土地估价方法之剩余法
土地估价剩余法
土地估价剩余法一.剩余法的基本原理剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。
基本公式:V=A-(B+C)式中:V――待估土地的价格A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值B――整个开发项目的开发成本C――开发商合理利润对于房地产开发项目,其基本公式为:土地价格=房屋的预期总售价-建筑总成本-利润-税收-利息二.运用剩余法估价的基本程序:1.调查待估宗地的基本情况;2.选择待估宗地的最有效利用方式;3.估计开发建设周期和投资进度安排;4.估算开发完成后的不动产总价值;5.估算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润及开发、销售的税费。
6.估算待估宗地的土地价格。
三.估算开发完成后的不动产价值,宜采用市场比较法,并应考虑类似不动产价格的未来变动趋势。
对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的房地产价值::,也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价值。
四.开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定。
开发周期指一个投资者从取得待估宗地开始,经历开发建设阶段,使开发完成的不动产价值得到市场体现的全周期。
对于拟采用销售或出让、转让方式经营的不动产,开发周期的截止时间应是销售或出让、转让过程完成;对于拟采用出租或自营方式的不动产,开发周期的截止时间应是开发完成的不动产投入使用之时。
投资进度安排是指根据项目的建设程序和施工计划,在开发周期中不同时段发生的各项成本或费用计划。
五.开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。
土地开发项目的开发成本主要包括基础设施配套及开发费用、管理费用、专业费用、开发及销售过程中所纳税额及销售费用;房地产开发项目的开发成本主要包括建筑总成本、投资的利息、开发及销售过程中所纳税额。
建筑总成本一般包括建筑开发费、专业费、管理费、销售费、不可预见费等。
土地估价方法之剩余法
土地估价方法之剩余法本页仅作为文档封面，使用时可以删除This document is for reference only-rar21year.March土地估价方法之剩余法1、剩余法的定义、特点及适用范围2、剩余法的估价的程序与方法第七章土地估价方法之三——剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格（2）确定具体开发项目的预期利润（3）确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式：V=A–(B+C)V—购置开发场地的价格?A—总开发价值或开发完成后的不动产价值?B —开发成本?C—开发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式：土地价格=房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围（1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。
（2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀（3）剩余法的适用范围A.待开发土地的估价B.待拆迁改造的再开发房地产的估价C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D.现有新旧房地产中地价的单独评估二、剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序（1）查清待估宗地的基本情况；（2）确定土地的最佳开发利用方式；（3）估计开发完成后的不动产总价；（4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等；（5）测算土地价格。
土地剩余法
剩余法1、基本原理剩余法是在预计现有房地产的交易价格的基础上，扣除房屋建筑物现值以及交易税费，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
本次评估为评估现有房地产项目的土地价格，计算公式如下：估价对象地价=楼房售价-建筑物现值-交易税费2、测算过程(1)确定房地产总价本次评估对象位于柳州市潭中东路17号华信国际2单元5-1室，土地地势平坦，工程地质较优,土地面积为82.4平方米。
