购房定金的性质及其罚则的适用
购房定金的性质及其罚则的适用
杨明
北京炜衡律师事务所
李先生于#$$#年%$月!日与某房地产开发公司（简称开发商）签订
了一份《商品房认购书》，双方约定：李先生交纳定金#万元，预定&座
’$%商品房一套，总价款("万元。
开发商为李先生预留该套商品房房号
直到%$月#$日。
在此期间内，李先生应当到售楼处与开发商签订《商品
房买卖合同》并支付首批购房款%!)#万元，否则开发商有权没收李已交
付的定金并另行销售该套商品房。
当日交纳了定金后，李先生于#$$#年
%$月%!日携带首付款及有关资料前往售楼处签约。
然而，在签订《商品
房买卖合同》的过程中，李先生对于开发商提出的补充协议，有(条不能
接受，要求删去；开发商对于李提出的!条补充协议条款也不予认可。
当
日合同未能签订。
后经多次协商，双方争执不下，始终未能达成一致意见，
导致买卖合同无法签订。
#$$#年%$月#*日开发商通过其售楼律师给李
发送了律师函，指出其行为已构成违约，决定没收其已经交付的#万元定
金。
李则认为是开发商违约，遂将开发商起诉到人民法院，要求双倍返还
定金。
案经一、二审审理后，法院最终认定双方的行为均不构成违约，判决
开发商将#万元定金原额返还给李先生。
那么，什么是购房定金？本案为什么没有适用定金罚则？购房人在认
购书中应当如何签订定金条款？对此，这一颇具典型性的案件给人们带来
了有益的启示。
一)关于购房定金的设定形式。
定金是指当事人依照《中华人民共和
国担保法》，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务
后，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的，
无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定
金。
定金的数额不应超过主合同标的额的#$+，并且在实际交付时始生
!"
效。
目前，在商品房买卖过程中，当购房人选中自己满意的楼盘，与开发商达成购房的初步意向后，开发商通常都要求购房人签订认购书（也有叫作预定书或订购书的）。
这些认购书一般都对作为标的物的商品房的具体位置、面积、价款作出约定，同时还约定购房人应当交纳的预付款、定金、押金或订金。
一般来说，只有买卖双方明确书面约定了“定金”字样，才是法律意义上的定金，才能适用定金罚则。
但是，如果买卖双方在认购书中明确约定了诸如“若因购房人违约造成双方未能签订商品房买卖合同的，则订金（或押金）不退还；如系因开发商违约造成买卖合同未能签订，则应双倍返还订金（或押金）”之类的条款，那么，此时订金与押金均属于定金的性质，应认定为购房定金。
二$关于购房定金的性质。
从实践上看，认购书起到为购房人预留房号、保证签订商品房买卖合同的作用。
尽管认购书的性质在法理上还存在争议，但一般认为，商品房认购书与商品房买卖合同相当于预约合同与本约合同的关系，即预约合同是为签订本约合同而订立的。
我国《合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
”本条规定了缔约过失责任即前契约责任。
而通过认购书中定金条款的设定，来约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同这一本合同的权利义务，正是对当一方出现缔约过失时，对于无过错的另一方的有效救济。
因此，从这个意义上说，购房定金属于立约定金，即为保证正式签订商品房买卖合同而交付的定金。
三$适用定金罚则的条件。
对此，实践中存在着两种不同的观点。
一种观点认为，只要购房人不与开发商签订商品房买卖合同，就违反了认购书的约定，开发商就可以没收定金；另一种观点则认为，只要购房人按期前去签订商品房买卖合同，购房人即履行了认购书中的签订本约的义务，如果开发商不同意购房人提出的签约条件，导致合同无法签订，则开发商应当双倍返还定金。
笔者认为，这两种观点都有失偏颇。
按照第一种观点，开发商可以随意提出各种有利于自己的补充协
议，只要购房人不能接受，开发商就可堂而皇之地没收
定金，这也是实践中开发商动辄没收购房人定金的主
要原因。
按照第二种观点，则会出现只要购房人前去售
楼处签约，即使购房人漫天要价，开发商也必须签订正
式买卖合同，否则就必须双倍返还定金。
这同样有违公
平和诚实信用的合同法基本原则，不利于房地产市场
的健康发展。
因此，笔者认为，定金罚则的适用应当符
合公平、诚信的基本原则。
今年(月%日起施行的《最
