2016年土地估价实务基础：利用收益还原法评估承租土地使用权价格
2016土地估价师《理论与方法》：收益还原法概述
2016 土地估价师《理论与方法》：收益还原法概述一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1 个事最符合题意）1、不同用途土地估价的技术路线应该根据具体情况确定，下列说法中，正确的是。
A:液化气储备站、工业物流园、城市轻轨、科研实验基地、中心血站等用地适宜采用成本逼近法评估B:评估别墅、高级公寓等居住用地应首选市场比较法进行评估，且应重点分析人文环境、景观、容积率等因素对地价的影响C:油（气）井场用地适宜选择一定数量的地块作为标准宗地，其他宗地价格一般可经区域因素、个别因素修正后确定D:采用收益还原法评估教育、科技、卫生、文化、体育用地时，收益应取整体收益E:合法性2、土地及建筑物出租会涉及各项费用，其中，的计算一般与建筑物的重置价无关。
A:折旧费B:维修费C:保险费D:管理费E:时间因素3、短期投资的计价方法有__。
A •成本法B. 市价法C. 成本与市价孰低法D. 投资法E. 成本估量法4、某城市以2005年为基期，2006年、2007 年、2008年的地价指数分别为110、115、123.某比较案例2006年成交价为1200元/平方米，则2008年该比较案例价格为元／平方米。
A: 1476B: 1342C: 1200D: 1073E:时间因素5、王某购买李某在城市规划区内的住宅一处，该住宅土地使用权已使用23 年，按照国家建设用地使用权出让年限规定，王某购买的该住宅土地使用权使用年限只有年。
A: 23B: 47C: 50D：70E: 35%〜50%6、下列属于面状分布形式土地因素的特征是（）。
A •所依附的客体在城镇中占地面积小B. 仅对其自身客体所在位置产生影响C •通过区位的波及性和效益外溢等作用形成一定的区位关系D.在空间分布上聚集现象明显7、市场比较法的理论依据是__。
A •替代原则B •均衡原则C. 价格变动原则D •供求原则8、商品的价格一般由反映该商品将来的所决定。
土地估价实务基础：土地使用权的价格
⼟地使⽤权的价格
在我国现⾏⼟地所有权国有的条件下，国家出让给⽤地单位或个⼈的不是⼟地的所有权，⼟地使⽤者之间转让的也不是⼟地的所有权。
完全的⼟地所有权包括占有、使⽤、收益和处分的权利。
⽽作为代表国家以⼟地所有者⾝份的国⼟资源⾏政主管部门让渡的是⼟地所有权的部分，保留了⼟地使⽤权以外的其他权利，在出让合同中会规定某些限制条件，如⼟地使⽤年限、⼟地的⽤途、⼟地转让条件等。
所以，在实际估价过程中，评估机构评估的不是⼟地所有权的价格，⽽是⼟地使⽤权的价格。
⼟地使⽤权价格是⼟地使⽤者为取得⼟地使⽤权⽽⽀付的⼀定的经济代价，其实质就是地租。
⼟地使⽤者在逐年向国家⽀付地租时，⼟地使⽤权价格就是⼀年⽀付的地租；如果是⼀次性付清，则⼟地使⽤权价格就是⼀定年期的地租现值的总和。
根据(城市房地产管理法)的规定，取得⼟地使⽤权的途径有：⼀是有偿出让。
⼆是⾏政划拨。
出让⼟地使⽤权价格是在正常市场条件下⼀定年期的⼟地使⽤权未来纯收益的现值总和。
其评估⽅法有成本逼近法、市场⽐较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法等。
划拨⼟地使⽤权价格是出让⼟地使⽤权价格的⼀种特殊形式，主要由⼟地取得费和⼟地开发费两部分构成。
其评估⽅法可以⽤成本逼近法，逐⼀将⼟地取得费、⼟地开发费、相关税费、利息和开发利润累积相加得出⼟地价格；也可以采⽤市场⽐较法和基准地价系数修正法等⽅式先评估出让⼟地使⽤权价格，再扣除由划拨⼟地使⽤权转为出让⼟地使⽤权所应补交的⼟地使⽤权出让⾦，出让⾦可按⼀定⽐例扣除，例如按出让⼟地使⽤权价格的40％计算。
2016年土地估价师估价相关知识：土地各种产权价格评估要点
2016年土地估价师估价相关知识：土地各种产权价格评估要点一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房屋建筑成本不包括__。
A．勘察设计费B．装修费用C．管理费D．建筑红线以外的土地上的投资2、以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，应按照国家规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地．新增建设用地有偿使用费的上缴中央财政。
A：20％B：30％C：40％D：70％E：35％～50％3、依据交通原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地__的商服活动。
A．全部B．1/2C．1/3D．1/64、地震烈度在度以上的地区，不宜作为城市用地。
A：6B：8C：9D：10E：土地5、一般而言，以下还原利率最高的是A：承租土地使用权还原利率B：土地还原利率C：建筑物还原利率D：综合还原利率E：合法性6、判断土地是否处于最佳开发利用方式中，首先是看是否是最佳。
