驻时间：2011-01-31
商业地产三大租赁模式
商业地产三种租赁模式一个购物中心建起来不难，难在其后续的经营管理，这也是商业地产的核心所在。
模式一、零售产权整体租赁其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。
又称管理型商铺1、适合物业类型这是一种高收益低风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。
从具体的项目运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了开发商的资金紧张问题。
而回收商铺经营权归专业公司统一经营管理，则进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。
为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为30-100 平方米的小产权进行销售回收大量资金。
然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在8%左右（高于银行贷款利率才有吸引力）。
这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。
在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。
2、优势从商业经营角度看，管理型商铺类似于整体自营的大型商场和专业市场，与沿街独立商铺或零售零租的商业街产生了较大的区别，有利于与沿街独立商铺的竞争：A、资金回笼快、便于统一管理管理型商铺类似于全产权式独立商铺和SHOPPINGMALL 之间的过渡产品，它集合了产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广场统一进行商业管理的优势。
既能够在短期内回收大量资金，又可以避免零售产权导致经营混乱的局面B、免去产权人的经营管理对购房投资者而言：管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久而稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险C、有利长远规划管理从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，从而做出正确的决策。
上海佘山别墅项目报告
针对这一现状,2003年2月18日,中华人民共和国国土资源部下发紧急通知：停止别墅类用地的土地供应;
虽然别墅用地已经停止,但由于前两年大量批地,中短期供应不会受到影响;不再增加新的别墅供应量,在某些别墅项目稀少但发展看好的区域,对于已经拿到土地的别墅项目来说,可能是利好消息;产品升值空间恰好凸现了个性化别墅在高端住宅市场中的价值;因此投资具有鲜明产品特色且总价适宜的别墅产品,仍然具备一定的价值空间;
佘山目前别墅市场由五大别墅社区组成,总价一般在400——1000万之间;除上海紫园除外
第二部分区域市场分析
一、区域简述
1、佘山简述
佘山镇地处上海市西南的松江区,紧邻松江大学城,距上海市中心35公里,离上海虹桥国际机场18公里;全镇面积74.7公里,人口万,是松江区土地面积最大的一个镇;上海唯一的国家级旅游度假区--佘山国家旅游度假区坐落于境内;
交通,是佘山富人区生存的条件
2002年底,与延安路高架连接的沪青平高速公路实现贯通,使佘山与市中心的连接十分便捷,30分钟可至市中心,工作、生活有效的结合;而徐家汇通往松江的轻轨R4线,将于2005年竣工,在佘山地区设有2站,这对于佘山富人区无疑又是特大的利好消息;
上海佘山国家旅游度假区核心区按其自然环境和功能性质形成“一圈、一心、五区”的规划结构;
一圈：核心区的生态绿化保护圈
一心：核心区的综合服务区
五区：自然景观风貌
二、区域房地产市场
纵观全球的富人区,都有各自的标准和气质,它决非地域的简单分隔,其决大多数都是依山傍水,沿岸呈带状分布,无论海岸、河岸或湖岸,一个城市最高档居住区通常坐落在最美的景观地带;以山水为尊是富豪阶层选择居所和建筑师设计豪宅选址的共识;譬如：美国纽约长岛、洛杉矶的比佛利山庄、加州的ORANGE、COUNTY以及巴黎十六区、悉尼玫瑰湾、香港浅水湾、台北阳明山等,都具有这一特性;
松江_佘山_世茂纳米魔幻城(商业产权投资型别墅
地面北 入户
地上1F
北入户花园
（约10㎡）
北露台
地上2F
南露台
地下空间：地下室5.2m挑高，可配置夹层
下 沉 式 庭 院
赠
地下一层(夹层) 送
注：夹层为选配
()
地下二层
注：赠送使用权车位1个
别墅户型：上叠，地上二层+三层，产权面积约111平米
产权面积 包 地上建筑面积：约101㎡
