土地估价收益还原法模板-2016
2016土地估价师《理论与方法》：收益还原法概述
2016 土地估价师《理论与方法》：收益还原法概述一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1 个事最符合题意）1、不同用途土地估价的技术路线应该根据具体情况确定，下列说法中，正确的是。
A:液化气储备站、工业物流园、城市轻轨、科研实验基地、中心血站等用地适宜采用成本逼近法评估B:评估别墅、高级公寓等居住用地应首选市场比较法进行评估，且应重点分析人文环境、景观、容积率等因素对地价的影响C:油（气）井场用地适宜选择一定数量的地块作为标准宗地，其他宗地价格一般可经区域因素、个别因素修正后确定D:采用收益还原法评估教育、科技、卫生、文化、体育用地时，收益应取整体收益E:合法性2、土地及建筑物出租会涉及各项费用，其中，的计算一般与建筑物的重置价无关。
A:折旧费B:维修费C:保险费D:管理费E:时间因素3、短期投资的计价方法有__。
A •成本法B. 市价法C. 成本与市价孰低法D. 投资法E. 成本估量法4、某城市以2005年为基期，2006年、2007 年、2008年的地价指数分别为110、115、123.某比较案例2006年成交价为1200元/平方米，则2008年该比较案例价格为元／平方米。
A: 1476B: 1342C: 1200D: 1073E:时间因素5、王某购买李某在城市规划区内的住宅一处，该住宅土地使用权已使用23 年，按照国家建设用地使用权出让年限规定，王某购买的该住宅土地使用权使用年限只有年。
A: 23B: 47C: 50D：70E: 35%〜50%6、下列属于面状分布形式土地因素的特征是（）。
A •所依附的客体在城镇中占地面积小B. 仅对其自身客体所在位置产生影响C •通过区位的波及性和效益外溢等作用形成一定的区位关系D.在空间分布上聚集现象明显7、市场比较法的理论依据是__。
A •替代原则B •均衡原则C. 价格变动原则D •供求原则8、商品的价格一般由反映该商品将来的所决定。
作业二、农用地估价 收益还原法
作业二、收益还原法预测大姚县农用地价格1、大姚县概况大姚位于云南省北部偏西，东邻永仁、元谋县，南同姚安、牟定县毗邻，西和大理州的祥云、宾川县接壤，北濒金沙江，约62公里江岸，与丽江地区的永胜、华坪县隔江相望，属山区农业县，全县国土面积4146平方公里[1]。
县城金碧镇居县境南部，是全县政治、经济、文化的中心，面积为454.5平方公里,县城南距省城昆明市270多公里，离楚雄州府100公里，距钢铁工业城市攀枝花市178公里，处于南永经济带和攀楚经济区域，省道南永二级公路贯穿其中[1]。
在2005年，大姚县实现农业总产值83262万元，工业总产值123001万元，完成固定资产投资44300万元，全县形成了粮、烟、畜、果、冶金矿产、轻纺、能源、医药等多行业并举发展的格局，非公有制经济有了明显发展，人民生活大大改善。
年均温15.6℃,年均降水量796.8毫米。
矿藏有铜、铁、煤、盐、金、沙金、银、铝、铅、石棉、石膏、水晶、冰州石等。
铜矿分布广,储量大。
主要公路干线有南永公路,金沙江边设有渡口。
工业有电力、机械、制盐、皮革、橡胶、服装、印刷、纺织、建材、食品等业。
农产品以稻谷、小麦、玉米、蚕豆、荞、烤烟、油菜子为主,盛产核桃、板栗、苹果、梨、柿。
畜牧业较发达。
特产香菌、木耳、花椒、松茸、牛肝菌、鸡、粉丝。
有红豆杉、冷杉等珍贵树种。
到2010年，实现国民生产总值25亿元以上，全社会固定资产投资年均增长5%以上，力争达10%，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别增长6%以上，城镇化率达26%，到2020年，城镇化率将达到36%[1]。
2010年大姚县的人口规模为27.63万人，其中城镇人口为7.18万人，到2020年，城镇人口有望达到9.68万人[1]。
2、农用地估价2.1、农用地估价方法分析收益还原法。
该方法最大的困难在于确定待估地的年总收益。
《农用地估价规程》中定义年总收益是待估宗地按法定用途、合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。
土地估价收益还原法
土地估价收益还原法一.收益还原法的基本原理收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益(地租),以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加,以此估算待估土地的客观合理价格的方法。
土地未来地租的资本化是其基本原理。
收益还原法的基本公式如下:P=a/r[1-1/(1+r)m]式中:P--有限年期土地收益价格;a--年土地纯收益;r--土地还原利率;m--土地使用年期。
二.运用收益还原法评估宗地价格的程序1.搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料;2.估算年总收益;3.估算年总费用;4.计算年纯收益;5.确定还原利率;6.选用适当的计算公式求得试算收益价格;7.确定待估宗地地价。
2.3 总收益指客观总收益,即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入,包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。
2.4 总费用2.4.1 土地租赁中的总费用土地租赁中的总费用主要包括:1.土地使用税;2.土地管理费;3.土地维护费;4.其他费用。
2.4.2 房地出租中的总费用房地出租中的总费用主要包括:1.经营维修费;2.经营管理费;3.房屋年保险费;4.房屋出租年应交税金;5.房屋年折旧费;6.房资本的利息7.其他费用。
2.4.3 经营性企业房地产中的总费用经营性企业房地产中的总费用主要包括:1.销售成本;2.销售费用;3.经营管理费;4.销售税金;5.财务费用;6.经营利润。
