房地产行业研究-玉溪城市进入报告2018.09.29
【房地产进入性调研】西双版纳城市进入性研究报告
投资估算
财务评估及经济效益分析
收益估算
经济效益分析
风险分析
07
研究结论和建议
西双版纳房地产市场前景广阔，具有较大的开发潜力；
西双版纳城市基础设施建设不断完善，生活环境日益改善；
西双版纳房地产市场存在一定的投资风险，需要谨慎评估。
西双版纳城市旅游资源丰富，旅游业发展前景良好；
市场需求稳步增长
住宅市场中品牌房企云集，市场竞争异常激烈，对于新进入的房企而言，树立品牌形象、提高产品质量和服务水平至关重要。
市场竞争激烈
住宅市场调研结果
商业地产供过于求
目前西双版纳商业地产市场供应量较大，部分商业项目存在空置现象，市场竞争激烈。
旅游业带动商业发展
作为旅游胜地，西双版纳旅游业的发展对商业地产起到积极的推动作用，商业地产项目应考虑与旅游业的结合，提升商业价值。
xx年xx月xx日
《房地产进入性调研》西双版纳城市进入性研究报告
目录
contents
研究背景和目的西双版纳城市概况房地产市场进入调研调研结果概述进入策略及实施方案SWOT分析和风险评估研究结论和建议
01
研究背景和目的
1
研究背景
2
3
西双版纳作为中国云南省的重要城市之一，其地理位置优越，气候宜人，拥有得天独厚的自然资源和文化遗产。
可行性分析结论
经过对西双版纳城市的经济、政策、市场等多方面因素的综合分析，认为该城市具有较好的房地产市场进入可行性。
进入可行性分析
市场规模与潜力
该城市的房地产市场规模稳步增长，同时具有较大的人口红利和发展潜力，为外来房地产企业提供了较为广阔的市场空间。
玉溪2018年9月工业经济运行分析
玉溪市2018年1-9月工业经济运行分析玉溪市工业和信息化委员会（2018年10月22日）1-9月，规上烟草制品业增速持续小幅回落，非烟工业小幅回升保持高速增长态势，全市工业经济运行呈现逐月小幅回落趋势。
一、基本情况及主要特点8月份，全市规模以上工业总产值同比增长14.2%；规上工业增加值同比增长5.0%；1—9月，规上工业总产值同比增长18.8%；规上工业增加值同比增长8.8%。
主要呈现以下特点：规上工业增速位次持平全市规上工业增加值同比增长8.8%，增速比上年同期（4.6%）提高4.2个百分点，环比（8.9%）下降0.1个百分点；低于全省规上工业增速（12.5%）3.7个百分点，高于全国平均水平2.4个百分点，增速在全省排名第13位，比去年同期的第16位上升了三位。
从省内看，增速8.8%，比昆明市（16.8%）低8个百分点，比红河州（13.3%）低4.5个百分点，比曲靖市（12.0%）低3.2个百分点。
（详见附件1）烟草制品业增速小幅回落9月，烟草制品业同比负增长0.6%；1-9月，烟草制品业同比增长2.2%，增速比上年同期（-2.4%）回升4.6个百分点，环比下降0.5个百分点。
非烟工业小幅回落仍继续保持高位运行9月，非烟工业同比增长18.0%；1-9月，非烟同比增长21.7%，增速比上年同期（20.7%）提高1个百分点，环比提高1.2百分点。
非电工业投资继续保持较快增长1-9月，全市完成工业投资95.1亿元，增长31.7%，增速同比全市固定资产投资高18个百分点。
其中，非电工业投资90.5亿元，增长33.5%。
工业用电持续增长9月，工业用电量完成10.78 亿千瓦时，同比增加16.46%；1-9月，工业用电量完成75.80 亿千瓦时，同比增加9.56%。
其中，黑色金属冶炼及压延加工业同比增加29.54%。
主要工业产品及原材料价格全市监测的10种主要工业产品及原材料价格环比是“6涨2平2跌” 即焦炭、生铁、线材、铜选矿、粗铜和黄磷环比上涨，铁矿石原矿和水泥环比持平，钢坯和电解镍环比价格下跌；同比是“5涨1平4跌”即焦炭、线材、铜选矿、粗铜和电解镍同比上涨，生铁同比持平，铁矿石原矿、钢坯、黄磷和水泥同比下跌。
玉溪市房地产业发展现状及完善住房保障体系的思考
玉溪市房地产业发展现状及完善住房保障体系的思考随着玉溪市生态城市建设工作的推进，房地产业在国民经济中的支柱作用日益彰显。
