土地估价基本程序(word)[详细]

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城镇土地估价规程完整

目录1 总则 (1)2 城市土地估价基本原则和程序 (1)3 城市土地价格的影响因素 (3)4 基准地价评估 (4)4.1准备工作 (4)4.2资料调查与整理 (4)4.3基准地价评估的技术路线 (5)4.4级差收益（地租）法评估基准地价 (5)4.5利用土地交易资料评估基准地价 (9)4.6利用土地交易资料评估路线价 (14)4.7城市基准地价的确定 (15)4.8基准地价修正系数表的编制 (15)4.9基准地价图的绘制 (19)4.10基准地价更新 (20)5 宗地地价评估基本方法 (22)5.1宗地估价程序 (22)5.2收益还原法 (24)5.3市场比较法 (27)5.4成本逼近法 (32)5.5剩余法 (34)5.6基准地价系数修正法 (36)6 各类用地宗地价格评估 (38)6.1宗地类型 (38)6.2居住类宗地价格评估 (39)6.3商业金融业用地宗地价格评估 (40)6.4工业、仓储用地宗地价格评估 (41)6.5交通用地宗地价格评估 (42)6.6综合用地宗地价格评估 (44)6.7公共绿地价格评估 (44)7 不同土地权利的宗地价格评估 (45)8 土地估价成果验收及确认 (48)9 名词解释 (49)城镇土地估价规程1 总则1.1 规程制定的目的为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规程。

1.2 规程适用范围本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。

独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。

本规程所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。

1.3 从事土地估价的基本规定城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估，土地估价师不得少于７名。

土地估价的基本程序

土地估价的基本程序一、土地估价程序1．确定估价基本事项：主要包括确认评估对象，确定委估者估价的目的，确定估价条件，考虑使用年期。

2．拟订估价作业计划估价作业计划应当有经验丰富的估价师多人共同拟定，拟定估价计划必须先行调查，在已经确定估价项目的基础上，就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接做出统一安排。

包括收集整理委估地产的有关资料、实地踏勘查证，分析价格影响因素及条件、估价方法的选用，试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划。

3．收集资料实地踏勘产权登记资料、地籍图、建筑平面位置图、地价、地租资料、市政管网图件及资料、城镇规划图、现场踏勘包括查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、勘查地产周围环境景观、地价调查等内容。

4．分析整理相关资料主要对经济趋势资料、国际国内经济趋势、地方上经济趋势、法规的影响、物价水平，利率的影响。

5．选定方法试算价格根据估价目的、估价对象特点，所收集到的资料状况，选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法来进行估价，一般不少于两种方法。

6．确定宗地估价结果估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析，结合估价者的知识经验和智慧加以判断，对各试算价格进行调整，进而确定最后估价额。

一般有五种方法，一是算术平均值，二是加权平均值，三是中位数，四是众数，五是以一种价格为主，其他价格进行参考。

7．撰写估价报告书土地估价机构在估价完成后，分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告，前者提交委托估价者，后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。

从报告格式上看，分为书信式、文字式和表格式。

二、土地估价业务受理（一）土地估价业务获取的途径1．政府委托政府为了课税的需要，可能委托对课税对象土地进行估价；为了公示等管理需要，可能委托评估基准地价、监测点地价、征地区片价；为了出让土地，可能委托评估出让底价等。

