房地产开发项目企业所得税相关报表及填表说明
新企业所得税申报表房地产企业的填报方法
新企业所得税申报表房地产企业的填报⽅法新企业所得税申报表房地产企业的填报⽅法 应如何理解及填报。
例1：某房地产开发企业，2012年预售收⼊10000万元，营业税⾦及附加500万元(会计未计⼊损益)，管理费⽤200万元，销售费⽤200万元，财务费⽤100万元。
2013年完⼯备案，成本6000万元，营业税⾦及附加250万元，管理费⽤100万元，销售费⽤100万元，财务费⽤50万元。
预计⽑利率15%。
⼀、会计处理： 2012年度企业取得的预售收⼊不确认收⼊，计⼊预售账款，成本、营业税⾦及附加不结转。
利润表如下： [转载]新申报表房地产企业的填报⽅法 2013年度完⼯，将预售收⼊确认为主营业务收⼊(完⼯收⼊)，结转成本、营业税⾦及附加。
利润表如下： [转载]新申报表房地产企业的填报⽅法 ⼆、⽼申报表填报⽅法(单位：万元) (⼀)2012年预售 1、预售收⼊在会计上计⼊预收账款，不确认收⼊，但按照填报规则，应将预售收⼊10000万元填⼊附表⼀《收⼊明细表》第4⾏“销售货物”。
[转载]新申报表房地产企业的填报⽅法 2、再将预售收⼊10000万元填⼊附表三《纳税调整项⽬明细表》第19⾏“其他”第4列“调减⾦额”;将营业税⾦及附加500万元填⼊附表三第19 ⾏“其他”第4列“调减⾦额”;预计⽑利额10000×15%=1500万元填⼊附表三第52⾏“房地产企业预售收⼊计算的预计利润”第3列“调增⾦额”。
[转载]新申报表房地产企业的填报⽅法 3、过渡到主表 [转载]新申报表房地产企业的填报⽅法 2012年度应缴纳企业所得税125万元。
(⼆)2013年完⼯ 1、会计上已将预售收⼊10000万元确认为主营业务收⼊(完⼯收⼊)，但按照填报规则，附表⼀《收⼊明细表》中不包括该完⼯收⼊。
[转载]新申报表房地产企业的填报⽅法 2、将完⼯收⼊10000万元填⼊附表三《纳税调整项⽬明细表》第19⾏“其他”第3列“调增⾦额”;将去年调减的营业税⾦及附加500万元填⼊附表三第19⾏“其他”第3列“调增⾦额”;预计⽑利额1500万元填⼊附表三第52⾏“房地产企业预售收⼊计算的预计利润”第4列“调减⾦额”。
房地产交易纳税申报审核表及填表说明
附件5:元房地产交易纳税申报审核表（以下部分由征收机关负责填写）一、承受方及转让方名称：承受方、转让方是单位的，应按照组织机构代码证或者工商部门注册登记证书的全称填写，不得简写；纳税人是个人的，则填写姓名。
本指标根据纳税申报表录入。
二、承受方性质：单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织；个人是指个体经营者及其他个人.本指标根据纳税申报表填写情况点击选择.三、承受方、转让方识别号:承受方、转让方是单位的,填写纳税人微机代码；没有微机代码的，填写组织机构代码;是个人的，填写个人身份证号。
本指标根据纳税申报表录入.四、承受方、转让方联系电话：承受方、转让方是单位的，应填写办税人员常用电话号码;承受方、转让方是个人的,为本人常用电话号码。
本指标根据纳税申报表录入。
五、权属转移时间：指承受方签订土地、房屋转移合同的当日,或其取得其他具有土地、房屋转移合同性质凭证的当日。
土地及存量房权属转移时间为签订协议、合同时间，增量房权属转移时间为纳税人申报时间.本指标根据纳税申报表录入。
六、合同名称及编号：指双方签订土地、房屋转移合同或其他具有土地、房屋转移合同性质凭证的名称及相关编号.本指标根据纳税申报表录入。
七、土地、房屋地址：为产权转移的土地、房产的座落地址，有产权证的，填写产权证注明的详细地址；暂无产证权的，按合同注明的详细地址填写。
本指标根据纳税申报表录入。
八、权属转移类别：《中华人民共和国契税暂行条例》规定应征契税的五种行为和其他等六种类型：土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与、房地产交换和其他。
本指标根据纳税申报表及资料审核后下拉选择.九、房屋性质：是指权属转移为房屋的，根据用途及面积等规定划分为以下几类:1。
商铺；2。
非普通住房；3。
普通住房；4.个人首次购买90平方米以下的住房；5.其他房产。
本指标根据纳税申报表及资料审核后下拉选择.十、权属转移面积。
是指土地使用权的占地面积和房产的建筑面积.占地面积.指建筑物或土地占用的土地使用权面积，按产权证或合同记载数据填写；建筑面积。
房地产开发企业资金和项目报表填报指南
附件1房地产开发企业资金和项目报表填报指南一、总说明1.指标说明《房地产开发项目经营情况》（X104-1、X204-1表）和《房地产开发企业资金和土地情况》（X104-2、X204-2表）中的指标，如无特殊说明，除个别指标（如：计划总投资、自开始建设累计完成投资）外，均为本年实际发生数，不包括以前年度发生数值。