“十五”以来，房价逐年上涨，舆论导向及公众的口诛笔伐，让房地产业背负着“暴利”的亚健康形象，国家宏观调控政策逐渐向房地产业倾斜，且调控力度逐年增加。
2007年以国务院发布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）为标志，国家调控方向发生标志性转变，形成加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的梯级住房保障体系。
2008年开始，宏观调控的效果初步显现，受金融危机的影响，市场不断传出趋冷的信号，房地产业发展将面临极其严峻的形势。
如何落实“促进居民合理住房消费，保持房地产投资规模适度增长”的工作目标，保持经济平稳较快发展，借学习实践科学发展观活动之机，2009年4月16日至17日，我局一行六人到华宁、澄江两县开展专题调研，以期通过调查分析摸索出特殊时期适合玉溪市房地产业发展的新思路，完善住房保障体系的新办法，辨证地将科学发展观贯彻落实到房地产领域。
一、房地产业发展及保障性住房建设情况（一）房地产业发展情况房地产业涉及领域广、产业关联度高、带动系数较大，是实践科学发展观，落实中央、省、市拉动消费需求，保民生、保稳定、保增长的关键产业，房地产投资有效地促进了社会固定资产投资增长，是我市国民经济的重要组成部分。
1、固定资产投资情况。
2006年以来，玉溪市房地产业处于迅速上升时期，房地产开发投资总量及开发建设规模屡创新高，2008年更是达到历史巅峰，成为房地产开发投资增速超过云南省平均增速的十个州市之一，“十一五”中期完成投资总量已远远高于“十五”期间总投资规模，巩固了房地产业在国民经济中的支柱地位。
2006年我市完成房地产投资13.001亿元，房屋施工面积148.9228万平方米，商品房销售面积52.9332万平方米，现房平均销售价格1885元/㎡,期房销售价格1543元/㎡。
玉溪市场调研的报告-A-
都市经典： 均价毛坯住宅4915公寓
4080-4700元/㎡
太极名城： 毛坯均价4300
元/㎡
盛时尚居： 毛坯均价4900
元/㎡
价格洼地
玉水金岸： 住宅均价毛坯6800
实际成交6200元/㎡
时代新都会： 一期均价5700，二 期均价5800，商铺 1.7-1.9万元/㎡
价格高地
兰溪瑞园： 尾盘多总价高难去 化产品，均价毛坯 平层6300实际成交 6200
● 南市区住宅均价在3000-4000元/㎡左右，写字楼、商业较为罕见。购房者多 为本地或周边县市内迁人口，低总价导致的刚需特点明显，由于不具备商业 核心价值，其所属项目无法与本案产品形成对等的竞争关系。
区域市场分析
红塔区市场环境
三级市场：
● 二级市场的突然发力及玉溪人口相对增长过缓，遏制了三级市场的市场 需求。据了解，目前二手房市场主要面对刚需及部分迁改需求客群，主 要交易集中于市中心配套完善区域及北部低价位成熟配套区域。交易房 龄普遍较小，加之现房及配套成熟等原因，二手房价格略高于同区域一 手房价格。
区域市场分析
红塔区市场环境
二级市场：
● 三大板块，成交单价根据其区块繁华程度依次递减。
● 中心市区住宅均价在5500-7500元/㎡之间，写字楼均价为8000-9000元/㎡ 之间，商业均价约为40000元/㎡。配套完善，低总价小户型产品受热捧（如 极中心项目50-60平产品去化迅猛）。其城市核心资源的独特性决定了该区域 写字楼及低总价住宅产品会给本案相关产品产生威胁。
区域发展定位： 促进昆玉一体化发展，加强与楚雄、普洱、红河、曲靖等地区联系与协调， 带动滇中区域发展。
近期发展方向 利用坝区周边的山地，发展玉山城片区、观音山片区、研和工业园区的山 地部分；跨越玉溪大河向北发展，建设生态文化区及玉枕山行政中心；实 施玉溪大河三期改造工程及周边土地开发建设；开发建设新火车站东部片 区；发展春和组团红塔工业园区九龙片区。
玉溪市住房和城乡建设局_企业报告(业主版)
1.3.1 规模结构 近 1 年玉溪市住房和城乡建设局的项目规模主要分布于小于 10 万区间，占项目总数的 73.7%。500 万以上大额项目 0 个。 近 1 年(2022-09~2023-08)：
