世联南通新城房地产项目市场定位报告
南通市房地产市场调研报告
南通市房地产市场调研报告深圳市南山开发实业有限公司CO南通市房地产市场调研报告撰稿人：一、南通市概况一）地理位置：长江入海口，隔江相望上海和苏州南通市位于江苏省东南部，长江入海口北端，东及东北面临南黄海，南与苏州太仓常熟及上海崇明岛隔江相望，西邻泰州市，北接盐城全市总面积平方公里，其中市区面积平方公里，拥有长江岸线公里，黄海岸线公里，下辖崇川、港闸二个行政区及南通经济技术开发区，另辖如皋、通州、海门、启东4市，海安、如东2县，XX年底总人口万人，其中市区人口87万人行政划分如下图：泰州长江二）交通现状；便捷的陆运和航运南北向沿海高速南接苏通大桥进入上海，北进入盐城东西向宁通高速西向通往南京，东向贯通南通主要沿江市县南通港已开通香港、日本和韩国等国际航线及长江内河航线各县市均有2条以上的省道进行连通，兴东机场开通广州、厦门和北京航线并可停靠国籍中小型直抵飞机铁路有新长线共 14 页黄海开发区苏州崇明岛深圳市南山开发实业有限公司CO二、南通市社会经济发展状况一）南通市社会经济建设现状1经济保持稳定快速增长XX年上半年南通市总值为亿元，同比增长16%，近四年均保持较为快速稳定的增长，并且今年增长速度有所加快南通-XX年经济变化情况增长率上半年%%%%%%20%15%10%5%0%数据来源：《南通市XX年统计年鉴》、《南通市XX年1-6月经济运行简况》2居民可支配收入增长较快02至XX年南通市城镇居民年人均可支配收入较快，年均增幅为%，XX年增幅快速加快南通市区城镇居民可支配收入变化情况%可支配收入数据来源：《南通市XX年统计年鉴》及*历年公报%%%20%15%10%5%0%%%增长率上半年3社会经济发展显著特征：人口变化、城市化率低、特色产业明显人口变化：总人口持续下降、市区人口和在岗职工数增长从XX年到XX年底，南通全市户籍人口由期初的万人下降为期末的万人，减少约%；但市区人口由XX年的万人增长到XX年底的万人，增长约%，同期在岗职工人数增长约%，但整体增长速度较缓特色产业：建筑施工业和纺织服装业建筑施工业“十五“期间累计承建施工面积亿平方米，XX年达到亿平方米，产值达亿；截至XX年底，特级资质企业15家，占江苏省半数；施工总人数超过56万人，遍布全国及世界46个国家和地区，涉外合同金额占全市外经总量的55%纺织服装业从业人员超过20万人，占总体工业从业人员的40%左右，产值占南通规模以上工业产值的30%左右，为市第一大支柱产业，但缺乏知名企业共 14 页深圳市南山开发实业有限公司CO4固定资产投资增速趋缓趋稳、总量高位运行03-XX年是投资增长快速年，在工业和基础建设投入快速增长拉动下，整体增幅较大；XX年下半年增幅开始趋稳，目前在20%左右，XX年年固定资产投资约为XX年的4倍左右，总量较大且增长迅速南通历年固定资产投资变化固定资产投资数据来源：南通*历年统计公报%%%%%%50%40%30%20%10%0%增长率上半年二）南通与周边城市主要经济指标现状比较苏通大桥和杭州湾大桥均将在XX年上半年通车，两大桥将较大程度改变长三角各周边二线城市与上海的交通联系，对经济发展影响巨大本部分将可能受到大桥建设主要影响的几个城市进行对比：环上海周边区域主要城市经济对比分析基础资源经济发展城市土地面积建成区面积户籍人口数量 XX年 XX年人均苏州嘉兴 73绍兴 65宁波南通 60南通排名 4 5 1 3 5 3 5 5 5 3 5 2固定资XX年全市产投资 XX年房地产开发收入水平可支配收入2在岗职工工资2房地产销售面积销售销售均价城市居民人均住房建筑面积数据来源：《南通市XX年统计年鉴》及各城市年度公布、房地产销售数据为全市整体数据南通市资源环境在五个城市中基本是排名靠后，经济总量和房地产销售面积受人口基数影响排名较前，固定资产投资和人均居住面积亦排名较前，整体经济尚处于相对较低水平，但近几年固定资产投资量快速增长，城市建设及工业投资带来较好的经济增长预期三）南通“十一五”经济发展规划：总量增速14%，到XX年，人均达到万元共 14 页深圳市南山开发实业有限公司CO加快全面融入上海、建设长三角北翼先进制造业和基础产业基地四）小结：城市经济尚处于区域内的较低水平，但城市整体土地规模和人口规模均排名前列，城市经济潜力尚未发挥目前城市固定资产投资保持较高水平，经济增长保持较快速度，未来经济增长预期较高三、南通市和中心城区发展规划按照南通市十一五规划，南通市在长三角经济体系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，长三角重要的基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心一）大南通整体布局：“一主二轴三副”的城镇体系空间结构、沿江带形城市形状海安、如皋城镇圈：现状：经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期引导：以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型”城镇空间结构掘港、长沙城镇圈：现状：经济实力较弱，以农业开发与滩涂养殖为主；引导：以发展掘港镇为重心，形成“母子型”城镇空间结构沿江经济发展轴：以宁通启公路为依托的城镇聚合轴南通市城市圈：现状：经济实力最强，市域*经济文化中心；引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城镇，形成“一主三副”城镇空间结构汇龙、吕四城镇圈：现状：经济实力较强，海洋渔业、养殖业、加工业初具规模；引导：依托道路交通，形成以汇龙为中心，吕四、和合、南阳“众星其中：一主即沿江城镇带，为南通未来主要城市圈层，目前南通市区为核心区域；二轴即为掘港到长沙镇，启东至吕四镇两大临海城镇发展轴，目的在于江海联动战略，加快沿海港口开发步伐；三副即三个副中心城市二）大南通城市人口布局远景规划核心区域：目前城区规划区范围的平方公里，按照做大做优做美的要求，XX年人口达到百万；沿江四座新城：位于沿江及三大过江通道北岸桥头堡，从北到南分别是：长江港城面积共 