高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法
律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订
购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买
卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品
房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不
可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未
能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
”这一规定
体现了定金罚则的基本宗旨：制裁恶意违约的一方当
事人，令其自负恶意毁约的后果。
具体来说，如果因为合同一方无故不履行在认购
书中约定的时间内到约定的地点去签订商品房买卖合
同的义务，或一方擅自改变在认购书中双方已经确认
同意的条款，比如房屋的基本状况、价款等导致商品房
买卖合同无法签订的，则系因当事人一方原因造成本
约无法签订，应对该方适用定金罚则。
如果商品房买卖
合同未能签订是因为不可抗力，或无法预见的客观情
势的变化，或双方就认购书中没有提及的签约细节和
其它条款，进行协商不能取得一致的原因所造成，则系
非因一方原因，而是因不可归责于当事人双方的事由
造成本约的无法签订，双方对此互不承担违约责任，开
发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚则。
得出这
个结论后，我们也就不难理解本文开始所提到的案件
的判决结果。
当然，为了避免不必要的争议，建议买卖
双方还是根据上述处理原则在认购书中对定金罚则的
适用做出尽可能详尽的约定。
马志刚)责任编辑
中国房地产!""#$%!&’。
关于定金的法律规定(3篇)
第1篇一、引言定金，是指当事人双方在签订合同或者履行合同过程中，为保证合同的履行，一方当事人向另一方当事人支付的一定数额的货币。
定金在合同法中具有重要的地位，它不仅能够保障合同的履行，还能够维护交易的安全和稳定。
本文将对我国关于定金的法律规定进行分析，旨在为相关人员提供参考。
二、定金的概念及法律性质1. 定金的概念定金，是指当事人双方在签订合同或者履行合同过程中，为保证合同的履行，一方当事人向另一方当事人支付的一定数额的货币。
定金具有以下特点：（1）担保性：定金是为了保证合同的履行而设立，具有担保合同履行的功能。
（2）预付款性：定金是合同履行前支付的，具有预付款的性质。
（3）双务性：定金是在合同双方当事人之间设立，具有双务性。
2. 定金的法律性质（1）债权性：定金属于债权的范畴，是当事人之间的一种债权债务关系。
（2）担保性：定金具有担保合同履行的功能，属于担保法的范畴。
（3）从属性：定金从属于主合同，主合同无效，定金合同也无效。
三、定金的法律规定1. 《中华人民共和国合同法》关于定金的规定《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
”2. 《中华人民共和国担保法》关于定金的规定《担保法》第89条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
”3. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》关于定金的规定《解释（二）》第24条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同的担保，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。
定金相关法律规定(3篇)
第1篇一、概述定金，是指当事人为确保合同的履行，依据合同约定，在合同成立前或者履行前，由一方当事人预先支付给另一方的一定金额。
定金是合同法中的重要概念，对于保障合同履行、维护交易安全具有重要意义。
本篇将详细阐述我国定金相关法律规定。
二、定金的法律性质1. 担保性质：定金具有担保性质，其主要目的是确保合同履行。
当合同履行完毕后，定金应当返还或抵作价款；若一方违约，则另一方有权依法主张定金返还或赔偿损失。
2. 证明性质：定金的存在可以证明双方当事人之间存在合同关系，对于证明合同成立具有一定的作用。