表中所有指标均不应为负数。
2.相关规定有正在开发或销售项目的企业必须填报《房地产开发项目经营情况》（X104-1、X204-1表），一个项目一张表；没有正在开发和销售项目的企业不需填报此表。
无论房地产开发企业有无正在开发或销售的项目，均需填报《房地产开发企业资金和土地情况》（X104-2、X204-2表）。
有正在开发项目的企业应填报表内的所有指标，包括资金、土地、契税等情况（301-408），其中资金仅指用于所有正在开发项目的资金。
没有正在开发项目的企业不应填报资金情况（301-320均应为0）；如果有土地交易行为，则应填报土地、契税等相关指标，如果没有土地交易行为，则不应填报土地、契税等情况（403-408均应为0）。
3.计量单位价值量指标计量单位均为“万元”，面积指标计量单位均为“平方米”。
二、关于一套表审核错误信息的说明在对基层表进行审核或提交时，如果出现审核错误信息提示，首先请点击指标错误信息（迅速定位出错的指标数据），然后再根据审核错误的类型进行区别处理。
审核错误信息分为四类：A类，强制性逻辑审核：指标数据存在必须修改的逻辑错误，必须修订填报数据，直至本条审核通过为止。
此类错误主要出现在分项数据相加与总计不相等的情况，容易找到错误原因。
B类，准强制性逻辑审核：指标数据存在逻辑错误，需要进行核实确认。
此类错误一般表明数据确实错误，需要修改。
如经过仔细核实并确认数据填报确实无误，需要联系县级统计机构（或其他直接接受基层表的统计机构），申请将该条审核解锁，解锁后填写情况说明，即可提交报表。
房地产企业月(季)和年度申报表的填报方法
房地产企业月（季）和年度申报表的填报方法税法政策：1、国税函（2008）635号规定：《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行“利润总额”修改为“实际利润额”。
填报说明第五条第3项相应修改为：“第4行‘实际利润额’：填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。
事业单位、社会团体、民办非企业单位比照填报。
房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。
”2、国税发（2009）31号规定：第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
预售时计税销售额为合同约定应收款项，计税销售额的计税时点为合同约定收款日期。
一、房地产企业季度预缴纳税申报表的填报（以会计准则处理为例）：如：某房地产开发公司2010年度开发A项目，第一季度（未完工）预售房款8000万元；缴纳营业税金及附加440万元；预缴土地增值税80万元；期间费用150万元。
第二季度（完工）实现收入12000万元（不含预售房款）；开发成本16000万元（等于计税成本），缴纳营业税金及附加660万元；预缴土地增值税120万元；发生期间费用200万元。
假设无其他纳税调整事项，当地计税毛利率为15%，则：第一季度开发产品未完工时的填报方法：注①：预售未完工开发产品时按预计毛利率计算的毛利金额，要在这里减除。
预售未完工开发产品时按实际缴纳的营业税金及附加、土地增值税已扣除的金额，要在这里增加。
二、房地产企业年度纳税申报表的填报（以会计准则处理为例）：总原则：年度申报表是为税收政策服务的，无论怎么填列只要符合税收政策，能够通过系统审核就行。
房地产开发项目企业所得税相关报表及填表说明
房地产开发企业计税成本对象备案报告表1、本表应由纳税人在房地产项目开工之前报主管税务机关备案。
2、成本对象的确定原则是指：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。
企业可选择一个或一个以上原则。
3、成本对象一、二、三行次可根据本企业成本对象的数量自行增加相应行次。
4、对土地的分摊不采用占地面积法的,在备注栏应说明采用的具体方法、原因；对公共配套设施、借款费用等采用其他方法的，在备注栏应说明采用的具体方法、原因；对其他成本项目应填写分摊的具体方法、原因。
附件2：房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计算明细表2、本年纳税调整金额填入企业所得税年度纳税申报表附表三40行次。
附件3：房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(1)纳税所属年度：年度房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(2) 纳税所属年度：年度—6 —本表为本年发生的共同（间接）成本需要在各个成本对象间进行分摊时填写。
