2017年土地估价实务：利用收益还原法评估土地价格
2017土地估价师实务：利用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理考前冲刺
2017 土地估价师实务：利用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理考前冲刺一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、下列收益还原法的基本公式中，土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式为（）。
A．P=B．P=C．P=D．P=2、开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或渔业生产的，经县级以上人民政府批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用，使用期限最长不得超过（）年。
A．30B．25C．50D．703、某城市的一企业使用土地面积为10 000 ，经税务机关核定其税额为5 元／，其年应纳的土地使用税为元。
A：5000B：50 000C：2000D：20 000E: 土地4、有一宗土地，具有30 年使用年期的地价是50 元／平方米，土地还原利率取6％，假设该宗土地的使用年期是50 年，其地价是元／平方米，土地还原利率取6％。
A: 57．3B: 43．7C: 83．3D: 30．0E:时间因素5、2009 年上半年我国各主要大城市均出现土地市场、房地产市场的火爆现象，房价过快上涨、“地王”频现，业界普遍认为存在一定的房地产泡沫现象。
根据土地估价的基本原理，在出现房地产泡沫的情况下，__才能够评估出估价对象客观潜在的价格。
A .市场比较法B. 成本法C. 收益还原法D. 剩余法6、某宗土地用假设开发法评估其价格，在商业用途下的评估结果为900 万元，在居住用途下的评估结果为1100 万元．城市规划规定该宗土地既可作商业用途，也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为万元。
【2004 年考试真题】A：900B：1000C：1100D：2000E:时间因素7、成本逼近法主要适用于的估价。
A :商业用地B:住宅用地C:写字楼用地D:工业用地或新增建设用地E:国家实行土地估价师资格认证制度8、根据剩余法计算得到的待开发土地的剩余价值为1000 万元，若取得土地使用权的法律、估价及土地使用证书等费用估计为地价款的2％，则待估地块的价格应为万元。
土地估价收益还原法
土地估价收益还原法一.收益还原法的基本原理收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益(地租),以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加,以此估算待估土地的客观合理价格的方法。
土地未来地租的资本化是其基本原理。
收益还原法的基本公式如下:P=a/r[1-1/(1+r)m]式中:P--有限年期土地收益价格;a--年土地纯收益;r--土地还原利率;m--土地使用年期。
二.运用收益还原法评估宗地价格的程序1.搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料;2.估算年总收益;3.估算年总费用;4.计算年纯收益;5.确定还原利率;6.选用适当的计算公式求得试算收益价格;7.确定待估宗地地价。
2.3 总收益指客观总收益,即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入,包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。
2.4 总费用2.4.1 土地租赁中的总费用土地租赁中的总费用主要包括:1.土地使用税;2.土地管理费;3.土地维护费;4.其他费用。
2.4.2 房地出租中的总费用房地出租中的总费用主要包括:1.经营维修费;2.经营管理费;3.房屋年保险费;4.房屋出租年应交税金;5.房屋年折旧费;6.房资本的利息7.其他费用。
2.4.3 经营性企业房地产中的总费用经营性企业房地产中的总费用主要包括:1.销售成本;2.销售费用;3.经营管理费;4.销售税金;5.财务费用;6.经营利润。
2.4.4 生产性企业房地产中的总费用生产性企业房地产中的总费用主要包括:1.生产成本,包括原材料费、人工费、运输费等;2.产品销售费;3.产品销售税金及附加;4.财务费用;5.管理费用;6.企业利润。
2.5 求取年纯收益1.土地租赁中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=年租金收入―年总费用2.房地出租中的土地年纯收益求取:::土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益房地产年纯收益=房地产出租年总收入-房地产出租年总费用房屋年纯收益=房屋现值×建筑物还原利率3.经营性企业房地产中的土地年纯收益求取:房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益4.生产性企业房地产中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=生产总收入―生产总成本5.自用土地或待开发土地的年纯收益求取:自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取,即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益,经过区域因素、个别因素的比较修正,求得其土地纯收益。
