建设用地使用权一种重要的用益物权
民法——建设用地使用权
建设用地使用权：是指自然人、法人或其他组织，依法享有的在国有或集体所有的土地表面或其上下进行建筑，并且，保有建筑物、构筑物及其附属物设施所有权的用益物权，《民法典》在第二编：“物权编”，第三编：“用益物权编”中，第十二章使用“建设用地使用权”这一用语►一、概念建设用地使用权二、国有建设用地出让使用权国有建设用地出让使用权：是指使用人根据法律规定的使用权出让方式，有偿取得土地使用权。
《民法典》第344条，规定了“国有土地上三万建设用地使用权”。
（一）概念建筑用地使用权，具有传统民法地上权的性质。
1、此类土地使用权的使用目的，在于使用土地建筑房屋、其他建筑物、地上地下设施、城市绿化等；2、除全民所有制单位外，此类土地使用权的使用人对其在土地上建筑的房屋、其他建筑物、地上地下设施及栽植的花木等享有所有权；3、此类土地使用权，可依法转让、出租、抵押，也与地上权相同。
（二）性质《民法典》第345条，关于建设用地使用权设立，适用于“分层设立”的规定。
1、我国《民法典》第345条规定：“建设用地使用权可以在地表、地上或地下，分别设立。
新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
”2、许多学者认为，就《民法典》立法本意而言，其仍然沿袭了大陆法系的立法模式，采取了建设用地使用权包含“空间权”的做法。
建筑用地使用权，包括了对地上、地下以及空间的权利，空间属于建设用地使用权的范围，归建设用地使用权人利用。
3、实际上，《民法典》虽然将空间权置于建设用地使用权的部分规定，但采用“分别设立”的提法。
分别设立，是指地上、地下的空间权可以与建设用地使用权相分离而设立。
这就意味着，空间利用人可以与国家土地管理部门达成利用空间的协议，通过登记设立单独的空间利用权。
所以，《民法典》第345条实际上，承认了“空间权”可以成为独立的物权。
（四）取得1、方式与步骤（1）方式《民法典》第347条规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
五种用益物权的概念
五种用益物权的概念
用益物权是指对他人所有的不动产或者动产依法享有的占有、使用和收益的权利。
在中国的法律体系中，有五种主要的用益物权，它们分别是：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权和居住权。
1.土地承包经营权
土地承包经营权是指农业承包户对其承包的集体所有或国家所有由集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地进行占有、使用和收益的权利。
2.建设用地使用权
建设用地使用权是指单位和个人依法享有的在城市和农村的集体土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。
这是一种重要的用益物权，对于城市化和农村经济发展具有重要意义。
3.宅基地使用权
宅基地使用权是指农村村民依法享有的在集体所有的土地上建造住房及其附属设施的权利。
这是保障农村居民基本居住需求的重要权利。
4.地役权
地役权是指不动产的所有人或使用人为了自己不动产使用的便利、效益的提高，通过合同约定而使用他人不动产的一种用益物权。
地役权是一种独立的用益物权，它不依赖于其他权利而存在，可以单独设立、变更和终止。
5.居住权
居住权是指居住权人对他人的住房及其附属设施占有、使用，以满足生活居住的需要。
这是一种为了保障居民基本居住需求而设立的用益物权。
第38讲_用益物权的概念、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权
第三单元用益物权一、用益物权的概念（★★）用益物权，是指对他人所有的“不动产或动产”，依法享有占有、使用、收益的权利；我国目前《物权法》规定的用益物权种类均为不动产用益物权。
《物权法》规定了四类主要的用益物权：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。
除此外，还规定了海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权和捕捞权等准物权。
【2013·单选题】下列关于用益物权的说法中，正确的是（）。
A.用益物权是自物权的一个类型B.行使用益物权必须以占有为前提C.用益物权的客体仅限于动产D.用益物权的设立必须经过登记才产生法律效力【答案】B【解析】（1）选项A：用益物权属于他物权（限定物权）；（2）选项B：用益物权的享有和行使以对物之占有为前提（地役权的享有和行使以对需役地的占有为前提,无需以对供役地的占有为前提）；（3）选项C：用益物权的客体可以是不动产，也可以是动产，但我国目前《物权法》规定的用益物权种类均为不动产用益物权；（4）选项D：地役权是根据“合同约定”（而非“登记”）而设定的物权，土地承包经营权“依承包合同”（而非“登记”）而产生。