A：土地用途B：建筑容积率C：建筑高度D：建筑密度E：时间因素7、对具有市场流动性的建筑物估价，应以为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。
A：重建成本B：重置成本C：建筑成本D：成新度E：时间因素8、宗地地价评估方法中，有理论基础的估价方法是__。
A．市场比较法与收益还原法B．剩余法与基准地价修正法C．收益法与基准地价修正法D．收益还原法与剩余法9、评估宗地价格一般应采用方法。
A：一种B：两种以上C：三种以上D：两种E：时间因素10、某城市四级工业用地基准地价为300元／平方米，设定的土地开发状况为四通一平(通上水、通下水、通电、通讯和场地平整)，若增加供气、供热将使地价分别增加40元／平方米、30元／平方米．若该四级地上某工业区达到通上水、通下水、通电、通讯、通热和场地平整的状况，其基准地价将达到元／平方米。
【2002年考试真题】A：300B：340C：370D：330E：时间因素11、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)规定，未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属__行为。
土地估价收益还原法
土地估价收益还原法一.收益还原法的基本原理收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益(地租),以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加,以此估算待估土地的客观合理价格的方法。
土地未来地租的资本化是其基本原理。
收益还原法的基本公式如下:P=a/r[1-1/(1+r)m]式中:P--有限年期土地收益价格;a--年土地纯收益;r--土地还原利率;m--土地使用年期。
二.运用收益还原法评估宗地价格的程序1.搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料;2.估算年总收益;3.估算年总费用;4.计算年纯收益;5.确定还原利率;6.选用适当的计算公式求得试算收益价格;7.确定待估宗地地价。
2.3 总收益指客观总收益,即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入,包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。
2.4 总费用2.4.1 土地租赁中的总费用土地租赁中的总费用主要包括:1.土地使用税;2.土地管理费;3.土地维护费;4.其他费用。
2.4.2 房地出租中的总费用房地出租中的总费用主要包括:1.经营维修费;2.经营管理费;3.房屋年保险费;4.房屋出租年应交税金;5.房屋年折旧费;6.房资本的利息7.其他费用。
2.4.3 经营性企业房地产中的总费用经营性企业房地产中的总费用主要包括:1.销售成本;2.销售费用;3.经营管理费;4.销售税金;5.财务费用;6.经营利润。
2.4.4 生产性企业房地产中的总费用生产性企业房地产中的总费用主要包括:1.生产成本,包括原材料费、人工费、运输费等;2.产品销售费;3.产品销售税金及附加;4.财务费用;5.管理费用;6.企业利润。
2.5 求取年纯收益1.土地租赁中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=年租金收入―年总费用2.房地出租中的土地年纯收益求取:::土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益房地产年纯收益=房地产出租年总收入-房地产出租年总费用房屋年纯收益=房屋现值×建筑物还原利率3.经营性企业房地产中的土地年纯收益求取:房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益4.生产性企业房地产中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=生产总收入―生产总成本5.自用土地或待开发土地的年纯收益求取:自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取,即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益,经过区域因素、个别因素的比较修正,求得其土地纯收益。
利用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理
利⽤收益还原法评估承租⼟地使⽤权价格的原理 利⽤收益还原法评估承租⼟地使⽤权价格，⼜称差额租⾦还原法，是将市场租⾦与实际⽀付租⾦之间的差额采⽤⼀定的还原率还原求取相应的价格，即未来若⼲年租⾦差额的现值之和。