土地预估方案

土地预估方案1. 简介土地预估方案是一种用于确定土地价值的方法。

通过分析土地的位置、用途、面积、周边环境等因素，可以对土地进行合理预估，并为相关决策提供参考依据。

本文将介绍土地预估的基本流程和常用的预估方法。

2. 土地预估的基本流程土地预估的基本流程包括数据收集、分析和评估三个主要步骤。

2.1 数据收集在进行土地预估之前，需要收集相关的数据。

这些数据包括土地的基本信息，如地理位置、面积、用途等；周边环境信息，如交通状况、配套设施等；以及市场信息，如土地的供求情况、价格趋势等。

通过收集这些数据，可以对土地的价值进行初步估计。

2.2 数据分析在数据收集之后，需要对收集到的数据进行分析。

数据分析包括对土地的位置、用途、面积等因素进行综合考虑，并与市场上类似土地的价格进行比较。

同时，还要考虑土地的潜在增值空间，如未来发展潜力、规划变更等因素。

通过数据分析，可以对土地的价值进行初步判断。

2.3 评估评估是土地预估的最后一步，也是决定土地价值的关键环节。

在评估过程中，需要将数据分析的结果进行综合权衡，并确定土地的具体价值。

评估通常基于专业的评估方法和模型，如市场比较法、收益法等。

评估的结果将为土地相关的决策提供参考，如购买、出售、开发等。

3. 常用的土地预估方法土地预估有多种方法，下面介绍几种常用的方法。

3.1 市场比较法市场比较法是一种常用的土地预估方法。

该方法通过比较市场上已经成交的类似土地的价格，来确定待预估土地的价值。

市场比较法适用于市场供求较为充分、交易活跃的地区，可较客观地反映土地的真实价值。

3.2 收益法收益法是一种基于土地产生的收益来预估土地价值的方法。

该方法根据土地用途，分析其潜在收益，如出租、出售等，进而评估土地的价值。

收益法适用于商业地产、住宅地产等具有明确收益来源的土地。

3.3 成本法成本法是一种基于土地开发成本来预估土地价值的方法。

该方法根据土地的开发成本，包括土地购置费用、建设费用等，来评估土地的价值。

土地评估工作方案

土地评估工作方案1. 引言土地评估是指对土地进行定量评估和评价的过程，旨在确定土地的价值、潜力和可行性。

土地评估工作方案是指在进行土地评估工作时所需进行的各项任务和步骤的详细计划。

本文档将介绍土地评估的工作方案，包括目标、方法、数据采集和分析等内容。

2. 目标土地评估的主要目标是确定土地的价值和潜力，为土地开发、买卖、租赁和管理提供依据。

具体目标包括：•确定土地的市场价值，以便进行土地交易和投资；•评估土地的潜力和可行性，为土地开发和规划提供决策支持；•分析土地的用途和适宜性，为土地的合理利用和保护提供建议。

3. 方法土地评估的方法通常包括市场比较法、收益法和成本法。

具体步骤如下：3.1 市场比较法市场比较法是基于市场上类似土地交易的价格来确定土地价值的方法。

具体步骤如下：1.收集市场上类似土地的交易价格数据；2.分析市场上土地价值的变化趋势和规律；3.根据类似土地的交易价格和特征，确定待评估土地的市场价值。

3.2 收益法收益法是基于土地的潜在收益来确定土地价值的方法。

具体步骤如下：1.收集土地周边的经济、社会和环境数据；2.确定土地的适宜用途和开发潜力；3.根据土地的潜在收益和预期回报率，计算土地的现值。

3.3 成本法成本法是基于土地的开发和管理成本来确定土地价值的方法。

具体步骤如下：1.分析土地规划和开发的成本预算；2.考虑土地的特征和条件，确定土地开发的难度和成本；3.根据土地开发和管理成本，计算土地的价值。

4. 数据采集和分析土地评估需要进行大量的数据采集和分析工作，以支持评估的准确性和可靠性。

具体步骤如下：1.收集土地的基本信息，包括面积、用途、地理位置等；2.获取土地周边的经济、社会和环境数据，如人口、交通、环境质量等；3.分析土地的用途和适宜性，考虑土地的条件、限制和潜力；4.进行定量和定性分析，评估土地的价值和潜力。

5. 评估报告撰写评估工作完成后，需要撰写评估报告，将评估结果和建议进行总结和归纳。

土地估价管理办法(word)[详细]

