泉港房地产市场调研报告
201312泉州市区房地产市场12月月报
容积率 （以下）
1.1
1.1 1.1 3.5 1.1 3
建筑面积 （㎡ ）
89907.29
81092.66 91435.52 58084.25 84566.02 90777
起始楼面 出让方 价（元/㎡ ） 式
2042
1320 1320 414 1952 712
出让时间
2014.1.13-1.22
2014.1.13-1.22 2014.1.13-1.22 2014.1.13-1.22 2014.1.13-1.22 2014.1.13-1.22
岩经永春至莆田通往福州最便捷的快速通道。
据悉，莆永高速泉州段建设已经进入尾声，有望今年年底通车。通车后从永春驱车到福州只要2.5小时， 车程比现在缩短1个小时左右。 沈海高速泉州机场连接线 力争明年国庆前通车
据介绍，该项目建安总投资约8.54亿元，去年10月正式动工，开工累计完成建安费3.9亿元，占合同内总
宏观市场——政策资讯 |——住建部表示将对房价上涨过快的城市将从严调控， 11月城市住宅价格情况，泉 州持续上涨；
住建部：明年房价上涨过快的城市将从严调控
在12月24日举行的全国住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新在部署明年工作时，明确 表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，同时传递出三个政策信号：更加注重分类指导，探索发 展共有产权住房和强化市场监管。
东海
东海组团，经三路以东， 泉秀东街以南，沿海大 综合 通道以北，晋江大桥连 接线以西（A 、B地块）
3.7
467632.27
2665
拍卖
2014/1/20
商品住宅市场——供销走势 |——近期推盘火热，加上保障型商品房小规模入市的推动， 12月泉州楼市“翘尾”， 成交再现高峰；
泉州市房地产市场运行分析
2007年1-11月泉州【房地产市场运行分析】2007年12月目录第一部份：运行数据分析第二部份：各级市场概况第三部份：2007年政策回忆第四部份：08年走势预测第一部份：运行数据分析一、景气指数2006年第二季度“国六条”公布后，对整个房地产业产生不小的阻碍，市场在经历一段时刻的观望和低迷后，2006年下半年开始到今年上半年，泉州房地产业景气指数及企业家信心指数呈上升态势，市场整体走向良好。
但到今年第三季度，受国家宏观调控，物价上涨，股市波动等一系列因素阻碍，房地产业景气指数回落个百分点，企业家信心指数回落个百分点，为今年最低水平。
2006年-2007年第三季度泉州房地产业景气指数走势情况10511011512012513013514006年第一季度06年第二季度06年第三季度06年第四季度07年第一季度07年第二季度07年第三季度二、开发投资今年1－11月，泉州市房地产开发继续维持平稳增加的运行趋势，商品房销售市场需求旺盛，保障性住房建设慢慢加速。
国家对房地产市场宏观调控政策在必然程度上标准泉州市房地产市场向更健康稳固的方向进展。
1、开发投资平稳增加2007年前11个月，泉州市房地产开发累计完成投资亿元，比去年同期增加了%。
增幅较去年同期回落个百分点，与今年1-6月份相较上升了个百分点。
房地产开发投资占全社会固定资产投资的%。
2007年1-11月泉州市房地产开发投资情况2468101214161月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月二、商品房施工高开低走泉州市2007年前11个月商品房施工面积为万平方米，比去年同期增加了%。
今年以来泉州市各级政府加速套型结构调整和加大闲置土地清理力度，对闲置房地产开发用地进行清查整治和从头计划，促使部份已取得开发用地但尚未动工的开发商担忧失去土地开发利用权，纷纷在上半年动工建设。
