浅谈土地估价中收益还原法的应用
第5章--土地估价方法之一——收益还原法
第五章土地估价方法之一——收益还原法第一节收益还原法概述一、收益还原法的定义收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它也是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。
此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。
因此，收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
二、收益还原法的原理由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。
当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额（称为收益价值或资本价值）时，它即表现为该土地的实质价值，也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。
具体表述：假设有一宗土地，每平方米每年可产生1000元的纯收益，土地所有人对此宗土地的纯收益只要能以5%的资本年利率还原即能满意，那么该所有者的土地收益价格应该是每平方米20000元。
即地价＝土地年纯收益÷土地还原率。
再假设此人另以20000元货币以年利率5%存入银行，此人每年得到的利息（货币纯收益）与上述的一平方米土地的收益是等额的。
因此，对该土地所有者来讲，一平方米土地与20000元货币，其资本价值相等。
上述收益还原法的表述，只是在土地纯收益每年不变，土地还原率每年不变，且在土地使用年期为无限年情况下的一种特殊形式。
如果三个基本因素发生变化，土地收益价格的计算公式都将发生变化，这将在以后介绍的公式中反映。
三、收益与地租的关系土地是社会经济活动的基础。
但由于土地的自然条件不同和土地区位的差异性，使土地使用者因使用不同的土地而获得收益。
这种因使用土地而带来的土地收益，将因土地所有权的存在而转化为地租。
也就是说，地租是土地所有者凭土地所有权而得到的收益，是土地所有权借以实现的经济形式，即土地所有者从土地上获取收益的权利。
土地估价收益还原法
土地估价收益还原法一.收益还原法的基本原理收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益(地租),以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加,以此估算待估土地的客观合理价格的方法。
土地未来地租的资本化是其基本原理。
收益还原法的基本公式如下:P=a/r[1-1/(1+r)m]式中:P--有限年期土地收益价格;a--年土地纯收益;r--土地还原利率;m--土地使用年期。
二.运用收益还原法评估宗地价格的程序1.搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料;2.估算年总收益;3.估算年总费用;4.计算年纯收益;5.确定还原利率;6.选用适当的计算公式求得试算收益价格;7.确定待估宗地地价。
2.3 总收益指客观总收益,即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入,包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。
2.4 总费用2.4.1 土地租赁中的总费用土地租赁中的总费用主要包括:1.土地使用税;2.土地管理费;3.土地维护费;4.其他费用。
2.4.2 房地出租中的总费用房地出租中的总费用主要包括:1.经营维修费;2.经营管理费;3.房屋年保险费;4.房屋出租年应交税金;5.房屋年折旧费;6.房资本的利息7.其他费用。
2.4.3 经营性企业房地产中的总费用经营性企业房地产中的总费用主要包括:1.销售成本;2.销售费用;3.经营管理费;4.销售税金;5.财务费用;6.经营利润。
2.4.4 生产性企业房地产中的总费用生产性企业房地产中的总费用主要包括:1.生产成本,包括原材料费、人工费、运输费等;2.产品销售费;3.产品销售税金及附加;4.财务费用;5.管理费用;6.企业利润。
2.5 求取年纯收益1.土地租赁中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=年租金收入―年总费用2.房地出租中的土地年纯收益求取:::土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益房地产年纯收益=房地产出租年总收入-房地产出租年总费用房屋年纯收益=房屋现值×建筑物还原利率3.经营性企业房地产中的土地年纯收益求取:房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益4.生产性企业房地产中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=生产总收入―生产总成本5.自用土地或待开发土地的年纯收益求取:自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取,即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益,经过区域因素、个别因素的比较修正,求得其土地纯收益。
