房地产审计要点
房地产企业审计方案
房地产企业审计方案第一篇：房地产企业审计方案房地产企业审计方案(-)审计重点、难点及应对策略1收入的确认。
房地产开发产品在满足竣工备案、交付业主使用、办理产权证时即需确认收入，但由于税务机关对房地产企业实行预售时按较低毛利率计算预缴所得税，待结转收入时进行汇算清缴，故导致一些房地产企业为缓交税款而故意延迟结转收入。
此时，审计时应重点检查销售合同确定房屋交付时间且登录政府房产部门网站查看小区公示情况，必要时需进入现场实地查看是否有业主实际人住等，确保被审计单位确认收入时间正确。
另外，由于目前部分房地产开发企业开发的车位不具有办理产权条件，故开发企业在车位完工后销售车位使用权，而这部分业务实际上属于出租收入，但很多企业长期挂账其他应付款，导致少结转收入并漏缴税款，对此部分业务，审计时应重点审计规划批复上车位情况并结合账上其他应付款展开审计，以确认企业是否有租金未确认收入问题。
2.成本的结转。
房产开发企业开发产品周期较长，成本归集对象较为复杂，完工产品确定及结转与其他企业截然不同，正确的审计房产企业成本在不同核算之间分摊是否正确、完工产品与未完工产品之间分摊是否正确、已销产品与未销产品之间分摊是否正确，不仅牵涉到企业结转成本的正确性，而且也直接影响到存货余额的正确性。
第-,应根据企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账簿反映的成本归集对象与企业提供的国有土地出让合同、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、开发产品竣工备案材料等进行核对，以检查其相互匹配性；第二，根据企业提供资料，通过询问财务人员、现场检查等方式确认企业已结转成本是否真实完工；第三，要求企业提供销售台账、销售合同及已完工产品未售情况，核查企业所有已销及未销产品楼盘、房号、面积等资料：第四，核查开发产品及开发成本科目，根据企业所提供资料，检查企业成本在不同归集对象之间分摊是否正确，是选用占地面积法、建筑面积法还是其他分摊方法并是否一直沿用：第五，检杳主营业务成本及存货科目，重点关注企业是否区分已销产品及未销产品，结转成本是否正确。
房地产开发企业的审计要点及技巧
房地产开发企业的审计要点及技巧一、成本与收入的配比与核实对于房地产开发企业来说，首先，成本与收入的配比非常重要，因为它们可以直接或间接影响到企业的经营成果与财务状况。
审计中要重点关注收入与成本的结转，工程量的计算与配比等。
（一）人为调节开发成本１．房地产项目开发前，通过评估形成大额土地评估增值，虚增“无形资产——土地使用权”。
开始对土地进行开发时，再将该土地使用权的账面价值全部转入开发成本。
２．将应计入其他应收款的代购房者支付的住房维修基金计入了开发成本。
３．有些房地产开发企业工程尚未决算，但仍根据工程预算及合同、协议预估应付未付土地及工程款项并计入了工程开发成本。
因此预估的工程成本的准确性和收集的完整性无法认定。
４．人为调高或随意提取公共配套设施费，调节开发成本。
５．随意分摊借款利息。
根据借款费用计量原则，企业在确定每期专门借款利息的资本化金额时，应将其与每期实际发生的资产支出数额相挂钩，根据累计支出加权平均数乘以资本化率计算确定。
有时房地产开发企业确认开发项目的借款费用时，不是按规定方法计算，而是根据企业利润情况和财务报表的需要，在开发成本与财务费用之间人为划分，调节当期利润。
（二）人为调节经营收入１．将预售房款延迟确认收入。
《企业会计制度》规定，销售商品的收入确认必须同时具备四个条件：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关收入和成本能够可靠地计量。
根据以上规定，房地产开发企业的预售房款，在商品房已竣工验收，与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入，但房地产开发企业常常人为延迟商品房的竣工决算时间。