3. 结算性质：在合同履行过程中，定金可以作为结算手段，减少结算环节，提高交易效率。
三、定金的法律规定1. 《中华人民共和国合同法》《合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
”2. 《中华人民共和国担保法》《担保法》第一百一十八条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
定金合同自实际交付定金之日起生效。
”3. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》《解释》第一百二十条规定：“当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。
”四、定金的数额1. 法律未作规定：当事人可以自行约定定金数额，但不得超过主合同标的额的20%。
2. 法律有规定：法律对某些合同中的定金数额有明确规定，如建设工程合同中的定金不得超过合同总价款的10%。
五、定金的交付与收受1. 交付：定金应当实际交付，当事人可以约定以货币形式交付，也可以约定以实物形式交付。
2. 收受：收受定金的一方应当出具收据，证明定金已经收受。
六、定金的效力1. 定金罚则：当事人一方违约，应当按照合同约定或者法律规定承担违约责任，违约方应当返还定金或者赔偿损失。
定金的性质
定金的性质(一)定金的概念及其法律特征定金是以合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。
给付定金的一方称为定金给付方，接受定金的一方称为定金接受方。
根据民法的有关理论,定金具有下列法律特征:1、定金是一种金钱担保方式。
定金是通过给付一定数额的金钱担保合同的订立、生效、履行或者解除的。
其担保性体现在法律对定金罚则的规定上,即给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
2、定金是通过定金合同和给付行为设定的。
首先，定金合同是主合同的从合同，它既可以体现为主合同中的定金条款,也可以是单独订立的合同。
定金合同应当采取书面形式,但虽然采取口头形式,但实际给付定金的，不影响定金的成立。
其次，定金合同是实践合同，即定金合同自交付定金之日起生效。
3、定金必须以明确的意思表示约定。
当事人要么明确约定其给付的金钱为定金,要么约定了定金罚则的实际内容,否则不构成定金。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(以下简称司法解释)的第118条规定,当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等,但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。
定金的分类及其性质、适用条件。
在担保法理论上,根据定金担保目的的不同,可以将其区分为订约定金、成约定金、解约定金和违约定金。
1、订约定金订约定金又称为立约定金,是指为担保合同的订立而支付的一定数额的金钱。
司法解释第115条规定,当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应双倍返还定金。
2、成约定金成约定金是以担保合同的成立或生效为目的而给付的一定数额的金钱。
司法解释第116条规定,当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的,给付定金的一方未付定金,但主合同已经履行或履行主要部分的,不影响主合同成立或生效。
合同中的“三金”（定金、赔偿金、违约金）适用规则辨析定金赔偿金
合同中的“三金”(定金、赔偿金、违约金)适用规则辨析定金赔偿金合同中的“三金”（定金、赔偿金、违约金）适用规则辨析当事人为促使对方积极履行合同，保障自身的利益，可在合同中约定“三金”——定金、赔偿金或者违约金。
在实务中，也经常会出现当事人在合同中既约定了定金，又同时约定违约金、赔偿金等情形。
那么，是不是在合同中同时约定“三金”最有利于保障自己的利益呢？——并非如此。
如果不掌握“三金”的适用规则，合同约定并不一定能得到裁判机构的支持，这样，约定也只相当于一纸空文。
何谓“三金”？定金：是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或其他代替物。
法律性质：金钱担保。