二、建设用地使用权（★）（1）建设用地使用权的取得建设用地使用权可以通过出让（缴纳土地出让金）、划拨（无偿）、转让（在剩余的有效年限内）、继承等方式取得。
（2）建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
（3）建设用地使用权人将其依法取得的建设用地使用权出租、抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之出租、抵押（“房随地走、地随房走”）。
三、宅基地使用权（1）一户只能拥有一处宅基地。
（2）宅基地使用权基于法律的直接规定无偿取得。
（3）宅基地使用权的存续无期限限制。
四、土地承包经营权土地承包经营权“依承包合同”（而非“登记”）而产生；自土地承包经营权合同生效时设立。
提供便利的不动产称“供役地”，享受便利的不动产称“需役地”。
【举例】甲、乙分别取得在同一街区相邻的两块建设用地，甲在乙的建设用地上设立通行地役权。
2015年10月房地产法试题和答案
2015年10月高等教育自学考试房地产法试题（课程代码 00169）一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分,共30分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的,请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑.错涂、多涂或未涂均无分。
1．下列土地中不属于国家所有的是A。
被依法征收的土地B．农村宅基地C．农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地D．城市市区土地2。
下列关于《城市房地产管理法》调整范围的表述中,不正确的是A．调整范围只限制于城镇房地产法律关系B．既调整平等主体之间的房地产关系，也调整非平等主体之间的房地产关系C．调整国家实施房地产管理的行为D．调整房地产开发行为3．张三购买王二位于东海市某小区的商品房，该交易全部完成，张三取得了该商品房的A．土地所有权、房屋所有权 B．土地使用权、房屋使用权C．土地所有权、房屋使用权 D．土地使用权、房屋所有权4．房屋出租、抵押、典当、承租房屋的转租及使用权转让等部分产权交易属于A．房屋一级市场 B．房屋二级市场 C．房屋三级市场 D．房屋四级市场5．在担保物权中，主要针对不动产设立的是A．质权 B．留置权 C．抵押权 D．典权6. 不动产物权变动的公示方式是A．公告 B. 登记 C．交付 D。
通知7．地役权的特征之一是A．地役权的客体仅限于土地B．地役权的主体限于需役地所有权人和供役地所有权人C．地役权具有可分性D．地役权具有从属性8．满足国家规定的一系列条件、利用农村集体建设用地建设的公租房，其产权归A．国家所有 B. 开发商所有C．农村集体经济组织所有 D．房屋租赁者所有9．出让取得的建设用地使用权，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，商业、旅游、娱乐用地最高年限为A．70年 B．50年 C．40年 D. 30年10．根据《土地管理法》的规定，符合土地利用总体规划，并依法取得农民集体所有建设用地使用权的企业，可以转移土地使用权的情形是A。
经济法基础试题及答案
经济法基础试题及答案一、单项选择题1、根据《中华人民共和国经济法》的规定，以下哪一项不属于经济法的调整范围？A.商品流通B.市场竞争C.产品质量D.财产权利正确答案：D.财产权利。
2、根据《中华人民共和国合同法》的规定，以下哪一项不属于无效的民事法律行为？A.以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为B.恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为C.违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为D.重大误解的民事法律行为正确答案：D.重大误解的民事法律行为。
3、根据《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定，以下哪一项不属于不正当竞争的行为？A.虚假宣传B.侵犯商业秘密C.诋毁商誉D.正当促销正确答案：D.正当促销。
二、多项选择题1、根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，消费者享有以下哪些权利？A.知情权B.自主选择权C.安全权D.公平交易权E.依法求偿权正确答案：ABCDE。
2、根据《中华人民共和国产品质量法》的规定，以下哪些产品可以适用产品质量法？A.食品B.药品C.化妆品D.建筑构配件E.家用电器正确答案：ABCD。
经济法基础试题及答案一、单项选择题法的调整范围？A.商品流通B.市场竞争C.产品质量D.财产权利正确答案：D.财产权利。