14 页深圳市南山开发实业有限公司CO19 km，人口10万；苏通大桥北桥头堡滨江新城，面积20km，人口5万；海门崇海大桥港滨江新城，面积15km，5万人；大兴崇启大桥滨江新城，面积15km，人口5万三副城：海安县城至如皋、东掘港镇至长沙镇、启东汇龙镇至吕四镇，每个副中心城市的规划人口为30万至50万三）目前城区发展方向—主城区向南为主、策略向东、沿江带状发展南通市区以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展的态势；远景进一步向东南发展延伸，与通州、海门相向发展；港闸区传承国际资本和民间资本转移，辐射苏北的门户，以工业和商贸为主；主城区是全市的*、经济、科技、文化、金融、贸易中心，含老城区和新城区；其中新城区位于老城区和开发区之间，面积约17km，是城市新的*经济文化中心，新市*已经迁入；XX年开始建设，目前已较为成形近期*推出崇川开发区的新东区，面积约20 km，位于老城区东部，为商贸、产业和居住的混合开发区域开发区是新兴的城市门户，以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主四）重大项目动态：“苏通、崇海和崇启大桥”1．“苏通大桥”：XX年上半年通车苏通大桥位于南通市开发区南端和苏州市之间，北连通启高速，南至苏嘉杭高速公路董浜互通立交，是交通部规划的黑龙江嘉荫至福建南平国家重点干线公路跨越长江的重要通道，也是江苏省公路主骨架网“纵一”——赣榆至吴江高速公路的重要组成部分全长公里，XX年动工建设，XX年6月合龙贯通，预计XX年上半年通车苏通大桥对南通的直接影响：将南通由上海经济辐射的边缘区域拉至核心圈层从周边城市与上海的直线距离看，南通--上海、苏州--上海，无锡--上海，南通距离不远，但是因长江的阻隔，长期远离上海经济辐射，远远落后于苏州和无锡等城市苏通大桥通车后，南通至上海的车程时间将由目前的3小时缩短至1小时左右，略微超过苏州到上海的时间，使南通直接进入上海经济辐射的核心圈层222222老城区新东区港闸区主城区新城区通州开发区海门江海港区共 14 页深圳市南山开发实业有限公司CO沿海高速崇海大桥苏通大桥通启高速崇启大桥南通经济技术开发区与苏通大桥：南通经济技术开发区位于苏通大桥的北端，于XX年成立，初始规划面积为24km，近两年逐步拓展规划到约50 km2区内设有南通出口加工区、中国长江国际化学纤维工业园、长江国际化学新材料工业园、光机电工业园，企业累计投资将近40亿美元XX年底开发区约63亿元，总量不大，在全国54个国家级开发区中排名30位左右，近两年大型项目开始增多：XX年新引入惠生重工、嘉吉粮油、宝钢日立、GE东芝、台橡BR、蓝星化工和振华港机等项目，总投资将近10亿美元，全部投资后产值将近亿元，同时大项目的进入迅速带动相关配套产业的跟进，开发区前景有望迅速转变开发区商品房开发：开发区以工业为主，居住功能偏弱，主要为开发区农民安置区和部分小型住宅项目目前开发区在编制新的整体规划，设有中央商务区、滨海新城及部分零散居住规划用地：中央商务区面积5kn，临近出口工业区，周边已经比较成形，具有部分小型住宅开发的可能性；滨海新城位于苏通大桥开发区端头，总规划面积约10km，目前尚未具体规划，周边主要为振华港机基地、海洋工程制造工业园和生物化学园，该滨海新城周边很不成熟，开发前景仍需要进一步确定2．崇海和崇启大桥：崇启先行、崇海尚无动工时间表崇启大桥北连启东市大兴镇，南连上海崇明岛东北端，为沪崇苏大通道的一部分，预计年内能动工，XX年左右通车；崇海大桥北接海门市，南连崇明岛北端，正在上报国家立项，尚无开工时间表两大桥的修建，海门和启东两市将通过崇明岛、长江隧道进入浦东，到达上海外高桥和浦东机场的时间在1小时车程内3．其它重大项目22222共 14 页深圳市南山开发实业有限公司CO港口建设：沿江已建成29座万吨级泊位，洋口港和吕四港拥有能建10-20万吨大型泊位的海岸线约40km如东县项目：总投资亿元，容量万吨液态天然气，XX年一期建成使用，并一同建设发电厂一座五）小结：苏通大桥等过江通道的建设对南通区位、城市化、城镇格局、定位等产生重大影响，并且较大程度改变南通与上海的直接关系，预计南通城市经济发展和城市建设将大大加快四、南通房地产市场一）发展现状整体市场相对成熟规范，但是*对市场的影响力较大市场已经历过XX年左右的价格快速增长期以及XX年左右的*调控期，整体继续稳定理性发展，但空置面积开始逐年有所增多*通过低价商品房的开发对市场整体影响巨大目前预售许可证获取条件为楼体±0二）一级土地交易市场：竞价充分、外地知名企业开始进入、地价已经快速上升1．整体情况：住宅用地成交价格快速攀升，XX年单价已达到万元/亩南通市区历年住宅用地整体成交情况数据来源：南通市国土局2．