通过一方当事人向另一方交付一定数量的金钱，债务的履行与否与该笔款额的得失挂钩，从而促使当事人积极履行债务，发挥担保作用。
赔偿金：是指一方当事人因对方违约而造成损害，从而要求违约方赔偿与损害结果相当的金钱或财物。
违约金：是由当事人约定的或法律直接规定的，在一方当事人违约时向另一方当事人支付一定数额的金钱或其他给付。
其中又可以分为惩罚性违约金和赔偿性违约金。
惩罚性违约金是当事人对于违约所约定的一种私的制裁，债权人除了得请求违约金外，还可以请求债务履行或不履行所生的损害赔偿。
赔偿性违约金是当事人双方预先估计的损害赔偿总额，又称为损害赔偿额的预定。
这种违约金，如相当于履行之替代，那么请求这种违约金后，就不能够再请求债务履行或者不履行的损害赔偿。
“三金”之间的联系与区别“三金”的适用规则定金VS违约金——二者不能同时适用。
※《合同法》第116条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
定金VS赔偿金——二者可以同时适用。
※《买卖合同解释》第28条：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
浅析商品房认购书及定金问题
定 日后 要 签订 商 品 房买 卖 合 同 ， 日后 一 定要 来 磋 商 商 品房 但 买 卖 合 同 的 签 订 事 宜 。所 以 只要 是 善 意 的 履 行 了磋 商 义 务 ，
则就 是履 行 了认 购 书 的 义务 。
房 认 购 书做 出 了 一 些 规 定 ， 其 中 仅 有 两 个 条 文 涉 及 此 问 但 题， 由于 法 律 的 滞 后 及 买 卖 双方 的 不 规 范 操 作 ， 致 这 一 领 导 域矛盾重重 ， 纷不断。 纠
一
些主要条款进行 了简单 的约定 ， 当然 ， 也有 的认 购书 内容 比较详细 ， 基本涵盖 了法律规定 的购 房合同 的主要 内容。但
２ １ 年 ６月 ０１
山 西 省政 法 管 理 干 部 学 院 学 报
Ｊ ｕ ｎ ｌｏ ｈ ｎ ｉＰ ｌ ｉｓ ａ ｄ Ｌ Ｗ Ｉ ｓｉ ｔ ｏ ｍｉ ｉｔ ｔｒ ｏ ｒ ａ ｆＳ ａ ｘ ｏｉ ｅ ｎ ａ ｎ ｔ ｕｅ ｆ ｒＡｄ ｎ ｓ ａｏ ｓ ｔ ｔ ｒ
ＪＬ ．． Ｉ ２０１ Ｒ １ Ｖｏ ． ４ Ｎｏ． １２ ２
、
商 品房 认 购 书概 述
认 购 书 是 商 品 房 买 卖 双 方 在 签 署 正 式 购 房 合 同 前 所 签 订 的文 书 ， 是对 双方 交 易 房 屋 有关 事 宜 的初 步 确 认 。认 购 书
的 内容 一 般 包 括 ： 方 当事 人 基 本 情 况 ； 屋 基 本 情 况 （ 位 双 房 含
实 践 巾 ， 多 开 发 商 在购 房 者 签 订 正 式 的 商 品 房 买 卖 合 很
任 ， 样 一 来 ， 于 购 房 者来 说 ， 少 是 显 失 公 平 的 。 这 对 至 认 购 书 的 内 容 相 对 于 购 房合 同来 说 ， 只是 就 购 房 合 同 的
定金抵作价款后卖方违约,是否适用定金罚则
定金抵作价款后卖方违约，是否适用定金罚则在购买商品或服务时，定金往往作为双方协议的一部分，旨在保证交易的顺利进行。
当定金用于抵作价款后，卖方的违约行为就会引发一系列法律问题，并涉及到定金的归属和返还等问题。
本文将就此问题展开探讨，分析定金抵作价款后卖方违约的情形下，是否适用定金罚则。
一、定金抵作价款的法律效力定金是指在合同未履行完毕前，买方为确认合同成立，预付给卖方的一定数量的货币或财产。
定金的作用既是保障了卖方贸易风险，也是确保了买方的交易安全。
在一些情况下，买卖双方可以选择将定金用于抵作价款，即事先约定一部分预付款用于抵作价格的一部分。
在法律层面上，定金抵作价款需要满足合同法的一定条件，包括：一是要有明确的抵销协议，即买卖双方事先明确了定金可以抵作价款；二是确定定金的数量和性质，并在付款时加明了定金的用途；三是卖方对买方的定金作出清楚的收款认可；四是在合同中规定未履行义务的一方应给予相应的赔偿等。
如果定金抵作价款的条件符合合同法的规定，那么定金的抵作价款的效力将得到充分保障，买卖双方将有权利合法地使用定金，并且在交易中得到合法的最大保护。
二、卖方违约的情况在定金抵作价款的合同中，卖方存在违约行为将导致合同无法履行。
卖方违约的表现形式可能有很多种，例如不按期履约、交付货物数量与品质与合同不符，甚至拒绝履行合同等。
在这些情况下，买方通常会解除合同或寻求其他赔偿方式。
如何解决卖方违约的问题以及定金的归属问题，成为买卖双方需要解决的难点。
