拆迁补偿款返还处理
腾退房屋返还房屋案例：拆迁腾退纠纷
一、原被告诉求原告李大普、王美丽诉称：二原告系夫妻，飞龙公司于2011年7月26日拆除了二原告之前所居住的北京市某区56号，并承诺对二原告进行安置，也给付了二原告三年的回迁周转费，至今三年已经过去4个月有余，被告至今未对二原告进行安置，也未再向二原告支付回迁周转费。
现李大普患病失去收入，二原告的生活陷入困境，已无力支付承租的房屋租金。
因被告违约，二原告垫付房租一万两千元。
原告曾多次与被告协商安置问题，被告以各种理由回绝。
现二原告要求二被告连带支付回迁周转费一万两千元。
被告飞龙公司辩称：一、二原告不是其所诉腾退房屋的产权人。
据原告诉称，腾退房屋地址为56号，经核查该房屋合法产权人是王金山，即王美丽之父，二原告仅为户口在册人口。
根据某区石榴庄村城乡一体化腾退办公室对房屋产权人的认定，王金山作为56号的产权人，是唯一合法有权签订腾退补偿安置协议、领取全部腾退款项和办理回迁安置房入住手续的被腾退人。
二、腾退款项已全部发放给合法产权人王金山。
飞龙公司与王金山于2011年7月26日签订了《拆迁腾退补偿协议》，根据协议书内容：被腾退人为王金山；王美丽和李大普作为户口在册人口属于被安置人员，按照其安置人数在补助款项内计算有回迁周转费用；飞龙公司按照协议书约定应将补偿、补助及奖励款项全部支付给被腾退人王金山。
后飞龙公司如约将约定的补偿款、奖励费及补助费于2011年8月16日全部支付至王金山银行账户，飞龙公司按照约定履行了支付相关款项的义务。
三、飞龙公司已按约定提供安置房屋，由于被腾退人、原告及被腾退人监护人的原因至今未能办理入住手续。
飞龙公司与王金山于2011年7月26日签订《房屋购买协议》，安置房屋两套，分别22号和25号房屋，雕思小区已于2013年10月27日入住。
2013年9月底，飞龙公司开始通知各产权人办理入住。
飞龙公司多次通知王金山到现场办理入住手续，至今未到，该两套房屋仍然空置，为其保留。
后原告告知飞龙公司王金山已被认定为限制民事行为能力人，所在街道指定王美丽、王美玲为共同监护人。
土地出让金返还用于拆迁或安置补偿的税务处理
⼟地出让⾦返还⽤于拆迁或安置补偿的税务处理⼟地出让⾦返还⽤于拆迁或安置补偿的税务处理⽬前，招拍挂制度要求⼟地以“熟地”出让，但现实中，⼀些开发商先期介⼊拆迁，政府以“⽣地”招拍挂，由开发商代为拆迁。
在开发商缴纳⼟地出让⾦后，政府部门将其部分返还给开发商，⽤于拆迁或安置补偿。
案例某房地产开发企业通过招拍挂购⼊⼟地100亩，与国⼟部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元⼟地出让⾦。
协议约定，在⼟地出让⾦⼊库后，以财政⽀持的⽅式给予⼄⽅补助3000万元，⽤于该项⽬10000平⽅⽶⼟地及地上建筑物的拆迁费⽤⽀出。
国⼟部门委托房地产开发公司代理建筑物拆除、平整⼟地并代委托⽅向原⼟地使⽤权⼈⽀付拆迁补偿费。
约定返还的3000万元中，⽤于拆迁费⽤1000万元，⽤于动迁户补偿2000万元。
企业实际向动迁户⽀付补偿款1500万元。
税务处理营业税根据《国家税务总局关于政府收回⼟地使⽤权及纳税⼈代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）第⼆条规定，纳税⼈受托进⾏建筑物拆除、平整⼟地并代委托⽅向原⼟地使⽤权⼈⽀付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整⼟地劳务取得的收⼊，应按照“建筑业”税⽬缴纳营业税；其代委托⽅向原⼟地使⽤权⼈⽀付拆迁补偿费的⾏为属于“服务业——代理业”⾏为，应以提供代理劳务取得的全部收⼊减去其代委托⽅⽀付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
因此，此案返还款3000万中，取得的提供建筑物拆除、平整⼟地劳务的收⼊1000万元，应按“建筑业”缴纳营业税30万元。
代理⽀付动迁补偿款的差额，应按“服务业——代理业”征收营业税25万元[（2000－1500）×5%]。
企业所得税返还款3000万元中，取得的提供建筑物拆除、平整⼟地劳务取得的收⼊1000万元，扣除相对应的成本费⽤后，差额应计⼊当年的应纳税所得额。
代理⽀付动迁补偿款差额，应计⼊当年的应纳税所得额。
拆迁款提存的法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着我国城市化进程的加快，拆迁已成为城市更新和改造的重要手段。
拆迁款提存作为拆迁过程中的重要环节，涉及众多法律问题。
本文将围绕拆迁款提存的法律规定，从提存的概念、提存的条件、提存程序、提存的法律效力等方面进行详细阐述。
二、拆迁款提存的概念拆迁款提存是指拆迁人在拆迁过程中，因与被拆迁人未能就拆迁补偿达成一致意见，为避免纠纷，将拆迁补偿款暂时存放在指定机构的行为。
拆迁款提存具有以下特点：1. 拆迁款提存是一种暂时性的措施，待纠纷解决后，拆迁款将返还给被拆迁人。
2. 拆迁款提存由拆迁人提出，提存机构为被拆迁人保管。
3. 拆迁款提存具有法律效力，拆迁人和被拆迁人均应遵守相关规定。
三、拆迁款提存的条件1. 拆迁人与被拆迁人未能就拆迁补偿达成一致意见。
2. 拆迁人愿意将拆迁补偿款提存。
3. 提存机构同意接受提存。
4. 拆迁款提存符合法律法规的规定。
四、拆迁款提存程序1. 拆迁人向提存机构提出提存申请，并提交相关材料。
2. 提存机构对拆迁人提交的材料进行审核，确认是否符合提存条件。
3. 提存机构与拆迁人签订提存协议，明确提存期限、提存方式、提存费用等事项。
4. 拆迁人将拆迁补偿款存入提存机构指定的账户。
5. 提存机构向拆迁人出具提存凭证。
6. 拆迁人应定期向提存机构报告拆迁进展情况。