２．将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地时，不按会计制度的规定视同销售，往往只按成本价作存货减少处理，从而偷逃营业税金及附加。
二、偷漏税费（一）漏缴土地出让金。
房地产行业审计了解房地产领域中的审计要点和战略建议
房地产行业审计了解房地产领域中的审计要点和战略建议房地产行业审计：了解房地产领域中的审计要点和战略建议房地产行业作为一种重要的产业，对于经济的发展和社会的稳定具有重要作用。
然而，随着市场的不断扩大和发展，房地产行业也面临着一系列的挑战和风险。
在这种情况下，审计作为一种重要的管理工具，能够为房地产企业提供有力的支持和指导。
本文将从审计要点和战略建议两个方面，深入探讨房地产行业审计的重要性和应注意的问题。
审计要点1. 资金流程审计房地产企业通常需要处理大量的资金流程，包括融资、资金运作、交易结算等。
因此，对于房地产企业来说，资金流程的审计是至关重要的。
审计人员应该对企业的资金流程进行全面的审查，包括对资金的来源、去向、运作过程的评估等。
同时，审计人员还应该关注潜在的风险，如资金流程中的漏洞、公司内部的不当操作等。
2. 合规性审计房地产行业的发展受到政策和法规的严格监管，因此，房地产企业需要积极遵守相关的合规性要求。
在进行审计时，审计人员应该对企业的合规性进行全面的评估，包括对企业的合同、行为准则、报告要求等进行审核。
此外，审计人员还应该关注潜在的合规性风险，如违反法律政策、存在偷税漏税行为等。
3. 资产负债表审计资产负债表是一个反映企业财务状况的重要指标，对于房地产企业来说尤为重要。
在进行审计时，审计人员应该对企业的资产负债表进行全面的评估，包括确保资产和负债的准确性、合理性，评估公司的流动性和偿债能力等。
同时，审计人员还应该关注潜在的风险，如资产减值、资产负债比例过高等。
战略建议1. 完善内部控制体系内部控制是房地产企业实施审计的基础，对于保证企业运营的正常、稳定至关重要。
房地产企业应该完善内部控制体系，建立科学、合理的内部控制机制，包括规范的流程、清晰的职责分工、有效的风险控制措施等。
同时，企业应该加强对内部控制的持续监管和自我调整，确保内部控制的有效性。
2. 提高信息透明度信息透明度是房地产企业在整个审计过程中的重要环节。
房地产企业审计重点
房地产开发企业的审计重点一、收入不入账。
1同时开发多个楼盘的开发企业一般按楼盘成立项目部有的项目部实行承包责任制少数跨地区的项目部只向企业缴纳占用资金利息、管理费、核实利润等承包费用收支不入企业财务大账。
2没有开发资质的经营者只有向有资质的开发企业缴纳管理费借用其资质才能从事房地产开发即挂靠经营。
部分开发企业账面只反映收取的管理费不反映挂靠经营的收支情况。
3开发企业拆迁改造旧城区居民点时对拆迁的房屋用一定的标准计算的拆迁补偿费并可以抵算安置房的房款如被拆迁人购买新房的价格大于拆迁补偿费要缴纳两者的价差即自筹资金。
少数开发企业不按售房总价计算收入只把自筹金作为售房收入把拆迁补偿费直接冲抵拆迁成本不计算缴纳相应的税费。
4少数开发企业用新建房屋换取其他单位土地使用权即以房换地时双方基本不通过货币结算不将换地的房产作为销售收入缴纳税费直接冲抵开发成本。
5少数开发企业用商品房抵偿工程款、银行贷款等债务即以房抵债账面不反映销售收入。
6少数开发企业将房屋租赁、车库销售等收入不作为收入入账用于支付工地看护费、物业管理费等费用。
7少数开发企业收取水电增容费、宽带入户费、有线电视初装费等代收代垫款项单独核算不入大账不计算缴纳营业税及附加。
二、虚假销售。
少数开发企业在公司需要“收入”时、为了制造虚假销售气氛吸引购房者时请有关人购房等房屋实际卖出时再退回。
或者为了套取银行信贷资金采取虚假按揭的销售方式即在商品房没有真正销售的情况下由开发企业与所谓的“购买人”达成买卖协议从银行套取低息的信贷资金。
三、往来科目核算不规范。