今年上半年商品房施工面积达到万平方米，占到前11月的%；但从5月份以来，商品房施工面积明显回落，整体呈下降趋势。
房地产行业市场行情分析调研报告行情调研分析
房地产行业风险分析报告【最新资料，WORD文档，可编辑修改】一、2007年房地产调控措施分析2007年，针对房地产市场运行中的主要矛盾，政策目标重点是增加有效供给，调整住房供应结构，抑制投资投机需求、解决低收入家庭住房问题。
调控措施主要包括以下几个方面。
（一）抑制开发企业囤积土地行为2007年，各级政府特别针对开发企业囤积土地的行为采取了几项措施。
一是缩减土地一次性出让规模。
土地出让规模过大易产生种种弊端，其一是开发周期过长导致变相囤积土地，使出让土地无法按期形成有效的市场供应；其二是规模过大的房地产开发项目易形成区域供应的垄断格局，推高房价。
为防止大规模出让土地导致的土地囤积和价格垄断，促进开发企业之间的竞争，缩短建设周期，使出让土地按期形成有效的市场供应，国土资源部规定要合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，对土地一次性出让的规模进行控制。
部分地方政府也逐步开始控制出让宗地的规模，如北京在2007-2010年土地供应中期计划中明确规定，合理控制单宗住宅项目用地出让规模，出让的单宗住宅用地面积将控制在10-20公顷以下，规划建筑面积在30-50万平方米以下。
二是对开发时限提出明确要求。
国土资源部规定单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年。
部分地方政府开始限制出让土地的开发建设时限，如南京规定了在土地出让合同中明确土地的开发时限，超过开发时限仍未开发完毕的，将收取土地违约金。
开发限时的原则的制定，在一定程度上遏制了开发商恶意囤地的行为，加大了房地产市场的供给，缩小了供求差距。
三是不能分期取得建设用地使用权证。
建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得按土地出让金缴纳比例分期取得。
土地使用权证不的分期获得的改变，一方面限制了开发商的囤地行为，另一方面对房地产开发企业的资金状况也无形中也提出了要求。
对于筹集资金能力差的开发企业来说，获得土地权证将有一定的难度，这也加速了行业的洗牌。
泉州房地产市场分析
2004年以来,成都房价迅速上涨,已经引起了党政领导的高度重视和社会各界的普遍关注。住房作为特殊的商品,过快过高的房价涨幅,势必引发社会的不安及影响到和谐社会的构建.本篇论文首先从供给和需求角度分析了成都住房市场现状,从居民收支、储蓄和耐用品拥有量分析了成都居民的住房购买力,并揭示了当前成都住房市场上存在的供给与需求间的矛盾;其次,论文对成都的房价进行了探讨,论述了成都房价历史和现状,结合居民收入,论文认为成都房价虽高,但还在居民承受范围内;然后,论文分析了成都住房价格上涨的原因,认为市场供应结构不合理、商品房成本增加、住房供求总量失衡、投资性购房增长过快、政策力量等因素造成了房价的上涨;再次,论文对政府宏观调控房地产市场提出了几点建议,认为政府应该调整和改善住房供应结构、加大土地供应调控力度和控制被动性住房需求来稳定房价。最后论述了和谐社会的含义,目标,及和谐社会理念的哲学基础,并论述了保持房价的相对稳定对构建和谐社会这一目标至关重要。
3.学位论文孙璐璐近期我国城市住宅价格波动与政府宏观调控2006