利用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理
利⽤收益还原法评估承租⼟地使⽤权价格的原理 利⽤收益还原法评估承租⼟地使⽤权价格，⼜称差额租⾦还原法，是将市场租⾦与实际⽀付租⾦之间的差额采⽤⼀定的还原率还原求取相应的价格，即未来若⼲年租⾦差额的现值之和。
其计算公式为： P=PR/r[1—1/（1+r）n] 式中：P——承租⼟地使⽤权价格； PR——赢余租⾦，即市场租⾦与实际⽀付租⾦的差额； r=r1L+（r2+d）B r——承租⼟地使⽤权还原率； n——收益年期； 由于承租⼟地使⽤权作为财产⽐出让⼟地使⽤权投资风险⼤，收益不确定性⾼，因此在⽤收益还原法估价时，所选⽤的还原率⼀般应⽐出让⼟地使⽤权还原率⾼1个百分点左右。
例题4 某企业于10年前以国家出租⽅式取得某商业⽤地使⽤权，⽬前实际⽀付的年租⾦是8万元，该租约尚有10年到期，余期租⾦不再调整。
据调查，⽬前同类商业⽤地市场年租⾦为10万元，根据测算承租⼟地使⽤权还原率为8％，请计算该企业所拥有的承租⼟地使⽤权价格。
采⽤差额租⾦还原法计算如下： (1)计算年租⾦差额(租⾦盈余) 根据题意，在余下的10年租期内，租⾦不再调整，每年均为8万元，⽽市场同类商业⽤地年租⾦为10万元，因此年租⾦差额(租⾦盈余)为： PR＝10—8＝2万元 (2)题⽬给定承租⼟地使⽤权还原率为8％； (3)计算承租⼟地使⽤权价格 承租⼟地使⽤权价格＝2/8%×[1-1/(1⼗8％)10]＝13.42万元。
本章⼩结： 收益还原法是⼟地估价中最常⽤的⽅法之⼀，它也是对⼟地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进⾏估价的基本⽅法。
它包括了各种计算、相关概念及理论。
是历年考试的重点，需要重点把握。
1．某企业以国家出租⽅式取得某办公⽤地使⽤权，⽬前实际⽀付的年租⾦为5万元，租期5年，租⾦不调整。
如果⽬前同类⽤地市场年租⾦为8万元，承租⼟地使⽤权的还原利率为6％，则承租⼟地使⽤权价格为( )万元。
(2002年真题) A．12．64 B．15 C．33．33 D．50 答案：(A) 解析：(1)计算年租⾦差额(租⾦盈余) 根据题意，在余下的5年租期内，租⾦不再调整，每年均为5万元，⽽市场同类商业⽤地年租⾦为8万元，因此年租⾦差额(租⾦盈余)为： PR＝8－5＝3万元 (2)题⽬给定承租⼟地使⽤权还原率为6％； (3)计算承租⼟地使⽤权价格 承租⼟地使⽤权价格＝3/6%×[1-1／(1+6％)5]＝12.64万元。
土地和房地产收益还原法归纳
收益还原法土地方面1. 以收益还原法评估土地价格按以下公式：（1）土地收益为无限年期：V=a/r （1）式中：V：土地收益价格a：土地纯收益(或地租)r：土地还原利率（2）土地收益为有限年期：V=（a/r）[1-1/（1+r）n] （2）式中：V、a、r含义同前n：未来土地使用年期2. 程序（1）收集相关资料；（2）测算年总收益；（3）确定年总费用；（4）计算年纯收益；（5）确定还原利率；（6）选用适当的计算公式；（7）试算收益价格；（8）确定待估宗地地价。
3. 收集相关资料收集的资料包括：待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料等。
出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料。
营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料。
直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料。
所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势。
4.估算年总收益年总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。
对总收益的收益期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总收益。
5. 确定年总费用总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。
在确定土地年总费用时，要根据土地利用方式进行具体分析。
对总费用的支出期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总费用。
几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：（1）土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；（2）房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；（3）经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；（4）生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