1国家规定开发企业必须取得土地使用权证书、规划许可证和施工许可证投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25才能取得商品房预售许可证。
有的房地产开发企业急于筹集资金在取得预售许可证前擅自预售商品房。
为逃避监管开发企业将售房收入记入“应付账款”、“其他应付款”等科目归集不通过“预收账款”科目核算。
2有的开发企业通过往来科目核算工程支出对于实际利润率大于国家规定预计计税毛利率的楼盘长期不办理竣工决算、长期挂账不结转使审计人员和税务稽查人员不易确定利润和成本总额推迟或少缴部分企业所得税和土地增值税的缴纳。
试论房地产企业工程审计的要点
试论房地产企业工程审计的要点进行事中事前审计和工程投资可行性审计，可以使工程审计的投入产出比达到最优化，是对企业工程投资管理最有效的审计监督。
标签：房地产；工程审计；措施房地产企业的工程审计较为专业和复杂，不同的工程规模、不同的管理模式都使得审计工作存在差异，审计方法也不尽相同。
目前提高工程审计质量，减少不必要投资的增加，是工程审计需要解决的问题。
一、房地产工程造价审计的内容1、工程量数量的审查。
项目的工程量是整个造价的基础，开展对其工程审计的工作是对企业资金控制、工程质量及工期等有着重要的影响。
工程项目在招标文件的工程量清单里面有详细的说明，但是由于种种原因工程数量有时会和图纸中的工程数量存在不一致的现象，同时也存在有施工单位故意重算或多算，或者出现过失、无意看错或算错的。
所以在审查过程中必须做认真研究招标文件，吃透技术规范，计量规则，深入现场考察得到第一手材料，全面核实施工图纸中各项工程的工程量，全面掌握本项目需要发生的各项工程的数量，及时发现工程量的错误和漏洞，在工程量审核中还应注意审核建筑结构中重叠部位是否重复计算。
2、材料设备单价的审查。
设备材料预算价格在工程造价中的比重较大，同时变化也比较大，应当作为重点审查，审查内容包括设备、材料的价格是否符合工程所在地的实际价格及价格水平，如果是市场价要核实其真实性或可靠性；若采用有关部门公布的信息价、要注意信息价的时间地点是否符合要求、是否按规定进行调整。
如果是设备还要考虑运杂费率及其运杂费计算是否正确。
工程造价人员在审计时应检查承包人有没有提供产品合格证明，采购的设备、材料与投标书中《主要材料清单报价表》和《主要设备清单报价表》所注明的材料及设备的规格、品牌、生产厂家（产地）标准是否一致等。
3、定额单价套用的审核。
对直接套用定额单价的审核，要注意采用的项目名称和内容与设计图纸标准是否要求相一致；对换算的定额单价的审核，除按上述要求外，还要弄清允许换算的内容是定额中的人工、材料或机械中的全部还是部分，同时换算的方法是否准确，采用的系数是否正确；对补充定额的审核；主要是检查编制的依据和方法是否正确，材料预算价格、人工工日及机械台班单价是否合理。
房地产销售审计(一)2024
房地产销售审计（一）引言概述：房地产销售审计是指对房地产开发企业的销售活动进行审计，以评估其销售管理和内部控制体系的有效性，并确保销售过程的合规性和透明性。
本文将从五个大点出发，介绍房地产销售审计的关键内容和注意事项，帮助读者更好地理解和应用销售审计。
1. 销售政策和流程审计- 审计销售政策对于确保公司销售活动的合规性至关重要。
审计人员应当评估销售政策的制定和执行过程，包括销售准则的设定、销售流程的规范以及与销售相关的内部控制措施。
- 审计销售流程的关键环节，例如销售合同的签订和履行、销售信息的披露、销售额度和佣金的核实等，以确保销售活动的合规性和真实性。
- 审计销售政策和流程的改进空间，提出建议和意见，以增强销售管理和内部控制的效果。
2. 销售数据和财务信息审计- 审计销售数据和财务信息的准确性和完整性，包括销售收入、销售成本、营业税金及附加、销售费用等相关数据，以核实企业的销售业绩和财务状况。