自我国1998年城镇住宅实行商品化以来,为了提升城镇居民对住房的购买能力,政府实行了货币补偿、住房补贴、住房公积金制度等措施,加之随着经济发展而来的居民收入的不断增长,增强了居民对住宅的购买力。但近几年我国住宅价格上涨过快,其涨幅甚至超出了居民收入的增幅,从而使得居民对住宅的购买能力呈相对下降趋势。 由于住宅的价格波动对整个国民经济的运行和社会的稳定有着重要影响,自2005年3月以来,政府通过一系列宏观调控措施,来遏止房地产业投资增长过快及房价上涨过快的势头,并取得初步成效,但随着时间的推移,政策效力逐渐减弱。 就房地产市场而言,住宅价格是我国政府当前宏观调控关注的重要指标,也是宏观调控的重点所在。因此,对近期城市住宅价格波动与政府相关宏观调控手段及政策效果进行研究,有助于更好的了解我国房地产市场存在的问题,正确把握调控的时机和方向,对于保持房地产市场健康发展乃至整个国民经济的健康发展都有着重要的意义。 住宅作为房地产的一种类型,属于居住类房地产,以服务人类居住为主要目的,它包括普通住宅、高级公寓和别墅等。住宅具有不可移动、价值量大、形成过程复杂和生产周期长的特性。住宅市场是目前房地产市场中最主要的市场,具有不完全竞争的市场的特性。表现为:第一,交易价格和交易信息多为不公开,因此信息是不充分的;第二,住宅区位的差异导致住宅商品不可能完全同质;第三,土地资源的稀缺性以及房地产投资大和回收期长,限制了厂商的自由进入。 住宅价格专指房地产市场中住宅的价格,即住宅成交额与成交面积的比值。这里专指市场化条件下的住宅交易价格。由于住宅具有不可移动、价值量大、形成过程复杂和生产周期长的特性,住宅价格具有即时价格和过程价格双重属性。其中,过程价格表示住宅商品形成过程中的成本水平(该成本将会成为交易价格形成的最低经济界限),受供求关系等住宅商品自身价值以外因素影响。即时价格表示住宅商品交易中交易双方实际达成交易的价格,受市场供求状况、竞争程度、消费者的偏好和经营策略等因素影响。在住宅价格形成的过程中,首先表现为过程价格属性,其次才表现为即时价格属性。住宅价格是即时价格和过程价格的统一。此外,城市住宅价格水平与住宅所在城市的经济、文化和社会结构有很大的关系。 由于住宅市场是不完全竞争市场,这使得该市场具有很多不同其他商品市场的特性。在这种市场运行机制下
泉州安溪房地产商业市场分析报告
时间进入和退出。
注重品质与服务
在竞争激烈的市场中，投资者应注重 项目的品质和提供的服务，以满足消
费者的需求和期望。
多样化投资组合
投资者可以考虑在不同区域和类型的 地产项目中分散投资，以降低单一项 目的风险。
长期持有与价值提升
鉴于安溪房地产市场的增长潜力，投 资者可以考虑长期持有地产项目，以 获得资产价值的提升。
03
商业地产市场分析
商业地产供求状况
商业地产供应情况
01
泉州安溪地区近年来商业地产供应量稳步增长，主要集中在市
中心和主要商圈。
商业地产需求情况
02
随着区域经济的发展和人口增长，商业地产需求持续旺盛，尤
其是一线商圈的优质商铺和写字楼。
供求关系分析
03
目前市场供求关系基本平衡，但部分优质商业地产项目仍存在
案和建议。
为投资者、开发商和政府部门提 供决策依据，促进泉州安溪房地
产市场的健康、可持续发展。
02
泉州安溪房地产市场概述
地理位置
01
泉州安溪位于福建省东南沿海， 与厦门、漳州等地相邻，是闽南 地区的经济、文化中心之一。
02
交通便利，有高速公路、铁路、 航空和水路等多种交通方式，便 于投资和开发。
供不应求的情况，需关注未来供应量对市场的影响。
商业地产价格水平
01
02
03
商业地产价格走势
泉州安溪地区商业地产价 格总体保持稳定增长，但 不同区域和项目间的价格 差异较大。
影响因素分析
影响商业地产价格的主要 因素包括地段、配套设施 、交通便捷性、政策环境 等。
山东潍坊市某住宅项目市场调研报告
山东潍坊市某住宅项目市场调研报告一、潍坊房地产市场调查报告1、当地居民消费水平和楼市发展状况调查根据前期可行性报告中，潍坊市的相关经济指标资料和近期考察中相关资料查询：潍坊市人均7000元的年收入属国内中等偏下水平；城镇居民年均可支配收入在6000元左右，其中近70%用于生活费用的支出，整体消费层次偏低；但就消费价格指数看，今年食品类的价格下降明显，而医疗保健和烟酒方面的指数趋长，居住和教育娱乐方面的价格指数也呈平缓增长趋势。
整体来说，潍坊市属于近期发展较为缓慢的中等城市。