房地产开发企业开发成本分摊明细表(3)纳税所属年度：年度2、本年按已销、未销、转自用分摊的成本对象个数分别填写。
房地产开发企业预提费用明细表—7 ——8 —2、公共配套设施按项目明细填列，并附送公共配套设施承诺建造且不可撤销的相关资料。
公共配套设施是指非营利且产权属于全体业主,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园，利用地下基础设施形成的停车场所。
3、政府收费按具体收费项目明细填列。
开发产品（成本对象）完工情况表（一）完工开发产品（成本对象）名称：金额单位：元至角分—9 —《开发产品(成本对象)完工情况表(一）》填表说明一，填报的范围和总体要求实行预售方式的开发产品完工后，房地产开发企业在完工年度进行企业所得税汇算清缴申报时，除按现行税法规定报送企业所得税年度纳税申报表等申报资料外，还应向主管税务机关报送本表。
—10 —开发企业应及时核算完工开发产品(成本对象)的计税成本，准确计算、调整实际毛利额和预计毛利额之间的差额。
房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义
房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义完工年度企业所得税处理为什么要确认完工年度？《国家税务总局关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发[2014]31）要求检查“产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。
对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。
”《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
完工结转四部曲：第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
某房地产企业所得税纳税申报情况见下表（单位：万元）:A项目在2011年销售完毕。
该企业一直没有对A项目做完工结转。
2014年税务稽查发现A项目在2011年已经全部交付业主，符合完工条件。
稽查结论为：入项目共实现销售收入12,500万元，共发生符合税务规定的开发成本8,125万元，A项目、k 邯郸市华文税务师事务所有限公司HandanHuawen Certified Tax Agent Co., Ltd 实际销售毛利额为4,375万元（实际毛利率为35%,因为账载开发成本中存在不合规票据）。
房地产开发企业年度所得税纳税申报表填写实例
附件房地产开发企业年度所得税纳税申报表填写实例某房地产公司适用计税毛利率为15%，2009—2012年销售收入及成本如下：1、2009年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=8000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写8000；同时计入视同销售成本8000，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写8000；附表三52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”=1200。
2、2010年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=6000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写6000；视同销售成本＝6800，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写6800；附表三52行“预计利润”=1500，调增1500，附表三52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”=1500。
3、2011年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=-10000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写-10000；视同销售成本＝－8480，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写-8480；附表三52行“预计利润”=0，调增0，附表三52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”=0。