五、拆迁款提存的法律效力1. 拆迁款提存具有法律效力，拆迁人和被拆迁人均应遵守相关规定。
2. 拆迁人不得擅自提取提存款项。
3. 被拆迁人有权要求提存机构返还提存款项。
4. 拆迁人和被拆迁人因拆迁补偿产生纠纷时，提存机构可根据双方协商或法院判决，将提存款项返还给被拆迁人。
六、拆迁款提存的法律风险1. 拆迁款提存过程中，提存机构可能因操作失误或内部管理问题导致提存款项丢失。
2. 拆迁人可能利用提存程序拖延时间，逃避履行拆迁补偿义务。
3. 被拆迁人可能因提存期限过长，导致资金利息损失。
4. 拆迁人和被拆迁人可能因提存纠纷，引发诉讼。
取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理
肖宏伟经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。
一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因。
对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。
由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。
税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。
今年以来，相关稽查案例不断出现，返还款用途不同，稽查处理差异迥异。
下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业可以认清纳税事项、规避涉税风险。
第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。
协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
相关税务处理：(一)营业税：本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。
对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。
鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。
1，返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。
根据＜营业税暂行条例实施细则＞第二十条规定：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万计算缴纳营业税。
拆迁土地出让金补偿标准及返还政策(一)2024
拆迁土地出让金补偿标准及返还政策（一）概述:拆迁土地出让金是指在城市土地拆迁过程中，由政府向原土地使用者支付的一种经济补偿。
拆迁土地出让金补偿标准的制定和返还政策的实施，对于确保拆迁安置工作的公平合理性和社会稳定具有重要意义。
本文将从五个方面阐述拆迁土地出让金补偿标准及返还政策。
正文:1. 拆迁土地出让金补偿标准的决定- 土地市场价格评估：通过市场调研、专业机构评估等手段确定拆迁土地出让金的合理价格。
- 资产评估和信息公开：评估拆迁对象的房屋、土地和其他财产，并将评估结果公布给相关方。
- 政策法规指导：依据相关的国家法律法规和地方政府相关政策文件，制定出拆迁补偿的标准。
2. 拆迁土地出让金补偿标准包含的内容- 房屋补偿费: 根据被拆迁房屋的面积、类型、地段等因素，确定相应的补偿金额。
- 移动搬迁费: 补偿被拆迁群众由于拆迁所带来的搬迁费用。
- 动迁安置补助: 提供拆迁人员住房安置或购买的经济补贴。
- 生活补助费: 补偿拆迁人员因拆迁带来的生活成本增加。
- 就业补助费：提供给被拆迁人员的就业补贴，帮助他们重新就业。
3. 拆迁土地出让金的返还政策- 返还时间：拆迁土地出让金通过一次性支付或分期付款的方式返还。
- 返还方式：拆迁土地出让金可以通过银行转账、现金支付等方式进行返还。
- 返还程序：拆迁土地出让金的返还程序需通过相关部门审核和审批。
4. 拆迁土地出让金补偿标准的实施效果- 社会稳定性提升：合理的拆迁土地出让金补偿标准有效缓解了拆迁人员的生活压力，提高了社会稳定性。
- 经济发展：拆迁土地出让金补偿标准的合理制定和实施促进了城市建设和经济发展。
- 受益者权益保障：合理的拆迁土地出让金补偿标准保障了被拆迁人员的合法权益。
5. 总结拆迁土地出让金补偿标准及返还政策的制定和实施过程中，需要依据市场价格评估、资产评估和政策法规指导等方法进行合理制定。
通过完善的补偿标准和返还政策，可以提升社会稳定性、促进经济发展，并保障被拆迁人员的权益。
关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知
关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知（财企[2005]123号）据一些地方和企业反映，企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款，其有关财务处理规定不明确，不便执行。
为此，现就有关企业收到政府拨给的搬迁补偿款的财务处理问题通知如下：一、企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。
搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。