- 审计销售合同和相关凭证的真实性和完备性，包括销售合同的签订和履行情况、销售回款的核实等，以确保销售数据和财务信息的真实可靠。
- 审计销售数据和财务信息的处理和披露过程，以确保销售数据和财务信息的准确披露，遵守相关法规和会计准则。
3. 销售业绩和风险评估审计- 审计销售业绩和风险评估的可靠性和合理性，评估企业销售目标的设定和达成情况，分析销售业绩与市场环境的匹配程度。
- 审计销售风险的识别和控制措施，包括市场风险、市场竞争风险、销售合同风险等，并提出改进建议，以降低销售风险。
- 审计销售策略和销售团队的能力和素质，评估其对销售业绩和风险控制的影响。
4. 销售合规和内部控制审计- 审计销售合规管理和内部控制体系的有效性，包括销售合规政策的制定和执行、销售信息的披露和合规审核、销售合同的管理和风险控制等。
- 审计销售内部控制的完整性和有效性，包括销售流程和销售环节的内部控制措施、销售凭证的审批和核查流程、销售合同的履行和收款的监督等。
房地产开发企业的审计注意事项
房地产开发企业的审计注意事项
1.合规性审计：
2.项目合同审计：
审计师需要仔细审查房地产项目的合同，包括土地出让合同、施工总
承包合同、销售合同等。
审计师应对合同的签订过程、执行情况、费用支
出等进行核查，确保合同履行的合规性和真实性。
3.资金流程审计：
4.工程进度审计：
审计师需要对房地产项目的工程进度进行审计。
主要包括工程进度计
划的准确性、施工进度的真实性和合理性等。
审计师还需检查项目工程质
量是否符合标准，施工进度是否存在延误和超支等问题。
5.销售合规审计：
6.税务合规审计：
审计师需要对房地产开发企业的税务合规性进行审计。
包括企业的税
收处理是否符合相关税法，税务报表的真实性和准确性，企业是否存在逃
税和偷税漏税等问题。
7.审计报告编制：
审计师应根据审计工作的结果编制审计报告。
审计报告应包括审计目的、范围、方法、结果和建议等内容，对审计发现的问题进行全面、客观、准确的说明和分析。
同时，审计师还应根据需要提供风险评估和内部控制
改进建议。
要注意的是，房地产开发企业的审计工作应由具备资质的审计师事务所进行。
审计师应本着独立、客观、公正的原则，对房地产企业的财务状况、经营业绩和风险状况进行全面、准确的审计。
同时，审计师应具备相关房地产开发行业知识和审计技能，能够对复杂的房地产项目进行全面的审计工作。
房地产开发企业的审计注意事项
房地产开发企业的审计注意事项第一篇：房地产开发企业的审计注意事项房地产开发企业的审计注意事项一、索取五证五证的范围、申请顺序及作用“五证”包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》（《商品房预售许可证》）项目最初申办的就是《建设用地规划许可证》，这个证件严格限定土地使用范围、边界和占地面积。
第二申办的是《建设工程规划许可证》，此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、厂房、住宅、公寓等。
第三申办的是《开工许可证》，此证件是申请可以合法施工。
第四申办的是《国有土地使用证》，这是开发商花费比较高的一个证件，开发商要向国家交纳相应的国有土地使用金。
房屋是否拥有产权，全系此证。
一般住宅的国有土地使用年限为70年。
最后申办的是《商品房销售许可证》，拥有此证的商品房，是可以合法买卖的商品房。
是开发商已经交纳了土地使用金，可以合法买卖的房屋。
二、应重点关注的几个问题及相应的审计取证（一）收入根据《企业会计具体准则-收入》的定义作为判断的基础，同时要考虑房地产的特殊性。
房地产开发企业提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地产开发企业销售商品，特别是住宅，往往采取银行按揭的方式，即购房户仅缴纳所购房款的20%及以上不等，其余房款则由按揭贷款银行提供，购房户根据同银行达成的协议，在以后年度，向银行定期归还贷款本金和利息；一般情况下，在客户已办妥银行按揭并收到按揭款时确认收入，但是根据企业的管理要求不同，现在不少的房地产开发企业在收到首付款时即确认收入，有的尚未办妥按揭手续，而在应收账款科目核算，特别是对于年终促销的房地产公司，年度资产负债表会形成很大一笔应收账款。