知名企业刚刚进入：绿城和莱茵达置业XX年7月绿城以公开拍卖的形式进入南通，上市公司莱茵达置业已在南通成功开发凤凰·莱茵苑，XX年5月继续在市核心区域公开竞得小型商住项目另外，部分本地建筑施工企业逐渐涉足于房地产开发，著名代表为中南集团，目前开发中南世纪城项目3．公开土地交易成交价格典型案例：XX年7月份绿城竟得临新市*项目成交楼面地价元/ m，目前周边住宅价格在元/ m左右；XX年5月莱茵达置业竟得老城区核心区域的项目成交楼面地222222222深圳市南山开发实业有限公司CO价元/ m，目前周边住宅价格在-元/ m左右三）近年商品房二级市场情况1近年整体投资情况：近3年投资增长较快、比例保持基本稳定XX年后基本保持30%的投资增幅，同时比例较为稳定，占比绝对值不高指标全社会固定资产投资其中：房地产投资房地产投资同比增长36485980上半年22房地产投资占全部投资比例2．近年整体开发经营情况：销售面积快速增长，建设面积增长幅度略超销售面积，5年内共需基本平衡02-XX年5年内销售面积增长%；同期施工面积增长%，5年内销售面积和竣工面积的比例:1，供需比较均衡南通-房地产市场发展情况销售面积施工面积竣工面积数据来源：南通统计局房地产运行情况简报3．市区房地产市场：销售面积波动较大、施工面积基本稳定增长，考察年度内求略大于供03和XX年受价格快速增长影响，销售面积下滑较大；05受竣工面积快速增长及低价商品房快速增多影响，虽同时受到调控，销售面积仍然保持快速增长；XX年销售面积继续快速增长；市场整体波动较大，但从考察年度内看，销售面积与竣工面积的比例为：1，需求略超过供给目前市区年度住宅销售面积略超过万m2共 14 页深圳市南山开发实业有限公司CO南通市区房地产运行情况统计85849784474销售面积施工面积竣工面积上半年数据来源：南通统计局房地产运行情况简报4．市区住宅成交价格：低价商品房极大的拉低整体成交均价、普通商品房价格稳定以较快速度增长受低价商品房影响，住宅成交均价增幅波动较大，但趋势向上，XX年上半年与XX年底同比增长49%；普通住宅保持较快的增长幅度，XX年上半年与XX年底同比增长59%南通市区04-XX年住宅成交价格变化项目/时间住宅平均价格增长幅度剔除低价位商品房增长幅度(%) 低价位商品房数据来源：南通市房地产登记中心222上半年15-低价商品房销售量占总量比例低价商品房：南通市区自XX年开始，实行了经济适用房货币化补贴政策，不再建设经济适用房同时自XX年，市区开始大规模建设低价位普通住房，供应对象主要为*工程拆迁户，符合经济适用房政策性补贴的家庭排在第二供应序列*专门成立了由副市长领头的低价商品房建设工作组具体实际中，南通市*将低价位商品房的供应规模保持在同期商品房供应总量的40%，配合以经济适用房政策性补贴、实施廉租住房等政策，带有*政策优惠和保障性质的住房供应总量占了市场普通商品房供应总量的55%以上自XX年到XX年中期，低价位商品房累计开工建设万m，累计竣工交付万m南通拆迁户和中低收入家庭中，已受益万多户根据*住房“十一五”规划，近2年将继续建设60万m/年在销售价格上，目前基本控制在低于元/ m，不超过大部分市场商品房的50%左右从*操作低价商品房目的来看，一是替代经济适应房政策；二是近几年新城区以及工业园区大规模建设，拆迁户快速增多有实际需求；三是抑制整体房地产市场价格快速上升2222共 14 页深圳市南山开发实业有限公司CO5．成交客户：从走访的多个典型楼盘来看，异地成交客户较少，本地客户占9成以上6．市区住宅空置情况：总体有所增加南通市区住宅空置情况表项目/时间2--%上半年 %住宅空置面积增长情况五、各区域商品房市场情况按照地理位置与楼盘聚集情况，南通市城区大致可以划分为老城区、新城区、新东区、城北区四大房地产板块，呈现“一主三幅”的格局城北区多层、小高层、高层和集中商贸市场；住宅价格-；集中商铺-左右老城区高层，住宅价格 -，部分突破新城区多层、小高层、高层和别墅，住宅价格 -老城区板块市场供不应求、价格稳定老城区供地有限，区域推盘总量不大，房价稳定在高位新城区板块高档楼盘最为集中，领袖地位已然确立依托于*规划的重心倾斜，新城区板块加速掘起，已成为南通市场上最热门的板块如今市行政中心、体育会展中心都已正常投入使用，雏形已成；周边扎堆有凤凰·莱茵苑、中南世纪城、公务员公寓、天安花园、兆丰家园、春晖花园等一批高品质楼盘尤其是市行政中心与公务员公寓的新东区老城区新城区新东区通州海门第 10 页共 14 页深圳市南山开发实业有限公司CO存在使得该板块的生活配套设施得以优先配置，决定了新城区居住板块成为南通市档次、品质最高的中央居住区，且区块价值的攀升决定了房价仍有稳步上涨的趋势新东区板块抱团出击，挑战新城区新东区板块也是目前热门的区域之一，原就有尚东时代、苏建、东景国际等实力楼盘聚集，今年又有我市落实房产新政后首个套型面积90平方米以下占70%以上的社区“东晖花园”的加盟，几家开发商经过对“新东区”的联手宣传造势，大大提升了该区块整体竞争力，今后必将成为新城区板块有力的挑战者城北板块蓄势待发，性价比较高该板块有晏园南岸、永兴花苑、怡园锦居、永兴家园、鸿鸣金属广场等楼盘，但由于楼盘位置比较分散，目前尚未形成合力，整体均价也是四个板块中最低的目前南通经济技术开发区的主要以经济产业为主，居住环境不够浓厚，且房地产用地规划较少，成为南通市区房地产中长期发展方向，暂未形成规模的房地产市场，随着苏通大桥的开通对开发