其计算公式为： P=PR/r[1—1/（1+r）n] 式中：P——承租⼟地使⽤权价格； PR——赢余租⾦，即市场租⾦与实际⽀付租⾦的差额； r=r1L+（r2+d）B r——承租⼟地使⽤权还原率； n——收益年期； 由于承租⼟地使⽤权作为财产⽐出让⼟地使⽤权投资风险⼤，收益不确定性⾼，因此在⽤收益还原法估价时，所选⽤的还原率⼀般应⽐出让⼟地使⽤权还原率⾼1个百分点左右。
例题4 某企业于10年前以国家出租⽅式取得某商业⽤地使⽤权，⽬前实际⽀付的年租⾦是8万元，该租约尚有10年到期，余期租⾦不再调整。
据调查，⽬前同类商业⽤地市场年租⾦为10万元，根据测算承租⼟地使⽤权还原率为8％，请计算该企业所拥有的承租⼟地使⽤权价格。
采⽤差额租⾦还原法计算如下： (1)计算年租⾦差额(租⾦盈余) 根据题意，在余下的10年租期内，租⾦不再调整，每年均为8万元，⽽市场同类商业⽤地年租⾦为10万元，因此年租⾦差额(租⾦盈余)为： PR＝10—8＝2万元 (2)题⽬给定承租⼟地使⽤权还原率为8％； (3)计算承租⼟地使⽤权价格 承租⼟地使⽤权价格＝2/8%×[1-1/(1⼗8％)10]＝13.42万元。
本章⼩结： 收益还原法是⼟地估价中最常⽤的⽅法之⼀，它也是对⼟地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进⾏估价的基本⽅法。
它包括了各种计算、相关概念及理论。
是历年考试的重点，需要重点把握。
1．某企业以国家出租⽅式取得某办公⽤地使⽤权，⽬前实际⽀付的年租⾦为5万元，租期5年，租⾦不调整。
如果⽬前同类⽤地市场年租⾦为8万元，承租⼟地使⽤权的还原利率为6％，则承租⼟地使⽤权价格为( )万元。
(2002年真题) A．12．64 B．15 C．33．33 D．50 答案：(A) 解析：(1)计算年租⾦差额(租⾦盈余) 根据题意，在余下的5年租期内，租⾦不再调整，每年均为5万元，⽽市场同类商业⽤地年租⾦为8万元，因此年租⾦差额(租⾦盈余)为： PR＝8－5＝3万元 (2)题⽬给定承租⼟地使⽤权还原率为6％； (3)计算承租⼟地使⽤权价格 承租⼟地使⽤权价格＝3/6%×[1-1／(1+6％)5]＝12.64万元。
土地估价之收益还原法
土地估价之收益还原法土地估价之收益还原法收益还原法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法，下面一起来了解了解这个土地估价方法！第一收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益;而相对于土地所有者而言，称为地租。
2、收益还原法的基本公式(1)土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：p=a/rp-土地价格a-土地纯收益r-土地还原率a=pr(2)土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：p=a/r[1-1/(1+r)n]n-使用土地的年限或土地收益的年限(3)土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式(4)未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式(5)纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式(6)纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式(7)纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：p=a1/(1+r1)+a2/(1+r1)(1+r2)+…+a3/(1+r1)(1+r2)…(1+rn)本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。
3、收益还原法的特点与适用范围(1)收益还原法的.特点a.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据b.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”c.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度(2)收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。
但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。
收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。
第二收益还原法估价的程序和方法(一)估价程序1、计算总收益2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等3、计算土地纯收益4、确定合适的还原率5、选择公式求取地价(二)计算方法1、总收益计算方法采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。