项目一已完工结算，实际毛利率为20%，实际毛利额=1600,差额=400，附表三第54行（七）“其他”调增400。
4、2012年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=－4000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写-4000；视同销售成本＝－3520，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写-3520；附表三52行“预计利润”=0，调增0。
项目二已完工结算，实际毛利率为12％，实际毛利额=1200,差额=－300，附表三第54行（七）“其他”调减300。
房地产开发项目企业所得税相关报表及填表说明
（6）其他
（2）折旧费
2.前期工程费
（3）修理费
（1）水文地质勘测
（4）办公费
（2）规划、设计
（5）水电费
（3）可行性研究 （4）筹建、场地通平
（6）劳动保护费 （7）工程管理费
（5）其他
（8）利息支出费
3.建筑安装工程费
（9）周转房摊销
其中：预提费用
（10）项目营销设施 建造费
（1）建筑工程费
（11）其他
房地产开发企业计税成本对象备案报告表
纳税人名称
纳税人
开发项目名
（公章）
识别码
称
成本对象的
过渡性成
成本对象
(预计)开工时
确定原则
本对象
确定时间
间
具体分期
共分 期
本年度实际开工为第
期
规划需要建 设的公共配 套项目
公共配套设施预算
造价
万元
第（）期成本对象一
成本对象
名称（具
开工时间体栋号）源自第（）期成本对象二本年共同（间接）成 本归集截止日
项目
金额
项目
金额
1.土地征用及拆迁补偿 费 （1）土地买价或出让 金
（2）安装工程费 4.基础设施建设费
（2）市政配套费
5.公共配套设施费
（3）耕地占用税、契 税 （4）土地使用费、闲 置费 （5）拆迁补偿支出、 安置及动迁支出
其中：预提费用 6.开发间接费用 （1）工资及福利费
清负担对 设施
开发项目总建筑面积：
象的间接
直接成本法□预算造价□其他方
借款费用
成本具体
法□
预算造价：
分配方法 其他成本
项目
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
③机械费
④现场经费
⑤其他直接费
(2)安装成本
(3)规费
(4)预提费用
(5)其他费用 同本成本对象分配的共 本本成本对象开发总成
开发成本在已销开发产品、未销开发产品和固定资产中分摊及纳税调整明细
合计
1、本表为一个成本对象发生的开发成本在已销、未销、转自用间分摊时填写
2、本年按已销、未销、转自用分摊的成本对象个数分别填写。
2、本年纳税调整金额填入企业所得税年度纳税申报表附表三40行次
附件3：
房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表（1）
纳税所属年度：年度
¥) 公〔
、
、r^~T、
共起
、
(0
7-
可日 可截 再集 牛归 耒
共总
彳（间接）成本
项
T--
1.d费
费 程 工 装 安
2)
用 费 提 预 其
置.
用 费 接 间 发 开
关文件名及
文件号
收费标准
4.基础设施建 设费
(2)市政配套费
5.
施
公共配套设 费,一一屮
(3)耕地占用税、契税
费
其中：预提 用
(4) 土地使用费、闲置
6.
用
开发间接费'
置及动
迁支偿支出、安
(1)工资及福 利费
(6)其他
(2)折旧费「
2.前期工程费
(3)修理费
(1)水文地质勘测
(4)办公费
(2)规划、设计
(5)水电费［
(3)可行性研究
开发用地整体预算：
公共配套
设施
建筑面积法□其他方法口
开发项目总建筑面积：
借款费用
直接成本法□预算造价□其他方
法口
预算造价：
其他成本
项目
企业法人
代表声明
本人知悉并保证本企业提供的资料真实、完整、准确，并承担因资料虚假而产生 的法律和行政责任。如以后需改变成本对象的，将及时向主管税务机关报告。
（签名）年月日
费6)劳动保护'
(4)筹建、场地通平
费7)工程管理
(5)其他
(8)利息支出
3.建筑安装工程费
9)周转房摊
其中：预提费用
设施建目营பைடு நூலகம்
(1)建筑工程费
(11)其他
本期发生的共同(间接) 成本金额
摊白的
J金额表转入应本期分
本期共
同(间接)成本 摊的金额
成本项目
共同(间接)成本在不同成本对象中分摊及纳税调整明细