形状为较规则，宗地外已达“五通”(通路、通电、通讯、通上水、通下水)，宗地内已建成一栋22层钢砼结构的商业楼。
据评估人员现场勘察及提供的《房屋所有权证》记载，本次评估位于第五层，房屋的所有权人为柳州运力投资有限公司,房屋用途为非住宅,层高约3米,建筑面积为902.33，宗地的容积率为10.95。
该地上房屋建筑物建于2008年, 该房屋设计户型为办公布置，其房屋装修状况为:外墙贴瓷砖、玻璃幕墙，内部具体装修情况：入户门为推拉玻璃门，内墙为腻子墙面；地面铺地板砖，顶棚为塑扣板吊顶和石膏假吊；线路和各种照明装置完好，现在正常使用。
经现场观测，确定其综合成新率为94%。
根据评估人员对柳州市潭中东路及周边办公房地产市场交易情况及发展趋势分析，考虑到办公、宾馆房地产在市场上有较多的交易实例，因此可采用市场比较法测算委估对象的酒店房地产价值。
市场比较法是通过寻求与估价对象相似的交易实例，然后就该房地产的条件、价格形成时间、区域因素及个别因素等与对象房地产加以比较，从而评估出估价对象的价格的估价方法。
其测算公式为：V=VB×A×B×D×E式中:V——待估房地产价格；VB——比较实例房地产价格A—待估房地产情况指数/比较实例宗地情况指数B—待估宗地估价时点价格指数/比较实例宗地交易日期价格指数D—待估房地产区域因素条件指数/比较实例房地产区域因素条件指数E—待估房地产个别因素条件指数/比较实例房地产个别因素条件指数。
[知识]土地剩余法
![[知识]土地剩余法](https://img.taocdn.com/s3/m/edb545e2f71fb7360b4c2e3f5727a5e9856a27d8.png)
根据《城镇土地估价规程》（以下简称<规程>），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
估价对象为居住用地，拟进行房地产开发，且经规划、国土部门确定土地利用条件，根据土地的最佳最有效使用原则，可选择剩余法评估；由于估价对象位于威海市，属威海市基准地价覆盖范围之内，故可采用基准地价系数修正法进行评估。
（一）剩余法剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
其计算公式为：V=A-B-C式种：V————待估土地价格A————开发完成后房地产总价值B————整个开发项目的开发成本C————开发商合理利润1、确定估价对象最佳开发方式估价对象位于武昌区沙湖地区，东临沙湖，西眺长江，紧挨武青三干道，毗邻武昌区政府及湖北大学。
近几年，随着所在区域的尚隆地球村、东龙世纪家园等大型住宅小区对本区域房地产市场的拉动、积玉桥片区的拆迁改造、周边环境的改善以及武青三干道的建成通车，不断提升本区域的居住品质，扩大本区域房地产的需求，使之具有相当的潜在发展空间。
结合待估宗地的临湖优势、交通优势、区位优势及地块具体规划条件，确定待估宗地拟建成中档住宅区。
根据威海市城市规划管理局出具的《规划设计（土地使用条件）》（建设项目选址意见书武规选[2002]××号附件一）：1、规划用地总面积为29792平方米（以实测面积为准），其中：净用地面积24348平方米（以实测面积为准）；代拆、、代征规划道路面积5444平方米（以实测面积为准）。
2、规划建筑总面积56000平方米；容积率：<2.3；建筑密度：<30%；建筑高度：36米以下；层书：11层以下。
土地估价方法之剩余法
土地估价方法之剩余法土地估价是确定土地价值的过程，而土地估价方法则是用于评估土地价值的工具。
剩余法是土地估价中常用的方法之一，它基于土地的剩余经济价值来确定土地的市场价值。
本文将详细介绍剩余法的原理、计算方法及其应用。
一、剩余法的原理剩余法是土地估价中的一种统计方法，主要适用于产权土地的评估。
该方法基于土地因地理位置、用途和开发潜力等而带来的经济回报来进行估价。
具体而言，剩余法的原理是通过减去土地所需的生产成本和其他权益的价值，来计算土地的剩余价值。
剩余价值即土地最终的经济价值，可以作为土地估价的依据。
二、剩余法的计算方法剩余法的计算方法较为复杂，需要考虑多个因素。
下面以一个简化的示例来说明剩余法的计算过程。
1.确定土地的净收益：首先需要确定土地的潜在净收益，即土地按目前用途产生的净收益。
可以通过分析历史数据、市场需求和竞争情况等因素来估算土地的净收益。
2.确定土地的折现率：土地的折现率可以视为对未来净收益的贴现，它会受到市场利率、投资风险和地区发展规划等因素的影响。
一般情况下，折现率较高时，土地的剩余价值较低，反之亦然。
3.计算土地的剩余价值：剩余价值的计算公式为：剩余价值=土地的净收益/土地的折现率。
通过将土地的净收益除以折现率，可以确定土地的剩余价值。