审计取证：（1）索取商品房预售许可证，看企业已售并确认收入的商品房是否在商品房预售许可证上。
（2）索取企业提供的销售清单，与销售部的房屋买卖合同统计表进行对比，抽取一定的样本看是否存在金额差异。
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一、合同审计
●建设工程合同。
● 1. 审计协议书中承包方资质条件：承包人是否为通过招投标方式确定的中
标单位；承包人的营业执照、资质等级证书、信用等级证明、安全生产许可证、项目经理任职资格及安全证书等资料的真实性。
● 2. 审计工程款的支付方式：是否符合招标文件中规定的支付时限和支付方
式；是否按照规定预留了审计保证金；是否存在可能超拨的条款和约定；
● 3. 审计项目经理的资格：项目经理是否为承包人投标文件中承诺的人员；
项目经理部成员是否为承包人投标文件中承诺的人员；项目部成员资格是否符合相关规定；
●合同价款
● 4. 审计项目管理条款：对于报验、隐藏工程验收、变更、签证、材料设备
价款的管理程序是否合法合规，是否有明确、可操作的约定；
● 5. 审计结算条款：合同价款的选择方式是否准确、正确；合同价款的调整
条件、方式、范围、内容、程序是否符合相关规定，是否具有可操作性，是否违背招投标的精神；是否有预留质量保修金的条款；
●6、审计违约责任和争议处理条款：对违约责任的认定是否清楚明确；对违
约责任的追究与处理是否明确具有可执行力；争议约定是否明确无歧义，是否存在损害发包人利益的约定；
●7、审计合同附件：是否按照国家规定签署了质量保修书；保修书约定的保
修期限是否符合规定；保修金的预留与支付是否符合要求；承包人承揽工程一览表是否全面、准确；发包人提供的设备、材料表是否符合约定。
●采购合同。
● 1. 审计合同供货方资质条件：供货商是否为通过招投标、议价方式确定的
单位；供货商的营业执照、信用等级证明、安全生产许可证等资料的真实性。
● 2. 审计材料款的支付方式：是否符合招标、议价文件中规定的支付时限和
支付方式；是否符合工厂或上级部门关于合同价款支付的规定；
● 3. 审计合同价款：材料、设备价款形成的依据资料是否真实；有无相关的
考察、比价、招投标资料；价款中有无违背招投标或议价精神的情况；
● 4. 审计支付条款：是否约定了支付的方式、期限；约定是否符合相关规定；
是否对提供不合格，不及时，不符合运输、包装、装卸条件的情况约定了认定与处罚条款；
●5、审计违约责任和争议处理条款：对违约责任的认定是否清楚明确；对违
约责任的追究与处理是否明确具有可执行力；争议约定是否明确无歧义，是否存在损害发包人利益的约定；
●6、其它内容：重点审计物资与设备采购的工艺参数、技术指标的设置、考
核、认定、处理内容是否有使用单位、管理部门、专业技术人员出具的书面材料；书面材料是否有相关人员的签章；是否存在违反工厂关于物资与设备采购文件规定的行为。
●（三）其它合同审计：
●主要审计合同价款的认定、支付条款、结算条款、违约责任认定、争议解决
方式的约定是否符合法律、法规、制度的要求，是否存在损害发包方利益的行为；是否经过了相关部门的审批；是否存在超标准、超权限的签约行为。
●合同管理
是否按照项目进行分类管理，是否登记有合同管理台账
二、财务审计
●资金往来
贷款协议，集团内部往来，各项目资金占用情况，贷款利息支付情况，借款利息计提情况
资金的使用效率，相关事项流程是否合规，是否有相关负责人签字
●费用管理
公司的费用管理制度是否完全，单项的费用管理制度及费用审批权限是否执行，费用列支依据是否充分（发票，相关负责人是否签字，财务是否审核），费用报销审批流程是否有效
●付款管理