土地估价方法之收益还原法实用1篇
土地估价方法之收益还原法实用1篇土地估价方法之收益还原法 1土地估价方法之收益还原法导语：如果投资者打算购买城市外围的大片毛地并希望通过持有土地来获取增值，他就需要获取关于城市发展方向方面的专业性土地投资分析。
如果对城市未来发展模式判断错误，就会导致投资者等待更长的时间来实现其收益，而随着等待时间的增长，资金的时间价值就会使投资的平均年收益率日趋减少。
第一节收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益;而相对于土地所有者而言，称为地租。
2、收益还原法的基本公式(1)土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：p=a/rp-土地价格a-土地纯收益r-土地还原率a=p-r(2)土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：p=a/r-[1-1/(1+r)n]n-使用土地的年限或土地收益的年限(3)土地纯收益在若干年内有变化的`土地价格计算公式(4)未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式(5)纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式(6)纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式(7)纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：p=a1/(1+r1)+a2/(1+r1)(1+r2)+。
+a3/(1+r1)(1+r2)。
(1+rn) 本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。
3、收益还原法的特点与适用范围(1)收益还原法的特点a.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据b.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”c.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度(2)收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。
浅谈收益还原法在土地价格评估中的应用
浅谈收益还原法在土地价格评估中的应用土地价格评估是指专业人员按照一定的土地评估目的，遵循科学的土地估价原则、程序与方法，对土地的市场价格的测定。
土地价格评估的基本方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、路线价法以及基准地价系数修正法。
本文主要介绍了收益还原法的概念、特点以及其在土地价格评估中的基本应用，同时也简要分析了收益还原法的一些缺陷。
标签土地价格评估；方法；收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等，是土地估价中最常用的方法之一，它是对土地、房屋、不动产或者其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。
它是根据预期原理，即求得未来收益权利現在的价值。
其主要是运用适当的资本化率（还原率）, 将预期的估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值, 求其之和得出估价对象价格的一种估价方法,采用收益还原法求得的价格,称为收益价格。
1 收益还原法的原理由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能够提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。
当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在的价值的总额（称为收益价值或资本价值）时，它即表现为该土地的实质价值，也是适当的客观交换价值。
其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。
这就是收益还原法的基本原理。
2 收益还原法的基本公式收益还原法以土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于有收益的土地和建筑物或者房地产的估价。