区的经济发展以及外来人口的增加有直接推动作用一）城北区板块：工业和商贸为主、大型城郊集中市场较多、片区环境相对较差，普通市民均认为该区域印象中为郊区农村平时在售楼盘3-5个目前住宅销售价格在-元/m2左右，商贸市场分割商铺价格在-元/m2左右典型项目：华都商业广场、阳光新城华都商业广场：位于港闸区南通市濠西路号，距离老城区核心位置约3km，占地万平方米，总建筑面积12万平方米，是南通市目前建设中的最大家居销售中心，分割铺位约万元/m2阳光新城：苏建阳光新城位于工农路西、长岸路南、2号桥北的共计亩的土地项目，这也是苏建集团继苏建花园城之后的又一大型地产项目，容积率为，总建筑面积近50万平方米苏建阳光新城紧邻城市中轴线工农路，坐拥交通要道，宁启高速、沿海高速、沿江快速通道等都依依相伴，东接民航南通机场，东北部邻新常铁路货运站，西北方的南通火车客运站更是一箭之隔同时，重大规划利好的南通火车站站前商贸区，建成之后将成为新的商贸中心，是融专业市场、产品研发展示、现代物流、交通集散、行政办公、商务金融等功能于一体的商贸及服务业基地主要产品为小高层高层住宅，预计11月发售，发售均价约为元每平方米二）老城区板块：以濠河风景区为老城区中心，周边区域约40km2，为城市中心区域；配套成熟、商业发达，住宅多为小型高层项目目前部分濠河风景区内住宅价格突破元/m2，周第 11 页共 14 页深圳市南山开发实业有限公司CO边区域约-多元/m2不等，位置较中心住宅多在元/m2该区域板块的住宅成交速度非常快，多数项目建设到地面3-4层左右已基本销售完毕典型项目：安惠濠河国际、江海名苑：安惠濠河国际：位于老城区崇川区环城西路20号，紧邻城区最中心的濠河风景区，以小户型为主，6层多层，共来套，户型面积在40—80平方米左右的一房和两房，预计9月底开盘，预计均价为元/平方米江海名苑：位于南通市中心地段北靠人民中路东依环城东路南邻环城南路西临繁华的八仙城，南大街项目总用地面积多平方米，总建筑面积多平方米，由1幢高层，5幢小高层，7幢多层组成以居住为主的高档豪宅名苑是一座集顶级住宅，商铺，商场等多种物业于一体的大型综合性建筑群开发商为南通侨鸿国际开发有限公司主要为多层，小高层及高层，主力户型: 三室两厅两卫、四室两厅两卫-平米，销售价格约为元/平方米三）新城区板块：位于老城区南边、距离老城区核心区域约10km，是城区向南发展的中心节点、未来城市的核心区域，XX年市*大楼已启用片区规划较好、但目前配套仍然不太成熟片区是大型住宅项目集中的地方，产品类型丰富目前住宅价格在-元/m2典型项目：凤凰莱茵苑、中南世纪城：凤凰莱茵苑：凤凰莱茵苑坐落于东南至海港引河，西至工农路，北至洪江路、通启路的新城区核心地块，与南通市新城区行政中心隔河相望整个小区三面临水，一面临街小区总用地面积万平方米，占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅平方米，绿地率%，容积率，建筑密度%，总机动车位辆小区配有平方米的幼儿园、商业服务用房、居委会、物业管理、社区服务、文化活动站、卫生站、公厕等有关公建配套设施；凤凰莱茵苑项目总投资预计约8亿元人民币，实施分期滚动开发开发商为莱茵达集团有限公司，主要的产品为多层、小高层以及叠排联排别墅面积为40至平方米之间该项目于XX年左右开始销售，目前的销售价格为小高层高层元/平方米，叠排别墅元/平方米，联排别墅约元/平方米中南世纪城：位于南通市桃园路8号体育会展中心正北面市*大楼正南面，属于新城区核心地段开发商为本地最大的建筑集团中南集团旗下的南通中南新世界中心开发有限公司占地达2平方公里，号称总建筑面积近万平方米，其中分为东西两个区东区靠近南通大学新校区主要为住宅区，第 12 页共 14 页深圳市南山开发实业有限公司CO包括已经完整或者正在开发的约40万平方米建面的住宅以及少量写字楼和一栋规划为52层的超高层5星酒店项目项目西区为规划的近60万平方米的中央办公商务区住宅与XX年上半年开始销售，销售均价当时约为元/平方米，目前近40万平的住宅已经基本销售完毕，目前在售的尾盘均价约为元/平方米，写字楼销售价格在元每平方米左右住宅的主力户型为平方米左右，三房为平方米左右。
南通房地产市场分析
南通房地产市场分析引言概述：南通作为江苏省的一个重要城市，房地产市场一直备受关注。
本文将对南通房地产市场进行分析，从多个角度探讨市场的现状和发展趋势。
正文内容：1. 市场概况1.1 经济发展情况南通市作为江苏省的重要经济增长极，拥有较为完善的产业体系和良好的发展环境。
其经济增速持续稳定，不断吸引外来投资。
这为南通房地产市场提供了良好的基础。
1.2 人口和就业情况南通市的人口规模庞大，人口流动性较高。
随着城市化进程的推进，人口不断增加，对住房需求也在不断增长。
同时，南通市的就业形势也较为乐观，就业率稳定增长，为房地产市场提供了稳定的需求。
1.3 政策和法规南通市对于房地产市场的政策和法规较为严格，旨在维护市场秩序和保护购房者的权益。
政府加大了对房地产市场的监管力度，提高了购房者的购房门槛，对房地产开发商进行了严格的审查。
2. 市场供需情况2.1 房地产项目供应南通市的房地产项目供应较为充足，涵盖了住宅、商业、写字楼等多个领域。
随着城市扩张和土地供应的增加，新项目的开发不断推进，满足了市场对房地产的需求。
2.2 房价和租金水平南通市的房价和租金水平相对较低，与一线城市相比有一定的优势。
这也吸引了一部分购房者和投资者的关注。