土地估价管理办法(草案征求意见稿)第一章总则第一条为规范土地估价管理,完善土地估价制度,维护土地估价市场秩序,促进土地估价行业健康发展,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》,制定本办法.第二条在中华人民共和国境内从事土地估价活动,对土地估价活动实施监督管理,适用本办法.第三条本办法所称土地估价,是指具备土地估价执业资格的人员和机构基于委托关系,对约定土地及其附着物、定着物的权利、权益的价值或者价格进行评价、估算,并通过土地估价报告的形式提供的市场服务行为.第四条土地估价师执业应当遵循独立、客观、公正的原则,符合土地估价规范和标准.土地估价师依法执业受法律保护,任何组织和个人不得干预.第五条国土资源部负责全国土地估价活动的监督管理,履行下列监管职责:(一)制定土地估价管理的规章制度;(二)规定土地估价师资格条件;(三)规定土地估价机构从业条件;(四)确定土地估价的程序和方法;(五)监督、指导土地估价行业自律管理;(六)法律、行政法规规定的其他职责.第六条县级以上地方国土资源主管部门依照本办法的规定负责实施本行政区域内土地估价活动的监督管理.第二章土地估价师第七条国家实行土地估价师资格认证制度.土地估价师资格取得应当通过全国土地估价师资格考试,获得《中华人民共和国土地估价师资格证书》.第八条土地估价师执业,应当向中国土地估价师协会申请执业登记,成为执业土地估价师.申请土地估价师执业登记,应当具备下列条件:(一)获得土地估价师资格证书;(二)满足土地估价师继续教育学时规定;(三)专职在一家土地估价机构从事土地估价业务;(四)经实践考核合格.《土地估价师资格考试管理办法》实施前获得土地估价师资格证书的,符合前款第(二)、(三)项规定条件的,可以申请执业登记.第九条土地估价师实践考核包括专业实践和专业考核.土地估价师应当在土地估价机构接受不少于2年的专业实践.专业实践期满后,可以参加专业考核.第十条执业土地估价师应当接受继续教育,取得国土资源部规定的继续教育学时.第十一条土地估价师执业实行全国统一的执业登记制度.经执业登记的土地估价师名单,经国土资源部备案后,由中国土地估价师协会向社会公布.第十二条土地估价师有下列情形之一的,不予办理执业登记:(一)年龄超过65周岁的;(二)具有公务员或者其他公职人员身份的;(三)受到刑事处罚,在服刑期间或自刑罚执行完毕之日起至申请执业登记之日止未满5年的;(四)在评估或相关业务中受到行政处罚或撤职以上行政处分的,自行政处罚或行政处分做出之日起未满2年的;(五)法律、行政法规规定不予登记的其他情形.第十三条执业土地估价师依法享有下列权利:(一)依法从事土地估价及相关业务,签署土地估价报告;(二)依照有关规定向相关政府部门或者其他组织查阅执业所需的资料信息;(三)根据估价对象和估价目的要求委托人及其他相关当事人提供相关的法律权属证明、财务会计信息和其他有关资料;(四)要求委托人及其他相关当事人为执行公允的土地估价程序提供必要的协助;(五)拒绝委托人及其他相关当事人对估价结果的授意;(六)法律、行政法规规定的其他权利.第十四条执业土地估价师应当履行下列义务:(一)接受土地估价行业协会自律管理;(二)遵守土地估价规范和标准;(三)保证土地估价结果的客观公正;(四)保守执业中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私;(五)法律、行政法规规定的其他义务.第十五条执业土地估价师有下列情形之一的,中国土地估价师协会应当注销执业登记:(一)年龄超过70周岁的;(二)获得公务员或者其他公职人员身份的;(三)受到刑事处罚的;(四)以欺诈、贿赂等不正当手段取得执业登记的;(五)不符合本办法规定的执业登记条件而被准予登记的;(六)脱离土地估价机构不再专职执业的;(七)未完成规定的继续教育学时的;(八)法律、行政法规规定的其他情形.经注销执业登记的土地估价师名单应当由中国土地估价师协会向社会公布.第十六条执业土地估价师不得有下列行为:(一)在两个以上土地估价机构执业;(二)允许他人以本人名义执业;(三)以个人名义接受委托执业;(四)谋取土地估价委托合同约定费用之外的不正当利益;(五)签署有虚假记载、误导性陈述、重大差错或者遗漏的土地估价报告;(六)违反法律、行政法规的其他行为.第三章土地估价机构第十七条土地估价机构是土地估价师的执业机构.