土地的纯收益是在土地收益中扣除非土地因素对土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。
这种土地的纯收益是因使用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它实际上就是地租。
收益还原法的最一般的计算公式为：V=a11+r1 +a2(1+r1)(1+r2) +…+ an(1+r1)(1+r2)+...+(1+rn)式中：a1, a2,…an分别为未来各年的纯收益；r1,r2,r3 …rn分别为未来各年的还原利率。
收益还原法在土地估价中的应用_0
收益还原法在土地估价中的应用收益还原法是土地、房屋等不动产进行估价的基本方法之一，该方法适用于具有现实或潜在收益的土地估价。
在估价过程中能否准确的确定收益还原法中各参数取值，将对评估的科学性和结果的准确性造成很大影响。
标签收益还原法；土地价格评估在我国市地价格评估中，常用的方法有收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法，前三者为国际上所公认市地价格评估的基本方法。
在我国，基准地价及其修正体系已日趋完善，使用频率和准确度也不亚于前三者，因此，基准地价系数修正法也可称为我国市地价格评估的基本方法之一。
在此结合土地评估实践，就收益还原法及其在土地价格评估中的应用作如下探讨。
1 收益还原法是土地估价的基本方法收益还原法，又称收益资本化法，即在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日总和的一种方法。
收益还原法的经济涵义是：在一定量的土地上进行经济活动，土地提供的收益额，按照一定的资金报酬率计算，付出一定量的资本金，就可以取得与一定量土地提供的等量收益。
收益还原法是评估土地价格的基本方法。
它具有科学性、实用性。
科学性是指收益还原法符合市场经济条件下商品交易的法则，即符合等价交换规律的要求；实用性是指在土地资产评估中是完全可以应用的方法。
因此，其他的几种评估方法，均应以收益还原法为基础。
2 收益还原法的应用前提由收益还原法基本公式P=a/r可知，评估结果取决于土地纯收益及还原率准确程度。
对纯收益进行分析，可得到如下三种收益法的应用前提：第一，续用前提。
其含义是土地的现行投放状态对其未来使用与运营具有有效性。
第二，预用前提。
其含义是当土地尚未投人使用与运营，但其注定可以在未来投入使用与运营，且有收益。
第三，未来预期收益及其成本能用货币衡量，否则就无法利用收益还原法的公式；而土地还原利率是一种社会一般投资报酬率，受很多因素影响，主要包括社会、经济、生活等各方面，确定它也是一个难题。
浅谈收益还原法在土地估价实践中的应用
浅谈收益还原法在土地估价实践中的应用作者：高邦怀高帮胜李扣芹周国胜来源：《科技经济市场》2008年第04期土地估价中的收益还原法是根据预期原理，即求得未来收益权利的现在价值。
其主要是运用适当的资本化率，将预期的估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种估价方法，是不动产估价中最重要的最常用的基本估价方法之一，采用收益还原法求得的价格，称为收益价格。
1 总收益测算1.1确定房地产总收益1.1.1在确定总收益时，一般应考虑以下条件：总收益是指客观收益（一般情况下的正常收益），而不是待估房地实际收益。
如目前空置的写字楼，在评估时不能按零收益计，而应按同类写字楼的平均租金计算收益；经营效益特别好的酒店，不能按它本身的高入住率计算收益，而应参照市场同类酒店的平均入住水平计算；收益必须是长期可以固定取得的收益。
如土地登记用途为“工业”的房地产，目前改作商业使用，租金明显高于工业用途，但由于未进行土地变更登记，政府部门随时会对这种擅自变更用途的行为进行查处，责令业主补交工业用途与商业用途土地出让金的差价，所以目前的商业租金收益是一种无保障、不固定的收益，故不能作为客观收益。
收益是安全可靠的收益（即风险小的收益）。
1.1.2确定收益的方法根据资料收集情况及土地所在地的房地产市场情况，收益有土地收益（单纯的土地租金）、房地收益两种。
如确定土地收益调查、收集土地所在地的与待估宗地同区域的单纯的土地出租案例（土地租赁协议），结合待估宗地的区域因素、个别因素、期日等因素修正，采用市场比较法确定宗地的土地收益。
如确定房地收益，可通过调查待估宗地所处区域、同类用途、结构相似、装修档次相近的房屋租金水平、房屋出租率、有效出租面积等情况，分析、比较确定待估房地的收益。
房地年总收益=年单位面积租金×房屋出租率×有效出租面积（有效使用面积）或者通过确定企业总的营业收入来确定收益（其收入包括主营业务收入和其他业务收入，凡与土地及地上建筑物相关的收入都不得遗漏，也不得重复计算）。
收益还原法的应用
收益还原法的应用一、土地价格评估例5－3 某公司于2003年11月以竞拍方式取得A地块50年使用权，并于2004年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为1 200元／m2；其耐用年限为55年，目前该类建筑物重置价为1 500元／m2，残值率为10%。