4、对土地的分摊不采用占地面积法的，在备注栏应说明采用的具体方法、原 因；对公共配套设施、借款费用等采用其他方法的，在备注栏应说明采用的具体 方法、原因；对其他成本项目应填写分摊的具体方法、原因。
附件2： 房地产开发项目完工对象
会计成本、计税成本调整计算明细表
纳税人名称(公章)
纳
t税人识
0码
可销售面积(卅)
总 金 金
分摊
计/算分摊 比例
的分母金 额
成本对象一
成本对象二
mb
例
分额摊
纳额税
mb
例
分额摊
纳额税
1.土地征用及拆迁补偿 费
2、公共配套设施
3.借款费用
4、其他成本费用
-
合计
本表为本年发生的共同(间接)成本需要在各个成本对象间进行分摊时填写
房地产开发企业开发成本分摊明细表(3)
(1)建筑成本
①人工费
房地产开发企业计税成本对象备案报告表
纳税人名称
（公章）
纳税人
识别码
开发项目名
称
成本对象的
确定原则
过渡性成
本对象
成
确
戎本对象
角定时间
（预计）开工时
间
具体分期
共分 期本年度实际开工为第期
规划需要建
设的公共配
套项目
公共配套设施预算
造价
万元
第（）期成本对象一
成本对象 名称（具 体栋号）
开工时间
设计占地面
积
设计建筑面
财务负责人：经办会计：
时间：
（税务机关
盖章）
受理时间：
年 月日
1本表应由纳税人在房地产项目开工之前报主管税务机关备案
2、成本对象的确定原则是指：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原
则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。企业可选择一个或一个以上 原则。
3、成本对象一、二、三行次可根据本企业成本对象的数量自行增加相应行 次。
二期
八r .>r八r .arr/、
分摊比
分摊金
纳金额调
分摊比
分摊金
纳金额调
1.土地征用及拆迁补 偿费
2、公共配套设施
3.借款费用
4、其他成本费用
-
合计
企业法人代表声明
本人知悉并保证本企业提供的资料真实、完整、准确，并承担因资料虚假 而产生的法律和行政责任。
（签名）年月日
本表为本年发生的共同（间接）成本需要在项目各期进行分摊时填写。
税收金额
纳税调整
本年完工产品总成本
各成本对象总可售面积「
该成本对象可售面积单位
工程成本
该成本对象已销开发产品
成本
以前年度已销产品其成本费用在本年税前扣 除金额
本年纳税调整金额
企业法人代表声明
本人知悉并保证本企业提供的资料真实、
料虚假而产生的法律和行政责任。
完整、准确，并承担因资
（签名）
年月
日
1本表填报房地产开发企业会计成本与计税成本的差异
房地产开发企业预提费用明细表
、出包工程
出包
承包
承包
出包
出包
出包
合同
已开
发票
预提
预提
工程
单位
单位
合同
项目
项目
金额
票金
号码
金额
费用
项目
名称
主管
税务
机关
号
开工
日期
完工
日期
额
占合 同总 额比 例
二、公共配套设施
公共配套设
施
名称
开工时间
（预计）
完工时间
（预计）
预算造价
预提金额
备注
三、政府收费
具体项目
政府收费相
积
第（）期成本对象二
成本对象 名称（具 体栋号）
开工时
间
设计占地面
积
设计建筑面
积
第（）期成本对象三
成本对象 名称（具 体栋号）
开工时
间
设计占地面
积
设计建筑面
积
成本项
目
分摊方法
相关内容
备注
共同成本 和不能分 清负担对 象的间接 成本具体 分配方法
土地
占地面积法□土地整体预算□其
他方法□
开发用地总面积：
已
1销售面
(tf)
以售前年度
本年度销
售
成本项目
直接成本纳税调整明细
完工成本对象一
完工成本对象二
会计金
税收金额
纳税调整
额计金
税收金额
纳税调
1建筑成本「
(1)人工费
(2)材料费
(3)机械费
(4)现场经费
(5)其他直接费
2、安装成本
3、规费
4、预提费用
5、其他费用
直接成本合计n
完工产品应分摊的共同(间
会计金额
房地产开发企业本年共同(间接)成本分摊明细表(2)
纳税所属年度：年度
纳税人名称(公章)
纳税人识别码
本年
成本
:本期共同(间接)
:归集起始日
本年本期共同 (间接)成本 归集截止日
摊白的
1丿表转入应本期分
J金额
本项目为()期
项目
金额
项目
金额
1.土地征用及拆迁补偿 费
(2)安装工程' 费
(1) 土地买价或出让金
安
曲出
他 其
6
费 日 折
费 程 工 期a
费m二S修
计 设 规
2)
费 电 水
5)
究
平
他 其5)
费 出 自d科
8)
费 程 工 装 安 筑 建
1湛
施 设 销 营 目 项
费
他 其 /(\
本项目共分几期
（每一期^
―()期~~面积~~(~~~~面^
成本项目
总金
分摊
计算分摊比 的分母金额
一期
Z tr .Ar t十、/、.