同时，随着市场供应的增加，房价和租金也相对稳定。
2.3 购房者需求特点南通市的购房者需求主要以改善型和投资型为主。
随着人口的增加和城市发展的推进，购房者对于房屋品质和配套设施的要求也越来越高。
3. 市场发展趋势3.1 二手房市场的活跃度随着房地产市场的发展，南通市的二手房市场逐渐活跃起来。
购房者可以通过购买二手房来满足自己的需求，同时也为投资者提供了更多的选择。
3.2 房地产市场的多元化发展南通市的房地产市场不再只局限于住宅项目，商业地产和写字楼等项目也逐渐兴起。
这种多元化发展为市场提供了更多的机会和选择。
3.3 政策调控的持续加强为了维护市场的稳定和健康发展，南通市政府将继续加强对房地产市场的政策调控。
南通房地产市场调查报告
南通房地产市场调查报告前言为配合“濠滨花园”项目的开工销售，我部门对南通房地产市场进行了深入的调研和分析，形成结论报告，作为项目策划的必要补充。
本报告分为如下几个部分：➢南通房地产市场现状➢房地产市场调查问卷分析➢媒体调查➢项目综合分析➢目标客户分析➢项目周边主要风景点及重大建设项目介绍➢在售楼盘个案分析总建面积（万方）面积（平方米）南通房地产市场（在售）总体分析 楼盘规模分析30 25 20 15 10 5 0随着南通城区的向外扩张、房地产开发的加大，近年大型楼盘不断涌现，规模 14 万平方米以上楼盘已具有一定数量，其中苏建花园城达到 30 万方、凤凰莱茵苑达到28 万方，南通房地产供应量呈放大趋势，市场竞争加剧。
而随着开发水平、开发理念的提高，南通出现了规模达到 15.4 万方的首个纯别墅社区东郊庄园。
而位于本项目的友谊家园其体量也达到了 15 万平方米。
户型面积分析多层主力面积分析160 150 140 130 120140135135135155面积（平方米）在售楼盘当中，多层主力面积主要集中在130—140之间，而房型多为三房两厅， 可以看到南通房地产经过多年的发展，房型设计已经从解决基本需求逐步发展为享受180 165 150 135 120155145 小高层主力面积140145 145 130170 170160130型、舒适型、豪华型的设计方向发展，同时也看到开发商的利益追求。
在售楼盘当中，小高层这样的建筑形态已经被市场及开发商所接受，基本上在售楼盘规划当中都有小高层，以获得较高的开发利润，提高土地利用率。
而小高层面积主要集中在145—160之间，房型以四房两厅为主。
别墅主力面积500400300200苏建花园城(一期)东郊庄园（一期）和睦花园在售别墅当中，主力面积主要集中在260—400平方米之间，中心城区的别墅主要以联排为主，而市郊新近开发的纯别墅社区东郊庄园，其主力房型为260㎡的双拼别墅，其产品规划具有较强的竞争力。
精选世联-南通CR0504地块价值分析资料
功能区域：
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CBD 与 CLD
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城市客厅——纵横南北的城市景观主轴线
开阔、规则的市政绿地成为城市客厅，为区域提升品 牌，增加价值。
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总体规划思路2——双龙起舞
兰色水系次轴
沿轴对称分布的商务 辅助建筑，形成办公 与居住的有机过渡。
文化艺术区
兰色水系次轴 CBD 中央商务区
用地规模：2.5平方公里
4 个区域：市政机构/文化艺术 /商务居住/体育会展
3 条大道：世纪大道/崇川路/桃园路
4-3-2-1 模式
2 带水系：横贯东西的水系，连接高校与 中心区
1 根主轴：南北向景观主轴
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A/C地块概况
CR0504-A地块—— 规划用地： 61万平方米 总建筑面积：134万平方米
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2
本地块在新中心区规划中的地位
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3
新中心区的 枢纽化、中心化、国际化
老城区
新城区
新中心区
崇川 经济开发区
南通大学
南通 经济开发区
08年开通的 苏通大桥
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4
新中心区 在南通整体规划中的地位
枢纽化
新城区将成为大南通市的枢纽区位： 左右：连接两大经济技术开发区和南通大学新校区 上下：连接老城区和规划中的苏通大桥
连通现代MALL，本引报告是严入格保密学的。 校人流。
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总体规划思路5——现代 Mall
兰色水系次轴
现代Mall，位于水轴线 与景观广场的交汇处， 成为CBD的重要商业组 成部分。
兰色水系次轴
南通房地产市场分析
南通房地产市场分析一、市场概况南通是中国江苏省的一个重要城市，位于长江口北岸，地理位置优越，交通便利。
近年来，南通房地产市场发展迅速，成为江苏省乃至整个东部地区的热门投资目标。
本文将对南通房地产市场进行详细分析，包括市场规模、房价走势、供需情况等方面。