运用收益还原法评估土地价格探讨
运用收益还原法评估土地价格探讨收益还原法是进行土地价格评估时常用的方法之一。
如何准确的确定总收益、总费用、资本化率及收益年限等，他们都不同程度的影响了评估的科学性和结果的准确性。
收益还原法在运用过程中产生的问题应该引起重视。
标签：收益还原法；土地评估；注意；问题1 土地相关总收益的确定土地总收益可分为实际总收益和客观总收益。
实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。
目前评估人员在运用收益还原法对出租性土地评估时，普遍都采用客观总收益来作为土地的总收益，但笔者认为对于不同类型的出租性土地，总收益的求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性土地的总收益。
客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。
实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况。
对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其土地总收益。
客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类土地的租赁价格，然后对收集来的案例价格，根据待估土地的实际情况进行因素修正。
因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。
通过以上的因素修正后，即可求出待估土地的客观潜在租金水平，但同时还要考虑空置率和租金损失问题。
空置率可根据待估土地所在区域的平均空置率来确定，租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况，它与承租人有直接的关系。
实际总收益的求取则根据房屋所有权人和租赁户签定的租赁合同上的租金确定。
契约租金一般分为两种，一种是租金在租赁期内不发生变化；一种是租金在租赁期内根据市场上租金的变动情况作周期性的调整。
一般来说租赁期较长的契约都采用的是第二种，因为市场上租金水平在长期会发生较大的波动，因此出租人为了自身的利益，一般都要求租金在周期内根据市场作相应调整。
土地估价师：采用收益还原法计算题的解题步骤-土地估价师考
土地估价师：采用收益还原法计算题的解题步骤-土地估价师考试-考试吧土地估价师备考指导：采用收益还原法计算题的解题步骤。
在土地估价师计算题中有部分是采用收益还原法计算的,今天考试吧网校教大家如何做好这一类的试题：(一)审题1、明确题意，选择估价方法。
待估地产有收益，适合采用收益还原法2、明确估价时点3、明确题目提供的条件，思考如何利用这些条件计算收益和费用4、明确题目要求计算出的价格类型(二)解题思路第一步：求取房地合一的房地产共同产生的纯收益第二步：计算建筑物部分产生的纯收益第三步：从房地纯收益中扣除建筑物纯收益，得到土地纯收益第四步：计算剩余使用年限下的土地市场价格(三)列出评估过程1、解题思路及计算方法：适宜采用收益还原法2、基本公式(1)房地年纯收益计算公式(2)建筑物年纯收益计算公式(3)土地年纯收益计算公式(4)有限年限土地价格公式3、计算步骤(1)计算房地年总收益(需要逐步列出算式，最好给每步算式加上小标号)①年租金收益=月租金收入×12月②押金年运用收益=押金×押金收益率(四)难点及常见错误分析1、难点(1)估价时点和土地使用年限的关系(2)土地年纯收益的计算(3)所提供条件的清晰分类2、常见错误分析(1)没有解题思路说明(2)房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算(3)房地总收益中未计算押金运用收益或处理错误(4)建筑物年纯收益计算基数错误(5)未进行年期修正或修正的土地使用年限错误(6)没有计算土地单位面积价格(7)解题思路或计算步骤混乱更多土地估价师信息请关注：土地估价师考试1 2 下一页相关推荐：2010年土地估价师资格考试时间：9月11、12日2010土地估价师资格考试报名时间：4月30日开始。
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2016年土地估价实务基础：利用收益还原法评估承租土地使用权价格一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、甲、乙两公司共同出资设立丙公司，经双方协商，丙公司的总经理由甲方委派，董事长由乙方委派，甲方的出资比例为20%，乙方的出资比例为80%，股东按出资比例行使表决权。
在核算甲、乙两方长期股权投资时，__核算。
A．甲、乙公司均采用成本法B．甲、乙公司均采用权益法C．甲采用成本法，乙采用权益法D．甲采用权益法，乙采用成本法2、对城镇的经济效益和社会效益能产生间接影响的是。
A：人口密度B：土地制度C：交通状况D：基础设施和公用设施的完备程度E：时间因素3、土地价格水平由同一供需圈内具有的替代性土地的价格所决定。