本报告于 2023 年 08 月 16 日 生成
2/20
1.4 行业分布
近 1 年玉溪市住房和城乡建设局的招标采购项目较为主要分布于办公消耗用品及类似物品 计算机设 备 工程造价服务行业，项目数量分别达到 8 个、5 个、3 个。其中物业管理 图书和档案 广播、电视、 电影设备项目金额较高，分别达到 78.00 万元、56.03 万元、26.38 万元。 近 1 年(2022-09~2023-08)：
云南霖诚工程管理 咨询有限公司
\
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
2023-05-16 2023-02-01 2022-11-18
（5）工程造价服务（3）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
玉溪市红塔大道（抚仙路-火车站） 综合管廊工程建设项目竣工结算 审核和财务决算审核服务
云南耕耘工程造价 咨询事务所有限公 司
3.5
TOP2
玉溪市红塔大道(抚仙路-火车站) 综合管廊工程建设项目竣工结算 审核和财务决算审核服务
云南耕耘工程造价 咨询事务所有限公 司
\
2023-04-17 2023-01-12
TOP3
玉溪红龙路 PPP 模式、总承包模 华 昆 工 程 管 理 咨 询 式项目工程竣工决算审核服务项 有限公司
1.4.1 重点项目
（1）办公消耗用品及类似物品（8）
重点项目
项目名称
玉溪房地产调研报告
17
集中商业
元/㎡/月
业态
备注
小庙街
150～300
手机通讯专业市场、餐饮
一层，二层以上为住宅
美加华商业广场
70～300
超市、服饰、餐饮 服装、酒吧、电脑、数码 服装、酒吧、餐饮
以沃尔玛为主力店，集购物、娱乐、 餐饮于一体的综合性商业休闲广场
二层，经营杂乱，商业氛围差 1～4层
时代广场 彩虹商业广场
红塔区经济增长较快，为房地产市场高速发展打下了坚实基础； 房地产开发及投资处于高速增长态势，2010年达39.6亿元，增幅高达 61.2%； 烟草业是玉溪支柱产业，规模较大，同时矿业、旅游成为玉溪新的经济增 长点；
7
Part 2
红塔区房地产市场研究
红塔区楼盘分布
9
山水佳园 彩虹商业广场 中轴玉玺 铭德上居
红塔区固定投资走势
150 100 65.96 50 -5% 0 固定投资(亿元) 增长率 2008 65.96 -5% 2009 81.2 23.20% 固定投资(亿元) 2010 106.2 30.80% 增长率
5
23.20% 81.2
30.80% 106.2
35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10%
21
Part 4
房地产开发判别
房地产开发起步较晚，缺乏具有生活品质的楼盘，几个高档楼盘为保险公 司、红塔集团单位房，后续的房地产开发应注重社区档次、生活品质和氛 围的营造； 商品房开发相对较少，市场存量有限，商品房开发具有较大的市场空间； 住宅价格相对较高，与本地住宅居住品质及环境不匹配，因此其本地消费 力及房价水平已足够支撑高品质楼盘开发； 商铺结构及交通组织的落后已制约商业的发展，成规模有档次的新商业中 心将对玉溪商业进行升级换代，成为下一阶段商业开发重点； 房地产投资已经往三四线城市转移，玉溪房地产市场迎来下一个开发热点；
玉溪2018年一季度工业经济运行分析
玉溪市2018年一季度工业经济运行分析玉溪市工业和信息化委员会（2018年4月23日）一、基本情况及主要特点一季度，全市规上工业增加值同比增长8.6%，超省工信委下达目标（增长8%）0.6个百分点，其中，烟草制品业同比增长1.8%，非烟工业同比增长25.5%，非烟工业增速超市政府下达目标（增长22%）3.5个百分点。
工业投资增长94.6%，非电工业投资增长83.0%，非电工业投资超额完成省工信委下达一季度增长12%、市政府下达一季度增长40%的目标任务。
