写字楼租赁财务测算模型
财务分析-某商业大厦房地产项目财务评价
广州市某商业大厦项目财务分析报告一、项目概述（一)项目主要技术经济指标1、总用地面积：43960m22、总建筑面积：172940m23、建筑密度：49。
75％4、容积率：5.035、地下建筑面积：11743m26、地上建筑面积：161197m27、西塔楼建筑面积：71771m28、东塔楼建筑面积：101169m29、已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构(二）项目方案根据市场调查与分析的结构(过程略)，将该项目两栋塔楼分别建为一栋甲级纯写字楼（以出租为主）与一栋全天候商务写字楼(以出售为主)（三）项目功能面积分布，见表1及表2所示.表2东塔楼（甲级纯写字楼)功能面积分布表二、项目投资估算与资金筹措（一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表1、本项目的开发总工期为三年，从2002年10月起，至2005年9月。
2、从项目开始动工起,本项目的剩余土地使用权年限为30年。
3、根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。
经测算，开发总投资为：1712706132元人民币,汇总详见表3.表3 项目总投资估算表(二）各项投资与成本费用估算表（略） （三）项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分.考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作,因此本项目实际资金缺口为55220万元，计划由开发商投入自有资金970万元作为启动资金，另需向银行贷款45500万元用于投资,剩余部分66051万元由租售收入补充，总追加投资为121271万元。
项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。
表4 项目投资计划与资金筹措表三、 项目销售与租赁收入测算本项目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售，共58093m 2。
北京金源MALL财务测算-0212
20022003200485012利率 5.70%7.00%7.00%7.00%折现率12.00%10.00%10.00%10.00%增长率 5.00% 5.00% 5.00%商铺空置率100.00%100.00%100.00%公寓空置率100.00%100.00%100.00%年客户流转率所得税33.00%33.00%33.00%1232002年2003年2004年建设期硬性成本土地成本17,536.00建安费127,029.25软性成本前期工程费1,850.94间接开发6,724.78行政事业性收费2490.70基础设施15,508.92成本总计171,140.5919,922.8049,654.4289,217.26房款销售利润5000.00贷款额132,140.590.0030,577.2284,217.26第三方投资39,000.0019077.200.000.0019254.0019254.0019254.001058.971437.58总支出2,496.55经营利润16757.45减：债务支出总计2464.11减: 折旧利润总额减: 所得税净利润税前现金流-19,922.80-49,654.42-74,923.922,46430,5772,14032430,57791,563税前现金流资产税前现金流—运营-19,922.80-49,654.42-74,923.92税前现金流总计-19,922.80-49,654.42-74,923.92税前内部收益率19.23%折现率10.00%税前净现值237,825税前利润经营利润16,757减：财务费用2,464减:折旧6,893利润总额14,293所得税4,717税后现金流税前现金流总计-19,923 -49,654 -74,924 减：所得税004,717减：资本收益税000税后净现金流-19,923 -49,654 -79,641 税后累积净现金流0-49,654 -129,295 税后内部收益率15.65%税后净现值126,48320052006200720082009201020112012 345678910.007.00%7.00%7.00%7.00%7.00%7.00%7.00%7.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00%30.00%20.00%10.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00%20.00%20.00%20.00%20.00%20.00%20.00%20.00%20.00%5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00%33.00%33.00%33.00%33.00%33.00%33.00%33.00%33.00%412345678 2005年商铺租金单价每平米每月92.32公寓销售单价每平米6000.00销售额/每平方米建筑面积1937.00第一年销售额600,300扣流水比率8%48,02412,346.115000.007,346.110.005722.229,012.499,463.119,936.2710,433.0810,954.7411,502.4712,077.60 16007.9925,212.5826,473.2127,796.8729,186.7130,646.0532,178.3533,787.27 19254.002861.11143.06150.21157.720.000.000.000.00 3746.059,887.6310,733.4511,454.6312,027.3612,628.7313,260.1713,923.18 1301.633,347.053,953.704,382.024,601.124,831.185,072.745,326.37 48892.9947,602.8150,773.6953,727.5156,248.2859,060.6962,013.7365,114.42 6519.066,845.013,593.631,886.661,980.992,080.042,184.042,293.24 