2.4.4 生产性企业房地产中的总费用生产性企业房地产中的总费用主要包括:1.生产成本,包括原材料费、人工费、运输费等;2.产品销售费;3.产品销售税金及附加;4.财务费用;5.管理费用;6.企业利润。
2.5 求取年纯收益1.土地租赁中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=年租金收入―年总费用2.房地出租中的土地年纯收益求取:::土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益房地产年纯收益=房地产出租年总收入-房地产出租年总费用房屋年纯收益=房屋现值×建筑物还原利率3.经营性企业房地产中的土地年纯收益求取:房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益4.生产性企业房地产中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=生产总收入―生产总成本5.自用土地或待开发土地的年纯收益求取:自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取,即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益,经过区域因素、个别因素的比较修正,求得其土地纯收益。
土地估价收益还原法模板
2060年12月31日
VF=a÷（r-s）×｛1-[(1+s)÷(1+r)] n｝
以当地造价部分公布的典型工程造价指标为准或根据市场调查为准。 根据福建省建筑工程预算定额、费用定额和福州地区三材、地材供价 情况，确定类似房地产的平均重置价；
公式=1之①×2之③
委估宗地上部建筑物为框架结构非生产用房，参考不同 结构取值详见后附房屋经济耐用年限及残值率取值一览 表，根据房屋尚可使用年限及土地剩余使用年限等情况 综合确定为 委估宗地上部建筑物为框架结构，残值率根据不同结构 取值详见后附房屋经济耐用年限及残值率取值一览表确 定为
⑤折旧年限（年）
60
一、土地纯收 2、房地产 ⑥建筑物残值率（%) 年运营费 益a的求取 用
0.00%
0.00%
⑦房屋年折旧费用(万元）
3.3000
房屋耐用年限没有超过土地使用权出让年限，年折旧费=房屋重置总 价×（1-残值率）/折旧年限，折旧年限取房屋耐用年限；房屋耐用 年限超过了土地使用权出让年限，需按土地使用权出让年限调整房屋 可使用年限，并且计算时不考虑残值，年折旧费=房屋重置总价/折旧 年限，其中：折旧年限=土地出让前房屋已使用年限 + 土地出让年限 维修率约为房屋重置价的1.5%-2%，本次估价取房屋重 置价的 管理费率根据实际情况（管理模式的不同）确定合理的 值，一般为年租金收入2%-5%，本次估价取 保险费率约为房屋重置价的0.15%-0.2%，本次估价取
②风险调整值 ③综合资本化率r
4.06% 9.37% 0.00% 50 72.2968 774.64 933.30 62.22
r=①+②
根据调查，确定估价对象周围与之类似土地的正常客观年收益递增率 根据估价对象的土地尚可使用年限确定其未来可获收益年限 土地使用权截止日期
土地和房地产收益还原法归纳
收益还原法土地方面1. 以收益还原法评估土地价格按以下公式：（1）土地收益为无限年期：V=a/r （1）式中：V：土地收益价格a：土地纯收益(或地租)r：土地还原利率（2）土地收益为有限年期：V=（a/r）[1-1/（1+r）n] （2）式中：V、a、r含义同前n：未来土地使用年期2. 程序（1）收集相关资料；（2）测算年总收益；（3）确定年总费用；（4）计算年纯收益；（5）确定还原利率；（6）选用适当的计算公式；（7）试算收益价格；（8）确定待估宗地地价。
3. 收集相关资料收集的资料包括：待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料等。
出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料。
营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料。
直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料。
所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势。
4.估算年总收益年总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。
对总收益的收益期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总收益。
5. 确定年总费用总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。
在确定土地年总费用时，要根据土地利用方式进行具体分析。
对总费用的支出期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总费用。
几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：（1）土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；（2）房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；（3）经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；（4）生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
6.确定土地纯收益纯收益按总收益扣除总费用计算。
土地估价之收益还原法
土地估价之收益还原法收益还原法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法，下面一起来了解了解这个土地估价方法！第一收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益;而相对于土地所有者而言，称为地租。
