建设养老院可研报告

老院可研报告

某某某集团养老院可研报告

第一章总论

1.1工程概况

工程项目名称：某某某养老服务中心

项目负责人：吉林某某某集团法人（XXX）

建设规模：500张床位

建筑面积：10530平方米

投资总额：1600万元

拟建地点：建议AAA市大成村四队西侧位置

建设年限：2015—2016年

1.2项目背景及必要性

1.2.1项目背景

AAA市是BBB州首府，区域总面积1350平方公里。乡（镇）行政区划调整后，全市共辖4个乡镇6个街道73个社区。2010年第六次人口普查，全市总人口52.4万人，人均居住面积33平方米。AAA 市现有养老院50多家，床位4000多张，现有床位利用率60%左右，AAA市养老院入住率低并不是说养老院多了。据统计、AAA市老年人5万以上，鳏寡孤独老人1万以上。AAA市现有养老院主要是规模小、设施陈旧、没有医疗卫生和康复保障、没有保健运动场所和必要的器材；且主要是盈利性质的价格偏高，没钱的人住不起，有钱的人达不到标准。“某某某养老服务中心”定位在民建公助基础之上，费用收

取标准以为继自身经营和发展需要为准，设施和服务要达到全市最高标准、价格和收费实现最低标准。

1.2.2项目建设的必要性

(1)解决老龄化社会问题的需要。据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国将成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。AAA市也和全国一样老龄化程度为10%以上。新建托老院，是解决老龄化社会问题的需要。

(2)构建和谐社会的需要。党中央、国务院发出科学发展构建和谐社会的号召，AAA市委、市政府也提出建设“和谐社会”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建养老服务中心，将为本市弱势老人、孤儿等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，不仅使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也为孤儿等困难弱势群体提供一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱和温暖

的大家庭里健康成长。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。

(3)加快社会福利事业发展的需要

AAA市某某某养老服务中心项目实施后，将彻底改变AAA市原有养老院的格局。改变设施陈旧、环境较差、没有卫生健康保障、价格偏高等这一现状，将扩大收养、收治规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，切实解决弱势群体生活困难，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。作为我市乃至我州一所规模较大的综合性养老社会服务机构，将在自治州社会保障体系中发挥重要的作用。

1.2.3吉林某某某集团建设“某某某养老服务中心”项目的有利条件：一、我们有现成的市场，我们现有职工5200多人，50岁以上的员工占70%以上，这些人既是托老对象又是服务对象，我们可以发挥人员优势，做到“以人养人”。同时也给员工一份安慰，使员工感到老了有自己的家。二、“以人养人”的再一个优势、我们不但有现成的服务员、还有自己的培训学校，每年可培训家政服务人员上千人，养老服务中心作为培训实验基地、一举两得，即培训了人员又降低了服务成本。三、公司有很多适合老年人做的工作，比如更夫、公园园林工、保洁工，我们还可以搞一些老年人传统手工艺品，既可锻炼老年人的手脚又可增加老年人的收入，做到“以工养人”。四、某某某经过几年的发展有了一定的积累，取之于社会、用发展社会福利事业的方式回报于社会是某某某的愿望。五、某某某集团是从家政公司发展起来的，是BBB家政公司的领头羊，管理托老院是我们行内的业务、

别人不会比我们更强。基于这五点我们有信心建设好、管理好养老服务中心这个项目。

1.3AAA市某某某养老服务中心项目建设的总体思路是：

民建公助、政府扶持、少量贷款、吸引慈善机构投资和少数养老者个人集资相结合；服务人员除少量主要管理人员外、招收社会服务志愿者为主、并建立相应的养老者互助组织、以减少社会负担。