约111㎡ 含 地上附赠面积：10-12㎡ （南向大露台）
题商业和超五星级酒店组成，集旅游、休闲、娱乐和居住功能于一体
纳米魔法小镇：
110-180平米叠加别墅产品， 占地面积为28万方，建面 约14.5万方，容积率0.515， 由32栋地中海风格的精装 城堡别墅组成。
纳米假日城：
室内亲子主题商业中心， 占地约7万方，建面近5万 方。以家庭多元生活体验 为核心，融汇消费、娱乐、 教育、健康等四大亲子趣 味主题消费区。
南大露台
地上2F
地上3F南卧露台源自户型小结：通过大面积附赠控制产品总价，但同时也损失了一定的
居住舒适度；并且地下室大开挖也会产生附加的成本问题
户型特色
高性价比户型，附赠面 积多，附赠率达100%150%，尤其是中下叠， 均附赠地下空间
南北不对称空间分割， 保证每户都有一个楼层 南北通透且南向双开间 ，保证主功能区舒适度
– 专线巴士
佘山旅游度假区的环线旅游 巴士专线，将有3个站点设在 项目周边
早期规划：早期主要规划建设度假酒店、运动休闲和旅游商业设
施等，未包含当前热销的叠加别墅产品
项目早期规划效果图
项目从05年到现在，历 经7年多才开盘，期间除深 坑酒店规划基本未有变化外， 其他产品历经多次调整。
商业街招商方案
商业街招商方案目录一、项目概述 (2)1. 项目背景 (3)2. 项目目标 (3)3. 项目范围 (4)二、市场分析 (5)1. 宏观市场分析 (6)2. 竞争分析 (8)3. 目标客户群体分析 (9)三、招商策略 (10)1. 招商策略总体思路 (11)2. 招商定位与特色打造 (12)3. 招商渠道拓展 (13)4. 招商优惠政策制定 (14)四、招商计划安排 (15)1. 时间节点安排 (16)2. 工作任务分配 (17)3. 资源调配计划 (19)五、项目实施方案 (19)1. 商业街区规划与设计 (20)2. 建设进度安排 (21)3. 商业运营管理方案 (22)4. 营销推广策略 (23)六、风险评估与应对措施 (25)1. 市场风险分析评估及应对方案 (26)2. 招商风险分析评估及应对方案 (28)3. 运营风险分析评估及应对方案 (30)七、投资回报预测与效益分析 (31)1. 投资估算与资金筹措方案 (32)2. 收益预测与回报周期分析 (33)一、项目概述随着城市经济的快速发展和人们生活水平的提高，商业街作为城市的重要组成部分，已经成为了人们购物、休闲、娱乐的重要场所。
本商业街项目旨在打造一个集购物、餐饮、娱乐、文化等多种功能于一体的综合性商业街区，为市民提供一个高品质、多样化的消费环境，同时也为企业提供一个展示品牌形象、拓展市场的重要平台。
本商业街项目位于市中心繁华地段，周边交通便利，具有极高的商业价值和发展潜力。
项目总占地面积约为XX平方米，总建筑面积约为XX平方米，共设有XX个商铺，涵盖了服装、鞋帽、家居用品、美食、娱乐等多个行业。
我们将根据市场需求，精心规划商铺布局，确保各类商家能够充分展示自己的特色和优势，吸引更多的消费者前来消费。
为了提升商业街的整体品质和服务水平，我们将引入先进的商业模式和管理理念，对商铺进行统一管理，提供专业的运营支持。
我们还将注重商业街的文化建设，举办各类文化活动和节庆活动，丰富市民的文化生活，提升商业街的知名度和美誉度。
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三湘商业广 场
综合性商 业广场
周边居民
星辰园商业 中介、旅 项目及三
街
馆餐馆 湘 住户
三湘四季花 城商业街
-
三湘住户
未知 一般
统一经 营管理
销售完毕未交房
小业主 自行招
租
虽然项目都紧邻轨道9号线， 但在前期销售时并未考虑 到后期项目的经营；使得 目前小业主处在“各自为
拿出，可售面积在2.2万，总计163套左右，
2-3.5万元/平方米
本次推出90套商铺，12000平方左右。其 商铺产权均为70年。
销售价格
5年年8%回报率，前3年在 签约时直接抵扣，后2年
推出价格范围：2万-3.5万/平方 商铺营销策略：该商铺现由弘基商业集团 代理销售，统一经营，5年8%回报率，在
战”状态，业态混乱。
小业主 自行招
租
虽然项目都紧邻轨道9号线， 但在前期销售时并未考虑 到后期项目的经营；使得 目前小业主处在“各自为
战”状态，业态混乱。 10
区域商业经营分析
通过对区域内几个主要的商业项目的比较结果来看，区域内商业项目的经营情况有 好有坏，究其原因主要有一下几点： 1、经营管理：从目前的商业地产发展趋势来看，统一经营管理已经被越来越多的开发 商认可，也是商业项目成功的关键因素。统一经营管理，可以摆脱开发商与小业主“各 自为战”的局面，使得项目能有一个长期、稳定的经营和收益。 2、业态定位：从区域内几个失败的案例来看，其业态定位走的都是常规路线，很难找 出其特色业态，如卖场、影院、专业卖场来吸引消费者。开元地中海之所以成功，很大 一部分原因是有了影城、休闲餐饮、零售这些有针对性的业态。 3、消费群的针对性：从区域内项目来看，很大一部分都是针对项目周边的居民，但因 各项目之间业态重合，体量不够大到引入主题商业，致使周边消费群的缺失。