三、剩余法的应用剩余法主要用于决策评估和经济分析中，可以帮助评估土地的投资潜力、开发效益和市场价值。
以下是剩余法的一些具体应用：1.土地开发评估：剩余法可用于评估土地的开发潜力和经济效益。
通过计算土地的剩余价值，可以判断土地是否适合进行开发，并为开发商提供参考。
2.土地买卖交易：剩余法可用于确定土地交易的价格。
买卖双方可以通过计算土地的剩余价值来决定购买或出售土地的价格。
3.土地使用变更决策：剩余法可用于评估土地的最佳用途和使用变更的效益。
通过计算不同用途下土地的剩余价值，可以确定土地的最佳利用方式。
总结：剩余法是土地估价中常用的方法之一，它根据土地的剩余经济价值来确定土地的市场价值。
2021年最新房地产估价师考试复习第六章 土地估价方法——剩余法
而为了得到这块土地,开发商首先得仔细分析这块土 地的内外条件，如坐落位置、面积大小、形状、周 围环境、规划允许的用途、建筑高度和容积率等， 以便分析该地块在规划许可的范围内最适宜的用途 和最大开发程度；
拿地
项目完成
估价时点
2剩余法原理
剩余法是一种科学实用的估价方法，其基本思路和理论 依据，用一个例子来说明。
假如一个房地产开发商面对一块可供开发利用的土地， 那么他愿意以多高的价格来购买它？
很明显，他购买这块土地的目的不是为了自己使有，而 是要通过开发后出售为其赚取利润。
他很清楚想得到该块土地的开发商不止他一个，他们都 怀有与他一样的动机。
所谓生地，指已完成土地使用批准手续(包括土 地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑 用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚 不具备完全的“三通”(通路、通水和通电)条件， 同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未拆迁。
所谓毛地，指已完成土地使用批准手续(包括土 地使用权出让手续)，具有“三通”或条件完备 的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土 地。
所谓熟地，指具有完善的基础设施，且地面平 整，可用于建筑的
公 生地价格= 式 开发完成后房地产价格
－由生地建成房屋的开发成本 －管理费用 －投资利息 －销售税费 －开发利润 －买方购买生地应负担的税费
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年 的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
剩余法(计算方法)
剩余法剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
计算公式如下：地价＝不动产总价－建筑物开发成本－购地税费－投资利息－投资利润－销售税费1、不动产总价经调查不动产均价为****元/建筑平方米。
待估宗地上总建筑面积为0平方米，则不动产总价为：0×1000/10000＝0.0万元2、建筑物开发成本（1）建筑安装费依据武汉市现行建筑工程概（预算）标准，同时参照武汉市统计局公布的同类物业建安成本统计值及委托方提供的有关资料，确定建筑安装费单价为****元/平方米，则项目建筑安装费为：0×0/10000＝0.0万元住宅房屋建筑安装费用标准见下表：单位：（元/平方米）（2）小区配套设施建设费用小区配套设施建设费用包括小区公共配套设施建设费及基础设施建设费。
根据小区建筑规模的大小，公共配套服务水平的高低等因素，确定小区配套设施建设费用为0.0。
配套设施（或公建设施）的建设费用，主要包括居委会、派出所、托儿所幼儿园、公共厕所、停车场等。
基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。
（3）前期工程费A、勘测规划设计费：估算单价为***元/建筑平方米10～15元/平方米，为：0×0/10000＝0.0万元B、城市基础设施配套费：依据鄂价房服（2002）178号文件，“中心主城区范围内按80元/建筑平方米；周边城区范围内按40元/建筑平方米”计，为：80×0/10000＝0.0万元C、防空地下室异地建设费依据鄂财综发（1997）610号、鄂价费字（1996）304号、武改（1999）125号文件，十层以上，基础埋置深度三米以上，按首层面积1200元/建筑平方米，7000平方米以上，按总建筑面积2％，7000平方米以下，按18元/平方米收取18×0/10000＝0.0万元D、公共消防设施配套费依据鄂政发（1995）170号、鄂价费字（1998）220号，收费为3元/建筑平方米，为：0×0＝0.0万元E、墙体材料专项费用依据鄂价房地字（1998