土地估价机构可以依法以有限责任公司或者合伙企业的形式设立.设立土地估价机构应当具备下列条件:(一)有自己的名称、住所;(二)有符合本办法规定的执业土地估价师;(三)有限责任公司法定代表人或者合伙企业执行事务合伙人应当为执业土地估价师,且具有3年以上执业经历,无重大违反法律法规、行业管理规定的行为.(四)有符合本办法规定数额的资产.第十八条设立有限责任公司形式的土地估价机构,出资人不少于5名执业土地估价师,公司内具有连续3年以上执业经历的土地估价师不少于2名,且注册资本不少于50万元人民币,其中土地估价师出资比例不少于出资总额的三分之二.设立合伙企业形式的土地估价机构,合伙人中具有3年以上执业经历的土地估价师不少于2名,合伙企业出资数额不少于30万元人民币,且土地估价师出资人不少于出资总人数的三分之二.第十九条设立土地估价机构,经工商行政主管部门登记后,向中国土地估价师协会申请执业注册,领取土地估价机构执业注册证书.中国土地估价师协会可以对经执业注册的土地估价机构实行资信评级制度.资信评级结果记入土地估价机构诚信档案,向社会公布.第二十条土地估价机构设立的分支机构,应当符合法律、行政法规和行业管理相关规定,并具备下列条件:(一)名称采用“土地估价机构名称＋分支机构所在地行政区划名＋分公司(分所)”的形式;(二)分支机构负责人应当是从事土地估价工作3年以上并无不良执业记录的执业土地估价师;(三)在分支机构所在地有3名以上执业土地估价师;(四)估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全.在分支机构的执业土地估价师,不计入土地估价机构的执业土地估价师人数.第二十一条土地估价机构设立不足3年解散的,出资人或者合伙人在3年内不得重新发起设立土地估价机构.第二十二条土地估价机构合并或者分立,在依法办理相关登记后,重新进行执业注册.第二十三条土地估价机构的名称、法定代表人或者执行事务合伙人、注册资本或者出资数额、办公场所等事项发生变更的,应当在企业登记机关办理变更手续后30日内,到原执业注册机构办理变更手续.第二十四条土地估价机构应当享有以下权利:(一)遵循市场原则,收取土地估价费用;(二)委托人或者其他相关当事人拒绝提供执行估价业务所需的文件、证明和相关资料的,有权中止履行合同;(三)委托人要求出具虚假土地估价报告或者由其他干预估价结果情形的,有权终止履行合同;(四)法律、行政法规规定的其他权利.第二十五条土地估价机构不得有下列行为:(一)利用执业之便谋取不正当利益;(二)允许其他机构以本机构名义执业;(三)冒用其他机构名义执业;(四)以恶性压价、给予回扣等不正当手段承揽业务;(五)对自身执业能力进行虚假宣传;(六)受理与估价对象、委托人或者其他相关当事人有利害关系的土地估价业务;(七)分别接受利益冲突双方的委托,针对统一估价对象执业;(八)出具虚假、重大差错或者遗漏的估价报告的;(九)包庇、隐瞒本机构土地估价师执业过错的;(十)法律、行政法规规定的其他行为.第二十六条土地估价机构发生下列情形之一的,应当终止:(一)不能保持本办法规定的设立条件,经限期整改仍不符合条件的;(二)自行决定解散的;(三)法律、行政法规规定应当终止的其他情形.土地估价机构终止的,中国土地估价师协会应当注销该土地估价机构的执业注册证书.第四章土地估价活动第二十七条土地估价机构应当与委托人签订书面委托合同,明确双方的权利义务.执业土地估价师承办业务,应当由其所在的土地估价机构统一受理并与委托人签订书面委托合同.土地估价机构的分支机构应当以土地估价机构的名义承揽土地估价业务.第二十八条土地估价委托合同应当包括下列内容:(一)委托估价人的名称或姓名和住所;(二)受托土地估价机构的名称和住所;(三)估价项目名称;(四)估价目的;(五)估价期日;(六)委托人的协助义务;(七)估价服务费及其支付方式;(八)估价报告交付的日期和方式;(九)违约责任;(十)争议解决方式.第二十九条未经委托人书面同意,土地估价机构不得转让受托的土地估价业务.第三十条执业土地估价师与委托人或估价业务相对人有利害关系的,应当回避.委托人有权要求有利害关系的执业土地估价师回避.第三十一条委托人及相关当事人应当协助土地估价师和土地估价机构进行实地勘查,如实向土地估价机构提供估价所需的资料,并对所提供资料的真实性负责.