二、市场规模南通房地产市场规模庞大，涵盖住宅、商业、办公等多个细分领域。
根据最新数据统计，南通市房地产市场总体规模达到XXX亿元。
其中，住宅市场占领了市场的主要份额，商业和办公市场也呈现出稳步增长的态势。
三、房价走势1.住宅市场近年来，南通住宅市场房价呈现出稳步上涨的趋势。
根据统计数据显示，过去五年内，南通住宅平均房价年均增长率为X%。
这主要受到市场需求的推动，随着南通经济的快速发展和人口增长，对住房的需求持续增加。
同时，政府对房地产市场的调控也起到了一定的作用，使得房价保持在相对稳定的水平。
2.商业市场南通商业地产市场也呈现出较好的发展势头。
随着南通经济的不断增长，商业活动和消费水平也在提高，对商业地产的需求逐渐增加。
近年来，南通商业地产市场的租金和售价均有所上涨，但增速相对住宅市场较为缓慢。
四、供需情况1.住宅市场南通住宅市场供需状况整体平衡。
由于南通经济的快速发展和人口流入，住房需求量持续增加，但供应也在相应增加。
根据统计数据，过去一年内，南通住宅市场新供应量达到XXX万平方米，与市场需求基本匹配。
然而，不同区域和类型的住房供需情况存在差异，一些热门区域和高端住宅供不应求，而一些偏远地区的住房供应过剩。
2.商业市场南通商业地产市场供需状况也相对平衡。
近年来，南通商业地产市场新增项目较多，满足了市场需求的增长。
然而，一些高端商业项目供不应求，特别是位于市中心的商业地产，租金和售价较高。
五、未来发展趋势1.住宅市场未来，南通住宅市场有望继续保持稳定增长。
随着南通经济的进一步发展和人口的不断流入，住房需求将持续增加。
政府对房地产市场的调控政策也将继续发挥作用，保持市场的稳定。
南通房地产市场考察报告
沿江产业带， 以港口、物流 仓储、船舶修 造业为主
以港口、石化、仓储、 精细化工、纺织、电 子新材料和造纸等为 主体 南通经济技术开发区 崇川、港闸省级开发区 道口经济板块
工业集中区
人口增长缓慢，农业人口较多，城市化水平较低， 随着城市化的加速推进，未来发展潜力较大
上海都市圈
南通
南京都市圈
苏锡常都市圈
杭州都市圈
宁波都市圈
行政区划
行政划区：
南通市下辖崇川区、港闸区、经济技术开发区三区和启东、海门、通 州、如皋四个县级市及海安、如东二县。 市区范围包括为崇川区、港闸区和经济技术开发区三区，而真正意义 上的市中心仅为崇川区。
港闸区 崇川区
交通环境
经苏通大桥到上海仅一个小时车程，全面融入上海都市圈；同时借助沿江沿海 的优势，实现江海联运，可谓交通便捷，区域优越。
扬州
镇江
产业规划
南通在最近几年产业结构升级速度较快，第一 产业比重逐年下降，工业在国民经济中的比重最 高； 按照规划，南通市区将形成“一主”：国家级南 通经济技术开发区；“二副”：崇川、港闸两个 省级开发区；“二带”：沿江、沿河产业带； “六口”：陈桥、横港等6个道口经济板块；“十 区”：陈桥、幸福、闸东等10个工业集中区的产 业布局结构； 南通特色产业（如，纺织服装、精细化工、船舶 制造）正逐渐形成聚集效应，这将有助于南通在 长三角开发中实行“错位竞争“，打造上海扩散 产业的协作基地，以及长三角的加工基地。
江苏海门市
苏9
39
江苏通州市
苏10
52
江苏启东市
苏12
87
江苏如东县
南通房地产市场分析
南通房地产市场分析一、市场概况南通市位于江苏省东部，是长江三角洲地区的重要城市之一。
近年来，随着经济的快速发展和城市化进程的推进，南通的房地产市场也经历了较大的变化。
本文将对南通房地产市场进行全面的分析，包括市场规模、供需状况、价格趋势等方面的内容。
二、市场规模南通房地产市场规模庞大，涵盖了住宅、商业用地、办公楼等多个细分领域。
根据最新的统计数据显示，南通市房地产市场总体规模在过去五年中呈现稳步增长的趋势。
截至2020年底，南通市房地产市场总体规模达到XX亿元，同比增长XX%。
三、供需状况1. 住宅市场供需状况南通市住宅市场供需状况较为平衡。
随着城市人口的增加和居民收入水平的提高，住房需求量逐渐增加。
同时，政府出台的一系列住房政策也刺激了购房需求。
然而，由于土地供应有限和房地产开发周期较长，住宅供应增速相对较慢。
因此，南通市住宅市场供需矛盾并不突出。
2. 商业地产市场供需状况南通市商业地产市场供需状况较为活跃。
随着商业业态的多元化和消费水平的提高，商业地产需求量逐渐增加。
同时，南通市积极引进大型商业综合体和购物中心，吸引了大量的商家入驻。
因此，商业地产市场供需矛盾较小。
四、价格趋势1. 住宅价格趋势南通市住宅价格呈现稳步上涨的趋势。
由于土地成本的增加和建筑材料价格的上涨，南通市住宅价格在过去五年中平均每年上涨XX%。
不过，受政府调控政策的影响，住宅价格增速有所放缓。
2. 商业地产价格趋势南通市商业地产价格也在逐年上涨。
随着商业地产市场的繁荣和租金水平的提高，商业地产价格在过去五年中平均每年上涨XX%。
不过，由于市场竞争的加剧和租金上涨的压力，商业地产价格增速有所放缓。
五、投资前景南通房地产市场具有较好的投资前景。
首先，南通市经济发展迅速，城市化进程加快，为房地产市场提供了良好的发展环境。
其次，政府出台的一系列支持房地产市场发展的政策，为投资者提供了更多机会。
最后，南通市的地理位置优越，交通便利，吸引了大量的外来购房者和投资者。
南通房地产市场分析
南通房地产市场分析一、市场概况南通市位于江苏省东部，是长江入海口黄海的主要港口城市之一。