）218号，按8元/建筑平方米计（郊区、县按建筑6元/建筑平方米），为：8×0＝0.0万元F、白蚁防治费依据武政[1997]20号，按0.96元/建筑平方米，为：1.2×1000＝0.0万元G、商矼交易费依据鄂价房地产字（2002）49号，按建安费的0.9‰计，为：0.9‰×0.0＝0.0000万元H、散装水泥专项基金依据财综字（2002）23号，按1.5元/建筑平方米，为：1.5×1000＝0.0万元I、生活垃圾处理费依据鄂价费（1992）232号，鄂价房地字[2000]132号，按18元/建筑平方米（含清运费6元/建筑平方米，处理费12元/建筑平方米），为：18×0＝0.0万元J、工程质量监督费依据鄂价费字[2001]329号，按建安费的0.14%计（1.4-2.1‰），为：0.0×0.14％＝0.0万元K、交易服务费依据鄂价房地产字（2002）47号，按建安费的0.8‰，为：0.0×0.8‰＝0.0万元L、建筑合同鉴证费依据鄂价房地产字（2002）47号，按建安费的0.007%（最高收费标准为2100元）计，为：0.0×0.007％＝0.0万元M．工程定额测定费根据《国家计委、财政部关于第一批降低22项收费标准的通知》以及《湖北省物价局省财政厅关于降低部分住房建设行政事业性收费标准的通知》鄂价房服[2002]47号武汉市将工程定额编制管理费和劳动定额测定费统一作工程定额测定费收取，为0．5‰－2．1‰。
剩余法
• 2．求毛地价格的公式
• 所谓毛地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权 出让手续)，具有“三通”或条件完备的基础设施，但未 进行拆迁的可用于建筑的土地。 • (1)适用于在毛地上建成房屋的公式 • 毛地价格＝开发完成后的房地产价格－由毛地建成 房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－土地 开发利润－买方购买毛地应负担的税费 • (2)适用于将毛地开发成熟地的公式 • 毛地价格＝熟地价格－由毛地开发成熟地的开发成 本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购 买毛地应负担的税费
（三）根据估价对象细化的公式： 1．生地价格公式
• 生地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于 建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不 具备完全的“三通”(通路、通水和通电)条件，同时地上地下待拆除 的房屋、构筑物尚未拆迁。 • (1)适用于在生地上建成房屋的公式： • 生地价格＝开发完成后的房地产价格－由生地建成房屋的开发 成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买生地应 负担的税费 • (2)适用于将生地开发成熟地的公式，所谓熟地，指具有完善的基础 设施，且地面平整，可用于建筑的土地。 • 生地价格＝开发完后熟地价格－由生地开发成熟地的开发成本 －管理费用－投资利息－销售税费－土地开发利润－买方购买生地应 负担的税费
土地估价方法-------剩余法
剩余法
• • • • • 剩余法概述 剩余法基本公式 剩余法估价程序与方法 应用剩余法估价的常见问题 剩余法的应用实例
一、剩余法概述
（一）定义
• 剩余法（The Hypothetical Development Method或Residual Method）又称假设开发法、 倒算法、残余法或余值法等，是在估算开发完成后 不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开 发成本及有关专业费、利息、利润、税收等费用后 ，以价格余额来估算待估土地价格的一种估价方法 。 • 从发展的观点看，土地之所以有价，完全在于其 可以开发、利用、建房，并可从中获取收益。为了 获得土地而支付的地价，显然是在预计的不动产总 价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余 价格”。即地价等于土地与建筑出售价格减去建筑 物本身的价格。
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土地估价方法之剩余法
1、剩余法的定义、特点及适用范围
2、剩余法的估价的程序与方法
第七章土地估价方法之三——剩余法
一、剩余法概述
1、剩余法的定义与原理
又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：
（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格