A：相同区域B：相同性质C：相同级别D：相同用途E：时间因素4、由于土地的特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。
A：土地经济供给的稀缺性B：土地用途的多样性C：土地用途变更的困难性D：土地增值性E：35％～50％5、权重值的大小与因素对土地质量的影响为。
A：正比B：反比C：无关D：相互影响E：国家实行土地估价师资格认证制度6、土地单位面积上使用高利率的资本和劳动等要素投入称为土地的__A．集约利用B．集约制C．利用率D．集约边际7、依据市场原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地（）的商服活动。
A.全部 B.1／2 C.1／3 D.1／68、中发[1997]11号文件规定，涉及国防安全、军事禁区、国家重点保护区域等的国有土地使用权出让和外商投资进行成片土地开发的项目，一律报__审批。
A．国务院B．国务院国土资源管理部门C．国务院建设行政管理部门D．省级政府9、根据原则，投保人因保险标的遭受损失而获得经济补偿。
A：赔偿B：可保利C：代位追偿D：最大诚信E：土地10、某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权，预计用3年时间完成项目开发建设，经分析测算，项目建成后的年房地纯收益为320万元．若综合还原率为8％，折现率为12％，则该项目开发完成后的房地产现值为万元。
【2006年考试真题】A：4000B：3768C：2682D：2847E：时间因素11、国家规定以黄金和白银同时作为本位币的一种货币制度是__。
A．金本位制B．银本位制C．不兑现的信用货币制D．金银复本位制12、在计算企业所得税时，下列各项收入中，应计入企业应纳税所得额的是。
A：上级主管部门下拨的住房基金B：清产核资发生的固定资产评估增值C：金融机构代发行国债取得的手续费收入D：向客户收取的可循环使用的包装物押金收入E：土地13、评估宗地价格一般应采用方法。
A：一种B：两种以上C：三种以上D：两种E：时间因素14、一般说来，只要规划允许，农业用地转变为建设用地较为容易，但要使建设用地转变为农用地，则较为困难。
这表明了建设用地的特点。
A：承载性B：土地利用逆转相对困难C：非生态利用性D：土地利用的集约性E：35％～50％15、作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有__。
A．土地利用规划、容积率B．用地结构、建筑物高度C．用地限制条件、区域交通管制D．建筑物密度、宗地用途16、营销分析是建立在对的基础上的，包括对竞争对手的分析。
A：市场深刻理解B：市场的绝对熟悉C：市场独特见解D：市场足够了解E：合法性17、基准地价是某一时点的土地使用权价格，这一时点就是基准地价评估的__。
A．基准时B．基准点C．基准日D．基准值18、基准地块选择质量的优劣，将会对农用地基准地价评估结果的科学性及成果应用效果产生重要影响。
按要求，基准地块的选择应该满足的条件有（）。
A．地块内的保水、排水、日照等自然条件具有一般性B．地块耕作距离、距市场远近、交通情况等区位条件具有一般性C．地块的土壤条件具有一般性，面积、形状依实际情况选择D．地块上附设的土地权利具有一致性E．地块在标准耕作制度下的土地利用程度和单产等达到一般水平19、估算建筑物的专业费用一般采用__估算。
A．对照法B．比较法C．建筑费用的一定比率D．定率法20、土地利用专项规划的类型中，下列不属于土地开发治理类专项规划的是__。
A．土地整理规划B．基本农田保护区规划C．土地开发规划D．土地复垦规划21、从企业价值评估的角度看，非上市公司与上市公司的差别主要是的差异。
A：盈利能力B：经营能力C：投资能力D：变现能力E：土地22、土地价格反映的主要是作为土地资源和资产的经济价值，产生的直接原因应该说是由于土地的所有或使用权的__。
A．特殊性B．收益性C．独特性D．垄断性23、连续年金是按照来划分的。
A：年金的支付时间和支付金额是否确定B：年金的支付期限长短C：年金的支付周期不同D：年金开始支付的时间不同E：合法性24、采用“美元／日元=150．60”的形式进行标价的方法是。
A：直接标价法B：间接标价法C：中间标记法D：以上均不对E：土地25、土地估价必须考虑的影响。
A：政府土地政策B：当地的经济状况C：土地四周环境D：人为因素E：时间因素二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、耕地保护的重要性体现在__。
A．耕地保护关系到人民生活生产需求B．耕地保护事关我国经济社会可持续发展C．耕地保护事关我国社会稳定D．耕地保护事关我国的粮食安全E．保护耕地关系国计民生、国家发展全局和民族安危2、土地价格是土地在__的价格。
A．某一权利状态下B．某一时点C．某一土地利用方式D．某一经营管理水平下E．自然状态下自身3、下列对于路线价估价法特点描述正确的是__。