11408.361,197.881,302.69919.75470.49494.01518.71544.65 30965.5739,559.9145,877.3650,921.1153,796.8156,486.6559,310.9862,276.53 3471.015,466.855,740.196,027.206,328.566,644.996,977.247,326.10 1502.08315.44224.75117.99123.89130.09136.59143.42 1921.823,026.863,178.203,337.113,503.973,679.173,863.134,056.28 206.85264.27274.29284.47298.69313.63329.31345.77 1703.112175.802523.252800.662958.823106.773,262.103,425.21 1437.581437.581437.581437.581437.581437.581,437.581,437.5810,242.4512,686.8013,378.2714,005.0214,651.5215,312.2216,005.9516,734.37 20723.1326,873.1232,499.0936,916.0939,145.2841,174.4343,305.0345,542.16 9921.829921.829921.829921.829921.829921.829921.829921.82 6893.006893.006893.006893.006893.006893.006893.006893.00 3908.3110058.3015684.2720101.2722330.4624359.6126490.2128727.34 1289.743319.245175.816633.427369.058038.678741.779480.02 2618.566739.0610508.4613467.8514961.4116320.9417748.4419247.32 -1,544.8016,951.3022,577.2726,994.2729,223.4631,252.6133,383.2135,620.34 2,4642,4642,4642,4642,4642,4642,4642,464 2,1402,1182,0942,0682,0402,0101,9781,944 324346371397424454486520 30,25429,90729,53729,14028,71628,26227,77627,2567,4587,4587,4587,4587,4587,4587,4587,458 6,4096,4096,3366,2586,1746,0845,9875,885 1,0481,0481,1221,2001,2841,3741,4701,573 91,56390,51589,39388,19386,90985,53584,06582,492-1,544.8016,951.3022,577.2726,994.2729,223.4631,252.6133,383.2135,620.34 -1,544.8016,951.3022,577.2726,994.2729,223.4631,252.6133,383.2135,620.34 20,72326,87332,49936,91639,14541,17443,30545,542 9,9229,9229,9229,9229,9229,9229,9229,922 6,8936,8936,8936,8936,8936,8936,8936,893 3,90810,05815,68420,10122,33024,36026,49028,727 1,2903,3195,1766,6337,3698,0398,7429,480-1,545 16,95122,57726,99429,22331,25333,38335,620 1,2903,3195,1766,6337,3698,0398,7429,480 00000000 -2,835 13,63217,40120,36121,85423,21424,64126,140 -132,130 -118,498 -101,096 -80,735 -58,881 -35,667 -11,026 15,115.20132014201520162017201820192020 11121314151617187.00%7.00%7.00%7.00%7.00%7.00%7.00%7.00% 10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00%5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 20.00%20.00%20.00%20.00%20.00%20.00%20.00%20.00%5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 33.00%33.00%33.00%33.00%33.00%33.00%33.00%33.00%91011121314151612,681.4813,315.5513,981.3314,680.3915,414.4116,185.1416,994.3917,844.11 35,476.6337,250.4639,112.9941,068.6443,122.0745,278.1747,542.0849,919.190.000.000.000.000.000.000.000.00 14,619.3315,350.3016,117.8216,923.7117,769.8918,658.3919,591.3120,570.87 5,592.695,872.336,165.946,474.246,797.957,137.857,494.747,869.48 68,370.1471,788.6475,378.0879,146.9883,104.3387,259.5491,622.5296,203.65 2,407.912,528.302,654.722,787.452,926.823,073.173,226.823,388.16 571.88600.47630.50662.02695.12729.88766.37804.69 65,390.3568,659.8772,092.8675,697.5179,482.3883,456.5087,629.3392,010.79 