居民消费能力有限，且大众消费结构集中在较低层次，而这一消费层次的消费者基本属于购买需求简单粗放型，对房屋面积大小和价格高低较为敏感的客户群体。
但同时也应该动态的看到潍坊市居民的消费结构也正随着城市发展的趋势处于调整阶段。
这同样也是个如何根据居民现实消费能力引领城市消费格局和消费理念的节点和机遇。
在这方面，定位于打造大众精品会比简单的走平民路线或迎合特殊阶层更容易贴近潍坊的市场和居民的消费心理。
事实上，潍坊市早期房地产运作相对成功的名门和富华均走品牌战略的路线。
所不同的是两者对品牌的定位，富华走的是酒店昭示下的高档，而名门走的是精品路线。
就市场运作来说，富华花园很大程度上走的是潍坊市传统的单位订购包销之类的方式，而名门则首开潍坊正式的正规散客销售模式，实现房地产真正的直接市场化运作。
潍坊市工业占据较大比重，国有成份高，相对来说商业和金融业并不是很发达，加之政府的观念问题，整个城市的市场化进程感觉还是较为缓慢。
当地一些房地产商在传统机制下的不规范运作还是很多，比如说在交房款前，通常是2万元的预定费用和1—2万的水电增容配套费用，在现房交割上和权证申办上较含糊。
因此，相对的市场化正规运作和优质的客户也将是我们区别当地房地产商，赢得客户和塑造自身品牌的宣传切入点。
总的来看，潍坊的消费水平和经济发展状况，注定潍坊的房地产开发不能要求定位太高而不切实际。
泉州市房地产市场分析
泉州市房地产市场分析一、泉州概况 (2)（一）、地理位置 (2)（二）、交通概况 (3)（三）、经济概况 (5)二、城市规划及定位 (6)（一）、整体规划 (6)（二）、近期重点规划 (7)（三）、住房建设规划 (8)三、泉州整体房地产市场 (9)(一)历年宏观数据对比 (9)(二)近期市场回顾 (13)(三)未来泉州房地产发展影响因素 (15)四、结论及市场切入点分析 (17)(一)结论 (17)(二)市场切入点分析 (17)一、泉州概况（一）、地理位置泉州市地处福建省东南部、台湾海峡西岸，东经117°25′--119°05′，北纬24°30′--25°56′，东西宽153公里，南北长157公里，全市土地面积11015 平方公里，人口总数为728.3万。
行政辖区内包括晋江市、石狮市、南安市、惠安县、安溪县、永春县、德化县、金门县和鲤城区、丰泽区、洛江区、泉港区等。
泉州市依山面海，境内山峦起伏，丘陵、河谷、盆地错落其间，千米以上大山有455座，主要分布在德化、永春、安溪和南安的部分山区。
戴云山脉从东北部向西南延伸，主峰海拔1856米，有"闽中屋脊"之称。
境内地势西北高而东南低，由中山、低山向沿海丘陵、盆地平原过渡。
泉州海岸线曲折蜿蜓，大部分为基岩海岸，总长约421公里，有湄州湾、泉州湾、深沪湾、围头湾四个港湾及肖厝、崇武、后渚、梅林、石井等14个港口。
泉州是国家首批公布的历史文化名城和福建政治、经济中心，全国最大商港。
东临台湾海峡，港湾曲折，岛屿罗列，是闽南经济开放区、对外开放港口。
泉州历史悠久，人文荟萃，风景名胜、文物古迹多姿多彩，具有高度的历史、艺术、科学价值，素称“海滨邹鲁”。
这里风俗民情古朴精深，别具一格。
儒、释、道三教并盛，互为融合。
泉州还是海外华侨、华裔、台港澳同胞的主要祖籍地之一，为泉州旅游业的迅速发展，提供了丰富的客源。
泉州市房地产市调分析报告
泉州市房地产市调分析报告一、市场概况通过对泉州房地产市场的调查，目前泉州楼市大致可分为鲤城区板块、丰泽区板块、西湖板块、洛江板块、江南板块、五大版块。
泉州市房地产在上一轮的国家宏观调控下，市场有出现疲软现象，但在整体市场的带动下，以及客户硬性需求的存在，和市区日趋渐少土地供应，市场依旧火爆，但对价格抗性较大，楼市前景看好。
1、鲤城区板块鲤城区是目前泉州市区旧城区改造重点地区，市中心土地储备相对少，但是是泉州市商业娱乐等主要的聚集地，城市功能的重要组成部分。
江滨的两个楼盘是现在江滨主要在售楼盘，户型设计为大面积130-160三、四房为主，价格在10000元/㎡左右。