对于卖方违约的问题，根据合同法的规定，买方可以请求协议解除，也可以请求继续履行合同，如果违约方的责任十分严重，买方也可以要求违约方承担违约责任。
如果在合同中有明确证据可以证明卖方存在严重违约行为，那么买方有权利终止合同并要求违约方承担一定的法律责任。
例如，如果卖方未能按时履行货物的交付义务，买方可以解除合同，并要求赔偿卖方的违约损失。
此时，双方往往需要进行一定的协商，以解决合同违约后的一系列法律问题。
定金罚则的法律规定有什么内容
Don't think that doing something that seems trivial with your whole heart is a waste. Small things are done handily, and big things will come naturally.整合汇编简单易用（页眉可删）定金罚则的法律规定有什么内容当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。
一、定金罚则的法律规定有什么内容“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金”。
《合同法》第116规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
”依此，在合同当事人既约定了违约金，又约定了定金的情况下，如果一方违约，对方当事人可以选择适用违约金或者定金罚则，即对方享有选择权，可以选择适用违约金规则，也可以选择适用定金罚则，但二者不能同时适用。
二、定金罚则适用的条件(一)必须有违约行为。
违约行为的存在是适用定金罚则的前提。
违约行为是指不按合同约定履行债务的行为，其表现形式是多种多样的，包括不能履行、迟延履行及不完全履行等多种形态。
(二)必须有合同目的落空的事实。
合同目的落空即合同目的不能实现，是适用定金罚则的基本条件。
这里的合同目的仅指主合同的直接目的和主要目的。
(三)违约行为与合同目的落空之间有因果关系。
违约行为或合同目的落空，并不必然导致定金罚则的适用，只有二者同时具备且存在因果关系时方可适用，即只有因违约行为致使合同目的不能实现时，才能适用定金罚则。
买东西定金的法律规定(3篇)
第1篇一、引言在市场经济中，买卖双方在交易过程中，为了保障双方的合法权益，常常会采用定金的方式作为交易的一种担保。
定金是指买卖双方在签订合同前，由买方支付给卖方的一定金额，以作为交易成功后支付全部款项的保证。
定金在交易中发挥着重要作用，但同时也存在一定的法律风险。
本文将从定金的法律规定出发，对买卖双方在交易过程中涉及定金的相关法律问题进行详细阐述。
二、定金的法律性质1. 定金的性质定金具有担保性质，其主要作用是保障买卖双方的合法权益。
根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
定金合同自实际交付定金时成立。
2. 定金的种类（1）订金：指在签订合同前，买方支付给卖方的一定金额，以表明购买意愿。
（2）订金加违约金：指在订金的基础上，双方约定违约金，违约方需支付违约金。
（3）定金：指在合同履行过程中，买方支付给卖方的一定金额，作为履行合同的担保。
三、定金的法律规定1. 定金的数额根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条的规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。
实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
2. 定金的交付（1）交付方式：定金可以货币形式交付，也可以实物形式交付。
货币形式交付的，应当以银行转账、现金等方式进行；实物形式交付的，应当以交付实物所有权的方式进行。
（2）交付时间：定金应当在合同签订之日起七日内交付。
特殊情况经双方协商同意，可以适当延长。
3. 定金的效力（1）定金担保的效力：定金担保的效力主要表现在以下几个方面：①买方违约时，卖方有权没收定金；②卖方违约时，买方有权要求返还定金及利息；③定金可以替代违约金，但双方另有约定的除外。
（2）定金退回的条件：①合同解除：因不可抗力等原因导致合同无法履行的，双方可以协商解除合同，并退还定金；②卖方违约：卖方未按约定履行合同义务的，买方有权解除合同，并要求退还定金；③买方违约：买方未按约定履行合同义务的，卖方有权没收定金。
定金罚则的适用及其例外