第三十二条执业土地估价师和土地估价机构因估价需要,可以依法查询土地登记资料、以及已向社会公布的基准地价、标定地价等公示地价信息,但涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的除外.第三十三条土地估价机构出具的土地估价报告应当加盖其公章,并有该机构2名以上的执业土地估价师的签名.土地估价机构的分支机构应当以土地估价机构的名义出具土地估价报告,并加盖该土地估价机构公章.第三十四条委托人应当按照报告中设定的评估目的,在土地估价报告有效期内正确完整使用土地估价报告.第三十五条土地估价机构应当按规定将土地估价报告和土地估价业绩清单报县级以上国土资源主管部门备案.第三十六条国土资源部以及省、自治区、直辖市国土资源主管部门应当定期对土地估价机构出具的土地估价报告进行抽查和评议.第三十七条国土资源部建立全国统一的土地估价师、土地估价机构和土地估价报告备案系统,及时向社会公示有关土地估价师执业登记和注销、土地估价机构执业注册和注销以及资信评级等基础信息.第三十八条土地估价机构应当妥善保管土地估价报告及相关资料.已提交给委托方的土地估价报告和相关材料应当与土地估价机构内部档案内容一致.土地估价报告和相关资料保存期应当不少于10年.政府和政府部门委托评估以及涉及司法仲裁、企业改制、证券业的土地估价报告及相关资料保存期应当不少于15年.第五章土地估价师协会第三十九条土地估价师协会是社会团体法人,是土地估价机构和土地估价师的自律性组织.全国设立中国土地估价师协会,省、自治区、直辖市设立地方土地估价师协会,设区的市根据需要可以设立地方土地估价师协会.第四十条中国土地估价师协会应当履行下列职责:(一)制定土地估价行业执业准则和职业道德准则;(二)组织实施中国土地估价师资格考试;(三)组织实施土地估价师执业登记、继续教育、实践考核、业务培训及对外交流等;(四)开展土地估价机构的执业注册和资信评级;(五)受理对土地估价师和土地估价机构的投诉、举报,受理土地估价师和土地估价机构的申诉,调解会员执业纠纷;(六)接受国土资源部委托承担行业管理的其他相关事务.第四十一条中国土地估价师协会章程由全国会员代表大会制定,报国土资源部备案.土地估价师或者土地估价机构加入中国土地估价师协会的,享有中国估价师协会章程规定的权利,履行中国土地估价师协会章程规定的义务.第六章法律责任第四十二条执业土地估价师有下列情形之一的,由县级以上国土资源主管部门给予警告,责令限期改正;没有违法所得的,处1万元以下罚款,有违法所得的,处以违法所得3倍以下不超过3万元的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:(一)伪造、涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让土地估价师资格证书;(二)允许他人以本人名义执业;(三)签署有虚假记载、误导性陈述、重大差错或者遗漏的土地估价报告;(四)谋取合同约定费用之外的不正当利益;(五)违反法律、行政法规的其他行为.第四十三条土地估价机构有下列情形之一的,由县级以上人民政府国土资源主管部门给予警告,责令限期改正;没有违法所得的,处1万元以下罚款,有违法所得的,处以违法所得3倍以下不超过3万元的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,对主要责任人和直接责任人依法追究刑事责任:(一)伪造、涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让土地估价机构注册证书;(二)以给予回扣、压低收费等不正当方式承揽业务;(三)故意抬高或压低估价,显失公平的;(四)出具有虚假记载、误导性陈述、重大差错或者遗漏的土地估价报告;(五)未按规定对土地估价报告进行备案;(六)一年内抽查土地估价报告有两次以上不合格;(七)违反法律、行政法规的其他行为.第四十四条因违法违规行为给当事人造成损失的,土地估价机构依法承担赔偿责任,并可对负有责任的土地估价师进行追偿.第四十五条国土资源主管部门和土地估价师协会及其工作人员在行政监管或者行业自律管理工作中,玩忽职守、滥用职权或者徇私舞弊的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任.第七章附则第四十六条受政府或者政府部门委托进行的基准地价、标定地价等政府公示地价评估以及国有土地资产处置评估应当参照本办法执行.第四十七条本办法自年月日起施行.。