2、根据《中华人民共和国合同法》的规定，以下哪一项不属于无效的民事法律行为？A.以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为B.恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为C.违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为D.重大误解的民事法律行为正确答案：D.重大误解的民事法律行为。
属于不正当竞争的行为？A.虚假宣传B.侵犯商业秘密C.诋毁商誉D.正当促销正确答案：D.正当促销。
二、多项选择题1、根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，消费者享有以下哪些权利？A.知情权B.自主选择权C.安全权D.公平交易权E.依法求偿权正确答案：ABCDE。
用益物权(精讲)
用益物权基本概念用益物权是他物权的一种，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利。
比方土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权。
《物权法》第一百一十七条规定：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
用益物权的特点〔１〕是对所有权有所限制的权利．用益物权人的权利也受一定的限制；〔２〕是非所有人基于法律、合同或者其他合法途径而取得的权利，也是对他人财务享有直接支配权。
〔３〕是从所有权的权能别离出来的相对独立的他物权。
用益物权的发展趋势用益物权是人类在社会实践中，为解决物质资料的所有与需求之间的矛盾而产生发展起来的，是所有权与其权能相别离的必然结果。
这种别离适应了商品经济要求扩大所有权、扩展财产使用价值的需求，对于满足当事人的需求、充分发挥物质资料的效能、促进社会经济的发展，无不具有重要的作用。
因而，不同时期、不同性质的法律都给用益物权以确认和保护。
自从《汉穆拉比法典》出现永佃权的萌芽以来，经过罗马法及受罗马法影响的《法国民法典》和《德国民法典》的发展，用益物权已经形成了完备的体系，成为现代物权法的重要支柱之一。
经过几千年的发展演变，用益物权呈现出以下发展趋势：1.用益物权逐渐成为物权法的中心自物权制度产生以来，经演变发展，形成了两个各具特色的物权体系，即罗马法物权体系和日耳曼法物权体系。
这两个物权体系由于价值观上的差异，在物权观念上存在着很大的差异，并对后世物权法产生了不同的影响。
罗马法的物权制度是简单商品经济的法律表现，它以“个人主义”为立法思想，形成了以所有权为中心的物权法体系，强调物的“所有”而非“利用”。
这种物权观念对大陆法系国家的民法影响甚大。
日耳曼法的物权制度是农业经济的法律表现，它以“团体主义”为立法思想，形成了以物的“利用”为中心的物权法体系。
这种物权观念对英美法系国家的财产法影响甚大。
罗马法的以“所有”为中心的物权观念适应了资本主义初期经济发展的需要，为大多数资本主义国家所接受。
建设用地使用权
二、建设用地使用权的类型
• 1、依据土地所有权：
– 国有土地之上的建设用地使用权 – 农村集体土地之上的建设用地使用权。
• 2、依据客体范围：
– 地表、地上和地下建设用地使用权（空间权）
• 土地利用立体化 • 《物权法》第136条：建设用地使用权可以在土地的地表、地 上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已 设立的用益物权。
• (一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交 付土地等合同义务的，应予支持； • (二)均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土 地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予 支持； • (三)均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地， 先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使 用权变更登记等合同义务的，应予支持； • (四)合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应 予支持。 • 未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中 8 华人民共和国合同法》的有关规定处理。
• 2、特征： • 第一，建设用地使用权的客体原则上为国有土地。农村集体所有土地 之上的建设用地称之为为农村集体建设用地使用权，其不能够直接进 入一级流通市场，必须先收归国有之后，才能够交易。