A地块面积450m2，建筑面积为400m2。
目前该建筑全部出租，每月实收租金为10 000元。
据调查，当地同类建筑出租租金一般为30元／月·m2，土地及房屋还原利率分别为5%和6%，每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0．2%。
根据上述资料估算A地块在2007年11月的土地使用权价格。
估价过程如下。
（1）选择估价方法。
该宗地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。
（2）估算房地产年总收益。
收益应采用客观收益，即30元／月·m2。
年总收益＝30×400×12＝144 000（元）（3）估算房地产年总费用。
①年税金：年税金＝20×400＝8 000（元）②年管理费：年管理费＝30×400×12×4%＝5 760（元）③年维修费：年维修费＝1 500×400×2%＝12 000（元）④年保险费：年保险费＝1 500×400×0．2%＝1 200（元）⑤房屋年折旧额：房屋年折旧额应根据房屋重置价、耐用年限、残值率等进行计算。
但本案例中土地使用权出让年限，即土地使用者可使用土地的年限小于房屋耐用年限。
然而根据相关规定，使用者可使用房地产的年限即收益年限不能超过土地出让年限。
对本案例而言，房屋可使用年限为50－1＝49（年）。
这样，房屋的残值在使用期满时也并不能由产权人取得。
因此，整个房屋重置价必须在收益年限内全部收回，以回收整个投资。
加油站项目土地价值评估中收益还原法的应用
加油站项目土地价值评估中收益还原法的应用收益还原法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
加油站为收益性的物业，其土地使用权价值评估时，适宜首先采用收益还原法评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值、机器设备的价值、房产价值，余下作为加油站土地使用权价值。
即：加油站土地使用权价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值-房产价值。
无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。
无形资产的收益是一种超额收益。
因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。
在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。
公式：无形资产收益=总收益×收益分成率加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值加油站配套机器设备=配套机器设备重置价格－折旧总额＝配套机器设备重置价格－年折旧费×已使用年限房产价值=房屋重置价格－折旧总额＝重置价格－年折旧费×房屋已使用年限⑴待估宗地区域加油站经营状况根据该加油站提供的相关资料可知，该加油站凭借优越的地理位置，营业收入开业后能从稳定走向稳步上升的趋势。
通过估价人员选取与估价对象类似的实例，调查搜集近期发生在实例上的经营状况等资料，分析计算其三年各项财务指标社会平均水平如下表：周边类似加油站近三年财务指标表⑵该加油站年正常净收益预测通过对周边类似加油站2008年—2010年各项经营指标的分析, 近三年各项财务指标在逐步稳步上升，假定该加油站在未来40年内各项财务指标都按目前近三年平均水平稳定不变，我们确定以近三年年平均收入为计算依据，来预测该油站未来40年内年净利润水平。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
浅谈土地估价中收益还原法的应用【摘要】在土地估价中运用收益还原法，合理确定还原利率，以未来纯收益的折算作为主要估价方法，具有一定适用性和可操作性。
本文结合笔者实际工作经验，对收益还原法在土地估价中的应用进行分析与探讨。
【关键词】土地估价；收益还原法；应用
收益还原法又可以称为收益法，在土地估价中较为常用，可以客观评估土地、不动产或者房地产等价格，奠定在预期原理基础上，对未来收益权的现值进行预测和分析。
通过收益还原法获得的价格，就称为“收益价格”。
以下将对其具体运用进行分析：
1、土地估价中收益还原法的应用
1.1 土地总收益的确定
一方面，在确定总收益过程中，可主要考虑如下要素：其一，总收益应该是客观性的指标，也就是正常收入，并非待估土地的实际性收益。
例如，在空置的写字楼中，评估过程中不能根据零收益来计算，而是按照同等水平、同等类型的平均租金进行收益计算；在经营效益良好的酒店中，不能根据高入住率来计算收益，而是参考当地同类酒店的平均入住状况来计算。
其二，收益应该是长期取得、稳定性、固定的收益；例如，如果土地登记的用途为“工业”，但是当前以商业使用形式为主，其租金略高于工业用途，但是没有经过土地变更登记，政府部门可能对该行为进行查处，需要业主补缴商业用途与工业用途土地出让金的差额，那么商业租金收益就是
一种不稳定、无保障的收益，因此不能认定为客观收益。