7,692.408,077.028,480.888,904.929,350.169,817.6710,308.5610,823.98 150.59158.12166.03174.33183.05192.20201.81211.90 4,259.104,472.054,695.664,930.445,176.965,435.815,707.605,992.98 363.06381.22400.28420.29441.31463.37486.54510.87 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40,899.0342,943.9845,091.1847,345.7449,713.0352,198.6854,808.6157,549.04114,415.69120,136.47126,143.30132,450.46139,072.98146,026.63153,327.96160,994.360.000.000.000.000.000.000.000.00 47,148.8249,506.2651,981.5754,580.6557,309.6860,175.1663,183.9266,343.12 18,036.9918,938.8419,885.7820,880.0721,924.0723,020.2824,171.2925,379.85 220,500.52231,525.55243,101.83255,256.92268,019.76281,420.75295,491.79310,266.38 7,765.748,154.028,561.728,989.819,439.309,911.2710,406.8310,927.17 1,844.361,936.582,033.412,135.082,241.832,353.932,471.622,595.20 210,890.42221,434.95232,506.69244,132.03256,338.63269,155.56282,613.34296,744.01 24,808.7726,049.2127,351.6728,719.2530,155.2231,662.9833,246.1334,908.43 485.68509.96535.46562.23590.34619.86650.85683.39 13,736.0214,422.8215,143.9615,901.1616,696.2117,531.0218,407.5819,327.95 1,170.911,229.461,290.931,355.481,423.251,494.421,569.141,647.59 11,598.9712,178.9212,787.8713,427.2614,098.6214,803.5615,543.7316,320.92 1,437.581,437.581,437.581,437.581,437.581,437.581,437.581,437.5853,237.9355,827.9558,547.4761,402.9664,401.2367,549.4170,855.0074,325.88 157,652.49165,607.00173,959.23182,729.07191,937.40201,606.15211,758.33222,418.130.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00 157652.49165607.00173959.23182729.07191937.40201606.15211758.33222418.13 52025.3254650.3157406.5460300.5963339.3466530.0369880.2573397.98 105627.17110956.69116552.68122428.47128598.06135076.12141878.08149020.15 157,652.49165,607.00173,959.23182,729.07191,937.40201,606.15211,758.33222,418.13204520462047204820492050205120527.00%7.00%7.00%7.00%7.00%7.00%7.00%7.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00%5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00%20.00%20.00%20.00%20.00%20.00%20.00%20.00%20.00%5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00%33.00%33.00%33.00%33.00%33.00%33.00%33.00%33.00% 60,426.5063,447.8266,620.2169,951.2273,448.7877,121.2280,977.2885,026.15169,044.08177,496.28186,371.10195,689.65205,474.14215,747.84226,535.24237,862.000.000.000.000.000.000.000.000.00 69,660.2773,143.2976,800.4580,640.4784,672.5088,906.1293,351.4398,019.00 26,648.8527,981.2929,380.3530,849.3732,391.8434,011.4335,712.0037,497.60 325,779.70342,068.68359,172.12377,130.72395,987.26415,786.62436,575.95458,404.75 11,473.5312,047.2112,649.5713,282.0413,946.1514,643.4515,375.6316,144.41 2,724.962,861.213,004.273,154.493,312.213,477.823,651.713,834.30 311,581.21327,160.27343,518.28360,694.19378,728.90397,665.35417,548.62438,426.05 