（2）确定具体开发项目的预期利润
（3）确定开发项目中的最高控制成本费用
2、剩余法的计算公式
基本公式：V = A –( B + C ) V—购置开发场地的价格A —总开发价值或开发完成后的不动产价值B—开发成本C—开发商合理利润
实际估价中常用的具体计算公式：
土地价格= 房屋的预期售价- 建筑总成本- 利润- 税收- 利息
计算时还需要考虑各项费用的时间价值
3、剩余法的特点与适用范围
（1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。
（2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀
（3）剩余法的适用范围
A.待开发土地的估价
B.待拆迁改造的再开发房地产的估价
C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价
D.现有新旧房地产中地价的单独评估
二、剩余法估价的程序与方法
1、剩余法估价的基本程序
（1）查清待估宗地的基本情况；
（2）确定土地的最佳开发利用方式；
（3）估计开发完成后的不动产总价；
（4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等；
（5）测算土地价格。
2、各道程序的内容与方法
（1）查清待估宗地的基本情况：土地位置、状况、利用要求、权利状况
（2）确定最佳的开发利用方式
包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，最重要的是选择最佳的土地用途。
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（3）确定开发完成后的不动产总价
可通过两个途径取得：习惯出售的不动产采用市场比较法，习惯出租的不动产采用市场比较法和收益还原法。
（4）估计建筑费、专业费等各项成本费用和开发商的利润
A.估算开发建筑成本费用，可采用比较法或建筑工程概预算法来估算。
B.估算专业费用，一般采用建筑费用的一定比率估算。
C.估算不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2%-5%。
D.确定开发建设周期，估算预付资本利息（这是一个难点），预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费，这些费用投入时间不同，计算时要根据各自的投入额、在开发过程中所占用的时间长短和当时贷款利率进行计算。
E.估算税金，一般以建成后不动产总价的一定比例计算
F.估算开发完成后的不动产租售费用，一般以不动产总价或租金的一定比例计算
G..估算开发商的合理利润，一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算，有时也采用年利润率计算。
（5）计算和确定估价额
先将以上求取的数据直接代入原始公式算出开发商当前取得待开发场地所能支付的最大费用：地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润（有两种计算方法，第一种要计入地价利息，第二种地价利息暂不计，但最后结果要贴现）
再从计算出的剩余值中扣除取得土地使用权的相关法律、估价及登记发证费用等，得到所估土地的地价额。
最后经估价师确定。
三、剩余法估价的应用
1、利用剩余法评估土地价格
估价过程：
（1）选择估价方法；
（2）确定最佳开发利用方式；
（3）市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等；
（4）求取地价
测算方法一：直接计算地价利息
A.测算不动产总价，采用收益还原法
B.计算建筑费及专业费
C.计算总利息，注意，超过一年要采用复利计算
D.计算开发商利润
E.确定不动产出租税费，采用收益还原法计算不动产总价时已考虑在内
F.代入公式计算地价
G.扣除相关法律、估价及登记发证费用，得出开发商能支付的投标地价。
测算方法二：利息中不计地价款的利息
利息计算不同，算出开发完成时地价后，还需要贴现。
2、利用剩余法测算开发商的预期利润
基本思路和公式同评估土地价格，将公式稍加变换即可。
3、利用剩余法确定建筑费及专业费的最高控制标准
将建筑费及专业费的最高控制标准假设为x元，代入基本公式进行计算，得出最高控制额，
最后算出单位面积建筑费及专业费控制标准。
4、应用剩余法估价的常见问题
（1）方法适用错误，步骤错误；
（2）利息、利润计算错误；计算利息时要特别注意资金投放方式和计息方式（3）计算项目不准确、漏项，或步骤不全；
（4）参数使用错误或前后不一致。