二、企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，区分以下财政部文件情况进行处理：（一）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；（二）机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款；（三）企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款；（四）用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。
三、企业搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足，应计入当期损益。
企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。
四、本通知自下发之日起施行。
2005年8月15日财政部国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知财税[2007]61号为支持城市的规划改造工作，经研究，现将企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题明确如下：一、本通知所称企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。
二、对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理：（一）搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。
白某、周某、周某3等房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
白某、周某、周某3等房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书【案由】民事婚姻家庭、继承纠纷婚姻家庭纠纷分家析产纠纷【审理法院】河北省廊坊市中级人民法院【审理法院】河北省廊坊市中级人民法院【审结日期】2020.06.18【案件字号】(2020)冀10民终2297号【审理程序】二审【审理法官】刘炳辉相宪伟王建军【审理法官】刘炳辉相宪伟王建军【文书类型】判决书【当事人】白某;周某;周帅;周宝山;张丽芹【当事人】白某周某周帅周宝山张丽芹【当事人-个人】白某周某周帅周宝山张丽芹【代理律师/律所】邓亚敬河北律绎律师事务所;杨景森河北律绎律师事务所【代理律师/律所】邓亚敬河北律绎律师事务所杨景森河北律绎律师事务所【代理律师】邓亚敬杨景森【代理律所】河北律绎律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【被告】周帅;周宝山;张丽芹【本院观点】双方对证据一、二、四、五、六的真实性认可，本院予以采信。
本案的争议焦点为周某是否应当享受拆迁待遇，在被上诉人签订的拆迁补偿协议中是否包括了周某的份额。
【权责关键词】撤销法定代理按份共有合同法定代理人证人证言证据不足质证诉讼请求变更诉讼请求维持原判折价【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为周某是否应当享受拆迁待遇，在被上诉人签订的拆迁补偿协议中是否包括了周某的份额。
根据河北三河燕达实业集团有限公司与三河市燕郊镇诸葛店村民委员会共同签署的诸葛店村回迁安置实施方案，“自2013年11月17日后第一期范围内的回迁户再新增的人口不再享受村改待遇"，本案中上诉人系2012年6月14日出生，属于回迁户新增的人口，具备享受村改待遇的资格，在符合条件的情况下，被上诉人在签订拆迁协议时不可能放弃，因此，可以证实被上诉人取得的回迁房及补偿款中包括了周某的份额。
被上诉人主张其取得的拆迁款与回迁房中是包括了周福荣的份额，拆迁协议是其与拆迁方协商的结果，其中不包括周某，上述主张未提供充分证据，本院不予支持。
对先付土地出让金再获政府返还款的收入如何处理
目前，我国各地的土地供应政策比较复杂。
针对房地产开发企业因拿地从政府部门取得的土地补偿款该如何处理，现行税收政策并没有十分明确的规定。
下面根据一个实际案例，对政府返还款的增值税处理进行分析。
典型案例某房地产开发企业，通过“招拍挂”取得一块土地使用权，向政府支付土地出让金1亿元。
根据相关协议，企业收到政府4000万元的土地熟化成本，专用于出让用地的土地熟化、出让用地范围内被拆迁户的拆迁安置补偿和土地平整等方面。
企业实际发生拆迁支出5000万元。
该项目采用增值税一般计税方法，上述业务均取得税法规定的合规票据。
三种观点那么，这项业务中涉及的增值税该如何处理呢?实务中有三种不同的观点。
第一种观点认为，由于政府是毛地出让，企业收到的返还，本质上是政府对企业拿地的价格折让，应冲减土地受让成本。
第二种观点认为，返还款应冲减拆迁补偿费用。
收到的返还款在弥补5000万元的土地熟化成本后，1000万元的土地熟化净支出应计入“开发成本—土地征用及拆迁安置补偿费”。
第三种观点认为，如果拆迁补偿的主体是政府，企业收到的返还款则是代理性质的收入。
企业代替政府从事拆迁和土地平整等土地熟化工作，其代理收入在扣除代为政府支付的土地熟化费用后，应按“经纪代理服务”缴纳增值税。
以上税务处理在计算增值税时有所区别，主要体现在计算销售额时可以扣除的土地价款是多少。
性质分析政府返还款在税务上究竟应该怎么处理?笔者认为，首先应对房地产开发企业取得的政府返还进行定性分析。
随着国家对房地产市场加大调控力度，国有土地出让流程逐步规范，一般情况下先由政府收回国有土地使用权，再通过“招拍挂”程序，将土地出让给摘牌企业。
但是实际操作中，由于各种原因，为吸引投资者参与一级市场的拆迁工作，政府进行拍卖的土地多为生地或者毛地(即未进行一级市场开发的土地)，然后给予摘牌企业一定的财政返还，用于拆迁安置及土地整理工作。