– 《城市房地产管理法》第8条 ：城市规划区内的集体所有的土地，经依法 征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 – 《物权法》第151条：集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管 理法等法律规定办理。 – 《土地管理法》第11条：农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造 册，核发证书，确认所有权。 农民集体所有的土地依法用于非农业建设 的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。 – 第43条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使 用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集 体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事 2 业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
房地产法自考题-17
房地产法自考题-17(总分：110.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：31，分数：31.00)1.下列关于土地的说法错误的是______∙ A.土地具有基础性∙ B.土地具有永续性∙ C.土地是房地产开发的起点和基础∙ D.宗地是平面的而非立体的（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：[解析] 土地是万物之本，具有基础性和永续性，其本为连绵无垠之物，但房地产法关注的是宗地，即土地权属界线封闭的地块或者空间。
需要指出的是，宗地并非平面的，而是立体的。
2.下列属于房地产法关注的土地范围的是______∙ A.林地∙ B.耕地∙ C.城镇建设用地∙ D.宅基地（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：[解析] 虽然土地的范围极其广泛，但是作为房地产法关注的土地范围十分狭窄，主要是用于房地产开发的城镇建设用地。
3.下列关于动产与不动产的说法正确的是______∙ A.动产的转让以登记为生效要件∙ B.不动产的转让以交付为生效要件∙ C.动产的诉讼管辖地只能为动产所在地∙ D.不动产的诉讼管辖地只能为不动产所在地（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：[解析] 不动产物权变动一般以登记为生效要件，动产物权变动则一般以物的交付为要件；不动产发生的纠纷，由不动产所在地法院专属管辖，而动产的诉讼管辖则比较灵活。
4.城市的土地所有权归属于______∙ A.国家∙ B.集体∙ C.法人∙ D.其他组织（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：[解析] 城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的外，属于农村集体经济组织所有；个人、法人和其他组织只能取得国有和集体所有土地的用益物权，其中与房地产密切相关的是建设用地使用权。
5.下列关于权利人对房屋及土地的权利说法正确的是______∙ A.转让或抵押房屋时，土地一并转让或抵押∙ B.转让或抵押房屋时，土地不能一并转让或抵押∙ C.转让或抵押土地时，土地上的房屋必须作价出售∙ D.转让或抵押土地时，土地上的房屋不必转让或抵押（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：[解析] 从物权的归属和登记上看，权利人对房屋的权利和对土地的权利是两个不同的权利，但是转让或者抵押时，房屋的权利和土地的权利必须一并转让或抵押。
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建设用地使用权：一种重要的用益物权
韩光明
物权法解读解决私人如何利用国家所有的土地问题
●《物权法》第135条规定，建设用地使用权人有权对国家所有的土地占有、使用和收益，可以在该土地上建造建筑物、构筑物及一些附属设施。
●《物权法》第136条明确规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
在《物权法》之前，关于土地国家所有的法律制度，在我国《宪法》及相关法律中都有明确的规定，如《宪法》第10条中明确规定，城市的土地属于国家所有；《土地管理法》第8条规定，城市市区的土地属于国家所有。
此次《物权法》在第47条中再次明确重申规定，城市的土地，属于国家所有。
当然，国家所有的土地并不仅仅包括城市的土地，还包括有关法律规定的属于国家所有的农村和城市郊区的土地，这主要在《土地管理法》中予以明确。