2、收益还原法的基本公式(1)土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：p=a/rp-土地价格a-土地纯收益r-土地还原率a=pr(2)土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：p=a/r[1-1/(1+r)n]n-使用土地的年限或土地收益的年限(3)土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式(4)未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式(5)纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式(6)纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式(7)纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：p=a1/(1+r1)+a2/(1+r1)(1+r2)+…+a3/(1+r1)(1+r2)…(1+rn)本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。
3、收益还原法的特点与适用范围(1)收益还原法的特点a.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据b.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”c.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度(2)收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。
但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。
收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。
第二收益还原法估价的程序和方法(一)估价程序1、计算总收益2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的`收益等3、计算土地纯收益4、确定合适的还原率5、选择公式求取地价(二)计算方法1、总收益计算方法采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。
收益还原法农用地估价方法
收益还原法农用地估价方法收益还原法-农用地估价一、农用地概念及特点㈠农用地的概念农用地的概念从广义的角度说通常是指耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
狭义的农业用地主要指耕地。
㈡农用地的特点1.农用地既是劳动对象，又是劳动手段，是不可替代的生产资料。
在人类社会的不断发展中，不仅没有削弱人类对土地的依赖性，还将越来越强化其间的关系。
其它部门的生产资料可以更新淘汰，用新的生产资料或产品替代，如用硬质塑料代替某种钢材、用合成板代替木材等。
作为农用地的土壤却是一种特殊的生产资料，时至今日，还没有找到一种可以取代土地的替代品来生产农产品。
2.农用土地资源，只要利用得当，不仅有自行恢复和再生的能力，而且可以永续利用。
相反，如果掠夺式的过度利用，其生产能力就会遭受破坏，即使可以恢复也要花费一定的时间和投资，甚至是不可恢复的。
3.农用地受自然环境影响显著。
农用地所利用的自然环境因素是多元的，功能是复杂的。
它既利用土地本身，又利用土地的地上环境条件（如地形、温度、光照、降水等）。
其中任何一个因素都对农作物的生长发育有制约作用，而这些因素的综合作用对农业生产的影响就更为重要。
4.农用地是一个复杂的生态系统，其资源价值取决于系统循环状况。
农用地生态系统是以农地为基础，由地貌、气候、水文、土壤、植物、动物等自然要素构成，以作物群落为中心，以农作物经济产量为目标的可以人为调控的生态--经济复合系统。
该系统又承载土地、森林、河流、沼泽、滩涂等次级系统，农地生态经济系统内部、农地生态经济系统与非农地生态经济系统之间持续不断的进行着复杂的物质循环与能量交换，从而维持土地生态经济系统的稳定，使土地价值（效用）（含农用地资源价值）得到充分、持久的实现。
二、农用地的价格特性农用地的价格一般是以其收益能力为构成基础。
农用地有生产能力与收益能力之分。
生产能力是在特定的自然条件（土壤、气候、地形）下，农用地所能生产农作物的能力；收益能力则为获取纯收益大小的能力。
收益还原法
20 (1 10%)
22 (1 10%)2
25 (1 10%)3
28 (1 10%)4
30 (1 10%)5
35 10%(1 10%)5
=310.2（万元）
2、土地使用年期有限
p
t i 1
ai (1 r)i
a r(1 r)t
1
1 (1 r)nt
此公式的假设前提是： ①纯收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年以
➢现值
是指未来一笔资金在现在时刻上的价值。
当前按一定利率i存入一笔现金，到n年后将 达到一定金额，存入这笔资金就是n年后这一 金额的现值。
现值计算公式：
P
F
1 (1 i)n
➢利息与利率
利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金 使用权所得到的补偿。如果将一笔资金存 入银行，这笔资金就称为本金。经过一段 时间之后，储户可在本金之外再得到一笔 利息，这一过程可表示为： F n ＝ P ＋ In
P
a
1
1
s
n
r s 1 r
16
1
1
2%
48
9% 2% 1 9%
219.12(万元)
七、纯收益、还原率有变化的计算公式
P
1
a1 r1
(1
r1
a2 )(1