工业经济实现首季“开门红”，主要呈现以下特点：规上工业增速在全省排名较大提升全市规上工业增加值同比增长8.6%，增速比上年同期（0.6%）提高8个百分点，低于全省规上工业增速（11.9%）3.3个百分点，增速在全省排名第10位，比去年同期的第16位上升了六位。
从省内看，增速8.6%，比昆明市（15.4%）低6.8个百分点，比红河州（16.5%）低7.9个百分点，比曲靖市（11.1%）低2.5个百分点。
（详见附件1）烟草制品业企稳回升同比增长1.8%，增速比上年同期（-5.9%）回升7.7个百分点，比全省增长1.4%高0.4个百分点。
非烟工业保持快速增长同比增长25.5%，增速比上年同期（19.2%）提高6.3个百分点，比全省增长18.2%高7.3个百分点。
非电工业投资较快增长完成工业投资24.3亿元，同比增长94.6%，增速排全省州市第1位；其中，非电工业投资20.8亿元，同比增长83%,增速排全省州市第3位。
工业用电持续增长3月，工业用电量完成5.31亿千瓦时，同比增加11.11%。
1-3月，工业用电量完成22.11亿千瓦时，同比增加14.41%。
主要受磷化工、水泥、黑色金属冶炼及压延加工、黑色金属矿采选业等主要行业用电增加拉动。
多种工业品价格继续保持稳中有升全市监测的10种主要工业产品及原材料价格环比是“3涨2平5跌” 即焦炭、钢坯和黄磷环比上涨，铁矿石原矿和水泥环比持平，生铁、线材、铜选矿、粗铜和电解镍环比价格下跌；同比是“7涨3跌”即焦炭、生铁、钢坯、线材、铜选矿、电解镍和黄磷同比上涨，铁矿石原矿、粗铜和水泥同比下跌。
原稿玉溪市房地产市场调查报告
商业地产逐步回归 理性，将更多的追求商 业运营价值和不动产稳 定收益； 地产开发商与商业运 营商相互渗透，跨业经 营模式显现； 老城区的商业升级换 代和商业地产开发热点 逐步向多城市中心发展 成为许多城市的重要特 征。
居民消费由需求型快 速向享受型方向转化； 餐饮及休闲娱乐业态 增长迅速，承担了消化 商业面积的重要角色； 随着中国对外资零售 限制的取消，大量的零 售商进入中国市场，推 动国内商业地产的发展。
其一是开发商开发模 式尚有不足； 其二商业地产主要通 过销售或租赁回笼资金， 在金融市场不稳定的情 况下,资金大幅缩水； 其三随着经济危机的 影响，部分商家扩展计 划受到调整，延缓了商 业地产的开发和运营。
Part 2
区域背景分析
1 、经济总量 2 、投资情况 3 、人口发展情况 4、人民生活指标 5、社会消费品 6、城市发展规划
除宏观经济分析外，在此亦将介绍与分析红塔区的城市结构与发展规划，这些规划亦 会对本项目资情况 人口发展情况 人民生活指标 社会消费品 城市发展规划
国民生产总值（GDP）及其增长率——
玉溪整体国民生产总值保持快速增长，平均增速15%，经济总量排名云南省前 列；
生产总值平稳快速上涨：
级；
住宅开发受宏观调控的冲击，客观上推动了更多的 房地产企业向商业地产进行战略转型； 受到城市化进程加快因素的驱动，中国二、三线城 市的规模和城市建设普遍面临升级需求，加之政策面 对商业地产融资渠道的拓宽，商业地产规模会进入一 个放量扩展阶段，多元化消费需求也将直接推进商业 地产的发展； 受国际品牌及大型商家扩张影响，商业地产开发商 逐步将目光转向追求商业运营价值和不动产稳定收益， 商业地产逐步回归理性。
2014年人民银行系统继续实施稳健的货币政策，不断完善调控方式和手段，增强调控的 前瞻性、针对性和协同性，大力推动金融改革，切实维护金融稳定，提升金融服务和管 理水平，支持经济发展方式转变和经济结构调整，争取国际收支基本平衡，促进经济社 会持续健康发展。
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当前城镇人居可支配收入
2020年城镇人均可支配收入目标 第二产业值（亿元） 第三产业值（亿元）
三产占比
旅游收入 旅游总人数
说明
亿元 元 %
固定投资总额
房地产投资 万人 % %
社零总额 万元
万元
二产总值 三产总值
%
亿元 万人
数据时效
2017年 2017年 2017年
玉溪市红塔区整体规划
春和组团