36,653.8538,486.5540,410.8742,431.4244,552.9946,780.6449,119.6751,575.65 717.56753.44791.12830.67872.20915.81961.612,072.51 20,294.3521,309.0722,374.5223,493.2524,667.9125,901.3127,196.3728,556.19 1,729.971,816.471,907.302,002.662,102.792,207.932,318.332,466.13 17,136.9717,993.8118,893.5119,838.1820,830.0921,871.5922,965.1724,113.43 1,437.581,437.581,437.581,437.581,437.581,437.581,437.581,437.5877,970.2981,796.9385,814.8990,033.7694,463.5799,114.87103,998.73110,221.50 233,610.92245,363.34257,703.39270,660.44284,265.34298,550.48313,549.88328,204.550.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00 233610.92245363.34257703.39270660.44284265.34298550.48313549.88328204.55 77091.6080969.9085042.1289317.9493807.5698521.66103471.46108307.50 156519.31164393.44172661.27181342.49190457.78200028.82210078.42219897.05 233,610.92245,363.34257,703.39270,660.44284,265.34298,550.48313,549.88328,204.55。
写字楼经济测算
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演讲人姓名
*
假设开发法是测算土地取得价格最为科学的方法
土地价格估算
假设开发法的原理： 开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。因此，决定一宗土地 价格高低的最根本因素是该地块上的房屋建成后的市场销售价格。也就是说，我 们可以从房价倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。 计算公式为： 地价V＝开发价值- 建造成本-取地税费-管理费-不可预见费-销售费用-销售税费-利息-融资成本-土地增值税-公用设施专用基金-利润
*
对于市场预测准确是土地价格测算科学性的基础
土地价格估算
假设开发法的适用性分析： 运用假设开发法的关键和难点是鉴定所需要的未来开发、销售的数据资料是通过市场调查和分析预测得来的，这些数据资料的准确与否，直接影响鉴定结果的客观、合理。而分析预测通常是不容易把握的。所以，我们在运用假设开发法时，市场调查必须详实，分析预测必须客观，这样，鉴定结果才能够比较准确。 假设开发法需要确定的参数： 物业建成后的销售价格； 物业的开发周期； 物业的开发成本
4
5
2
3
6
项目投资及筹资分析
项目建设周期分析
项目市场分析
项目效益及风险分析
案例分析
项目工程进度安排
*
Step4: 土地价格测算
土地价格估算
地价V＝开发价值- 建造成本-取地税费-管理费-不可预见费-销售费用-销售税费-利息-融资成本-土地增值税-公用设施专用基金-利润 V＝4599 ( 万元)
*
项目经济测算
序号
项目名称
办公室租赁财务分析报告(3篇)
第1篇一、报告概述本报告旨在对某公司近期租赁办公室的财务状况进行全面分析，包括租赁成本、租金支付情况、租赁效益评估以及未来租赁策略的建议。
报告将基于实际租赁合同、市场调研数据以及公司财务报表进行编制。
二、租赁背景1. 公司简介：某公司成立于XX年，主要从事XX行业，近年来业务发展迅速，现有办公场地已无法满足公司扩张需求。
2. 租赁原因：为满足公司业务发展需求，提高员工工作效率，公司决定租赁新的办公场地。
三、租赁成本分析1. 租金成本：- 租金总额：XX元/月（含税）- 租金构成：基本租金、物业管理费、公共设施使用费等- 租金支付方式：每月支付，一年一签- 市场比较：对比周边同等面积办公场地，本租金水平处于中等偏下水平。
2. 其他成本：- 装修费用：根据实际需求进行装修，预计费用XX元- 搬迁费用：包括设备搬迁、人员搬迁等，预计费用XX元- 物业管理费：XX元/月（含税）四、租金支付情况分析1. 支付时间：每月XX日前支付下月租金2. 支付方式：银行转账3. 支付情况：- 截止目前，租金支付情况良好，未出现逾期现象。
- 未来租金支付计划：按照合同约定，确保租金按时支付。
五、租赁效益评估1. 经济效益：- 租赁办公场地后，公司员工工作效率得到提升，业务拓展速度加快。
- 通过市场调研，新办公场地租金水平合理，未造成公司财务负担。
2. 社会效益：- 提升公司形象，增强员工归属感。
- 促进公司与周边社区、合作伙伴的交流与合作。
六、未来租赁策略建议1. 合理规划租赁面积：根据公司未来发展需求，合理规划租赁面积，避免资源浪费。
2. 关注市场动态：密切关注周边办公场地租赁价格及市场供需情况，适时调整租赁策略。
3. 优化租赁合同：在签订租赁合同时，充分考虑合同条款，确保公司权益。
4. 拓展租赁渠道：积极拓展租赁渠道，争取更多优质办公场地选择。
七、结论通过本次办公室租赁财务分析，可以看出，租赁新办公场地对公司业务发展具有积极意义。
某写字楼项目财务分析
负二层
管理中心、维修间、变压器房等
2048
2048
负一层
管理中心、低压配电房
2048
2048
小计
4096
1层
大堂、商场等
2048
2048
2层
商场
1803
1803
3层
商场
1803
1803
4层
商场
2048
2048
5层
技术夹层
2048
2048
6～18层
写字楼
2048
26624
19层
避难层
2048
696
6017
2.2
借款资金
45500
0
6000
4500
35000
2.3
销售收入再投资
66051
0
17672
28760
19619
3
资金缺口（2.1+2.2）
55200
2425
6582
5196
41017
三、项目销售与租赁收入测算