在确定了国家所有的土地范围后，一个最为重要的问题是私人如何能够利用国家所有的土地呢？在利用国家所有的土地时，私人享有何种权利呢？这便是《物权法》第12章第135条到151条规定设置的“建设用地使用权”制度所要解决的基本问题。
国有土地上的建设用地使用权
建设用地使用权是我国《物权法》规定的一种重要的用益物权。
按照《物权法》第135条的规定，建设用地使用权人有权对国家所有的土地占有、使用和收益，可以在该土地上建造建筑物、构筑物及一些附属设施。
由此可知，建设用地使用权的客体仅为国家所有的土地，而在集体所有的土地上不存在建设用地使用权，对此，第151条规定集体所有的土地作为建设用地的，应当依照《土地管理法》等法律规定办理。
我国《土地管理法》规定，农民集体所有的土地之使用权不得出让、转让或出租于非农业建设。
集体所有的土地只有在经过征收转化为国家所有之后才能设立建设用地使用权，而在集体所有的土地上的建筑物的建造，譬如住宅，则适用《物权法》第十三章的宅基地使用权予以规范。
这其中的关键问题是集体土地的使用权利如何进入市场，但涉及到目前正在进行的改革，《物权法》无法作出统一规定，而需要给制度变迁保留一定的发展空间，这也是在我国目前转轨经济中很多立法存在的过渡性特点。
建设用地使用权分层设立
随着社会经济的发展，土地的利用范围进一步扩大，涉及到地表、地上和地下的空间。
在法律上，土地所有权的范围也逐步扩大，譬如在法国民法典中就明确规定，土地的所有权，即意味着地上的所有权与地下的所有权。
由于在自己享有所有权的土地上为他人设立使用权是土地所有人的权利行使的自由，因此就会出现土地分层利用与权利分层设置的问题。
《物权法》第136条明确规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
按照这一规定，在我国，建设用地使用权存在地表使用权、地上使用权和地下使用权三种情形，而后两者实际上是对空间的利用。
在《物权法》的制订过程中，曾有建议认为，应该将建设用地使用权确定为地表使用，而地上和地下的利用则应规定为“空间（利用）权”。
但是该空间权的设置是以空间与土地分离的原则为基础的，也就是在抛弃了土地所有权包括地上和地下空间的观念，而主张空间为不同于土地的独立物权客体。
这与我国主张的所有权观念不一致，因此立法最终将空间利用的问题统一规定在建设用地使用权中。
但是，毕竟空间利用越来越成为现代社会重要的资源利用方式，譬如建造地下车库、地下商场、空中走廊、天桥高架桥、电线电缆穿越等等问题，将建设用地使用权的范围扩大到空间利用，那么就需要对建设用地使用权进行科学的规则设计，以解决资源利用矛盾，以及在利用过程中存在的权属冲突问题，譬如地表使用权人与地下空间使用权人之间的权利界限划分、建设用地使用权的登记等问题。
《物权法》第136条第2款中规定，新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
但这仅仅是宣示性的笼统规定，在现实中尚不具有司法操作的可能，尤其是同一土地上存在纵向的不同形式的建设用地使用权之间的冲突无法依照这一条款进行实际规范。
因此，要真正地使建设用地使用权按照第136条的分层设立的模式运行，就必须抓紧制定相应的法律法规，譬如单独制定建设用地使用权分层条例、在统一的不动产登记法中就建设用地使用权的分层登记予以特别规定等。
建设用地使用权与房地关系
建设用地使用权主要是指在土地上建造建筑物、构筑物及一些附属设施的权利，而建筑物等在《物权法》上属于独立的物权客体，因此土地与房屋之间就存在较为复杂的关联：首先两者在物理意义上紧密结合，联结为一体，而在法律上，却是形式上分离，权属各自独立
存在，建设用地使用权与房屋所有权各自独立存在。
那么在同一块土地上建设用地使用权与房屋所有权之间的效力关系如何呢？我国《物权法》在这方面确立了两个原则。
第一，土地吸收房屋的原则。
土地吸收房屋是民法中物之成分理论的重要内容。
按照这一理论，土地上的房屋属于土地这一特定物的重要成分，而物之成分的权属根据物的权属判断。
由于我国实行土地的公有，国家和集体垄断了土地的所有权，而仅仅将用益物权，如建设用地使用权，让渡私人，为了保障私人对土地的权利，应将建设用地使用权理解为其他土地权利及相关物权的基础，譬如房屋所有权的基础是建设用地使用权而非国家所有权。
《物权法》第142条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
这一条所表达的实际上就是房屋所有权为建设用地使用权吸收的原则。
第二，权利处分上的房地一致原则。
《物权法》第146条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
第147条又指出，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
土地上的建设用地使用权如果与房屋所有权人不一致，那么在两者之间就会存在不可调和的冲突，为了避免“空中楼阁”的出现，因此在理论和立法上都采取了房地一致的原则。
（作者系中山大学法学院讲师、法学博士）。