“定金罚则”的适用及其例外《合同法》第115条、《担保法》第89条以及《担保法解释》第115条规定了：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，即定金法则。
定金的目的在于保护合同的订立或者成立、生效、解除，“定金罚则”的适用则必须要满足一下要件：一、定金应当书面约定并实际交付。
我国现行的《担保法》第90条明确规定，定金合同为要式合同，定金合同的成立必须要书面约定。
定金合同从实际交付定金之日起生效。
《担保法》第90条：定金应当以书面形式约定。
当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。
定金合同从实际交付定金之日起生效。
二、定金性质应约定明确。
当事人在定金合同中应当准确约定定金性质。
如当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金、订金等，都不属于定金性质，因合同履行发生纠纷，不能适用定金罚则。
《担保法解释》第118条：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。
三、定金数额不得超过主合同标的额的20%。
《担保法》规定定金数额不得超过主合同标的额的20%，超过部分不具有定金性质。
《担保法》第91条：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
《担保法解释》第121条规定：当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。
在满足以上三个要件的情况下，当一方当事人不履行债务时，对方可以适用定金罚则，没收定金或者要求对方对方双倍返还定金。
但适用定金罚则也有例外情形：一。
主合同因不可抗力、意外事件不能履行，不适用定金罚则。
定金罚则的适用是以主合同因可归责于当事人的事由为要件，当主合同因不可归责于当事人的事由不能履行时，合同双方当事人均不应受到制裁，定金应当返还。
《担保法解释》第122条：因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。
商品房买卖中的定金怎么处理？
商品房买卖中的定金怎么处理？1.区分定金与订金。
在购买商品房的过程中，买受人(购房者) 与出卖者(开发商)未订立《商品房买卖合同》前，一般出卖人会要求买受人与之签订《房屋认购书》并按房款的一定比例向其交纳“订金”或“定金”。
但是，“订金”和“定金”的法律意义是决然不同的。
定金依法律1.区分定金与订金。
在购买商品房的过程中，买受人(购房者) 与出卖者(开发商)未订立《商品房买卖合同》前，一般出卖人会要求买受人与之签订《房屋认购书》并按房款的一定比例向其交纳“订金”或“定金”。
但是，“订金”和“定金”的法律意义是决然不同的。
定金依法律性质不同可以有多种分类，—是立约定金，指为保证正式签订合同而交付的定金;二是证约定金，指为证明合同的成立而交付的定余;三为成约定金，指以定金的交付作为合同成立或生效要件的定金;四是解约定金，指作为保留解除权的定金;五为违约定金，指作为合同履行担保的定金。
我国定金在《担保法》上是债的一种担保方式。
在《合同法》上是承担违约责任形式之一，其基本法律性质是违约定金，具有担保合同履行的性质。
定金适用的基本规则是：《担保法》第89条：当事人可以约定—方向对方给付定金作为合同的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。
给付定金的—方不履行约定的债务的无权要求返还定金;收受定令的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
所以，定金的作用通常有两种：(1)合同正常履行时，定金充作价款或由交付方收回;(2) 合同不履行时，适用定余罚则：即交付方违约的，无权收回;按受方违约的，应双倍返还。
一般情况下,订金视作预付款。
出现违约事项时，也不能适用订金规则进行处理，一般只能按照预付款的规则进行处理，即接收预付款的一方不履行合同时,应当承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。
对于订金的约定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第118条规定：当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。