r2
)
(1
r1
)(1
an r2
)(1
rn
)
是收益还原法公式的一般形式， 前面六类公式都是它的特例。
第三节 收益还原法估价程序与方法
不考虑残值、尚可使用年限等
•房屋可使用年限＝土地出让前房屋已使用年限＋ 土地出让年限
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数量 59398.15 59398.15 24 0% 1710.6667 17.55% 0 1800 10691.6670 50.0000
备注 说明待估宗地上房屋总建筑面积，含不能出租的附属房面积 宗地上总建筑面积减去不能用于出租的附属房面积后的可出租面积 调查了解收集待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地的房地产租赁 、收益情况、租赁行情，确定月租金，包括租金收入、押金利息收入等。 根据租赁和市场情况分析确定空置率 公式=②×③*12*(1-④) 一般房产税12%、营业税5%、城建税1%-7%（县市区7%、城镇工矿区5%、其 他1%)、教育费附加及地方教育费附加合计4%。如有当地文件规定，应以当 地文件为准。 房屋物业管理费、水电费，由承租者负担，不予扣除 0% 以当地造价部分公布的典型工程造价指标为准或根据市场调查为准。根据 福建省建筑工程预算定额、费用定额和福州地区三材、地材供价情况，确 定类似房地产的平均重置价； 公式=1之①×2之③ 委估宗地上部建筑物为框架结构非生产用房，参考不同结构 取值详见后附房屋经济耐用年限及残值率取值一览表，根据 房屋尚可使用年限及土地剩余使用年限等情况综合确定为 委估宗地上部建筑物为框架结构，残值率根据不同结构取值 详见后附房屋经济耐用年限及残值率取值一览表确定为 50
技术路线
估价程序
具体测算过程
收益价格构成内容 ①总建筑面积（m ） 2） ②可出租面积（m 1、房地产 2 年总收益 ③月租金（元/m ·月） ④年空置率 ⑤房地产年总收益（万元） ①出租税费率(%) ②水电费、物业管理费（万元） ③房屋重置单价（元/m2） ④房屋重置总价（万元） ⑤折旧年限（年） 一、土地纯 2、房地产 收益a的求取 年运营价人员： 项目负责人： 估价方法 适用范围 估价期日： 估价日期： 复核人： 2015年3月12日
收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。 适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。 对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收 益和适当还原率的求取比较困难。 根据待估宗地的特点，调查了解收集待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地的租赁、收益情况，对可获净收益、可获净收益期限、可 获净收益的可靠性进行对比分析。客观地计算其收益和费用，选取适当的还原率折现累加得出评估值。 收益法计算公式：V=(a÷r)×[1-1÷(1+r)n] 或：V=a/（r-s）×｛1-[(1+s)/(1+r)]n｝ 其中：V为收益值；a为年土地纯收益；r为土地还原率； n为收益年限，s为收益年增长率 （1）收集相关资料；（2）测算年总收益；（3）确定年总费用；（4）计算年纯收益；（5）确定还原利率；（6）选用适当的计算公司； （7）试算收益价格；（8）确定待估宗地地价。
维修率约为房屋重置价的1.5%-2%，本次估价取房屋重置价的
⑧修缮费用（万元） ⑨管理费（万元） ⑩保险费（万元） 房地产年运营费用（万元） ①房地产年纯收益（万元） ②房屋已使用年限（年） 3、土地年 ③房屋现值（万元） 纯收益a ④建筑物还原率（%） ⑤房屋年纯收益（万元） ⑥土地年纯收益（万元） ①安全利率 （二）土地 还原率r求取 ②风险调整值 ③综合资本化率r (三)土地收益年递增率s (四）未来可收益年限n（年） (五）未来可收益价格VF（万元） (六）宗地面积（平方米） (七)评估单价（元/平方米） (八)折合单价（万元/亩）
213.8333 34.2133 21.3800 783.4819 927.1848 10.525 8441.0715 8.30% 700.6089 226.5759 2.55%
2.00% 2.00% 0.20%
管理费率根据实际情况（管理模式的不同）确定合理的值， 一般为年租金收入2%-5%，本次估价取 保险费率约为房屋重置价的0.15%-0.2%，本次估价取 公式=1之⑤×2之①+②+⑦+⑧+⑨+⑩ 公式=1之⑤-2之房地产年运营费用 2004年9月3日 房屋启用日期 公式=2之④-2之⑦×3之② 本次估价的难点 公式=③×④ 公式=①-⑤
安全利率选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率，本次估 价选用当前中国人民银行公布的一年定期存款年利率为安全利率 风险调整值根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度 而确定，根据福州市目前的经济现状及未来预测和估价对象的土地用途等而确定
5.75% 8.30% 0.00% 46.96 2665.2672 84320.00 316.09 21.07
r=①+② 根据调查，确定估价对象周围与之类似土地的正常客观年收益递增率 根据估价对象的土地尚可使用年限确定其未来可获收益年限 2060年8月19日 土地使用权截止日期 VF=a÷（r-s）×｛1-[(1+s)÷(1+r)] ｝
n
0.00%
0.00%
⑦房屋年折旧费用(万元）
213.8333
房屋耐用年限没有超过土地使用权出让年限，年折旧费=房屋重置总价× （1-残值率）/折旧年限，折旧年限取房屋耐用年限；房屋耐用年限超过了 土地使用权出让年限，需按土地使用权出让年限调整房屋可使用年限，并 且计算时不考虑残值，年折旧费=房屋重置总价/折旧年限，其中：折旧年 限=土地出让前房屋已使用年限 + 土地出让年限