目前水岸假日已经进入交房阶段，滨江花园城第四期正在蕴量中，而在其旁边金帝集团开发的江滨豪园正在紧张建设，并开始对外销售。
特点：1）楼盘少2）需求旺盛3）市中心土地储备少4）商业比较集中：东街，打锡街，中山路等都集中在这个区域。
2、丰泽区板块区域最高价格达到了15000元/㎡，面积在180平米复式结构，最低价格在7600元/㎡为60平米两房户型，同时在整个区域的认可中9000元/㎡的价格是市场所认可。
整个区域的主流产品为中小户型和三房、四房大户型，中小户型为30-85平米，大户型120-160平米，同时在国际华城和阳光曼哈顿户型设计时，在社区中设计了中小户型和大户型并重的规划，但楼宇规划有区分开。
但是在户型设计方面并没有大的突破。
3、公园地产越来越受追捧随着该片区各方面配套设施不断完善，西湖公园周边的房地产慢慢发展起来。
经过多年的发展，西湖公园周边的房地产大量被开发出来，整个市场逐步成熟。
据了解，目前这一片区的小区达到16个之多，除了早先的盛荣苑一期、建南花园、宝龙花苑一期、西湖金利来花苑外，还有三远花园、盛荣苑二期、湖滨苑、联成花苑、邮电小区、西湖别墅园、鑫亿西湖小区、福邸西湖等楼盘陆续开发且均已交房入住，为该片区房地产增香添色。
目前正处于开发阶段的有南益·西湖豪庭，中骏·西湖1号，西湖·印象三个项目，该区域以高档住宅为主，区域套房价格高达15000元/㎡，面积在180平米复式结构，最低价格为25日刚开盘西湖1号在8200元/㎡起价的89平米两房户型，同时在整个区域的认可中10000元/㎡的价格是市场所认可。
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供应面积（㎡） 11132.15 8766.17 10260.92 14352.44 45651.21 17544.23 16243.96 123951.08
去化面积（㎡） 7984.66 3057.28 6510.59 9342.75 23905.95 6600.04 3126.18 60527.45
II楼盘百花齐放，颠覆了早期泉港建筑风格的平庸、社区园林一般，配套弱的现象
底商配套
400亩植物园+100亩 中庭园林
底商配套
泰式园林 端庄的外立面
中闽百汇配套
楼市 运行
泉港楼市特点
III房价水平低，是泉州五区的价格洼地，主要受限于区域位置与产业特点
9740
7528
6145 3900
20166
IIIV泉港居民购房消费外流现象突出
由于泉港市区刚成立不久，周边区县（洛江区、 惠安县）发展快于泉港，对于泉港购房选择更 倾向于走向惠安泉州厦门等区域；并且当地石 化产业的购房客群并未真正发挥，主力客群还 是以当地为主，外地投资客为辅
楼市 运行
竞争圈层特征
板块特点：政府机关、小型工业集中区区域内楼盘品 质较高，楼盘较少
第三竞争圈
第一竞争圈
67 一房45；二房74-82；三房114-120；
120-125；125-130 三房96-101
二房60-65；65-70；75-80；80-85； 三房110-115；120-125
销售均价
4000 4000 4200 4400
4400
4400
4000 4000 5400 4700 4300 5700
4800
3500
4100
销售量
56.8% 2% 51%
51.2%
28.30%
29.53%
36.70% 11.10%
30% 20.70%
42% 0%
39.7%
64%
43.5%
楼市特点
特点一
近2年开发量过于集中，小盘扎堆，缺乏实力房企
建议本案打造示范区，前期形象做足，展现实力与品 质，营造良好的市场口碑
2011-2013年1-8月份泉港区商品房供销走势图
相较去年， 供应量增 长近3倍
相较前年， 供应量增
长1倍
去化量呈 持续性增 长态势
楼市 运行
泉港楼市特点
Ⅰ近2年开发量过于集中，小盘扎堆，缺乏实力房企