1.4建设标准：

总体建设要求和房间内设施按三星级酒店标准，所有设施按照《老年人居住建筑设计标准》设计施工

主要项目标准：

l、卧室的平面尺寸（3.3m×6.6m）（40%左右单人间，40%左右双人间，20%左右多人间）

2、门窗：实木门、高档塑钢窗

3、装修：楼地面：防滑地板砖

4、内墙面：刮腻子二遍，刷白色环保内墙涂料

5、外墙面：贴苯板保温厚度6㎜、容重≥20㎏/M3 、刷外墙涂料，颜色暖色（参照其它养老院）

6、卫生间：墙面白色瓷砖到顶，规格 40cm ×30cm、地面防滑地板砖、坐便器、洗脸盆

7、厨房：地板防滑地板砖、白瓷砖到顶

8、活动室：防滑木地板

9、绿化：以城建局规划设计为准，要求有绿地、有树木（乔

木、灌木）、凉亭

10、院内有健身活动场所及器材

11、辅助设施建设人性化：设计无障碍通道、回廊安装扶手

12、医务室：按社区卫生院所标准、面积600平方米

13、居室设施：床、桌椅、沙发、衣柜、毯子、被子、褥子、床单、枕心、枕套、枕巾、窗帘、暖水瓶、电视、电视柜等生活用品

14、大门及所有公寓用品统一采用具有某某某标志性产品

1.5建设规模及主要内容

某某某养老服务中心，是一所集收养、收治、康复、防治为一体的多功能、社会化、开放式的综合性福利事业窗口单位。建设内容主要包括服务中心公寓楼、门诊部、康复活动中心、洗衣房、浴室、锅炉房、医疗办公设施、污水处理系统及园林绿化等。设计床位500张。具体内容如下所示：

序号工程名称工程规模（平方米）备注

1 公寓楼 8030 六层带电梯

（平面15.2*88=1337.6）8025.6

2 门诊部 600 （其它2500）

3 食堂 450

4 洗衣房 100

5 锅炉房 300

6 浴室 200

7 康复活动中心 600

8 变电所 160

9 泵房 60

10 门房 30

建筑面积合计 10530平方米 1.6设计标准及建设规范

GBJl6—87建筑设计防火规范 (2001年版)

GBJl3-86室外给水设计规范 (1997年版)

GBJl4—87室外排水设计规范 (1997年版)

GBJl40-90建筑灭火器配置设计规范 (1997年版)

GB50052-95供配电系统设计规范

GB50054-95低压配电设计规范

GB500116-98火灾自动报警系统设计规范

GB50057-94建筑物防雷设计规范 (2000年版)

GB3095—1996环境空气质量标准

GBl6297-1996大气污染物综合排放标准

GBl38979—1996污水综合排放标准u

GB/T50340-2003老年人居住建筑设计标准

GB50176—93民用建筑热工设计规范

1.7主要技术经济指标

占地面积27000平方米（40亩）。（如果选址可以、土地面积可控制在1万平方米以内）

床位：500张

建筑占地面积：3238总建筑面积10530

道路面积：2200㎡

锻炼活动场： 4000㎡

建筑密度： 12%

绿化率： 50%

用水量： 20m3/h

用电量： 300KW

耗热量： 1827kw

第二章总平面布置

2.1选址

某某某养老服务中心选址，要处于交通便利、离市区中心不远、环境静谧、距公用供（排）水、电等基础设施较近且周边征地方便，利于扩大规模，选址所在地土质良好，便于建设园林化的生活环境。建议选定在公园西北角体育场南侧位置，该位置位于东经129。10’至129。40’，北纬42。50’至43。13’之间，为缓坡地形。因为该位置最适合老年人居住、空气好、有锻炼休闲的场所、可节省园林绿

化投资、是较为理想的拟建地址。（如果选址可以、土地面积可控制在1万平方米以内）

2.1项目区气候条件

项目区地处北半球中温带，是受海洋影响的季风气候区，春季干燥多风，夏季湿润多雨，秋季凉爽少雨，冬季慢长寒冷，年太阳辐射量为120千卡/平方厘米。年日照时数为1100小时。年平均气温为5.7℃，极端最低气温为-32℃，极端最高气温36℃，年积温为2700℃，无霜期为145天。结冻期为5个月（11月到次年3月）。年降雨量为500——700毫米，多集中在6、7、8三个月份，约占全年的60%以上。具有雨热同季的特点。全年主导风向，西北风，冻土深度160㎝左右，地震烈度6度。