财政返还的实质，是政府对房地产开发企业土地熟化成本的一定补偿。
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案例
新正房地产公司2011年拟参与A市B城中村改造项目，前期先期垫付拆迁补偿资金20000万元，2012年招拍挂取得土地，一次性支付土地出让金50000万元，拆迁补偿经政府评审后，一次性返回该公司23000万元，其中包含评审拆迁费2000万元，请问，在上述过程中，该如何作会计和税务处理？
错误观点一：企业支付的拆迁补偿款计入企业开发成本处理。
新正公司根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。
指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
因此，新正公司认为所支付拆迁补偿资金2亿元属于拆迁补偿支出，根据动迁户领取的证明文件，计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目。
会计处理如下（单位，万元）：
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费20000
贷：银行存款20000
土地拆迁完毕，竞拍成功后，支付土地出让金，会计处理如下：
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费50000
贷：银行存款50000
错误观点二：有人认为，新正公司实质上取得政府土地，共支付成本20000＋50000－23000＝47000（万元），应计入土地成本，土地成本计税基础为47000万元。
会计处理如下：借：银行存款23000
贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费23000
错误观点三：有人认为，形式上该企业取得政府土地，共支付成本20000＋50000＝70000（万元），收到的拆迁补偿返还款计入营业外收入处理，收到返还款当期，缴纳企业所得税23000×25%＝5750（万元），取得土地计税基础为70000万元，将来可以确认较高的土地增值税扣除项目，少交土地增值税，会计处理如下：
借：银行存款23000
贷：营业外收入23000
上述处理中，新正公司支付政府土地出让金5亿元计入土地成本没有问题。
所支付的拆迁补偿费以及收到的拆迁补偿费返还适用政策错误。
当前土地出让要求以“熟地”出让，拆迁主要由政府主导，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
因此，房地产开发企业虽然参与拆迁，但并非是拆迁主体，也非征收人。
但由于政府无充裕资金做支持，可能要求开发商先期介入拆迁，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商先期垫付资金进行部分返还。
如果开发商竞拍土地成功，企业财务人员习惯于将所支付的实际支出及取得的所有票据计入土地成本处理，所以会产生上述错误观点。
换一个角度来讲，假设开发商竞拍土地没有成功，那么企业应该如何进行会计和税务处理呢？显然应当是与竞拍成功一样处理。
营业税处理：《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）规定，纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
因此，该企业若负责实质拆迁，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入，可按建筑业缴纳营业税，应计算缴纳营业税2000×3%＝60（万元）。
另外，新正公司先期代理支付动迁补偿款，其收支差额，应按“服务业——代理业”征收营业税（23000－20000－2000）×5%＝50（万元）。
新正公司拆迁环节应计算缴纳营业税60＋50＝110（万元）。
企业所得税：建筑业收入加上代理支付动迁补偿款差额合计23000－20000＝3000（万元），应计入当年的应纳税所得额。
企业实际发生的与上述业务相关的成本费用以及缴纳的营业税等税费可以在发生当年扣除。
土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，土地增值税暂行条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
新正公司取得的返还款23000万元，属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入以及先期垫付资金，不属于转让不动产收入，此收入不计算土地增值税清算收入，不征收土地增值税。
契税：企业缴纳的土地出让金50000万元可以全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。
契税计税依据为所缴纳的土地出让金50000万元。
正确会计处理如下：
先期支付拆迁补偿款和进行拆迁时：
借：其它应收款20000
贷：现金或银行存款20000
拆迁补偿款返还企业收到时，应冲减往来和做其他业务收入处理。
收到返还款时：
借：银行存款23000
贷：其它应收款20000
其它业务收入——建筑业收入2000
其它业务收入——代理服务收入1000
支付土地出让金时，会计处理如下：
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费50000
贷：银行存款50000
也就是说，新正公司计入开发成本——土地征用及拆迁补偿费为50000万元，企业所得税、土地增值税扣除其实际取得的土地计税基础也为50000万元。