土地估价法个方法流程

收益还原法一、名词解释：收益还原法又称收益现值法、收益还原法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

收益现值法的基本理论公式可表述为：资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。

二、理论依据：收益还原法的理论依据是房地产的预期收益原理。

形象一点可以表示为：某一货币额⨯利息率=纯收益，那么，这一货币额就是该房地产的理论价格。

用公式表示为：房地产价格=纯收益/利息率三、收益还原法的基本公式：1、房地产还原利率不变且大于零，使用年期无限的价格计算公式为：P = a/r式中：P ——房地产价格a ——房地产纯收益r ——房地产还原利率2、房地产使用年期有限且其他因素不变当a 每年不变；r 每年不变且大于零；房地产使用年期为n 年时，其计算公式如下：⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a P )1(11/ 式中：P 、a 、r 同前；n ——使用房地产的年期或房地产有收益的年期。

3、房地产纯收益在若干年内有变化①房地产使用年期无限当年以前（含t 年）纯收益有变化，其值为i a ；t 年以后纯收益无变化，其值为a ；r 每年不变且大于零，使用期无限时，房地产价格的计算公式为：t t i i i r r a r a p )1()1(1+++=∑=式中：P 、a 、r 同前；i a ——第i 年纯收益；t ——纯收益有变化的年限。

②房地产使用期有限当t 年以前（含第t 年）纯收益有变化，其值为i a ；t 年以后纯收益无变化，其值为a ，r 每年不变且大于零；房地产使用年期为n 时，房地产价格的计算公式如下：⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯+++=-=∑t n t ti i i r r r a r a p )1(11)1()1(1式中：P 、r 、i a 、t 、n 同前。

③未来若干年后的房地产价格已知当未来某年的房地产价格已知，而已知房地产价格的年份以前的纯收益有变化（不变是特例），r 每年不变且大于零时，房地产价格的计算公式如下：t t t i i i r p r a P )1()1(11+++=∑-= 式中：P 、i a 、r 同前t ——未来房地产价格已知的年限；t p ——未来第t 年的房地产价格。

基准地价测算流程

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城镇土地估价规程完整

1.2 规程适用范围本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。

独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。

本规程所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。

1.3 从事土地估价的基本规定城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估，土地估价师不得少于７名。

