中国最佳原创别墅项目-金地·格林小镇实战范本解读 17p

一、 格林小镇的开发策略

1、“从高端精品到大众化高品质住宅”的企业品牌产品延伸策略

选择做这样一个项目是金地集团在上市以后进行品牌产品线延伸的有计划的步骤之一，金地

品牌的定位已经变成为成功人士和广大白领阶层提供高品质住宅和现代化的生活方式，这与

金地上市以前主要发展高端精品项目是有区别的。

金地以往的项目多是定位于高端客户的精品项目，格林小镇是第一个定位中档的项目。在

此，金地的战略布局调整的思路不变，即产品线由高端向下延伸，不断丰富产品线。金地

开发高档项目的成功

植到格林小镇的开发

中，以往的开发经验

可以借鉴的：一是精

品意识，看过金地在

深圳产品的人都会觉

得金地的产品做得很

精致，充分地考虑了

住户生活细节的方方

面面。第二是价值分

配的准确性，这个问

题，简单地说，就是

我们的项目开发是建

立在对客户生活方式

和追求的价值的理解

基础上的，在面对某

一个阶层，某一层次

的购买能力的时候，

我们知道客户最看重的是什么，我们的产品会在客户最需要的价值方面做得特别好，也就是

在满足一定的均好性的基础上做出产品的特色，在每一个地方都贴金实际是在浪费业主的金

钱。还有就是金地的品质保证能力，金地有非常完善的品质保证体系和内部技术标准，对过

程的控制非常有力，因为他们相信好的品质是所有优质过程的总和。

2、“城市动力点区域”的选址策略

金地·格林小镇位于北京经济技术开发区（BDA）内，离国贸中心16公里，15分钟车程。

北侧紧邻“一栋洋房”，西北隔市政规划绿地比邻北京二中国际学校、开发区体育中心及规

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划中开发区幼儿园，东北邻面积达20公顷的建设中的市政绿地。

金地现在的项目选址主要选择城市的动力点区域，目前主要沿着在市区黄金地段开发高档项

目和在郊区开发大规模的新市镇项目的两极化开发思路发展，从这个角度来说，亦庄开发区

满足我们进行项目开发的几个基本牲：一是有快捷的交通；是有比较齐全的大市政工程和配

套设施；另外就是有良好的新兴产业发展前景。

这里就附带引出一个问题，金地之所以选择开发区的原因之一是因为开发区政府是一个眼光

超前和高效率的政府。开发区以环境作为产业导向的首要因素，建立国际企业文化公园，进

行凉水河改造，建设区内大片的组团绿地等行动都显示了政府的长远眼光。而且，从开发区

的住宅开发情况来看，一期15平方公里的整体规划和控制做得很不错，现在的开发区给人

强烈的欧洲新兴产业园区和卫星城的感觉。亦庄将来会发展成为一个社会动力区域，或者说

中坚阶层的聚集区域。这也是金地发展这样一个小镇项目的最初源起。

二、 定位策略

1、市场定位

格林小镇定位于“北欧风情，四季翠园”，为消费者提供理想的郊区化生活价值。金地主要

想通过格林小镇项目来创造一种差异化的生活价值。项目突出了人在环境中与自然的交流和

与他人的沟通，创造出北欧小镇的宁静、自然、沟通的生活方式。摈弃各种空洞概念，格林

小镇将每一理念都具体落实到产品细节。

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2、产品定位

人们的生活需求不外乎这样几个方面：首先基本的对阳光、绿色、空气和水等基本自然元素

的亲近；然后是对生活的舒适性的追求，都市人群主要需要便利的交通和完善的生活配套设

施；高层次的是对交流和沟通的需求，这是对社区文化扭转的追求。金地希望通过对消费者

在几个方面需求的满足来创造与他们过去完全不同的生活方式：通过景观环境设计满足对自

然的亲近和与自然的交流；家由单纯的居住功能变成一个留住美好记忆，让人值得骄傲和留

恋的地方；通过环境延伸人们的生活空间，把家的概念由户内延伸到社区，满足人们沟通交

流的需要。当然，只有有了好的居住才会用好的家的感觉，因此，金地对于格林小镇的定

位为“用先进的建筑技术塑造美好生活的恒久性，强调长期可持续的(sustainable)生活价

值。”

三、市场容量的分析

北京东部最具活力的应该是国贸商圈和燕莎商圈，按照国外比较普遍的规律，亦庄处在距离

这两个商圈18-20公里半径范围之内，从国贸到开发区只需要15分钟车程，应该说这两个商

圈对亦庄都有较强的辐射作用。随着NOKIA、良讯、拜耳、可口可乐等国际大企业进住开

发区，来自开发区本地的客户群也会增多。还有一个重要的因素，北京未来城市发展会以主

要交通干线为轴线朝海发展，也就是沿京津唐高速向天津扩展，这对于其沿线开发来说是长

期的利好。所以，严以律己的支撑，这个区域越来越丰富的客户资源，企业客户的投资和物

业租赁需求能够为格林小镇发展提供强有力的支撑。

四、 景观设计

1、 景观先行

金地在前期的调研中发现的潜在客户非常重视景观一环境，根据我们做的调查，超过85％

在开发区置业的客户看重的是居住环境。格林小镇在景观设计中采用了景观先行和线性景观

的规划思路，让Hassell先做整修住区的整体环境景观规划，然后才交给建筑设计单位做建

筑设计。也就是说，在环境规划的基础上考虑景观与建筑的和谐关系。

在做格林小镇的景观设计过程中，金地对北京的自然条件和人们对环境的看法都做了一些研

究。北京的气候四季分明，很多绿化景观到了冬天以后视觉效果不好，这给景观设计提出了

新的挑战。金地有一个观点，并非只有绿化才是景观。实际上景观包括整个住区内那些带给

人美感和视觉享受的元素。格林小镇会有很多是具有主题文化的景观，比方很多带有故事性

的景墙和住区雕塑，这些景观除了审美情趣，还有对人，特别是对儿童的教育功能。又比如

说建筑本身漂亮的和色彩也是整体景观的组成部分，就连半地下车库也把它做出了景观效624