• 城市重要功能区，重点发展绿色生物技术、制 药和农特产品加工产业，结合九龙池省级风景 名胜区及飞井海旅游区的建设，发展休闲度假、 旅游服务及生活居住。
大营街组团
• 完善以烟草相关的配套产业和轻工业。促进新 火车站及其周边区域的建设，利用邻近中心组 团的区位优势，积极发展娱乐服务业、旅游业、 生活居住等功能。
主流板块情况：目前区域在售项目较，主要集中在主城区、北城区，目前南城区开发较为滞后。 主流板块代表项目量价表现：目前在售的主要为高层、洋房、别墅产品，高层占比较大，目前在售项目开盘区划
到达90%以上。 典型房企表现：目前大牌房企中梁、红星美凯龙项目在售，中梁壹号院目前在售二期，红星国际目前仅剩10余套
时间
一级市场（土地）
二级市场（新房）
成交可建住宅体量 （万㎡）
成交楼面价 （元/㎡）
商品房成交量 （万㎡）
商品房存量 （中长期）（万㎡）
住宅成交量（万方）
住宅成交均价 （元/㎡）
住宅销售总金额 （亿）
楼地价差
2013 2014 2015 2016 2017 2018年1-8月
98.69 10.69 50.14 89.25 18.29 20.89
16.0：45.2：38.8 257.9 3498.9
城市潜力判断——城市配套
➢ 城市格局与发展方向：定位具有现代都市气息的宜居生态城市，由北城新区、中
部城区、研和新城组成，城市规划为“三城、五组团、三园”，三城指中部城区、
北城新区、研和新城；五组团指老城组团、生态文化组团、高铁组团、北城组团、
研和组团；三园指红塔工业园区、高新产业园、研和工业园。
二期 二期
一期
开发商
玉溪中梁城置业有限 公司
项目地址
玉溪红塔区凤凰路森 林公安局北侧
占地面积
176.33亩
总建筑面积
19.6万㎡
容积率 建筑形态 总户数 是否精装 车位配比
1.20 洋房、别墅
865户 否
1:1.2
绿化率 产权年限 面积区间 装修标准
物业费
30% 70年 109㎡-259㎡ —— ——
3359 5770 4889 4851 2376 5008
注：数据来源于玉溪统计局网站
市场潜力判断——市场集中度
集中度：当前市场主力开发商以本土企业为主、占据约80%市场份额，大牌房企仅红星、中梁进入，目前 红星项目住宅基本售罄，后期剩下商业；中梁目前处于热销期，年产值约8亿元；2018年整体市场上扬预 计未来可实现的单盘年产值10亿。
项目个案——中梁壹号院
【区位配套】项目位于玉溪红塔城央凤凰路，作为玉溪顶级生活圈最后一席稀缺宝地，项目周边东方人家、山水佳园等高
端墅区云集。中梁·壹号院距玉溪市中心3.5公里，约10分钟车程。以凤凰路、红塔大道、聂耳东路、玉江高速、东风北路、环山 路、秀山路，构成的“三横四纵”，无缝对接玉溪老城区及未来行政中心。周边生活配套相对成熟，但医院、学校、商业等配套 均在老城区。
➢ 本地客户：占比85%；玉溪本地红塔区客户（红塔集 团、政府及企事业单位员工为主）
➢ 县份及乡镇客户：占比10%；玉溪周边县份（大营 街、北城、通海等地为主）。
➢ 其他外来客户：其他外来客户5%（昆明、外省及其他 地州）。
客群来源
5% 10%
85%
玉溪本地 省内及周边县份 外省客户
项目个案——中梁壹号院
北城组团
• 依托临近昆明的优越区位条件，积极发展现代 物流贸易、休闲度假、旅游服务、农产品加工 以及生活居住。北部皂角营现状工业企业逐步 向研和工业园区迁移。
研和组团
• 主要功能包括新型工业、区域物流与居住功能。 研和工业园区主要发展钢铁加工、铸造和装备 制造业，未来发展成为以新材料研发、加工铸 造、装备制造为主导的生态型、现代化新型工 业园区。
国道； 人的来源：当地烟草集团员工，公务员、事业单位及下属区县
客户为主。
在省内/城市群中的经济水平（2017年）
GDP：1415，排名第3； 常住人口：238万人，排名第9； 城镇化率：50.8%，排名第3； 判断1：人口流入
城市潜力判断——城市定位
中心组团
• 玉溪市政治、经济、商业中心，未来将提升和 优化城市用地结构和产业结构，增强区域服务 职能。
高层、洋房产品
140-160㎡ 120-140㎡
100-120㎡
中梁壹号院4房