2.2总平面布置

2.2.1总平面布置原则

1)结合选址现状，合理布局；

2)根据养老服务中心的功能特点，按功能分区；

3)满足工作生活要求，尽量缩短电力、供（排）水管线，降低成本；

4)满足消防要求，严格执行有关设计规范，节约能源；

5)合理进行绿化建设，以达到减少污染、美化坏境的目的；

6)适当预留建设用地，确保养老服务中心可持续发展。

2.2.2总平面布置

该项目区东西长117米，南北长230米，用地面积40亩；北部为附

属区，布置有锅炉房、洗衣房、变电所、泵房等；南部为生活区，布置有公寓楼、康复中心、门诊部等。整体规划科学，布局合理，功能明确，便于管理。

2.3竖向规划

2.3.1竖向布置原则

1)与总平面布置协调，为工程建设提供合理的高程用地；

2)满足道路及管线敷设对高程的要求；

3)合理确定工程的竖向标高，使土方工程量最小；

4)满足各区间的便利联系；

5)保护生态环境。

2.3.2竖向布置

项目区的场地科学设计，确保汇集的雨水顺畅流入市区排水管网。场地地形控制标高的确定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。注重加强项目区环境美化、绿化。

第三章建筑结构

3.1建筑

本工程设计项目主要有公寓楼、门诊部、康复活动中心、锅炉房、洗衣房、变配电室、门卫等。详见建筑物一览表，建筑平面功能分区合理，符合国家规范的要求，立面造型美观大方。

主要建筑物一览表：

序号名称耐火等级层数建筑面积（m2）结构形式

1 公寓楼二六 8030 砖混带电梯

2 门诊部二二 600 砖混

3 食堂二一 450 砖混

4 变配电室二一 160 砖混

5 康复活

动中心二二 600 砖混

6 锅炉房二一 300 砖混

7 泵房二一 60 砖混

8 门房三一 30 砖混

9 洗衣房三一 100 砖混

10 浴室三一 200 砖混

合计 10530

3.2结构

1.自然条件：本地区基本风压0.5KN／m2，基本雪压0.55KN／m2，地震基本烈度为6度，最大冻土深度160厘米，场地类别为Ⅱ类。

2.设计要求建筑物安全等级均为二级，根据国家地震局地震烈度区划图及有关文件确定为6度地震区，结构均按6度抗震设防。基础处理及设计方案待地质勘察后再确定。场区内所有建筑物均采用钢筋混凝土条形基础。

3.3结构选型

各建筑物结构选型详见主要建筑物结构选型一览表：

序号名称结构形式墙体楼屋面基础

1 公寓楼砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面毛石条形基础

2门诊部砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面毛石条形基础

3康复活动砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面毛石条形基础

4变配电室砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面毛石条形基础

5食堂砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面毛石条形基础

6锅炉房砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面毛石条形基础

7门房砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面毛石条形基础

8洗衣房砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面毛石条形基础

9浴室砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面毛石条形基础

10泵房砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面毛石条形基础

第四章配套公用工程

4.1给排水

4.1.1设计依据

(1)《生活饮用水标准》(GB5749-85)

(2)《室外给水设计规范》(GBJl3-86)

(3)《室外排水设计规范》(GBJl4—87)

(4)《建筑给水排水设计规范》(GBJl5-88)

(5)《建筑设计防火规范》(GBJl6-87)

(6)《污水排入城市下水道水质标准》(CJ18-36)

(7)《污水综合排放标准》(GB8978—96)