6.确定土地纯收益纯收益按总收益扣除总费用计算。
土地估价之收益还原法
土地估价之收益还原法土地估价之收益还原法收益还原法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法，下面一起来了解了解这个土地估价方法！第一收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益;而相对于土地所有者而言，称为地租。
2、收益还原法的基本公式(1)土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：p=a/rp-土地价格a-土地纯收益r-土地还原率a=pr(2)土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：p=a/r[1-1/(1+r)n]n-使用土地的年限或土地收益的年限(3)土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式(4)未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式(5)纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式(6)纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式(7)纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：p=a1/(1+r1)+a2/(1+r1)(1+r2)+…+a3/(1+r1)(1+r2)…(1+rn)本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。
3、收益还原法的特点与适用范围(1)收益还原法的.特点a.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据b.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”c.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度(2)收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。
但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。
收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。
第二收益还原法估价的程序和方法(一)估价程序1、计算总收益2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等3、计算土地纯收益4、确定合适的还原率5、选择公式求取地价(二)计算方法1、总收益计算方法采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。
运用收益还原法评估土地价格探讨
运用收益还原法评估土地价格探讨收益还原法是进行土地价格评估时常用的方法之一。
如何准确的确定总收益、总费用、资本化率及收益年限等，他们都不同程度的影响了评估的科学性和结果的准确性。
收益还原法在运用过程中产生的问题应该引起重视。
标签：收益还原法；土地评估；注意；问题1 土地相关总收益的确定土地总收益可分为实际总收益和客观总收益。
实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。
目前评估人员在运用收益还原法对出租性土地评估时，普遍都采用客观总收益来作为土地的总收益，但笔者认为对于不同类型的出租性土地，总收益的求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性土地的总收益。
客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。
实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况。
对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其土地总收益。
客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类土地的租赁价格，然后对收集来的案例价格，根据待估土地的实际情况进行因素修正。
因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。
通过以上的因素修正后，即可求出待估土地的客观潜在租金水平，但同时还要考虑空置率和租金损失问题。
空置率可根据待估土地所在区域的平均空置率来确定，租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况，它与承租人有直接的关系。
实际总收益的求取则根据房屋所有权人和租赁户签定的租赁合同上的租金确定。
契约租金一般分为两种，一种是租金在租赁期内不发生变化；一种是租金在租赁期内根据市场上租金的变动情况作周期性的调整。
一般来说租赁期较长的契约都采用的是第二种，因为市场上租金水平在长期会发生较大的波动，因此出租人为了自身的利益，一般都要求租金在周期内根据市场作相应调整。