本项目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售，共58093m2。东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表5、表6、表7所示。
1012612847
10008
700093287
9755
1712706134
（二）各项投资与成本费用估算表（略）
（三）项目投资计划与资金筹措表
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为55220万元，计划由开发商投入自有资金970万元作为启动资金，另需向银行贷款45500万元用于投资，剩余部分66051万元由租售收入补充，总追加投资为121271万元。项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。
写字楼经营测算及考核方案
写字楼经营测算及考核方案
一、经营费用测算
1、人员编制及工资费用
各岗位工资
2、每月总费用测算表
各项经营费用统计
3、盈亏平衡点的测算
说明：月费用已经减去营业外收入。
4、营业收入测算表
房租收入测算
5、营业外收入统计
二、考核方案
1、计提办法：
当月经营收入达到元为盈亏平衡点，达到元/月则盈利元/年。
2、绩效发放要求：
1）员工当月出勤率必须为全勤。
2）在日常工作中无重大工作失误，没有收到客户投诉。
3）新员工入职必须满三个月后，方可参与绩效考核。
4）在实际岗位工作，有考勤记录的人员方可参与绩效考核。
3、绩效发放系数：
按岗位级别的不同系数发放，每月日与基本工资一起发放。
XX市A公司租赁项目自持测算模板2020
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第1年 642 100 60% 385
第2年 1285 100 80% 1028
第3年 1349 105 95% 1282
第4年 1417 110 95% 1346
第5年 1488 116 95% 1413
第6年 1562 122 95% 1484
第7年 1640 128 95% 1558
第8年 1722 134 95% 1636
第9年 1808 141 95% 1718
第10年 1898 148 95% 1804
第11年 1993 155 95% 1894
第12年 2093 163 95% 1988
418 385 32 0 152 46 5 32 39 30 266 113 183 46 137 220 220 -4869
-3% 93% ¥6,478.31
自持部分测算情况：
前提假设： 1.租金情况：每个月的租金为27元/㎡.月，且为净租金，已剔除增值税 2.收购成本：共两大成本，一是收购现状成本，按照4200元/㎡收购， 造； 3.租金增长率情况：前三年租金不变，经过三年成熟期后，租金按照3% 4.出租率情况：根据区域同事了解，目前该片区办公气氛较浓，按照整 5.物业年摊销情况：可结转成本为土地有票成本+建造成本+改造成本， 销，假设残值为0，年摊销为407万元，该部分可抵扣所得税； 6.费用：运营管理费等于物业管理费收入，该项目融资可使用经营性贷 年租金收益之和（2）物业评估净值的60%了，二者较低值，本项目为15 浮10%~20%，约5.5%，可循环使用； 7.税金：房产税为净租金收入的12%,增值税附加为增值税的12%计算； 8.现金流折现率为4%。
写字楼经营费用测算表
1
建筑物室外维修
按与房屋维修公司合同每月每平米
建面？元
与房修公司合同
2
建筑物室内维修
按与房屋维修公司合同每月每平米
建面？元
与房修公司合同
3
空调系统维修
按与专业公司合同每月？元
与专业公司合同
4
电梯维护保养
按与电梯公司每月每台电梯？元，年检费？元
1
交通、通讯费
探亲、差旅、市内交通、其它交通月100元/人，传真机1台200元；电话3部，话费100元月/部；
2
低质易耗品
人均50元/月
3
办公用房租金
办公用房150平米，月租50元/平米
4
业务费
人均100元/月
5
广告宣传费
根据市场推广计划，该项费用3万元/年
针对写字楼具体情况
6
法律费
按常年法律顾问合同，1万/年
3）
煤气费
按用煤气量和相应单价估算
4）
热水供应等
按热水供应量和所需燃料及单价估算
三
绿化管理费
绿化面积？平米，大堂花卉摆设，绿化员1名
1
人工费
每人每月基本工资1100，效益工资200元，其他福利，服装费？元/年，无加班费
根据劳动部门、各公司资料及劳动力市场价格等情况综合确定
2
工具费
购锄头、草剪、喷水管、喷雾器等其他用品每年支出400元
根据税务局规定
十
企业管理费及利润
取第一至第九项之和的15﹪
根据物业管理规定和市场情况确定
十一
上述费用合计
第一至第十项费用之和
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2014年 1 50% 0 50% 0 0 0 0 0
2015年 2 50% 0 50% 0 0 0 0 0
合计 100% 0 100% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0
0
序号 期数 1 利息 2 本金
1
2 0 0
3 0 0
4 0 0
5 0 0
6 0 0
7 0 0
3 4
本息合计
0 0
0 0
基础数据表 序号 项目 单位 1 静态投资 万元 土地成本 建安费用 2 3 4 5 6 7 8 9 10 动态投资 资本化利息 资本金（30%） 银行贷款比例（70%） 平均租金 物业费 借款利率（单利） 借款利率（复利） 管理费用比例 销售费用比例 营业税金及附加比例 万元 万元 万元 万元 万元 万元 元/天/㎡ 元/月/㎡ % % % % %
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
8 0 0
9 0 0
10 0 0
11 0 0
12
13
14
合计 0 00 00 00 00 0
0
数值 0.00
0.00 0.00 #DIV/0! 0.00 4.50 35.00 7.77% 8.00% 2.00% 1.50% 6.00%
序号 施工进度(年份) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
当年投资比例(%) 当年静态投资 当年注资比例(%) 当年注资 当年融资1 当年融资2 融资1利息 融资2利息 利息小计 承诺费 提前费 利息税 合计