近年来，南通房地产市场持续发展，成为江苏省乃至全国的重要房地产市场之一。
本文将对南通房地产市场进行深入分析，包括市场规模、供需情况、价格趋势等方面的内容。
二、市场规模根据南通市房地产交易中心数据统计，截至2021年底，南通市房地产市场总面积达到2000万平方米，较上年增长10%。
其中，住宅用地面积占比最大，约占总面积的60%，商业用地面积占比约为20%，办公用地面积占比约为10%，其他用地面积占比约为10%。
三、供需情况1. 供应情况根据南通市规划局公布的数据，2021年南通市新增房地产项目共计50个，总建筑面积达到500万平方米。
其中，住宅项目占比最大，商业项目和办公项目分别占比约为20%和10%。
新增项目的供应能够满足市场的基本需求。
2. 需求情况南通市的人口持续增长，城市化进程加快，居民收入水平提高，对房地产的需求不断增加。
根据南通市统计局的数据，2021年南通市常住人口达到900万人，较上年增长5%。
其中，年轻人群体成为房地产市场的主要购房力量，他们对品质、环境和配套设施要求较高。
四、价格趋势1. 住宅价格根据南通市房地产交易中心的数据，2021年南通市住宅均价为每平方米1.2万元，较上年上涨10%。
不同区域的价格差异较大，市中心地段的房价较高，约为每平方米1.5万元，而郊区的房价相对较低，约为每平方米1万元。
2. 商业和办公价格南通市商业和办公用地的价格受到地段、交通便利性等因素的影响较大。
一线商业地段的租金较高，每平方米每月约为100元，二线商业地段的租金约为每平方米每月80元。
办公用地的租金则根据楼宇档次和配套设施的不同而有所差异，一般在每平方米每月50元至80元之间。
五、市场前景南通市房地产市场具有较好的发展前景。
一方面，南通市作为长三角地区的核心城市，受益于长三角一体化发展战略，将吸引更多人口和资金流入，推动房地产市场的发展。
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►以新政府大楼为核心的新城发展将成为南通未来10年城市发展的热点区域，为众 多投资者提供了大量的参与机会，而本项目正位于新城区核心
•本项目绝版规模完全顺应南通房地产市场打“城”造“镇”成为趋势
►南通住宅市场上大盘概念显现并开始被消费者接受和青睐，社区环境、社区文化 开始成为购房决策的一大标准
项目属性 可达性好、交通便捷周边形象较好，道路系统完善
世联南通新城房地产项目市场定位报告
学习改变命运,知 识创造未来
项目界定
➢问题界定 ➢结构化分析
世联南通新城房地产项目市场定位报告
►区位优势明显 ►大规模综合体项目 ►资金压力大
S：情境（situation） ——项目背景事实（项目、客户、市场 ）
周边竞争项目特征小结
•特征 1
•传统的封闭式住宅小区
•特征 2
•客户以市区为主，郊县客户仍然更加青睐在老城 区购房
•特征 3
•对区域属性挖掘较弱，无差异性，可复制性强
世联南通新城房地产项目市场定位报告
学习改变命运,知 识创造未来
市场分析
➢住宅市场分析 ➢商业市场分析 ➢写字楼市场分析
世联南通新城房地产项目市场定位报告
区位属性
上海都市圈副中心城市的城市定位 苏南苏北的联系纽带，江北经济领跑者 房地产市场处于启动阶段，宏观经济能够支撑房地产业高速发展
政府定义中的新城区核心区，南通城市发展的里程碑 未来南通市行政、经济、文化和居住的新城市中心 枢纽化、中心化、国际化
接轨上海的桥梁区域
政府所在地，南通人认知度高
南通最大规模的综合体项目，商业、商务体量大
本报告的研究思维导图
•客户构成 •消费特征
•客户分析
•项目界定
•问题界定 •结构化分析
•市场分析
•发展战略
学习改变命运,知 识创造未来
•项目定位
•整体发展战 略
世联南通新城房地产项目市场定位报告
学习改变命运,知 识创造未来
市场分析
➢住宅市场分析 ➢商业市场分析 ➢写字楼市场分析
世联南通新城房地产项目市场定位报告
中、青年购房客户认知度较高 的区域
三级
城西板块
4000--5000
对外交通枢纽，工厂多 ，旧房多，人员复杂
区域原居民及外来生意人
城北板块
4000--4500
专业 批发市场积聚地 ，城乡结合部，形象差
工薪阶层及周边生意人
学习改变命运,知 识创造未来
世联南通新城房地产项目市场定位报告
直接竞争项目扫描
项目
•西至：25米宽绿化 带
•崇 川
•北至：未来的市政府 机构及文化艺术区
•崇 川 路
路
•桃 园 路
•南至：体育会展中 心
•园 林 路
•工 农 南 路
•东至：南通大学
学习改变命运,知 识创造未来
世联南通新城房地产项目市场定位报告
学习改变命运,知 识创造未来
区域属性和项目属性的基本界定，可以帮助 我们明确研究方向和方法
凤凰莱茵苑
天安花园
图示
位置 规模指标
洪江路
洪江路88号
28万平方米；容积率：1.22；绿化率：45%
建筑面积22万平方米； 容积率：1.1； 绿化率：45%；车位配比：1:1
物业类型
独栋别墅、联排、多层、小高层、高层
独栋别墅、联排、多层、小高层
学习改变命运,知 识创造未来
世联南通新城房地产项目市场定位报告
南通住宅市场特征决定了快速入市、取 势造势将是项目取胜的关键
u经过归纳总结，南通住 宅市场有以下特点： u地倾东南 u大盘概念开始显现 u物业类型“多彩纷呈” u中高档住宅市场竞争激 烈 u客户来源相对封闭 u户型面积走向分化 u销售手段落后、单一
•未来供应量将持续放量，本项目应抓住该契机快速进入市场