土地估价实务辅导：利用收益还原法评估土地价格
利⽤收益还原法评估⼟地价格基本思路：⾸先求得建筑物的价格；然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到⼟地的纯收益；再以⼟地还原率还原，即可得到⼟地的价格。
计算公式：a－B·(r2+d)＝L·r1L= a－B(r2+d)/ r1= a1/ r1式中： L——⼟地价格；a——建筑物及其相应范围的⼟地所产⽣的纯收益(a如为折旧后收益则去掉d)；B——建筑物的价格(依其他⽅法求得)；r1——⼟地还原率；r2——建筑物还原率；d——建筑物折旧率；a1——⼟地的纯收益例题1某公司于2000年7⽉1⽇经政府出让取得⼀块商业⽤地，⼟地⾯积5000平⽅⽶，⼟地出让年限为2000年7⽉1⽇⾄2040年6⽉30⽇，共40年。
该公司在该地块上建成⼀栋钢筋混凝⼟结构商业楼，总建筑⾯积为15000平⽅⽶，于2001年7⽉1⽇竣⼯投⼊使⽤，该建筑物当时重置价值为1300元／平⽅⽶。
现该物业由业主⾃⾏经营，经营状况正常，年经营收⼊6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费⽤为年经营收⼊的6％，商品销售税⾦及附加为销售收⼊的8.5％，经营利润为年经营收⼊的10％，若2005年7⽉1⽇同类型建筑物重置价值为1500元／平⽅⽶，房屋还原利率为8％，⼟地还原利率为6％，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7⽉1⽇价值。
注意：1．该物业为⾃营物业，总费⽤中需扣除经营者利润；2．总费⽤中扣除房屋年折旧的计算，由于⼟地终⽌⽇期2040年6⽉30⽇短于房屋经济寿命到期⽇(钢筋混凝⼟⾮⽣产⽤房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6⽉30⽇⽌)，故折旧年限到⼟地终⽌⽇2040年6⽉30⽌，共39年。
解：1．年经营收⼈＝6000万元2．年须扣除总费⽤：(1)销售成本及经营成本=4000万元(2)管理费、财务费⽤=6000×6％=360万元(3)商品销售税⾦及附加=6000×8．5％＝510万元(4)房屋年折旧折旧年限从2001年7⽉1⽇⾄2040年6⽉30⽇共39年，房屋重置价＝1500×15000＝2250万元年折旧额＝2250／39＝57．69万元已折旧年限从2001年7⽉1⽇⾄2005年6⽉30⽇共4年。
收益还原法试题及答案
收益还原法试题及答案(一)判断题来源：1．地价一土地年收益／土地还原利率。
()2．土地还原利率等于土地纯收益与土地价格的比率。
()3．只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。
()4．一般情况下，土地还原利率高于建筑物还原利率。
()5．综合还原利率计算公式r=(r1L+r2B)/(L+B)与r=[r1L+(r2+d)B]/（L+B）不同，它适用于建筑物折旧后的纯收益情况。
() 6．还原利率随房地产的种类不同而不同，投资风险小的房地产，其还原利率高。
()7．在承租土地使用权中，由于其是债权性质，故承租土地使用权是无价的。
()8．城市中心区的一块空地，目前未加利用，也暂无收益，但可以用收益还原法评估。
()9．来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为地租；相对于土地所有者而言，称为、土地收益。
()10．收益还原法评估结果的准确度，取决于土地还原利率的准确程度。
()11．收益还原法将土地的价格视为货币额存入银行中，每年所得的利息相当于土地的纯收益。
()12．利用收益还原法评估地价的基本公式是P=a/r[1-1/(1+r)n]。
()13．用收益还原法估价时，其纯收益即从总收益中扣除总费用后的收益。
()14．有形收益是指具有实物形式的收益。
()15．房地出租时所支付的管理费即管理人员工资的支出。
()16．国有土地租赁的承租人取得承租土地使用权后，即可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
()17．承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。
()18．一般空房损失属总费用计算范围。
()19．土地的客观收益可以直接用于评估，一般仅包括有形收益。
()20．实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。
()21．承租土地使用权的评估，也可用收益还原法，但土地收益必须以正常市场租金计，而使用年期应由剩余租期计。
()22．由于承租土地使用权的年限要短于出让土地使用权的年限，其承担的风险要小，因此在采用收益还原法评估时，所选用的还原利率一般应比出让土地使用权还原利率低1个百分点左右。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2017年土地估价实务：利用收益还原法评估土地价格一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是。
A：物价变动B：交通条件C：公用设施条件D：环境质量E：时间因素2、城镇土地定级中，商服繁华影响度是指。
A：某一区域的商服繁华程度B：某一区域受各级商服中心的影响程度C：市级商服中心对各级区域的影响D：商服中心的优劣E：时间因素3、现金流量表是以__为基础编制的反映企业财务状况变动的报表。