付款审批手续是否齐全，相关权限是否合理，工程付款必须有付款审批单，发票（如有监理，必须有监理支付证书并盖章签字及工程进度表或工程内容），尽量避免出现公司领导一人掌权的现象，重大事项的付款需有公司会议记录及表决的
过程
●现金及备用金管理
备用金是否及时收回清理，避免大额现金支付，是否有大额支付至个人的情况，支取现金是否有登记台账
●物资采购
物资采购必需有物资采购明细记录，物资验收记录，相关的发票是否合规
三、工程相关审计
●工程立项及审批及开工是否合规
●物资领用消耗是否与工程量配比
●物资领用消耗的材料间消耗是否配比
●审核施工图，计算工程量是否真实
●现场考查，工程内容是否真实
●监理资料是否齐全，监理日志管理是否齐全
●重大的变更是否有监理签字及相关负责人在场
●现场管理是否合规、合法
●安全管理是否落实到位
●竣工验收程序是否合规
四、环境审计、法律风险是否存在
房屋质量如何，是否涉及相关的法律风险，物业管理水平如何，业主是否满意是否有欺诈业主的可能，房屋售后服务跟踪情况如何
1、注意招投标是否合规。
建设项目招投标情况审计是审计的源头，只要从源头开始规范，才主要有：能有利于公司施工管理。
工程项目招投标审计的内容①审查工程项目招投标程序是否按公司规定、是否合规、合法，其过程是否按照“公开、公平、公正”的原则进行。
②审查有无应实行招投标的项目而未招投标，有无为了逃避招投标或钻招投标方式的空子，采取直接确定或形式招标确定施工、安装单位。
③审查附属工程、零星工程是否经过招投标。
④审查中标单位是否具备相应的资质，有无施工企业因自身资质较低或无资质，采取挂靠或使用其他单位资质投标的情况。
2、注意工程预算是否超标。
检查工程结算总额是否超过预算总额，预算变更及调整是否经有权限有领导审批；单项工程预算编制是否真实、准确，包括工程量计算是否符合规定的计算规则，是否准确；分项工程预算定额选套是否合规，选用是否恰当。
3、注意签证手续是否齐全。
检查签证单是否有业主驻工地代表、承包商、监理工程师的签字盖章。
签证在签字过程中模仿笔迹、变相复印、其他人代笔等多种形式。
检查签证有无双方单位盖章，印章是否伪造，复印件与原件是否一致等是审核的重要内容。
4.注意工程量的是否相符。
要审核工程量时，特别注意是对于工程量的签证，审核时必须到现场逐项丈量、计算，逐笔核实。
特别是对装饰工程和附属工程的隐蔽部分应作为审核的重点。
因为这两部分往往没有图纸或者图纸不很规范，而现场勘察又比较困难。
对破坏性的审核也不能大多。
5、注意设备价格、质材的检查。
在对设备或材料进行审计时应注意合同价格的合理性，材料与质量是否与合同约定相一致，并将审查合同设备清单及财务结算发票相结合，对工程所需的设备，要看采购合同清单，如果属于业主直接采购的设备，要注意设备采购的运杂费、保管费的支付情况，应审查合同内容是否包括安装费、调试费及附件、配件等。
6、注意定额套用的标准。
检查是否与公司制定的标准相适应的结算价格，定额单价确定了定额子项工程的单位价值。
套用定额分为直接套用与换算套用。
对直接套用的审计，通过对实际套用定额价格与定额规定的价格是否相符加以对
比进行审查，着重应对主要材料、主要机械、人工等价格进行审计，审查套用定额有无就高不就低或多套定额的问题。
对换算套用除完成对直接套用的审查工作外，还要审查对应该换算的材料是否按规定进行换算及换算方法是否合理、正确。
7、注意结算取费的标准。
取费是要工程预结算时按照企业资质及取费类别确定的计费标准。
进行审计时应首先熟悉施工合同、协议，了解施工企业的资质等级、工程类别、承包方式、结算方式、工期状况、优惠让利等，施工合同条款是否合法；了解建筑物结构、施工方法、施工条件，机械选用的型号、台数等；最后应仔细研究费用定额及相关取费文件。
明确各项费用的计取条件、适用范围、计算基数，并结合实际情况加以审查，对适用不同费用政策的同一工程，应按工程量划分分别计算相应费用，审查有无扩大取费基数的问题。
如在审计时常有发现乱用费用标准的情况。