红星国际4房 中梁壹号院3房 玉溪新天地3房
红星国际3房 中梁壹号院3房
成交面积段对比
80-100㎡
60-80㎡
60㎡以下
-
-
红星国际3房 -
50以下
50-60万
60-75万
75-110万
板块市场判断——客群分析
➢ 玉溪客户主要以本地客户为主，以刚改及改善性购房客户为主，购买力强；投资型 购房客户较少。
2017年
2017年 2017年 2017年 十三五目标 2017年 2017年
十三五目标
2017年 2017年
2017年
2017年 2017年
玉溪
1415 59454 9.3% 1080 205 238 48%
367.5 34880
729 543
10.0∶51.6∶38.4 283 3580
城市
楚雄
城市潜力判断——横向对比
玉溪人口基数小，城镇化率高；GDP增速低于对标城市，但人均GDP较高；整体经济上行，三产结构稳定，第二产业 较发达，主要表现为卷烟业，居民可支配收入较高。
大类
宏观经济
人口 消费
产业
评量项
编号
细分
GDP
人均GDP GDP增速
固定投资额(亿元)
房地产投资额（亿元） 常住人口 城镇化率
937 34197 10.8% 1290
120.47 274 44% 80%
335.99 31653
366 400
11.1： 47.9：41.0332.7 3630.7 Nhomakorabea红河
1479 31603 10.80% 2533.75 436.7 464.5 45.06% 35% 411.9 28342 4.23
代表开发 商
开发商级 别
代表楼盘
所属板块
销售状况
市场份额
进入时长 （年）
企业规模 （2017年）
已开发项目数量
待开发地块数 量
多次取地意愿
中梁
一线
中梁壹号 院
老城区
在售
40%
2
1个中梁壹号院
无
主城区
红星
一线 红星国际 北城新区 尾盘
30%
3
汇总2家
-
/
以上为热 点板块
13%
1个红星国际
无
2
北城区
板块市场判断——板块格局
【项目概况】中梁·壹号院占地面积176.33亩，总建面19.6万㎡，由玉溪中梁城置业有限公司开发建设。中梁·壹号院承袭了
中梁四大产品系列中的TOP级“御系”，采用了现今塔尖圈层最为青睐的新中式建筑风格，融合东西方建筑之精髓，匠造了一座约 20万方新东方国宅院墅。项目共两期销售，规划洋房共580户，联排共137户、叠墅共148户，以及自身一所幼儿园配套。
住宅在售，后期主要为商业招商及销售。
北城区
4 3
主城区
1 2
南城区
所属板块 代表楼盘 销售状况 物业类型 面积区间 总建面 去化率
均价
老城 北城
新天地商业 广场
住宅尾盘
高层
80-140
洋房：114-
158
中梁壹号院
热销
叠墅：160别墅、洋房
190
联排：224、
红星国际广 场
住宅尾盘
高层
251
89、107、 132
➢ 城市配套评价：老城区＞北城新区>研河新 城。
昆 磨 高 速
昆玉高速公路 玉带路路口
➢ 重大基础设施建设：目前高铁已开通，昆明 到玉溪30分钟可到达。2020年泛亚铁路开
太
极
路
晋
红
昆玉高速公路
高
玉带路路口
速
通。
➢ 城市内部交通规划：玉溪市红塔区主城发展
玉元高速 公路路口
向南北两端延展，城市交通体系以南北主干
72.6 19.6 116
万裕润园 在售
高层
80-130
25
95%
7800
洋房：7500-8000 50% 叠墅：11000
联排：15000
95%
7500
90%
4500
市场潜力判断——结构性机会判断
高层洋房市场机会点：从市调项目来看，高层、洋房面积段主要集中在80-160㎡，80㎡以下及160㎡以上产品布 局较少。
明
珠
道串联东西
路
“七横五纵”是城市重点网络，其中太极路、
南北大街、东风路、红塔大道、凤凰路是城市
核心干道。
城市发展中轴线
北城新区
中部城区 研和新城
城市潜力判断——产业评价
➢ 全市产业保持“稳一优二进三”发展态势，稳步推进第三产业，经济整体发展趋势向好。 2017年，烟草在玉溪工 业中的比重呈现出下降趋势，烟草制造业占比下降，这是工业经济向高质量发展转变的一个信号。