A．货币资金B．流动资产C．现金D．库存现金4、影响土地价格的因素分析中，（）是最主要的社会经济因素。
A．行政因素B．人口因素C．国际因素D．经济因素5、农业区位论所要解决的主要问题是，如何通过合理布局使农业生产达到（），从而最大限度地增加利润。
A.节约运费 B.扩大市场需求 C.优化品种结构 D.降低生产成本6、为了掌握开发区土地利用情况而进行的全国开发区规模和土地利用效益调查属于。
A：统计报表B：动态调查C：专门调查D：静态调查E：土地7、评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括__。
A．交易底价B．基准地价C．课税价格D．公告(示)地价E．申报地价8、自2002年1月1日起，我国的税设有的税率有__税率。
A．最惠国B．协定C．特惠D．普通E．特定9、__是土地定级工作中必须涉及的一个重要因素，是反映土地经济区位最重要的指标。
A．繁华程度B．道路通达度C．商业繁华影响度D．基础设施完善度10、按照工作程序，地籍调查工作可分为几个阶段。
【2004年考试真题】A：准备工作、权属调查、地籍测量和检查验收B：准备工作、地籍测量、地籍管理和检查验收C：准备工作、权属调查、地籍测量、检查验收和文字总结D：准备工作、权属调查、地籍测量、文字总结和检查验收E：调节消费结构11、下列有关土地、房地产税收的说法正确的是。
A：学校、幼儿园、养老院占用耕地，也需要交纳耕地占用税B：供城市居民观光旅游采摘的农业生产用地可以免征城镇土地使用税C：目前外商投资企业不缴纳房产税，而缴纳城市房地产税D：中外合资企业和外资企业不需要交纳城市维护建设税E：土地12、市场机制中最基础的机制是。
A：供求机制B：价格机制C：竞争机制D：平衡机制E：土地13、是统计资料的搜集阶段，也是统计工作的基础环节．【2002年考试真题】A：统计设计B：统计调查C：统计整理D：统计分析E：土地14、征收基本农田以外的耕地35公顷，其审批部门是__。
A．国务院B．省级人民政府C．市级人民政府D．县级人民政府土地管理部门15、权属调查的主要内容不包括__的调查。
A．宗地位置B．使用者情况C．界线D．权属状况16、下列属于工程保险类型的是__工程保险。
A．建筑B．船舶C．航空D．安装E．实验准备17、下列选项中说法错误的是。
A：绝对地租是土地价格存在的根源B：级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素C：垄断地租来自农业雇佣工人创造的剩余价值D：矿山地租的决定方法和农业地租一样，都包含级差地租和绝对地租E：时间因素18、土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之__。
A．消亡B．转移C．不变D．重新确定19、某市纳税人小李当月应纳营业税20 000元，减免10 000元，补交上月漏交的营业税5000元，本月应正常缴纳城市维护建设税为元。
A：700B：1050C：1400D：1750E：土地20、根据国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》，下列关于国有土地租赁的表述．正确的是__。
A．国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充B．国有土地租赁中，对用于修建临时建筑物的土地，可以实行长期租赁C．租赁期限三个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同D．国有土地租赁中，承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利E．国有土地租赁中，承租人转让土地租赁合同，租赁合同约定的权利义务随之转让给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效21、工业用地最适宜的地形坡度和地基承载力分别为（）t/m2。
A．0.3%～1.5%、20～25B．0.3%～1.5%、15～20C．0.4%～2.0%、15～20D．0.4%～2.0%、20～2522、《国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》(国办发[2006]50号)规定，每个国家土地督察局__。
A．设局长1名、副局长1名和国家土地督察专员(司局级)若干名B．设局长1名、副局长2名和同家土地督察专员(司局级)若干名C．设局长1名、副局长3名和国家土地督察专员(司局级)若干名D．设局长1名、副局长4名和国家土地督察专员(司局级)若干名23、估价中要考虑城市规划对土地价值的影响，在一定程度上体现了土地估价的__。
A．报酬递增、递减原则B．替代原则C．合法原则D．变动原则24、城镇土地定级中的综合定级是指。
A：对商住等综合用地的定级B：对商、住、工混合用地的定级C：综合考虑社会、经济、自然因素对土地的影响，评定土地级别D：不考虑具体土地用途的前提下，对各种影响土地质量的因素进行综合评价，得到的土地级别E：合法性25、根据《城乡规划法》，下列表述不正确的是__。
A．城市人民政府组织编制城市总体规划B．城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年C．控制性详细规划应当符合修建性详细规划D．未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、地价指数按照区域大小分为地(市)级范围地价指数、和等指标。