另一方面，有关收益的确定。
结合所收集的资料情况以及土地所处地区的房地产市场状况，可将收益划分为土地收益与房地收益两部分内容。
例如，有关土地收益调查的确定，需要收集所处地区的土地出租案例，综合考虑待估宗地的客观因素、主观因素、区域因素等，采取市场比较法最终确定土地收益；再如，有关房地收益的确定，可通过调查的方法确定待估宗地的区域形势、建筑用途、结构状况以及同类型房屋的出租率、租金水平等，最终确定房地收益。
1.2 土地总费用的确定
对于土地总费用的确定，涉及到一些影响因素，主要从以下几方面加强控制：
（1）利息不能计算到总费用中扣除。
由于利息也是投资土地的成本支出内容之一，因此经常将其作为费用扣除。
实际上，投资者选择土地投资项目，主要考虑由此产生的效益必然高于银行存贷款利息，那么无论是投资者的自有资金还是贷款资金，利息都只能作为投资收益的一部分，而不是土地费用。
（2）在总费用中可以考虑税费内容。
采用收益还原法，其评估过程使用的税费项目，主要来自土地运营时的缴纳费用，其中包括营业税、土地使用税、印花税、城市维护建设税，等等。
但是在房地产税法中，契约税、所得税以及土地增值税不能列入到税费项目中。
（3）将划拨的土地出租时，有关“土地收益”的内容，应该作为总费用予以扣除。
对于房屋所有人来说，并没有获得来自“土地收益”部分的资金，那么该项内容就不能列入到出租方的纯收益中，仅能作为上缴国家的费用而予以扣除。
另外，对土地总费用的计算，除了考虑以上因素以外，还有一些费用问题，如维修费的计算、折旧年限的确定、折旧费用的计算等等，只有解决各个细节问题，才能最终确定土地总费用。
1.3 资本化率的确定
在土地估计过程中采用收益还原法，土地还原率是影响较大的因素之一。
还原利率和投资风险呈正比例关系，也就是说，面临的风险越大，可能获得的收益率就越高。
在确定土地还原利率值时，主要采取以下方法：
（1）租价比较方法。
也就是利用市场中若干目标物的售价，与纯收益获得诸多比率，采取众数法或者加权平均法进行确定；通过采用该种方法，具备良好的理论基础，其客观性、实用性较强；
（2）安全利率计算与风险调整值相结合，通过该方法获得资本化率，取安全利率是重要前提，也就是没有任何风险的资本投资收益；
（3）综合排序方法。
首先，确定社会普遍存在的投资类型和相应收益率；其次，对该项目的资本化率所属区域范围进行确定。
例如，土地投资的风险比国债投资大，那么其收益率也高于同期国债的年利率。
2、土地估价中应用收益还原法存在的问题
以当前收益还原法在土地估价中的运用状况来看，主要存在以下问题有待优化：首先，收益还原法可以在已经产生收益的土地或者存在潜在收益的土地中采用，但是没有任何收益的土地不能采用该种方法，适用范围有限。
其次，当前一种错误的思路认为，还原利率实际就是还原了纯收益的价格，以此作为收益率。
实际上，这仅是人们对未来投资收益的预测，并不能真实反映土地价格走向；再次，由于该种方法中采取了预期收益理论，可能出现评估结果虚高现象，带来城市房地产价格、低价的“泡沫经济”；最后，在计算土地价格过程中，获取土地的纯收益率，需要涉及到重置成本来计算房屋现值的问题，但是没能将土地附加的利润或者利息计算其中，那么计算获得的房屋现值将与房屋实际现值存在出入，对最终结果的精确性造成影响。
3、改进与完善收益还原法的几点建议
3.1 纯收益的优化与改进
首先，正确认识收益的内涵与实质，通过采取精确、科学、有效的预测方法，对未来经济的寿命年限进行确定，由此带动纯收益发展；当前，一些学者已经将灰色预测方法、蒙特卡洛模拟预测方法融入到土地估价法中，更具合理性、可操作性；其次，加强对细节计算的重视程度，如果房屋的寿命大于土地的使用年限，那么在纯收益中还应该涉及到经济寿命结束之后的不动产残值分摊问题。
3.2 收益率的优化与改进
首先，奠定收益率的理论基础，了解其本质、特征等；其次，结合具体的项目对未来收益、收益率等进行计算与确定，在具体解决收益率问题时，采用数据方法进行客观计算，减少不必要的主观因素或者客观因素影响。
针对当前收益还原法应用的实际情况，有针对性地采取完善措施，可避免由于人们的预期过高而虚增估价，带来城市房地产的泡沫经济发展趋势，由此引发不必要的风险和损失。
总之，收益还原法已成为土地估价中最常用、最基本的方法，具有一定的理论基础和应用价值，其适用范围较为广泛，但是有关稳定收益率、还原率的确定，由于受到诸多因素的影响，其精准性有待改进。
因此在今后应用过程中，可考虑采用多种估价综合运用的方法，以此保障土地估价的客观性、精准性。
参考文献：
[1]白新华.土地评估中纯收益的影响因素分析[j].中国集体经济，2009（9）
[2]徐慧.城镇土地估价中土地纯收益的研究[d].南京师范大学：人文地理学，2006
[3]任强.浅析土地估价中主要参数的确定方法[j].现代经济信息，2010（10）
[4]沈良峰.收益还原法应用的若干问题研究[j].哈尔滨商业大学学报（自然科学版），2005（5）
[5]张弛.刍议收益还原法中收益模式的选择[j].江苏科技信息
（学术研究），2011（11）
[6]丁金礼.论土地估价中收益还原法的缺陷及改进方法[j].房地产评估，2007（11）。