(8)《中华人民共和国环境保护法》

4.1.2给水

1)生产用水

2)根据公用工程用水指标量确定。

3)生活用水:主要为生活用水、绿化等。

4)生产、生活用水量

小时最大用水量20m3/h

全日用水量232m3

用水部位供水压力0.35MPa

5)用水水质

项目区用水由城供水管网提供，供水水质符合《生活饮用水标

准》。用水量表

序号用水种类小时用水量m3/h日用水量最大

1 生活用水 18 216

2 绿化及其它2 16 按8小时计

合计 20 232

4.1.3给水系统

1)给水管网

给水管接城市供水管网，接管口径为DNl50，进口外设计量表。给水系统为生产、生活、消防共用给水系统，根据建筑设计防火规范，供水管道可采用枝状布置，管径等于或小于DN75时，采用镀锌钢管丝接，管径大于DN75时，采用给水铸铁管，石棉水泥接口。

2)消防泵房及水池

根据项目区消防总水量设置蓄水池，水池容积162m3即能满足消防要求，完全能满足工程投入使用后的生活用水和今后发展用水。工程拟设300m3蓄水池1座(地下式钢筋砼水池)。生产、生活用水由供水管网供给，消防用水由消防泵供给。配套2台消防专用水泵，型号为KQZ80-250(I)B，N=30KW。

4.2排水

1)排水系统采用生活、雨水合流排水系统，枝状布置，埋地敷设，排水管道选用钢筋砼管，水泥砂浆接口。

2)生活污水主要为粪便污水和洗浴废水，对生活污水采用化粪池处理达标后统一排出。

3)门诊部、康复中心排出污水必须经过处理达标后统一排出。

4)雨水经道路流入雨水口，汇入雨污合流排水管道后，统一排入城区排水管网。

4.3消防、防火等级

项目区防火类别为丙类，设置消防给水系统，按同时使用水枪数量2支，每支水枪最小用水量为101/s，共202/s，火灾延续时间为10分钟。消防采用临时高压消防系统，按同一时间内，火灾次数为1次，火灾延续时间为3小时，一次灭火用水量为15l/s，3小时消防用水量为162m3。室外设置地下消防栓，室内消防除设置消防栓外，还须配备干粉灭火器等。

设备一览表:

序号设备名称型号及规格单位数量备注

1消防水泵KQZ80—250（I）B，

Q=87m3/h，H=60m ，N=30KW台2一开一备

相关建筑物一览表:

序号名称规格尺寸数量备注

1消防泵房6×9m 1座高4.8米半地下

2蓄水池（消防水池） 300m3(10×10×3.5m) 1座

4.4采暖通风

4.4.1室外气象资料及设计参数

1)采暖计算温度： -20℃

2)冬季通风计算温度：－9℃

3)夏季通风计算温度： 27℃

4)主导风向及频率西北风14％静风率32%

5)采暖期180天（10月20日至4月20日）

资料来源：《采暖通风与空气调节设计规范》GBJl9-87

4.4.2建筑物围护结构热工要求

1)外墙：K≤1.56W／m2·K

2)屋面；K≤0.5W／m2·K

4.4.3采暖

1)热媒的选择参数

热媒为95～70℃热水，由锅炉房供热外网提供。

2）系统形式

各建筑物采暖形式为地沟双管系统，一送一回。

3)主要设备选择

采暖主要为地热辐射，选用南韩地热管，各房间安装分配器，室内采暖管道全部采用PPR热水管。

序号建筑物名称建筑面积m2热指标W/m2耗热量KW

1 公寓楼 8030 160 1284

2 门诊部 600 160 96

3 食堂 450 100 45

4 康复中心 600 160 96

5 泵房 60 100 6

6 变电所 160 100 16

7 浴室 200 160 32

8 洗衣房 100 100 10

9 门房 30 160 4.8

合计 1589

4.4.4热力外网

采用“氰聚塑”发泡直埋供热管，由锅炉房引出，以枝状接至各建筑物采暖入口，中间伸缩节处设检查井。

4.4.5锅炉房

1)热负荷确定

采暖热负荷为1589kw，考虑外网损失15％，计算总热负荷为1827kw。

2)根据用热负荷项目区采用1台BBB立公锅炉厂产DZW1.4-0.7-95/70型2吨热水炉采暖，洗浴用热水、太阳能与茶炉结合供应，开水由茶炉供应。

4.4.6通风

一般生活建筑采用自然通风，门诊部、治疗室、康复活动中心部分用房采用分体式空调，浴室、洗衣房采用机械通风系统，配套排风扇3台，风机设置在外墙上，平时可根据室内空气状况进行机械换风次数及频率。

4.5供电

4.5.1负荷等级及电源

1)负荷等级

项目区负荷等级为三级。

2)电源

项目区位于城区内,可在城市供电线路“T”接一回架空线路作为供电电源。

4.5.2. 设计依据

1)各专业提供的有关条件及用电设备一览表

2)国家现行的规程、规范。

4.5.3设计范围

项目区的消防、动力、照明设计、电力外网及户外照明设计。

4.5.4用电负荷

本工程用电负荷估算为300KW，变电所选用一台320KVA变压器可满足目前及发展需要。

4.5.5供电系统

1)项目区内设变电所1座，内设变压器室1间，低压配电室1间。

2)电源由市区10KV线路引入，为满足本次建设要求，并为今后发展留余地，主变选择一台S9-160KVA/10/0.4/0.23KV型变压器。

3)变电所低压侧采用集中功率因数自动补偿装置。

4)项目区配电电压场为380/220。

4.5.6配电

1)动力配电

消防泵房配电采用1KV电力电缆由低压配电屏直埋引入泵房动

力控制箱，由动力控制箱至消防泵房。

其它动力配电采用低压配电屏引至建筑物内配电箱，采用BV-500型导线穿钢管沿墙暗敷。

2)照明

照明电压为220V，采用高效荧光灯，照明电源由变电所低压侧引入建筑物后，线路采用BV-4X3型铜线穿钢管墙内暗敷。

3)供电外线及户外照明

配电线路均采用电缆埋地敷设，本区道路照明采用柱灯或路灯。

4)防雷与接地

10/0.4/0.23KV变电所周围设置电气接地装置，接地电阻不大于4欧，变电所工作接地，防雷接地及保护接地共用该接地装置，其余建筑物在电源进线处设电气重复接地装置，接地电阻不大于4欧。主要电气设备一览表

序号名称型号及规格单位数量

1变压器S9-160KVA/10/0.4/0.23KV台2

2低压开关柜GGD2-12A 2

低压开关柜GGD2-22A 2

3自动补偿电容GGJ2-01A 2

4动力控制箱XL（F）-21-06 4

5照明控制箱PZ30-15/33410 6

第五章消防安全

5.1设计依据

1.《建筑设计防火规范》(GBJl6—87)(1997)

2.《建筑灭火器配置设计规范》(GBJl40-90)

3.其他法律、法规、规程、规范

5.2建构筑物耐火等级

公寓楼、门诊部、康复中心、锅炉房、变配电室为二级，其余耐火等级为三级。

5.3消防车道

主要建筑物四周布置与出入口相连的道路，主干道宽7米，次要道路宽度大于4米，其净空5米内无管架、栈桥等障碍物，满足消防要求。

5.4建筑层数、长度、面积、防火间距和安全疏散

1）总图及建筑部分：主要建筑物及配套公用系统，其间距满足建筑设计防火规范的要求。

2）二款规定的建筑物耐火等级，经复核，各建筑物的层数、长度、面积、防火间距、安全疏散通道的设置，疏散人流路线组织和流量均满足规范要求。

5.5消防给水

为了提高消防给水的可靠性，在项目区内建有一300M3的地下蓄水池，另外还有由市区供水管网接入管径为DNl50，水压为0.35—0.5MPa的自来水，以供消防用。