在运营在五年内返还业主。 签约时直接抵扣前3年回报，后2年在运营
租赁
弘基商业集团代理内街销
的五年内返还业主。现蓄水情况良好，购 卡客户达100组以上。
售，统一经营
9
区域商业比较
项目名称 业态业种
开元地中海
卖场、影 院餐饮、
9号商业广场 零售
消费群体 周边居民
经营状 况
好
管理方 式统一经 营管理 Nhomakorabea原因
湾，三湘四季花城，星辰园，御上海现已
商业面积
2.2万平方米
基本交房，入住率达到60%以上。 推出时间：预计在10年5月中旬，4月17日
商铺面积 60-90；150-200平方米
办理贵宾卡，卡金2万（可退），签约时 平均可优惠200-300元/平方。
推出面积：该商铺预售证已于2008年12月
产权年限
70年
5
区域商业代表——星辰园商业街
项目名称
星辰园商业街
地理位置
梅家浜路1508弄
商业面积
40000平方米
商铺面积
188-220平方米
租金
沿街3.1元/平方米/天 内街0.8-1元/平方米/天
入驻率
45%
主要业态 中介、餐馆、旅店
6
区域商业代表——三湘四季花城商业街
项目名称
三湘四季花城商业街
地理位置
梅家浜路
售罄
租金
沿街2.5-3元/平方米/天
内街1.5-2.2元/平方米/ 天
入驻率
85%
8
区域商业代表——保利西子湾商铺
项目名称 保利西子湾配套商铺
该楼盘位于嘉松公路与广富林路交汇 处，距离9号线大学城站200米，小区建筑
地理位置
离大学城站1公里
面积34万平米，由住宅和商铺组成。周边 小区较为集中，配套较为成熟。保利西子
3
区域商业代表——开元地中海
项目名称 地理位置
开元地中海商业广场 新松江路926号
商业形态
大型购物中心
卖场、影城、精品零售、娱乐
商业业态
休闲餐饮、电脑数码等
商业面积
86000平方米
租金
一层6-8元/平方米/天 二层3-5元/平方米/天 三层3 /平方米/天
入驻率
90%
售价
30000－50000
4
区域商业代表——三湘商业广场
商业面积
约30000平方米
商铺面积 销售价格
租金
20-1000平方米 1-2层商铺25000元/平方米 1-4层商铺13058元/平方米
1.8-2.2元/平米/天
入驻率
70%
7
区域商业代表——新城9号商业广场
项目名称
9号商业广场
地理位置
9号线新城站
商业面积
30879平方米
商铺面积
30－70平方米
销售价格
11
1
市场篇
2
区域规划篇
3
摸底情况分析
4
招商定位
5
招商条件
12
区域规划图
1.本案
2.华侨城欢乐谷
4 2
3.文广影视基地
4.佘山旅游度假区其 它旅游项目
31 6
5
5.规划住宅用地
6.大学城二期（规划 中）
13
周边住宅配套规划
14
消费人群分析
本案商铺处于轻轨站边，地理位置优越。项目位置10公里的 范围，有国际别墅群区，有佘山森林公园，辰山植物园，欢乐 谷等等大型娱乐旅游设施，未来项目周边规划的影视基地，经 适房，大型普通商品房项目，能够带来无限量的消费群体，虽 佘山、赵巷别墅区有奥特莱斯品牌广场，吉盛伟邦家居村等这 种大型购物中心但是暂无大型的餐饮娱乐中心。因此建议本案 做成大型的特色餐饮聚集中心。
本项目地处松江新城的外围，暂时处于“孤岛”状态，本项目共714 套房源，按较为乐观的平均入住2-3人/套来计算，约有1500-2000人的 固定消费群体，那么日常生活类的商铺在未来五年内，运转自如是比较 困难的事情。所以需考虑一些特殊的目的性消费客群所能接受的特色经 营，如特卖、餐饮、娱乐休闲等。
以下是几个松江区域商业经营情况：
上海珠江逸展投资有限公司 营销部 2010年8月
佘山项目 商业租赁方案
1
1
市场篇
2
区域规划篇
3
摸底情况分析
4
招商定位
5
招商条件
2
区域市场简析
新城区商业有良好的规划、完善的功能与较高的品质使其具有绝对 优势，为较多投资者所青眯。随着轨道交通9号线开通至徐家汇与世纪 大道，常住人口的大量导入，新城商业的发展潜力巨大，以开元地中海 为代表，依靠自有的大卖场与餐饮娱乐，吸引周边陆续入住的人群，支 撑起了商铺的良好运营。
项目名称
三湘商业广场
地理位置
9号线泗泾站
商业形态
综合性购物广场
商业业态
卖场，餐饮，零售等
商业面积
19331平方米
租金
售罄未交楼
入驻率
售罄未交楼
三湘商业广场位于9号线泗泾站旁，周边为老式传统 居住社区泗泾镇，配套成熟，人气足。自2009年11 月推出，共272套，2个月时间售罄，底商成交均价 在4万，2层3万，3层2.2万，2层起统一包租2年，年 回报率6%。