从当前市场了解，近期开发体量猛增，扎堆入市，以中小规模楼盘为主，价格相差不大，形成购房供过于求 的供需情况；开发商大多是以本土企业为主，综合实力较差，缺少影响力，市场缺少品牌号召力的房企。
泉州泉港市场分析简报
2013.9
目
录
第一章：整体市场
第二章：产品分析
第三章：公寓专题
第四章：商铺专题
第五章：优化调整
第六章：个案附件
楼市 运行
住宅供销走势
从图表看出2011泉港区住宅供销较为正常，到2012年与2013年1-8月份爆增62.3万㎡，后续 上市体量更大，竞争激烈。
泉港销售量逐年递增，呈上扬的趋势，2013年1-8月已达15W㎡，是2011年的一倍
去化率（%）
71.7
34.9 63.5
65.1
52.4 37.6 19.2 48.8
2010~2011新增楼盘销售统计
去化 65.1%
去化 52.4%
80~90 8766.17 3057.28
90~110 10260.92 6510.59
110~120 14352.44 9342.75
120~130 45651.21 23905.95
板块特点：泉港旧成改造集中区，区域内楼盘规模较 小，品质一般居住性一般，主要沿着泉港区的严管街 而建，区域内商业配套齐全
板块特点：泉港区城区入口处，衔生活区与工业区、港口区， 配套弱于其他竞争圈层
第二竞争圈
楼市 运行
泉港楼市地图
现阶段泉港商品房开发项目共有34个（未包含本案）其中在售项目21个，待售项目13 个
中央第一街
蓝湾华府
优跃阁
天阶 建东商业大厦
第二竞争圈
在售
天马国际广场 万商广场
待售
楼市 运行
楼盘基本信息
项目名称
丽港尊品 南和嘉园 荷盛小区 庄园骏豪国际
领第第1广场
中央第一街
蓝湾华府 金秋阳光海岸 庄园华都国际 逸涛城市广场
东方帝景 大德财富中心
四季康城
阳光城
华泉盛世豪庭
主力户型
三房125-130；130-133 三房118-120；120-125；125-13
特点二
楼市百花齐放，颠覆了早期泉港建筑风格的平庸、社区园林一般，配套弱的现象
建议本案从产品上出发，实现产品丰富性
特点三
房价水平低，是泉州五区的价格洼地，主要受限于区域位置与产业特点
建议本案售价初期顺应市场主流，以品质体现性价比，实现快销，快速回笼资金
特点四
泉港居民购房消费外流现象突出
以本地购房群体为主，走出泉港区，拓展乡镇客户
130~144 17544.23 6600.04
供应面积
去化面积
144以上 16243.96 3126.18
楼市 运行
近期住宅户型供求
产品线丰富，实用性产品已在市场得到认可
2011年4月-2013年8月产品供销走势
户型
面积
供应套数
去化套数
60-70
41
17
70-80
94
48
二房
80-90
楼市 运行
早期住宅户型供求
舒适户型需求显著，实用型产品冲击市场，刚需首改占据市场主力，兼顾部分大客户
面积 60以下 80~90 90~110 110~120 120~130 130~144 144以上
总计
50000 40000 30000 20000 10000
0 供应面积 去化面积
去化 71.7%
一房30-60；三房120-125 三房115-120；125-130；130-135 二房95-100；三房115-120；120-
125；125-132
二房77、112；三房115-120；125130
三房120；126；133 三房125-130；130-135；135-140；
三房145-150；四房175 三房130-135；140-145 三房115-120；120-125
蓝海国际
华拳盛世豪庭
东方伟业城市广场 为为社区
公园1号
阳光城
第三竞争圈
东方帝景 泉港银商广场
三清现代城
丽港尊品 山海国际
南和嘉园 荷盛小区
四季康城 锦绣公馆
逸涛·城市广场
庄园·骏豪国际
庄园华都国际 昌茂香槟公馆
领第第一广场
润邦华庭
福璟嘉园 鑫顺花园
第一竞争圈
金秋阳光海岸
大德财富中心 盐湖城
万星城市广场