A．路线价估价法既适用于市街地，也适用于非市街地B．路线价估价法能快速评估多宗土地的价格C．路线价评估有较少的交易实例即可D．路线价估价法的精度与路线价及其修正体系密切相关E．路线估价法能用于任何土地评估4、建设用地管理的原则有实行统一管理的原则、有偿使用土地的原则和等。
[2004年考试真题】A：规划总体控制的原则B：农业用地优先保护的原则C：开发利用优先的原则D：节约和集约用地的原则E：我国台湾实行私有土地面积最高额的限制5、根据马克思的地租理论，农业用地的垄断地租是来自__。
A．农业雇佣工人创造的剩余价值B．社会其他部门工人创造的价值C．农业工人利用肥沃土地创造的超额利润D．农业工人利用位置较好的土地创造的超额利润6、市场经济运行中最重要、最基本的规律是__。
A．价值规律B．竞争规律C．供求规律D．调控规律7、我国银行贷款一般遵循以下__三个原则。
A．区别对待、择优扶持B．经济担保C．按期偿还D．限制贷款金额E．分期偿还利息8、下列属于土地政策性免征土地使用税的是__。
A．国家机关、人民团体、军队自用的土地B．由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地C．宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地D．公园中的饮食部、茶社、照相馆等经营用地E．直接用于农、林、牧、渔业的生产用地9、在拟定土地估价作业计划之前应开展的工作包括（）。
A．实地踏勘，收集有关资料B．签订土地估价合同或协议书C．确定估价基准日D．选择适宜的估价方法E．试算待估价宗地价格10、马克思主义土地经济理论的核心部分是__。
A．科学的人口理论和土地利用论B．科学的人口理论和土地肥力理论及地租地价理论C．土地肥力理论和土地利用论D．科学的人口理论、土地肥力理论和土地利用论11、对于商誉等不可确指的无形资产，比较简单可行的评估方法是。
A：重置成本法B：直线法C：割差法D：超额收益本金化法E：取得开工许可证12、路线价估价法不能在以下哪种估价业务中使用__。
A．农转非价格评估B．农村土地估价C．城市土地估价D．征地价格评估E．商业用地土地价格的评估13、农用地分等定级单元划分方法有。
A：样地法B：叠置法C：因素法D：多边形法E：地块法14、在单中心城市土地利用中，弯曲的土地竞标租金线是由于__形成的。
A．地租与交通成本的替代B．地租与资本的替代C．劳动与资本的替代D．资本与交通成本的替代15、《耕地占补平衡考核办法》规定，村庄、集镇分批次建设用地占用耕地的，由__或者__补充耕地。
A．当地人民政府提供补充耕地资金B．农村集体经济组织筹集有关资金C．组织农民投工投劳实施土地整理项目D．当地农民提供补充耕地资金E．当地企业提供补充耕地资金16、适用于所有分等类型和地区。
A：叠置法B：地块法C：网格法D：多边形法E：地形法17、下列说法正确的是__。
A．已做“三通一平”的土地价高于已做“七通一平”土地价B．已做“三通一平”的土地价低于已做“七通一平”土地价C．已做“三通一平”的土地价等于已做“七通一平”土地价D．已做“三通一平”的土地价与已做“七通一平”土地价不一定可比较18、在房地产市场调查中，收集第一手资料的方法有．【2009年考试真题】A：观察法B：专题讨论C：问卷调查D：文献查阅E：实验法19、土地的经济特性有。
A：土地永续利用的相对性B：土地经济供给的稀缺性C：土地用途变更的困难性D：土地报酬递减的可能性E：土地利用后果的社会性20、按照《禁止供地项目目录》禁止提供建设用地的是__。
A．国家产业政策明令淘汰的生产方式、产品和工艺涉及的B．国家产业政策规定禁止投资的C．大量毁损引地资源或以土壤为生产原料的D．危害国家安全或者损害社会公共利益的E．对须在全国范围内统筹规划布点的21、农用地定级单元划分方法有。
A：叠置法B：地块法C：网格法D：多边形法E：估算法22、土地所有权的基本属性包括__。
A．完全性B．归一性C．社会性D．不可分性E．排他性23、在我国，现阶段房地产的社会消费方面主要由__组成。
A．企业、机关、团体组成的购买力B．城镇居民所期望的消费需求C．商家期望的城镇居民的消费需求D．城镇居民有支付能力的消费需求E．城镇居民无支付能力的消费需求24、土地估价机构工商设立的基本条件包括。
A：机构名称中应明示土地、不动产、土地资产、地产、地价的评估或估价等表明土地估价专业的术语B：依据《公司法》设立的有限责任公司性质的土地评估机构名称结尾应明确为有限责任公司．依据《合伙企业法》设立的土地评估机构名称结尾宜称为事务所C：土地评估机构的法定代表人(有限责任公司)和执行合伙企业事务的合伙人(合伙企业)须具备土地估价师资格D：机构详细列明的营业范围中应包含土地评估、不动产评估、地产评估、地价评估E：有固定的经营服务场所25、下列关于不动产税收政策的表述，错误的有。
A：财政局对外出租的经营用房免征房产税B：集体土地使用人不需要交纳城镇土地使用税C：个人自建自用住房销售时，需缴纳个人所得税D：占用早地兴建乡政府办公大楼应缴纳耕地占用税E：房地产企业以其建造的商品房进行投资和联营的，免征土地增值税。