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土地估价的基本程序
一、土地估价程序
1．确定估价基本事项:
主要包括确认评估对象,确定委估者估价的目的,确
定估价条件,考虑使用年期.
2．拟订估价作业计划
估价作业计划应当有经验丰富的估价师多人共同拟定,拟定估价计划必须先行调查,在已经确定估价项目的
基础上,就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接做出统一安排.包括收集整理委估地产的有关资料、实地踏勘查证,分析价格影响因素及条件、估价方法的选用,试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划.
3．收集资料实地踏勘
产权登记资料、地籍图、建筑平面位置图、地价、地租资料、市政管网图件及资料、城镇规划图、现场踏勘包括查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、勘查地产周围环境景观、地价调查等内容.
4．分析整理相关资料
主要对经济趋势资料、国际国内经济趋势、地方上经济趋势、法规的影响、物价水平,利率的影响.
5．选定方法试算价格
根据估价目的、估价对象特点,所收集到的资料状况,选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法来进行估价,一般不少于两种方法.
6．确定宗地估价结果
估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析,结合估价者的知识经验和智慧加以判断,对各试算价格进行调整,进而确定最后估价额.一般有五种方法,一是算术平均值,二是加权平均值,三是中位数,四是众数,五是以一种价格为主,其他价格进行参考.
7．撰写估价报告书
土地估价机构在估价完成后,分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告,前者提交委托估价者,后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案.从报告格式上看,分为书信式、文字式和表格式.
二、土地估价业务受理
(一)土地估价业务获取的途径
1．政府委托
政府为了课税的需要,可能委托对课税对象土地进行估价;为了公示等管理需要,可能委托评估基准地价、监测点地价、征地区片价;为了出让土地,可能委托评估出让底价等.
2．企业或个人委托
委托估价者可以是土地的占有者或者使用者,也可以不是.他们可能出于一切经济活动的需要,例如合资、购买、转让、抵押、清算、企业改制等,对土地进行估价,也可能出于法律诉讼的需要,需要委托评估.
3．自有自估
即对自己拥有或拟取得的土地使用权,自己提出估价要求,并自己进行估价.这是对有估价能力者而言的,并且这种估价结果对外一般不具有法律效力,仅供自己掌握以做到心中有数,因此估价任务的主要来源是前两个,即委托估价、企业或个人委托.
对于获取的途径要记忆清楚.根据土地估价业务获取的途径还可以分成被动接受、主动争取、自有自估.
(二)土地估价业务受理及应注意的问题
1．明确双方权利与义务
要签定正式的估价合同,证明双方权利、义务,以保证合作顺利,减少争议,同时也约定了估价师的任务和工作时限.
2．合理安排时间及人员
估价任务明确后,要根据估价任务的性质、标的的位置、特性、工作时间的紧迫程度,合理地安排时间和参与的估价师及其他工作人员,要保证估价人员有足够的时间勘察现场及作出相应的市场调查,派出的工作人员一定要保证其独立性,与项目本身没有任何需要回避的紧密联系.
3．保证估价质量
保证业务的质量是估价机构和估价师的生命线.在工作中,一定要把估价质量放在首位,把避免技术质量风险放在首位.要保证估价业务的质量,除了估价师自身的素质要保证外,机构本身的自检、互检、审阅、鉴发报告制度十分重要,具体经办人、技术部门到机构负责人各个环节都要严把质量关.
4．适当提供相关附加(增值)业务
估价业务的服务内容不应该局限于提供估价报告,围绕业务的相关经济活动,估价师应发挥专业技术优势,提供相关咨询服务,或是发挥与国土、房产等管理部门较为熟悉、了解办事程序的优势,帮助代为办理抵押登记,完善土地产权等手续.由于提供了这些相关的增值服务,一方面可以增加客户对估价机构和估价师的认同,另一方面,也可以增加相应的收入.
5．注意适应相关行业的要求(如审计)
估价报告的应用常常与其他经济活动结合得十分紧密,因此,在出具估价报告时,要考虑相关行业的要求,做好衔接.例如:审计
报告的基准日通常是月末,所以为企业会计处理而进行的土地评估的基准日也一般为月末.
6．注意适应国际规范
国际上很多国家均设有估价师制度,如亚洲的日本、韩国、欧洲的英国等,我国地产市场刚刚发育,土地估价起步更晚,而随着经济体制改革和扩大对外开放,设立三资企业以及股份公司在海外上市等,都要求相应的估价报告送往国外并为国外所认可,因此估价报告已不仅限于国内使用,估价机构必须尽快提高其工作能力和估价质量,以适应估价工作日益国际化的要求.
(三)签订土地估价委托协议的重要性
1．估价委托的法律依据;
2．明确土地估价双方权利与义务;
3．降低估价收益风险.
作为记忆重要内容.。