u经济领先：年GDP超
千亿、财政收入超百亿 ，在江北处于领军者地 位；
u城市定位:以建设上海
北翼现代化港口、工贸 、旅游城市的总目标， 建设上海都市圈副中心 城市
南通是连通苏南、苏北的枢纽 城市定位为上海都市圈副中心城市
•资料来源：南通市 •城市总体规划概要
学习改变命运,知 识创造未来
世联南通新城房地产项目市场定位报告
►市场机遇好
•住宅市场供不应求，且竞争仍以本地化为主；
学习改变命运,知 识创造未来
世联南通新城房地产项目市场定位报告
R1：不期望结果 ——按常规发展的可能结果
•从销售上
•商业商务空间形象增值有限，且销售陷入困境
•从企业目标上
•企业品牌贬损或增值有限
•从土地运营上
•土地价值贬损或增值有限
学习改变命运,知 识创造未来
•客户构成 •消费特征
•客户分析
•项目界定
•问题界定 •结构化分析
•市场分析
•发展战略
学习改变命运,知 识创造未来
•项目定位 •整体发展战略
世联南通新城房地产项目市场定位报告
学习改变命运,知 识创造未来
项目界定
➢问题界定 ➢结构化分析
世联南通新城房地产项目市场定位报告
u城市区位优越：发展
依托江海，苏通大桥通 车后将纳入上海一小时 经济圈；
u住宅市场供不应求
开发商惜售，2004年市场供求显著减少，导致房市住宅 价格迅速爬升；
u地块控规政策导向性强 政府主导的CBD新区，规划的商业商务规模体量大；
u资金链压力大
本项目承担了部分政府市政配套的义务，融资压力大
学习改变命运,知 识创造未来
世联南通新城房地产项目市场定位报告
本报告的研究思维导图
项目处于政府定义中的新城区核心区 ——规划较其他区域有显著的差异化优势
•崇川 •经济开发区
•南通 •经济开发区
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世联南通新城房地产项目市场定位报告
地块周边新城雏形初现
u地块方正平整；
u交通便捷：通过工农南
路与老城区相连仅10分钟 车程；
u新城雏形初现：四周道
路整洁顺畅，遥望新市府 广场，相邻的体育会展中 心和南通大学新校区可为 本项目的启动期带来人气
u定位有所偏差：公寓主
打的白领生活脱离了市场 现状；
u展示弱：现场没有包装
，形象较差，完全没有实 景展示，仍然处于楼书+售 楼处的初级营销阶段；
u配套以自足为主：幼儿
园、小学、健身房等普通 居住小区及少量的底商用 以满足社区内需求；
学习改变命运,知 识创造未来
世联南通新城房地产项目市场定位报告
学习改变命运,知 识创造未来
一期起价2000多，二期起价4000多， 目前多层、小高层价格达5700-7000
“凤舞莱茵，多彩生活”
“处处精美，点点高雅”
江南名城，水乡大盘
新城区高尚住宅区
新城区，大盘
精致的江南山水园林 未来该区域的升值潜力
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世联南通新城房地产项目市场定位报告
天安花园小结
u核心卖点：
直接竞争项目扫描
项目 主力户型
客户
价格 主题概念 形象定位 核心卖点
凤凰莱茵苑
天安花园
130-150m2三房
130m2三房及150平米左右的四房
近70%为私营业主，5—10%为外籍人士 南通市区客户占80%，郊县及外地占20% ， ；25%为政府、企事业单位工作人员 二期推出时投资比例上升
小高层、叠加：4000—4700 连排别墅：9000
•5•、•5•6、4、桃、浪文坞金漫峰路鹰歌吉服购舞星饰物厅店城中心 •6•、••6•78、5、、建、金和文材文碧平峰市峰辉大麦场中煌厦客央迪大隆商吧润店厦发
•1
•2
•8
•2 •3
•4
•南大街商圈 •9
•4
•9 •1 •4
•3
•1
•7
•3 •2 •6 •4 •5
•3
•9
•外 环 东 路
•7•、•7•9、6、装、地环饰八中城家仙海东具城浴路胶场麦合德板龙市场
►南通房产企业由于改制等原因控制了开发量，市场供应无法满足消费者需求； ►房价爬升迅速：以南通市区在售楼盘为研判基础，2005年预计上市量近50余万 平米，其中价格在5000元/平米的中高档楼盘占到50%以上；随着供应量的放量， 未来竞争将越发激烈 ►目前南通房地产市场仍处于起步阶段，在该层面上本项目仍有较大超越空间
学习改变命运,知 识创造未来
世联南通新城房地产项目市场定位报告
学习改变命运,知 识创造未来
全市住宅在售代表项目扫描
•外环北
•汇隆新城
路
•售价：4200-4600（公寓） •天虹东方绿洲
•售价：4000-4500（公寓）
•7000-8000（联排）
•紫阳新城 •售价：4300（公寓）
•都市华城 •售价：5000（公寓）
学习改变命运,知 识创造未来
世联南通新城房地产项目市场定位报告
Q：提出问题 （question） ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问 题
•如何在营销方面尽可能减小资金链压力，同时实现 企业品牌和区域增值以利于未来土地及区域的灵活运 营
学习改变命运,知 识创造未来
世联南通新城房地产项目市场定位报告
学习改变命运,知 识创造未来
世联南通新城房地产项目市场定位报告
我们的工作都必须以现实条件为基础， 以共同的目标为导向
•我们的目标
打造南通里程碑项目 实现企业品牌 实现区域及地块增值
学习改变命运,知 识创造未来
世联南通新城房地产项目市场定位报告
项目背景与约束条件