A：乡镇级范围地价指数B：县级范围地价指数C：跨省区域地价指数D：省级范围地价指数E：全国总体地价指数2、关于印发《查处土地违法行为立案标准》的通知(国土资发[2005]176号)规定，下列属于破坏耕地类的是。
A：占用耕地建窑、建坟，破坏种植条件的B：拒不履行土地复垦义务，经责令限期改正，逾期不改正的C：在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，重建、扩建的D：因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的E：建设项目施工和地质勘察临时占用耕地的土地使用者，自临时用地期满之日起1年以上未恢复种植条件的3、《土地利用年度计划管理办法》规定，土地利用年度计划指标包括__。
A．土地调查总量指标B．新增建设用地计划指标C．土地开发整理计划指标D．耕地保有量计划指标E．耕地计划总量指标4、农用地分等单元的划分方法中，地块法适用于所有分等类型和地区。
A：叠置法B：地块法C：标准样地法D：网格法E：多边形法5、对未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续两年以上未使用的，无偿收回该土地需要做的工作包括等。
A：不需经原批准机关批准B：由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府批准后予以公告C：由市、县人民政府报经原批准用地的人民政府批准后予以公告D：终止土地有偿使用合同或者撤销建设用地批准书E：下达《收回国有土地使用权决定书》6、《基本农田保护条例》规定，制定该条例的法律依据有。
A：《农业法》B：《城市房地产管理法》C：《城乡规划法》D：《土地管理法》E：《物权法》7、具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件，容易出现的问题有。
A：未考虑收益的方式，盲目地确定费用B：收益不是长期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益C：将利息计入总费用中D：忽略了其他衍生收益E：未考虑房屋的闲置(即空房损失等)8、关于土地收益与地租关系的叙述，正确的有。
A：地租是土地使用权借以实现的经济形式B：地租是土地所有者在土地上获取收益的权利C：土地收益与地租两者在量上具有一致性D：来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为土地收益E：由于土地所有权和使用权的分离，才有了土地收益和地租之分。
9、非法占用土地的行为的表现形式包括。
A：未经批准，擅自占用土地的行为B：采取各种欺骗手段，骗取批准而非法占用土地的行为C：超过批准的数量，多占土地的行为D：超过省自治区、直辖市规定的宅基地面积标准，多占土地的行为E：超过市、县规定的宅基地面积标准，多占土地的行为10、若银行存款年利率10%(不考虑通货膨胀因素)，每半年计息一次，并按复利方式计算，某房地产企业存入银行100万元，存期3年，3年后可得到利息__万元。
A．30.0B．29.8C．34.0D．35.511、下列说法正确的是__。
A．已做“三通一平”的土地价高于已做“七通一平”土地价B．已做“三通一平”的土地价低于已做“七通一平”土地价C．已做“三通一平”的土地价等于已做“七通一平”土地价D．已做“三通一平”的土地价与已做“七通一平”土地价不一定可比较12、下列属于个别因素比较内容的有。
A：城市规划B：人均耕地C：土地使用限制D：区片的土地类型E：收入水平13、衡量因素的不同水平(不同总体)下各样本数据的误差，称为__误差。
A．组内B．随机C．组间D．系统14、《协议出让国有土地使用权规定》明确其制定的法律、法规依据为__。
A．《城市房地产管理法》B．《土地管理法》C．《城市规划法》D．《土地管理法实施条例》E．《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》15、投资基金的特点包括。
A：化零为整B：可通过专业手段降低风险C：可以享受税收优惠D：更广泛吸收国外资金E：固定的收益保证权16、商业银行组织形式的分类方式有。
A：按机构设置分类B：按业务经营范围分类C：按利益收入分类D：按规模大小分类E：按回收利润分类17、的城市总体规划，经所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。
A：地级市B：直辖市C：省会城市D：50万以上人口的大城市E：100万人口以上的城市18、按建筑物承重结构体系分类的有__。
A．排架结构B．钢结构C．简体结构D．剪力墙结构E．木结构19、土地估价师可从城市总体规划图中了解到待估宗地的基本信息有。
A：容积率B：周围土地利用环境C：建筑物高度D：覆盖率限制E：用途20、商业银行特殊的企业性质决定了商业银行的基本职能，一般包括。
A：金融服务B：货币发行C：支付中介D：政策调控E：信用中介21、衡量土地合理利用的标准主要有__。
A．是否建筑容积率达到最大B．是否在土地利用中取得最大的经济效益C．是否在土地利用中取得最佳的生态效益D．是否最大限度地满足了人们日益增长的物质和文化生活的需要22、国家机关在行使职权过程中，违法侵犯公民人身自由予以赔偿时，每日的赔偿金按照__计算。